KTH
INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE
Nyproduktion i Norra Djurgårdsstaden -
En analys av flyttmönsterCissi Chong & Karolin Ayarra
1
Bachelor of Science thesis
Title New construction in Norra Djurgårdsstaden - An analysis of moving patterns Author(s) Cissi Chong & Karolin Ayarra
Department Real Estate And Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-18255
Supervisor Henry Muyingo
Keywords Housing market, new production, movement chain, Norra Djurgårdsstaden, Stockholm, rental apartment, apartment
Abstract
The housing market in Stockholm is more attractive than ever, but at the same time there is an housing shortage and the prices have had a sharp rise during the recent years. Several households cannot afford to buy a residence and the queues for a rental apartment are far too long due to the current housing situation. Contributing factors to the housing shortage is, for example,
lockdowns in the moving chains, which are partly due to a limited range of residential
apartments. The purpose of this bachelor thesis is to study if the development of the new district Norra Djurgårdsstaden has contributed to a moving chain in Stockholm. Data has been collected through a survey as the method and a comparison with two similar studies have been made. The survey questions analyse if there has been any relocation trend from similar districts and the questionnaires have therefore been answered by residents in Norra Djurgårdsstaden. It shows that most of the households who live in a bought apartment have moved from the inner city of Stockholm and the surrounding area, while the rental apartment has mainly relocated from the inner city and the southern districts of Stockholm. Furthermore, there is a distribution between the form of tenures, rental and buying apartments, and the pattern shows that most households move from and to the same form of tenure. The study shows mainly similar results in
comparison to the other researches, where the study of County Council (Regional development and planning) shows a different result in the question of form of tenures before and after moving to Norra Djursgårdsstaden. The other questions show similar results between all of the studies.
The vacant residences, due to the relocation to Norra Djurgårdsstaden, in the inner city of Stockholm and the surrounding areas, have mainly been in favour of high wage earners, while the southern districts have benefit households with a lower revenue than the average.
2
Acknowledgement
The bachelor thesis consist of 15 university point and has been written during the spring of 2018.
The bachelor thesis is a part of the civil engineering programme within Real Estate Economics and Real Estate Law.
We would like to thank to our supervisor Henry Muyingo for the support and guidance
throughout the work. We would also like to thank everyone who answered the survey from the facebook group “Vi som bor i Norra Djurgårdsstaden” and Staffan Lorentz, project manager for Norra Djurgårdsstaden, who made the bachelor thesis possible.
Stockholm 2018,
Cissi Chong & Karolin Ayarra
3
Examensarbete
Titel Nyproduktion i Norra Djurgårdsstaden – En analys av flyttmönster Författare Cissi Chong & Karolin Ayarra
Institution Fastigheter och Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-18255 Handledare Henry Muyingo
Nyckelord Bostadsmarknad, nyproduktion, flyttkedja, Norra Djurgårdsstaden, Stockholm, hyresrätt, bostadsrätt
Sammanfattning
Stockholms bostadsmarknad är attraktivare än någonsin, samtidigt som det råder bostadsbrist, och bostadspriserna har haft en kraftig uppgång under de senaste åren. Det har lett till att alla inte har möjlighet att köpa en bostad och köerna till en hyresrätt är alldeles för lång. Bidragande faktorer till bostadsbristen är b.la. inlåsningar i flyttkedjor som delvis beror på ett begränsat utbud av bostadslägenheter. Syftet med denna kandidatuppsats är att undersöka om utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden har bidragit till att en flyttkedja har skapats i Stockholm.
Enkätundersökning har använts som metod för uppsatsen och jämförs sedan med två tidigare genomförda studier. Enkätfrågorna undersöker om det finns utflyttningstrender från liknande stadsdelar och enkäten har därför besvarats av boende i Norra Djurgårdsstaden. Resultaten visar att de flesta hushållen som bor i en bostadsrätt har flyttat från Stockholms innerstad och
närområdet medan för hyresrätter har flytten främst skett från Stockholms innerstad och söderort.
Det råder en jämn fördelning av upplåtelseformer i Norra Djurgårdsstaden och mönster visar på att de flesta har flyttat från och till samma upplåtelseform. Frigörandet av bostäder i Stockholms innerstad och närområdet har främst gynnat höginkomsttagare medan frigörandet i söderort har gynnat hushåll med lägre inkomst än genomsnittet. I jämförelse med Sweco och Tillväxt- och Regionplaneförvaltningens undersökningar visar resultaten på liknande utfall, där vår studie i huvudsak stämde överens med Swecos undersökning medan Tillväxt- och
Regionplaneförvaltningens studie avvek i frågan om upplåtelseformer innan respektive efter avflyttning. Vad gäller övriga frågor som jämförts visar samtliga studier på ett liknande resultat.
4
Förord
Kandidatuppsatsen utgör 15 hp och har skrivits under våren 2018. Den ligger till grund för ett moment i civilingenjörsprogrammet för samhällsbyggnad, inriktning fastighetsekonomi och fastighetsjuridik.
Vi vill börja med att tacka vår handledare Henry Muyingo för stöd och vägledning under arbetets gång. Därefter vill vi även tacka samtliga besvarande av enkäten från facebookgruppen “Vi som bor i Norra Djurgårdsstaden” samt Staffan Lorentz, projektchef för Norra Djurgårdsstaden som möjliggjorde uppsatsen.
Stockholm 2018,
Cissi Chong & Karolin Ayarra
5
Innehållsförteckning
DEL 1 – INTRODUKTION ... 1
1. Inledning ... 1
1.1 Syftet och frågeställning ... 1
1.2 Avgränsning ... 2
1.2.1 Områdesinformation om Norra Djurgårdsstaden och Hjorthagen ... 2
1.3 Begrepp ... 3
1.4 Disposition ... 3
DEL 2 – BAKGRUND ... 4
2. Bostadspolitik & gällande regelverk ... 4
2.1 PBL-systemet ... 5
3. Aktörer på bostadsmarknaden... 6
3.1 Kommunernas makt ... 6
3.2 Relationen mellan kommun och byggherrar ... 7
3.3 Relationen mellan byggherrar och entreprenörer ... 7
3.4 Ekonomiska aspekter för byggherren ... 8
4. Problematik & Möjliga lösningar för bostadssituationen ... 9
4.1 Befolkningsökning ... 9
4.2 Bostadspolitik ... 10
4.3 Planprocessen ... 11
4.4 Begränsat utbud för unga vuxna ... 11
4.5 Begränsat utbud av hyresrätter... 12
5. Ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet – avstannade flyttkedjor ... 14
6. Djupgående information om Norra Djurgårdsstaden ... 16
7. Teoretisk bakgrund & Hypoteser ... 18
7.1 Faktorer som påverkar individers preferenser ... 18
7.2 Livscykelteori & Konsumentbeteende ... 18
7.3 Marknadsteori & Den allmänna jämviktsmodellen ... 19
7.4 Hypotes 1 ... 20
7.5 Hypotes 2 ... 20
7.6 Hypotes 3 ... 22
DEL 3 – EMPIRI ... 23
8. Tidigare undersökningar om NDS ... 23
9. Enkätundersökning ... 25
6
9.1 Val av metod ... 25
9.2 Datainsamling ... 25
9.3 Dataanalys ... 26
9.4 Resultat av enkät ... 26
9.4.1 Kön & Ålder ... 26
9.4.2 Boendekostnad ... 27
9.4.3 Nuvarande lägenhet i jämförelse med föregående ... 28
9.4.4 Avflyttningsort ... 30
9.4.5 Avflyttning – Hyresrätt ... 31
9.4.6 Avflyttning – Bostadsrätt ... 32
9.4.7 Områdesegenskaper ... 33
10. Sammanställning av tre studier ... 34
DEL 4 – ANALYS & DISKUSSION ... 35
11. Analys & Diskussion ... 35
12. Slutsats ... 38
12.1 Förslag för vidare studier ... 38
Referenser ... 1
Bilagor... 4
Bilaga 1 ... 4
Bilaga 2 ... 5
1
DEL 1 – INTRODUKTION
1. Inledning
Befolkningen i Stockholms län har haft en ständig tillväxt under decennier och förväntas stiga ytterligare framöver. Statistik från SCB visar att befolkningen i Stockholm har ökat med ca 35 000 personer per år. Trots detta har det endast färdigställts 7000 nya bostäder i snitt per år, vilket har lett till en betydande bostadsbrist i Stockholm. Statistiken visar dock att antalet färdigställda bostäder har varierat mycket genom åren. Boverket (2012) har i sin rapport definierat bostadsbrist som “det underskott av bostäder som behövs för att eliminera överpriserna på bostäder på grund av den höga befolkningstillväxten”. Trots att trenden för antalet färdigställda bostäder från år 2010 har varit positiv, råder det fortfarande bostadsbrist idag, vilket beror på flera faktorer, varav en är den kraftiga
befolkningsökningen.
