Danmark

Social housing-bostäderna i Danmark som idag kallas för almene boliger, kallades tidigare för

allmennyttige boliger som kan sägas likna den svenska allmännyttan. Denna bostadssektorn är

öppen för alla hushåll och tilldelas utan avgränsning till någon specifik målgrupp (Vestergaard, & Scanlon, 2014).

32

5.2.1 Bostadsmarknaden

Av det totala danska bostadsbeståndet på 2,8 miljoner, består hälften av äganderätter, 43 pro- cent av hyresrätter och resterande av andelsbostäder (påminner om de svenska bostadsrät- terna). Det finns totalt 560 000 social housing-bostäder i landet, vilket motsvarar mer än hälften av den totala hyressektorn och utgör 22 procent av det totala bostadsbeståndet (LBF, 2015). Idag råder det bostadsbrist i storstäderna och bostadspriserna är så pass höga att unga första- gångsköpare har väldigt svårt att komma in på bostadsmarknaden. Som en lösning på bostads- bristen så har bostadsbyggandet tagit fart. På grund av de höga markpriserna byggs det huvud- sakligen nya hyresrätter i attraktiva områden för en resursstark målgrupp med hög betalnings- förmåga. Eftersom låg- och medelinkomsttagare har det svårt att komma in på bostadsmark- naden, har många hushåll vänt sig till den sociala, icke-vinstdrivande sektorn. Problemet är de långa bostadsköerna som gör det svårt att få tillgång till dem (Vestergaard, & Scanlon, 2014).

Diagram 4. Det totala fastighetsbeståndet i Danmark år 2016 (Källa: Danmark bolig, 2017)

5.2.2 Ägande och finansiering

Social housing-systemet drivs främst av privata, icke-vinstdrivande hyresrättsföreningar. Trots att de är privata verksamheter, så är de juridiskt reglerade av staten eftersom de mottar finansi- ellt stöd från offentliga myndigheter. Staten står som ägare för endast en procent av beståndet (Alves & Andersen, 2015).

Största delen av byggkostnaderna, 88 procent, finansieras med hjälp av lån som staten står för men som i sin tur avbetalas av hyresrättsföreningarna. 10 procent av byggkostnaderna betalar kommunen i förskott i form av ett ränte- och amorteringsfritt lån tills aktörerna anses vara till- räckligt ekonomiskt stabila. Resterande två procent finansieras via hyresgästens deposition som betalas vid inflyttning. Fastighetsägarna i social housing-bostäderna är befriade från inkomst- skatt och fastighetsskatt. Hushåll som bor i en hyres- eller andelsbostad och som dessutom in- nehar en dansk socialpension är berättigade bostadsbidrag (Vestergaard, & Scanlon, 2014).

33

5.2.3 Utformning och lokalisering

Av de 560 000 social housing-bostäderna befinner sig cirka 400 000, drygt 70 procent, i fler- bostadshus. Idag håller bostäderna en hög standard och kvalitet även för låginkomsttagare (Ve- stergaard, & Scanlon, 2014).

Under 60 och 70-talet var det vanligt att dessa bostäder utformades i storskaliga områden i höga flerbostadshus, vilket sedan kritiserades då det ansågs bidra till segregation. För att förhindra segregationen bygger man lägre bostadshus och sprider ut bostäderna i olika kvarter (Donner, 2011).

5.2.4 Målgrupp

De flesta av social housing-bostäderna tilldelas utifrån en väntelista samt hushållets behov. Alla får skriva upp sig på väntelistan, så länge man fyllt 15 år, mot en mindre årlig avgift.

Hushållssammansättningen i den sociala sektorn skiljer sig från den ordinära. De ensamstående är den överrepresenterade gruppen, medan inom den ordinarie bostadssektorn dominerar de samboende. På den ordinarie bostadsmarknaden finns det en lägre andel, 8 procent, utrikes födda än i den sociala som ligger på 25 procent. Även personer utan förvärvsinkomst och pens- ionärer är överrepresenterade och bruttoinkomsten för de boende är i genomsnitt 33 procent lägre än i den allmänna sektorn (Donner, 2011), (Vestergaard, & Scanlon, 2014).

Diagram 5. Hushållsfördelningen i det danska totala bostadsbeståndet år 2011 (LBF, 2015)

Diagrammet visar att i den allmänna bostadssektorn, dvs i social housing-bostäderna utgör en- bart ungefär 40 procent av förvärvsarbetare, 42 procent av pensionärer, 4 procent av studenter samt 14 procent utav övriga icke förvärvsarbete. Den privata hyressektorn består av nästan 60

34 procent av förvärvsarbete, cirka 20 procent av pensionärer, 9 procent av studenter och 11 pro- cent av övriga icke förvärvsarbete.

