DEL 3 – EMPIRI
9. Enkätundersökning
9.4 Resultat av enkät
9.4.2 Boendekostnad
Figur 15. Procentuell fördelning av åldersgrupp bland de svarande.
9.4.2 Boendekostnad
I enkäten gavs två alternativ angående delad boendekostnad, om de svarande uppger att de delar boendekostnad med någon annan får de en följdfråga angående om personen bor i samma lägenhet, om nej hänvisades de vidare till nästa fråga. 84% av de svarande delar boendekostnad med en annan person och samtliga av dessa bor i samma lägenhet.
Lägenheterna för delat boende och boendekostnad var främst större lägenheter, med 48% som bor över 85 kvadratmeter. Det var 16% som inte delar boendekostnad med någon och heller inte bor i samma lägenhet, se figur 16. Av de som inte delar boendekostnad med någon bor den största delen, 46 %, i 61–85 kvadratmeter.
Figur 16. Fördelning av antal personer som delar boendekostnad med någon annan i NDS.
0%
28 9.4.3 Nuvarande lägenhet i jämförelse med föregående
Det är övervägande större lägenheter som de svarande bor i, där intervallet 61–85 kvadratmeter utgör 32 %, och 43% bor i en lägenhet större än 85 kvm, se figur 17. Mindre lägenheter, 1 eller 2 ROK, som motsvaras av 15–45 kvm ligger i spannet 5–6 %. Fördelningen av upplåtelseformer i NDS är ungefär lika många hyresrätter som bostadsrätter, 44% respektive 48 %, se figur 18. Kategorin “Annat” bestod endast av två personer, där den ena bor i en kooperativ hyresrätt och den andra i en kooperativ
bostadsförmedling (SKB). Av de svarande var det 94 % som inte har sin nuvarande bostad som sin första bostad. De 6 % som har det som sin första bostad, varav 94 % av dessa är i åldrarna 20–35 och övriga i åldrarna 41–50, där lika stor andel flyttat till 15–25 kvm som till 46–60 kvadratmeter.
Figur 17. Fördelning av lägenhetsstorlek för den nuvarandebostaden i NDS.
Figur 18. Fördelning av upplåtelseform för den nuvarande lägenheten i NDS.
40 % av de svarande har flyttat från en bostadsrätt medan 32% har flyttat ifrån en hyresrätt, se figur 19.
Småhus som uppgår till 15% består av villor, småhus och eller annat eget ägande. Av de som har flyttat från småhus var det en jämn fördelning mellan inflyttning till bostadsrätt och hyresrätt.
0%
Hyresrätt Bostadsrätt Studentlägenhet Annat
Procent
Upplåtelseform
Upplåtelseform - nuvarande lägenhet
29 Kategorin “Annat” bestod b.la. av personer med andrahandskontrakt eller ett tidigare boende i
föräldrahemmet.
Figur 19. Fördelning av föregående upplåtelseform innan flytten till NDS.
De främsta svaren angående lägenhetsstorleken på föregående bostad i jämförelse med den nuvarande lägenheten var mycket mindre, lite mindre eller mycket större, se figur 20. Det var minst andel som flyttat till en lika stor lägenhet.
Figur 20. Fördelning av boendes föregående lägenhetsstorlekar i jämförelse med deras nuvarande.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Hyresrätt Bostadsrätt Studentlägenhet Småhus Annat
Procent
Upplåtelseform
Föregående upplåtelseform
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Mycket mindre Lite mindre Lika Stor Lite större Mycket större
Procent
Svarsalternativ
Jämförelse av lägenhetsstorlekar
30 9.4.4 Avflyttningsort
De flesta av de svarande, 41%, har flyttat från Stockholms innerstad, 18% från söderort och 8% från närområdet (Hjorthagen och Gärdet), se figur 21. Kategorin “Annat” svarar b.la. för Nacka och Tyresö.
Figur 21. Fördelning av avflyttningsorter.
