4 Resultat
4.1.3 Bankmän
Andreas Edvardsson förklarar att Handelsbanken i Gävle i grunden är restriktiva mot att bevilja lån för byggnad på ofri grund, de få gånger det har hänt har det rört sig om andra byggnader än just småhus (personlig kommunikation, 28 april 2021).
Swedbank i Gävle har samma inställning som Edvardsson, då man generellt sätt inte kan pantsätta hus på ofri grund då det blir som att pantsätta en lös egendom förkla-rar Eva Blom. Enligt Blom kan det dock göras undantag beroende på hur ägarförhål-landena ser ut när det gäller arrenden. Det Blom menar är att marken kan ha ett visst värde men det blir betydligt större om det finns ett hus på marken. Det Swed-bank i Gävle kan göra i sådana fall är en så kallad säkerhetsöverlåtelse där den som vill låna pengar i exempelvis ett område där en ekonomisk förening äger marken som huset på ofri grund står på ska skriva under en säkerhetsöverlåtelse. Detta inne-bär att Swedbank i Gävle, i detta fall, får ta över arrendet och byggnaden om husäga-ren missköter sitt lån. I samband med detta måste även en markägarförklaring upp-rättas, det vill säga, att Swedbank får ta över arrendet och att det får upplåtas i andra hand och på så vis sälja vidare byggnaden (personlig kommunikation, 26 april 2021).
Anders Rundgren verksam på Swedbank i Söderhamn har en annan vinkel på att ta lån för att köpa hus på ofri grund gentemot Edvardsson och Blom. Swedbank i Sö-derhamn ger möjlighet till att belåna upp till 75 procent av marknadsvärdet för köp av hus på ofri grund (personlig kommunikation, 17 maj 2021).
Blom förklarar även att för att detta ska godkännas ska det vara långa arrendeavtal när det gäller bostadsarrenden, minst fem år men det mest förekommande ligger på runt 20 år. Det tas även i beaktande om marken byggnaden är belägen på kan köpas loss och bilda självständig fastighet då detta egentligen är det bästa, att kunna belåna fastigheten och inte huset som står på ofri grund. För att banken ens ska tillåta
25
belåning för ett hus på ofri grund krävs det att det är beläget inom ett specifikt om-råde, det kan inte vara vilket arrende som helst. Ett exempel på ett sådant område finns i Skutskär, Swedbank i Gävle belånar dessa objekt men inte exempelvis Han-delsbanken belyser Blom (personlig kommunikation, 26 april 2021).
Blom berättar att det inte finns några lokala överenskommelser i Gävle som möjlig-gör för en köpare att ta ett lån vid köp av ett hus på ofri grund. Däremot förekom-mer det i Söderhamns kommun och hanteras av banker lokalt i just de områdena (personlig kommunikation, 26 april 2021). Edvardsson belyser att han inte heller känner till några lokala överenskommelser i Gävle kommun (personlig kommunikat-ion, 28 april 2021). Rundgren hävdar att trots att de belånar hus på ofri grund, vil-ket inte Handelsbanken och Swedbank i Gävle gör, finns inga lokala överenskom-melser för att ta lån vid köp av hus på ofri grund för Swedbank i Söderhamn (per-sonlig kommunikation, 17 maj 2021).
Det är en skillnad på vem som äger marken, om det är en privatperson, kyrkan eller en samfällighetsförening säger Blom. Är det en samfällighetsförening finns det inget som gör att arrendet kan sägas upp medans en privatperson kan säga upp avtalet om de önskar göra något annat med marken (personlig kommunikation, 26 april 2021).
Både Blom och Edvardsson påpekar att det kan vara till en fördel om marken ägs av kommunen. Blom berättar också att det säkert kan förekomma att ett lån kan tas där marken ägs av en privat bonde men att detta inte är något som förekommit under hennes 20 år (personlig kommunikation, 26 april 2021). Rundgren lyfter fram att det kan göra skillnad på vem som äger marken då mindre enskilda ägare inte alltid skriver på marköverlåtelsen, däremot spelar det ingen roll om den som ansöker om lånet är privatperson, företag eller juridisk person (personlig kommunikation, 17 maj 2021).
