AKADEMIN FÖR TEKNIK OCH MILJÖ
Avdelningen för datavetenskap och samhällsbyggnad
Påverkan på prisbildningen av hus på ofri grund till följd av arrendetomtens fastighets-
rättsliga förhållanden
Tove Forsberg & Linnea Rustemi 2021
Examensarbete, Grundnivå (kandidatexamen), 15 hp Lantmäteriteknik
Lantmätarprogrammet, ekonomisk/juridisk inriktning Handledare: Maria Kulander
Examinator: Jesper Paasch
i
Förord
Detta examensarbete är det sista momentet på den treåriga utbildningen, Lant- mätarprogrammet med ekonomisk/juridisk inriktning, vid Högskolan i Gävle och utförs under slutskedet av våren 2021.
Till att börja med vill vi rikta ett stort tack till Lantmäteriet som gett oss möjlig- heten att i samarbete med dem genomföra studien. Framförallt vill vi tacka vår ex- terna handledare från Lantmäteriet, Henrik Roos, som har hjälpt oss att fram material för studien och för ett bra samarbete. Vi vill även rikta ett tack till alla som valt att bidra i studien via intervjuer. Specifikt vill vi tacka Malin Åhman, auktorise- rad fastighetsvärderare på Properate och Eva Blom, Swedbank i Gävle, för den tid de lagt utöver intervjutillfället för att svara på vidare frågor och funderingar kring forskningsämnet.
Slutligen vill vi ge ett sista tack till vår handledare från Högskolan i Gävle, Maria Ku- lander, som funnits som en hjälpande hand i de frågor och funderingar som uppstått under studiens gång.
Gävle, 27 maj 2021
Tove Forsberg Linnea Rustemi
ii
iii
Sammanfattning
Lantmäteriet har efterfrågat studenter som kan hjälpa till med att undersöka vilken påverkan på prisbildningen för hus på ofri grund och arrendetomtens möjlighet att bilda självständig fastighet har. På den vägen har detta examensarbete uppstått. I och med detta är målsättningen för studien att ta fram ett underlag som påvisar om skill- nad finns mellan hus på ofri grund och till följd av dess möjlighet att bilda självstän- dig fastighet finns eller ej. Studien avgränsas till att studera hus på ofri grund endast i Gävleborgs län.
För att undersöka om ett underlag går att framställa har en litteraturstudie följt av en kvalitativ och kvantitativ forskningsmetod använts. Den kvalitativa forskningsme- toden består av intervjuer med tre olika yrkeskategorier, förrättningslantmätare, fas- tighetsvärderare och bankmän. De objekt som är av intresse för denna studie är där byggnaden och marken inte ägs av samma person, det vill säga, hus på ofri grund.
Med den kvantitativa forskningsmetoden har därför statistik för överlåtna hus på ofri grund analyserats för värdetidpunkten 2017–2019. Som stöd till analysen har tre hy- poteser för vilka faktorer som påverkar priset för hus på ofri grund utformats.
Resultatet behandlar sammanställda svar från intervjuerna med yrkeskategorierna till följd av statistik och en ortsprisanalys av statistiken. Studien påvisar en skillnad i pri- set mellan de objekt som kan bilda självständig fastighet och de som inte kan bilda självständig fastighet. Det framgår även att skillnaden mellan de hus på ofri grund som har analyserats kan hänföras till objektens geografiska läge men att byggnadens storlek inte har en direkt koppling till ett ökat överlåtelsepris.
Nyckelord: Fastighetsvärdering, Arrende, Hus på ofri grund
iv
v
Abstract
The Cadastral authority has requested students who can help them to investigate the impact on price formation for chattel houses and the leasehold's opportunity to form an independent property. The aim of this study was to form a template that shows the price difference between Chattel houses that can form an independent property and those which cannot. The observed Chattel houses within this study has been de- limited to be located inside Gävleborg´s county.
A literature study followed by a qualitative and quantitative research method was used in order to investigate whether template can be established. The qualitative re- search method consisted of interviews with three different occupational categories, cadastral surveyors, property appraisers and banks. The objects of interest in this study were objects where the building and the land are owned by different owners, referred to as, Chattel house. Therefore the quantitative research method was used to analyze statistics of transferred Chattel houses for the period 2017-2019. To sup- port the statistical analysis three hypotheses formulated for which factors that influ- ences the price of Chattel houses.
The results contains compiled answers from the interviews with the occupational categories followed by statistics and a local price analysis of the statistics. The study shows that there is a difference in price between Chattel houses that can form an in- dependent property and Chattel houses that cannot. It also appears that the differ- ence between the Chattel houses, that has been analyzed in this study, can be at- tributed to the geographical location of the objects. However, the size of the build- ing does not have a direct impact on an increased transfer price.
Keyword: Property valuation, House lease, Chattel house
vi
vii
Begreppslista
Arrendeavgift Ersättning som arrendatorn betalar till markägaren för att få nyttja marken.
Avkastningsvärde Nuvärdet av förväntade framtida netto- överskott.
Arrendetomt Markägare som ger fysisk eller juridisk person rätt att nyttja marken mot en viss avgift.
Biarea Utrymmen avsedda för sidofunktioner
till boendet så som källare, garage, vind, förråd.
Fastighet Fast egendom som kan avgränsas hori-
sontellt eller både horisontellt och ver- tikalt och är en självständig rättslig en- het.
Fast egendom Byggnader, ledningar och andra anlägg-
ningar som tillförts till fastigheten av fastighetsägaren för stadigvarande bruk.
Friköpt Fastigheten som byggnaden står på ägs
av samma ägare som till byggnaden.
Fysisk person En privatperson eller en enskild firma.
Förvärvshandling Köpekontrakt, köpebrev, gåvobrev, testamente eller bodelningshandling.
Grupphusområde Område som är bebyggt eller som kan
bebyggas med minst sex friliggande småhus, kedjehus, parhus eller radhus.
Juridisk person Kan vara ett företag, förening, stiftelse, organisation eller en stat.
Kolonilott En liten markbit som hyrs där en liten
stuga, friggebod eller ett redskapsskjul är uppfört och klassas som hus på ofri grund.
viii
Koloniområde Ett område som omfattar flertal koloni-
lotter.
Marknadsvärde Det mest sannolika priset vid försälj- ning av fastighet vid en viss angiven vär- detidpunkt på en fri och öppen mark- nad.
Lös egendom Förmögenheter som inte är fast egen-
dom.
Samfällighet Mark- eller vattenområde eller en rät- tighet som delas och förvaltas av två el- ler fler fastigheter gemensamt.
Samäganderätt Gemensamt ägande som uppstår när
minst två personer köper, ärver, testa- menteras, får i gåva eller vid bodelning av egendom.
Småhus Bostadsbyggnad avsedd för en-eller två-
familjer.
Tomtmark Mark som har byggnad av småhus eller
mark som är bildad för att uppföra små- husbebyggelse med hörande trädgård, gårdsplan, parkering.
Tomträttsavgäld Årlig avgift som betalas till markägare av tomträttshavaren.
Återanskaffningsvärde Kostnad för värdetidpunkten att an- skaffa en identisk byggnad.