Dagens bostadsmarknad är problematisk ur många olika aspekter. Mer än 50% av befolkningsökningen under år 2012 bestod av grupper med svaga resurser, som exempelvis unga vuxna och flyktingar (Tillväxt- och regionplaneförvaltningen, 2015). Dessa samhällsgrupper har svårt att komma in på marknaden på grund av långa köer till hyresrätter och dyra bostadsrätter eftersom kapital saknas, vilket leder till en så kallad insider- och ousiderproblematik. Problematiken innebär att hushåll som innehar en bostad gynnas, medan de utan egen bostad missgynnas av systemet (Hansson, 2014). Avsaknaden av billiga bostäder för de resurssvaga grupperna i samhället har bland annat lett till segregation och utanförskap. Några lösningar på problemen kan vara ett enklare förfarande vid planprocessen där bostäder kan produceras snabbare och även ett ökat utbud av hyresrätter.
Samtidigt som det behövs billiga och enkla bostäder, ligger fokus för produktion av nya bostäder i attraktiva områden med goda kommunikationer, som exempelvis Hammarby Sjöstad, Norra Djurgårdsstaden och Hagastaden, där kvadratmeterpriserna är mycket höga.
De som efterfrågar nyproducerade lägenheter är med stor sannolikhet hushåll som redan är etablerade i Stockholmsregionen (Tillväxt- och regionplaneförvaltningen, 2015). De nyproducerade lägenheterna ger upphov till att fyra till fem hushåll i medel kan flytta till en bättre bostad. Denna rörelse på bostadsmarknaden kallas flyttkedjor och kan gynna de resurssvaga grupperna, problemet är dock att det finns många inlåsningar i systemet som leder till att effektiva flyttkedjor inte skapas
(Bokriskommitén, 2014). På längre sikt kan det medföra att företag får rekryteringsproblem då människor har svårigheter att bosätta sig nära sin arbets- eller studieplats.
1.1 Syftet och frågeställning
Syftet med kandidatuppsatsen är att undersöka vad ett nybyggnadsprojekt som Norra Djurgårdsstaden har lett till för rörelse på bostadsmarknaden. Hädanefter kommer Norra Djurgårdsstaden refereras som NDS genom uppsatsen. Uppsatsen önskar att besvara huvudfrågeställningen:
Har utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden bidragit till att en flyttkedja skapats i Stockholm?
2 Det har endast utförts en studie om avflyttningsorter till NDS där upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt analyserats separat och urvalsgruppen var begränsad. På grund av detta vill vi jämföra forskningsresultatet med två tidigare genomförda undersökningar om NDS av Sweco och Tillväxt- och Regionalplaneförvaltningen, där utgångspunkten är att en förändring har skett. I huvudsak bygger uppsatsen på en enkätundersökning som önskar att besvara följande delfrågeställningar:
- Från vilka områden har det frigjorts lägenheter, och vilka upplåtelseformer, i samband med utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden?
- Vilka hushåll har främst gynnats av nyproduktionen i Norra Djurgårdsstaden?
- Visar denna studie någon förändring i jämförelse med tidigare undersökningar?
1.2 Avgränsning
Arbetet är avgränsat till att endast undersöka det första ledet i flyttkedjan som nybyggnationen i NDS gett upphov till med hänsyn till komplexiteten att analysera flyttkedjor fullt ut. Fokusområde för uppsatsen är att analysera vilken åldersgrupp som har flyttat in, vilka områden och upplåtelseform de har flyttat från samt hur stora lägenheter de har flyttat till respektive från. Uppsatsens innebörd kan komma att bli viktig i framtida sammanhang, då det vidare kan analyseras om utbyggnaden av NDS och liknande nybyggnadsprojekt, kan ha gynnat mer utsatta samhällsgrupper som flyttat till de frigjorda lägenheterna som har uppstått på grund av utbyggnaden.
1.2.1 Områdesinformation om Norra Djurgårdsstaden och Hjorthagen
Norra Djurgårdsstaden, i Stockholm, innefattar en sammansättning av områdena Hjorthagen,
Värtahamnen, Frihamnen och Loudden, som visas i figur 1. Kandidatuppsatsen fokuserar på bostäder i Hjorthagen då området till stora delar är färdigställt, med framförallt fokus på upplåtelseformerna:
bostadsrätter och hyresrätter. Bebyggelsen av bostäder i NDS påbörjades år 2011 och området
förväntas vara helt färdigställt år 2030 (Stockholms Stad, 2018). Det planeras totalt att uppföras 12 000 nya bostäder och 35 000 nya arbetsplatser. Stockholms Stads kommunfullmäktige beslutade år 2009 att NDS skulle vara ett miljöprofilerat område, där målet är att skapa en hållbar stadsutveckling som syftar till att omvandla tidigare industrimark till en levande och attraktiv stadsdel. Hållbarhetsprofilen
realiseras genom visionerna som beskrivs i kapitel 6. Stockholms stad har även upphandlat ett
bygglogistikcenter (BLC) för samtransport av byggmaterial för olika byggherrar och entreprenörer för att både främja en bättre miljö och arbetsmiljö.
Figur 1. Markerat område visar omfattningen av Norra DJurgårdsstaden. (Källa: Stockholms Stad, 2018)
3
1.3 Begrepp
- Maknadseffekter: effekter på marknaden som gett upphov till förändringar i utbuds- och efterfrågekurvan, exempel genom en ökad efterfråga i och med urbanisering (Bokriskommitén, 2014).
- Prissignal: signaler om förändrat pris i samband med exempelvis ökad efterfrågan på marknaden (Bokriskommitén, 2014).
- Ej eget kontrakt: exempelvis hyrande av 2: a hand, utan att direkt äga kontraktet (Tillväxt- och regionplaneförvaltningen, 2015).
- Produktionskostnad: byggherrens totala kostnader för att anskaffa en byggnad (Boverket, 2014).
