Är social housing en del av lösningen på Sveriges
bo-stadsproblematik?
En komparativ litteraturstudie av svensk bostadspolitik samt Danmarks och
Ne-derländernas tillämpning av social housing.
Is social housing a part of the solution to Sweden's
housing problem?
A comparative literature study of Swedish housing policy as well as Denmark’s
and the Netherlands's application of social housing.
Olivia Persson & Sabrin Hayani
Malmö Högskola
Urbana Studier Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp Vårterminen 2017
2
Förord
Med detta examensarbete på 15 högskolepoäng avrundar vi en kandidatexamen på fakulteten för Kultur och Samhälle vid institutionen Urbana studier vid Malmö Högskola inom fastighets-vetenskap med inriktning fastighetsföretagande.
Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Per Sederblad som har hjälpt oss genom arbetets gång med sina kloka idéer, engagemang och konstruktiv kritik.
Sabrin Hayani & Olivia Persson Malmö, 2017
3
Sammanfattning
Sverige är i princip det enda EU-land som inte vill bygga särskilda hyresrätter för resurssvaga hushåll, så kallade social housing-bostäder. Det har länge varit väldigt tabu med anledning att det anses vara stigmatiserande och en bidragande faktor till segregation enligt de svenska poli-tikerna. Trots alla kritiska synpunkter kring social housing har Boverket, på grund av den rå-dande krissituationen på bostadsmarknaden, föreslagit att bygga för en specifik målgrupp. Där-för har social housing uppmärksammats och analyserats Där-för att ta reda på om dess tillämpning är något som skulle kunna gynna låg- och medelinkomsttagares situation på bostadsmarknaden. För att samla på sig tillräckligt mycket kunskap kring ämnet, har studien lyckats genomföras med hjälp av en litteraturstudie som sedan genom en komparativ metod gav möjligheten att jämföra och analysera både Danmarks och Nederländernas tillämpning av social housing. Syftet med att analysera ländernas social housing koncept har varit att ta reda på om det finns några icke-stigmatiserade åtgärder i Nederländernas tillämpning som Sverige skulle kunna dra nytta av, samt hur Danmark har lyckats med att kombinera ett social housing koncept tillsam-mans med en bostadspolitik lik Sveriges.
Studien har bekräftat ett stort nuvarande behov av hyresrätter för en resurssvag målgrupp. Stu-dien bekräftar även att Nederländerna lyckats förhindra stigmatisering i sitt social housing-kon-cept genom att bland annat sträva efter en optimal strategisk placering av dessa bostäder och tilldela de till en bred målgrupp.
Eftersom Sverige inte vill ha en bostadspolitik som associeras med begreppet social housing, är slutsatsen av studien att ha kvar termen allmännyttan och utveckla dess vision kring ett håll-bart samhällsansvar. Målet är att införa olika strategier som kan utveckla och förbättra allmän-nyttan så att den faktiskt passar alla målgrupper, inklusive låg- och medelinkomsttagare. Fokus bör också ligga i att skapa ett socialt hållbart samhälle och samtidigt främja integrationen.
Nyckelord: Bostadsbrist, Social housing, Allmännyttan, Stigmatisering, Integration, Social
4
Abstract
Sweden is basically the only EU country that does not want to build special rental rights for resource-poor households, so-called social housing housing. It has long been very taboo be-cause it is considered stigmatizing and a contributing factor to segregation according to the Swedish politicians. Despite all the critical views on social housing, Boverket has proposed to build for a specific target group due to the crisis situation in the housing market. Therefore, social housing has been highlighted and analyzed to find out if its application is something that would benefit the situation for low and middle income households in the housing market. In order to accumulate enough knowledge about the subject, the study has been successfully completed by means of a literature study which, through a comparative method, gave the op-portunity to compare and analyze both of the applications of social housing by Denmark and the Netherlands.
The purpose of analyzing the countries´ social housing concept has been to find out if there are any non-stigmatized measures in the Netherlands's application that Sweden could benefit from, as well as how Denmark has succeeded in combining a social housing concept together with a housing policy similar to Sweden's.
The study has confirmed a large current need for rental rights for a resource-poor target group. The study also confirms that the Netherlands managed to prevent stigmatization in its social housing concept by, among other things, striving for an optimal strategic location of these homes and allocating them to a broad target group.
Since Sweden does not want a housing policy that is associated with the concept of social hous-ing, the conclusion of the study is to retain the term public service and to develop its vision of sustainable social responsibility. The goal is to introduce different strategies that can develop and improve public benefit so that it actually fits all target groups, including low and middle earners. Focus should also be in creating a socially sustainable society while promoting inte-gration.
