Fusion

Regeringens förslag: Reglerna om fusion i bostadsrättslagen förtydligas så att det framgår att fusion mellan en bostadsrättsförening och ett aktiebolag inte är tillåten.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 15–17).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrks eller lämnats utan erinran av de remissinstanser som yttrat sig. SBC har framhållit att man bör ta hänsyn till hur förslaget slår mot det fåtal bostadsaktiebolag som fort-farande finns och som önskar övergå till bostadsrätt. Bl.a. Hyres-gästföreningen Riksförbundet har förordat att en bostadsrättsförening bara skall kunna fusioneras med en annan bostadsrättsförening.

Bakgrund: I bostadsrättslagen anges att bestämmelserna om fusion i 12 kap. föreningslagen i tillämpliga delar gäller även bostadsrätts-föreningar (se 9 kap. 30 § bostadsrättslagen).

12 kap. föreningslagen handlar om fusion och inlösen av aktier i dotteraktiebolag. I kapitlet behandlas fusion mellan ekonomiska före-ningar (1–7 §§), fusion mellan en ekonomisk förening och ett helägt dotteraktiebolag (8 §) och fusion genom inlösen av aktier i ett dotter-aktiebolag (9–13 §§).

Fusion mellan ekonomiska föreningar kan ske på två sätt. Vid fusion genom absorption går en förening upp i en annan. Vid fusion genom kombination går två eller flera föreningar upp i en nybildad förening.

Som nämnts innehåller föreningslagen också bestämmelser om fusion mellan en ekonomisk förening och ett helägt dotteraktiebolag samt regler om inlösen av aktier i ett dotteraktiebolag. Detta hänger samman med att

106 lagen innehåller vissa regler om koncernförhållanden. I början av

föreningslagen definieras vad som i dessa sammanhang avses med en koncern (se 1 kap. 4 § föreningslagen). Beslut om fusion fattas på föreningsstämma med viss majoritet (se 12 kap. 4 § föreningslagen). Ett fusionsavtal skall inom viss tid registreras hos Patent- och registreringsverket (PRV) (se 12 kap. 5 §). Därefter skall tingsrätten ge tillstånd att verkställa avtalet (se 12 kap. 6 §). Fusionen är genomförd när rättens tillstånd har registrerats hos PRV (se 12 kap. 7 §).

Skälen för regeringens förslag Tolkning av gällande rätt

Frågan är till en början hur bostadsrättslagens hänvisning till 12 kap.

föreningslagen ”i tillämpliga delar” bör tolkas. I förarbetena till bostads-rättslagen sägs att koncernbestämmelserna i föreningslagen inte skall gälla i fråga om bostadsrättsföreningar (se prop. 1990/91:92 s. 227 och 430, jfr prop. 1979/80:144 s. 135). Bakgrunden till detta är följande. I den lagrådsremiss som föregick den förstnämnda propositionen föreslogs att bostadsrättslagens fusionsbestämmelse skulle hänvisa till bestäm-melserna om fusion ”m.m.” i 12 kap. föreningslagen. Lagrådet ansåg att tillägget ”m.m.” skapade intrycket att även bestämmelserna om inlösen av aktier i dotteraktiebolag skulle gälla i fråga om bostadsrättsföreningar och förordade att tillägget skulle utgå. Lagrådet motiverade detta med att koncernbestämmelserna i föreningslagen inte skulle gälla för bostads-rättsföreningar. Regeringen följde Lagrådets förslag och bestämmelsen fick den utformning som den i dag har.

Även bestämmelsen om fusion mellan en ekonomisk förening och ett helägt dotteraktiebolag, 12 kap. 8 § föreningslagen, tar sikte på koncern-förhållanden. Föreningslagens koncerndefinition är emellertid som nämnts inte tillämplig på bostadsrättsföreningar. Enligt regeringens mening ligger det därför närmast till hands att tolka lagstiftarens avsikt så att tillämpningen av fusionsbestämmelserna ”i tillämpliga delar” innebär att inte heller denna bestämmelse är tillämplig på bostadsrättsföreningar.