5.2.4.1 Hyresgästsdemokrati

Den sociala hyressektorns viktigaste byggsten är hyresgästsdemokrati. Det innebär att hyres- gästerna har en unik roll vad det gäller sitt boendeinflytande. Inom varje fastighetsbestånd väl- jer hyresgästerna gemensamt ut representanter som ska ingå i fastighetens styrelse. Styrelsen ansvarar för den dagliga förvaltningen, ekonomin, uthyrningen och att det råder en trivsam bo- endemiljö. Hyresgästerna kan vara delaktiga i beslutsfattandet kring fastighetsrelaterade frågor i sitt bostadsbestånd under styrelsemötena som hålls en till två gånger per år. De kan vara med och besluta om bland annat budget, hyror, fastighetsskötsel, renoveringar, och kollektiva hus- regler. Eftersom kommunen har en viktig roll i hyressektorn sitter oftast någon från kommunen i styrelsen (Vestergaard, & Scanlon, 2014).

5.2.5 Bostadsfördelning

Kommunen har rätt att tilldela minst 25 procent, av de lediga hyreslägenheterna till hushåll med större och särskilda behov och de har förtur i väntelistan. Vanligtvis prioriteras barnfamiljer, personer med funktionshinder, äldre och studenter samt hushåll med stabila inkomster (Vester- gaard, & Scanlon, 2014), (Alves & Andersen, 2015). Vissa kommuner tillämpar något som kallas för flexibel uthyrning där syftet är förhindra att personer med liknande sociala problem bosätter sig på ett och samma område. Därför har studenter och personer med fast arbete förtur till bostäder i socialt utsatta bostadsområden. För att motverka segregation strävar man efter en varierad hushållssammansättning i bostadsområdena och placerar exempelvis bostadssökande med försörjningsstöd i områden med lägre arbetslöshet (Danmark bolig, 2017).

5.2.6 Hyressättning

Enligt lag ska hyrorna i social housing-bostäder upplåtas med självkostnadshyror som tar hän- syn till produktions- och driftkostnader. Det innebär att hyrorna är högre i nybyggda bostäder än i äldre, oberoende hur attraktiva bostäderna är på marknaden. Hyresvärden får enligt lag inte ta ut någon vinst för uthyrningen. Hyrorna i de subventionerade bostäderna är i genomsnitt två procent lägre per kvadratmeter än hyresrätter på den ordinära hyresrättsmarknaden. År 2014 infördes ett pristak för hur höga byggkostnaderna får vara. Eftersom hyrorna inte reglerats efter de sänkta byggkostnaderna har fastighetsägarna kunnat ta ut en vinst (Vestergaard, & Scanlon, 2014). Ungefär 60 procent av denna vinst går till en fond för icke-vinstdrivande bostadsbolag,

35

Landsbyggefonden och resten av vinsten behåller fastighetsägarna som en buffert för exempel-

vis framtida eventuella renoveringar, nyproduktion eller ombyggnationer (Danmark Bolig, 2017)

5.2.9 Utmaningar

De största utmaningarna kring social housing i Danmark är bland annat hur man ska motverka segregation i de befintliga storskaliga bostadsområdena, hur man ska förse billigare bostäder till framförallt nyanlända och den äldre befolkningen (Alves & Andersen, 2015).

36

6. Analys

Det råder i dagsläget en mycket hög bostadsbrist i Sverige och mycket av det som byggs är inte anpassat efter en låginkomsttagares ekonomi. På grund av höga byggproduktionskostnader väl- jer fastighetsägare att bygga i områden som lockar till sig hushåll med högre betalningsförmåga, för att på så sätt kunna få ut högre hyresintäkter. De privata hyresvärdarna är inte tvungna att hyra ut, utifrån ett kösystem, och prioriterar därför sökande med god ekonomi, vilket medför ytterligare svårigheter för de resurssvaga. Det tvingar de resurssvaga att bo i mindre attraktiva områden.

Malmö är en storstads- samt tillväxtregion som har den näst lägsta förvärvsfrekvensen i Sve- rige, med en medianinkomst långt under riksnivå. Befolkningen i Malmö förväntas öka med 6000 personer per år, mycket på grund av många asylsökande. Den nya lagen som infördes 1 mars år 2016, lyfter fram behovet av en hållbar boendesituation för immigranter med permanent uppehållstillstånd. Det betyder att dessa immigranter tvingas lämna Migrationsverkets boenden och måste placeras i hyresrätter på den ordinarie bostadsmarknaden.

