Göteborgs Stads lokalförsörjningsplan 2020 44 (50)
fram till byggklar tomt är lång och oförutsägbar kvarstår. En överkapacitet i planeringen är därför nödvändig. I nuvarande portfölj finns ca 15 objekt i tidigt skede varav 8 pågående detaljplaner och övriga tomter sökes för färdigställande andra hälften av 2020-talet. I planeringen på längre sikt har bedömningen varit att halva den tillkommande volymen ska produceras av staden och halva ska hyras av externa fastighetsägare.
Tillskottet i kommunal regi under år 2020–2025 är planerat till ca 550 platser varav 40 procent egenproduktion och 60 procent inhyrning. Därtill inrättar externa operatörer 506 platser under 2020/2021, vilket genererar ett överskott.
Tillskott i kommunal regi från 2026 innebär att staden måste avsätta mark för byggande.
Uppdrag till fastighetskontoret uppdateras i enlighet med lokalförsörjningsplanen.
Lokalkostnadsutveckling
Göteborgs stad har inte byggt äldreboenden på några år. De senast färdigställda togs i bruk 2012 och 2013. De byggdes i ett annat konjunkturläge och med statligt
investeringsstöd vilket var fördelaktigt. Inflationen har varit låg men baserat på
anbudspriser har uppskattningen av produktionskostnaden per lägenhet på ganska kort tid höjts med närmare 50 procent.
2015–2017 konstaterade SABO i en rapport att anbudspriserna inom bostadsproduktionen stigit med 69 procent. Efter en vidgning av anbudskretsen utomlands lyckades höjningen pressas tillbaka något. Faktorprisindex för såväl flerbostadshus som gruppbyggda småhus steg under samma tid i storleksordningen 3–3,5 procent enligt SCB.
Det finns anledning att bevaka utvecklingen och analysera om staden som offentlig upphandlare har hamnat i ett ohållbart kostnadsläge och att överväga andra alternativ.
Riskanalys
Kostnadsutveckling, kapitalbindning och LOV
Ekonomisk styrning innebär att alternativen att äga eller hyra ska värderas på kort och lång sikt. Kostnaderna för stadens eget byggande har stigit snabbt och utvecklingen har inte vänt trots att lokalförvaltningen har prövat olika recept såsom typbyggnader, samla i portföljer och alternativa upphandlingsmodeller.
Alternativa sätt att tillhandahålla lokaler liksom alternativa utförare som ansvarar för de egna lokalerna bör prövas.
Det finns en förväntan från den externa marknaden att staden ska besluta om införande av LOV, lagen om valfrihet. Denna förväntan avspeglas i de drygt 500 äldreboendeplatser som ska vara klara under 2020 och 2021. En betydande ökning från vad som var känt förra året. Aktörerna som gör detta är främst de stora bolagen som vill ha möjlighet att vara med från start. Mindre aktörer har inte samma ekonomiska möjligheter.
För att valfriheten ska vara reell, måste det finnas en viss överkapacitet. Den
överkapacitet som är på väg att uppstå är emellertid mycket stor, i storleksordningen 500 platser. Det finns en risk att kostnader för överskottet hamnar på kommunen om det är inom det kommunala beståndet som platserna inte är efterfrågade. Lokalkostnaden för en
Göteborgs Stads lokalförsörjningsplan 2020 45 (50)
tom plats i det befintliga beståndet är i storleksordningen 100 000 kr. Personalkostnad är då inte inräknad.
Lokalförsörjningsplanering för balans
Planeringsmässigt bör det finnas en överkapacitet i tidigt skede. Det ger förutsättningar att kunna välja när och var platserna önskas och ger möjlighet till renoveringar utan tillfälliga evakueringslokaler.
Lokalsekretariatet och resursnämnden Örgryte-Härlanda bedömer båda att
lokalförsörjningen i nutid (1–5 år framåt) är säkrad. De externa aktörernas beslut att starta upp drygt 500 platser utöver de som har ramavtal med staden, kommer att generera ett överskott av platser.
