Byggprocessen

Byggprocessen är en lång och komplicerad process som innefattar flera olika steg. I normala fall utformas denna process med fyra huvudprocesser, utrednings- och programarbete, projektering, produktion och förvaltning, där respektive huvudprocess kan bli uppdelade i mindre underprocesser (Nordstrand, 2008). Figur 2.1 illustrerar en förenklad överblick över byggprocessens huvuddelar. Hela byggprocessen bygger på att nästgående steg byggs på det tidigare för att projektet successivt rör sig framåt. Detta skapar ett behov av att föregående steg måste vara ordentligt utförd för att processen ska flyta på samt för att minska risken för framtida problem (Ibid.).

Figur 2.1 Byggprocessen fyra huvudprocesser, bild baserad på Révai (2011) & Nordlund (2008)

Byggprocessen påbörjas med att en byggherre bestämmer sig för att starta ett projekt. Det kan vara allt från att bygga en villa, flerbostadshus, utökning/ombyggnad av en lagerlokal etc.

Därefter påbörjas utredningsarbetet även kallat programarbetet (Révai, 2011). Enligt Révai (2011) anspelar denna process på att fastställa vilka ekonomiska resurser och andra förutsättningar som finns för projektet (Ibid.). Detta görs i form av en förstudie där all information sammanställs i ett specifikt dokument, kallat för program, för att fastställa beställarens krav på projektet. Programmet ska redovisa till exempel vad för typ av verksamhet som byggnaden ska användas för, vilken typ av lokaler som byggnaden kommer ha samt vilken storleken på de olika rummen (Ibid.).

När byggnadsprogrammet är fastställt och alla parter är ense inleds projekteringsskedet (Révai, 2011). Figur 2.2 illustrerar detta skede. Skedet är uppdelat i tre steg där det första steget är att fastställa byggnadens utseende, även kallat gestaltning. När byggnadens utseende är fastställt

inleds systemutformningen. I detta skede utformas och dimensioneras de bärande stommarna, ytterväggarna, tak och installationerna. Systemutformningen påbörjas delvist parallellt i slutet på gestaltningsskedet (Ibid.). Projekteringen avslutas med detaljutformningen. I det här steget fastställs de slutgiltiga dimensionerna, måtten, materialval, hur alla delar ska installeras etcetera (Ibid.). Det är under projekteringsskedet som byggherrens krav och önskemål uppfylls och fastställs (Nordstrand, 2008). När alla steg är fullbordade sammanställs allt i ritningar, i form av bygghandlingar, som sedan kommer att användas som underlag vid produktion av byggnaden (Ibid.).

Figur 2.2 Projekteringsskedet och dess processer (Révai, 2011)

När bygghandlingarna är färdigställda påbörjas byggnadsproduktionen. Som namnet anspelar innefattar detta skede själva byggandet av byggnaden. Här kommer aktörer såsom hantverkare, målare, el- och VVS-installatörer etcetera för att färdigställa byggnaden (Révai, 2011). Vid produktionsstart skapas en tillfällig fabrik intill bygganläggningen som hanterar hur maskinerna används, material transporteras, förvaring av material, transport, administrativa uppgifter etcetera (Ibid.). När byggnaden senare är färdig utförs en slutbesiktning för att fastställa att byggnaden uppnår byggherrens krav. När slutbesiktningen är slutförd överlämnas byggnaden till byggherren eller brukaren för vidare användning och förvaltning (Ibid.). I samband med överlämnandet av den färdiga byggnaden ska byggentreprenören även leverera relationshandingar. Relationshandlingarna är en nulägesbeskrivning av hur byggnadens komponenter är placerade. Efter att handlingar färdigställts ska de regelbundet uppdateras vid ändring av byggnaden så att de presenterar byggnadens nuvarande tillstånd. Uppdatareda relationshandlingar leder till att framtida renoveringsprojekt kan planeras bättre (Nordstrand, 2008).

I dagsläget följer den svenska byggbranschen standarden ISO 19650 vid nybyggnation av en fastighet. Standarden är framtagen av Bygg- och förvaltningsdokumentationen, SIS/TK 269.

