Bör en rätt att deponera årsavgiften införas?

Regeringens bedömning: Någon rätt till deposition av årsavgiften bör inte införas på bostadsrättens område.

Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att en bostadsrätts-havare skall ges rätt att deponera årsavgiften när bostadsrättsbostadsrätts-havaren har rätt till nedsättning eller ersättning på grund av att det föreligger en brist som föreningen svarar för (se s. 169–175).

Remissinstanserna: Svea hovrätt har tillstyrkt förslaget. Stockholms tingsrätt har ansett att förslaget framstår som föga meningsfullt om än lämpligt. Länsstyrelsen i Stockholms län, Fastighetsägarna Sverige, HSB Riksförbund, SBC och Riksbyggen har avstyrkt utredningens förslag.

Sundsvalls kommun har ifrågasatt förslaget. Övriga remissinstanser har inte yttrat sig särskilt om denna fråga.

Bakgrund: I lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndig-het finns generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betalning genom att deponera ett belopp hos länsstyrelsen. Lagen tar väsentligen sikte på situationer då en gäldenär anser sig skyldig att betala det aktuella beloppet och också är villig att göra det men har problem med att få tag på den som skall ha betalningen eller att bedöma vem som är rätt mottagare.

En hyresgäst kan deponera betalning i ytterligare några situationer.

Hyresgästen har sålunda, enligt 21 § första stycket hyreslagen, rätt att deponera hyran också om han eller hon anser sig ha rätt till nedsättning av hyran enligt 11–14, 16–18 eller 28 § hyreslagen (det rör sig alltså bl.a.

om nedsättning på grund av brister vid tillträdet eller senare tillkomna brister) eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist.

Hyresgästen har också rätt att deponera hyran om han eller hon anser sig ha någon annan motfordran mot hyresvärden. Slutligen har hyresgästen rätt att deponera hyran om det råder tvist om hyrans storlek. Hyresgästen får bara deponera ett så stort belopp som han eller hon anser sig ha rätt till. Deponeras ett större belopp riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas. Deposition hos länsstyrelsen påverkar hyresvärdens möjlighet att göra gällande att hyresrätten är förverkad. Hyresvärden kan nämligen inte göra gällande att hyresrätten är förverkad på grund av att det

57 deponerade beloppet inte har betalats (se 21 § tredje stycket hyreslagen).

Hyresvärden måste agera inom tre månader från det att det deponerade beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom. Inom denna tid skall hyresvärden visa antingen att denne har träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att hyresvärden har väckt talan om detta mot hyresgästen. I annat fall har hyresgästen rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om hyresvärden har väckt talan inom tremånadersfristen, får beloppet inte lyftas förrän talan har blivit slutligt avgjord. Deponerat belopp skall genast placeras på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

De nu beskrivna reglerna gäller, med ett undantag, även för kooperativ hyresrätt. En kooperativ hyresgäst har nämligen samma rätt att deponera hyran som en vanlig hyresgäst har, utom när det gäller tvist om storleken av hyran (se 3 kap. 7 § lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt).

Depositionsrätten har bl.a. motiverats med att den kooperativa hyresrätts-föreningen enligt huvudregeln har underhållsansvar för lägenheten.

Skälet för undantaget vid tvist om storleken av hyran har angetts vara att hyressättningen anses vara en föreningsintern angelägenhet (se prop.

2001/02:62 s. 81).

Även vid arrende finns sedan 1996 en depositionsrätt. Dessa regler är utformade med bestämmelserna i hyreslagen som förebild.

När det gäller hyresgästens rättigheter på grund av brister i lägenheten finns motsvarigheter i bostadsrättslagen. Även en bostadsrättshavare kan vara berättigad till nedsättning av årsavgiften, skadestånd eller ersättning för avhjälpt skada. Sådan rätt kan föreligga vid brister när lägenheten tillträds första gången efter bostadsrättsupplåtelsen (se 7 kap. 2 och 3 §§

bostadsrättslagen). Detsamma gäller när det förekommer ohyra vid eller efter tillträdet. Visst underhåll svarar föreningen för, t.ex. avseende stamledningar eller, som dessa ledningar ovan har föreslagits benämnas, ledningar som tjänar fler än en lägenhet (jfr ovan 5.2.2). Brister föreningen i underhållet kan bostadsrättshavaren ha rätt till nedsättning av årsavgiften eller ersättning.

En bostadsrättshavare kan naturligtvis ha motfordringar gentemot bostadsrättsföreningen på motsvarande sätt som en hyresgäst kan ha motfordringar mot hyresvärden. Bostadsrättshavarens fordringar kan även vara grundade på föreningsarbete. Så är inte fallet vid vanlig hyresrätt men kan förekomma vid kooperativ hyresrätt. För bo-stadsrätternas del finns ingen direkt motsvarighet till situationen då tvist föreligger om en till beloppet obestämd hyra. Avgiften fastställs av föreningens styrelse. Den enskilde har i princip ingen möjlighet att få till stånd en överprövning av det beslutet.

Skälen för regeringens förslag

Avsikten med hyresgästens depositionsrätt är bl.a. att hyresgästen inte skall behöva avstå från att kvittningsvis göra gällande en fordran mot hyresvärden därför att han riskerar att hyresrätten förverkas om han eller hon missbedömt rättsläget eller fordringens storlek. Detta förhållande är överförbart på bostadsrättens område. Även en bostadsrättshavare

riske-58 rar att hans eller hennes bostadsrätt kan komma att förverkas om

bostads-rättshavaren t.ex. gör ett avdrag på årsavgiften avseende en fordran som sedermera inte godtas.