- Byggkostnad: ett samlingsbegrepp för den totala produktionskostnaden (Boverket, 2014).
- Teknisk infrastruktur: innefattar b.la. Vägar och ledningar för vatten- och avlopp (Kalbro &
Lindgren, 2018).
- Stockholms innerstad: ex. Södermalm, Östermalm, Norrmalm/Vasastan. (Hemnet, 2018).
- Västerort: ex. Bromma, Hässelby-Vällingby, Rinkeby-Kista, Spånga-Tensta (Hemnet, 2018).
- Norrort: ex. Danderyd, Sollentuna, Sigtuna, Täby (Hemnet, 2018).
- Söderort: ex. Enskede-Årsta-Vantör, Farsta, Hägersten-Liljeholmen, Skarpnäck, Skärholmen, Älvsjö (Hemnet, 2018).
- Närområdet: ex. Gärdet, Hjorthagen (Hemnet, 2018).
- Ersättningsbostad: bostad som köptes i samband med försäljning av den tidigare bostaden och uppskov beviljades (Skatteverket, u.d).
- Presumtionshyra: upphandlad hyra mellan hyresgästorganisation och hyresvärd som ofta överstiger en hyra satt enligt bruksvärdesprincipen (Lind, 2016).
- Ramavtal: två eller flera parter ingår i ett avtal i syftet att fastställa villkoren i kontrakt som senare ska tilldelas under en given tidsperiod (Kadefors, 2017).
- Bolånetak: bostadslån får tas upp till 85% bostadens marknadsvärde (Finansinspektionen, 2018).
- Avreglering av kreditmarknaden: syftar på en avreglering av utlåningsränta och utlåningstaket.
Vilket i sin tur ledde till obegränsad möjlighet av lån för företag och privatpersoner (Broström
& Göransson, 2011).
- Valutareglering: begränsade möjligheter att föra över valutor (Nationalencyklopedin, u.d).
1.4 Disposition
Uppsatsen är indelad i fyra delar, där den första är introduktion till ämnet med kortfattad information om Norra Djurgårdsstaden. Den andra delen består av bakgrundsinformation som är relevant för forskningsfrågan där områdena bostadspolitik, planprocessen, aktörer på bostadsmarknaden,
problematik och möjliga lösningar på bostadssituationen samt beskrivning av flyttkedjor tas upp. Den tredje delen består av metodik och resultat för enkätundersökningen där även en jämförelse av
resultaten från tidigare studier utförs. Analys, diskussion och slutsats tas upp i den fjärde delen.
4
DEL 2 – BAKGRUND
Denna del av uppsatsen behandlar bakgrunden, med respektive huvudkapitel inom: bostadspolitik och gällande regelverk, aktörer på bostadsmarknaden, problem och möjliga lösningar, ineffektivt
utnyttjande av det befintliga beståndet, information om Norra Djurgårdsstaden samt hypoteserna och teorin bakom dessa.
2. Bostadspolitik & gällande regelverk
I detta kapitel presenteras dagens bostadspolitik med vissa historiska inslag, en ideal bostadsmarknad samt gällande regelverk för bostadsbyggande. Sveriges bostadsmarknad styrs av olika politiska beslut, vilket ligger till grund för hur snabbt bebyggelsen kan uppföras, baserat på kommunernas
beslutsfattande. Bostadspolitiken hade den största genomslagskraften för 30 år sedan, då ekonomiskt förmånliga och funktionella bostäder stod på tapeten, under kampanjen folkhemmet. Under
efterkrigstiden tog staten och kommunerna på sig allt mer ansvar och därefter utvecklades
miljonprogrammet (Bokriskommitén, 2014). Subventionspolitiken infördes under denna tid i Sverige, där banker och försäkringsbolag fick köpa speciella bostadsobligationer med låg avkastning, som en kostnadseffektiv finansiering av byggande. De pådrivna subventionerna gjorde att fastighetspriserna steg och marknaden blev mindre känslig för en sämre byggkvalité. För att motverka effekterna drevs ett systemskifte som bland annat införde en avreglering av kreditmarknaden, avskaffade
valutaregleringen och införde den stora skattereformen, där ränteavdragens värde minskade avsevärt.
Finansieringsrisker har ökat i och med avvecklingen av subventionerna, eftersom investerare, byggherrar och boende fick mer inflytande.
Trots att bostadsmarknaden inte längre styrs av subventioner genom staten, samtidigt som det skett en privatisering av de finansiella riskerna, har vissa centrala delar av regelsystemet fortfarande bevarats, vilket har försvårat marknadens prissignaler och ett ökat byggande har blockerats, och därmed även rörligheten på bostadsmarknaden (Bokriskommitén, 2014). För att skapa rörelse på bostadsmarknaden krävs nyproducerade lägenheter och det går hand i hand med samhällets angelägenhet att motverka segregation. Begreppet segregation, även kallat boendesegregation, syftar till särskiljande av olika samhällsgrupper och skapas där människor bor, vid relationen av geografiska områden samt beroende på boendes levnadsvillkor (von Sydow, 2013).
Människan genomgår olika stadier i livet som medför olika preferenser och krav på sin bostad. På en ideal bostadsmarknad finns ett brett utbud av bostäder för alla inkomstgrupper, med hänsyn till olika individers preferenser. Ett brett utbud av både småhus, som exempelvis villor och radhus är viktiga för människor som vill bo stort och ha en egen tomt, men bostads- och hyresrätter är även viktiga för de som vill kringgå ägaransvaret och endast ha en nyttjanderätt. För de som tillfälligt flyttar till
Stockholm på grund av arbete eller studier är hyresrätten en flexibel upplåtelseform. Det bör även finnas både exklusiva lägenheter för höginkomsttagare samt billiga och enkla lägenheter för de som har lägre inkomst eller som önskar ta ett steg in på bostadsmarknaden (Bokriskommitén, 2014). Det ska finnas bostäder som passar livets olika skeden från att man är singel och bor i en etta, till att man flyttar ihop med en partner, skaffar barn och flyttar till en större bostad och sedan när barnen lämnar föräldrahemmet kan paret flytta till en mindre bostad igen. En flyttkedja ska lätt bildas genom att ett hushåll flyttar och frigör en bostad som ett annat hushåll flyttar in i.
5
2.1 PBL-systemet
Bostadspolitiken har lett till den rådande lagstiftningen idag och byggandet regleras i huvudsak av Plan- och Bygglagen (PBL) som presenteras i detta avsnitt. Bostadsbyggandet regleras genom PBL med de olika planer och tillstånden, som visas i figur 2. Regionplanen utarbetas av landstinget och samordnar ofta flera kommuner, i Stockholm gäller regionplanen RUFS som antogs 2010
(Länsstyrelsen, u.d.). Översiktsplanen utarbetas däremot av kommunen och det är obligatoriskt att ha en heltäckande översiktsplan för hela kommunen (3 Kap 1§, PBL). Region- och översiktsplan är inte rättsligt bindande planer, utan endast riktlinjer och vägledande medan detaljplan och
områdesbestämmelser är rättsligt bindande. Rättsligt bindande innebär att alla åtgärder som stämmer överens med planen får genomföras (Kalbro & Lindgren, 2018).
