I rapporten är den insamlade datan begränsad. Antalet oberoende variabler som tas med i analysen motsvarar inte det verkliga antalet prispåverkande faktorer. Trots detta ligger förklaringsgraden för småhus på cirka 50% och för lägenheter på cirka 80% i alla genomförda modeller. Skillnaden i
förklaringsgraden mellan småhus och lägenheter kan bero på den större mängd tillgängliga transaktioner för lägenheter i relation till den begränsade mängd tillgängliga transaktioner för småhus. Det kan också kommas av att prisanalysen för lägenheterna inkluderar fler prispåverkande faktorer än vad prisanalysen för småhus gör. För att eventuellt kunna uppnå en högre förklaringsgrad krävs fler tillgängliga
transaktioner och mer information kring vad som kan tänkas påverka bostadspriset för varje enskilt objekt.
En 50% förklaringsgrad kan anses lågt i jämförelse med många andra modeller från andra analyser som vanligen uppnår en förklaringsgrad mellan 80-85%. Med andra ord innebär det att de hedoniska
prismodellerna för småhus, både avseende sträckan till centrum och sträckan till närmaste
kollektivtrafik, är svårbedömd och man kan inte dra för stora slutsatser av resultatet. Däremot kan modellerna för lägenheter hävdas vara bra anpassade till de framtagna prispåverkande faktorerna och slutsatser kan därför dras. Den procentandel som återstår för att uppnå en förklaringsgrad på 100% beror på de faktorer som den matematiska modellen inte inkluderar. När dummys och interaktionsvariablerna inkluderas i modellerna stiger förklaringsgraden både för lägenheter och för småhus. I modell 2, som inkluderar dummys för i vilket område bostaden är belägen, är riktningskoefficienterna som högst för de båda boendeformerna.
Sundbybergs kommun påvisar, enligt vårt resultat, inget tydligt monocentriskt mönster för lägenheter. Avståndet till centrum har ingen signifikant påverkan på bostadspriset och därför kan inga slutsatser dras kring hur avståndet till det bestämda CBD-området i Sundbyberg påverkar bostadspriserna för lägenheter. Däremot visar avståndet från ett småhus till centrum på en monocentriskt stadsmodell. Varför lägenheter inte visar på en monocentrisk stadsmodell kan bero på att modellen förutsätter att alla rör sig till CBD-området dagligen, men teorin motsvarar inte alltid verkligheten. Då Sundbybergs centrum inte är lokaliserat i mitten av kommunen bidrar det till att områden belägna i motsatt ände från centrum får kortare avstånd till andra centrum i grannkommunerna. Eftersom kommunen ligger centralt i Stockholms län och utbudet av andra närliggande centrum är stort påverkar centrumen troligen varandra. Sannolikt bidrar Sundbybergs direkta angränsning till Stockholms kommun och enkla kommunikation till Stockholm city till att det attraktiva CBD-området istället för kommunens centrum är city. Med tanke på de goda kommunikationsmöjligheterna i kommunen blir det enkelt för invånarna att istället för att transportera sig till kommunens centrum, transportera sig till annan önskad destination. Tidigare studier av den monocentriska stadsmodellen har visat på att priserna till stor del beror av stadens storlek. Stora städer får längre avstånd, högre transportkostnader till CBD-området och därmed högre priser i CBD-området. I en liten kommun som Sundbyberg blir prisskillnaderna istället små och det blir svårare att se ett monocentriskt mönster. I teorin är restiden och avstånden proportionella, vilket också är ett antagande som gjorts i denna analys. I Sundbyberg finns risk att antagandet brister för Stora Ursvik. Till Stora Ursvik har ingen spårtrafik etablerats än och det enda kollektivtrafiksalternativet är
buss, ett resealternativ som inte är medräknat i modellerna. Resealternativet från Stora Ursvik som modellerna bygger på är att invånarna antas gå till närmaste spårtrafik, en sträcka som är relativt lång. Restiden är, på grund av detta, inte proportionell mot avståndet. Inom snar framtid ska dock tvärbanan gå via Ursvik vilket kan innebära att restiden och avståndet blir proportionsenliga i hela kommunen. En liknande, framtida, studie med den nya tvärbanan kan möjligen öka förklaringsgraden och ge ett resultat som påvisar en mer monocentrisk stadsmodell.
