Pantsättning och överlåtelse av
bostadsrätt
- En utredning kring brister, problem och lösningar
Kandidatuppsats i affärsjuridik
Författare: Nicole Maser
Handledare: Anneli Linhard
Framläggningsdatum 2011-05-19 Jönköping maj 2011
Bachlor
’s Thesis in Commercial and Tax law
Title: Pledging and purchasing of a condominium- An investigation regarding the problems and solutions
Author: Nicole Maser
Mentor: Anneli Linhard
Date: 2011-05-19
Subject: Pledging, purchasing, condominium
Abstract
In Sweden there is a lack of regulations and provisions regarding the system for pledging and the system for purchasing condominiums. The lack of regulation around these two sys-tems leads to problems for the operators. Therefore, the aim of this bachelor thesis is to investigate what problems the lack of regulations around the systems has lead to. Further-more, the thesis will look into, how these problems can be solved with guidance from earli-er proposals that have presented.
Within the system for pledging there are three main problematic areas. The first problem appears when a notification has been made to the condominium association about a pledg-ing of the condominium, but no record of it has been made in the apartment list. The second problem occurs when an incorrect notification has been made by the condominium association. The last problem appears when a delisting of the termination of a pledge should be recorded by the condominium association, but has not been made. These three problematic situations entail ambiguity in the legal arrangement when a pledging of the condominium is brought into force. Regarding a purchase of a condominium, the problem occurs due to the time aspect of the membership review. The membership review is a time consuming procedure, and during this time, a pledge of condominium can be made by ei-ther the purchaser or the owner of the condominium.
Investigations have been made to identify the gaps in the systems and overcome the prob-lems that have been caused for the operators. These investigations shall be used as guide-lines when a change in the system for pledging and the system for purchase is made. By in-troducing a central condominium registration system, a change in the current pledge model, imposing deadlines and regulations on the membership review and condominium associa-tion, most of the problematic may be eliminated.
Kandidatuppsats inom affärsjuridik (Fastighetsrätt)
Titel: Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt – En utredning kring brister, problem och lösningar
Författare: Nicole Maser
Handledare: Anneli Linhard
Datum: 2011-05-19
Ämnesord Panträtt, bostadsrätt, överlåtelse
Sammanfattning
Det föreligger ett flertal brister kring systemet för pantsättning och överlåtelser av bostads-rätter. Detta eftersom bestämmelserna kring det faktiska förfarandet såväl som den författ-ningsreglering som finns kring systemen, inte är tillräcklig. Dessa brister vållar därav pro-blematik för aktörerna. Uppsatsen syftar därav till, att undersöka propro-blematiken som dessa brister vållat samt om tidigare utredningar som gjorts, kan användas som underlag för att komma till rätta med problemen.
Inom systemet för pantsättning råder det tre huvudsakliga problem områden. För det för-sta, när en denuntiation har gjorts till bostadsrättsföreningen gällande pantsättning av en bostadsrätt, men bostadsrättsföreningen antecknar inte denna i lägenhetsförteckningen. För det andra, när en felaktig anteckning har gjorts av bostadsrättsföreningen i lägenhetsför-teckningen. För det tredje, när en underrättelse gällande upphörande av en panträtt gjorts till bostadsrättsföreningen, men ingen avnotering utförts av bostadsrättsföreningen. Dessa tre problematiska situationer ger i sin tur upphov till svårigheter när förmånsrättsordningen till en panträtt ska avgöras. Vid överlåtelse av bostadsrätter uppstår problem kring tids-aspekten för förfarandet medlemskapsprövning. Det faktiska problemet förekommer på grund av att under denna tid kan pantsättning av en bostadsrätt ske från både bostadsrätts-innehavaren och förvärvaren.
I uppsatsen har det konstaterats att, vid en förändring av systemen, ska utredningarna som i dagsläget finns ligga till grund för utformandet, dock med en del förändringar och komplet-teringar. Genom införande av ett centralt bostadsrättsregister, en förändring kring pant-sättningsmodellen, samt införande av både författningsregler och bestämmelser, kan pro-blematiken, med största sannolikhet undanröjas.
Innehåll
1
Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte och avgränsning ... 2
1.3 Metod och material ... 3
1.4 Disposition ... 3
2
Bostadsrätt ... 4
2.1 Historik och gällande rätt ... 4
2.2 Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt ... 4
3
Pantsättning av bostadsrätt... 6
3.1 Det sakrättsliga momentet ... 6
3.2 Denuntiationsmodellen ... 7
4
Överlåtelse av bostadsrätt ... 9
4.1 Allmänt ... 9 4.1.1 Pantsatt bostadsrätt ... 9 4.1.2 Kreditgivarens risk ... 9 4.2 Medlemskapsprövning ... 105
Kreditgivarens ställning ... 12
5.1 Kredit prövning ... 12 5.2 Förmånsrätt ... 13 5.2.1 Allmänt ... 135.2.2 Tvångs- exekutiv försäljning av bostadsrätt ... 13
6
Problematik ... 15
6.1 Det sakrättsliga momentet ... 15
6.1.1 Denuntiationsmodellen ... 15
6.1.2 Pantsättning som förlorats ... 15
6.2 Den organiserade brottsligheten ... 16
6.3 Medlemskapsprövning ... 17
6.3.1 Förfarandet kring medlemskapsprövning ... 17
6.3.2 Pantsättning gällde trots överlåtelse ... 17
7
Utredningar ... 19
7.1 SOU 1998:80 ... 19
7.1.1 En översiktlig beskrivning ... 19
7.1.2 Närmare om förslaget inteckningssystem ... 19
7.2 Projektgruppens rapport ... 20
7.3 Ds 2007:12 ... 20
7.4 Justitiedepartementets rapport ... 21
8
Analys ... 23
8.1 Ändring av det sakrättsliga momentet ... 23
8.1.1 Registrering av panträtt ... 23
8.1.2 Avregistrering av panträtt ... 24
8.1.3 Felaktig registrering av panträtt ... 24
8.1.4 En jämförelse mellan intecknings – och denuntiationsmodellen ... 25
8.2 Förmånsrättsordning ... 26
8.3 Överlåtelse av bostadsrätt ... 27
8.4 Bostadsrättsföreningens roll ... 29
9
Slutsats ... 31
Förkortningslista
BRL Bostadsrättslag (1991:614) Bet. Betänkande
Ds Departementsserien
FL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar HD Högsta domstol
NJA Nytt Juridiskt Arkiv Prop Proposition
RH Rättsfall från hovrätten SkbrL Lag (1936:81) om skuldebrev SOU Statens offentliga utredningar SFS Svenk författningssamling TR Tingsrätten
1Inledning
1.1
Bakgrund
En bostadsrätt kan nyttjas som ett kreditobjekt. Två av de rättigheter som en bostadsrätts-innehavare har gentemot bostadsrättsföreningen är rätten att pantsätta och överlåta bo-stadsrätten. I dagsläget är bostadsrättspriserna så höga på flera svenska orter att många kö-pare inte har råd med en köpeskilling. En pantsättning av en bostadsrätt kan då fungera som en säkerhet för det lån som krävs för att genomföra köpet. I andra fall kan pantsätt-ning av bostadsrätter förekomma då bostadsrättsinnehavaren vill få ut en kredit, exempel-vis vid köp av en bil då bostadsrättens värde används i dessa fall som säkerhet. Sådana lån tas upp hos kreditinstitut och banker. 1
Priserna på bostadsrätter har successivt ökat under de senaste åren vilket har betingat bo-stadsrättsinnehavarna att använda sina bostadsrätter som pantobjekt,2 statistik och under-sökningar stödjer att så är fallet.3 I Sverige finns det uppskattningsvis 800 000 bostadsrätter som är fördelade på 20 000 föreningar. Hälften av dessa bostadsrättslägenheter uppskattas vara pantsatta, sannolikt rör det sig troligtvis om en ännu större andel i storstäderna. I slu-tet av september 2010 hade hushållen lånat 500 miljarder kronor med bostadsrätter som säkerhet, vilket motsvarar cirka 25 % av den totala bostadsutlåningen till hushåll. Under ett år byter cirka 10 % av dessa bostadsrätter ägare, vilket även medför att panthavaren byts.4 I dagsläget finns det inget centralt bostadsrättsregister i Sverige likt det som finns för fas-tigheter. Rättsläget kring systemet för pantsättning och överlåtelser av bostadsrätter är där-för oklart då det likaledes saknas en preciserad lagreglering, vilket vållar problem där-för aktö-rer.5,6 Dessutom har det framkommit att stora kreditbedrägerier har gjorts genom dessa brister som finns i det nuvarande systemet för pantsättning av bostadsrätt.7 Det är därför angeläget att få till stånd en förändring.