Det ovannämnda visar tydligt på ett stort behov av bostäder anpassade för den mer resurssvaga befolkningen. I Malmö har man till viss del tagit hänsyn till att förbättra livssituationen och boendesituationen för de resurssvaga hushållen. Det har gjorts genom att bland annat upprätta fler hyresrätter och bygga ihop segregerade bostadsområden med mer attraktiva. Trots det så kvarstår hinder för att uppnå ett integrerat samhälle, då många låg- och medelinkomsttagare fortfarande inte har råd att bo i hyresrätter i de mer attraktiva områdena.

Svensk bostadspolitik

Vi har tidigare haft social housing i Sverige, de så kallade Barnrikehusen. Barnrikehussats- ningen var den första och enda gången som man i Sverige riktade in sig på att tilldela bostäder åt en specifik målgrupp. Det var endast fattiga flerbarnsfamiljer som fick ta del av bostäderna och erbjöds även bostadsbidrag och hyressänkning baserat på inkomst och antal barn. Tillämp- ningen kritiserades på grund av att det orsakade diskriminering och ansågs stigmatiserande. Det bidrog till att den nya svenska ideologin om jämställdhet och bostäder för alla växte fram. Därför anser majoriteten av politikerna att social housing inte är en möjlig tillämpning på den svenska bostadsmarknaden.

Trots alla kritiska synpunkter kring social housing har Boverket, på grund av den rådande kris- situationen på bostadsmarknaden, föreslagit att bygga för en specifik målgrupp. Därför har

37 social housing uppmärksammats och analyserats för att ta reda på om dess tillämpning är något som skulle kunna gynna låg- och medelinkomsttagares situation på bostadsmarknaden. Det har varit av största vikt att noggrant välja ut åtgärder som inte på något sätt skulle vara stigmatise- rande, då det har varit svenska politikers tyngsta argument för att inte införa social housing. Stigmatisering och segregation

Det som kännetecknar ett mindre attraktivt och även ett stigmatiserat bostadsområde är billigare bostäder (huvudsakligen kommunala hyresrätter) i storskaliga områden, en resurssvag befolk- ning, segregation, dåligt rykte och bristande underhåll av fastigheterna.

Social housing-bostäderna i Nederländerna består av 75 procent av det totala hyresbeståndet, vilket bekräftar att sannolikheten att bo i en social hyresrätt är större än i en “vanlig” hyresrätt. Det anses inte vara stigmatiserande mycket på grund av att bostäderna håller likvärdig standard som i den icke sociala bostadssektorn samt att de flesta av invånarna har någon gång under sina liv bott i en bostad inom den sociala hyressektorn. En annan viktig faktor till att social housing inte anses stigmatiserande är på grund av att man blandar upplåtelseformerna i ett och samma bostadsområde samt att bostäderna strös ut i samtliga områden. Nederländerna har lyckats för- hindra storskaliga bostadsområde som ofta leder till stigmatisering och mindre attraktiva om- råden, på grund av att de sociala bostäderna utformas framförallt i småhus och lägre flerbo- stadshus. Det är enbart 13 procent av dessa bostäder som är placerade i flerbostadshus i mer än fyra våningar.

Medelinkomsten i Nederländerna är 23 190 euro per år och konsumtionsenhet, vilket innebär att den är lägre än satt inkomsttak (33 000 euro). Över 40 procent av befolkningen är berättigade en social bostad och visar på så sätt att social housing inte enbart är avsett för låginkomsttagar- hushåll. Det finns därför variation på de olika hushållens inkomstnivåer, vilket betyder att det finns en beblandning mellan de resurssvaga och de som till och med är över medelinkomstnivå.

38 Komparation mellan länderna

Nedan presenteras en komparation mellan Nederländernas och Danmarks tillämpning av social housing. Därefter sammanställs möjliga åtgärder för att förbättra bostadssituationen och låg- och medelinkomsttagare på den svenska bostadsmarknaden.

Målgrupp

Den sociala hyressektorn i Nederländerna kallas för socialt byggande och riktar in sig på en specifik målgrupp, primärt låginkomsttagarhushåll men även medelinkomsttagare. Nederlän- derna tillämpar targeted system, vilket betyder att de erbjuder prisvärda bostäder till dem som har inkomst som inte överstiger ett satt inkomsttak ett så kallat generalist system.