1
Innehållsförteckning
Förord ... i
Sammanfattning ... iii
Abstract ... v
Begreppslista ... vii
1 Introduktion ... 3
Bakgrund... 3
Syfte och mål med studien ... 4
Frågeställning ... 4
Avgränsningar ... 4
Disposition ... 4
2 Teoretisk bakgrund... 5
Upplåtelseformer ... 5
2.1.1 Äganderätt ... 5
2.1.2 Tomträtt ... 5
2.1.3 Nyttjanderätt ... 5
2.1.4 Arrende ... 5
2.1.5 Hus på ofri grund ... 6
Lantmäteriförrättning ... 6
Fastighetsbildningsåtgärder ... 6
Överlåtelse ... 7
2.4.1 Överlåtelse av fastighet ... 7
2.4.2 Överlåtelse av hus på ofri grund ... 7
Fastighetsvärdering ... 7
2.5.1 Värdeteori och värderingsteori ... 8
2.5.2 Värderingsmetoder ... 8
2.5.3 Prisbildning ... 8
2.5.4 Värdebedömning ... 10
Fastighetstaxering och taxeringsvärde ... 10
2.6.1 Fastighetsavgift och fastighetsskatt ... 11
2.6.2 Typkoder och typklasser ... 11
3 Metod ... 13
Val av metod ... 13
3.1.1 Hypoteser ... 13
Litteraturstudie ... 13
Kvalitativ metod ... 13
Kvantitativ metod ... 17
Statistik... 17
3.5.1 Första urvalet ... 17
3.5.2 Andra urvalet ... 17
3.5.3 Tredje urvalet ... 18
3.5.4 Geografisk spridning ... 18
Ortsprisanalys ... 18
2
3.6.1 Gävleborgs län ... 18
3.6.2 Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun ... 19
4 Resultat ... 20
Intervjuer ... 20
4.1.1 Förrättningslantmätare ... 20
4.1.2 Fastighetsvärderare ... 22
4.1.3 Bankmän ... 24
Statistik... 26
4.2.1 Första urvalet ... 26
4.2.2 Andra urvalet ... 26
4.2.3 Tredje urvalet ... 26
4.2.4 Geografisk spridning ... 27
Ortsprisanalys ... 29
4.3.1 Gävleborgs län ... 29
4.3.2 Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun ... 30
5 Diskussion ... 33
Diskussion om metoder ... 33
5.1.1 Diskussion om kvalitativt metodval ... 33
5.1.2 Diskussion om kvantitativt metodval ... 34
Diskussion om resultatet ... 34
5.2.1 Intervjuer ... 34
5.2.2 Statistik ... 36
5.2.3 Ortsprisanalys ... 37
5.2.4 Sammanfattning av diskussion ... 37
Miljö och hållbar utveckling ... 38
6 Slutsatser ... 39
Slutsats av studien ... 39
Förslag till vidare forskning ... 39
Referenser ... 41 Bilaga A. Intervjufrågor till förrättningslantmätare ... A1 Bilaga B. Intervjufrågor till fastighetsvärderare ... B1 Bilaga C. Intervjufrågor till Swedbank ... C1 Bilaga D. Intervjufrågor till Handelsbanken ... D1 Bilaga E. Områdeskarta Gävleborgs län ... E1 Bilaga F. Områdeskarta Koloniområden ... F1 Bilaga G. Områdeskarta Sandviken kommun ... G1 Bilaga H. Områdeskarta Söderhamns kommun ... H1 Bilaga I. Statistik ... I1 Bilaga J. PM Lantmäteriets studie 2020 ... J1
3
Introduktion
I kommande kapitel presenteras studiens bakgrund och hur idén till studien upp- kommit. Bakgrunden tar även upp ett tidigare examensarbete till följd av syfte och mål, frågeställning, avgränsningar och disposition.
Bakgrund
I Sverige bedrivs värdering av fastigheter för ett flertal olika syften och mål, det är då viktigt att processen ger ett rättvist resultat. För en större del av småhusfastighet- erna i Sverige ägs fastigheten och byggnaden av samma person, för dessa objekt finns det väl utarbetade värderingsmetoder kring prisbildning och fastighetstaxering.
Byggnaden kan vidare delas in i bostäder med avseende för permanentbostad respek- tive fritidsbostad. Vid taxeringssammanhang görs ingen skillnad mellan dessa katego- rier, men vid värderingssammanhang görs en skillnad. Skillnad görs då marknaden för permanentbostäder kan skilja sig avsevärt gentemot fritidsbostäder (Lantmäteriet
& Mäklarsamfundet, 2016). Undersökningen kommer att studera de objekt där fas- tigheten och byggnaden inte ägs av samma person och vilken påverkan det har på värdet av byggnaden.
Hus på ofri grund och dess möjlighet att bilda självständig fastighet delas in i två olika typklasser beroende på tomtmarkens möjlighet att styckas av och bilda själv- ständig fastighet eller ej. Tomtmarker som bedöms kunna styckas av och bilda själv- ständig fastighet kallas FR-klass 2. En tomtmark som inte har möjligheten att styckas av och bilda självständig fastighet kallas FR-klass 3, se bilaga J. När en fastighetstaxe- ring görs får dessa olika värden dels för tomtmarken och dels för småhuset (Persson, 2011).
En tidigare studie genomfördes i Söderhamn år 2015. Studien påvisade att 62 pro- cent av deltagarna i undersökningen hade ett intresse av att friköpa sitt bostadsar- rende för att kunna genomföra en fastighetsreglering och på så sätt bilda en självstän- dig fastighet. Studien var ett examensarbete där orsaken till intresset av att friköpa bostadsarrendet visade sig vara osäkerheten kring utvecklingen av arrendeavgiften.
Studien kunde med hjälp av en beräkning, där priset på marken uppskattades, base- rat på arrendeavgiften konstatera att friköpa bostadsarrendet, tomtmarken och bilda en självständig fastighet, resulterade i en affär med ett lägre pris i jämförelse till marknadsvärdet på kringliggande småhusfastigheter (Lindström & Lindqvist, 2015).
Intresset av att studera dessa objekt uppstod genom Lantmäteriets studie från år 2020 där det undersöktes om hus på ofri grund som ligger på tomtmark och inte kan bilda självständig fastighet har en rättvisande nedräkningsfaktor på riktvärde. Ett sammanställt PM av denna studie återfinnes i bilaga J.
4
Detta har från Lantmäteriets sida väckt ett intresse för en vidare studie kopplat till huvudfrågan – påverkas priset för småhuset om tomtmarken har FR-klass 2 eller FR- klass 3. Studien genomförs därav på uppdrag av Lantmäteriet.
Syfte och mål med studien
Syftet med studien är att öka förståelsen för prisbildningen av hus på ofri grund och vilka de värdepåverkande faktorerna som spelar en central del i framförallt dess möj- lighet att bilda självständig fastighet eller ej.
Målet med studien är att kunna påvisa ett underlag om skillnad för hus på ofri grund görs och vilken påverkan dess självständighet kan göra för värderingen och prisbild- ningen.
Frågeställning
Hur påverkas prisbildningen för hus på ofri grund av arrendetomtens möjlighet att bilda självständig fastighet?
Avgränsningar
Studien är begränsad till en period på 10 veckor, tidsramen påverkar mängden ob- jekt som kommer kunna studeras och dess inveckling. Det geografiska området som undersöks är Gävleborgs län där framförallt objekt i delområden Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun.
Disposition
Studiens uppbyggnad utgås från IMRaD där introduktion, metod, resultat och dis- kussion är de typiska dragen för en sådan uppbyggnad. Teoretisk bakgrund och slut- sats är även två kapitel som har valts att lyftas fram i studien för en så strukturerad och lättläst text som möjligt.
Introduktionen, som är det första kapitlet i denna studie, syftar till att ge läsaren en inblick i bakgrunden till studien till följd av syfte och mål, frågeställning och hur stu- dien är avgränsad. Den teoretiska bakgrunden syftar till att ge läsaren en grundläg- gande förståelse för ämnet som kommer att analyseras. Metodkapitlet har i syfte att ge upplysningar om hur resultatet har kommit till, det vill säga vilka steg som gjorts för att komma fram till ett resultat.
I kapitlet för resultatet presenteras det som konstateras av genomförd metod. I dis- kussionens kapitel analyseras och diskuteras resultatet för studien med författarnas egna tankar, åsikter och reflektioner. I det sista kapitlet, slutsats, dras slutsatser och sammanfattningar av de delar från resultatet som besvarar frågeställningen och även förslag till vidare forskning listas.
5
Teoretisk bakgrund
I detta kapitel introduceras områden och tidigare forskning som kommer att beröras djupare i ett senare skede av studien, detta för att kunna ge läsaren en grundläg- gande förståelse för ämnet som studien berör.
Upplåtelseformer
Enligt Boverket (2019) finns i Sverige fyra olika upplåtelseformer, hyresrätt, bo- stadsrätt, kooperativ hyresrätt och äganderätt. Upplåtelseformerna beskriver vilket sätt fastighetsägaren förfogar över sin bostad (Boverket, 2019).
2.1.1 Äganderätt
Äganderätten innebär fullständigt ägande över sin fastighet. Det absolut vanligaste i Sverige är att äga ett småhus som en-eller tvåbostadshus. I och med äganderätten ger det fastighetsägaren stor frihet att styra över sitt eget boende (Boverket, 2019). I Sverige kan en fastighet ägas av fysiska personer, juridiska personer och genom samäganderätt (Jordabalk, SFS 1970:994).
2.1.2 Tomträtt
Tomträtt är en form av nyttjanderätt till en fastighet som avser ett visst ändamål på obestämd tid mot en årlig tomträttsavgäld. Denna rätt får upplåtas på fastighet som ägs av stat, kommun eller annan allmän ägo. Upplåtelsen får endast ske i en hel fas- tighet som inte är en ägarlägenhetsfastighet. Tomträtten omfattas även av gällande detaljplaner eller särskilda byggnadsbestämmelser om sådana omfattar det området där tomträtten är belägen (Jordabalk, SFS 1970:994).
2.1.3 Nyttjanderätt
Nyttjanderätt är en rättighet som via ett avtal ger rätt att nyttja del av fastighet, en hel fastighet eller flera fastigheter. Nyttjanderätt kan förekomma i två olika typer, total nyttjanderätt, som innebär att nyttjanderättshavaren har rätt att nyttja området till all form av användning. Typ två, partiell nyttjanderätt begränsar nyttjanderätts- havarens rätt att nyttja området till ett visst avseende så som fiske. Nyttjanderätt kan upplåtas som en allmän nyttjanderätt, tomträtt eller ett arrende (Sveriges domsto- lar, 2019).