Både Swedbank och Handelsbanken tillåter belåning på det befintliga småhuset om det ryms inom fastighetens belåningsgrad för att kunna köpa ett hus på ofri grund.
Rundgren förklarar att det ger bättre lönevillkor om det finns möjlighet att pantsätta en fastighet då lån tas vid köp av hus på ofri grund (personlig kommunikation, 17 maj 2021). Blom förklarar även att det är vanligt förekommande att fastigheter och bostadsrätter belånas vid köp av exempelvis kolonilotter då dessa inte har ett så högt värde och brukar värderas till några hundratusen kronor beroende på var kolonilot-ten ligger (personlig kommunikation, 26 april 2021).
Slutligen upplyser Blom att det egentligen inte bör vara någon skillnad på ett hus på ofri grund och bostadsrätter då båda objekten är lös egendom. Däremot är struk-turen kring bostadsrätter i Sverige ett välutvecklat system då det är en någon form av ekonomisk förening som äger marken som byggnaden står på. Därav finns ett bra system när det kommer till att belåna bostadsrätter till skillnad mot arrenden och hus på ofri grund (personlig kommunikation, 26 april 2021).
26 Statistik
Avsnittet innehåller resultatet från den kvantitativa forskningen av arbetet där urval av statistiken och en ortprisanalys presenteras.
4.2.1 Första urvalet
Från statistiken med 2045 objekt gallrades vid det första urvalet 56 objekt ut. Dessa 56 objekt hade värdeområdesnummer 21 vilket innebär att de är belägna inom Gäv-leborgs län. Samtliga 56 objekt återfinns i bilaga I.
4.2.2 Andra urvalet
Via kommunkoder kunde det utläsas att de 56 överlåtna objekten tillhörde följande sju kommuner; Ockelbo, Ovanåker, Nordanstig, Gävle, Sandviken, Söderhamn och Hudiksvall. Utifrån detta kunde det sedan tolkas hur många överlåtna objekt som skett inom varje kommun. Efter andra urvalet där fyra kommuner gallrades bort återstår 50 objekt att observera.
Tabell 1 och Tabell 2. Första och andra urvalet för överlåtna objekt för kommuner i Gävleborgs län.
4.2.3 Tredje urvalet
Av de 28 objekt som finns i Gävle kommun har två objekt FR-klass 2 och 26 objekt har FR-klass 3. Inom Sandvikens kommun finns totalt fyra objekt varav tre i FR-klass 2 och ett objekt i FR-klass 1. Söderhamns kommun har totalt 18 objekt varav 17 ob-jekt i FR-klass 2 och ett obob-jekt i FR-klass 1.
Tabell 3. Tredje urvalet av överlåtna objekt med tillhörande FR-klass för fastighetsrättsliga förhållanden i kommunerna Gävle, Sandviken och Söderhamn.
Kommun Överlåtna objekt
Kommun Överlåtna objekt FR-klass 1 FR-klass 2 FR-klass 3
Gävle 28 0 2 26
27
För de två objekten som enligt statistiken tillhörde FR-klass 1 beslutades en korrige-ring göras då objekten i fråga hade egenskaper som kan likställas med ett objekt i FR-klass 2. Fem objekt belägna i Gävle kommun saknade enligt statistiken ett be-lopp av köpeskillingen, även dessa gallrades ur.
Tabell 4. Fjärde urvalet av överlåtna objekt tillhörande FR-klass för fastighetsrättsliga förhållanden efter korrigering och gallring av objekt utan överlåtelsepris i kommunerna Gävle, Sandviken och Söderhamn.