Keywords: housing shortage, social housing, public housing, stigmatization, integration, social
5
Innehållsförteckning
Förord ... 2 Sammanfattning ... 3 Abstract ... 4 1. Inledning ... 7 1.1 Bakgrund ... 71.2 Syfte och frågeställningar ... 8
1.3 Avgränsningar ... 8 2. Metod ... 9 2.1 Källmaterial ... 11 3. Teori ... 13 3.1 Social housing ... 13 3.2 Äganderätt ... 14 3.3 Finansiering ... 14 3.4 Tillgänglighet ... 15 3.5 Strategisk placering ... 15 3.6 Hyressättning ... 15
3.7 Boendesegregation och stigmatisering ... 16
4. Sverige ... 18
4.1 Allmännyttan - Bostäder för alla ... 18
4.2 Bostadsutvecklingen de senaste hundra åren ... 18
4.2.1 År 1901-1930 - Bostadskris ... 18
4.2.2 År 1931-1945 - Den nya bostadspolitiken och Allmännyttans framväxt ... 19
4.2.3 År 1946-1975 - Bostadsbristen byggs bort och Allmännyttan expanderar ... 19
4.2.4 År 1976-1990 - Förvaltning av det befintliga beståndet ... 20
4.2.5 År 1991-2010 - Nya förutsättningar för Allmännyttan... 21
4.2.6 År 2011 - Den affärsmässiga Allmännyttan ... 21
4.3 Bostadsbeståndet ... 22
4.4 Hyressättningssystemet ... 23
4.5 Hyresnämnden ... 23
4.6 Hushållen i Sverige ... 24
4.7 Tillgång till en hyresrätt ... 25
4.8 Malmö ... 26
4.8.1 Malmös bostads- och segregationspolitik... 26
5. Empiri: Social housing i de två europeiska länderna ... 28
5.1 Nederländerna ... 28
5.1.1 Bostadsmarknaden ... 28
5.1.2 Ägande och finansiering ... 29
5.1.3 Utformning och lokalisering... 29
5.1.4 Målgrupp ... 30
6
5.1.6 Hyressättning ... 31
5.1.7 Utmaningar ... 31
5.2 Danmark ... 31
5.2.1 Bostadsmarknaden ... 32
5.2.2 Ägande och finansiering ... 32
5.2.3 Utformning och lokalisering... 33
5.2.4 Målgrupp ... 33 5.2.5 Bostadsfördelning ... 34 5.2.6 Hyressättning ... 34 5.2.9 Utmaningar ... 35 6. Analys ... 36 7. Slutsats ... 44 8. Referenser ... 47
7
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Framförallt i de svenska tillväxtregionerna som exempelvis Malmö, råder det en skriande hög bostadsbrist och en problematisk segregation. Efterfrågan på bostäder har ökat radikalt i sam-band med högre inkomster, lägre räntenivåer och amorteringskrav, kraftig befolkningstillväxt och ett alldeles för litet bostadsbyggande (Wilhemsson, Andersson & Klingborg, 2010). På grund av de ovannämnda faktorerna har bostadspriserna ökat, vilket har lett till att fler har tvingats till att söka en hyresrätt. Efterfrågan på hyresrätter är hög samtidigt som utbudet är alldeles för lågt, vilket har resulterat i att flera hundratusentals människor står i kö, oftast i flera år, för att få hyra sin bostad. Har man inte det kapital som krävs för att täcka de höga bostads-priserna eller är ny på hyresrättsmarknaden, tvingas man konkurrera om bostäderna till försälj-ning. Som en lösning på bostadsbristen så har bostadsbyggandet tagit fart, dock byggs det hu-vudsakligen nya hyresrätter för en resursstark grupp. På grund av de höga byggproduktions-kostnaderna väljer man att bygga i attraktiva områden anpassat för en målgrupp med en hög betalningsförmåga. Låg- och medelinkomsttagare kommer därför ha svårt att ta sig in på den framtida bostadsmarknaden, eftersom det inte byggs med hänsyn till deras inkomst (Hansson, 2014).
Enligt det svenska migrationsverket estimerades antalet asylsökande mellan år 2015 - 2016 uppgå till ca 195 000 personer (Migrationsverket, 2017). De nyanlända står inför en situation där bostadsbehovet är betydligt större än tillgången. Boverket (2015) hävdar att den rådande bostadssituationen vi står inför kommer att kräva en förändring i den svenska bostadspolitiken.
Sverige är i princip det enda EU-land som inte vill bygga särskilda hyresrätter för resurssvaga hushåll, så kallade social housing-bostäder. Trots att det länge har funnits ett behov av hyres-rätter för låg- och medelinkomsttagare, så har social housing tidigare varit väldigt tabu i Sverige med anledning att det stigmatiserar de resurssvaga, men har under senare tid blivit mer upp-märksammat då Boverket lyfte fram problematiseringen (Dagens Arena, 2016).
Staten behöver initiera processer så att bostäder byggs för hushåll om grupper som har de lägsta inkomsterna, vilket i praktiken betyder en modell för bostadsbyggande som riktar sig mot specifika målgrupper och inte till alla hushåll. (Dagens Arena, 2016)
8 Frågan är då om social housing är ett effektivt verktyg för att främja bostadsbristen och segre-gationen för framförallt låg- och medelinkomsttagare i det svenska samhället? Om ja, så bör tillämpningen ske i en tillväxtregion som exempelvis Malmö, med en befolkning med en för-värvsinkomst långt under riksnivå och därav finns ett väldigt stort behov av bostäder för nämnda målgrupper (Boverket, 2016).