Göteborgs Stad har pågående projekt som omfattar 500 platser som ger ett nettotillskott av drygt 400 platser fram t.o.m. 2023. Närmare 300 av platserna är klara under 2022–
2023. Stadens egna projekt har haft svårt att hålla uppe tempot och utan de två enheter med ramavtal som startar 2019 hade det antagligen funnits behov av att köpa platser utanför Göteborg. Men från 2021 kommer det att finnas ett överskott av platser, när de externa inkluderas.
En uppskattning av överskotten per region 2023 Planerad produktion minus behov, utan särskilda åtgärder
• Nordost (Angered/Östra Göteborg) + 237
• Centrum (Örgryte-Härlanda/Centrum/Majorna-Linné) + 307
• Väster (Askim-Frölunda-Högsbo/Västra Göteborg) + 166
• Hisingen (Västra Hisingen/Lundby/Norra Hisingen) + 80
Överskottet på platser, ger staden möjlighet till strukturella åtgärder och till renoveringar som kräver tomställande. En strukturell åtgärd som flera sektorsledningar övervägt är att avveckla små enheter med dåliga förutsättningar. Åtgärder som är bra för staden men inte för varje stadsdel, kan kräva samlade beslut från de tio stadsdelsnämnderna.
Tillgång på platser i nutid (2021–2025)
Stadens planerade projekt kan möta de ökande behoven i nutid. Med de externa
leverantörer som har tagit beslut om att bygga för att erbjuda platser på ramavtal kommer det att uppstå ett överskott av platser i nutid.
Tillgång på platser i närtid (2026–2030)
Behovet förväntas öka signifikant under andra hälften av 2020 talet. Det innebär att det bör finnas en beredskap för att bygga eller hyra nya äldreboenden, samtidigt som
utvecklingen bevakas noga. Även det befintliga beståndets funktionalitet och attraktivitet påverkar vad som behöver göras.
Göteborgs Stads lokalförsörjningsplan 2020 46 (50)
Boenden med särskild service
Nulägesanalys - identifierade utmaningar
Lokalförsörjningen för BmSS innehåller målkonflikter och svårigheter att göra en långsiktig planering.
1. Behovet är stort samtidigt som de långsiktiga förutsättningarna är oklara. Det finns en viss tvekan hos flera av aktörerna, samtidigt som staden får viten för att behoven inte tillgodoses.
2. Lämpliga tomter för enskilda hus, särskilt med fördelning över hela staden är svåra att hitta.
3. Långa genomförandetider. Objekt som kräver ny detaljplan är svåra att planera tidsmässigt. Förutsättningarna hinner ändras etc. Det gäller såväl små
”frimärksplaner” som större planer som innehåller BmSS.
4. Det befintliga beståndets skick och lämplighet. Se vidare under Riskanalys.
5. Myndighetskrav i det befintliga beståndet, brand och arbetsmiljö. Se vidare under Riskanalys.
2009–2018 producerades 673 platser i 108 objekt. Av dessa var 45 procent inhyrningar och 55 procent egenproduktion eller köp från Egnahemsbolaget. I portföljen för 2020–
2024 är förhållandena de omvända vilket inte möter behoven.
Behovsanalys
Stadens tillkommande behov av platser sammanställs årligen till en flerårsplan av Boendeplanering funktionshinder som är ett resursnämndsuppdrag i Örgryte-Härlanda.
Behovet av BmSS på kort sikt bedöms utgående från socialsekreterarnas bedömningar på individnivå kompletterat med erfarenhetssiffror från tillflödet av nya beslut.
Behovet på längre sikt uppskattas utifrån befintlig omfattning, befolkningsutvecklingen och andra kända faktorer. Bedömningarna på lång sikt är till sin natur osäkra.
Boende för barn under 18 år har tidvis dykt upp med kort varsel och har då sett olika ut.
När det gäller barn i tonåren som inte längre kan bo hemma har tanken varit att hitta lösningar med kvarboende och lägenheter som kompletteras. Men även helt andra målgrupper har signalerat behov vilket troligen resulterar i mera klassiska lösningar dvs eget rum men inte egen lägenhet och eventuellt organisatoriska lösningar i form av korttid och avlastning. En fortsatt analys krävs för att kunna tillgodose behoven.
Behov hela staden i nutid (2020–2024)
Resursnämnden Örgryte-Härlanda uppskattar i produktionsplan 2020–2023 till 380 för den fyraåriga perioden, dvs ca 95 per år. Därav ca 60 procent i gruppbostad och 40 procent i servicebostad.