Den danska versionen av social housing kallas för allmännyttiga bostäder och påminner om den svenska allmännyttan då den inte riktar sig till en specifik målgrupp, vilket betyder att länderna tillämpar ett universal system. I Danmark har dock kommunen har rätt att tilldela minst 25 procent, av de lediga hyreslägenheterna till hushåll med större och särskilda behov och har förtur i väntelistan.

Äganderätt & Finansiering

Bostadsstiftelserna i Nederländerna består av privata aktörer som bedriver majoriteten av de sociala bostäderna i ett icke-vinstdrivande syfte. De får endast ägna sin verksamhet till att förse samhället med bostäder inom det sociala hyresbeståndet. Staten står för subventioner på efter- frågesidan genom att dela ut ekonomiskt stöd i form av bostadsbidrag till hushåll med lägre inkomst oavsett om de bor inom den sociala eller privata hyressektorn.

Social housing-systemet i Danmark drivs främst av privata, icke-vinstdrivande hyresrättsför- eningar. Trots att de är privata verksamheter, så är de juridiskt reglerade av staten eftersom de mottar finansiellt stöd från offentliga myndigheter. Staten står som ägare för endast en procent av beståndet. Största delen av byggkostnaderna finansieras med hjälp av lån som staten står för men som i sin tur avbetalas av hyresrättsföreningarna. En viss procent av byggkostnaderna be- talar kommunen i förskott i form av ett ränte- och amorteringsfritt lån tills aktörerna anses vara tillräckligt ekonomiskt stabila. Resterande två procent finansieras via hyresgästens deposition som betalas vid inflyttning.

Allmännyttan ägs av kommunala bostadsföretag som enligt lag måste agera affärsmässigt, vil- ket betyder att de ska kunna konkurrera med de privata bostadsföretagen och vara ekonomiskt

39 lönsamma på lång sikt. För att konkurrensen mellan de privata och allmännyttiga bostadsföre- tagen ska vara på lika villkor får kommunen inte bidra med kommunala förmåner som på något sätt skulle gynna det allmännyttiga företagets ekonomiska förutsättningar.

Hyressättning

I Nederländerna styr regeringen hyrorna på 90 procent av samtliga hyresrätter. Resterande 10 procent av hyresbeståndet är inte hyresreglerat, vilket innebär att fastighetsägarna har auktori- teten till en fri hyressättning baserat på de marknadsmässiga principerna. Hyrorna är ungefär 25 procent lägre än i den privata sektorn. Hyran anpassas efter inkomstnivån i varje enskilt hushåll, vilket betyder att om det skulle ske en inkomsthöjning i ett hushåll, regleras hyran utifrån det och höjs. Bestämmelserna för både grundhyra och hyreshöjningar regleras av rege- ringen, men bostadsstiftelserna har fri rådighet att bestämma hyresnivåerna så länge de inte överskrider de nationella hyreslagarna.

Enligt lag ska hyrorna i de danska almene boliger upplåtas med självkostnadshyror som tar hänsyn till produktions- och driftkostnader. Det innebär att hyrorna är högre i nybyggda bostä- der än i äldre, oberoende hur attraktiva bostäderna är på marknaden. Hyresvärden får enligt lag inte ta ut någon vinst för uthyrningen. Hyrorna i de subventionerade bostäderna är i genomsnitt två procent lägre per kvadratmeter än hyresrätter på den ordinära hyresrättsmarknaden.

I Sverige bestäms hyran utifrån ett bruksvärdessystem, vilket betyder att hyran baseras på ett antal olika faktorer såsom lägenhetens storlek, planlösning, standard, modernitetsgrad och lju- disolering. Andra faktorer som kan påverka ett bruksvärde är tillgång till exempelvis hiss, tvätt- stuga, förvaringsutrymmen, garage eller fastighetsservice. Varken byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader eller hyresgästens personliga värderingar och behov beaktas i ett bruksvärdessystem. Hyressättningen ska enligt lag trygga besittningsrätten och skydda mot oskäliga hyror. En oskälig hyra anses vara en hyra som är bra mycket högre än för lägenheter av likvärdigt bruksvärde. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp.

Nedan visas en sammanställning som förtydligar likheter och olikheter mellan de tre ländernas tillämpning av social housing/allmännyttan.