2.1.4 Arrende
Arrende kan enligt Jordabalk (SFS 1970:994) 8 kapitel 1§ upplåtas för fyra olika än- damål, dessa är jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägen- hetsarrende. Arrende avser upplåtelse av en rättighet att aktivt nyttja jord i utbyte mot vederlag (Sveriges domstolar, 2019). För samtliga arrenden ska ett skriftligt
6
avtal upprättas där samtliga villkor framgår. Korrigeringar av avtalet i form av tillägg eller förändringar måste även dessa upprättas skriftligt för att vara giltigt. Om ett ar- rende ska upphöra innan avtalstiden löpt ut ska uppsägningen ske skriftligt (Jorda- balk, SFS 1970:944).
2.1.5 Hus på ofri grund
Hus på ofri grund är en byggnad som ägs av annan part än den som äger marken.
Marken kan ägas av fysisk person, juridisk person och via samäganderätt, marken kan även vara upprättas via en samfälld mark som råder över fastigheten (Larsson &
Synnergren, 2018). Byggnadens ägare kan ges rätt till ett markområde som byggna- den befinner sig på via en nyttjanderätt (Jordabalk, SFS 1970:944).
Lantmäteriförrättning
Vid en lantmäteriförrättning fattas beslut om fastighetsrättsliga åtgärder så som grän- ser, samfälligheter, servitutsrättigheter och ledningsrätter (Lantmäteriet & Mäklar- samfundet, 2016). Beroende på vilken typ av åtgärd som ska göras ska en ansökan om lantmäteriförrättning skickas in av fastighetsägaren till den lantmäterimyndig- heten i den ort där de berörda fastigheterna är belägna. Det finns även ett antal kommunala lantmäterimyndigheter som tar emot ansökan om lantmäteriförrättning och handlägger dessa inom kommunen (Lantmäteriet, 2021).
Ansökan om lantmäteriförrättning kan göras av den som äger en fastighet eller för- värvat en del av fastighet. En lantmäteriförrättning ska omfatta alla tekniska, fastig- hetsrättsliga och ekonomiska arbeten som framställs när en fastighet ska nybildas, ombildas eller samverka. Under förrättningen ska förrättningslantmätaren alltid ef- tersträva samförståndslösningar. Dessa går däremot inte alltid att eftersträva och då har förrättningslantmätaren möjlighet att ta beslut där de olika parterna inte är över- ens (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
Fastighetsbildningsåtgärder
Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) innehåller allmänna bestämmelser som måste uppfyllas för att kunna uträtta en fastighetsbildningsåtgärd, dessa bestämmel- ser finnes i Fastighetsbildningslagens (SFS 1970:988) 3 kapitel. Det allmänna lämp- lighetsvillkoret har en central del i en fastighetsbildningsåtgärd där den nybildade el- ler ombildade fastigheten måste uppfylla kravet av att vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. Med detta avser belägenhet, omfång, väg och VA. Om detta inte kan upp- fyllas kan inte fastighetsbildning ske (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
En förändring av fastighetsindelning sker via fastighetsreglering om den avser om- bildning av en fastighet. Nybildning av fastighet sker genom fastighetsbildning via av- styckning, klyvning eller sammanläggning (Sjödin et al., 2016).
7 Överlåtelse
2.4.1 Överlåtelse av fastighet
En överlåtelse av fast egendom ska ske skriftligt. För att den handling som upprät- tats, vid upplåtelsen, ska bli giltig krävs att den uppfyller formkrav som framgår i Jordabalk (SFS 1970:994) 4 kapitel 1§. Köpehandlingen ska innefatta en köpeskil- ling, vilken egendom som överlåts och ska undertecknas av samtliga köpare och säl- jare. Handlingen ska även innefatta en överlåtelseförklaring, det vill säga, en förkla- ring om att säljaren överlåter sin egendom till köparen. Detta innebär att en överlå- telse av fast egendom sker här och nu för all framtid, att avtala kring en framtida överlåtelse är således inte bindande. Innebörden med detta innefattar ett den civil- rättsliga äganderätten övergår omedelbart då överlåtelsehandlingen upprättats. Pro- blemet är att köparen i vanligt fall inte kan ta fastigheten i besittning vid köpehand- lingens uppförande och parterna behöver avtala om en tillträdesdag. Detta gör att säljaren fram till det avtalade datumet kan nyttja fastigheten, rätten övergår till kö- paren först vid tillträdesdagen (Vesterlins, u.å). I de fall ytterligare handlingar, så som köpebrev upprättas gäller samma formkrav som framgår i Jordabalk (SFS 1970:994) 4 kapitel 1§ för att handlingen ska bli giltig.
2.4.1.1 Lagfart
En lagfart är en formell registrering i Fastighetsregistrets inskrivningsdel (Grauers, 2016). Den som förvärvar en fastighet ska enligt Jordabalk (SFS 1970:994) 20 kapi- tel 1§ ansöka om lagfart inom tre månader från att förvärvshandlingen upprättats. En lagfart ger enligt Jordabalk (SFS 1970:944) 22 kapitel 1§ fastighetsägaren full ägan- derätt över fastigheten då rättigheten att även ansöka om inteckningar i fastigheten tillkommer då lagfart ansökts.
2.4.2 Överlåtelse av hus på ofri grund
När en byggnad och en fastighet inte är i samme ägares hand medför detta att bygg- naden definieras som lös egendom. Det innebär att överlåtelser av hus på ofri grund inte regleras i Jordabalk (SFS 1970:994) 4 kapitel, istället regleras det i Köplag (SFS 1990:931). När ett hus på ofri grund överlåtes ska säljaren anmäla överlåtelsen hos Skatteverket. Skatteverket i sin tur ser till att säljaren blir avregistrerad och köparen blir registrerad som ny ägare, detta kallas för ägarbyte (Skatteverket, u.å, C)
Fastighetsvärdering
Fastighetsvärdering sker i olika former och syften och görs vid många olika situat- ioner. En situation är när en fastighet ska överlåtas, då ligger fokus på den summa pengar som ägaren kan få vid en överlåtelse, således byter fastighetsägaren fastig- heten mot pengar genom en försäljning. För att veta vilken summa fastighetsägaren
8
kan begära för fastigheten behöver en fastighetsvärdering göras. Fastighetsvärdering sker inte bara i överlåtelsesituationer, även om dessa är typiska situationer då en fas- tighetsvärdering görs. Fastighetsvärdering sker även i innehavarsituationer där äga- ren till fastigheten är intresserad av de framtida nyttorna som fastigheten kan dra in i form av nettointäkter. Utöver dessa situationer finns en rad olika syften med att vär- dera en fastighet där belåning av fastigheten kan vara ett syfte likaväl som vid hyres- sättning eller bedömning av ersättning vid tvångsvis markåtkomst (Persson, 2011).
2.5.1 Värdeteori och värderingsteori
Värdeteorins syfte är att förklara varför ett värde uppstår och grunden kommer från den ekonomiska teorin där utbud och efterfrågan har en central del. När tillämpning av värdeteorin för fastigheter skapas brukar ett par förutsättningar ges. Förutsätt- ningarna är behov, nytta, disponering, överlåtelse och omfattning och benämns som värdeteorins kärna. Värderingsteorin grundar sig istället mellan olika typer av be- slutssituationer som ger olika typer av värderingssituationer så som överlåtelsesituat- ion och innehavarsituation (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
2.5.2 Värderingsmetoder
Värderingsmetoder är verktyg som bland annat en fastighetsvärderare använder sig av för att kunna beräkna en teknisk värdebedömning på en fastighet via praktiskt strukturerad information. Det finns tre olika huvudmetoder och dessa är ortspris- metoden, nuvärdesmetoden och produktionskostnadsmetoden (Persson, 2011).
2.5.2.1 Ortsprismetoden, nuvärdesmetoden och produktionskostnadsmetoden
Ortsprismetoden bygger på att ta fram ett värde på en fastighet med hjälp av priser som tidigare har betalats för liknande fastigheter inom själva ”orten” (Persson, 2011). Enligt Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2016) är ortsprismetoden den enda praktiska tillämpliga metoden som används där syftet är att ta fram ett marknads- värde för småhuset. Nuvärdesmetoden syftar till att värdet beräknas utifrån vad fas- tighetens förväntade avkastningar bedöms vara utifrån värdetidpunkten, denna me- tod har även namnen cash-flowmetod och intäkt/kostnadsmetod och används i syn- nerhet för företag och myndigheter. Produktionskostnadsmetoden används för att värdera byggnad eller anläggning med fokus på återanskaffningskostnaden inklusive avdrag för värdeminskningen i samband med bruk och ålder (Lantmäteriet & Mäk- larsamfundet, 2016).