Denna standard beskriver byggprocessen i samma stil som Nordstrand (2008) och Révai (2011).

Den markanta skillnaden ligger i att ISO 19650 inkluderar fler digitala medel i byggprocessen.

Ett exempel på en digital lösning är ”Building Information Model”, eller BIM, som är en tre-dimensionell modell av en byggnad som olika aktörer arbetar inom för att kunna sammanställa byggnaden (Swedish Standards Institute, 2018).

2.1.1 Traditionell Förvaltning

Efter att byggprocessen är färdigställd och byggnaden överlåtits till byggherren inleds förvaltningsskedet. Förvaltningsskedet innefattar underhållet samt användandet av byggnaden.

Oftast är det andra än beställaren eller byggherren som brukar byggnaden. I det här skedet är de viktigt att bibehålla byggnadens tekniska funktionalitet samt ekonomiska värde. Enligt Nordstrand (2008) delas den traditionella förvaltningen in i tre områden, teknisk förvaltning, ekonomisk förvaltning och administrativ förvaltning.

Enligt Nordstrand (2008) består den tekniska förvaltningen av aktiviteter såsom drift, underhåll och ändring av byggnaden. En byggnads drift innefattar all typ av försörjning som en anläggning kräver. Detta är till exempel vattenförbrukning, elektricitetsförbrukning, avfallshantering, energiförbrukning för uppvärmning etcetera (Nordstrand, 2008). Utöver driften ska en byggnads ekonomiska värde och tekniska funktion bibehållas och eventuellt förbättras med åren i form av byte och reparationer av komponenter (Ibid.). Dessa byten och reparationer är till exempel ommålning av puts, byte av tvättmaskiner, byte av tapeter etcetera Enligt Nordstrand (2008) klassas dessa aktivitet till byggnadens underhåll. Utöver drift och underhåll kan det uppstå behov av att skapa en ändring eller påbyggnad på fastigheten. Detta beskriv mer i kapitel 2.1.2.

Förutom den tekniska förvaltningen finns även administrativa- och ekonomiska förvaltningen.

Den administrativa förvaltningen innefattar allt det administrativa arbete som krävs för att byggnaden ska vara lönsam, såsom betalning för den tekniska förvaltningen, hyresdebitering, ha kontakt med brukarna samt svara på servicefrågor (Nordstrand, 2008). Den ekonomiska förvaltningen tar hand om de delarna som rör uppföljning och redovisning av fastighetens ekonomi, dokumentering samt budgetering (Ibid.).

2.1.2 Entreprenadformer

Vid nybyggnation och renoveringsarbeten måste byggherren eller beställaren bestämma sig för vilken typ av entreprenadform projektet ska anta. Enligt Révai (2011) finns det flertalet olika entreprenadformer som beställaren kan välja i mellan. Dessa entreprenadformer delas upp i två huvudgrupper, dessa är ”utförandeentreprenad” och ”icke-utförandeentreprenad” (Ibid.).

Skillnaden mellan dessa är vilken aktör som ansvarar för framtagandet av bygghandlingarna samt upphandling av de aktörer som är relevanta för projektet. Oberoende av entreprenadform krävs det samma aktörer relevanta för projektet, skillnaden ligger i ansvarstagandet mellan aktörerna (Hansson, et al., 2015).

2.1.2.1 Icke-utförandeentreprenad

Enligt Révai (2011) och Nordstrand (2008) är totalentreprenad den vanligaste formen av entreprenadformen bland de olika icke-utförandeentreprenaderna. I en totalentreprenad utför byggentreprenören både projekteringen och produktionen av ett byggnadsprojekt. Detta leder till att entreprenören får ett funktionskrav ställt på sig vilket innebär att de ansvarar för att byggnaden uppfyller beställarens önskemål och krav. För att kunna uppnå dessa krav måste totalentreprenören anlita konsulter, bygghantverkare och specialföretag för assistans vid projekteringen. Figur 2.3 illustrerar strukturen för denna entreprenadform. Den största fördelen