1 Victorin, Anders, Flodin, Jonny, Hager, Richard, Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 2:a upplaga,
Iustus förlag, Uppsala 2008, s. 157.
2 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 24. 3 Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 1-3.
4Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 1. Svenska Bankföreningen, pressmeddelande, 2010.12.21,
www.bankforeningen.se.
5 Ds 2007:12 bostadsrättsregister- några modeller för registrering av bostadsrätter, s. 20. 6 Ask, Beatrce, Justitedepartementet, s. 1-2.
1.2
Syfte och avgränsning
Syftet med denna uppsats är att undersöka de brister som finns i det nuvarande systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. Inom detta område kommer huvudsakligen två spörsmål att utredas; vad dessa brister orsakat för problem för aktörerna, samt om de eventuella problemen kan avhjälpas genom de utredningar som offentliggjorts
Vid en anblick av nämnda problematik är det beaktansvärt att utreda huruvida ett centralt bostadsregister, och/eller ett inteckningssytem kan avhjälpa de eventuella problem som existerar i pantsättningssystemets aktuella utformning. Om så är fallet, ska det även redogö-ras för hur en sådan förändring bör utformas.
I utredningarna som för närvarande finns kring detta område, har ett flertal frågor behand-lats. Beträffande utformningen, har därav en avgränsning i denna uppsats gjorts till de delar som anses högst väsentliga kring systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. De frågor som huvudsakligen behandlas i denna framställning är således följande; det sak-rättsliga momentet, förmånsrättsordning samt medlemskapsfrågan. Avseende förslaget om ett inteckningssytem för pantsättning av bostadsrätter kommer endast huvuddragen att be-skrivas så att den kan jämföras med denuntiationsmodellen. Beträffande pantsättning kommer förstahands- och andrahandspantsättning att behandlas. Tyngden i denna fram-ställning kommer främst att läggas på kreditgivarna vid pantsättning; således de centrala svenska bankerna. Vid överlåtelse av en pantsatt bostadsrätt kommer koncentrationen ligga på förvärvarna. Det innebär att någon mer ingående redogörelse kring mäklares och fastig-hetsförvaltares roll inte kommer att göras. Däremot kommer stor fokus att ligga på bo-stadsrättsföreningarnas roll då den är högst väsentlig för kreditgivarna både vid pantsätt-ning och vid överlåtelser av bostadsrätter eftersom ansvaret i många fall hamnar hos den. Avgränsningen har gjorts med tanke på att bristerna i just det valda området är av störst behov av en granskning samt då det är högst aktuellt i dagsläget. En bredare utredning skulle inte uppnå ett tillräckligt koncentrerat resultat och skulle inte heller rymmas inom ramarna för denna framställning.
Vidare kommer fokus att ligga på det nuvarande svenska systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt med en analys kring denna, någon komparativ redogörelse med utländsk rätt kommer således inte att göras.
1.3
Metod och material
I denna uppsats har ett flertal metoder och material använts. Eftersom ämnet i uppsatsen är dagsaktuellt och därför i utredningsstadiet har en problemorienterad ansats använts. Den problemorienterade ansatsen används genom att en granskning och jämförelse, mellan oli-ka utredningar och förslag för att kunna fastställa problematiken, tillskillnad från att enbart granska den juridiska företeelsen enligt gällande rätt.8 Utredningsrapporter och förslags-modeller har därmed använts som källor. Fokus har främst legat på utredningen Ds 2007:12 då införandet av ett bostadsrättsregister har behandlats. Beträffande förslaget om införande av en inteckningsmodell, har utredningen SOU 1998:80 används som underlag vid beskrivningen av den. I den deskriptiva delen av uppsatsen, har en traditionell rätts-dogmatiskt metod använts, innebärande att lagtext, förarbeten och doktrin använts för att fastställa gällande rätt, d.v.s. de lege lata.9 Den traditionella rättsdogmatiska metoden har dock, endast använts i den mån som den har ansetts vara aktuell och relevant, i anledning av att fokus i uppsatsen har främst legat vid att beskriva bristerna i dagsläget och hur de kan avhjälpas, inte vid att beskriva hur själva systemet fungerar enligt de lege lata. Vad gäller rättspraxis har ett antal fall behandlads i denna framställning. Detta för att belysa de olika problem områdena som kan uppkomma på grund av det nuvarande systemets brister.10
1.4
Disposition
I kapitel två ges en allmän överblick av historiken kring bostadsrättens reglering, vilket följs av en redogörelse av bostadsrättens uppbyggnad. I kapitel tre, beskrivs dagens system för pantsättnings av bostadsrätt. I nästkommande kapitel fyra, framställs gällande rätt för över-låtelse av bostadsrätt med beaktande av kreditgivarnas risker. I kapitel fem görs en närmare behandlig av kreditgivarens ställning samt frågan avseende förmånsrätt. Vidare, i kapitel sex, framställs problematiken kring systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. I kapitlet sju, ges en allmän beskrivning kring de utredningar som finns i dagsläget. Fort-sättningsvis, i kapital åtta, görs en analys där utgångspunkten för diskussion är om de för-slag som tidigare belyst kan avhjälpa den problematik som finns. Slutligen, i kapitel nio, presenteras en slutsats som besvarar uppsatsens syfte.
8Westberg, Peter, Avhandlingsskrivande och val av forskningsansats – en ide om rättsvetenskaplig öppenhet,
Juristförla-get, Stockholm 1992.
2 Bostadsrätt
2.1
Historik och gällande rätt
Redan under 1870-talet bildades bostadsrättsföreningar med syfte att finna bostäder åt sina medlemmar. Dessa föreningar reglerades genom lagen (1895:66) om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet, som sedan ersattes av lagen (1911:55) om ekonomiska före-ningar. Efter första världskriget ökade registrering av bostadsrättsföreningar och med det även antalet medlemmar, man ansåg därför att en speciallagstiftning kring bostadsrättsföre-ningar behövdes. Lagen (1930:115) om bostadsrättsförebostadsrättsföre-ningar kom därför till stånd. Syftet med lagen var att säkra föreningsmedlemmens trygghet till sin bostad samt motverka bil-dandet av olämpliga bostadsrättsföreningar.11
Såväl bostadsmarknaden som samhället förändrades både socialt och ekonomiskt under de följande 40 åren. Det var därför angeläget med en moderniserad lag, dock med samma än-damål som den tidigare lagen. Lag (1971:479) om bostadsrätter trädde därför i kraft.12 Det poängterades starkt i lagen att bostadsrättsföreningarna själva hade ett brett utrymme att driva sina verksamheter. Det framhölls således att bostadsrättsinnehavarna skulle ha en god inblick i bostadsrättsföreningarnas angelägenheter.13 Utvecklingen på bostadsmarknaden fortsatte och ledde till att ytterligare, både språkliga och redaktionella, moderniseringar av lagen krävdes utöver de sakliga nyheter som infördes. Den nuvarande lagen (1991:614) om bostadsrätter ( BRL) infördes därför.14
BRL är en speciallag som reglerar förhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och bo-stadsrättsföreningen.Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL) som reglerar bostads-rättsföreningens verksamhet. BRL har företräde framför FL.15
2.2
Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt
Syftet med en bostadsrättsförening är att upplåta lägenheter i föreningens fastighet.16 En bostadsrätt är därför en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot ersättning utan be-gränsning i tiden. Bostadsrättsföreningarna får endast upplåta en sådan nyttjanderätt.17
11 Prop 1971:12 förslag till bostadsrättslag, s. 31. 12 Prop 1971:12, s. 73.
13 Prop 1971:12, s. 74.
14 Lag (1991:614) om bostadsrätter.
15 Isacson, Per, Bostadsrättsboken: allt du behöver veta för köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, Svenska förlaget,
Tal-linn 2006, s. 15.