1986 års bostadsrättsutredning ansåg att det inte borde införas någon rätt till deposition för bostadsrättshavaren. Utredningen motiverade detta bl.a. med att tvister om årsavgiftens storlek sällan torde förekomma inom bostadsrättsföreningar eftersom avgiften fastställs av styrelsen på ett för-hållandevis okomplicerat sätt. Vidare angavs att bostadsrättshavaren i normalfallet skall svara för det inre underhållet av själva lägenheten, varför några tvister i den delen knappast torde uppkomma (se SOU 1988:14 s. 171). Remissinstanserna framförde då ingen avvikande upp-fattning (se prop. 1990/91:92 s. 337 f.) och regeringen tog inte upp frågan i det efterföljande lagstiftningsärendet.

Som utredningen kommit fram till torde det inte finnas någon direkt motsvarighet till situationen med tvister om hyrans belopp. Tvister om årsavgiftens storlek torde vara ovanliga i bostadsrättsföreningar och några skäl för att införa en depositionsrätt i dessa fall har inte fram-kommit. Inte heller torde det finnas skäl att införa en rätt till deposition på grund av motfordringar. En bostadsrättshavare är medlem i före-ningen och förväntas göra vissa insatser för föreföre-ningen. Vissa med-lemmar ingår i styrelsen. Föreningen är på så vis en liten demokrati.

Föreningsarbetet kan medföra att en bostadsrättshavare anser sig ha en fordran mot föreningen. Problem av detta slag torde lämpligen lösas inom ramen för föreningsdemokratin. En rätt till deposition för sådana påstådda fordringar skulle på ett olyckligt sätt kunna försvåra förenings-arbetet. De föreningsrättsliga reglerna innehåller bestämmelser för samarbetet mellan medlemmarna och demokratiska spelregler.

När det gäller brister i lägenheten är en grundläggande skillnad mellan bostadsrätt och hyresrätt att det vid bostadsrätt är bostadsrättshavaren som har det huvudsakliga ansvaret för underhållet av den egna lägenheten. Detta ansvar åvilar hyresvärden vid vanlig hyresrätt. Även vid kooperativ hyresrätt har hyresvärden, dvs. föreningen, enligt huvudregeln detta ansvar.

För en depositionsrätt vid sådan brist i lägenheten som föreningen svarar för kan åberopas bostadsrättshavarens behov av ett skydd i de fall när han eller hon anser sig har rätt till nedsättning av årsavgiften på grund av en brist i lägenheten som föreningen svarar för. Även syste-matiska skäl kan sägas tala för detta eftersom en depositionsrätt finns vid vanlig hyra, kooperativ hyresrätt och arrende.

Mot en depositionsrätt vid sådan brist som föreningen svarar för kan dock, som flera av remissinstanserna – bl.a. HSB Riksförbund och Riksbyggen – har framhållit, anföras att deposition på grund av en sådan brist som föreningen svarar för bara kan komma i fråga i ett begränsat antal fall. Föreningen har visserligen att svara för lägenhetens skick vid tillträdet (se 7 kap. 1 § bostadsrättslagen). Om lägenheten då inte är i ett sådant skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra har han eller hon rätt att avhjälpa bristen på föreningens bekostnad (se 7 kap. 2 § bostadsrättslagen). Behovet av att dessutom göra avdrag på årsavgiften och deponera detta belopp framstår som begränsat. Efter tillträdet har bostadsrättshavaren huvudansvaret för lägenheten (se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Föreningen ansvarar då främst för reparationer av

59 stamledningar (ledningar som tjänar fler än en lägenhet [jfr ovan 5.2.2]).

Föreningen torde oftast ha ett eget intresse av att utföra denna typ av reparationer, eftersom skador av detta slag typiskt sett kan få konsek-venser för andra delar av huset.

Mot en depositionsrätt kan vidare, som flera av remissinstanserna framhållit, anföras att bostadsrättshavaren är medlem i föreningen, vilket medför att det inte föreligger ett motpartsförhållande på samma sätt som vid vanlig hyra. Visserligen är även kooperativa hyresgäster medlemmar i en förening. Där gör dock huvudregeln om föreningens ansvar för lägenhetens skick att nu nämnda förhållanden inte gör sig lika starkt gällande. Som bl.a. HSB Riksförbund har angett medför en deposi-tionsrätt vidare att föreningens kostnader – i vart fall för en tid – skjuts över på övriga föreningsmedlemmar.

Ett ytterligare skäl som talar mot en depositionsrätt skulle kunna vara risken för missbruk. När en depositionsrätt infördes i arrendeförhållanden diskuterades denna fråga. I förarbetena framhölls då att dessa risker inte föreföll så stora, eftersom flera omständigheter motverkar förekomsten av missbruk, bl.a. att arrendatorn inte kommer ifrån sin betalnings-skyldighet genom depositionen, att han eller hon måste ställa säkerhet för jordägarens kostnader samt att arrendatorn riskerar att få ersätta jordägarens rättegångskostnader vid en process (se prop. 1995/96:43 s. 22 f.). Dessa argument kan i princip överföras även på bostadsrättens område. Att märka är dock att arrende normalt berör endast två parter varför ett eventuellt missbruk endast drabbar jordägaren medan ett missbruk av depositionsrätten på bostadsrättens område kan få eko-nomiska konsekvenser för såväl föreningen som för övriga bostadsrättshavare. På så sätt skulle alltså ett missbruk kunna få längre gående skadeverkningar på bostadsrättens område.

Vid en samlad bedömning av det ovan anförda anser regeringen att tillräckligt tunga skäl för en depositionsrätt inte föreligger.