med att använda en totalentreprenör är att redan i projekteringsstadiet kan inkludera flera aktörers samlade kunskap för att utföra bygget. Genom att inkludera flera olika aktörer går det att förebygga fel som senare kan uppstå i projektet då fler synvinklar är inkluderade i ett tidigt skede (Révai, 2011). En annan fördel är att eftersom entreprenörer sköter både projektering och produktion har de goda förutsättningar till att påbörja produktionen innan projekteringen är helt klar. Detta resulterar i att projekttiderna minskar då många av projekteringsstegen kan utföras parallellt samt att produktionen kan påbörjas tidigare (Révai, 2011; Nordstrand, 2008; Hansson, et al., 2015). En riskfaktor som kan medkomma med en totalentreprenör är krock i intressen mellan entreprenören och beställaren. Beställaren föreskriver sina krav och utformar en ram som entreprenören måste följa för att fullfölja det som parterna kommit överens om. Beställaren vill då ha bästa möjliga produkt utefter de ställda kraven i programmet, medan entreprenören vill utföra arbetet så billigt som möjligt. Révai (2011) beskriver att trots att denna krock finns brukar projekten resultera i att båda parter blir nöjda. Hansson et al. (2015) beskriver att det kan vara svårt för beställaren att definiera funktionskraven till entreprenören. I stället väljer beställaren att bestämma specifika utförande av vissa krav vilket resulterar i otydliga ansvarsförhållande mellan de olika intressenterna.

Figur 2.3 Strukturen av en Totalentreprenad, baserad på (Révai, 2011)

2.1.2.2 Utförandeentreprenad

En utförandeentreprenad går ut på att en entreprenör endast ska utföra projekt i enlighet med bygghandlingarna de erhåller (Révai, 2011). I dessa utförandeentreprenader har beställaren ansvaret att anlita egna projektledare och konsulter för att delta i programskedet av byggprocessen, se figur 2.4 (Nordstrand, 2008). En generalentreprenad är en form av utförandeentreprenad, i denna entreprenadform anlitar beställaren egna konsulter och projektledare för att utföra utredningar, projektera och utforma bygghandlingar som behövs för att påbörja bygget. Därefter anlitar beställaren en generalentreprenör som ska utforma byggnaden efter bygghandlingarna som beställarens konsultgrupp har utformat (Nordstrand, 2008; Révai, 2011). Generalentreprenören har då ett ansvar att anlita underentreprenörer och utföra byggnationen. Beställaren har alltså endast avtal med en entreprenör i denna entreprenadform (Ibid.). En annan form av utförandeentreprenad är en delad entreprenad. I denna entreprenadform är beställaren också ansvarig för att anlita projektledare och konsulter för att utforma bygghandlingar, skillnaden är dock att beställaren i stället avtalar med fler

entreprenörer. Dessa entreprenörer kallas för sidoentreprenörer (Révai, 2011). Beställaren måste alltså själv anlita dessa sidoentreprenörer och samordna mellan dem under produktionen.

En samordnad generalentreprenad är en variation av generalentreprenad. I denna entreprenadform handlar beställaren upp entreprenörer själva, som en delad entreprenad.

Däremot överförs kontrakten mellan beställaren och entreprenörerna till generalentreprenören som tar över allt ansvar. Generalentreprenören kallas då i stället för huvudentreprenör (Hansson, et al., 2015). Skillnaden mellan dessa utförandeentreprenader är mängden ansvar som beställaren har. Till skillnad från en totalentreprenad så har beställaren en större möjlighet att kontrollera produktionen samt åtgärden som de beställer, detta kan leda till en mer optimal åtgärd. En utförandeentreprenad tar i regel längre tid att utföra då alla bygghandlingar måste vara färdigställda innan upphandling av entreprenören alternativt entreprenörer (Ibid.).

I generalentreprenaden har generalentreprenören fullt ansvar för utförandet av bygget, detta innefattar också förseningar och andra komplikationer som kan uppstå (Hansson, et al., 2015).