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med studien är att undersöka om social housing är en möjlig lösning på bostadsbristen för de mer resurssvaga i det svenska samhället. Studien ska ge en kännedom kring olika tillvä-gagångssätt för att på ett bättre sätt tillgodose det växande behovet av bostäder anpassade för hushåll som har svårigheter att få en bostad på den rådande hyresrättsmarknaden.
Syftet med studien är att besvara följande frågeställningar:
- Finns det i dagsläget ett behov av bostäder anpassade för en mer resurssvag befolkning i Sverige, exempelvis i en stad som Malmö?
- Har Nederländerna lyckats tillämpa en icke stigmatiserande social housing och på vilket sätt isåfall?
- Hur har Danmark kombinerat social housing med sin allmännyttiga bostadspolitik och hur skiljer den sig från den svenska allmännyttan?
- Finns det några konkreta åtgärder som skulle kunna vara möjliga att införa så att allmän-nyttan faktiskt passar alla målgrupper inklusive låg- och medelinkomsttagare utan att det stigmatiserar?
1.3 Avgränsningar
Studien tar hänsyn till två EU-länder, Nederländerna och Danmark. En vanlig invändning mot att införa social housing i Sverige är att det anses alltför stigmatiserande. Därför har vi valt att studera Nederländernas tillämpning av social housing, eftersom dess bostadspolitik rörande den sociala bostadssektorn verkar ha lyckats förhindra stigmatisering. Social housing i Danmark riktar inte in sig på en specifik målgrupp, utan erbjuder bostäder för alla oavsett inkomst och liknar på så sätt den svenska allmännyttan och har därför ansetts som intressant för arbetet. Ländernas olika strategier analyseras för att se om det eventuellt finns någon möjlig tillämpning som kan gynna de resurssvaga hushållens situation på bostadsmarknaden i Sverige.
9
2. Metod
Social housing har studerats på grund av att det i dagsläget finns ett väldigt stort behov av bostäder för låg- och medelinkomsttagare. Social housing är fortfarande ett väldigt tabu ämne i Sverige med anledning att det stigmatiserar de resurssvaga.
För att kunna göra studien möjlig har det har varit nödvändigt att först och främst studera defi-nitionen av social housing samt samla på sig information om dess tillämpning. En ytterligare nödvändig parameter har varit att fördjupa sig i Sveriges bostadspolitik och historia. Det är för att kunna förstå den svenska bostadsmarknaden framförallt allmännyttan samt förstå det svenska förhållningssättet kring bostadspolitiska värderingar och normer, det vill säga vad in-vändningarna mot social housing grundar sig på.
För att kunna studera om det finns en möjlig tillämpning av social housing på den svenska bostadsmarknaden, har man noggrant valt ut tillämpningar i de länder som lyckats förhindra stigmatisering. För att få så relevanta jämförelseobjekt som möjligt, valdes länderna Nederlän-derna och Danmark på grund av att de har en likvärdig bostadsstandard och ekonomiska förut-sättningar jämfört med Sverige (Eurostat, 2016). Nederländernas tillämpning av social housing har ansetts lyckats förhindra stigmatisering och Danmarks tillämpning riktar inte in sig på en specifik målgrupp, utan erbjuder bostäder för alla, vilket gör att dessa tillämpningar passar bra ihop med Sveriges bostadspolitiska värderingar och normer.
Tabell 1. Befolkning och ekonomiska förhållanden år 2015 och 2016. Källa: Eurostat, 2016 *) år 2016
10 Uppsatsen består av en litteraturstudie och en komparativ studie. Friberg (2006) hävdar att i en litteraturstudie söker man svar på sin frågeställning med hjälp av vetenskapliga skrifter som tidigare studerat samma ämne. En litteraturstudie innebär att man söker efter litteratur och ve-tenskapliga studier som hanterat samma ämne för att sedan kritiskt granska den insamlade in-formationen och sammanställa ett resultat. Baserat på definitionen har därför en litteraturstudie ansetts lämplig för vårt arbete. Fördelen med en litteraturstudie är att den ger en djupare förstå-else för valt studieämne och ger en helhetsbild genom att sammanställa tidigare forskning inom samma område. Eftersom en litteraturstudie baseras på insamlad information från litterära käl-lor, finns det en risk att informationen misstolkas, då man själv tolkar och kritiskt granskar den. En annan orsak till en eventuell misstolkning är att majoriteten av de litterära källorna är skrivna på ett annat språk än svenska, vilket kan bidra till en felaktig översättning.
En komparativ metod innebär, enligt Denk (2002), att man skapar en djupare förståelse via jämförelse då man observerar och analyserar olikheter och likheter. För att kunna utföra en komparativ forskning krävs ett likartat forskningsämne och att man i förväg bestämt frågeställ-ningar samt mätmetoder. Komparativa studier är viktiga då olika länders politik studeras och erbjuder möjligheter att pröva, använda och utveckla politiska fenomen. Med en komparativ studie av olika länder, kan politiska likheter och olikheter studeras samt hur dessa förhåller sig till varandra.