Statistik från SCB visar att Lidingö har den högsta medelinkomsten i Stockholmsområdet på ca 38 000 kr/månad som följs av norrort och Stockholms innerstad, se tabell 2. Medelinkomsten för invånare i söderort är betydligt lägre.
Tabell 2. Medelinkomst för olika orter i Stockholm.
Stockholms innerstad Söderort Västerort Norrort Lidingö
Inkomst (kr) 34 450 25 402 28 263 36 951 38 107
Baserat på resultaten från figur 21 var det 91 personer som har flyttat ifrån Stockholms innerstad till NDS där 35%, har flyttat från Östermalm och 25% från Norrmalm/Vasastaden, se figur 22.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Stockholms innerstad
Västerort Norrort Söderort Närområdet Lidingö Annan stad Annat
Procent
Ort
Avflyttningsort
31
Figur 22. Fördelning av avflyttning från stadsdelar i innerstan.
9.4.5 Avflyttning – Hyresrätt
64 personer av alla besvarande, svarade att de flyttade från en hyresrätt och 75% av dessa bor i en hyresrätt i NDS idag och 22% i bostadsrätt, se figur 23.
Figur 23. Fördelning av nuvarande upplåtelseform av de som tidigare bodde i en hyresrätt.
Orter där hyresrätter har frigjorts i samband med flytten till NDS består andelen Stockholms innerstad av 33%, söderort av 25% och västerort av 13 %, se figur 24. Detta innebär att 21, 16 och 8 stycken hyresrätter har frigjorts från orter Stockholms innerstad, söderort respektive västerort. Det är ingen som har flyttat från en hyresrätt i närområdet som består av Hjorthagen och Gärdet.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Procent
Stadsdel
Innerstan - Stadsdel
0%
20%
40%
60%
80%
Hyresrätt Bostadsrätt Studentlägenhet Annat
Procent
Upplåtelseform
Upplåtelseform - Nuvarande
32
Figur 24. Fördelning av avflyttningsort bland flyttande från hyresrätt.
9.4.6 Avflyttning – Bostadsrätt
81 personer av alla besvarande, svarade att de flyttade från en bostadsrätt och 79% av dessa bor i en bostadsrätt i NDS idag och 20% i en hyresrätt, se figur 25.
Figur 25. Fördelning av nuvarande upplåtelseform av de som tidigare bodde i en bostadsrätt.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Stockholms innerstad
Västerort Norrort Söderort Närområdet Lidingö Annan stad Annat
Procent
Ort
Avflyttningsort
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Hyresrätt Bostadsrätt Studentlägenhet Annat
Procent
Upplåtelseform
Upplåtelseform - Nuvarande
33 Det har frigjorts bostadsrätter i orterna Stockholms innerstad, 48%, närområdet 19% och 11% från norr- och söderort, se figur 26. Detta innebär att 39, 15 och 9 stycken bostadsrätter har frigjorts i Stockholms innerstad, närområdet respektive norr- och söderort.
Figur 26. Fördelning av utflyttningsort bland de som flyttat från en bostadsrätt.
9.4.7 Områdesegenskaper
För att undersöka de boendes preferenser om områdes ställdes ett antal faktorer upp, se figur 27, och de besvarande fick endast välja de tre faktorerna som de anser vara viktigast. Av de svarande ansåg 77%
att närhet till natur och vatten var den viktigaste faktorn när de valde att flytta till NDS och 81% att närhet till Stockholms stadskärna var viktigast. Exempel på svar som nämndes under kategorin
“Annat” var att de kunde få en bostad i området med förstahandskontrakt, nyproducerade lägenheter samt närhet till arbete eller studier.
Figur 27. De boendes värdering av olika egenskaper i NDS.