Problem i tillämpningen

Intresset för att ombilda hyresrätt till bostadsrätt har ökat kraftigt under ett antal år, särskilt i Stockholm. Stora ekonomiska värden står på spel för såväl den fastighetsägare som skall sälja sitt hus till en bostadsrätts-förening som för de hyresgäster som skall förvärva sina lägenheter med bostadsrätt. Ombildningslagen är tänkt att ge de hyresgäster som bor i huset en starkare ställning än andra spekulanter på fastigheten. På senare tid har emellertid nya tillvägagångssätt vid ombildning uppkommit som gör att hyresgästerna i huset kan komma att förbigås. Det handlar om fall där fastighetsägaren bildar en bostadsrättsförening med medlemmar som på olika sätt står honom nära (se föregående avsnitt). En typisk sådan situation kan beskrivas på följande sätt. Fastigheten ägs av ett aktiebolag som har fastigheten som sin enda tillgång. Den av fastighetsägaren initierade bostadsrättsföreningen köper samtliga aktier i bolaget och

107 beslutar att bolaget genom fusion skall gå upp i föreningen. Föreningen

blir därmed ägare till fastigheten trots att något sådant beslut om förvärv som krävs enligt bostadsrättslagen aldrig har fattats. Även om de hyres-gäster som bor i huset har bildat en bostadsrättsförening och gjort en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten behövs i denna situation inte något hembud till den föreningen. Det finns exempel ur praxis på att fusioner av det nu beskrivna slaget har godtagits.

Ett förtydligande behövs

Det ovan beskrivna tillvägagångssättet med fusion mellan en bostads-rättsförening och ett aktiebolag medför att intentionerna bakom ombild-ningsreglerna sätts ur spel och att hyresgästerna i huset kan komma att förbigås.

Det är enligt regeringens mening viktigt att principerna för hur en om-bildning skall gå till upprätthålls så att de boendes intressen tas tillvara på det sätt som är tänkt. Ett förtydligande bör därför göras i bostadsrätts-lagens bestämmelse om fusion så att det framgår att en fusion mellan en bostadsrättsförening och ett aktiebolag inte är möjlig. Fusion skall alltså endast kunna äga rum mellan föreningar. Detta innebär i och för sig att fusion mellan en bostadsrättsförening och en ekonomisk förening blir möjlig. Tillräckliga skäl att, som bl.a. Hyresgästföreningen Riksför-bundet har förordat, begränsa tillämpningsområdet så att en bostadsrätts-förening bara skall kunna fusioneras med en annan bostadsrättsbostadsrätts-förening, har enligt regeringens uppfattning inte framkommit.

Hänvisningen till föreningslagens regler om fusion bör enligt regering-ens mening lämpligen utformas så, att det i bostadsrättslagen direkt anges vilka av föreningslagens bestämmelser som är tillämpliga för bostads-rättsföreningar. På så sätt kommer regleringen också att överensstämma med vad som gäller för kooperativ hyresrätt (se 2 kap. 24 § lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt).

Vad slutligen gäller den fråga som SBC har tagit upp, nämligen behovet av övergångsbestämmelser för sådana bostadsaktiebolag som vill övergå till bostadsrätt, vill regeringen framhålla följande. Det är inte längre möjligt att bilda bostadsaktiebolag (jfr 1 kap. 4 och 8 §§ bostads-rättslagen). Äldre bostadsaktiebolag får dock leva vidare med stöd av övergångsbestämmelser till bostadsrättslagen (se punkterna 4 och 7). I betänkandet Översyn av bostadsrättslagen m.m. uppskattades antalet äldre bostadsaktiebolag år 1985 till ett 30-tal i hela landet (se SOU 1988:14). I förarbetena till 1991 års bostadsrättslag uttalade departe-mentschefen att han inte var beredd att föreslå några åtgärder beträffande dessa (se prop. 1990/91:92 s. 145). Regeringen är inte heller nu beredd att föreslå några särskilda regler beträffande dessa subjekt, i synnerhet eftersom det sannolikt endast finns ett fåtal bostadsaktiebolag kvar och en övergång till bostadsrätt torde vara möjlig med stöd av gällande regler, t.ex. om likvidation.

108