Raymond Grew (1980) beskriver fördelarna med komparativ metod som möjligheten: - att uppnå generalisering genom observation av återkommande fenomen - att genom observationer av olikheter påvisa det unika
- till att bidra till orsaksförklaringar
- att klargöra tydliga definitioner av begrepp och problem
Nackdelen med att göra en komparation mellan likheter och olikheter är att man exkluderar det unika som skiljer sig i varje specifik situation och istället drar en generaliserad slutsats. Tillvä-gagångssättet kan kritiseras då varje situation och händelse är unik (Grew, 1980).
Utifrån den information vi fick genom insamlat material kunde en komparativ studie genomfö-ras. Några viktiga mätpunkter som man har tagit hänsyn till i Danmarks och Nederländernas
11 tillämpning av social housing är: ägande och finansiering, utformning och lokalisering, mål-grupp och hyressättning. Genom att ta upp dessa mätpunkter och använda sig utav en kompa-rativ metod kan man påvisa ifall de undersökta ländernas tillämpning av social housing är an-vändbar på den svenska bostadsmarknaden.
2.1 Källmaterial
Vi har med hjälp av vetenskapliga artiklar samlat på oss kunskap och information om social housing och dess definition samt hur dess tillämpning ser ut i två utvalda länder. Vi sökte även information om svensk bostadspolitik och historia. Sökningarna gjordes i databaserna Google Scholar och Libsearch samt i referenslistor på intressanta artiklar och publikationer. Nyckelor-den Bostadsbrist, Social housing, Allmännyttan, Stigmatisering, Integration, Social blandning, Segregation blev våra sökord.
I teorin förklaras definitionen av social housing med hjälp av bland annat källorna: From
Pub-lic Housing to the Social Market, Rental poPub-licy strategies in comparative perspective studerad
av Kemeny, Housing Europe 2007: Review of Social, Co-operative and Public Housing in the
27 EU Member States av Czischke & Pittini och The People´s Home av Harloe. Dessa
veten-skapliga artiklarna har valts på grund av att de är peer reviewed och förklarar definitionen på ett tydligt och förståeligt sätt.
I teorin om Sveriges bostadspolitik samt historia har främst källan Allmännyttan och Historiska
epoker publicerade av SABO använts. SABO står för Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag,
och är en bransch- och intresseorganisation för mer än 300 allmännyttiga bostadsföretag. Därför ansågs källan som både lämplig och trovärdig både när det gäller den faktabaserade delen kring beskrivningen av allmännyttan idag samt hur den har varit de senaste hundra åren.
I empirin beskrivs tillämpningen av social housing i de undersökta länderna. Empirin baseras i huvudsak på uppgifter som hämtas ur antologin Social Housing in Europe. Denna litteratur har valts på grund av att artikeln tog upp den information kring ländernas tillämpning av social housing som vi ville ta reda på. Det som ansågs positivt med källan var att texten enbart innehöll konkret fakta om deras tillämpning. Inga analyser, ingen diskussion eller författarnas egna åsik-ter fanns med i artikeln, vilket gjorde texten neutral och trovärdig. Författarna bor och lever i respektive undersökta land, vilket eliminerar missförstånd och kommunikationssvårigheter då de talar samma språk som de som intervjuades. Författarna är redan innan påbörjad studie be-kanta med landets bostadspolitik och system. Andra källor som studerades bekräftade i princip
12 samma information som hävdades i valda källor i antologin. Det tycker vi även tyder på att det är en pålitlig källa.
13
3. Teori
3.1 Social housing
Det finns en viss svårighet att exakt definiera vad social housing egentligen är, då betydelsen och tillämpningen är olika i olika länder. Den svenska statsvetenskapsforskaren Bo Bengtsson definierade social housing i videosändning (Är social housing något för Sverige?, 2017) som ett system för att långsiktigt erbjuda bostäder åt hushåll med begränsade resurser efter någon form av behovsprövning. Enligt Harloe (1995) definieras social housing som bostäder av en-klare standard som erbjuds till lägre hyror än på den ordinarie hyresmarknaden.
Kemeny (1995) har delat upp social housing i två olika tillämpningsstrategier; dual system och
unitary system. Dual system innebär att hyresmarknaden är uppdelad i en oreglerad marknad
samt en reglerad marknad. En oreglerad marknad innebär att hyresnivån bestäms fritt, medans en reglerad marknad innebär att hyresnivån inte får sättas fritt. Den reglerade hyresmarknaden tillämpas i social housing-bostäder och fungerar som ett skyddsnät för låginkomsttagare. Uni-tary system innebär att hyresmarknaden är oreglerad och att den sociala hyresmarknaden inte enbart är riktad mot låginkomsttagare (Kemeny, 1995).