2.5.3 Prisbildning
Fastighetsmarknaden består av köp och försäljningar av fastigheter, för att den ska vara fungerande pågår kontinuerligt en prisbildningsprocess. Prisbildningsprocessen styrs av många olika faktorer som har en påverkan på det slutliga priset. Prisbildning för fastigheter kan jämföras med den generella marknads-och pristeorin där prissärd-
9
ragen pekar på utbud och efterfrågan vilket även karaktäriseras för prisbildningspro- cessen på fastigheter. Det som definierar prisbildningsprocessen för fastighetsmark- naden är de olika delmarknader som finns uppdelat, på så vis kan fastigheter som tillhör en specifik delmarknad prissättas på samma sätt som de andra inom samma delmarknad. Exempel på detta är att delmarknaden för småhus har en annan typ av prisbildningsprocess än delmarknaden för skogsfastigheter, samma tillvägagångssätt kan dock användas (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
Enligt Kiel & Zabel (2008) är en förekommande fras bland fastighetsmäklare att de tre sakerna som avgör priset på ett hus är ”läge, läge och läge”. En byggnads prisupp- skattning baseras även på dess ålder och underhållsskick. Trots detta kan det före- komma en så kallas ”vintageeffekt” vilket utgör att de negativa effekterna av en äldre byggnad ibland kan kompenseras upp av en sådan egenskap (Wilhelmsson, 2008).
När en prisbildningsprocess för småhus görs finns olika faktorer som är prispåver- kande. Inom ramen för prispåverkande faktorer hamnar läges-och områdesanknutna faktorer som den större och centrala betydelsen för priset till följd av samhälls-och omvärldsanknutna faktorer, fastighetsanknutna och individanknutna faktorer (Lant- mäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
2.5.3.1 Värdepåverkande faktorer för småhusfastigheter
Adair et al. (1996) påpekar att det finns flertal olika faktorer som kan vara värdepå- verkande för en bostad. Vidare lyfter Adair et al. (1996) att svårigheter kan uppstå vid en värdering då faktorerna kan vara många och att de värderas olika högt bero- ende på vem som är beställaren till värderingen och värderingsman. Det Adair et al.
(1996) anser vara värdepåverkande faktorer kan delas upp i två kategorier, närmare sagt interna och externa kategorier. Inom den interna kategorin räknas ålder, skick och utseende och storlek som några exempel. För den externa kategorin anser Adair et al. (1996) att antalet arbetslösa eller populationen runt bostadens område där det viktiga är att belysa att de externa faktorerna är svåra att påverka fastän det är den viktigaste faktorn vid en värdering medans de interna går att korrigera och inte är det betydande vid en värdering.
Enligt Persson (2011) anses de värdepåverkande faktorerna för en fastighet vara uppdelade i tre olika kategorier istället för två som Adair et al (2016) påpekar. Den första kategorin avser omvärldsanknutna faktorer av samhällsekonomisk art där kon- junkturutvecklingen, inflationen och arbetsmarknaden har en central del.
Marknadsanknutna faktorer är den andra kategorin som avser utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden. Den sista kategorin benämns som direkt fastighetsanknutna faktorer av teknisk, juridisk och ekonomisk art. Under den tredje kategorin räknas byggnadens läge, tomt, omgivning, storlek m.m. (Persson, 2011).
10
Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2016) listar upp de värdepåverkande faktorerna, som är fastighetsanknutna. Där är byggnadens area, planlösning, byggnadsår, bygg- nadens arkitektur, utrustningsstandard och skick är de väsentliga faktorerna som är värdepåverkande för ett småhus oavsett om marken är friköpt eller ej (Lantmäteriet
& Mäklarsamfundet, 2016). Tomtmarken med ett hus på ofri grund har ett lägre värde än fastigheter som endast består av tomtmark eller i de fall då byggnaderna och tomtmarken är en sammanhållen enhet. Detta då nyttjanderätten inte ger någon marknadsmässig avkastning då rättigheten att tillåta en annan ägare att upplåta en byggnad på ofri grund räknas som en belastning på fastigheten (Nilsson, 2016).
Individer bryr sig om sitt lokala grannskap som på så sätt har en påverkan på värdet och priset på byggnaden. Bekvämligheter så som temperatur, närhet till vattendrag och kulturella attraktioner utgör därav en stor del av värdet (Kiel & Zabel, 2008).
2.5.4 Värdebedömning
När en slutlig värdebedömning av fastigheten ska göras ska värderingsobjektet sättas i relation till de andra jämförelseobjekten inom samma delmarknad. Där är det vik- tigt att belysa om någon skillnad finns mellan värderingsobjektet och jämförelseob- jektet (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
Fastighetstaxering och taxeringsvärde
Enligt Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2016) kallas en massvärdering av fastig- heter för fastighetstaxering där standardiserad värdering sker av flertal olika objekt för samma tidpunkt. Enligt Brunes (2018) verkställs fastighetstaxering på samtliga fastigheter i Sverige. Taxeringsvärdet är det samlade värdet av en fastighet men kan delas upp i byggnadsvärde och tomtvärde för en fastighet (Skatteverket, u.å, A).
Tomtvärdet grundar sig på storlek, vatten och avloppsförhållanden, fastighetsrätts- liga förhållanden, typ av bebyggelse och närhet till strand. De faktorer som ligger till grund för byggnadsvärdet är storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighets- rättsliga förhållanden och värdeordning (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
Vad gäller taxeringsvärdet på en fastighet med byggnad på ofri grund får markägaren ett taxeringsvärde grundat på tomtvärdet medans den som äger byggnaden får ett taxeringsvärde bestående av byggnadsvärdet. Fastighetens taxeringsvärde ska mot- svara ungefär 75 procent av det sannolika marknadsvärdet för fastigheterna i värde- området två år innan taxeringsåret. Det vill säga att taxeringsår 2021 visar taxerings- värdet för år 2019. Syftet med fastighetstaxeringen kan grunda sig i beskattning, fas- tighetsvärdering, försäkring, belåning och underlag för tomträtt (Skatteverket, u.å, A). Ett värdeområde beskriver ett geografiskt avgränsat område där fastigheter med liknande förutsättningar ligger till grund (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2016).
Varje värdeområde innehåller värdeområdesnummer som beskriver var fastigheten
11
är belägen. De två första siffrorna i ett värdeområdesnummer beskriver vilket län som fastigheten tillhör, de två följande siffrorna anger kommunkoden (Persson, 2011).
2.6.1 Fastighetsavgift och fastighetsskatt
Ägaren till en fastighet måste betala en årlig fastighetsavgift och fastighetsskatt. Un- derlaget för vilken summa varje fastighetsägare måste betala grundar sig på inkomst- deklarationen och är en avgift som ingår i den slutliga skatteberäkningen. Skillnaden mellan fastighetsavgift och fastighetsskatt är att fastighetsskatten betalas om fastig- heten är obebyggd och fastighetsavgift betalas om fastigheten är bebyggd. För ett småhus betalas 0,75 procent av taxeringsvärdet där takbeloppet för år 2021 inte får överstiga 8 524 kronor. Samma princip gäller för hus på ofri grund, däremot är tak- beloppet lägre och ligger år 2021 på ett belopp om 4 262 kronor vilket motsvarar hälften mot ett småhus (Skatteverket, u.å, B).
2.6.2 Typkoder och typklasser
Inom Skatteverket används typkoder, det är en tresiffrig beteckning där syftet är att gruppera de olika fastighetstyperna vid beslut om taxering. Typkoden räknas som en administrativ beteckning och grundar sig inte på något rättsligt krav enligt lag eller andra typer av bestämmelser. Andra myndigheter, juridiska personer eller företag använder däremot typkoderna som underlag vid olika typer av bedömningar så som kreditgivning (Skatteverket, u.å, E). Småhusfastighet ligger under 200-serien bland typkoder och däri är småhusfastighet, bebyggd (220) den mest vanliga typkoden.
Hus på ofri grund klassas även den under 200-serien och har typkod; hus på ofri grund, 225 (Skatteverket, u.å, F).
Taxeringsvärdets startpunkt baseras på riktvärden för byggnad och mark (Skattever- ket, u.å, D). En del i riktvärdet är de fastighetsrättsliga förhållandena, det vill säga om tomtmarken som en byggnad är belägen på är en självständig fastighet eller ej. I de fall som tomtmarken inte är en självständig fastighet kan hänsyn tas till om det finns möjlighet för tomtmarken att bilda självständig fastighet (Skatteverket, 2020, A).