4.2.4 Geografisk spridning
Via värdeområdesnummer kunde det utläsas att samtliga överlåtna objekt i hamns kommun tillhörde FR-klass 2. Objekten var belägna antingen utefter Söder-hamns kust och närmare bestämt mellan Skärså och Granön eller på öar i anslutning till kusten, se figur 4. I Sandvikens kommun tillhör samtliga överlåtna objekt FR-klass 2. Av objekten i Sandvikens kommun låg tre av fyra objekt i anslutning till vat-tenområdena Storsjön eller Öjaren. Det fjärde objektet i Sandvikens kommun var placerat i inlandet men utan anslutning till något av nämnda vattenområden i Sandvi-kens kommun, se figur 3. För Gävle kommun var 26 objekt av FR-klass 3, dessa fanns i koloniområden centralt i Gävle och närmare sagt i Strömsbro och Söder. De andra två objekten i Gävle kommun med tillhörande FR-klass 2 befann sig i inlandet norr om Gävle, se figur 1 och figur 2.
Kommun Överlåtna objekt FR-klass 2 FR-klass 3
Gävle 23 2 21
Sandviken 4 4 0
Söderhamn 18 18 0
Totalt 45 24 21
28
Figur 1 och Figur 2. Översiktlig karta över ett geografiskt läge för överlåtna objekt i Gävleborgs län.
Karta med närbild på de två mindre områdena i Gävle kommun. Gröna polygoner påvisar överlåtna objekt tillhörande FR-klass 2 och blåa polygoner påvisar överlåtna objekt tillhörande FR-klass 3.
Figur 1 och Figur 2 återfinnes i bilaga E och F. Hämtad 2021-05-25 från karttjänsten Min Karta från Lantmäteriet.
Figur 3 och Figur 4. Närbild på de geografiska områdena Sandvikens kommun och Söderhamns kommun med tillhörande FR-klass 2 som är illustrerat som gröna polygoner. Figur 3 och Figur 4 återfinnes i bilaga G och H. Hämtad 2021-05-25 från karttjänsten Min Karta från Lantmäteriet.
N
Skala 1:500 000, SWEREF 99 TM, RH 2000.
N 6811675
Skala 1:30 000, SWEREF 99 TM, RH 2000.
N 6733646
N 6725756
E 614983 E 620683
0 600 1200 1800 m
N
Skala 1:200 000, SWEREF 99 TM, RH 2000.
N 6735197
Skala 1:200 000, SWEREF 99 TM, RH 2000.
N 6815843
N 6763243
E 604654 E 642654
0 4 8 12 km
SÖDERHAMN
29 Ortsprisanalys
Av det tre kommunerna Gävle, Sandviken och Söderhamn är Gävle kommun den kommunen med störst med 102 904 invånare. Sandvikens kommun har en populat-ion på 39 290 invånare och Söderhamn kommun har 25 492 invånare (Statistiska centralbyrån, 2020).
4.3.1 Gävleborgs län
För att kunna utläsa om det finns någon skillnad i pris mellan de två FR-klasserna räknades i första skedet ett medelvärde ut för de två FR-klasserna. Däremot skiljde sig överlåtelsepriserna för objekten, i vissa fall markant, inom samma FR-klass, därav beräknades också standardavvikelsen ut. För FR-klass 2 blev medelvärdet 1 039 200 kronor och standardavvikelsen 815 100 kronor, vilket är en betydlig skill-nad mot FR-klass 3 där medelvärdet visade sig vara 371 200 kronor och standardav-vikelsen 84 700 kronor.
Tabell 5. Visar medelvärdet och sandaravvikelse av överlåtelsepriser för objekt i Gävleborgs län tillhörande FR-klass 2 och FR-klass 3.
Genom att beräkna kronor per kvadratmeter för byggandens area på varje överlåtet objekt konstaterades att skillnaden mellan FR-klasserna 2 och FR-klass 3 inte längre var lika markant. Medelvärdet av kronor per kvadratmeter FR-klass 2 blev 20 700 kronor och standardavvikelse 16 200 kronor. För FR-klass 3 blev medelvärdet 15 400 kronor och standardavvikelsen 3 300 kronor.
Tabell 6. Visar medelvärdet och standardavvikelse av överlåtelsepriser för kronor per kvadratmeter för objekt i Gävleborgs län tillhörande FR-klass 2 och FR-klass 3.