16 Bostadsrättlag (1991:614) 1 kap. 1 § BRL. 17 1 kap. 4 § BRL.
låtelsen av en bostadsrätt kan endast ske till en medlem i föreningen.18 Det innebär att när bostadsrätten överlåts görs en ny medlemsprövning av förvärvaren.19 Benämningen bo-stadsrätten är därmed både rätten till medlemskap i bostadsrättsföreningen samt nyttjande-rätt på grund av upplåtelsen. Upplåtelseförhållandet av en bostadsnyttjande-rätt innebär förhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och föreningen. Efter att upplåtelse av en bostadsrätt har skett är avsikten att bostadsrättsinnehavaren fritt ska kunna omsätta den eftersom en bo-stadsrätt i princip alltid har ett ekonomiskt värde. En bobo-stadsrätt kan omsättas på ett flertal sätt, genom köp och byte såväl som genom arv, gåva eller bodelning. Pantsättning av bo-stadsrätt är även ett sätt att omsätta den.20
En bostadsrättförening är en ekonomisk förening där det beslutande organet är stämman och det verkställande organet är styrelsen.21 Styrelsen är underordnad stämman och ska sva-ra för organisationen samt för den löpande förvaltningen av en bostadsrättsförening.22 Vad som är utmärkande för en bostadsrättsförening är att medlemmarna i föreningen bedriver den ekonomiska verksamheten d.v.s. den har en kooperativ karaktär.23 För att en bostads-rättsförening ska anses giltig krävs registrering, att det finns minst tre medlemmar, en revi-sor, samt att en styrelse har utsetts och att bostadsrättsföreningen har antagit stadgar.24
18 1 kap. 3 § BRL.
19 Julius, Håkan, Nilsson, Hjort Bob, Uggla, Ingrid, Bostadsrättslagen- En kommentar, 4:e upplagan, Nordstedts
Juridik, Solna 2009, s. 33.
20 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 22 f. 21 1 kap. 1 § BRL.
22 Julius, Nlisson, Uggla, Bostadsrättslagen- En kommentar, s. 302. 23 A.a. s. 29.
3 Pantsättning av bostadsrätt
3.1
Det sakrättsliga momentet
Inom svensk rätt är panträtt den centrala sakrätten. Panträtt innebär att pantsättaren (gäl-denären) ställer viss egendom till panthavaren (borgenären/kreditgivaren) som säkerhet för kreditgivning. Panthavaren har då förfoganderätt över panten tills skulden är betald. Om pantsättaren hamnar i obestånd har panthavaren rätt att realisera panten för att kunna täcka skulden. Realisationsförfarandet kräver inget godkännande från en offentlig myndighet. Panträtt ger dessutom panthavaren skydd till panten i förhållande till tredje man vid för-månsrättsordningen om det sakrättsliga skyddet är uppfyllt.25,26 Det så kallade sakrättsliga momentet är ett krav för att en giltig pantsättning ska anses ha ägt rum. En bostadsrätt till-hör kategorin lös egendom.27 För lös egendom, är det sakrättsliga momentet tradition. Tra-ditionsprincipen innebär en rådighetsavskärning mellan pansättaren och panten under hela pantsättningstiden, dvs. en besittningsövergång.28 Vid pantsättning av bostadsrätt anses en rådighetsavskärning och besittningsövergång vara orimlig eftersom bostadsrättsinnehavaren måste kunna bo kvar i sin bostadsrättslägenhet trots pantsättningen. En sådan pantsättning kallas därför hypotekarisk pantsättning, vilket innebär att panträtt föreligger trots bibehållet förfogande över panten.29
Det sakrättsliga momentet kring bostadsrätter har under lång tid vuxit fram då behovet har blivit allt större. Den äldre lagen stadgade att överlämnandet av bostadsrättsbeviset utgjor-de utgjor-det sakrättsliga momentet vid pantsättning och överlåtelse av bostadsrätter.30 Det före-låg dock varken en hållbar juridisk- eller rättslig grund till ett sådant bevis. Därför övergick synsättet långsamt till denuntiationsprincipen.31 Denuntiation innebär att en underrättelse till bostadsrättsföreningen sker antingen från bostadsrättsinnehavaren eller också kreditgi-varen angående pantsättningen.32 När 1971 års bostadsrättslag trädde i kraft ersattes kravet på att bostadsrättsbeviset överlämnades, med plikten för bostadsrättsföreningarna att note-ra i föreningens lägenhetsförteckning, vid en underrättelse angående pantsättning.33 Högsta
25 Millqvist, Göran, Sakrättens grunder, 5:e upplagan, Norstedts Juridik AB Stockholm 2009,s.141.
26Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, Söners förlag, Lund 1983, s. 37.
27 Jfr Jordabalk (1970:994) 1 kap. och 2 kap. E-contrario. 28 Millqvist, Sakrättens grunder, s. 154.
29 Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 8:e upplagan, Västerås 2010, s. 22. 30 Lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar, 33§.
31 Jensen, Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer. I:Bostadsrättens värde – krediträttsliga studier, Redaktörer: Hillert,
Sten, Jensen, Ulf, Iustus förlag, Göteborg 199, s. 18.
32 SOU 1998:80 bostadsrättsregister, s.114. 33 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 18.
domstolen fastslog samma år att, denuntiation vid överlåtelse av en bostadsrätt numera var det sakrättsliga momentet i svensk rätt.34 Därefter konstaterades det att, denuntiation lika-ledes var det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätt. Det sakrättsliga skyd-det, regleras numera genom en analogisk tillämpning av lagen (1936:81) om skuldebrev (SkbrL).35
3.2
Denuntiationsmodellen
Denuntationsregeln i skuldebrevslagen stadgar att för att en överlåtelse av ett enkelt skul-debrev ska bli gällande mot överlåtarens borgenärer så måste gäldenären underrättas av an-tingen överlåtaren eller förvärvaren.36 Vid en överlåtelse av skuldebrev till flera parter gäller tidigare överlåtelse framför senare, den senare överlåtelsen har dock företrädde om gälde-nären har meddelats och om förvärvaren var i god tro.37 Skuldebrevslagen tillämpas även på pantsättningar.38 Regelns ordalydelse sträcker sig endast till enkla skuldebrev, men den kan tillämpas analogiskt på annan lös egendom såsom bostadsrätt.39 Vid pantsättning av bostadsrätt har regeln två syften. Det ska dels fungera som skydd mot överlåtarens eller pantsättarens borgenärer, det så kallade borgenärsskyddet, men även dels vid konkurrens vid förvärv av panträtt eller äganderätt i egendomen, det så kallade omsättningsskyddet.40 Vid pantsättning av en bostadsrätt upprättas först ett pantavtal mellan kreditgivaren och bostadsrättsinnehavaren. Avtalet är fullbordat först efter att denuntiation har skett från panthavaren till bostadsrättsföreningen.41 Denuntiationen kan vara både muntlig och skrift-lig. Det viktiga är dock, att rätt person i bostadsrättsföreningen tar emot underrättelsen.42 Föreningen är därefter skyldig att anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen.43 Skyl-digheten att föra en lägenhetsförteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostads-rätt är sanktionerad genom böter vid felaktigheter.44 Genom denuntiationsregeln blir
34 NJA 1971 s. 66.
35 Lag (1936:81) om skuldebrev, 1 kap. 10 § SkbrL. 36 3 kap. 31 § 1 st. SkbrL.
37 3 kap. 31 § 2 st. SkbrL. 38 1 kap. 10§ SkbrL.
39 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s. 455 f. 40 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 26. 41 A. a. s. 16.
42 Julius, Nlisson, Uggla, Bostadsrättslagen – En kommentar, s. 142. 43 9 kap. 10 § 2 st. BRL.
sättningen juridiskt giltig vid själva denuntiationen till föreningen, det är alltså inte anteck-ningen i lägenhetsregistret som påverkar pantsättanteck-ningens giltighet.45
4 Överlåtelse av bostadsrätt
4.1
Allmänt
4.1.1 Pantsatt bostadsrätt
Som nämnts ovan i avsnitt 3.1.1, är denuntiation det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse av bostadsrätter.46 BRL reglerar ägarbytet av en bostadsrätt vid överlåtelse, dvs. köp, byte och gåva. Reglernas syfte är att lägenheten fritt ska kunna överlåtas på bostadsmarknaden efter upplåtelse när innehavaren inte längre har användning av den.47 Vid avtal om överlåtelse av bostadsrätt föreligger formkrav. BRLs huvudregel är att villkoren i ett överlåtelseavtal fritt ska kunna bestämmas mellan säljaren och köparen. Avtalet ska upprättas skriftligt och un-dertecknas av båda parterna. Uppgifter om den bostadsrättslägenhet överlåtelsen avser samt pris ska anges i köphandlingen.48 Ett överlåtelseavtal som inte följer formkraven är ogiltigt.49
En pantsatt bostadsrätt kan överlåtas och vid överlåtelsen kvarstår då pantsättningen. För-värvaren är dock enligt den nya lydelsen i BRL inte personligt betalningsskyldig för pant-fordringen såvida inte en överenskommelse med borgenären gjorts.50,51 En sådan överens-kommelse brukar förekomma i de flesta fall.52 Information angående pantsättningen är vik-tig för förvärvaren. Om förvärvaren inte informeras löper denna en risk att förlora sin bo-stadsrätt om säljaren inte kan betala de lån som bobo-stadsrätten ställts som säkerhet för. Bo-stadsrätten kan i sådana fall säljas exekutivt om säljarens borgenärer kräver det.53 Det är så-ledes upp till förvärvaren att kontrollera om bostadsrätten är pantsatt.54
4.1.2 Kreditgivarens risk
Vid överlåtelse av en bostadsrätt har kreditgivaren rätt till panten efter att bostadsrättsföre-ningen fått betalt för obetalda fodringar från säljaren, den så kallade legala panträtten.55 Den legala panträtten är begränsad till insatsen och årsavgiften, och i vissa fall upplåtelse-avgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.56 En sådan begränsning har gjorts för att
46 NJA 1971:66.
47 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 114. 48 6 kap. 4 § BRL.
