Besiktningen och besiktningsmannen

Med bristen på speciallagstiftning för besiktningsmannens uppdrag samt ansvarsförhållande följer viss problematik som vi redogjort för tidigare i framställningen. Området har behandlats och belysts allt mer frekvent i rättspraxis vilket tyder på behovet av ett förtydligande av gällande rätt. Vi anser att de svårigheter som förekommer på besiktningsområdet med fördel skulle kunna regleras i lag och att detta bör uppmärksammas av lagstiftaren. Besiktningsmannens uppdrag är att som objektiv part undersöka en fastighet samt redovisa sitt resultat i ett besiktningsutlåtande. Vid en överlåtelsebesiktning påverkar besiktningsutlåtandet dels uppdragsgivaren som i regel utgörs av säljaren av den aktuella fastigheten men även köparen av fastigheten berörs av resultatet. Besiktningstjänsten kan därmed i viss mån jämföras med fastighetsmäklarens uppdrag att som neutral mellanman förmedla en fastighetsöverlåtelse mellan en säljare och en köpare varav säljaren ses som uppdragsgivare. Fastighetsmäklarens uppdrag är noggrant reglerat i Fastighetsmäklarlag (2011:666) och vi menar således att besiktningsmannens uppdrag på liknande sätt bör kunna regleras i speciallagstiftning.

En besiktningsman som är medlem i branschorganisationen SBR åtar sig som nämnts att följa deras upprättade standardavtal för överlåtelsebesiktning.163 Vissa besiktningsmän har emellertid riktat viss kritik mot standardavtalet då detta innehåller en form av friskrivning som innebär att besiktningen enbart omfattar en byggnadsteknisk undersökning av själva bostadsbyggnaden. Friskrivningen medför en begränsning i uppdragsavtalet som innebär att besiktningsmännen utan rättsliga konsekvenser kan undvika att omnämna vissa risker då dessa anses stå utanför besiktningsuppdraget. Besiktningsmannen kan på så sätt undvika att undersöka särskilt riskfyllda eller svårundersökta konstruktioner och egenskaper i byggnaden. Detta kan således medföra en nackdel för uppdragsgivaren i det fall denne vid beställningen av besiktningen inte har kännedom om begränsningen i uppdragsavtalet. Ett spörsmål vi uppmärksammat är huruvida besiktningsmannen kan anses ha någon moralisk förpliktelse att informera sin uppdragsgivare om vissa väsentliga fel i fastigheten trots att detta inte ingår i besiktningsuppdraget. Vi är nämligen av åsikten att det ligger i uppdragsavtalets natur att en uppdragstagare värnar om sin uppdragsgivares bästa och tillvaratar dennes intressen.

Besiktning av en fastighet kan vara kostsamt för uppdragsgivaren men en väl utförd besiktning är värd sitt pris och underlättar fastighetsköpet för båda parterna. Sett ur säljarens perspektiv minskar risken för ersättningsansvar då chanserna att eventuella dolda fel och brister i fastigheten upptäcks ökar genom att fastigheten besiktigas av en sakkunnig besiktningsman. Sett ur köparens perspektiv utgörs fördelarna med en besiktning av att beslutsunderlaget för köpebeslutet blir mer korrekt och tillförlitligt då fler fel och brister blir upptäckta innan köpets slutgiltighet. Köparen kan dessutom använda besiktningsprotokollet som förhandlingsmedel gentemot säljaren och begära nedsättning av köpeskillingen med anledning av de fel och brister som upptäckts i fastigheten. En besiktning utförd av en

sakkunnig besiktningsman kan således ses som en fördel för såväl köparen som säljaren vid en fastighetsöverlåtelse.