Kvar efter analysen av vad kronor per kvadratmeter för hus på ofri grund i Gävle-borgs län är, enligt statistiken, att objekten inom FR-klass 2 är dyrare än objekt i
Överlåtelsepriser för objekt i Gävleborgs län tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 1 039 200
Standardavvikelse 815 100
Överlåtelsepriser för objekt i Gävleborgs län tillhörande FR-klass 3
Medelvärde 371 200
Standardavvikelse 84 700
Överlåtelsepriser för objekt i Gävleborgs län i kr/kvm tillhörande FR-klass 2
Medelvärde kr/kvm 20 700
Standardavvikelse kr/kvm 16 200
Överlåtelsepriser för objekt i Gävleborgs län i kr/kvm tillhörande FR-klass 3
Medelvärde kr/kvm 15 400
Standardavvikelse kr/kvm 3 300
30
FR-klass 3. I och med detta kan det konstateras att en av hypoteserna stämmer då överlåtelsepriset påverkas av FR-klass.
Genom att plotta varje objekt i storleksordning efter byggnadens area längs med x-axeln och överlåtelsepriser längs med y-x-axeln kan ett diagram presenteras där variat-ionen i överlåtelsepriser i förhållande till byggnadens area för de studerade objekten i Gävleborgs län visas. Resultatet visar att det finns en stor variation och att störst byggnad inte automatiskt innebär det högsta överlåtelsepriset.
Figur 5. Överlåtna objekt i Gävleborgs län där byggnadens area i förhållande till överlåtelsepris illustreras.
Det objektet med högst överlåtelsepris som framgår av figur 5 på 2 850 000 kronor har en byggnad med en byggnadsarea på 46 kvadratmeter vilket är mindre än hälften av det objektet med störst byggnadsarea på 100 kvm med ett överlåtelsepris på 1 500 000 kronor. Det går även att utläsa i diagrammet att det finns en stor skillnad gällande byggnadens area beroende på om objektet tillhör FR-klass 2 eller FR-klass 3. Majoriteten av hus på ofri grund som tillhör FR-klass 3 har en byggnadsarea som är hälften så stor som byggnadens area för objekten i FR-klass 2. Det går inte med säkerhet bekräfta att byggnadens storlek har en påverkan på överlåtelsepriset, detta då det inte gäller för varje objekt. Det leder vidare till att en av hypoteserna inte kan styrkas för samtliga hus på ofri grund.
4.3.2 Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun
Som tidigare ortsprisanalys över Gävleborgs län gjordes samma process över de tre kommunerna för att kunna utläsa skillnader mellan överlåtelsepriserna. Det resulte-
31
rade i att medelvärdet av överlåtelsepriserna för FR-klass 2 för Gävle kommun blev 125 000 kronor och standardavvikelsen 35 400 kronor. I Sandvikens kommun ham-nade medelvärdet av överlåtelsepriserna på 760 300 kronor och standardavvikelsen 829 400 kronor. Söderhamns kommun fick ett medelvärde av överlåtelsepriserna på 1 202 700 kronor och standardavvikelse på 795 300 kronor.
Tabell 7. Visar medelvärdet och standardavvikelsen av överlåtelsepris för objekt i Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun tillhörande FR-klass 2.
Ett medelvärde och en standardavvikelse för kronor per kvadratmeter räknades även ut för de tre kommunerna gentemot FR-klass 2. Resultatet av medelvärdet för kro-nor per kvadratmeter i Gävle kommun blev 2 500 krokro-nor, standardavvikelsen ham-nade på 400 kronor. I Sandvikens kommun blev medelvärdet av kronor per kvadrat-meter 15 300 kronor och standardavvikelsen 15 000 kronor. I Söderhamns kommun blev medelvärdet för kronor per kvadratmeter 23 900 kronor och standardavvikel-sen 16 000 kronor.
Tabell 8. Visar medelvärdet och standardavvikelsen av överlåtelsepriser för kronor per kvadratmeter av objekt i Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun tillhörande FR-klass 2.