0%
Västerort Norrort Söderort Närområdet Lidingö Annat
Procent
34
10. Sammanställning av tre studier
För att få en lättöverskådlig bild över hur de tre olika studierna, Sweco, Tillväxt- och
Regionplaneförvaltningen samt vår enkätundersökning, förhåller sig till varandra gjordes en sammanställning av resultaten, se tabell 3. Antal svarande i de olika studierna förhåller sig enligt följande fallande ordning; Sweco, vår samt Tillväxt- och Regionplaneförvaltiningens studie. I denna sammanställning jämförs resultaten av upplåtelseform innan flytt, avflyttningsort för hyresrätter (HR) samt avflyttningsort för bostadsrätter (BR). Exempelvis visar studierna att 45% (Sweco), 33%
(Tillväxt- och Regionplaneförvaltningen) och 41% (Vår) av de besvarande i respektive studie hade bostadsrätt som föregående upplåtelseform. Tabellens tomma fält är inte ifyllda på grund av avsaknad av information.
Tabell 3. Sammanställning av rapporterna: Sweco, Tillväxt- och Regionplaneförvaltningen och vår studie.
35
DEL 4 – ANALYS & DISKUSSION
I den fjärde och sista delen av uppsatsen presenteras analys och diskussion av resultaten med
återkoppling till bakgrunden (del 2) och kapitlet avslutas med en slutsats och förslag på vidare studier.
11. Analys & Diskussion
Enkäten besvarades av 211 personer och av dessa var ca 7% i åldersgruppen 61 år och uppåt. Det är många äldre som inte är aktiva på Facebook, vilket kan leda till att denna åldersgrupp var
underrepresenterade i undersökningen för boende i NDS. Detta innebär således att resultatet för åldersspannet inte nödvändigtvis representerade området. En felkälla som upptäcktes vid analys av enkätresultatet var att 91 personer svarade att de hade flyttat från Stockholms innerstan till NDS, men det var 115 svarande från vilken stadsdel i innerstan de har flyttat ifrån, vilket innebär 24 personer har missuppfattat frågan. Detta kunde inte justeras då de felaktiga svaren inte kunde urskiljas.
Av resultatet framgick att boendekostnad delas till 84% med en annan person och av dessa bor samtliga i samma lägenhet. Storleken på lägenheterna är någorlunda stora, dvs från 65 kvadratmeter och uppåt. Av de svarande bor den största andelen tillsammans med en annan person, i större
lägenheter och det motsvaras därmed inte av ett enpersonshushåll. Enpersonshushållen som motsvarar de som inte delar boendekostnad med en annan person, totalt 16 % av de svarande, består till största delen av mellanstora lägenheter på 61–85 kvadratmeter. Det är därmed inte mindre lägenheterna som är överrepresenterade. Resultatet kan direkt kopplas ihop med hypotes 2 som förkastas eftersom de som har flyttat till NDS främst inte har ett enpersonshushåll.
Den ideala bostadsmarknaden ska bestå av såväl en blandning av upplåtelseformer som av både dyra och billiga bostäder, vilket inte är fallet i NDS. Det är dock naturligt att det inte råder stora
prisskillnader mellan bostäderna då det endast är en liten stadsdel av hela Storstockholm. Stockholms Stad hade som mål för NDS att fördelningen mellan upplåtelseformerna bostad- respektive hyresrätt skulle vara 50% vardera. Det uppnåddes med hjälp av förhandlingar med byggherrar genom
markanvisningar, vilket medförde att byggherrar som inte ville bygga enligt fördelningen inte fick bygga bostäder i området. Detta anser vi är ett mycket bra exempel där kommunen tar ansvar och agerar utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv då det råder en stor brist på hyresrätter på marknaden.
Byggherren har egentligen det största ekonomiska incitamentet vid byggande av bostadsrätter, vilket skulle motarbeta en jämn fördelning av upplåtelseformer.
Medianinkomsten i Stockholm år 2016 var 26 000 kr/mån. Enligt Boverket spenderar ett
genomsnittligt hushåll ca 27% av den disponibla inkomsten på boendet. Det innebär att två löntagare med 26 000 kr/månad är villiga att spendera ca 9 800 kr för en bostad. Boendekostnaderna i NDS är betydligt högre, vilket medför att den genomsnittliga löntagaren har svårt att bosätta sig där, även vid två löntagare i hushållet. Detta innebär att det är främst höginkomsttagare som har gynnats av
nyproduktionen i NDS. Att det har byggts många hyresrätter är gynnsamt för personer som har kortare kötid hos Bostadsförmedlingen men hög månadsinkomst, då färre har den ekonomiska möjligheten att hyra en dyr nyproducerad hyresrätt på grund av presumtionshyror.