Som framgått tidigare i framställningen anlitar köparen vid ett fastighetsförvärv i regel en sakkunnig besiktningsman för att undersöka fastigheten i enlighet med den mer omfattande jordabalksbesiktningen. Besiktningsmannens undersökning ses som ett komplement till köparens egen undersökning och utgör ett verktyg för att fullgöra köparens undersökningsplikt. En fråga vi har ställt oss vid arbetet med denna framställning är huruvida köparen ger besiktningsmannen ett allt för stort förtroende. Besiktningsmannens undersökning utgörs av ett tekniskt förfarande medan köparen i realiteten skulle ha större nytta av en mer rådgivande tjänst. Vi menar att köparen inte alltid har kännedom om vad som faktiskt ingår i den beställda besiktningen och därför riskerar att lägga allt för stor tillit vid besiktningsutlåtandet. Man kan inte heller förvänta sig att köparen besitter de kunskaper som krävs för att kunna tillägna sig den emellanåt tekniska informationen i besiktningsprotokollet. Besiktningsmannen har som nämnts en informationsplikt som innebär att besiktningens resultat skall redovisas med hänsyn tagen till uppdragsgivarens individuella kunskapsnivå. Vi ifrågasätter emellertid huruvida denna informationsplikt uppfylls samt hur väl uppdragsgivaren i realiteten förstår besiktningsutlåtandenas innebörd. Besiktningsprotokollets omfattning får en avgörande betydelse för köparens reella möjligheter till ersättning när ett dolt fel uppträder i en förvärvad fastighet och säljaren har tecknat en överlåtelseförsäkring som skydd för sitt ersättningsansvar. Av denna anledning har besiktningsprotokollet en central roll och en utslagsgivande betydelse i vår framställning.

Besiktningsmannen kan som nämnts ådra sig ett personligt skadeståndsansvar för sina misstag vid utförandet av besiktningsuppdraget. Detta har medfört att många besiktningsmän omnämner samtliga fel och brister i fastigheten oavsett dess storlek eller relevans samt i riskanalysen framhåller risker i en högre grad än nödvändigt. Besiktningsmannen utformar således besiktningsprotokollet på ett detaljerat och utförligt sätt för att minska risken för misstag och skyddar sig på så sätt mot risken för ersättningsansvar. Detta förfaringssätt ger emellertid vissa negativa konsekvenser för motstående parter. Vid en överlåtelsebesiktning följer nackdelar för köparen av fastigheten då fel och brister som normalt hade betraktats som dolda och därmed är placerade under säljarens felansvar omvandlas till upptäckbara fel som istället köparen svarar för. En annan aspekt av detta spörsmål är att besiktningsmannen i regel innehar ansvarsförsäkring som täcker ett eventuellt ersättningsansvar för misstag i tjänsteutövningen. Då ansvarsförsäkring förekommer har besiktningsmannen således inte något behov av att skydda sig mot ersättningsansvar och det utförliga besiktningsprotokollet kan då anses än mer anmärkningsvärt. Möjligen kan den detaljerade utformningen härledas till det kvarstående privata skadeståndsansvaret för misstag som inte omfattas av ansvarsförsäkringen. Försäkringsvillkoren kan nämligen uppställa undantag för exempelvis garantiutfästelser som därmed placeras under besiktningsmannens privata skadeståndsansvar. Ytterligare en aspekt av problematiken är att besiktningsmannen måste erlägga en självrisk för att få nyttja försäkringen när ett försäkringsfall inträffat och besiktningsmannen kan av den anledningen försöka undvika sådana misstag som medför att försäkringen måste nyttjas. Vi har ställt oss frågan huruvida besiktningsmannens ansvar skulle kunna inskränkas för att minska de negativa konsekvenser som det detaljerade besiktningsprotokollet får för exempelvis fastighetsköparen vid en överlåtelsebesiktning. Eftersom ansvarsförsäkringen skyddar den skadelidandes möjligheter till ersättning för besiktningsmannens misstag vid utförandet av uppdraget bör ett mildare ansvar medföra fördelar som överväger eventuella nackdelar. Vi menar således att en direkt tillämplig speciallagstiftning tillsammans med ett

mildare ansvar för besiktningsmannen skulle kunna vara svaret på somliga av de rådande spörsmålen och svårigheterna på besiktningsområdet.