Av resultatet framgår att objekten, hus på ofri grund, i Söderhamns kommun har ett högre överlåtelsepris oberoende av kronor per kvadratmeter eller om överlåtelse-priset studeras. Det lägsta överlåtelseöverlåtelse-priset och kronor per kvadratmeter för objek-ten är belägna i Gävle kommun. Det kan konstateras att överlåtelsepriset för hus på ofri grund påverkas av det geografiska läget, i och med detta stämmer ytterligare en av hypoteserna.
Överlåtelsepriser av objekt i Gävle kommun tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 125 000
Standardavvikelse 35 400
Överlåtelsepriser av objekt i Sandviken kommun tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 760 300
Standardavvikelse 829 400
Överlåtelsepriser av objekt i Söderhamn kommun tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 1 202 700
Standardavvikelse 795 300
Överlåtelsepriser för objekt i Gävle kommun i kr/kvm tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 2 500
Standardavvikelse 400
Överlåtelsepriser för objekt i Sandviken kommun i kr/kvm tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 15 300
Standardavvikelse 15 000
Överlåtelsepriser för objekt i Söderhamn kommun i kr/kvm tillhörande FR-klass 2
Medelvärde 23 900
Standardavvikelse 16 000
32
Figur 6. Överlåtna objekt i Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun där byggnadens area i förhållande till överlåtelsepris illustreras.
I figur 6 framgår vilken skillnad som finns mellan kommunerna gällande överlåtelse-priser och area på byggnaderna. Det går även att utläsa att den enda kommunen där byggnaden med störst byggnadsarea även har högst överlåtelsepris, för objekten i kommunen, är Gävle. I Sandvikens kommun är det hus på ofri grund med högst överlåtelsepris på 55 kvadratmeter vilket är 1 kvadratmeter mindre än det objektet i Sandvikens kommun med högst överlåtelsepris. I Söderhamns kommun är det ob-jektet med störst area för bygganden på 100 kvm, trots detta är det ett hus på ofri grund med en byggnadsarea på 46 kvadratmeter som har högst överlåtelsepris. An-märkningsvärt kan även vara att det objektet i Söderhamns kommun som hade lägst byggnadsarea på 26 kvadratmeter har ett högre överlåtelsepris än det hus på ofri grund som har störst byggnadsarea i Gävle kommun.
33
Diskussion
Kapitel fem avser diskussion och belyser styrkor och svagheter med valda metoder och resultatet för studien. Här lyfts författarnas egna tankar, åsikter samt reflekt-ioner av studiens genomförande och det resultatet som studien kommit fram till.
Diskussion om metoder
För att nå fram till ett resultat var det nödvändigt att studien skulle omfatta både en kvalitativ och kvantitativ forskning. Detta för att kunna dra slutsatser och besvara forskningsfrågan utifrån ett brett och mångsidigt perspektiv med hjälp av både pri-mära och sekundära data och inte lämna något åt slumpen. En litteraturstudie var högst relevant att utföra för att ha en bra grund inför resultatet av de båda valda me-toderna. I litteraturstudien valdes flertal olika källor för att kunna besvara de valda metoderna på ett så bra sätt som möjligt. Däremot var information från litteratur-studien för hus på ofri grund begränsad och kan på så vis ge en viss svaghet i arbetet på grund av detta. Ett exempel på det är att fakta kring de värdepåverkande fak-torerna för ett hus på ofri grund inte har hittats i de angivna källorna.
5.1.1 Diskussion om kvalitativt metodval
Den kvalitativa delen av studien har uteslutande bestått av intervjuer. För att kunna leverera ett nyanserat svar efterfrågades ett flertal olika yrkeskategorier att delta i studien. Responsen har inte levt upp till förväntan vilket innebär att ett högre delta-gande eventuellt hade kunnat resultera i ett annat resultat. Strävan har inte varit att uppnå ett jämnt antal att kontakta utan fokus har istället legat på att uppnå en önskad mättnad av inkomna svar. Med andra ord har fokus varit att uppnå kvalitét framför kvantitet. Trots att inte svar inkommit från alla yrkeskategorier som önskat har ändå den mättnad som eftersträvats uppnåtts genom likartade svar från respondenterna.