Tanken bakom att bygga miljömässigt hållbart i NDS är mycket bra, frågan är dock om det är gynnsamt ur ett socialt hållbarhetsperspektiv. De hållbara byggnaderna kräver avancerade tekniska lösningar, vilket är kostsamt och leder till både högre bostadspriser och hyressättning.
36 Utbyggnaden av NDS leder således till att människor med lägre ekonomiska förutsättningar
missgynnas. För att uppnå ett hållbart samhälle bör det råda balans mellan de tre
hållbarshetsaspekterna, social, ekonomi och ekologi, och det kan diskuteras om den sociala hållbarheten har fått ett minskat fokus gentemot övriga aspekter.
Ett förslag för att flera olika inkomstgrupper skulle kunna bosätta sig i NDS är att kommunen skulle kunna ställa krav på att byggherrarnas produktionskostnader inte får överstiga en rimlig nivå för att sänka den del av bostadspriserna och hyrorna som beror på produktionskostnaderna. Byggherren kan exempelvis uppnå detta genom att ställa krav på deras leverantörer. Detta för att lyckas medverka till en mer blandad stadsdel och minska segregationen. Problemet är dock att det är svårt att urskilja hur stor del av prisbilden för bostadsrätter som beror på produktionskostnaderna respektive marknadens betalningsvilja men för hyresrätter borde det vara genomförbart på grund av prisregleringen.
Swecos studie visar på att hushåll ofta flyttar från och till samma upplåtelseform, vilket resultatet från vår studie visar på samma tendens då 75% av de flyttande från en hyresrätt bor i en hyresrätt i
dagsläget. Vid avflyttningen har det frigjorts lägenheter främst från Stockholms innerstad, söderort, västerort och annan stad. 79% av de som bor i en bostadsrätt idag uppger att de har flyttat ifrån en bostadsrätt. Bostadsrätter har till följd av avflyttning frigjorts till största del i Stockholms innerstad och närområdet. Lediga bostadsrätter i NDS skapar inte lika stora flyttkedjor från andra geografiska
områden i jämförelse med hyresrätter, vilket kan bero på prisreglering av hyresrätter.
Det är viktigt att det frigörs hyresrätter i orter med lägre inkomster för att motverka segregation. Det har främst frigjorts hyresrätter från Stockholms innerstad och söderort. Utbyggnaden av NDS har gett upphov till många lediga lägenheter i Stockholms innerstad, vilket främst gynnar de med högre inkomster då kvadratmeterpriserna är mycket höga för bostadsrätter och medelinkomsten även är högre. I både söder- och västerort är medelinkomsten betydligt lägre än Stockholms innerstad vilket tyder på att genom frigörelse av bostäder i dessa områden gynnar hushåll med lägre inkomster.
Resultatet visar att de som flyttat från Stockholms innerstad främst flyttat från Östermalm, men även från Norrmalm/Vasastaden. Av de besvarande var det ca 15% som har flyttat ifrån ett småhus, vilket tyder på att dessa inte har ansett att realisationsskatten har varit ett hinder mot att flytta. De som har flyttat från ett småhus har flyttat till en jämn fördelning av både hyres- och bostadsrätt, vilket antyder att både hyres- och bostadsrätter ger upphov till flyttkedjor, dock var det en för liten urvalsgrupp för att kunna dra några slutsatser.