Czischke & Pittini (2007) delar upp social housing-strategier i en fördelningsmodell bestående av två huvudgrupper: universal och targeted system. Universal system innebär att kommunala bostadsorganisationer har som uppdrag att genom ett samhälleligt ansvar förse landet med pris-värda bostäder av god kvalité. Bostäderna är inte inriktade på en viss målgrupp, utan erbjuds för alla oavsett inkomst. Targeted system syftar till att förse bostäder primärt för låginkomstta-gare och består av två förgreningar som är: generalist och residual system. Generalist system avser fördelning av social housing-bostäder där uppdraget är att tilldela prisvärda bostäder med god standard till resurssvaga hushåll som har svårigheter med att få tillgång till en bostad på den ordinarie bostadsmarknaden. Residual system är inriktat för väldigt utsatta hushåll som är högst beroende av statliga bidrag och de är därför exkluderade på bostadsmarknaden (Ghekière, 2007).
Bild 1 nedan förtydligar Czischke & Pittini (2007) uppdelning och tolkning av social housing och dess två huvudgrupper.
14 Bild 1. Fördelningsmodell av social housing-system. (Källa: Egen bild)
3.2 Äganderätt
Social housing-bostäder ägs huvudsakligen av kommunerna, men kan även ägas av landets pri-vata aktörer. I de flesta länder förekommer en mix av både kommunala och pripri-vata aktörer (Scanlon, 2014).
3.3 Finansiering
Social housing handlar om att genom olika finansiella stöd kunna erbjuda lägre hyror än de marknadsmässiga så att hushåll med lägre betalningsförmåga på egen hand ska kunna hyra sin egen bostad.
• Subventioner på utbudssidan: Subventionerna finansieras antingen av staten eller pri-vata investerare. Staten har en betydande roll för finansiering på utbudssidan där de privata aktörerna får offentliga bidrag i form av förmånliga lån, hus- och tomtpriser, ränteavdrag, skattesänkningar eller produktionsstöd. Det ska bidra till att öka bostads-produktionen, förbättra skicket i befintliga bostadsbestånd och samtidigt sänka produkt-ionskostnaderna.
15
• Subventioner på efterfrågesidan: Ekonomiskt stöd för de hushåll som har svårigheter att betala sin hyra och i vissa fall andra räkningar och finansieras helt av statliga skatte-medel. Subventionerna är av varierande storlek beroende på inkomstnivån i varje hus-håll inom den sociala bostadssektorn (UNECE, 2006).
3.4 Tillgänglighet
Det finns två typer av allmänna system som ger de bostadssökande tillgång till social housing-bostäder. Antingen baseras urvalet på de sökandes inkomster eller så tar man hänsyn till både inkomst och livssituation (Göteborgs stad, 2012). För att få tillgång till en social housing-bostad får man inte ha en inkomst om överstiger ett visst inkomsttak, därför är inkomstskillnaden mel-lan hushållen inom den sociala hyressektorn och hushåll som bor i andra upplåtelseformer re-lativt stor. De flesta länderna begränsar tillgängligheten av dessa bostäder till de allra resurs-svagaste hushållen (Scanlon, 2014).
3.5 Strategisk placering
Även om tillämpningen av social housing kan se väldigt olika ut i de europeiska länderna, så strävar samtliga länder efter att blanda upplåtelseformer, hushållssammansättning och inkomst-nivåer inom ett och samma bostadsområde. Tanken är att man vill “strö” ut subventionerade bostäder i bostadsområden som består av andra hushållstyper för att skapa integration och ett mer “levande” samhälle. Det gäller att finna en balans genom att undvika att placera för många subventionerade bostäder i ett och samma bostadsområde, så att hushåll med större betalnings-förmåga inte vill flytta. Man undviker att bygga storskaliga bostadsområden av enbart subvent-ionerade bostäder eftersom det skapar polarisering (Scanlon, 2014).
3.6 Hyressättning
Hyrorna i social housing-bostäderna är i allmänhet lägre än i den ordinära bostadssektorn. De flesta länderna erbjuder ett hem för livet, vilket innebär att även om hushållets inkomst skulle öka så är man fortfarande berättigad till den sociala bostaden. Hyran ändras och ökar parallellt med hushållens inkomstnivå (Scanlon, 2014).
16
3.7 Boendesegregation och stigmatisering
Segregation betyder åtskillnad och boendesegregation innebär att man bosätter sig nära männi-skor som liknar sig själv, vilket leder till olika grupperingar i ett samhälle. En socioekonomisk boendesegregation innebär att människor med likvärdiga inkomster, yrke- eller socialgrupper bosätter sig i ett och samma område (Ahlmark & Eurenius, 2011). Den socioekonomiska boen-desegregationen bildas då höginkomsttagare kan och är villiga att betala mer än låginkomstta-gare för att bo granne med andra höginkomsttalåginkomstta-gare. Skälet till varför den socioekonomiska segregationen anses som bekymmersam är att den resurssvaga befolkningen koncentreras på mindre attraktiva områden (O'Sullivan, 2012). Det som kännetecknar ett mindre attraktivt om-råde är billigare bostäder (huvudsakligen kommunala hyresrätter), en resurssvag befolkning, kriminalitet, segregation, dåligt rykte och bristande underhåll av fastigheterna (Lind & Blomé, 2012). Det är främst den etniska och den socioekonomiska boendesegregationen som uppmärk-sammats i både svensk och internationell segregationsforskning. Skälet till varför den etniska och socioekonomiska segregationen anses som de mest problematiska är att den resurssvaga befolkningen koncentreras på vissa ställen, vilket i sin tur hämmar samhällsutvecklingen och istället ger uppkomsten till mindre attraktiva områden (Andersson, Bråmå & Hogdal, 2009). Fler arbetslösa resulterar i en minskad konsumtion och tillväxt. Det är även konstaterat att lång-tidsarbetslösa leder till fortsatt arbetslöshet, då kunskap och självförtroende går förlorad med tiden (O´Sullivan, 2012).