Värdefaktorn för de fastighetsrättsliga förhållandena gällande småhus och tomtmark till småhus är likartade. Värdefaktorn delas in i tre klasser, FR-klasser, för småhus belägna på tomtmark inom ett område som inte utgör ett grupphusområde och två klasser för småhus belägna på tomtmark inom ett område som utgör ett grupphus- område (SKVFS, 2020:4). Skatteverket anser att egendom som avser självständig fastighet om den avser egendom som redovisas som fastighet enligt Fastighetsbild- ningslag (SFS 1970:988) 19 kapitel 1§, dessa fastigheter utgör FR-klass 1. FR-klass 2 avser de objekt som ligger på tomtmark som kan bilda självständig fastighet och
12
FR-klass 3 är resterande objekt. För att ett objekt ska få tillhöra FR-klass 2 bör det inte finnas några tveksamheter för att objektet ska kunna avstyckas och bilda själv- ständig fastighet (Skatteverket, 2020, B).
Bedömningen av FR-klasstillhörigheter görs enligt följande, utanför detaljplanelagt område krävs att tomtmarken är bebyggd eller att ett förhandsbesked om bygglov finns för att objektet ska få tillhöra FR-klass 2. Till FR-klass 2 hör även bebyggd en- het som är beläget inom detaljplanelagt område där småhuset kan avskiljas utan hin- der i detaljplanen. Är tomtmarken inte bebyggd krävs det att det finns avsikt att be- bygga den och att avskilja den bebyggda marken om den inte hindras av detaljplanen (Skatteverket, 2020, B).
Riktvärdet för objekt i FR-klass 3 korrigeras med 40 000 kronor och ett objekt i FR- klass 3 korrigeras med en nedräkningsfaktor på 0.5 då det inte bör ha ett högre rikt- värde än en motsvarande enhet i FR-klass 2 (Skatteverket, 2020, B).
13
Metod
I kapitel tre presenteras val av metoder och hur dessa har genomförts för studien.
De etiska aspekterna som har tagits till hänsyn i studien lyfts även fram i detta kapi- tel.
Val av metod
Studien behandlar både kvalitativa och kvantitativa metodval. Den kvantitativa delen består av sekundära data i form av statistik och den kvalitativa delen av primärdata i form av intervjuer. Enligt Lee (2014) syftar kvalitativ forskning främst till att belysa
”hur” objekten påverkas och inte ”hur många” objekt som påverkas, detta har tagits i beaktning vid valet av metoder i studien.
Som utgångspunkt för studien har tre hypoteser utformats då teorier uppkommit om vad som kan vara påverkande faktorer för priset avseende hus på ofri grund. Hypo- teserna som har utformats och används i studien har ett syfte till att vara ett underlag och en riktlinje för att på så vis kunna besvara frågeställningen.
3.1.1 Hypoteser
– Överlåtelsepriset av hus på ofri grund påverkas av FR-klass.
– Överlåtelsepriset av hus på ofri grund påverkas av det geografiska läget.
– Överlåtelsepriset av hus på ofri grund påverkas av byggnadens storlek.
Litteraturstudie
Den inledande delen av studien består av en litteraturstudie där material från Sveri- ges Rikes Lag, studentlitteratur, litteratur hämtad ur Högskolan i Gävles bibliotek, myndigheter, nätbaserade kunskapsföretag, tidigare examensarbeten och vetenskap- liga artiklar har granskats. Den svenska lagtexten som används i arbetet är Fastig- hetsbildningslag (SFS 1970:998), Jordabalk (SFS 1970:994), och Köplag (SFS 1990:931) då dessa berör forskningsområdet med hus på ofri grund för olika fastig- hetsrättsliga förhållanden.
Kvalitativ metod
Enligt Langley och Meziani (2020) har intervjuer alltid spelat och kommer sannolikt alltid spela en viktig roll i kvalitativa metodval. Utifrån detta har intervjuer genom- förts som kvalitativ metod med nyckelpersoner inom deras relevanta yrkesområde där förrättningslantmätare, fastighetsvärderare och bankmän med rätt kompetens för denna studie har intervjuats. Vidare menar Biggam (2015) att det är viktigt att tänka på vid ett kvalitativt metodval att intervjufrågorna inte ska vara för många och inte för långa. Detta kan komma att avskräcka människor att vilja delta i en studie i
14
form av en intervju (Biggam, 2015).
För att undvika att inskränka på integritet eller etiska aspekter har inga intervjuper- soner under 18 år intervjuats. Kontakt med särskilt utsatta eller specifika minoritets- grupper har också tagits i beaktande inför valet av intervjupersoner inom berörda yr- keskategorier. Ameen och Praharaj (2020) påpekar att den bästa lösningen för att undvika att inskränka på integritet och sekretess är att välja ut en lista eller en med- lemskatalog över en specifik målgrupp där målet är att kontakta så många som möj- ligt personligen och ge information om vad som händer när de väljer att delta i inter- vjun.
Då frågorna skickas ut kan vissa komma att besvaras skriftligt av intervjupersonerna därför är det viktigt att frågorna är noga genomtänkta och inte allt för svårtolkade så att det inte lämnas öppet för missförstånd som på så vis kan leda till ett missvisande resultat. Det är även viktigt att metoden för framtagandet av frågorna är lämpligt ge- nomfört och inte leder till ett vinklat och enformigt svar på frågorna (Rattray & Jo- nes, 2007).
3.3.1 Intervjuer
I studien har intervjuer med personer från fem olika yrkeskategorier efterfrågats.
För att kunna besvara studiens forskningsfråga på ett så nyanserat sätt som möjligt kontaktades förrättningslantmätare, fastighetsvärderare, fastighetsmäklare, bankmän och anställda på valda kommuners mark och exploateringsavdelningar.
Till följd av rådande pandemi i samhället under studiens period, Covid-19, avsågs intervjuerna hållas virtuellt för att inte riskera att bidra till en ökad smittspridning.
Alla intervjuade personer är valda utifrån det geografiska läget, Gävleborgs län, som forskningen avgränsats till att studera. Intervjupersonerna kontaktades via mail eller telefon där förfrågningar om att delta i studien framfördes. Totalt för de fyra yrkes- kategorierna kontaktades 37 personer och av dessa svarade 13 personer varav 8 öns- kade delta i studien. Samtliga respondenter har inför genomförd intervju erbjudits valmöjligheter i hur de vill bli presenterade i arbetet. Således presenteras respon- denter från yrkeskategorierna fastighetsvärderare och banker med för-och efter- namn, befattning och arbetsplats medan förrättningslantmätarna har valt att vara anonyma. Avsikten med den kvalitativa forskningen var att uppnå ett deltagande av tre personer per yrkeskategori. De svar som inkom skriftligen har daterats efter när svaren inkom och inte när frågorna skickades ut.
Förrättningslantmätare kontaktades via mail till de lantmäterikontor som ligger i Gävleborgs län, det statliga lantmäterikontoret, kommunala lantmäterikontoret i Gävle och det kommunala lantmäterikontoret i Sandviken. Av de kommunala lant- mäterikontoren skickades mail till deras gemensamma mailinkorg ut och de fick
15
själva välja ut vem som ville och kunde ställa upp på en intervju. Gällande det stat- liga lantmäterikontoret valdes en personlig kontakt med rätt kompetens ut och kon- taktades direkt. Detta då belastningen på det statliga Lantmäteriet är betydligt större då de svarar för hela Sverige. I och med detta och tidsbristen inom studiens ramar på endast 10 veckor beslutades att den personliga kontakten uppfyllde kraven för att ändå ge ett opartiskt svar på frågorna utan att arbetets tidsplan lider någon skada. Av dessa förrättningslantmätare ställde två upp på virtuell intervju via zoom och en via telefonsamtal, en från varje organisation. De tre intervjupersonerna fick samma frå- gor ställda till sig. Svaren från intervjutillfällena uppnådde önskad mättnad varav ett val gjordes i att inte gå vidare med fler intervjuer med ytterligare förrättningslant- mätare. Syftet med att involvera förrättningslantmätare i studien handlar om att det är de som hanterar processen med fastighetsbildning, förändring av fastighetsgränser och de fastighetsrättsliga förhållandena.
En intervju genomfördes virtuellt, via zoom, med en auktoriserad fastighetsvärde- rare, Malin Åhman, från värderingsinstitutet Properate. Properate är en av de två aktiva värderingsföretag som finns i Gävleborgs län varav Svefa är det andra värde- ringsföretaget. Kontaktuppgifter till Åhman tillhandahölls av Högskolan i Gävle.
Fastighetsvärderare, Åhman, kontaktades således via mail där förfrågan om intervju ställdes. För att förstå hur prisbildning för hus på ofri grund kan påverkas av arren- detomtens möjlighet att bilda självständig fastighet ansågs fastighetsvärderare vara en central del i studien. Detta då fastighetsvärderare har auktorisation för att värdera fastigheter och hus på ofri grund. Respondenten lyfte under intervjutillfället fram yt- terligare en yrkeskategori, bankmän, som kan involveras i studien och på så vis bidra till ett bredare perspektiv för studien. Ytterligare fastighetsvärderare kontaktades via mail enligt de kontaktuppgifter som fanns att tillhandahålla via Properate och Svefa webbsidor. Dessa fastighetsvärderare ombads att skriftligt besvara frågorna via mail då de vid ett tidigt stadie påpekat att tid eventuellt inte finns till en virtuell intervju.