Prisbilden för bostäder i Stockholms innerstad är högre än i NDS, vilket inte nödvändigtvis innebär att hushåll har nedgraderat sig enligt teorin om konsumtbeteende. Valet att flytta till NDS kan bero på att hushållen värdesätter andra områdesegenskaper än att bo i Stockholms stadskärna, som önskan att flytta till en större bostad eller närhet till natur och vatten men samtidigt ha närhet till stadskärnan. Att bostäderna i NDS är nyproducerade tros även ha påverkat valet. Tabell 1 visar att NDS ligger nära genomsnittspriset i kr/kvm med stadsdelar som Stockholms innerstad och Gärdet. Hypotes 1 förkastas eftersom inflyttningen till NDS har främst skett från stadsdelar med liknande ekonomiska
förutsättningar.
De höga genomsnittspriserna för NDS kan vara en anledning till att majoriteten inte har det som sin första bostad. Detta är naturligt eftersom de som har sin första bostad är yngre, i åldrarna 20–35 och har förmodligen en lägre betalningsförmåga.
37 Det argumentet vägs upp av att inflyttade som har det som första bostad främst inte kommit från
tidigare upplåtelseformen bostadsrätt. Utbyggnaden av NDS har förmodligen inte gynnat unga vuxna på grund av de begränsade lägenheter i storleken 1 ROK. Även om många 1 ROK skulle finnas i området är det inte säkert att gruppen unga vuxna skulle gynnas på grund av de höga priserna. Å andra sidan skulle många 1 ROK kunna leda till att färre resursstarka skulle flytta till området och därmed minskas efterfrågan och även priserna. Åldersgruppen på 41–50 vilka har den nuvarande bostaden som sin första är dock intressant att diskutera eftersom det är sent i livet att flytta för första gången och de även uppgett att de tidigare bott i en bostadsrätt. Den rimliga förklaringen bör vara att en misstolkning av frågan skett. Procentandelen på 6 % som har den nuvarande bostaden som sin första bostad
förkastar hypotes 3, att de som flyttar till NDS har det som sin första bostad.
Vid jämförelse av lägenhetsstorlekar flyttade ungefär lika stor andel av de svarande från en lägenhet som antingen var lite mindre eller mycket större. Livscykelteorin medför att de som har flyttat från en lite mindre bostad kan vara personerna i familjebildningsfasen, vilket även motsvarar majoriteten av de svarande för enkäten vid åldersgruppen 20–35 år. De som har flyttat från mycket större kan b.la.
motsvara de som flyttat från småhus, t.ex. när barnen lämnat boet. Livscykelteorin bygger även på att människor vill maximera sin nytta genom säkra sina tillgångar i ung ålder genom skapande av ett sparkapital som sedan förbrukas i ålderdomen, vilket kan göras genom att frigöra pengar genom att byta ned sig i lägenhetsstorlek. Kategorin lika stor är det minst andel som flyttat till och det talar för att flyttmönster ofta sker av en anledning i och med olika faser i livet.
Visionen för NDS var att vända sig till en bred målgrupp av olika hushåll, från studenter till äldre personer. Många av de som bor i NDS är mellan 20–35 år, vilket förmodligen motsvarar de
familjebildande par som var i behov av en större lägenhet. Det finns studentlägenheter i området och vår enkätundersökning visar även att utflyttning har skett från småhus. Detta indikerar att Stockholms Stads vision har uppnåtts.
I avsnitt 7.1 beskrevs att människor har olika preferenser för olika stadier i livet, vilket kan kopplas till olika åldersgrupper. Teorin om individers preferenser stämmer överens med givet resultat. Av de besvarande var majoriteten i åldersgruppen 20–35 år, vilket både består av unga vuxna och personer i familjebildningsfasen. Teorin visar b.la. på att yngre människor har högre betalningsvilja för att bo centralt, medan människor i familjebildningsfasen värderar natur och rekreation högre och NDS har båda egenskaperna.