Figur 2. PBL-systemet som visar relationen mellan de olika planerna. (Källa: Kalbro & Lindgren, 2018)
Detaljplaner tas fram vid större byggnadsprojekt eller vid omvandling av befintliga bostadsområden (Kalbro & Lindgren, 2018). För områden som saknar detaljplan kan områdesbestämmelser istället användas. Kommunerna ansvarar för framtagande av detaljplaner och ska ta hänsyn till att mark- och vattenområden planeras efter det ändamål som områdena är mest lämpade för. Lagstiftningen PBL har ändrats ett flertal gånger för att förbättra planprocessen, bidra till en lämplig bedömning av ändamål och reglera respektive aktörs ansvarsområde. För att ha en fungerande bostadsmarknad krävs en övergripande planering genom bostadspolitiken som utgår från ett samhällsperspektiv och som bland annat definieras genom lagstiftningen.
6
3. Aktörer på bostadsmarknaden
I detta kapitel presenteras de olika aktörerna och berörda parter på bostadsmarknaden, som visas i figur 3. Aktörerna är avgränsade till att endast behandla kommunen och byggherren, då de är av mest relevans vid nybyggnadsprojekt. Exempel på andra aktörer är allmänheten och grannar som berörs av nya bostadsprojekt genom att miljön förändras men även att de har inflytande på projekten.
Kommunernas makt över detaljplaneläggning och deras aspekt kring nybyggnation kommer att behandlas först och därefter följer byggherrens aspekt.
Figur 3. Aktörer och berörda på bostadsmarknaden. (Kalbro & Lindgren, 2018)
3.1 Kommunernas makt
Detta avsnitt beskriver kommunernas makt gällande markägande och bebyggelse. I Sverige är kommunerna stora markägare och har därmed även stor makt över nybyggnation av bostäder genom det kommunala planmonopolet, som innebär att kommunen har ensamrätt att bestämma när och vilka områden som detaljplaneläggs (Kalbro & Lindgren, 2018). Detta har i vissa kommuner lett till motsatt effekt än lagstiftningens syfte. 1§ Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar lyder: “Varje kommun ska med riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med planeringen ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs.”.
Det kommunala planmonopolet har i vissa kommuner lett till ett lågt bostadsbyggande, exempelvis i stadsdelarna Danderyd och Lidingö (Mattsson, et al., 2013). Att mark inte detaljplaneläggs kan bero på flertalet faktorer, som att det finns bristande incitament från kommunens sida då ett lågt byggande upprätthåller höga priser på kommunens fastigheter (Brunlöf, et al., 2016). Att lagstiftningen ger goda möjligheter till att överklaga detaljplaner, exempelvis genom miljöskäl, är ett ytterligare exempel på en faktor som leder till att mark inte detaljplaneläggs och även långa planprocesser. Detaljplaneläggning av områden innebär både kostnader och intäkter för kommunen, där den sociala infrastrukturen, dvs.
förskolor, skolor och vård- och omsorgsbyggnader, medför en kostnad, å andra sidan innebär ett tillskott av kommuninvånare ökade skatteintäkter för kommunen.
7
3.2 Relationen mellan kommun och byggherrar
I detta avsnitt presenteras relationen mellan kommun och byggherrar vid byggprojekt samt vilka ansvarsområden respektive aktör besitter. Marken i Sverige är i huvudsak antingen ägt av kommun eller privat, genom exempelvis byggherrar (Karlbro & Lindgren, 2018). I Sverige har kommunerna ett stort innehav av mark, vilket innebär att de kan styra över vilka byggherrar som får bebygga marken genom utförandet av markanvisning. Vid en markanvisning måste kommunen minst sälja marken till marknadspris (Karlbro & Lindgren, 2018). Det finns främst två typer av markanvisning - sen och tidig.
Den tidiga innebär att ett avtal mellan kommun och byggherre ingås i ett tidigt skede och oftast utvecklar kommunen detaljplanen tillsammans med byggherren. Vid en sen markanvisning tar kommunen fram detaljplanen och därefter ingås avtal med byggherren.
Om marken däremot är privatägd av en professionell byggherre kan byggherren medverka aktivt i planprocessen och samordna sina visioner och idéer för markområdet tillsammans med kommunen (Karlbro & Lindgren, 2018). Vanligtvis vid ett sådant fall ingår byggherren och kommunen i ett exploateringsavtal som reglerar parternas ansvars- och kostnadsfördelning. Exempel på innehåll i ett exploateringsavtal är specificering av bebyggelsens utformning genom ett gestaltningsprogram,
utformningen av allmänna platser och byggherrens bidrag till exploateringsavgifter för gata, vatten och avlopp.
En kritik som har riktats mot detaljplanerna är att de blir alltmer detaljerade och inte sällan innehåller planbestämmelser som saknar lagstöd. Detta är ett problem för byggherren då de gärna vill upprätthålla en god relation med kommunen så att de får fortsätta bygga inom kommunen och kan leda till att kommunerna pressar byggherrarna till att godta vissa villkor som är tveksamma ur juridisk synvinkel.
3.3 Relationen mellan byggherrar och entreprenörer
Avsnittet behandlar förhållandet mellan byggherrar och entreprenörer där exempelvis konkurrens i jämförelse med samarbete i ett byggprojekt tas upp. Byggprojekt präglas av konkurrens mellan aktörer, det vill säga för samtliga intressenter inom området. Konkurrensen kan skapa intressekonflikter mellan olika aktörer som strävar efter att maximera sin nytta, exempelvis mellan beställare och entreprenörer (Nordin, et al., 2009). Denna konkurrens bidrar till viktiga drivkrafter för utveckling och slagkraft hos respektive aktör.
För ett lyckat projekt krävs ett samarbete mellan byggherrar och entreprenörer för att främja uppsatta mål. Samarbetet är extra relevant för större projekt med hög komplexitet, medan konkurrens är lämpat för mindre projekt med lägre osäkerhet (Nordin, et al., 2009). Mindre projekt upphandlas genom konkurrens och kan köpas till lägsta pris. Större projekt gynnas av att upphandla entreprenader tidigt i byggprocessen för att få ett varaktigt samarbete. En annan mer banbrytande metod är att teckna långsiktiga avtal mellan byggherren och entreprenörer där de arbetar tillsammans i flera projekt, genom exempelvis ett ramavtal. Metoden leder till lägre transaktionskostnader genom färre avtalsförhandlingar, vilket kan användas som ett incitament för ett samarbete. Genom att sänka transaktionskostnader, som på längre sikt leder till lägre produktionskostnader, kan även billigare bostäder produceras.
8
3.4 Ekonomiska aspekter för byggherren
Olika parametrar som påverkar byggherrens ekonomi i ett byggprojekt presenteras i detta avsnitt, där tekniska infrastrukturkostnader behandlas först och därefter följs av produktionskostnader. Ett
nybyggnadsprojekt innebär många risker och kostnader för byggherren, där kostnaderna ska vägas mot intäkterna, försäljningspriset av den färdigställda bostaden. En stor risk vid tidig markanvisning är planrisken, som innebär att byggherren lägger ned resurser och är delaktig i en planprocess där planen sedan inte antas (Kalbro & Lindgren, 2018).
När detaljplanen har blivit antagen och byggherren börjar producera bostäder finns många
exploateringskostnader som exempelvis kostnader för allmänna platser, utbyggnaden av vatten och avlopp samt utbyggnad av parkeringsplatser (Kalbro & Lindgren, 2018). Enligt lagstiftningen är byggherren endast skyldig att vidta eller finansiera anläggningar, exempelvis allmänna platser och gator, som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. För vad som räknas till en nödvändig anläggning finns det ingen tydlig definition på utan är en diskussionsfråga och byggherren är i vissa tillfällen pressade till att godta fler villkor än nödvändigt enligt lagstiftningen för att
upprätthålla en god relation med kommunen, vilket kan leda till höga kostnader för byggherren.