Respons nåddes av ytterligare en auktoriserad fastighetsvärderare, Rolf Danö, verk- sam vid värderingsinstitutet Properate. Svaren från Rolf Danö inkom skriftligt via mail.
Efter intervjutillfället med fastighetsvärderare Åhman kontaktades banker. De ban- ker som kontaktades var Swedbank i Gävle och Söderhamn, Handelsbanken i Gävle, Söderhamn och Sandviken och Länsförsäkringar Gävleborg. En annan stor bank som är verksam i Gävleborgs län, Nordea, valdes att inte tas med i studien då de övriga kontaktade bankerna var tillräckligt många för att anses bidra med ett tillfredsstäl- lande svar inom denna yrkeskategori. Lokala banker har inte heller kontaktats i första skedet på grund av tidsbrist. Att ta med banker i studien ansågs relevant då det är en central del i processen av att förvärva en bostad och därav prisbildningen för dessa objekt. Först att besvara förfrågan om intervju var Swedbank i Gävle,
16
intervjun genomfördes på kontoret med en chef för Swedbanks kontor i Gävle, Eva Blom.
Efter intervjun med Blom efterfrågades kontaktuppgifter till en annan verksam per- son med relevant kompetens från Swedbanks kontor i Söderhamn, Anders Rund- gren. Kontakt och svar på frågorna från Rundgren skedde skriftligt via mail. Via en mailkontakt med Handelsbankens kontorschef i Gävle, Andreas Edvardsson, gjordes ett beslut i att frågor via mail skulle besvaras av personen i fråga. Detta då Handels- bankens kontor i Gävle annars inte skulle ha möjlighet att medverka i en intervju på grund av personalbrist. I och med detta sammanställdes tre intervjufrågor specifikt för denna intervju utifrån de framtagna intervjufrågorna som ställdes till Swedbank.
Sammanställningen av frågorna som skickades till Handelsbanken i Gävle gjordes för att inte avskräcka respondenten från att delta.
Innebörden med att kontakta fastighetsmäklare ansågs utgöra en bidragande del i studien för att påvisa köparens betalningsvilja och branschens efterfrågan av hus på ofri grund. Genom att få en förståelse för vilka egenskaper hos dessa objekt som har en betydelse för köparens intresse av att förvärva ett sådant objekt. Om de fastig- hetsrättsliga förhållandena har en betydelse ur en sådan synpunkt hade det kunnat bi- dra till ett mer utvecklat resultat. Tre fastighetsbyråer, svensk fastighetsförmedling, länsförsäkringar Gävleborg och fastighetsbyrån kontaktades utan svar, valet att fort- sätta studien utan den yrkeskategorin beslutades för att kunna hålla sig inom studiens tidsram på 10 veckor.
Ett försök att kontakta berörda personer på mark och exploateringsavdelningar hos tre kommuner Gävle, Sandviken och Söderhamn har även gjorts. Syftet med att in- volvera dem i studien var att få en förklaring i vilka hinder som kan förekomma från deras sida för att en arrendetomt med hus på ofri grund ska få bilda självständig fas- tighet. Förfrågan om intervju gjordes via mail men utan någon respons. Valet att fortsätta studien utan dessa togs av samma skäl som för fastighetsmäklare, tidsbris- ten.
Intervjuerna som hölls under studiens gång var av en semistrukturerad karaktär. I god tid innan intervjutillfället mailades intervjufrågorna till de berörda parterna. In- tervjuerna hölls virtuellt via zoom, telefonintervju och mailintervju, varje virtuell intervju varade mellan 10–20 minuter. Varje intervju spelades även in i samtycke med intervjupersonerna, detta för att i efterhand kunna möjliggöra att informat- ionen tolkats rätt. Vid oklarheter efter intervjutillfällena har enstaka följdfrågor till- kommit och besvarats via mailkontakt. Samtliga intervjufrågor finnes i bilagorna B, C och D. Svaren som framkom under intervjuerna kommer inte finnas med som bi- lagor i detta arbete enligt överenskommelse med berörda parter.
17 Kvantitativ metod
Den kvantitativa delen i arbetet består av statistik över hus på ofri grund med olika fastighetsrättsliga förhållanden. Statistiken är insamlad av Skatteverket och tillhanda- hålls av extern handledare, Henrik Roos, på Lantmäteriet. Materialet består av över- låtelser för hus på ofri grund som skett i Sverige under åren 2017–2019.
Statistiken som studien analyserar presenterar överlåtelser som skett i Sverige under åren 2017–2019 och uppvisar totalt 2045 objekt. Av dessa objekt kommer en gall- ring göras där syftet är att plocka ut de husen på ofri grund med de rätta preferen- serna för denna studie, så som det geografiska läget. Ett försök i att använda UC Bo- stadsvärdering gjordes för att på så vis kunna ta fram ytterligare statistik kring över- låtelser av hus på ofri grund. Däremot tillhandahåller UC Bostadsvärdering endast information kring småhusfastigheter och denna källa valdes därmed bort.
Enligt Biggam (2015) finns olika verktyg för att presentera statistik i en studie. Be- skrivande statistik är en metod som går ut på att sammanfatta och beskriva all kom- plicerade data som statistiken innehåller och istället presentera det på ett mer natur- ligt sätt för att få läsaren att förstå (Biggam, 2015). I denna studie kommer statisti- ken för överlåtelse av relevanta objekt vara ett komplement till den data som samlats in från den kvalitativa delen i form av intervjuer med nyckelpersoner.
Statistik
Då studien är avgränsad till att studera det geografiska området, Gävleborgs län, var inte all information i statistiken användbar. Till följd av detta har urval genomförts där deskriptiv statistik använts för att beskriva delar av statistiken.
3.5.1 Första urvalet
Det första urvalet gjordes med hjälp värdeområdesnummer, dessa finns att utläsa på Skatteverkets hemsida. Med hjälp av värdeområdesnummer kunde objekt som till- hör Gävleborgs län gallras ur och lades därav in i ett Excell dokument för att stude- ras närmare.
3.5.2 Andra urvalet
I statistiken kunde det utläsas att sju olika kommuner hade överlåtna objekt under den observerade tiden, detta framgick av sju olika kommunkoder. För att utläsa vilka kommuner som kommunkoderna tillhörde användes Skatteverkets beräknings- grund för taxeringsvärden. Av dessa gallrades fyra kommuner bort då antalet över- låtna objekt inom kommunerna endast rörde sig om en eller två överlåtna objekt, ef- ter gallringen återstod tre kommuner.
18
3.5.3 Tredje urvalet
Nästföljande del i studien innefattade särskiljning för de olika FR-klasserna och ob- jekten. I statistiken påträffades två objekt tillhörande FR-klass 1. En kontroll med extern handledare, Henrik Roos, gjordes vilket visade att det ena objektet med märkning FR-klass 1 troligen var feltaxerat. På grund av detta beslutades det att vi- dare hantera det objektet som ett objekt i FR-klass 2. Det andra objektet med FR- klass 1 är en nyligen avstyckad fastighet som bildat en självständig fastighet. Detta gör att även detta objekt vidare betraktas som att det tillhör FR-klass 2. Objekten som saknar köpeskilling vid överlåtelsen upptäcktes i statistiken och dessa objekt har gallrats ur då de anses, med stor sannolikhet, ha överlåtits i arv eller gåva.
3.5.4 Geografisk spridning
För att analysera om det finns någon koppling mellan det geografiska läget på objek- ten och dess FR-klasser användes Skatteverkets beräkningsgrund för taxeringsvär- den. Genom att söka på värdeområdesnummer kunde det överlåtna objektets geo- grafiska läge identifieras då detta inte framgick av statistiken.
Ortsprisanalys
Olika ortsprisanalyser har genomförts på objekten i två steg. Dels för Gävleborgs län, där fokus på skillnader mellan de två FR-klasserna, FR-klass 2 och FR-klass 3 påvisats. Sedan har kommunerna Gävle, Sandviken och Söderhamn analyserats för att kunna finna eventuella skillnader mellan kommunerna. Tabeller och diagram som används till hjälp för att presentera statistiken som har framkommit under orts- prisanslysen har plottats och skaptas i programmet Excel.