Faran med en uppdelning mellan resurssvaga och resursrika är att de som lever utanför det segregerade området har en negativ och utpekande syn på både bostadsområdet och invånarna som bor där. Denna stigmatisering bidrar till att de resurssvaga inte har samma möjligheter till god livskvalitet och framtida förutsättningar. Waquant (1996) definierar territoriell stigmatise-ring som individer eller grupper som pekas ut beroende på var de bor. Stigmatisestigmatise-ring förekom-mer i storskaliga bostadsområde som beryktas att vara otrygga och består av invånare med be-gränsade ekonomiska och sociala förutsättningar. Ristilammi (1994) hävdar att om man bor i ett bostadsområde som är negativt omtalat, så är det stor sannolikhet att den individuella själv-känslan drabbas på ett destruktivt sätt.
Slater och Anderson (2012) understryker att individer kan bli exkluderade från sociala sam-manhang och kan även gå miste om livschanser så som arbete på grund av att man bor i ett negativt omtalat område. En individs förutsättningar är med andra ord beroende av var man bor.
17 Därför har en blandning av socioekonomiska och etniska grupper, samt blandade bostads- och upplåtelseformer (även kallat social mix) varit viktiga bostadspolitiska insatser med målsätt-ning att öka integrationen och motverka stigmatisering. Insatserna ska få olika grupper att inte-ragera med varandra och på så sätt skapas ett större socialt nätverk som kan vara viktigt för framförallt de resurssvaga hushållen. Interaktionen förväntas även leda till att de missgynnade grupperna ska anamma medelklassens värderingar och normer. Det ska bland annat resultera i bättre skolprestationer och jobbmöjligheter samt mindre brottslighet och vandalisering (Atkin-son, 2005). En social mix kan ske på två olika sätt: antingen att de resurssvaga hushållen flyttar till områden med mer ekonomiskt stabila hushåll eller att de resursstarka flyttar till ett mer missgynnat område. Ifall man satsar på att implementera det sistnämnda sättet så är det viktigt att även satsa på att öka och förbättra den fysiska miljön. Det krävs att det exempelvis byggs attraktiva bostäder, en god standard på gemensamma utemiljöer samt att det finns ett utbud av service. Blandade upplåtelseformer är en fungerande långsiktig strategi som resulterar i mindre underhållskostnader, minskar stigmatisering och ökar utbudet av service och butiker (Atkinson, 2005).
Segregation och stigmatisering är två fundamentala hinder för en social hållbar bostadspolitik och stadsutveckling. Andersson (2008) har i sin forskning, föreslagit möjliga lösningar som kan tänkas bekämpa en del av problematiken kring framförallt boendesegregationen. För att mot-verka en rumslig uppdelning i ett samhälle krävs det enligt Andersson (2008) bland annat att varje bostadsområde ska påminna mer om varandra för att på så sätt främja likvärdiga förut-sättningar för invånarna i ett samhälle. Bostadsområdet bör bestå av exempelvis olika upplåtel-seformer, erbjuda bostäder inom samma bostadsområde till olika priser och storlekar för att uppnå en varierad hushållssammansättning. Kommunerna bör se till att de problematiska bo-stadsområdena sammanlänkas med stadskärnan för att förhindra utanförskap (Andersson, 2008). För att hushåll med begränsade resurser ska ha möjlighet att kunna bosätta sig i de flesta områdena och samtidigt främja integration bör vikten av subventioner i form av bostadsbidrag eller dylikt understrykas (Nyström, 2007).
18
4. Sverige
4.1 Allmännyttan - Bostäder för alla
I Sverige finns det inget begrepp som associeras med social housing. De svenska politikerna har länge varit enade om att bygga bostäder enbart för låginkomsttagare inte är ett alternativ på den svenska bostadsmarknaden med anledning att det stigmatiserar de resurssvaga (Scanlon, 2014). Istället finns allmännyttan, kommunala bostadsföretag, vars uppgift är att erbjuda håll-bara och prisvärda hyresbostäder för alla, oavsett inkomst, etnicitet eller ålder. De ska agera affärsmässigt, vilket betyder att de ska kunna konkurrera med de privata bostadsföretagen och vara ekonomiskt lönsamma på lång sikt. För att konkurrensen mellan de privata och allmännyt-tiga bostadsföretagen ska vara på lika villkor får kommunen inte bidra med kommunala för-måner som på något sätt skulle gynna det allmännyttiga företagets ekonomiska förutsättningar. Skulle kommunen behöva gå i borgen vid lån för allmännyttiga bolags vägnar måste bolaget betala en avgift så att bolagets lånekostnader inte blir lägre än för de privata bostadsbolagen. Till skillnad från de privata hyresbolagen tar även allmännyttiga bostadsbolag ett samhällsan-svar som ska bidra till en framgångsrik samhällsutveckling öka integration genom att bland annat skapa trivsamma bostadsområden försedda med bostäder av god kvalité och förvalta det befintliga beståndet för att bidra till ett långsiktigt, hållbart samhälle. De allmännyttiga bostads-bolagen har även ett socialt ansvar som berör socialt utsatta hushåll (SABO, 2017).