En viktig del i byggherrens ekonomiska kalkyl är byggkostnaderna och exempel på poster i produktionskostnaden är kostnad för mark, material och arbetskraft (Boverket, 2005). De högsta
posterna i produktionskostnaderna är, i fallande skala, material-, transports-, entrepenörs-, omkostnader och arbetslöner. Produktionskostnaderna har ständigt varit växande, där materialkostnaderna har haft en ökning på ca 66% mellan perioderna 2000–2012. Materialkostnaderna har sannolikt ökat för byggherrarna eftersom det råder bristande konkurrens bland materialleverantörerna, vilket leder till att leverantörerna kan sätta höga priser. Byggherren har även drabbats av höga entreprenadkostnader och kan, enligt Boverket (2005), beror på att det är för få aktörer och bristande kompetens hos byggherren, beställaren. Långsiktiga avtal mellan byggherre och entreprenör, som beskrevs i avsnitt 3.3, kan vara en lösning till att minska denna kostnadspost.
Det finns en osäkerhet bland utländska aktörer/byggherrar att ta sig ann byggprojekt på den svenska marknaden på grund av osäkerhet kring planprocessen som tidigare beskrevs. Utländska aktörer hade kunnat bidra till en givande konkurrensposition genom att pressa ner priserna och därmed hålla nere byggkostnaderna. Det faller sig naturligt att högre produktionskostnader för byggherren leder till högre priser på bostäder, vilket i slutändan drabbar köparen. Utöver produktionskostnaderna har även
efterfrågan på bostäder en viktig roll vid prissättningen av bostäder. För att maximera sin nytta bygger ofta byggherrarna etappvis för att upprätthålla de höga prisnivåerna. Ökat incitament för kommuner att bygga mer samt samordning och ett långsiktigt samarbete mellan olika aktörer leder till lägre
produktionskostnader och en ökad bebyggelse av bostäder.
9
4. Problematik & Möjliga lösningar för bostadssituationen
Bostadsbristen delas upp i två punkter, där den första är ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet, som beskrivs vidare i kapitel 5. Den andra delen består av hinder vid produktion av nya bostäder som redogörs i detta kapitel och är avgränsad till att behandla befolkningsökningen, bostadspolitik, planprocessen samt begränsat utbud av hyresrätter. Varje delkapitel tar upp problematik och möjliga lösningar kopplat till respektive område.
4.1 Befolkningsökning
En teori som förklarar den ökande befolkningen i Stockholm är agglomerationseffekter som leder till att fler människor och företag väljer att lokalisera sig till storstäder på grund av bland annat
stordriftsfördelar genom exempelvis specialisering för företag (Brunes, 2015). Detta innebär att en uppgift kan delas upp i mindre uppgifter och individer kan specialisera sig på en deluppgift och på så sätt uppnå ett mer effektivt arbetssätt i jämförelse med att en person skulle utföra hela uppgiften. Ett exempel på fördelar för individer att lokalisera sig till storstäder är att det finns fler människor som kan dela på fasta kostnader, vilket möjliggör exempelvis utbyggnad av tunnelbana.
I åldrarna 20–24 år är sannolikheten stor att utflyttning sker från Stockholm, medan
inflyttningsbenägenheten är som störst mellan 22-28, vilket kan antas bero på studier eller arbete på annan ort. En stor del av den stora befolkningsökningen under de senaste åren beror på arbetskrafts-, flykting- och familjeanknytningsinvandring (Länsstyrelsen, 2017). Samtidigt som befolkningen har ökat kraftigt, har antalet färdigställda bostäder varierat mycket över de senaste decennierna, som visas i figur 4, där det byggdes som mest under 60/70-talet, under miljonprogrammet. Sedan dess har inte utbudet mött den kraftigt ökande efterfrågan.
Figur 4. Antalet färdigställda lägenheter under åren 1938 till 2016 i Sverige.
Samtidigt som befolkningen växer, ökar även andelen av äldre människor i samhället. Antalet
boendeplatser på äldreboenden har däremot minskat och det ställs fortsatt höga krav för att få en plats (Länsstyrelsen, 2017). På grund av detta är det många äldre som bor kvar i deras ordinarie bostäder och kan känna ensamhet och avsaknad av ett socialt liv som det skulle kunna innebära att flytta till ett äldreboende. Detta leder till ineffektiva flyttkedjor då många äldre bor större än nödvändigt.
10
4.2 Bostadspolitik
I detta avsnitt presenteras i huvudsak prisreglering av hyresrätter och vilka problem det har lett till samt möjliga lösningar som en följd av rådande politik. Den rådande bostadspolitiken har en
betydande inverkan för bostadsbristen i b.la. Stockholm. Krisen kan sammanfattas i marknadseffekter samt annat politiskt beslutsfattande. Marknadseffekterna beskrivs av utbud och efterfrågan på
bostadsmarknaden. En viktig aspekt för förändrade marknadseffekter är att preferenserna för boende har ändrats, där familjer förr i tiden önskade främst att bo i förorterna, medan innestadsboende är mycket attraktivt idag.
Den växande efterfrågan stöter på hinder från utbudssidan i och med hyresregleringen samt den formalistiska planprocessen. Dagens prisreglering på hyreslägenheter genom bruksvärdessystemet, som innebär att hyran ska vara skälig i förhållande till lägenhetens bruksvärde (Bokriskommitén, 2014), har resulterat i att hyrorna för bostäder i attraktiva lägen är lägre än marknadens teoretiska betalningsvilja (Brunlöf, et al., 2016).
Hyressystemet har tagits upp i diskussionen av bland annat Lind (2016) om huruvida prisregleringen leder till en minskad segregation i olika områden eller inte. Prisregleringen medför att betalningsviljan inte avgör hyran, vilket leder till att fler människor har råd att hyra de mest tilltalande lägenheterna. Ett ständigt återkommande ämne i politiken är att skapa ett jämlikt samhälle med god social hållbarhet, där människor lever ett gott liv med god hälsa (Brokking, 2017). För att det ska vara uppnåeligt krävs det att hushåll med lägre inkomster lyckas hitta en bostad till ett godtagbart pris (Hullgren &
Willhelmsson, 2017). Det är essentiellt att ha en fungerande bostadskö enligt Bokriskommitén (2014), med möjlighet till billigare lägenheter för att undvika att människor måste vända sig till den svarta hyresmarknaden. Däremot kan det vara svårt att komma in på marknaden för bostadsrätter eftersom det råder marknadsmässig prissättning, likt många andra marknader, som styrs av utbud och efterfrågan, vilket kan bidra till segregation.
Under 2017 införde regeringen ett statsbidrag med syftet att öka bostadsbyggandet och genom ett startbesked, där kommunen söker bidrag för bostaden hos byggnadsnämnden (Länsstyrelsen
Stockholm, 2017). Den totala summan för bidraget var 1.8 miljarder kronor och endast kommuner som har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen kunde ansöka om bidraget. Den 1 april 2017 infördes även värdeåterföring eller medfinansiering i lagstiftningen som möjliggör för kommuner att
medfinansiera infrastrukturprojekt som gynnar kommunen, vilket är exempel på en förändring i
lagstiftningen som gynnar bostadsbyggandet (Kalbro & Lindgren, 2018). Detta infördes på grund av ett lågt bostadsbyggande där problematiken är att bygga ut infrastrukturen. Byggherrar vill inte bygga bostäder förrän infrastrukturen är klar, på grund av att efterfrågan och attraktivitet ökar, och landstinget vill inte bygga ut infrastrukturen förrän underlag för att åka kollektivtrafik finns (Brunlöf, et al., 2016).