3.6.1 Gävleborgs län
Av de objekt som befinner sig inom Gävleborgs län användes medelvärdet och stan- dardavvikelse för att beräkna överlåtelsepriset för samtliga objekt inom FR-klass 2 och FR-klass 3. Standardavvikelsen räknades ut för att kunna få ett mått på de en- skilda objektens genomsnittliga avvikelsen från medelvärdet. För att underlätta tolk- ningen avrundades både medelvärde och standardavvikelse i hundratal. Nästa steg som utfördes var att beräkna kronor per kvadratmeter för varje överlåtet objekt, det vill säga kronor per kvadratmeter för byggnaden. Detta gjordes genom att ta överlå- telsepriset delat i byggnadens kvadratmeter för varje enskilt objekt. I denna beräk- ning ingick inte kvadratmeter för biarea och tillbyggnad och är inget som denna stu- die kommer analysera. Utifrån de nya värdena beräknades ett medelvärde och en standardavvikelse för objekten i FR-klass 2 och FR-klass 3 för samtliga objekt i Gäv- leborgs län. Medelvärdet och standardavvikelsen avrundas till hundratal.
19
För att kunna analysera om storleken på byggnadens area har ett direkt samband med överlåtelsepriserna skapades ett diagram där dessa värden framgick för FR-klass 2 och FR-klass 3 för samtliga objekt i Gävleborgs län. För att kunna jämföra dessa två FR-klasser plottades byggnadens area ut längs med x-axeln och överlåtelsepriser längs med y-axeln.
3.6.2 Gävle, Sandviken och Söderhamns kommun
Inom Gävleborgs län var kommunerna Gävle, Sandviken och Söderhamn av intresse att analysera. Processen ser densamma ut mot tidigare ortsprisanalys över Gävle- borgs län. Däremot gjordes en gallring av FR-klasserna och jämförelser mellan FR- klasserna resulterade i att bara FR-klass 2 gick att jämföra mellan kommunerna detta då endast Gävle kommun hade FR-klass 3 av de tre kommunerna. Det gjordes däref- ter en uträkning av medelvärdet och standardavvikelse för överlåtelsepriserna inom de tre kommunerna som tillhör FR-klass 2, avrundat till hundratal. Sedan togs även medelvärdet och standardavvikelsen fram för kronor per kvadratmeter mot varje en- skilt objekt inom respektive kommun, avrundat till hundratal.
Samma process som genomfördes på FR-klass 2 och FR-klass 3 för Gävleborgs län, i kapitel 3.6.1 gjordes även för kommunerna. Det vill säga att även här plottades byggnadens area för varje kommun ut längs med x-axeln och överlåtelsepriset längs med y-axeln. Till skillnad från analysen över Gävleborgs län analyserades i detta steg endast objekt från FR-klass 2 då objekt inom FR-klass 3 var alla belägna inom samma kommun.
20
Resultat
I följande kapitel presenterar resultatet av genomförda metoder vilket resulterar in- tervjuer med förrättningslantmätare, fastighetsvärderare och bankmän i Gävleborgs län till följd av en ortsprisanalys över det geografiska området som studien omfattar.
Intervjuer
Intervjuer har genomförts med tre olika yrkeskategorier, förrättningslantmätare som benämns A, B och C. Respondenterna från yrkeskategorierna fastighetsvärderare och banker benämns med för- och efternamn, befattning och arbetsplats. Frågorna som ställts vid intervjuerna återfinnes i bilagorna B, C och D och tas därför inte skriftligt med i resultatet, däremot kommer svaren på frågorna att sammanfattas för varje berörd yrkeskategori.
4.1.1 Förrättningslantmätare
Samtliga tre förrättningslantmätare påvisar att kraven för att få bilda en självständig fastighet utgås alltid från 3 kapitel 1§ Fastighetsbildningslag, detta då det lagrummet är det som är styrande. Förrättningslantmätare A menar att om den berörda fastig- heten är belägen inom detaljplanelagt område eller inte kan det spela en central roll då detaljplanen kan innehålla planbestämmelser som påverkar fastighetsbildningen i området. Även bebyggelsens struktur och om bebyggelsen är sammanhängande eller glest placerat kan påverka beslut kring bildandet av en ny fastighet i området (per- sonlig kommunikation, 12 april 2021). Förrättningslantmätare B menar att storle- ken och syftet med bildandet av fastigheten är viktigt vid en förrättning, detta kopp- lat till lämplighetsvillkoret. Andra aspekter som också måste tas med i beaktande är om bostadshuset är lagligen uppfört och hur det är placerat gällande exempelvis strandskydd. Är det inom strandskyddat område kan det behövas dispens (personlig kommunikation, 27 april, 2021).
Den fastighetsbildning som är vanligast förekommande vid bildandet av en självstän- dig fastighet av en arrendetomt är avstyckning enligt de intervjuade personerna som deltagit i studien. Samtliga belyser även att det går att genomföra via en klyvning el- ler via en fastighetsreglering där all mark förutom arrendestället regleras bort till andra fastigheter.
Initiativrätten till att ansöka om avstyckning ligger på fastighetsägarens ansvar enligt 10 kapitel 6§ Fastighetsbildningslag, detta belyser samtliga förrättningslantmätare.
Förrättningslantmätare B upplyser även att om ett köp upprättats så kan överlåtelse- handlingen bidra till att båda parterna kan ansöka om en avstyckning. Är detta förut- sättningarna krävs att en avstyckning genomförs enligt Jordabalk 4 kapitel 7§ för att överlåtelsen inte ska ogiltigförklaras (personlig kommunikation, 3 maj, 2021).
21
De tre intervjuade förrättningslantmätarna är eniga om att lämplighetsvillkoret lig- ger till grund för att de som förrättningslantmätare på något vis skulle finna ett hin- der i ett bilda en självständig fastighet. Det kan exempelvis röra sig om att storleken på fastigheten blir för liten eller att vatten och avlopp inte finns tillgängligt, ytterli- gare ett problem som kan förekomma är om det finns fornlämningar i området. För- rättningslantmätare C påpekar även att den centrala delen i varför en förrättning inte skulle kunna gå att genomföra är strandskyddet som sätter käppar i hjulet för många förrättningar där arrendetomter ska bilda självständig fastighet (personlig kommuni- kation, 3 maj 2021).
Rörande frågan om det finns några skillnader vid avstyckning av en fritidsbostad eller permanentbostad skiljer sig svaren mellan förrättningslantmätarna. Förrättningslant- mätare B menar på att en permanentbostad innebär högre krav gällande vatten och avlopp och på-och tillfartsväg som kan leda till att förrättningen blir dyrare och tar längre tid (personlig kommunikation, 27 april 2021). Förrättningslantmätare A vill hävda att en avstyckning för permanentbostad är lättare eftersom den normalt bör ha tillgång till det som vanligtvis krävs. Fritidsbostäder kan istället vara oerhört enkla byggnader och det kan därav finnas tveksamheter om det skulle fungera långsiktigt.
Trots detta är det just fritidsbostäder som är normalt förekommande som byggnad på en arrendetomt (personlig kommunikation, 12 april 2021). Förrättningslantmä- tare C anser inte att det är någon direkt skillnad på om byggnaden är avsedd till per- manent- eller fritidsbostad, processen är ungefär densamma vid denna typ av förrätt- ning. Det som däremot kan skilja sig påpekar förrättningslantmätare C är att det kan finnas saker som behöver fastställas, så som om ett servitut för båt kan krävas för att komma ut till ön där en fritidsbostad kan vara belägen. Likaså behövs ett faststäl- lande om det endast finns kommunalt eller enskilt, dessa är sammanfattningsvis inget som skulle påverka förrättningen men som sagt något som behöver tas i beak- tande (personlig kommunikation, 3 maj 2021).
Förrättningslantmätare A förklarar att det idag inte finns någon möjlighet att genom- föra tvångsvis avstyckning, vilket innebär att de är överens om en överlåtelse. En markägare kan däremot välja att avstycka arrendetomten utan arrendatorns sam- tycke vilket också gör att arrendatorn i en sådan förrättning inte blir sakägare (per- sonlig kommunikation, 12 april 2021). Liknande resonemang framkommer av för- rättningslantmätare B som menar på att arrendatorn inte kan motsäga sig avstyck- ning. Detta då fastighetsägaren är den som har rätt att ansöka om förrättning, om inte det finns ett köp som ligger till grund för förrättningen, är det också fastighetsä- garen som har behörigheten att återkalla en ansökan om så skulle önskas (personlig kommunikation, 27 april 2021).
Förrättningslantmätare C förklaring för vem som kan motsätta sig en förrättning av fastighetsägaren och arrendatorn överensstämmer med det som nämnts av A och B.
22
C diskuterar även en del kring syftet med en avstyckning där parterna inte är över- ens, skulle en fastighetsägare vilja stycka av en fastighet med arrende där byggnad är upplåten men arrendatorn inte önskar förvärva den nya fastigheten finns i princip inget värde för detta. Värdet på en fastighet med en byggnad som ägs av någon an- nan är av ett litet intresse för marknaden (personlig kommunikation, 3 maj 2021).