Generalentreprenörens jobb är då att samordna och styra underentreprenörerna ekonomiskt. I den samordnade generalentreprenaden har generalentreprenören (huvudentreprenören) fortfarande ett ansvar att samordna sidoentreprenörerna men saknar möjligheten att styra dem ekonomiskt då det är beställaren som finansierar dem (Ibid.). I den delade entreprenaden har beställaren ansvaret att samordna mellan de olika sidoentreprenörerna, detta är en svår uppgift som beställaren tar ansvar för. Eftersom förseningar hos en sidoentreprenör kan försena hela bygget och beroende på mängden sidoentreprenörer varierar svårigheten i att bevisa vilken sidoentreprenör som bär ansvaret (Hansson, et al., 2015; Révai, 2011).

Figur 2.4 Strukturen av en generalentreprenad och en delad entreprenad, baserad på (Révai, 2011)

2.1.3 Renovering, Ombyggnad och Tillbyggnad

Enligt Nordstrand (2008) ser byggprocessen för renovering, ombyggnad eller tillbyggnad (ROT-arbeten) ut som vid nybyggnation. Processen består av ett programskede, projekteringsskede samt ett produktionsskede. Nordstrand (2008) nämner att skillnaden i processen mellan en nybyggnation och ett ändringsarbete är att de som utför arbetet måste utgå ifrån en befintlig byggnad samt att de inte har kännedom kring alla förutsättningar då det kan finnas dolda fel i byggnaden. Dessa faktorer försvårar att fatta beslut kring vilka lösningar som ska implementeras. Det första steget som genomförs vid ändringsarbeten är en förstudie där målet är att kartlägga för de planerade ändringarna, detta för att fastställa om att det planerade arbetet är ekonomisk försvarbart samt tekniskt möjligt. Detta görs genom att samla in de befintliga relationshandlingarna och andra dokument över byggnaden samt att utföra en

besiktning av byggnaden. Informationen kommer sedan användas som underlag när det kommer till att fatta beslut om vilken renoveringsåtgärd som är aktuell för fastigheten.

När förstudien är genomförd inleds programskedet. Som tidigare nämnt är målet med programskedet att fastställa vilka åtgärder som ändringsarbetet ska inkludera samt hur de ska utföras. Utöver det måste en bedömning göras där det preliminärt fastställs vilka material som ska rivas ut samt hur de ska tas hand om. Om ändringsarbetet hanterar miljöfarliga eller giftiga ämnen måste det fastställas en plan om hur det ska omhändertas. Andra faktorer som måste beaktas vid förstudien är omfattningen av ändringsarbetet, och i sådant fall om de boende behöver förflyttas under arbetet. När programmet är fastställt inleds projekteringsfasen. Utöver det görs det en noggrann jämförelse mellan existerande relationshandlingar och den verkliga byggnaden för att bekräfta att alla mått och material stämmer överens. Beroende på projektets storlek inkluderas arkitekter samt övriga konsulter in i programskedet för att underlätta beslutsfattandet vid val av renoveringsåtgärd. En annan skillnad vid ändringsarbeten är att stora delar av systemutformningen görs redan i programskedet. Detta görs för att kunna säkerställa att rätt ändringsåtgärd har valts, till exempel, att det nya ventilationssystemet är rätt dimensionerad samt att dess dimensioner passar den befintliga byggnaden. (Nordstrand, 2008) En annan aspekt som måste tas till beaktning vid ändringsarbeten är byggnadens gestaltning.

Om ändringsarbetet inte påverkar byggnadens fasad utgörs gestaltningen främst av planritningarna. Om ändringen påverkar byggnadens fasad måste olika aspekter studeras, till exempel k-märkningen av byggnaden. Är byggnaden k-märk innebär det att ändringar måste göras med liten påverkan på byggnadens estetiska värde (Gavantin, et al., 2009).

När programskedet är färdigställt inleds projekteringsskedet. Likt byggprocessen vid nybyggnad framställs bygghandlingarna i projekteringsskedet. Dessa ritningar ska uppvisa utformningen på ursprungsbyggnaden samt på den nya byggnaden. Som tidigare nämnt kan det finnas dolda fel i byggnaden vilket försvårar möjligheten att redovisa en komplett detaljutformning av projektet (Nordstrand, 2008). Efter projekteringsskedet inleds produktionsskedet. Trots att byggherren låtit göra en besiktning som grund till ritningarna, måste respektive inblandad entreprenör i produktionsskedet göra en individuell besiktning.