Fastighetsmäklare var en yrkeskategori som tidigt i studien var av intresse att inklu-dera, detta då yrkeskategorin, fastighetsmäklare, främst är de som överlåter hus på ofri grund. Att inte ha kunnat involvera fastighetsmäklares synpunkter i arbetet och i den frågan som studien belyser anser vi vara en brist. Svaren kanske inte hade ändrat resultatet, men det hade varit önskvärt att ha haft denna yrkeskategori representerad i studien. Då intervjuerna genomfördes både muntligt och skriftligt märks en stor skillnad i hur svarens mängd skiljer de åt. De muntliga intervjuerna innehöll längre och mer detaljerade svar då följdfrågor kunde ställas. De intervjuer som hölls skrift-ligt var svaren direkta och kortare än de muntliga intervjuerna som lättare kunde bli röriga och respondenterna tenderade att gå utanför ämnet för den ställda frågan.
Detta innebar att inspelningarna ibland behövdes åter lyssnas flertal gånger och i vissa fall även kontakta intervjupersonerna på nytt för att säkerställa att rätt tolkning på svaren har skett. Sammanfattningsvis sågs en tydlig tråd genom samtliga
34
intervjuer oavsett intervjumetod då svaren på frågorna var jämförliga.
Respondenterna har tyckt att det varit en intressant studie och varit otroligt hjälp-samma och bidragit med olika synvinklar på exempelvis fler yrkeskategorier som kunnat ge ett ännu bredare perspektiv för resultatet. Tack vare intervjun med fastig-hetsvärderare Malin Åhman, i ett tidigt stadie, kunde banker inkluderas i studien som inte till en början hade varit tänkt och utgjorde en större del än vad som förut-sattes från början. Då fastighetsmäklare, som nämnts tidigare var en yrkeskategori som kontaktades men utan respons, kunde intervjuerna med bankmännen väga upp de tappade intervjupersonerna från fastighetsmäklarna i studien.
5.1.2 Diskussion om kvantitativt metodval
För den kvantitativa delen i studien hade verktyg, så som UC Bostadsvärdering, varit önskvärt att använda sig av. Detta då UC Bostadsvärdering tillhandahåller informat-ion kring småhus och dess preferenser vid en överlåtelse. Dessvärre tillhandahåller inte UC Bostadsvärdering statistik för hus på ofri grund och detta ses som en avsak-nad i metoden av den kvantitativa delen då statistik tillhandahållen från extern hand-ledare, Henrik Roos, är den enda statistiken som har kunnat analyserats. Däremot har statistiken från Lantmäteriet varit tillräcklig för att ge ett resultat, men att kunna vara mer kritisk i och med flertal olika källor för statistikens del hade varit önskvärt.
Vid ortsprisanalysen användes byggnadens area som en faktor för att analysera skill-nader mellan objektens överlåtelsepris. Då Gävleborgs län innehöll 50 objekt, efter första gallringen, ansågs det inte vara relevant att gallra bort fler objekt efter exem-pelvis fler eller andra faktorer, så som byggnadernas värdeår eller nybyggnadsår. Så-ledes gallrades objekten efter byggnadens storlek och inte efter andra faktorer som hade kunnat vara relevanta. En ytterligare gallring på exempelvis byggnadernas fak-torer hade kunnat få resultatet att möjligen förklara varför vissa byggnader med rela-tivt låg byggnadsarea har haft så höga överlåtelsepriser.
Ytterligare en faktor som skulle kunna vara en nackdel i studien är statistiken och dess aktualitet. Statistiken är från åren 2017–2019, detta medför att det kan ha till-kommit flertal överlåtna objekt som nu inte tagits upp i studien och analyserats. Då den kvalitativa delen, intervjuerna, är utförda år 2021 hade detta eventuellt resulte-rat i ett annat resultat på forskningsfrågan då marknaden kan skilja sig från år till år.
Diskussion om resultatet
5.2.1 Intervjuer
Via intervjuer med förrättningslantmätare framkom likartade svar, om inte identiska
Via intervjuer med förrättningslantmätare framkom likartade svar, om inte identiska