För att öka rörligheten är det viktigt att fler områden anses vara attraktiva för hushåll och en viktig faktor som påverkar attraktiviteten är infrastrukturen. Utbyggnad av infrastruktur är komplext och förutsätter att många aktörer samverkar. Bostadspolitiken är grunden för hur lagstiftningen, bland annat PBL, är uppbyggd och reglerar takten på bostadsbyggandet.
11
4.3 Planprocessen
Låsning i PBL-systemet sker ofta vid upprättande av detaljplaner (Kalbro & Lindgren, 2018), där långdragna planprocesser är ett stort problem som medför ett långsamt bostadsbyggande, vilket presenteras i detta avsnitt. Det kommunala planmonopolet har lett till att vissa kommuner inte alltid väljer att detaljplanelägga mark som är lämplig för bebyggelse på grund av både enskilda och allmänna intressen. Detaljplaneprocesser tar i allmänhet lång tid att genomföra idag - i storstäderna kan det ta upp till två år eller mer (Kalbro & Lindgren, 2018). En anledning bakom de långdragna processerna är att kommunerna har höjt ambitionerna gällande styrning av de enskilda processerna och följden av de kommunala investeringarna. Utformningen på bebyggelse i områden och att olika kommuner har olika särkrav bidrar till att detaljplaner får en högre detaljeringsgrad. Särkraven skapar en ovisshet och minskar möjligheterna att bygga med stordriftsfördelar, dvs. att flera kommuner samverkar.
Metoden för att påskynda skapandet av detaljplan kan ske med styrning “uppifrån”, då kommunerna får en ökad press genom att staten får en mer aktiv del i planprocessen och att utfärda sanktioner om kraven inte fullföljs (Bokriskommitén, 2014). Det kan även ske “nerifrån” då byggherren som vill bygga inte får påbörja bebyggelse på begäran av kommunen och överklagar kommunens agerande som en påskyndandeåtgärd. Ett annat tillvägagångssätt är att istället ge översiktsplanen större inverkan i planprocessen. Vägen från planering till färdig bebyggelse kan då förkortas eftersom översiktsplanen kräver en mindre detaljeringsgrad än detaljplanen.
4.4 Begränsat utbud för unga vuxna
Unga vuxna som precis har kommit ut i arbetslivet eller som fortfarande studerar är en grupp med svaga resurser på grund av ett lågt kapital och inkomst, med allt oftare osäkra anställningsformer. Det begränsade utbudet för gruppen samt de kommunala satsningar som har gjorts för att underlätta situationen, beskrivs i detta avsnitt. Många unga saknar en egen bostad och Länsstyrelsen i Stockholm (2017) uppger i sin rapport att det beror på att det är brist på små lägenheter som är tillgängliga, men även att de tillgängliga lägenheterna är för dyra. Detta leder till att många unga tvingas hyra i
andrahand, som kan medföra stora osäkerheter, eller att bo kvar i föräldrahemmet. Det råder långa kötider, då det i genomsnitt krävs 10,8 år i bostadskön (Bostadsförmedlingen, 2017), för att få en hyresrätt i Stockholm.
De långa kötiderna till en hyresrätt försvårar situationen ännu mer och allt fler efterfrågar bostadsrätter.
Även om medel skulle räcka till en kapitalinsats medför kraven på inkomst och amortering i samband med bolånetak att det nästintill är omöjligt för en ung vuxen att köpa en bostadsrätt själv, utan hjälp av exempelvis föräldrar. Det nya amorteringskravet som infördes i mars 2018 medför att alla som tar ett nytt bolån med en summa över 4,5 gånger sin bruttoinkomst måste amortera (Hemnet, 2018).
Amorteringskravet leder till att hushållen får en högre kostnad, vilket påverkar möjligheten negativt för unga vuxna och singelhushåll att kunna köpa en bostad.
Det råder även en brist på studentlägenheter, vilket på sikt kan förhindra Stockholm att växa som en kunskapsregion och inte klarar av att attrahera både inhemska och utländska forskare och studenter. En utbildning på högskolenivå är ofta mellan 3–5 år och det tar i snitt 13 månader för att få ett studentrum i korridor och 4 år att få en studentlägenhet (Länsstyrelsen, 2017).
12 Det har gjorts ett antal kommunala satsningar för att underlätta boendesituationen för unga, bland annat finns det hyresrätter som endast är ämnade för åldersgruppen 18–25 år (Länsstyrelsen, 2017). Svenska Bostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag och har drivit projektet Snabba hus som innebär att
prefabricerade modulhus placeras på mark som väntar på att detaljplaneläggas eller som av andra anledningar inte utnyttjas. Modulhus kräver endast ett tidsbegränsat bygglov och kan flyttas vidare när marken ska utnyttjas på annat sätt. Detta ämne engagerar många och exempelvis har en tidigare masteruppsats vid KTH skrivits inom området med titeln Kartläggning av bostadsmarknaden &
fallstudier av ungdomsbostäder: Är temporära ungdomsbostäder en hållbar lösning för att stärka unga vuxnas ställning på bostadsmarknaden av Robert Edman. Den främsta problematiken för unga vuxna att ta sig in på bostadsmarknaden är en brist på små lägenheter - främst hyresrätter.
4.5 Begränsat utbud av hyresrätter
Den ideala bostadsmarknaden finns inte i Stockholm, det har länge diskuterats om att det råder en bostadsbrist och den främsta bidragande faktorn är ett underskott av bostäder, inte minst hyresrätter, vilket beskrivs i detta avsnitt. Det begränsade utbudet av hyresrätter kan illustreras med de långa kötiderna hos bostadsförmedlingen. Under 1990-talet var hyresrätter dock den dominerande
upplåtelseformen, ca 60% av beståndet, men i jämförelse med år 2016 har andelen hyresrätter sjunkit till 36% och andelen bostadsrätter har istället ökat från 17% till 40% (Länsstyrelsen, 2017). Detta beror på att det är mer lönsamt för byggherrar att bygga bostadsrätter och det har även skett ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. En anledning till att det har byggts mer bostadsrätter är att de är subventionerade genom ränteavdrag som leder till att byggherren kan betala mer för byggproduktionen och marken (Mattsson, et al., 2013). Ränteavdrag innebär att bostadsrättshavare kan göra avdrag för de räntor som har betalats under ett inkomstår (Skatteverket, 2018). En ytterligare orsak till varför det har byggts mindre hyresrätter är på grund av att den höga betalningsviljan för bostadsrätter, vilket höjer markpriset och medför att det inte är lönsamt för byggherren att producera hyresrätter (Mattsson, et al., 2013).