Detta är för att bättre kunna planera hur de ska hantera eventuella maskiner, byggbodar, transportsystem, material, saneringsmetod etcetera (Ibid.). Under produktionen kan det förekomma att entreprenören behöver utföra ändringar i arbetet utöver det som fastställt i handlingarna, oftast på grund av fel i projektering. Dessa arbeten går under benämningen ÄTA-arbeten vilket innefattar att entreprenören beställer ändringar, tilläggsÄTA-arbeten eller avbeställa någon del av arbetet (Ibid.).

I samband med att bygget färdigställts och besiktningen blivit godkänd överlämnar entreprenören garanti till för samtliga byggnadsdelar till beställaren. Hansson et al. (2017) beskriver att denna garanti agerar som en trygghet för beställaren att byggnadsdelarna ska fungera som det ska. Generellt brukar garantin ligga på tio år för en nyproduktion men kan variera beroende på vad entreprenören är villig att lämna. Vid till exempel ett renoveringsarbete kan entreprenören lämna kortare garantitid beroende på deras bedömning av tidigare skick samt

omfattning av projektet. Garantin innebära att entreprenören står för eventuella fel som inte orsakats på grund av drift eller skötsel (Hansson, et al., 2017).

2.1.4 Kostnader under Byggprocessen

Beroende på vilken fas som projektet befinner sig i, kommer möjligheterna att påverka kostnaderna att variera. Seasly (2018) har i samarbete med ”INCOSE System’s engineering handbook”, tagit fram en graf som beskriver hur kostnaden för att utföra justeringar eller ändringar i ett byggprojekt ökar exponentiellt ju längre in i projektet bygget befinner sig i (Seasly, 2018). Grafen visar vikten i att fatta korrekta beslut samt identifiera fel så tidigt som möjligt i byggprocessen. Därför är det kritiskt att redan vid design och projekteringsfasen identifiera eventuella fel och lösa dem så tidigt som möjligt. Om projektet fortgår och problemet upptäcks vid produktionsskedet, kostar det 500–1000 gånger mer att åtgärda de felen.

Figur 2.5 INCOSE Cost Graph beskriver förhållandet mellan projektkostnaden och tiden den utspelas över. för ett projekt över tid

Figur 2.5 beskriver hur resursförbrukningen samt möjligheten för projektpåverkan ändras under byggprocessens gång. Kostnadslåsningen motsvarar ”Cost to Extract Defects” som illustreras i Figur 2.6. Genom att analysera kostnadsinlåsningens kurva, framgår det större delen av kostnaderna är låsta redan innan produktionsskedet. Faktorer som påverkar kostnadslåsningen är de beslut som fastställs under byggprocessen initiala steg. I samband med att beslut för till exempel fasadmaterial fastställs, så bestäms även de framtida kostnader för fasaden. Detta skapar en inflexibilitet i projektet, eftersom när ett specifikt utformningsalternativ eller lösning bestäms väljs de övriga alternativen bort (Ahlström, 2008).

Majoriteten av besluten tas redan i utredningsskedet för att kunna fastställa att projektet uppnår byggherren/beställarens krav. Detta visas i kurvan ”Projektpåverkan”. Kurvan påvisar att chansen att påverka ett projekt är störst vid utredning- och programskede. I resterande steg så minskar möjligheten att påverka projektet samtidigt som kostnaderna för att skapa förändringar

ökar. Detta fenomen beskrivs även i Seasly’s (2018) kostnadsgraf, se Figur 2.5. När produktionsskedet inleds och alla bygghandlingar är färdigställda blir möjligheten att påverka eller göra förändringar begränsade. Om mot förmodan någon typ av förändring måste utföras kommer det att ske till betydligt mycket högre kostnader jämfört med om det hade utfört samma ändring i utrednings- och programskedet (Ahlström, 2008).

Figur 2.6 Grafen beskriver byggprocessens kostnadsinlåsningar samt hur projektpåverkan minskar (Ahlström, 2008)