I de hedoniska prismodellerna för både småhus och lägenheter, vad avser avstånd till centrum och avstånd till kollektivtrafik i modell 1, är den enda lägesfaktorn avstånd, men läge kan betyda så mycket mer än bara avstånd. Det innebär också vad som ligger i anslutning till bostaden, hur nära det är till annan service, hur attraktiv platsen är där bostaden är belägen, utsikten från bostaden, buller eller andra störande faktorer utifrån, hur trafikerat området är, om det finns tillgång till parkeringsplatser och mycket, mycket mer. Med andra ord finns det många faktorer som påverkar bostadens läge, faktorer som inte alls tas vid beaktande i den monocentriska delen eller i modell 1 men som kan ha stor betydelse på bostadspriset. När dessa lägesfaktorer utesluts i modellerna medför det att
avståndsvariabeln inte är tillräcklig för att förklara vilka platser som är mer eller mindre attraktiva. I större städer varierar områdsdelarna och skillnaden på bostadspriserna i de olika delarna blir större än i mindre och mer homogena områden. Trots att Sundbyberg är litet till sin yta är området inte homogent utan det förekommer stora skillnader mellan olika områden i kommunen.
För lägenheter och småhus har avståndet till kollektivtrafiken en signifikant påverkan på priset i hela kommunen. Däremot stämmer inte hypotesen att priset skulle öka desto närmare kollektivtrafiken bostaden är belägen, utan det ökar. Varför priset stiger i takt med att avståndet till kollektivtrafiken ökar kan bero på att närhet till kollektivtrafik finns för de flesta objekt i kommunen. Risken finns att
variablerna i den framtagna modellen korrelerar med feltermen. Det kan medföra att avståndsvariabeln tillsammans med feltermen fångar upp lägesfaktorer, faktorer som modellen inte inkluderar men som har stor betydelse på priset.
Varken för lägenheter eller småhus har avståndet till tvärbanan någon signifikant betydelse på
bostadspriserna vilket kan beror på att tvärbanan inte är det snabbaste resealternativet för att nå önskad service, arbete eller aktivitets- och kommunikationsmöjligheter. Tvärbanan passerar inte heller
Stockholms innerstad. Utifrån resultatet att om avståndet till pendeltåget för småhus ökar, minskar bostadspriset kan det antas att småhusägarna värdesätter avståndet till pendeln. Alternativt att de värdesätter avståndet till centrum istället med tanke på att pendelstationen är belägen i Sundbybergs centrum. Varför avståndet för lägenheter till pendeltåget inte har någon signifikant betydelse på priset kan bero på att invånarna likväl kan tänka sig andra resealternativ än pendeltåg. Intressant är att i takt med att avståndet till tunnelbanan ökar, ökar även priset för både småhus och lägenheter. Något som likt tidigare kan förklaras med det stora utbudet av tunnelbanestationer i kommunen och att inga avstånd är speciellt långa. Det kan medföra att andra lägesvariabler värderas högre än själva avståndet till
tunnelbanestationen. Närheten följer med oavsett vart man väljer att bosätta sig.
För att ytterligare iaktta hur bostadspriserna i Sundbybergs kommun påverkas av avstånd till kollektivtrafik tillfördes i modell 2 variabler för kommunens olika områden, det vill säga fler
lägesfaktorer. Syftet med detta var att påvisa hur bostadspriserna beror av läget och hur det avspeglas i prisskillnaden mellan olika bostadsområden i kommunen. Resultatet visar att både för småhus och
lägenheter kan inget sägas om skillnaden i pris mellan Duvbo och Sundbyberg centrum. Kanske beror detta på att även Duvbo området är centralt beläget i kommunen med liknande karaktär som i centrum. Däremot är priserna för småhus och lägenheter i Ursvik och Rissne betydligt lägre än in centrum. Ursvik är som nämnt det område i kommunen som är beläget längst ifrån centrum. Det är möjligt att priserna i Ursvik är lägre än i centrum just på grund av det långa avståndet till centrum. Prisskillnaden kan också bero på att Ursvik är ett nybyggt område och de flesta objekt är nyproduktionsköp.