49 6 kap. 5 § BRL. 50 6 kap. 8 § BRL.
51 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 125 f. 52 A.a. s. 159.
53 NJA 1994 s. 668.
54 Vicitorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 164. 55 A.a. s. 160.
främja kreditgivarnas säkerhet vid utlåning. Bostadsrättsföreningen har en skyldighet att underrätta kreditgivaren om att bostadsrättinnehavaren har obetalda fodringar till ett be-lopp som överstiger årsavgiftsbebe-loppet på en månad, om dröjsmål med betalningen har va-rat mer än två veckor.57 En förutsättning för att en sådan skyldighet ska föreligga för före-ningen är att en underrättelse om pantsättning har skett till föreföre-ningen.58 Om föreningen försummar den skyldigheten har den inte företrädesrätt vid exekutiv- eller tvångsförsälj-ning. Därmed riskerar de att gå miste om förfallna avgifter under den tid försummelsen va-rat, men även för den delen som avser den förfallna årsavgiften närmast efter det att en un-derrättelse har gjorts.59
4.2
Medlemskapsprövning
En bostadsrättsinnehavare måste ha förvärvat medlemskap i bostadsrättsföreningen innan ett giltigt köp kan anses ha kommit till stånd.60 Om förvärvaren vägras medlemskap, måste överlåtaren och inte den tänkta förvärvaren hitta en ny förvärvare. Det innebär att överlåta-ren har bostadsrätt tills medlemskapet i fööverlåta-reningen är godkänt för förvärvaöverlåta-ren.61
Beträffande medlemsprövningen gäller öppenhetsprincipen eftersom en bostadsrättsföre-ning är en ekonomisk förebostadsrättsföre-ning.62 Öppenhetsprincipen regleras i FL, där det stadgas att en ekonomisk förening inte får vägra en person som medlemskap, såvida inte särskilda skäl fö-religger. Sådana särskilda skäl kan till exempel vara föreningens verksamhetssyfte.63 Öp-penhetsprincipen kan dock inte tillämpas lika brett som i andra ekonomiska föreningar ef-tersom en bostadsrättförening endast har ett visst antal lägenheter och därigenom endast har möjlighet att acceptera ett begränsat antal medlemmar.64 Vad gäller villkoren i stadgarna så finns ett visst förbudavseende innehållet, en tänkt medlem får exempelvis inte nekas på grund av ett visst medborgarskap.65 Vid medlemsprövningen är det bostadsrättsföreningens styrelse som styr förfarandet, bedömningen ligger främst vid personens ekonomiska för-pliktelser och personliga egenskaper med beaktande av föreningens stadgar samt reglerna i BRL.66
57 7 kap. 31 § 1 st. BRL.
58 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 161. 59 7 kap. 31 § 2 st. BRL.
60 6 kap. 5 § BRL.
61 Julius, Nilson, Uggla, Bostadsrättslagen- En kommentar, s. 43. 62 1 kap. 1 § BRL.
63 Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar, 3 kap. 1 § FL. 64 Prop 1990/91:92 förslag till bostadsrättslag, s. 61. 65 2 kap. 2 § BRL.
Medlemsprövningen ska vara seriös och objektivt grundad.67 Hyresnämnden kan pröva ett styrelse beslut då ansökan har gjort från antingen bostadsrättsinnehavaren eller förvärva-ren.68
67 Julius, Nilson, Uggla, Bostadsrättslagen- En kommentar, s. 44 f. 68 2 kap. 10 § BRL.
5 Kreditgivarens ställning
5.1
Kredit prövning
När en kreditprövning vid pantsättning av bostadsrätt sker räcker det inte bara med att bo-stadsrätten värderas. Kreditgivaren måste dessutom ta reda på vem som äger den och om panträtt redan föreligger i bostadsrätten. För att få tillgång till sådan information kan kre-ditgivaren kontakta föreningens styrelse där uppgifterna kring vem som senast förvärvat bostadsrätten och om den är pantsatt ska finnas i lägenhetsförteckningen.69 Uppgifterna kring pantsättningen är i vissa fall osäkra, speciellt i små och privata föreningar, där felak-tigheter kan uppkomma.70 I föreningar där förvaltningen har överlämnats till ett professio-nellt företag är uppgifterna kring pantsättningar och bostadsrätten betydligt säkrare.71 Som nämnts i 3.1.2, blir dock pantsättningen giltig vid denuntiationen och inte vid själva anteck-ning i lägenhetsförteckanteck-ningen. Den uteblivna anteckanteck-ningen leder därför till att felaktig in-formation lämnas till kreditgivaren. I vissa bostadsrättsföreningar hålls även lägenhetsför-teckningen hemlig för alla utomstående förutom bostadsrättsinnehavaren.72 Uppgifterna kring förvärv är däremot mer säkra, då det krävs medlemskap för förvärvaren för att ett gil-tigt köp ska föreligga. Ytterligare komplikationer vid kreditprövning kan uppkomma efter-som en anteckning om pantsättning i förteckningen endast innehåller information om att en pantsättning till viss panthavare föreligger och inte till vilket belopp den är pantsatt till.73 En annan faktor som påverkar en kreditprövning vid bostadsrätter är bostadsrättsförening-ens ekonomi. Om årsavgiften i framtiden höjs kan marknadsvärdet på bostadsrätten sjunka, något som föreningens styrelse kan hålla hemligt. Likaså kan bostadsrätten bli värdelös om bostadsrättsföreningen går i konkurs. Det är därför viktigt för kreditgivare att få korrekta uppgifter kring föreningens ekonomi innan ett lån beviljas då bostadsrätten används som pant.74 Det är inte kreditgivaren som ska förse sig själv med uppgifter kring en lägenhets-förteckning, det är bostadsrättinnehavaren uppgift då denne oftast har en bättre tillgång till dem. Därefter ska kreditgivaren få besked om det aktuella lånebeloppet.75
69 Jensen, Ulf, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning. I:Bostadsrättens värde – krediträttsliga
stu-dier, Redaktörer: Hillert, Sten, Jensen, Ulf, Iustus förlag, Göteborg 1997, s. 57.