Efter en jämförelse mellan vår studie och studien av Tillväxt- och Regionplaneförvaltningen, visar vår studie på 30 % fler som både har upplåtelseformen bostadsrätt idag och innan flytt. För hyresrätter visar vår studie att 75 % har upplåtelseformen hyresrätt innan och efter flytt och den andra studien visar endast 30 %. Differensen av resultaten kan bero på skillnader i storleken av urvalsgrupp där vår studie hade en större urvalsgrupp och därmed ett mindre slumpmässigt fel. I jämförelse av
avflyttningsort för hyresrätt visar vår studie på att ingen flyttat från närområdet, medan Tillväxt- och Regionplaneförvaltningens studie visar på 15%, vilket förmodligen beror på slumpen.
38
12. Slutsats
Utbyggnaden av NDS har gett upphov till 12 000 nya bostäder med en jämn fördelning av både hyres- och bostadsrätter. De nya bostäderna innebär att det har det frigjorts bostäder i främst Stockholms innerstad från Östermalm och Norrmalm/Vasastan, vilket tyder på att utbyggnaden främst har gynnat höginkomsttagare. Många hyresrätter har frigjorts i både Stockholms innerstad och söderort med flytten till NDS, vilket anses både har gynnat höginkomsttagare (Stockholms innerstad) och hushåll med lägre inkomst än genomsnittet (söderort). För de som flyttat till bostadsrätter har de främst flyttat från Stockholms innerstad och närområdet, vilket har gynnat höginkomsttagare. I jämförelse med Sweco och Tillväxt- och Regionplaneförvaltningens undersökningar visar resultaten på liknande utfall, där vår studie i huvudsak stämde överens med Swecos undersökning medan Tillväxt- och
Regionplaneförvaltningens studie avvek i frågan om upplåtelseformer innan respektive efter
avflyttning. Vad gäller övriga frågor som jämförts visar samtliga studier på ett liknande resultat. Syftet var att besvara om NDS har gett upphov till att en flyttkedja har skapats, vilket kan påvisas genom analys av de frigjorda bostäderna, där b.la. flytt från småhus har skett till både hyresrätt och bostadsrätt.
12.1 Förslag för vidare studier
Arbetet har kartlagt det första ledet av flyttkedjor som har uppstått på grund av utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden och ett förslag på vidare studier är att undersöka efterföljande led av flyttkedjorna.
Vid undersökningen kan även utflyttningstrender från dessa orter analyseras för att kunna utforska vilka hushåll som har gynnats av utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden utifrån ett bredare perspektiv.
Ett annat förslag är att genomföra en studie om flyttkedjor i en liknande stadsdel som exempelvis Hagastaden och jämföra utflyttningstrenderna för att beskriva eventuella samband.
Referenser
Böcker
Brunes, F., 2015. Fastighetsvärdering och marknadsanalys. Lund: Studentlitteratur AB.
Kalbro, T. & Lindgren, E., 2018. Markexploatering. 6e upplagan red. Stockholm: Norstedts Juridik AB.
Lind, H., 2016. Åtkomliga bostäder. Stockholm: SNS Förlag.
Offentligt tryck
SFS 2000:383. Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
SFS 2010:900. Plan- och Bygglagen.
Publikationer från myndigheter, företag och organisationer
Börjeson, L. & Runfeldt, S., 2017. Unga vuxnas boende, u.o.: Hyresgästföreningen.
Bokriskommitén, 2014. En fungerande bostadsmarknad - en reformagenda, Stockholm:
Bokriskommitén.
Boverket, 2005. Bygga bra bostäder - En dokumentation av en bostadskonferensom långsiktighet kostnad och kvalitet, Karlskrona: Boverket.
Boverket, 2009. Boendekostnader och boendeutgifter - Sverige och Europa, Karlskrona:
Boverket.
Boverket, 2012. Bostadsbristenur ett marknadsperspektiv, Karlskrona: Boverket.
Boverket, 2014. Svenska byggkostnader i internationell jämförelse, Karlskrona: Boverket.
Brunlöf, A., Hallberg, A. & Hultin, K., 2016. Den orörliga bostadsmarknaden och vägen till
Brunlöf, A., Hallberg, A. & Hultin, K., 2016. Den orörliga bostadsmarknaden och vägen till