Nyproduktioner har ofta ett fast pris som inte påverkas av en budgivning där priset kan trissas upp. Transaktionerna från Ursvik kanske därför inte motsvarar det verkliga marknadspriset. Rissne är som nämnt i 3. Sundbybergs kommun utnämnt att vara ett av de mindre attraktiva områdena i Sundbybergs kommun där många byggnader är miljonprogramsprojekt. Dessutom är förekomsten av kriminalitet i Rissne hög. Konsekvenserna av detta kan visa sig i att Rissne området inte anses lika attraktivt som andra områden i kommunen och priserna på bostäderna blir lägre.
Resultaten från modell 2 påvisar skillnader i bostadspriserna mellan olika områden och utifrån detta kan slutsatsen dras att bostadspriset beror av i vilket område bostaden är belägen. Enligt modell 2 är det generellt dyrare i centrum än i de andra områdena för både småhus och lägenheter. Vad avser småhus kan det förklaras med avståndet till centrum utifrån resultatet från 5.2 Monocentrisk stadsmodell - Småhus där variabeln visar att priset minskar desto längre bort från centrum bostaden är belägen. För lägenheter kan någon liknande slutsats inte dras eftersom avståndet till centrum i 5.1 Monocentrisk stadsmodell - Lägenheter inte är signifikant. Det kan innebära att de högre priserna i centrum för lägenheter beror på andra faktorer än avståndet.
För att studera om avståndet till kollektivtrafik har olika påverkan på bostadspriset beroende på vilket område bostaden är belägen, tillförs interaktionsvariabler i modell 3 för både småhus och lägenheter. Syftet är att se om bostadspriserna i något eller några områden i kommunen i större grad beror av närhet till kollektivtrafik än andra områden. För småhus har avstånd till kollektivtrafiken i Ursvik och Rissne påverkan på priset, priset minskar desto längre bort från kollektivtrafiken bostaden är belägen. Även avståndet till kollektivtrafik från en lägenhet belägen i Rissne har en signifikant påverkan på priset, där priset minskar i takt med att avståndet ökar. Varför avståndet har betydelse i Ursvik kan bero på att sträckan till kollektivtrafiken redan är relativt lång och att man därför är villig att betala mer för att ha ett så litet avstånd som möjligt till kollektivtrafiken. I de andra områdena är istället avståndet till kollektivtrafik inte speciellt långt för något objekt och på grund av detta kanske andra lägesvariabler värderas högre än avstånd till kollektivtrafik.
Intressant är att från 5.3.1 Modell 1 och 5.4.1 Modell 1, som endast tar hänsyn hela kommunen, har avståndet till kollektivtrafik en påverkan som medför att priset ökar i takt med att avståndet till kollektivtrafiken ökar. Medan för ett nytt område som Ursvik har avståndet till kollektivtrafik motsatt effekt. I 5.3.2 Modell 2 och 5.4.2 Modell 2 är resultatet att priset är 45% billigare i Rissne än i centrum. Bostadspriset i Rissne som sedan i 5.3.3 Modell 3 och 5.4.3 Modell 3 minskar när avståndet till
kollektivtrafiken ökar.
Sammanfattningsvis kan det konstateras att den monocentriska stadsmodellen, med kommunens centrum som CBD-område, inte går att tillämpa på lägenheter i Sundbyberg. Däremot går modellen att tillämpa på småhusen i kommunen. Dock är principerna i modellen svårapplicerade på området, främst för att Sundbyberg påverkas mycket av närheten till Stockholms innerstad men också för att kommunen
är liten och inte homogen. Annat resultat hade kanske kunnat tydas vid studerande av hela Stockholms län. Det kan konstateras att närhet till kollektivtrafik har större påverkan på slutpriset i vissa områden, en påverkan som innebär att priset ökar när avståndet minskar. Motsatt effekt har däremot avståndet till kollektivtrafik generellt i hela kommunen. Kunskapen från studien kan användas vid planläggning av nya områden, men även för att bedöma behovet av infrastruktur och uppskatta priser på bostäder i olika områden. Många lägesfaktorer försvinner i modellen vilket kan påverka förklaringsgraden. Kanske kan andra resultat avseende den monocentriska stadsmodellen tydas om man tar hänsyn till fler faktorer som den faktiska restiden och närheten till social infrastruktur. För att ta fram en bättre värderingsmodell måste därför fler lägesfaktorer samt andra prispåverkande faktorer inkluderas i modellen. Även om modellerna är svåra att använda rakt av kan de användas som komplement till de redan etablerade metoderna.