70 A.a s. 60.
71 Jensen, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning, s. 56. 72 A.a s. 74..
73 Ds 2007:12, s. 147.
74 Jensen, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning, s. 77. 75 A.a. s. 56 f.
5.2
Förmånsrätt
5.2.1 Allmänt
En pantsatt bostadsrätt kan säljas dels tvångsvis samt dels genom utmätning och exekutiv försäljning. Dessa exekutiva återgärder regleras i utsökningsbalken (UB),76 samt i BRL vid tvångsförsäljning. Tvångsförsäljning kan ske exempelvis då bostadsrättinnehavaren har vanvårdat sin bostadsrätt, medan vid exekutiv försäljning måste den som ansöker om ut-mätningen ha en penningfordran gentemot bostadsrättsinnehavaren.77 Vid utmätning enligt UB, underrättar kronofogdemyndigheterna bostadsrättsföreningen om utmätningen för att på så vis säkerställa den. Reglerna om exekutiv försäljning tillämpas på bostadsrätter efter-som en bostadsrätt utgör lös egendom.78 Vid utmätningsförfarande kan konkurrens uppstå när flera kreditgivare gör anspråk på panten för att få täckning för sina fordringar.79 För-månsrättslagen (1970:70) tillämpas även på bostadsrätter när förmånsrättsordningen mellan kreditgivarna ska bestämmas. Lagen reglerar kreditgivarnas företrädesrätt till panten.80
5.2.2 Tvångs- exekutiv försäljning av bostadsrätt
När en bostadsrätt säljs genom tvångs eller exekutiv försäljning har föreningen företräde innan kreditgivaren, dock endast för vissa obetalda avgifter. Föreningen har även rätt till andra fordringar än den legala panträtten vid tvångsförsäljning om föreningen har gjort en anmälan till kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten såldes.81 Vid en sådan försäljning finns det två problemområden för kreditgivaren. Först då försäljningen av en bostadsrätt sker till ett så pass lågt pris att endast föreningen får utdelning och inte kreditgivaren. Andra situationen föreligger då den gamla regeln som säger att bostadsrätten blir fri från panträtt och övergår till föreningen efter det att kronofogden gjort tre misslyckade försök att sälja bostadsrätten fortfarande är gällande.82 När försäljning på grund av konkurs för bostadsrättsinnehavaren föreligger har såsom vid exekutiv försäljning kreditgivaren rätt till utdelning först efter föreningen. I ett sådant fall omfattar föreningens fordringar även av-gifter som uppkommit efter att föreningen underlåtit att larma kreditgivaren.83
76 Utsökningsbalk ( 1981:774) 5 kap. 13 § UB. 77 SOU 1998:80 bostadsrättsregister, s. 325. 78 SOU 1998:80, s. 327. 79 Ds 2007:12, s. 113. 80 SOU 1998:80, s. 341. 81 8 kap. 5 § BRL. 82 SFS (1995:1464) bostadsrättslag, 8 kap. 1 §.
Vid ett exekutivt köp av en bostadsrätt måste förvärvaren såsom vid en frivilig överlåtelse beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Skillnaden vid ett sådant köp är således att föreningen har en skyldighet att lösa ut bostadsrätten för en skälig ersättning vid nekande av medlemskap.84 För juridiska personer föreligger en särregel vid uteblivet medlemskap. Den juridiska person som innehar panträtt i bostadsrätten kan numera inropa bostadsrätten vid exekutiv auktion eller tvångsförsäljning. Föreningen har då tre år på sig att kräva att det inom sex månader ska en fysik person som förvärvat medlemskap i föreningen och därmed inneha bostadsrätten.85 Kreditgivarens ställning stärks på så vis genom att den juridiska per-sonen kan förhindra att bostadsrätten säljs till ett för lågt pris eller förhindra att den ska återgår till föreningen. Kreditgivaren kan då förhoppningsvis i framtiden sälja bostadsrätten till ett högre pris.86
84 6 kap. 5 § BRL. 85 6 kap. 1 § BRL.
6 Problematik
6.1
Det sakrättsliga momentet
6.1.1 Denuntiationsmodellen
Aktörer, bland annat kreditinstituten har ansett att den nuvarande denuntiationsmodellen inte är tillfredställande. Föreningens skyldighet att pröva pantsättningen och att rangordna kreditgivare i fall där det finns flera sådana är problematisk. Föreningens styrelse har oftast inga juridiska kunskaper och därför kan inga djupare granskningar åläggas den. Vad gäller formkravet för denuntiationen och pantsättningsanteckningen finns således ingen reglering kring dessa förfaranden.87 Om exempelvis en denuntiation om pantsättning har skett till bostadsrättsföreningen och ingen anteckning gjorts föreligger en dold panträtt. Ett annat exempel som medför svårigheter är när en denuntiation har skett angående upphörande av panträtt men ingen anteckning sker, det föreligger då en inaktuell panträtt. En sådan felak-tig strykning leder till samma rättsföljd som en felakfelak-tig anteckning, dvs. att panträtten gäller trots att den faktiskt har upphört.88 Dolda och inaktuella panträtter vållar i sin tur till be-kymmer kring förmånsrättsordningen vid andrahandspantsättning. Konkurrensen kan öka för en kreditgivare om en dold pantsättning uppkommer vid en utmätning eftersom det kan leda till att kreditgivaren hamnar i en sämre position i förmånsrättsordningen. En ytter-ligare komplikation för en kreditgivare är att denna kan hamna i en sämre ställning i för-månsrättsordningen på grund av att en anteckning om en pantsättning har skett vid fel tid-punkt, andra kreditgivare kan i ett sådant fall hamna före den första kreditgivaren.89 Enligt aktörerna anses inte heller reglerna som aktualiseras vid exekutionsförfarandet tillräckliga.90 Rättsfallet nedan belyser de oklarheter som kan uppkomma vid den nuvarande denutions-modellen.
6.1.2 Pantsättning som förlorats
I högsta domstolens dom (HD)91 köpte K.F en bostadsrätt, år 1986. Samma år pantsatte K.F bostadsrätten som säkerhet för ett lån som hennes make upptagit hos ett kreditbolag (SFK). Denuntiation gällande pantsättningen bekräftades av bostadsrättsföreningen den 19 juni 1986. År 1989, sålde K.F bostadsrätten till ett förvaltningsbolag (ELLHÅ). ELLHÅ
87 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 34. 88 A.a. s. 37.
89 SOU 1998:80, s. 101 f. 90 Ds 2007:12, s. 113. 91 NJA 1994 s.668.
ansökte då om gäldenärsbyte beträffande den pantsättningen från 1986 hos SFK. Överta-gandet om gäldenärsbyte beviljades och denuntiationen bekräftades av bostadsrättsföre-ningen den 17 augusti 1989. Samtidigt, pantsatte ELLHÅ bostadsrätten hos ett finansbolag (Nyckeln), för att kunna finansiera köpet av bostadsrätten. Denuntiation gällande pantsätt-ning bekräftades av bostadsrättsförepantsätt-ningen den 1 augusti 1989.
År 1992, utmättes och såldes bostadsrätten exekutivt då ELLHÅ inte kunde betala sina fordringar. Endast kreditgivaren SFK fick betalt för sina fordringar, varpå Nyckel överkla-gade kronofogdemyndighetens beslut. Frågan i målet gällde, huruvida pantsättningen som gjordes år 1986 kvarstod efter gäldenärsbytet år 1989, eller om gäldenärsbytet ansågs vara en ny pantsättning.
HD ansåg att en denuntiationen gällande gäldenärsbyte av en pantsättning måste vara klar och tydlig. I detta fall uppfyllde inte denuntiationen dessa krav, varför den denuntiation som var ämnad att vara ett övertagande av ett gäldenärsbyte, uppfattades av bostadsrättsfö-reningen vara en ny pantsättning. Detta fick konsekvens för SKF, att den rätt till panten för 1986 års pantsättning gått förlorad. Nyckel fick därmed förtur till panten, eftersom denun-tiationen bekräftades 1 augusti 1989. SKFs denuntiation angående övertagande rätten, be-kräftades 17 augusti 1989.
6.2
Den organiserade brottsligheten
Utöver problematiken som beskrivits i det ovanförda avsnittet, har det visat sig att den or-ganiserade brottsligheten har utnyttjat bristerna i det nuvarande systemet för pantsättning avsiktligen med syfte att genomföra grova kreditbedrägerier.92 Tingsrättsdomen nedan be-lyser hur detta har kunnat förekomma.
I tingsrättens dom (TR)93 dömdes sju av en grupp på arton personer för bland annat grovt bedrägeri på grund av att ha vilselett bankerna vid kreditgivning. Fallet var sådant att, här-van lyckades lura några av Sveriges stora banker att låna ut pengar genom ett flertal pant-sättningar av bostadsrätter. Personerna ifråga har fått ut stora summor pengar genom att belåna samma bostadsrätter flera gånger hos olika banker, belånat på bostadsrätter som inte existerar, och även lämnat felaktiga uppgifter kring bostadsrätterna för att höja kreditvärdet på dem.94 I vissa fall har bostadsrätterna inte ägts av pantsättaren själv95. Detta har bland
92 Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 1
93 Attunda tingsrätts avgörande mål nr B 6803-10, meddelat den 29 April 2011. 94 B 6803-10, s. 97, 122, 137.
annat skett genom att dem själva har suttit i bostadsrättsföreningarnas styrelse och därmed kunnat lämna de uppgifter som behagat dem vid pantsättningarna och överlåtelser av bo-stadsrätterna.