För att ge byggherrar ekonomiskt incitament till att bygga fler hyresrätter skulle regering och riksdagen behöva jämna ut subventionerna mellan bostads- och hyresrätter, exempelvis genom att införa en lägre moms på bostadshyra (Mattsson, et al., 2013). Hyressättningssystem skulle även behöva justeras från dagens bruksvärdessystem till en mer marknadsmässig hyressättning för att öka de ekonomiska incitamenten för byggherrar att producera hyresrätter. Utöver bruksvärdessystemet finns även
möjligheten att sätta en så kallad presumtionshyra för nyproduktion, som sätts genom en förhandling mellan en hyresgästorganisation och fastighetsägare. Hyran som sätts kan inte omprövas av
hyresnämnden under de första 15 åren och följer hyresutvecklingen. Problemet är dock att om det inte har byggts nya hyresrätter under en längre tid kan det råda osäkerhet kring hyresnivån. En för låg hyresnivå kan resultera i att fastighetsägaren går i förlust och fastighetens värde sjunker.
Presumtionshyror är klart högre än hyrorna för de befintliga äldre hyresrätter, genom
bruksvärdessystemet, men är fortfarande lägre än marknadens betalningsvilja. Att kostnaderna för att hyra en bostad är lägre än att äga en bostad är märkligt med tanke på att hyresvärden står för underhåll och den risk som finns genom att äga en bostad.
En mer marknadsmässig prissättning, liksom för bostadsrätter, kan vara lösningen till ett utökat utbud, dock kan det orsaka att hyrorna stiger och många är rädda för att det skulle leda till ett mer segregerat samhälle (Lind, 2016).
13 Typiska lägenheter där hyrorna skulle stiga mycket på grund av den höga efterfrågan skulle vara
lägenheter i Stockholms innerstad, där dessa hushåll ofta är höginkomsttagare och klarar förmodligen av en ökad hyresnivå. Att det svenska samhället är segregerat råder det ingen tvekan om och dagens lagstiftning samt prisreglering av hyresrätter har inte kunnat rädda situationen menar Lind m.fl (2009), därför fallerar detta argument mot en friare hyressättning. Det finns studier enligt Brunlöf m.fl (2016) som visar på att segregationen, både inkomst och etnicitetbaserad, är större för hyresrätter, med prisreglering, än för bostadsrätter, med marknadsmässig prissättning, i Stockholm. Däremot kan hyresgästernas besittningsskydd riskeras att försvagas vid en marknadsmässig hyra, då hyresvärdar skulle kunna göra sig av med “icke omtyckta” hyresgäster genom att höja hyran tillräckligt, vilket innebär att hyresgästernas besittningsskydd måste säkerhetsställas vid marknadshyror
(Bostadskommitén, 2014).
I dagens lagstiftning tillåts inte kommunerna i detaljplanerna att styra upplåtelseformen av bostäder.
Att möjliggöra detta skulle kunna vara ett medel för kommunerna att styra byggherrar till att bygga fler hyresrätter. I samband med att kommunen ges mer makt att styra upplåtelseformerna borde även staten ingripa och utse bostadsbyggandet som ett riksintresse då bostadsbristen är ett mycket stort problem i flera städer i landet, och inte minst i Stockholm (Brunlöf, et al., 2016). Sammanfattningsvis kan ett förenklat planförfarande, reformering av hyressystemet samt ett ökat incitament för byggherrar att bygga behövda bostäder vara en väg ut ur bostadsbristen.
14
5. Ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet – avstannade flyttkedjor
För att lösa bostadsbristen är nybyggnation av bostäder viktigt, tillsammans med ett effektivt utnyttjande av det befintliga beståndet med fungerande flyttkedjor (Brunlöf, et al., 2016), vilket beskrivs i detta kapitel. För att förstå effekter av ett utökat utbud på bostadsmarknaden på grund av nyproduktion är det viktigt att förstå hur flyttkedjor fungerar.
En flyttkedja skapas genom att en bostad blir ledig, genom exempelvis utflytt vid nyproduktion, som i sin tur leder till att en annan bostadslägenhet blir ledig genom en till flytt. Enligt Tillväxt- och
regionalplaneförvaltningen (2015) visar tidigare studier av flyttkedjor i landet att varje nyproducerad lägenhet leder till att fyra till fem hushåll i medel kan flytta till en bättre bostad. Studier visar även på att ju större och dyrare en nyproducerad lägenhet är, desto längre flyttkedja bildas. En tydlig
illustration av en flyttkedja finns i figur 5 som är framtagen av Tillväxt- och regionalplaneförvaltningen (2015).
Figur 5. Exempel på hur en flyttkejda fungerar. (Källa: Tillväxt- och regionplaneförvaltningen, 2015)
En strategi för den svenska bostadsmarknaden har under de senaste åren varit att bygga bostäder för medel och höginkomsttagare, och genom flyttkedjor frigöra billigare bostäder för de mindre bemedlade (Lind, 2016). Detta innebär, om det fungerar i praktiken, att även om det finns ett stort behov av billiga bostäder behöver byggherrar inte i första hand bygga för denna målgrupp eftersom dessa skulle
frigöras med de flyttkedjor som bildas. Det fungerar dock inte alltid i praktiken då flyttkedjorna kan bli korta, exempelvis genom att det finns en ledig bostad och en person som flyttar från sitt föräldrahem flyttar dit.
Ett stort problem som medför att denna strategi inte har fungerat är att byggherrar saknar incitament till att bygga så mycket så att priserna skulle falla eller att flyttkedjorna skulle nå områden med större andel låginkomsttagare. Byggherrarna vill upprätthålla höga prisnivåer för att öka lönsamheten. En studie av WSP (2016) visar att en ledig hyresrätt ger upphov till en längre flyttkedja i jämförelse med en ledig bostadsrätt, på grund av att hyresrätter har en högre position i bostadskarriären, då hyresrätter i centrala lägen är mycket attraktiva, med hänsyn till förmånliga hyresnivåer som orsakas av
bruksvärdessystemet.
15 Varje svensk flyttar i snitt ca tio gånger i livet och som mest i åldrarna 20-34 år (Tillväxt- och
regionplaneförvaltningen, 2015). De yngre människorna tenderar att flytta längre sträckor och mellan kommuner, medan den äldre åldersgruppen väljer att flytta mer lokalt. Brunlöf m.fl. (2016) diskuterar i deras rapport att segmentering har uppstått på bostadsmarknaden som innebär att lediga bostäder inte skapar någon rörelse mellan geografiska områden. Detta innebär att lediga bostäder i Stockholms innerstad förmodligen gynnar de som redan är bosatta i innerstan.
Utöver bristen på utbud är även realisationsskatten en ytterligare faktor som bidrar till ineffektiva flyttkedjor (Hullgren & Willhelmsson, 2017). Realisationsskatten innebär att hushåll måste skatta 22%
av realisationsvinsten vid försäljning av en bostad om inte uppskov görs. Uppskov medför att
realisationsskatten skjuts upp senast tills ersättningsbostaden säljs (Skatteverket, u.d.). En åtgärd till att försöka öka rörligheten på marknaden är att slopa uppskovstaket, som tidigare var på 1 450 000 kr, under perioden 21 juni 2016 till 30 juni 2020 (Hullgren & Willhelmsson, 2017). Med uppskov tillkommer en kostnad som är 0,5 procent på uppskovsbeloppet.