Detta framkommer även från förrättningslantmätare A som förklarar att en nyttjan- derätt, så som arrende, kvarstår trots att arrendetomten avstyckas (personlig kom- munikation, 12 april 2021).
Varje förrättning prövas mot en ansökan som kommer in. Berör den en arrendetomt kan det vara enklare enligt förrättningslantmätare B om det redan finns en lagligen uppförd byggnad och på så sätt krävs inte en ansökan om bygglov för att den ska kunna avstyckas (personlig kommunikation, 27 april 2021). Förrättningslantmätare B och C anser att det inte finns någon större skillnad på hur bildandet av en själv- ständig arrendetomt går till gentemot att ”bara” avstycka mark. C belyser att det inte finns någon vits med att bilda självständig fastighet om inte båda delar, det vill säga fastighetsägaren och arrendatorn, är med på det (personlig kommunikation, 3 maj 2021).
4.1.2 Fastighetsvärderare
Vid värdering av småhus används uteslutande ortsprismetoden svarar båda fastighets- värderarna. Rolf Danö klargör för ytterligare en metod, återanskaffningsvärdet, detta för att se vad det skulle kosta att uppföra ett hus med samma standard efter ex- empelvis en brand. Detta menar Danö är en metod som används av försäkringsbo- lag, produktionskostnadsmetoden (personlig kommunikation, 11 maj 2021). Malin Åhman lyfter fram att nuvärdesmetoden, där det finns en ekonomisk transaktion och man studerar kassaflödet på något vis, kan användas för att skilja ett arrendeobjekt från en vanlig småhusfastighet då det är ett kassaflöde när du har ett arrende (per- sonlig kommunikation, 19 april 2021).
En skillnad vid värdering av ett hus på ofri grund mot en småhusfastighet är att vär- deraren behöver sätta sig in i nyttjanderättsavtalet beskriver Danö. Detta eftersom möjligheten till att nyttja marken kan vara begränsad och hänsyn måste tas till avgif- tens storlek, avtalets löptid och övriga avtalsvillkor som kan förekomma. Exempel- vis kan ett krav vara att marken ska vara avstädad vid avflyttning (personlig kommu- nikation, 11 maj 2021). Åhman belyser även det Danö lyfter fram, det vill säga, att det krävs att nyttjanderättskontraktet behöver analyseras i och med att bland annat en avgift hör till arrendekontraktet. På så sätt anser Åhman att det finns skillnader på hur man värderar ett hus på ofri grund mot en friköpt småhusfastighet, det är en mer krävande process (personlig kommunikation,19 april 2021).
23
Fastighetsvärderare Åhman beskriver att i den grundläggande teorin är principen av det sammanlagda värdet av objekt de ingående delarna, det vill säga, marken, an- läggningar, byggnad och de värdepåverkande delarna (personlig kommunikation, 19 april 2021). Enligt Danö är närhet till kommersiell och offentlig service två värdepå- verkande faktorer som är lika viktiga oavsett om det avser ett hus på ofri grund eller en småhusfastighet. En skillnad kan exempelvis vara närhet till naturen som kan vara en betydande faktor för ett hus på ofri grund som avser fritidsbostad (personlig kommunikation, 11 maj). Enligt Åhman så är det enda som skiljer ett hus på ofri grund och ett friköpt objekt är det faktum att marken inte är friköpt. Med detta sagt så värderas ett hus med ofri grund på samma sätt som ett friköpt objekt, det vill säga via ortsprismetoden. När det däremot kommer till de värdepåverkande faktorerna i övrigt så är det ingen skillnad mellan ett objekt med friköpt mark och ett med ar- rende förutom just den fastighetsanknutna faktorn kring nyttjandet. Omvärldsan- knutna, lägesanknutna till orten, knutet till objektet och individuellt anknutna fak- torer är densamma. En skillnad i de individuellt anknutna faktorerna där preferensen kan vara negativ för arrende eftersom det är en mer komplicerad juridik och en för- svårad finansieringssituation (personlig kommunikation, 19 april 2021).
Åhman anser att en tomträtt och ett arrende är likartade, däremot är en tomträtt en trygghet då de ägs av kommunen gentemot ett arrendekontrakt som inte har samma trygghet. Tomträtter i sig är lättare att värdera i och med att de oftast är många på ett och samma ställe som på så vis ger ett statistikmaterial. I Söderhamn, där Åhman är bosatt, är de flesta tomträtter industritomträtter och andra typer av ändamål, det är inte många som har tomträtter för fritidsändamål (personlig kommunikation, 19 april 2021).
En skillnad mellan en tomträtt och en nyttjanderätt som exempelvis ett arrende är att en tomträtt kan belånas förklarar Danö. Detta ger tomträtten en ställning som kan jämföras med en friköpt fastighet vilket också gör att det är liten skillnad på vär- deringen av dessa två objekt. En byggnad på ofri grund är per definition klassad som lös egendom, där ingår inte markvärdet i värdet även om beskrivningen av byggna- dens omgivning är lika (personlig kommunikation, 11 maj 2021). Åhman förklarar att ta reda på hur mycket mindre man vill betala kan man kolla på kassaflödesmet- oden, även kallat nuvärdesmetoden. På så sätt kan en tomträtt och en friköpt små- husfastighet jämföras mot varandra om man korrigerar värdet av tomträtten till följd av den årliga tomträttsavgälden som tillkommer på dessa objekt. Eftersom ett ar- rende också har en arrendeavgift så går dessa att jämföra mot en tomträtt i prakti- ken. Problematiken med arrenden är att ett arrende inte går att belåna om det inte finns lokala lånesystem, detta gör att det blir för stora summor och då måste arren- den jämföras mot arrenden (personlig kommunikation, 19 april 2021).
24
Danö menar på att värdet på byggnaden som ligger på ofri grund ofta värderas lägre med anledning av de begränsningar som finns kring dessa objekt. Köpen för hus på ofri grund kan inte finansieras på samma sätt som en fastighet och användningen av marken som byggnaden är belägen på är ofta begränsad. Arrenden har också en be- gränsad tid då det är upplåtet med nyttjanderätt (personlig kommunikation, 11 maj 2021). Åhman hävdar att när arrendeobjekt kommer upp i stora summor kan de inte belånas på samma sätt som friköpta småhusfastigheter, därför vill många friköpa ar- rendetomten och bilda självständig fastighet för att få ett bättre pris på marknaden. I slutändan är arrendeavgiften liten i jämförelse med lånekostnaderna, framförallt om det exempelvis ska renoveras, då läggs stora summor pengar som inte går att belåna.
Sist men inte minst hävdar Åhman att intresset för att friköpa och bilda självständig fastighet är av stort intresse när det ska ske renoveringar eller att huset som ligger på ofri grund går upp i stora belopp vid försäljning (personlig kommunikation, 19 april 2021).
4.1.3 Bankmän
Andreas Edvardsson förklarar att Handelsbanken i Gävle i grunden är restriktiva mot att bevilja lån för byggnad på ofri grund, de få gånger det har hänt har det rört sig om andra byggnader än just småhus (personlig kommunikation, 28 april 2021).
Swedbank i Gävle har samma inställning som Edvardsson, då man generellt sätt inte kan pantsätta hus på ofri grund då det blir som att pantsätta en lös egendom förkla- rar Eva Blom. Enligt Blom kan det dock göras undantag beroende på hur ägarförhål- landena ser ut när det gäller arrenden. Det Blom menar är att marken kan ha ett visst värde men det blir betydligt större om det finns ett hus på marken. Det Swed- bank i Gävle kan göra i sådana fall är en så kallad säkerhetsöverlåtelse där den som vill låna pengar i exempelvis ett område där en ekonomisk förening äger marken som huset på ofri grund står på ska skriva under en säkerhetsöverlåtelse. Detta inne- bär att Swedbank i Gävle, i detta fall, får ta över arrendet och byggnaden om husäga- ren missköter sitt lån. I samband med detta måste även en markägarförklaring upp- rättas, det vill säga, att Swedbank får ta över arrendet och att det får upplåtas i andra hand och på så vis sälja vidare byggnaden (personlig kommunikation, 26 april 2021).
Anders Rundgren verksam på Swedbank i Söderhamn har en annan vinkel på att ta lån för att köpa hus på ofri grund gentemot Edvardsson och Blom. Swedbank i Sö- derhamn ger möjlighet till att belåna upp till 75 procent av marknadsvärdet för köp av hus på ofri grund (personlig kommunikation, 17 maj 2021).
Blom förklarar även att för att detta ska godkännas ska det vara långa arrendeavtal när det gäller bostadsarrenden, minst fem år men det mest förekommande ligger på runt 20 år. Det tas även i beaktande om marken byggnaden är belägen på kan köpas loss och bilda självständig fastighet då detta egentligen är det bästa, att kunna belåna fastigheten och inte huset som står på ofri grund. För att banken ens ska tillåta