4.2 Bostadsutvecklingen de senaste hundra åren
4.2.1 År 1901-1930 - BostadskrisI början av 1900-talet var levnads- och bostadsstandarden i Sverige mycket sämre än i jämför-bara västeuropeiska länder. I samband med första världskriget sjönk bostadsproduktionen i Sve-rige med en tredjedel, samtidigt som inflyttningen till städerna ökade. Trångboddheten ökade och hyrorna steg kraftigt, vilket väckte ett krav på en politisk åtgärd. År 1917 beslutade riksda-gen om att dela ut statliga subventioner till kommunerna som skulle täcka en stor del av bo-stadsbyggandet. Hyresstegringslagen som skulle förhindra kraftiga hyresökningar på grund av den krisartade bostadsbristen. Kommunerna erbjöd även tillfälliga, enkla bostäder, utrymmen och lokaler. Under den svenska deflationskrisen på 1920-talet sjönk den allmänna prisnivån med cirka 30 - 50 procent, vilket även bidrog till att arbetslösheten ökade. Samtidigt ökade realräntan, vilket gav stora konsekvenser på byggproduktionen. År 1922 avskaffades
hyressteg-19 ringslagen som genererade kraftiga hyreshöjningar. Staten drog tillbaka sina byggnadssubvent-ioner. Det skapade höga byggproduktionskostnader som satte stopp för bostadsbyggandet, vil-ket resulterade i en omfattande bostadsbrist (SABO,2017).
4.2.2 År 1931-1945 - Den nya bostadspolitiken och Allmännyttans framväxt
Under 1930-talet drabbades Sverige av en kraftig ekonomisk kris som gav upphov till hög ar-betslöshet. Samtidigt växte en stark optimistisk vilja om att förändra Fattigsverige till ett mo-dernt land. När Socialdemokraterna tog över regeringen år 1932 var viljan om att förändra Sve-rige till en stabil stat med en expansiv finanspolitik, mycket stark. Sysselsättningen skulle öka och bostadsbyggandet skulle sätta fart samtidigt som folkhemmet skulle erbjuda trygghet åt alla. Fram till 1940-talet lyckades man i stort sätt bygga bort bostadsbristen.
Fram till år 1947 genomfördes projekt om att kartlägga den nya svenska bostadspolitiken för att förebygga trångboddheten, stabilisera bostadsbyggandet, lösa bostadsbristen samt höja bo-stadsstandarden. En av åtgärderna inom den rådande bostadsproblematiken var barnrikehusen som infördes år 1935, vilket kan liknas vid dagens social housing. Staten gjorde för första gången en storsatsning i att förbättra bostadssituationen för flerbarnsfamiljer som bodde dåligt och hade ont om pengar. Familjerna erbjöds både hyressänkningar baserat på antal barn och familjebidrag som skulle täcka hyreskostnaderna. Mark och förmånliga lån erbjöds till fram-förallt kommunala allmännyttiga bostadsföretag som både byggde och förvaltade barnrikehu-sen (SABO, 2017).
4.2.3 År 1946-1975 - Bostadsbristen byggs bort och Allmännyttan expanderar
Under efterkrigstiden började den svenska industrin blomstra, vilket bidrog till att konsumt-ionen ökade samt levnadsvillkoren förbättrades. Den svenska industrin krävde kraftigt utökad arbetskraft och man var tvungen att rekrytera personal från utlandet. Arbetskraftsinflyttningen och att den svenska befolkningen successivt flyttade in från landsbygden in till städerna, bidrog till att bostadsbristen återigen blev ett politiskt omdiskuterat ämne. Den nya bostadspolitiken innebar att bygga bra bostäder med högre bostadsstandard för alla. Man ville inte längre bygga för en specifik målgrupp eftersom det ansågs vara stigmatiserande. Därför drog staten tillbaka alla subventioner för uppförande av barnrikehusen, vilket bidrog till att bygget av dessa hus
20 upphörde. Istället för att bara dela ut bidrag till flerbarnsfamiljer i barnrikehusen, var alla re-surssvagare hushåll nu berättigade till bostadsbidrag. Denna bostadspolitik lever kvar än idag (SABO, 2017).
Införandet av den nya bostadspolitiken gjorde att drygt hundra kommunala allmännyttiga bo-stadsföretag gick ihop och bildade år 1950 en gemensam organisation som kom att kallas för SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag). SABO fungerade som en informatör till med-lemsföretagen gällande utredningar, statistik, juridiska frågor och andra ämne som var av in-tresse. Bostadsbyggandet finansierades med hjälp av statliga lån till låg ränta. Statens bostads-stöd i form av lån och bidrag ökade kraftigt på 1960-talet och år 1976 hade bostadsbostads-stödet under denna period sjudubblats (SABO, 2017).
