Vad gäller ändring av det sakrättsliga momentet, befrias bostadsrättsföreningen från med- verkan vid pantsättning av bostadsrätter vid införande av ett centralt bostadsrättsregister. Avseende medlemskapsfrågan får bostadsrättsföreningen ett striktare ansvar vid införandet av en tidfrist. Det kan därför ifrågasättas om inte föreningstanken försvagas. Å andra sidan kan det ifrågasättas om man inte helt ska frångå föreningstanken vad gäller bostadsrättsfö- reningen. Att en bostadsrättsförening undantas från FL. Föreningstanken bygger på ett samspel mellan medlemmarna och föreningen.133 Att föreningen har en viss kontroll över vad som försiggår.134 Vid pantsättning av bostadsrätt föreligger emellertid rättsförhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och kreditgivaren, föreningen har således inga rättigheter kring förfarandet utan endast en skyldighet att anteckna pantsättningen.135 Bostadsrättsfö- reningen kommer ha tillgång till registret och därmed få den insikt som eftersträvas.136 Ändring av det sakrättsliga momentet medföra därför inte några negativa konsekvenser för bostadsrättsföreningen, snarare motsatt effekt, då den befrias från ansvaret att notera pant- sättningen.
I TR:s dom som nämns i avsitt 6.3 hade personerna ifråga avsiktligen vilselett kreditinstitu- ten. Omständigheterna i fallet är komplicerade, vad som dock ska belysas är att den pro- blematik som föreligger för kreditgivarna vid kreditprövning till stor del beror på den dåliga insikt de har kring bostadsrättsföreningens styrelse, speciellt i de mindre, privata bostads- rättsföreningar där det i vissa fall varken finns struktur eller organisation kring verksamhe- ten. Att uppgifterna ska hämtas från den enskilda föreningen som har sina egna stadgar inom denna, är ett komplicerat förfarande. Den enda riktiga kontrollen kreditgivarna kan göra i dagsläget är att antingen åka ut till bostadsrätten/ bostadsrättsföreningen, alternativt att, kontakta bostadsrättstyrelsen. I de flesta ekonomiska föreningarna ligger det i en per- sons intresse att inneha en styrelseposition, denna person har oftast ett intresse i sak. Vad gäller en bostadsrättsförening, speciellt små och privata, föreligger oftast inget sådant in- tresse hos styrelsemedlemmarna varför slarv kring förfarandet görs. Vad som även konsta- terats tidigare är att, i många fall är inte personerna i styrelsen sakkunniga, synnerligen inte
133 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 124. 134 Ds 2007:12, s. 131.
135 Ds 2007:12, s. 46. 136 Ds 2007:12, s. 148.
juridiskt kunniga. Detta är ytterligare en grund till upphävande av föreningstanken kring bostadsrättsföreningar som styrs av FL. Med beaktande av detta, kan en lösning vara att man upprättar författningsregler gällande bostadsrättsföreningens konstruktion, där krav ställs på dennes styrelsemedlemmar, utöver den reglering som för närvarande finns i BRL och FL. Det innebär att det ska krävas att en styrelsemedlem innehar en viss kompetens för en styrelseposition. Om sådan kompetens inte finns hos medlemmarna i bostadsrättsföre- ningen, kan ett förslag vara att en enkel utbildning kan tillhanda hållas, om intresset att sitta i styrelsen finns. Alternativt, att en externa personerna som inte innehar bostadsrätt får sitta i styrelse. Detta är ytterligare förslag som kan övervägas.
Förslaget avseende införande av författningsregler kring bostadsrättens styrelse skulle kun- na vara ett alternativ istället för den omfattade ändring kring införande av ett bostadsrätts- register och inteckningssystem eller också ett komplement till dem båda två. Om förslaget verkställs, att ett centralt bostadsrättsregister införs med upprättande av en lag, torde BRLs bestämmelse övergå till denna, således också reglering för bostadsrättsföreningens styrelse. En bostadsrättsförening borde därmed undantas helt från FL.
9 Slutsats
Att det råder ett flertal problem kring det nuvarande systemet för pantsättning och överlå- telser av bostadsrätt, är ett faktum. Med en djupare förståelse kring systemen kan det kon- staterats att, kärnan kring all problem till största del beror på brister kring denuntiationmo- dellen och bostadsrättsföreningens roll.