40 Strategisk placering

Trots att social housing-bostäderna i Nederländerna kallas för socialt byggande, har man lyckats undgå stigmatisering. En förklaring till hur, kan vara bostädernas utformning och strategiska placering. Dessa bostäder är till största andelen småhus och lägre flerbostadshus och placerade i bostadsområden med olika typer av upplåtelseformer, vilket har gjort att man undgått storska- liga, enformade bostadsområden. Nästan hälften av Nederländernas befolkning tjänar under ett angivet inkomsttak och är därför berättigade till bostäderna, vilket förhindrar att en minoritets- grupp pekas ut. Dock bör det understrykas att tillämpningen upplevs stigmatiserande. En avgö- rande anledning är att majoriteten av social housing-bostäderna, drygt 70 procent, befinner sig i flerbostadshus i storskaliga bostadsområden. Den typ av bostadsproblematik har på senare tid uppmärksammats. För att förhindra segregation bygger man lägre bostadshus, sprider ut de i olika kvarter och skapar en starkare integration genom att förhindra att personer med liknande sociala problem bosätter sig inom samma område, så kallat flexibel uthyrning. Danmark har inte har lyckats undgå stigmatisering trots att deras bostäder är tillgängliga för alla. Anledningen till det är att bostäderna har främst placerats i storskaliga områden i höga flerbostadshus.

41 Möjliga åtgärder på den svenska bostadsmarknaden

Sedan barnrikehusen upphörde, har en stark syn och tradition på jämlikhet genomsyrat Sveriges generella bostadspolitik, vilket har bidragit till att man länge har varit överens om att social housing är inget för Sverige. Det är svårt att förändra politiken i grunden, då den en gång slagit in på ett visst spår. Samtidigt har vi haft den nuvarande bostadspolitiken i över 70 år, vilket betyder att, ska man ändra på den så krävs det att man kommer överens om ett ganska omfat- tande och komplicerat regelverk. Frågor som måste besvaras och lösas är exempelvis: Vem ska förvalta dessa bostäder? Hur ska behoven bedömas? Ska det finnas ett inkomsttak och isåfall var sätter man det? Hur ska dem förmedlas? Vi anser att dessa frågor utgör väldigt stora hinder för att införa social housing i Sverige.

Sverige vill ha kvar sin svenska bostadsideologi om bostäder för alla. Därför vill man inte bygga bostäder enbart för en specifik målgrupp. Fokus ska istället ligga i att blanda hushållstyperna enligt en optimal fördelning i varje fastighet. En optimal fördelning innebär att man ska främja en sammansättning av olika hushåll i en och samma fastighet utan att resursstarka hushåll van- trivs och väljer att flytta ut. Eftersom Sverige inte vill ha en bostadspolitik som associeras med begreppet social housing, så anser vi det som mest lämpligt att ha kvar termen allmännyttan och dess vision kring ett hållbart samhällsansvar. Målet är att införa olika projekt som innehåller strategier som syftar till att skapa en hållbar bostadssituation framförallt för låg- och medelin- komsttagare, med fokus på social hållbarhet och integration. Det finns åtgärder som förekom- mer i både Danmarks och Nederländernas tillämpning av social housing som vi skulle kunna dra nytta av, utan att vår nuvarande bostadsmodell får en stigmatiserande stämpel. Det finns tillvägagångssätt som kan utveckla och förbättra allmännyttan så att den faktiskt passar alla målgrupper, inklusive låg- och medelinkomsttagare.

Staten har under de senaste hundra åren alltid varit finansiellt engagerade i storsatsningar i bo- stadsbyggen. Barnrikehusen kunde uppföras med hjälp av statliga, förmånliga lån och markpri- ser. Även Miljonprogrammet kunde genomföras tack vare statliga lån med låg ränta och andra former av bidrag till utbudssidan. Det anses som nödvändigt att staten även den här gången måste hjälpa till med finansieringen. Som en del av lösningen krävs det att staten garanterar fastighetsaktörerna förmånliga lån, markpriser eller/och direkta subventioner för byggkostna- derna och de reducerade hyrorna. I och med den lag om allmännyttiga kommunala bostadsak- tiebolag som infördes år 2011, tillåts inga kommunala bidrag till de allmännyttiga bostadsbola- gen som ska hjälpa till med bostadsförsörjningen åt den mer resurssvaga målgruppen. Så som

42 lagstiftningen ser ut idag, är det omöjligt för fastighetsaktörerna att få dessa nämnda subvent- ioner. Därför är subventioner på efterfrågesidan, dvs avsedda till hyresgästerna, de enda möjliga i dagsläget.

Ett exempel som kan tänkas förbättra allmännyttan är att införa ett system som tar hänsyn till att en viss lägre andel av hyresrätterna i en fastighet, som är belägna i de mer attraktiva områ- dena, ska antingen hyras ut till en reducerad hyra eller inom ett satt inkomsttak. På så sätt blir