Fördelningen mellan gruppbostad och servicebostad är svår att tillgodose.
Behov för hela staden i närtid och framtid (2025 – 2040)
Antalet nya beslut är i dagsläget ca 170 per år varav ca 110 bedöms kunna tillgodoses inom befintligt bestånd. Expansionen uppskattas därför till ca 60 per år.
Göteborgs Stads lokalförsörjningsplan 2020 47 (50)
Det långsiktiga behovet är svårt att bedöma eftersom det påverkas av ett flertal faktorer som inte är konstanta eller linjära. Planeringen utgår från ett oförändrat behov, ca 100 tillkommande platser även 2025 och några år framåt, för att plana ut när en bättre balans uppnås. Utöver expansionen kommer ett antal befintliga fastigheter att behöva ersättas.
Utvecklingen följs upp varje år.
Genomförandeanalys
Genomförande omfattar eget byggande, inhyrningar och ombyggnader som kräver evakuering. Köp av platser via avtal med externa producenter hanteras av
Boendeplanering funktionshinder.
För att kunna tillgodose behov i rätt tid behöver den långsiktiga projektportföljen vara större än det bedömda behovet. Projekt i tidiga skeden är svåra att tidsätta och blir ofta fördröjda. Osäkerheten i inhyrningsprojekten och i egenproduktionen skiljer sig åt.
Inhyrning
Trots de senaste årens ökade bostadsproduktion har antalet BmSS i flerbostadshus inte ökat i motsvarande grad.
BmSS kräver ställer krav på utformning och teknik som påverkar övriga bostäder, vilket inte alltid är lätt att lösa. Det finns ett motstånd mot att inkludera BmSS trots att det finns en önskan att ha kommunen som hyresgäst.
För perioden 2020–2024 finns ca 30 objekt med 260 platser i portföljen. Av dessa finns ca 180 i pågående detaljplaner, dvs osäker tidplan.
Portföljen innehåller 32 inhyrningsobjekt med bedömt färdigställande 2025 eller senare.
De flesta har krav på BmSS via markanvisningen.
Egenproduktion – uppdrag till fastighetskontoret
Det behövs årligen ca 60 lägenheter i separata hus. Det innebär 8–10 tomter per år för gruppbostäder med 6 lägenheter.
Lokalförvaltningen räknar med 2,5 års projekttid, men de senaste åren har faktisk tid varit längre.
Under perioden 2020–2024 finns ca 30 objekt med knappt 200 platser. Av dessa är 8 objekt och drygt 50 i detaljplaneskede, dvs med svårbedömda tidplaner. 4 av
detaljplanerna är s.k. frimärksplaner som alla har varit föremål för nedprioriteringar.
Egenproduktion med färdigställande 2025 eller senare består just nu bara av 5 projekt med 30 platser, som succesivt ska fyllas på.
Ombyggnad - expansion
Ombyggnader för att inrätta BmSS söks inom allmännyttans bestånd. Blockinhyrningar för andra ändamål har vid några tillfällen efter ombyggnad gett betydande tillskott.
Bevakas genom återkommande kontakt med Göteborgslokaler samt bevakning av övriga nämnders (främst social resurs) lokaler som lämnas.
Göteborgs Stads lokalförsörjningsplan 2020 48 (50) Ombyggnad –investeringsbehov för att behålla befintliga platser
Myndighetskrav, tekniska behov eller verksamhetsbehov innebär att det behöver budgeteras för investeringar även i de bostäder som finns. Exempel på detta är
sprinkleranläggningar, förbättring av kök för fullvärdighet, ombyggnad av hygienrum för bättre tillgänglighet. Dessa behov kan uppstå med kort varsel, tex i form av föreläggande, varför det bör finnas avsatta medel.
Lokalförvaltningen och boendeplaneringen FH jobbar med att ta fram en renoveringsplan som fokuserar på de inte fullvärdiga lägenheterna i kombination med verksamhetsbrister.
Tillgång till bredband bör också planeras och budgeteras.
Framtagande av en digital plattform för nybyggnationen är påbörjad och kommer på sikt att kunna nyttjas även för befintligt bestånd.