Omfattade utredningar, kartläggningar och granskningar har gjorts. Alla förslag har sina för- och nackdelar. Vissa av dessa utredningar kräver förbättringar, ändringar samt kom- pletteringar, enligt min mening. Det kan endast spekuleras kring, vad som faktiskt är den bästa lösningen på dessa problem och vad som faktiskt fungerar bäst praktiskt sätt. Vad som dock kan dras som slutsats efter ovanförda analys, enligt min bedömning är att, ett centralt bostadsrättsregister kan med stor sannolikhet avhjälpa ett flertal av de nuvarande problemen som uppkommer på grund av bristerna kring systemen. Kreditprövningen skul- le utan tvekan bli betydligt lättare och snabbare då informationen angående bostadsrättslä- genheterna och pantsättningen finns att hämta på ett och samma ställe. Ett förslag från min sida, i jämförelse det förslaget i Ds 2007:12, är att inteckningssystemet som förelås i den ti- digare utredningen SOU 1998:80, ska ses över än en gång. Detta, eftersom ett sådant sy- stem medför att lånebeslutet vid kreditprövning blir avsevärt lättare att avgöra för kreditgi- varen då ett tillförlitligt värde på panten finns att hämta. Avseende medlemskapsfrågan rå- der det inga oklarheter kring införandet av en tidfrist. Med en tidsfrist samt en reglering av förfarandet försvinner många av de komplikationer som i dagsläget framkommit. Beträf- fande förslaget om införande av en reglering kring bostadsrättsföreningens roll, måste den slutliga bedömningen av det förslaget resultera i ett komplement till ett inteckningssystem och ett bostadsrättsregister, således inte ett alternativ.
Det viktigaste är att de nya reglerna täcker de kryphåll som idag föreligger så att aktörerna med säkerhet kan lita på uppgifterna. Problematiken som vållats på grund av bristerna i sy- stemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt är i dagsläget mer aktuellt än någon- sin inom kreditsektorn. Detta eftersom bostadsrätter under de senaste åren ökat markant som kreditobjekt i takt med att kreditbedrägeri genomförts. Därav är det angeläget att en förändring sker skyndsamt.
Referenslista
Offentliga tryck Lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar Lagen (1936:81) om skuldebrev Förmånsrättslagen (1970:70) Jordabalk (1970:994) Usökningsbalk (1981:774)Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar Bostadsrättslag (1991:614)
Prop. 1971:12 Förslag till bostadsrättslag Prop. 1990/91:92 Förslag till bostadsrättslag SFS (1995:1464) Bostadsrättslag
SOU 1998:80 Bostadsrättsregister
Ds 2007:12 Bostadsrättsregister- några modeller för registrering av bostadsrätter Bet. 2008/2009: CU 33 Hyresrätt och bostadsrätt
Uttalande Ask, Beatrice, Justitiedepartementet 2010
Praxis
NJA 1971 s. 66 NJA 1994 s.668
B 6803-10 Svea hovrätts avgörande i mål nr T 3653-0, meddelat den 11 september 2002. T 3653-01 Attunda tingsrätts avgörande mål nr B 6803-10, meddelat den 29 april 2011
Doktrin
Helande, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, Söners förlag, Lund 1983
Isacson, Per, Bostadsrättsboken: allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, Svenska förlaget, Tallinn 2006.
Julius Håkan, Nilsson Hjort Bob, Uggla Ingrid, Bostadsrättslagen- En kommentar, 4:e uppla- gan, Nordstedts Juridik, Solna 2009
Jensen, Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer. I: Bostadsrättens värde – krediträttsliga studier, Redaktörer: Hillert, Sten, Jensen, Ulf, Iustus förlag, Göteborg 1997.
Jensen, Ulf, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning. I:Bostadsrättens värde – krediträttsliga studier, Redaktörer: Hillert, Sten, Jensen, Ulf, Iustus förlag, Göteborg 1997. Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 8:e upplagan, Västerås 2010
Lehrberg, Bert, Praktisk juridisk metod, 4:e upplagan, Iustus förlg, Göteborg 2001
Millqvist, Göran, Sakrättens grunder, 5:e upplagan, Norstedts Juridik AB Stockholm 2009, Victorin Anders, Flodin Jonny, Hager Richard, Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyres-
rätt, 2:a upplaga, Iustus förlag, Uppsala 2008
Westberg, Peter, Avhandlingsskrivande och val av forskningsansats – en ide om rättsvetenskaplig öp-
penhet, Juristförlaget, Stockholm 1992
Internet