6.3
Medlemskapsprövning
6.3.1 Förfarandet kring medlemskapsprövning
Vid överlåtelse av bostadsrätter skapas olägenheter för aktörerna på grund av medlem-skapsprövningen. Problemet ligger inte i att få till handa uppgifterna kring överlåtelsen, istället är det förfarandet kring en medlemskapsprövning som i många fall tar allt för lång tid.96 I vissa fall flyttar förvärvaren in i bostadsrättslägenheten innan medlemskapsfrågan är avklarad, vid ett nekat medlemskap medför detta problem för både bostadsrättsinnehava-ren och förvärvabostadsrättsinnehava-ren.97 I en del fall sker en pantsättning innan ett giltigt förvärv av en bo-stadsrätt föreligger genom medlemskapsprövning. Det vållar problem för både kreditgiva-ren och för förvärvakreditgiva-ren om denne nekas medlemskap. Ett nekat medlemskap innebär att köpet blir ogiltigt och därmed även pantsättningen.98 En annan problematisk situation för aktörerna är när pantsättning skett av säljaren under tiden som en medlemskapsprövning pågått. Rättsfallet nedan illustrerar den sistnämnda situationen.
6.3.2 Pantsättning gällde trots överlåtelse
I hovrättens dom (RH)99 konstaterades det att en pantsättning gällde trots att överlåtelse skett innan. Omständigheterna var sådana, att en kvinna köpte en bostadsrätt av en man. Mannen pantsatte sedan bostadsrätten ett par dagar senare. När kvinnan fick reda på det blev hon missnöjd och väckte därför talan mot mannen i tingsrätten. Kvinnan yrkade ogil-tighetsförklaring av pantsättningen, mannen bestred yrkandet. Tingsrätten hänvisade till 6 kap. 5 § BRL, där en vägran av medlemskap medför att köpet blir ogiltigt. Mannen (sälja-ren) var därför bostadsrättsinnehavaren tills det att kvinnan (köpa(sälja-ren) förvärvat medlem-skap, mannen hade därmed rätt att pantsätta bostadsrätten. Det konstaterades dock att trots att mannen hade behörighet till bostadsrätten så kunde pantsättningen under vissa förutsättningar ogiltigförklaras. En sådan förutsättning kunde föreligga om panthavaren va-rit i ond tro, dvs. om denna hade kännedom om överlåtelsen. Det krävdes även att denun-tiation om överlåtelsen skett till föreningen innan denundenun-tiationen om pantsättningen skett.
95 B 6803-10, s. 105. 96 SOU 1998:80, s. 97.
97 Julius, Nlisson, Uggla, Bostadsrättslagen – En kommentar s. 44. 98 SOU 1998:80, s. 14.
Tingsrätten applicerade 3 kap. 1 § SkbrL analogt, samt hänvisade till NJA 1971 s.66 och RH 1991:9. Kvinnan kunde inte bevisa att någon av dessa förutsättningar var uppfyllda och därmed kunde inte pantsättningen ogiltigförklaras. Hon förlorade därför målet i tingsrätten, samt i hovrätten som fastställde tingsrättens dom utan egen motivering.
7 Utredningar
7.1
SOU 1998:80
7.1.1 En översiktlig beskrivning
Det har konstaterats i avsnitt 6.1, finns ett flertal brister i det nuvarande systemet för pant-sättning och överlåtelser av bostadsrätt, vilket har vållat problem för dels kreditinstituten, men även för förvärvaren av en bostadsrätt. I Sverige har dessa problem sedan ett flertal år tillbaka uppmärksammats, varför en förändring av systemet för pantsättning av bostadsrätt och ett förslag om ett bostadsrättsregister lagts fram. I budgetpropositionen från 1992/93 påtalade bostadsutskottet att ett bostadsrättsregister borde övertänkas. Några år senare la-des Ds 1995:59 fram som innehöll ett förslag om inrättande av ett statligt bostadsrättsregis-ter.100
År 1996 inleddes ytterligare en utredning. Syftet med utredning SOU 1998:80 var att av-hjälpa bristerna i systemet för pantsättning och på så vis främja bostadsrätterna som kredit-objekt.101 Utredningens huvudsakliga förslag var införandet av ett centralt bostadsrättsregis-ter och ett inteckningssystem likt det system för fast egendom som finns i dagsläget. Tan-ken var att prövningsförfarandet kring registrering vid ett centralt bostadsrättsregister skulle skötas av en myndighet, därutöver skulle Lantmäteriverket bli ansvarigt för registret.102 För-slaget ansågs dock vara onödigt ingripande, dessutom var inte problemet högt prioriterat av Justitiedepartementet. Det ansågs även att problematiken låg i gällande system för pantsätt-ning av bostadsrätter och inte kring införandet av uppgifterna vid överlåtelse av bostadsrät-ter. Förslaget ansågs därför ha ett för stort fokus på fel frågor.103
7.1.2 Närmare om förslaget inteckningssystem
Enligt förslaget skulle inteckningssytemet utformas i likhet med den som innebär gällande rätt för fastigheter men med målsättningen att medföra förbättringar där eventuella brister föreligger.104 Modellen skulle således inte innebära att förslaget om ett bostadsrättsregister skulle uteslutas, utan istället en sammankoppling av dessa två förslag.
Tanken bakom modellen var att en inteckning skulle leda till ett specifikt pantbrev, där ett bestämt belopp anges. Förmånsrättsordningen blir på så sätt fastslagen då
100 Ds 2007:12, s. 21. 101 SOU 1998:80, s. 14.
102 Bet. 2008/09:CU33 hyresrätt och bostadsrätt. 103 Ds 2007:12, s. 27.
nehavaren reserverar ett visst intervall genom inteckning som sedan kan användas vid belå-ning. Det stod klart att ett pantbrev inte var nödvändigt beträffande inteckningen, det skul-le istälskul-let kunna ske genom registrering då utredarna ansåg att ett bostadsrättsregister bring-ar klbring-arhet och enkelhet.105 Pantbrevsterminologin skulle enligt förslaget helt frångås och istället ersättas med begreppet inteckningshavare, dvs. den som registreras vid en inteck-ning. Motivet till en sådan ändring var att det faktiskt sker en inteckning genom registrering i ett bostadsrättsregister.106 För att inte denna inteckningsform skulle förväxlas med andra inteckningar skulle begreppet bostadsrättinteckning användas.107 Inteckningshavarens rät-tigheter och skyldigheter skulle likna de som en pantbrevsinnehavare har i fast egendom.108 Modellen medför att överhypoteket i ett flertal fall kan uppstå. Bostadsrättsinnehavaren kan andrahandspantsätta överhypoteket som motsvarar de överskott som föreligger mellan inteckningsbeloppet och den skuld pantsättning motsvarar. Om bostadsrättsinnehavaren sedan betalar av skulden, kan inteckningen används på nytt för säkerhet vid belåning.109
7.2
Projektgruppens rapport
År 2003 lämnades en rapport från en projektgrupp med representanter från bostadsrättsor-ganisationer och Svenska Bankföreningen till Justitiedepartementet. Rapportens huvudsak-liga syfte var detsamma som det tidigare utredning SOU 1998:80, att ett centralt bostads-rättsregister skulle införas och att det nuvarande systemet för pantsättning skulle utformas på ett mer tillfredställande sätt.110 Enligt förslaget skulle ingen förändring kring det sakrätts-liga skyddet göras, istället skulle ett formkrav kring denuntiationsförfarandet införas.111 Sammanfattningsvis ansågs det att förslaget inte var heltäckande samt krångligt, dessutom skulle ett genomförande av förslaget innebära ett allt för stort ansvar för bostadsrättföre-ningarna. På grund av dessa anledningar genomfördes inga förändringar.112
7.3
Ds 2007:12
En tredje utredning, Ds 2007:12, lades fram år 2007. I förslaget kompletterades och jäm-fördes de förgående utredningarna, några författningsförslag presenterades dock inte. I för-slaget lades ytterligare ett tredje alternativ fram av utredarna. I utredning ansågs de 105 SOU 1998:80, s. 142. 106 SOU 1998:80, s. 154. 107 SOU 1998:80, s. 153. 108 Ds 2007:12, s. 156. 109 Ds 2007:12, s. 154. 110 Bet. 2008/09:CU33. 111 Ds 2007:12, s. 168. 112 Ds 2007:12, s. 29 f.