Ett problem med realisationsskatten är att den görs på vinsten i nominella termer vilket gör att fastighetsägarna kan göra vinst i nominella termer, men som egentligen kan vara en förlust i reella termer (Hullgren & Willhelmsson, 2017). Många fastighetsägare som köpte sina fastigheter under 1970-talet har fram till idag upplevt en mycket stor prisuppgång, men väljer att bo kvar istället för att flytta på grund av avsaknaden av incitament till att byta bostad. Detta har lett till ett fenomen som kallas “överkonsumtion av boende” som innebär att många hushåll har en större boendeyta än de faktiskt behöver (Brunlöf, et al., 2016). Undersökningar som WSP (2016) utfört visar att 60% av alla småhusägare i storstädernas ytterkant upplever realisationsskatten som ett hinder för flytt.
Även om realisationsskatten inte skulle ses som ett hinder finns även andra problem, exempelvis att de äldre inte har möjlighet att ta ett nytt lån för att köpa en bostadsrätt eller att de inte klarar
inkomstkravet för att få hyra en hyresrätt (Länsstyrelsen, 2017). På grund av att många äldre hushåll väljer att bo kvar i villor har det medfört att förutsättningarna för exempelvis barnfamiljer att flytta till småhus minskat, vilket skapar ett ineffektivt utnyttjande av bostadsbeståndet (Brunlöf, et al., 2016).
Brunlöf m.fl. (2016) menar att det finns undersökningar som visar på att äldre hushåll i åldern över 65 år föredrar att flytta till en hyreslägenhet istället för att bo kvar i sin villa på grund av ett minskat ansvar av drift och underhåll av fastigheten. Att de äldre har en svår boendesituation är en växande problematik som belyses i uppsatsen Utformning av seniorbostäder: Med utgångspunkt i tillgänglighet och gemenskap skriven av Sanna Österberg och Sofia Ahlbom från KTH.
En viss vakansnivå är fördelaktig för rörelse på bostadsmarknaden då det skulle leda till att hushåll har lättare att hitta ett boende som är anpassat till deras behov och preferenser. Hyresrätten ska vara en flexibel upplåtelseform eftersom hushållet slipper ägaransvar och höga transaktionskostnader vid flytten men på grund av det begränsade utbudet leder det till orörlighet på marknaden (Brunlöf, et al., 2016). I andra länder har hushåll som hyr en bostad större benägenhet att flytta än de som äger, men i Sverige är det tvärtom. Ett ökat utbud av hyreslägenheter och äldreboende i kombination med en skatteomläggning skulle således kunna generera fler flyttkedjor på bostadsmarknaden och vara en potentiell väg ut ur bostadsbristen. Nyproducerade områden bör därför producera många hyresrätter, likt Norra Djurgårdsstaden där upplåtelseformerna, bostads- och hyresrätt, har andelen 50% vardera.
16
6. Norra Djurgårdsstaden
I detta kapitel presenteras visionen för NDS och därefter relevant resultat från Norra Djurgårdsstaden Hållbarhetsredovisning (2016) och de förväntningar som Stockholms Stad hade vid planering av stadsdelen. NDS är ett av innerstadens största stadsutvecklingsområden och visionen är b.la. att skapa en mångfunktionell och tät stad med hållbarhet i fokus, där naturen är en del av staden (Stockholms Stad, 2018). Det finns 5 övergripande strategier för NDS som består av: en levande stad, tillgänglighet och närhet samt engagemang och inflytande som tar sikte på människan och den sociala hållbarheten medan god resurshållning och klimatansvar samt låt naturen göra jobbet fokuserar på miljömässig hållbarhet i både byggnader och stadsutvecklingen. Några exempel för visionernas innebörd redovisas nedan.
En levande stad utgår från att koppla samman staden genom en stadsstruktur utan barriärer, främst för de offentliga rummen (Stockholms Stad, 2018). Det ska även finnas speciella målpunkter i form av exempelvis kultur, idrott och rekreation för besökare inom och utanför NDS. Den tekniska
infrastrukturen för området och sammanknytning till övriga stadsdelar skapar tillgänglighet och närhet.
Gång- och cykelbanor prioriteras och bilar får endast ett begränsat utrymme i stadsrummen. NDS har målet att bli en fossilbränslefri stadsdel år 2030 med låg resursanvändning, som kombineras med minskad miljöpåverkan genom effektiviserad miljöteknik. Miljötekniken består exempelvis av att energianvändningen utgörs av förnyelsebar solenergi. Hållbarhetens tre aspekter, social, ekonomi samt ekologi, har en stor fördel av vattnet och grönskan i NDS. Grönskan har påvisade goda effekter för stresshantering, minska effekterna på framtida klimatförändringar samt dämpa buller och rena luften (Stockholms Stad, 2018).
Hållbarhetsredovisningen från Stockholms Stad (2016) visar att fördelningen av upplåtelseformer är 49
% bostadsrätter och 51 % hyresrätter. Bland bostadslägenheterna finns även inslag av studentlägenheter och äldreboenden. Fördelningen av upplåtelseformer beslutades vid
markanvisningstillfället. Marken i NDS är kommunalägt och Stockholm Stad kunde bestämma vilka byggherrar som det önskades ett vidare samarbete med och på så sätt styra fördelningen av
upplåtelseformer.
I nybyggnadsprojekt är byggherren en av de viktigaste aktörerna för att projektet ska fungera då de ansvarar för byggnationen. Med utbyggnaden av NDS har det varit viktigt att hitta adekvata byggherrar eftersom det har varit ett extra utmanande bostadsutvecklingsprojekt på grund av trånga ytor, som medför logistikutmaningar samt höga markpriser (Stockholms Stad, 2018). Stockholms stad har även ställt höga krav på gestaltning och miljö. I och med utbyggnaden av NDS har det därför utformats strategier som skapar möjligheter för entreprenörer och leverantörer att använda Bygglogistiskcenters (BLC), som innefattar logistiktjänster för att bland annat underlätta samtransporter av byggmaterial.
Av bostadslägenheterna ser fördelningen per storlek ut på så vis att det finns flest 2 ROK och minst 5 ROK. Mellanstorlekar, dvs 2–4 ROK, visar störst utslag av lägenheter, se figur 6. Stockholm Stad har inte styrt fördelning eller lägenhetsstorlekarna, utan det ansvaret har legat på byggaktörerna som arbetat med detaljplanerna (Stockholms Stad, 2018).
17
Figur 6.Fördelning av lägenhetsstorlekar i NDS (Källa: Stockholms Stad, 2018).
Vid planering av den sociala infrastrukturen i området undersöktes prognoser baserade på flyttmönster i Stockholm med hjälp av Utbildningsförvaltningen och Stadsdelsförvaltningen (Stockholms Stad, 2018). Målet var att få en fördelning av förskolor med privata eller kommunala utförare samt fristående förskolor. Förskolor i NDS använder sig av organisationen Håll Sverige Rent certifiering
“grön flagg”, där personal och barn samarbetar kring hållbarhetsfrågor, genom att exempelvis minska matsvinnet. Barnen är framtidens konsumenter och besitter redskapen för att bidra till ett mer
klimatsmart samhälle.
Staffan Lorentz, projektchef för NDS har erhållit information angående förväntad målgrupp vid inflyttning och planering av stadsdelen. Efter analys av flyttmönster i Stockholm förväntas samma målgrupp som flyttat till liknande stadsdelar, närområdet, även flytta till NDS. Målgruppen kan bestå av äldre människor som säljer villan, nyblivna studenter som behöver studentlägenhet eller
familjebildande par i behov av större lägenhet. Det kan vara människor som stått i bostadskön för en hyresrätt eller som specifikt efterfrågar NDS pga. satsningar på hållbarhet i området.