ende två förslagen vara allt för ingripande, därför skulle ingen av dessa två väljas enligt ut-redarens åsikt. Det tredje förslaget innefattade dock delar av dessa båda förslag. Bakgrun-den till det tredje alternativet motiverades av att efterfrågan av ett centralt bostadsrättsregis-ter var stor bland aktörerna, dvs. kreditinstituten, mäklarna, köparna, förvaltarna samt bo-stadsrättsföreningarna. Ett centralt bostadsrättsregister skulle medföra enkla och snabba upplysningar om bostadsrätter vid efterfrågan. Ett sådant register skulle innehålla uppgifter om bostadsrättsinnehavare, pantsättning och annan information kring bostadsrätten. Upp-gifter om förvärv som genomförts borde också registreras i ett sådant register. Enligt för-slaget skulle även den nuvarande denuntiationsmodellen behållas i sin helhet, dock med den ändringen att panträtten skulle både registreras och avregistreras vid kreditinstitutet. Det sakrättsliga skyddet för panträtten skulle då föreligga vid registreringen.113 Principen om denuntiation blir då upprätthållen genom att bostadsrättsföreningen ansågs vara under-rättad vid den registrering av kreditgivaren somsker i föreningens lägenhetsförteckning.114
Avseende medlemskapsfrågan skulle en tidfrist på en månad införas där en sanktion för denna är skadeståndsskyldighet.115 Uppgifterna kring bostadsrättsinnehavaren och överlå-telse av bostadsrätt skulle enligt förslaget registreras av bostadsrättsföreningen eller hos förvaltaren. Det skulle innebära att registrering sker av användarna, dock skulle personupp-gifts ansvaret för det statligt bostadsrättsregister ligga hos Lantmäteriverket men att myn-digheten kan kräva ersättning från den aktör som vållat skada.
Vid underrättelse om utmätning och tvångsförsäljning skulle den säkerställas genom regi-strering i bostadsrättsregistret. Avseende regleringen kring exekutionsförfarandet skulle den nuvarande gällande reglering för exekutionsförfarande för fast egendom även tillämpas på bostadsrätter.116 Justitiedepartementet ansåg dock, samma som tidigare att, frågan kring ett sådant register inte var prioriterad, motionen avströks därför.117
7.4
Justitiedepartementets rapport
År 2010, gjorde Bankföreningen och Mäklarsamfundet en kartläggning för att ännu en gång uppmärksamma den osäkerhet som föreligger kring systemet pantsättning och överlåtelser av bostadsrätt. Bristerna i dagens system för pantsättning var enligt kartläggningen det-samma som uppmärkdet-sammats i utredningarna ovan. Vad som dock framkom i denna 113 Bet. 2008/2009: CU33. 114 Ds 2007:12, s. 47. 115 Ds 2007:12, s. 49. 116 Ds 2007:12, s. 112 ff. 117 Bet. 2008/2009: CU33.
dersökning som inte tidigare visats, var att den organiserade brottsligheten har genomfört kreditbedrägerier i stor omfattning genom dessa brister.
Motivet bakom kartläggningen var att bostadsrätten har ökat väsentligt som boendeform under de senaste åren. Kartläggningen konstaterade även att de felaktigheter som finns kring pantsättningar leder till osäkerhet för bostadsrätten som boendeform. Oftast upp-märksammas bristerna i samband med att bostadsrättsinnehavaren hamnar i obestånd och kreditgivaren behöver realisera panten. Det innebär att det föreligger ett flertal felaktiga pantsättningar som inte visas av undersökningen. Organisationerna ansåg därför att det nu-varande systemet för pantsättning är i behov av en förändring. Utredningen Ds 2007:12, kan därmed användas som underlag vid en sådan förändring enligt organisationerna.118
8 Analys
8.1
Ändring av det sakrättsliga momentet
8.1.1 Registrering av panträtt
I HD:s dom, som behandlades i avsnitt 6.2.1, visas problematiken kring tolkningen av en denuntiation. Eftersom det för närvarande inte finns enhetliga bestämmelser eller lagre-gleringar kring hur och på vilket sätt en denuntiation ska genomföras uppstår dessa tolk-ningsproblem. I Ds 2007:12, ansåg dock utredarna att den nuvarande denuntiationsmodel-len bör behållas, men med vissa modifikationer.119 I utredningen föreslogs det att panträtt ska registreras i ett centralt bostadsrättsregister av kreditinstitutet. Det sakrättsliga skyddet uppkommer då vid registreringen av pantsättningen, betydande att denuntiationsprincipen upprätthålls, dock genom registreringen. Vid upphörande av en panträtt, ska kreditgivaren avregistrera pantsättningen. Den registrering som ska göras av pantsättningen, leder till att aktörerna kan ta del av uppgifterna på ett snabbare och effektivare sätt en tidigare, då allt hämtas från ett och samma ställe. Registreringen ska bland annat innehålla uppgifter kring vem kreditgivaren är och att det föreligger en panträtt.120 Enligt utredarna ska ingen författ-ningsreglering införas kring registrerings förfarandet då det ligger i kreditgivarnas intresse att registrera pantsättningar.121 Ett sådant förfarande innebär att bostadsrättföreningar inte längre ska hantera noteringar av pantsättningar. Med en sådan ändring av de sakrättsliga momenten följer att den problematik som tidigare funnits kring bostadsrättsföreningarnas felaktiga hantering av underrättelsen till största del avhjälps. Detta eftersom det nu inte längre föreligger något mellanled mellan kreditgivaren och den faktiska pantsättningen. I synnerhet innebär detta att de tolkningsproblem av en denuntiation som uppstod i HD:s dom försvinner helt.
Vad som dock kan beaktas vid en sådan förändring är, om inte en reglering kring registre-ring för panträtt ändock ska införas. Detta så att kreditinstituten har likartade riktlinjer inom kreditsektorn för att upprätthålla den enhetlighet som eftersträvas. Det skulle utan tvivel underlätta för de olika kreditinstituten. Ett av de ändamål kring utredningen är syn-nerligen att det nya systemet medför tillförlitlighet,122 vilket utan tvekan ett obligatoriskt re-gistrerings moment skulle medföra. För att stärka den enhetlighet kring rere-gistreringsförfa- registreringsförfa-rande kan det sättas i fråga om inte en tidfrist ska införas för registrering av panten. En
119 Ds 2007:12, s. 145. 120 Ds 2007:12, s. 147. 121 Ds 2007:12, s. 47. 122 Ds 2007:12, s. 22.
dan bestämmelse skulle troligtvis öka den effektivitet som vill uppnås och motverka det nuvarande tidskrävande systemet för pantsättning. Samtidigt skulle den problematik som aktualiseras vid felaktiga anteckningar minska vid införande av en sanktion På så vis rättsä-kerheten kring förfarandet stärkas.
8.1.2 Avregistrering av panträtt
Som nämnts i avsnitt 6.1.1, är ett förekommande problem då en notering kring både panträtt och upphörande av panträtt inte gjorts. Förslaget om det nya registreringsförfaran-det medför en skyldighet för kreditinstituten att avregistrera en pantsättning som upphört att gälla. Förslaget ger dock ingen djupare beskrivning av hur ett sådant förfarande ska gå till.123 Eftersom en avregistrering inte gynnar kreditgivaren utan bostadsrättsinnehavaren borde även här en reglering övervägas. Problematiken uppstår som bekant i samband med att bostadsrättsinnehavaren tar en ny kredit och en inaktuell pantsättning finns. Antingen borde det införas någon slags sanktion för en kreditgivare liknande den bestämmelsen som förelås vid felaktig registrering av en pantsättning, alternativt att ansvaret för avnotering istället vilar på bostadsrättsinnehavaren då det ligger i dennes intresse att en avregistrering sker. Övervägande skäl talar dock för att det sistnämnda alternativet skulle framstå som komplicerat om en registrering av panträtt ska ske av kreditinstitutet och en avregistrering ska ske av bostadsrättsinnehavaren. En avregistrering av bostadsrättsinnehavaren skulle även medföra ytterligare svårigheter för bostadsrättsföreningen då denne i ett sådant fall skulle vara tvungen avgöra avregistreringens giltighet dvs. om panträtten faktiskt har upp-hört eller inte. Förslag har lagts fram om införande av en tidfrist som därpå följs av en sanktion, vilket förmodligen är en bättre lösning för att säkerställa detta förfarande. Lättast är antagligen att, de kreditinstitut som varit försumligt sanktioneras genom att utge en skä-lig ersättningssumma till bostadsrättsinnehavaren för den skada som uppkommit på grund av felet.
8.1.3 Felaktig registrering av panträtt
Beträffande registreringsuppgifterna kring överlåtelse av bostadsrätt, ska den enligt försla-get såsom tidigare skötas av bostadsrättsföreningar och pantsättningsregistrering av kredit-givaren. Personuppgiftsansvaret ska ligga hos Lantmäteriverket, vilket medför att den sva-rar för skada vid registreringsfel. Enligt förslaget ska det dock övervägas om inte kreditgi-varen själv blir ersättningsskyldig för skadan, eller att Lantmäteriverket regressivt ska kunna
vända sig till de kreditinstitut eller den bostadsrättsförening som vållat skadan och där krä-va ersättning.124
Avseende granskning av just felaktigheter borde Lantmäteriverket ansvara för denna upp-gift, det måste dock anses självklart att den aktör som varit försumlig och därmed vållat skada vid registrering ska ansvara för denna skada. De aktörer som berörs i detta fall är främst bostadsrättsföreningen och kreditinstitut. För att upprätthålla syftet med införande av ett bostadsrättsregister, måste slarv kring förfarandet motverkas. Att införa en sanktion, kan vara ett förslag till detta. Samtidigt måste det finnas en gräns till en sådan sanktion för att inte göra regeln alltför sträng. En för sträng regel skulle resultera i en negativ effekt av syftet att stärka en bostadsrätt som kreditobjekt.
Följande förslag borde övervägas; att det regressiva anspråket tas bort helt, istället bör Lantmäteriverket ha en skyldighet att uppmärksamma de aktörer som felaktigheterna berör. Den part som lidit skada kan sedan rikta ersättningsanspråk mot den andra parten. Be-stämmelsen bör stadgas i den lag som borde införas om förslaget om bostadsrättsregister verkställs. Ett faktum är, att enklast vore om en enhetlig lag trädde i kraft som täcker alla områdena kring bostadsrättsregistret, för att motverka oklarheter kring analogisk tillämp-ning av andra lagrum, exempelvis Skadeståndslagen (1972:207) som skulle kunna aktualise-ras i ett sådant fall som detta.
8.1.4 En jämförelse mellan intecknings – och denuntiationsmodellen
I förslaget Ds2007:12, ansåg utredarna att en sådan radikal förändring som föreslogs i SOU 1998:80, om införande av ett inteckningssystem för pantsättning inte var nödvändig. Enligt min mening, finns det ändock skäl att jämföra denna med denuntiationsmodellen.
En fördel med denna modell jämfört med denuntiaonsmodellen är att förmånsrättsord-ningen blir konkret. En kreditgivare vet säkert innan en kredit ska ges, vilken position till panten kreditgivaren har. Detta eftersom kreditgivaren kan inom inteckningssytemet un-dersöka om ett visst beloppsintervall är ledigt och därmed få en bättre position i förmåns-rättsordningen.125 Exempelvis, kan en kreditgivare som belånar pengar efter en annan kredi-tigvare fortfarande få en bättre rätt till panten om ett beloppsintervall som föreligger före den andra kreditgivaren blir ledigt. 126
124 Ds 2007:12, s. 148. 125 SOU 1998:80 s. 150. 126 SOU 1998:80 s. 150.
I den denuntiationsmodellen som utredarna ansåg lämplig, registreras inga uppgifter om pantbeloppet utan endast uppgifter angående panthavaren.127 Kreditgivarens risk, att förlo-ra sin rätt till panträtten, kommer således att minska med ett sådant inteckningssytem. Det nämns ovan i avsnitt 8.1.3, att i förslaget Ds 2007:12 ansåg utredarna att kreditgivaren ska ha en skyldighet att avregistrera panten vid upphörande.128 I förslaget SOU 1998:8, an-såg utredarna även att denna regel är svår att upprätthålla, trots införande av en sanktion. Genom inteckningssytemet blir det istället mer naturligt med en avregistrering, då hela sy-stemet bygger på intervaller. De problem som kan uppstå på grund av inaktuella panträtter, blir därför inte lika storartade som vid denuntiationsmodellen.
I SOU 1998:80, alltså den tidigare utredningen menar utredarna att en skyldighet för kre-ditgivaren att avregistrera panträtt inte skulle upprätthålla det syfte som eftersträvas. Trots detta läggs det förslaget fram i utredningen Ds 2007:12. Det kan därmed anses underligt att utredarna i Ds 2007:12 inte behandlar denna fråga mer djupgående. Ett av de huvudsakliga problem områdena är synnerligen inaktuella panträtter varför det borde vara av vikt att denna fråga klargörs. Det nämns ovan i 8.1.3 att ett förslag är införande av tidfrist med en rättsföljd. Ett säkrare alternativ vore förmodligen införande av de ovan nämnda inteck-ningssytemet. Utredarnas argumentation kring införandet av inteckningssystemet är således att det är ett väl beprövat system på fastighetsområdets sida som anses vara säkert.129 Med detta argument i beaktande måste det därför anses bättre att använda ett system som i dags-läget fungerar än att, införa förändringar som med osäkerhet kan motverka bristerna i ett system som i dagsläget inte fungerar.
8.2
Förmånsrättsordning
Den problematik som föreligger kring den nuvarande denutiationsmodellen vållar svårighe-ter när företrädesrätten ska avgöras vid exekutiv- eller tvångsförsäljning. Kreditgivarna vill utan tvivel få ut så mycket som möjligt från panten för att täcka samtliga fordringar. Bris-terna i det nuvarande systemet för pantsättning hänger samman med den problematik som kan uppkomma när förmånsrättsfrågan aktualiseras. Denna koppling belyses starkt i HD:s dom som illustrerades i avsnitt 6.1.2. Det konstaterades i denna dom, att en underrättelse
127 Ds 2007:12, s. 147. 128 Ds 2007:12, s. 75. 129 SOU 1998:80, s. 149.
måste vara klar och tydlig samt att ansvaret för en sådan felaktig uppfattning av bostads-rättsföreningen inte vilar på denna, utan istället på kreditgivaren. I fallet förlorade kreditgi-varen sin position i förmånsrättsordningen på grund av att denuntiationen som gjorts var otydligt utformad. En ändring kring det sakrättsliga momentet kan avhjälpa problematiken kring underrättelsen. Enligt utredarna, skulle denna ändring i sin tur avhjälpa de problem som föreligger kring förmånsrättsfrågan. Det nya systemet medför att giltig pantsättning fö-religger vid registreringen, likaså säkerställs en utmätning genom registrering och i samband med denna blir utmätningen offentlig inför andra kreditgivare.
Om ingen registrering skett föreligger ingen pantsättning, dold panträtt kan därför inte fö-rekomma, vilket medför att förmånsrättsordningen blir tillförlitlig. Som tidigare har sagts, kommer förmodligen den inteckningsmodell som föreslagits ge säkrare information kring förmånsrättsordningen då panträttens belopp anges. Inteckningssytemet minskar även kre-ditgivarens risk beträffande rätt till panten när förmånsrättsfrågan aktualiseras. Detta efter-som kreditgivaren får tämligen ett bredare utrymme vid kreditprövning att undersöka vil-ken intervall som är ledigt innan en kreditgivning ges.
8.3
Överlåtelse av bostadsrätt
Som nämnts i 8.1.2 ska hanteringen av överlåtelser enligt det nuvarande systemet ske ge-nom bostadsrättsföreningen eller förvaltaren. I förslaget ska alltså en anteckning av terna kring överlåtelsen ske så som innan av dessa aktörer, dock med skillnaden att, uppgif-terna ska registreras. Beträffande överlåtelse ligger osäkerheten till skillnad från systemet för pantsättning inte vid själva uppgifterna kring bostadsrättsinnehavaren och bostadsrät-ten. Vid överlåtelser är det istället tidsaspekten för medlemsprövningen som ger upphov till spörsmål.
Enligt förslaget, kan problemet lösas genom införande av en tidsfrist, inom vilken före-ningar ska pröva medlemskapsfrågan.130 Det råder enighet bland utredarna om tidsfristens längd på en månad. Sanktionen vid överdragen tidsfrist bör enligt utredarna vara ska-deståndsskyldighet.131 En sådan förändring borde inte, enligt min mening, medföra några oklarheter för bostadsrättsföreningen. Något som dock kan vålla problem för bostadsrätts-föreningen är att den får ett större och striktare krav på sig i och med tidsfristen. Emellertid
130 Ds 2007:12, s. 145 f. 131 Ds 2007:12, s. 52.