För att täcka den rådande bostadsbristen och få bort trångboddheten drog Miljonprogrammet igång som var ett långsiktigt projekt. Målet var att bygga en miljon bostäder mellan år 1965-1974. Hustyperna var varierande, en tredjedel bestod av småhus, en tredjedel av storskaliga höghusområden och resterande av låga flerbostadshus. Trots en variation av hustyper, så kland-ras miljonprogrammet för att ha bidragit till segregation mycket på grund av de storskaliga flerbostadsområdena, den enformiga arkitekturen samt det bristande underhållet. De allmän-nyttiga bostadsföretagen utgjorde en viktig roll i bostadsbyggandet av miljonprogrammet. De byggde 340 000 lägenheter, vilket motsvarade en tredjedel av alla uppförda lägenheter under miljonprogrammets tid. I samband med att invandringen och inflyttningen till städerna mins-kade på grund av den ekonomiska nedgången, upphörde också bostadsbristen redan i början av 1970-talet och plötsligt stod många lägenheter tomma. Många bostadsföretag, framförallt de allmännyttiga, fick det svårt att hyra ut sina lägenheter och satsade på upprustning för att locka till sig hyresgäster (SABO, 2017).
4.2.4 År 1976-1990 - Förvaltning av det befintliga beståndet
På 1980-talet minskade efterfrågan på lägenheter men på 90-talet vände det och i stort sett var alla lägenheter uthyrda. Många hushåll med sociala och ekonomiska problem bosatte sig i all-männyttans miljonprogramshus, vilket bidrog till att de resursstarka hushållen som hade möj-lighet att flytta gjorde det. Först då uppmärksammades segregationen (SABO, 2017).
21
4.2.5 År 1991-2010 - Nya förutsättningar för Allmännyttan
År 1992 satte regeringen ett bostadspolitiskt mål som sa att alla ska möjlighet att bo i prisrimliga bostäder. Samtidigt bestämde regeringen att upphäva subventioner för allmännyttiga bostads-företag och de hade nu samma finansiella förutsättningar som andra bostadsaktörer. Kommunen fick ta över den finansiella risken som staten tidigare stått för. År 2002 infördes för första gången en lag som enbart berörde allmännyttan. Lagen kallades för Allbolagen. Lagen definie-rade två villkor som måste uppfyllas för att ett bostadsföretag ska anses vara allmännyttigt. Villkoren var att företaget ska drivas utan vinstsyfte och de ska förvalta sina egna hyresrätter (SABO, 2017). De allmännyttiga bostadsföretagen var inte längre tvungna att ägas eller på nå-got sätt styras av kommunen.
Allmännyttiga bostadsföretag började kring 1990-talet att ta ett större ansvar genom att motar-beta segregation samt de sociala och ekonomiska klyftorna i deras bostadsområde. Man valde att satsa på att förbättra trivseln och livssituationen hos de befintliga hyresgästerna. Tidigare fokuserade man på att skapa ett mer attraktivt bostadsområde för en ny och mer resursstark målgrupp. Under samma period så började de kommunala bostadsföretagen att agera mer af-färsmässigt genom att se hyresgästerna som kunder och värdesatte en ökad ekonomisk effekti-vitet. Bostadsbristen blev återigen en aktuell problematik år 2002 och regeringen bestämde att det skulle byggas 120 000 bostäder under sin mandatperiod (SABO, 2017).
4.2.6 År 2011 - Den affärsmässiga Allmännyttan
1 januari år 2011 infördes en ny lag som skapade helt nya förutsättningar för allmännyttiga kommunala bostadsföretag. Lagen sa att dessa företag ska agera enligt affärsmässiga principer och vara vinstdrivande. De skulle fortfarande bedriva verksamheten i ett allmännyttigt syfte. Bostadsföretagen hade nu möjlighet att slopa olönsamma åtgärder och var inte längre tvungna att finansiera bostadsförsörjningsåtgärder som kommunen beslöt om (SABO, 2016).
Utmaningen blev större för de allmännyttiga bostadsbolagen när de blev tvungna att agera af-färsmässigt samtidigt som de utan några kommunala subventioner, fortfarande var tvungna att ta ett lika stort samhällsansvar som innan lagändringen. Därför valde samt väljer än idag, många allmännyttiga bostadsbolag att sälja delar av sitt hyresbestånd till privata fastighetsbolag eller genom att omvandla hyresrätterna till bostadsrätter genom att hyresgästerna köper dem. Av rent ekonomiska skäl sålde samt säljer de allmännyttiga bostadsbolagen det bestånd med stora
re-22 noveringsbehov. Anledningar bakom försäljningen idag är även bostadspolitiska. Det bostads-politiska skälet baseras på att blanda upplåtelseformer och öka integrationen samt minska seg-regationen (Boverket, 2013).
Bild 2 nedan ger en övergripande bild av betydande händelser i Sveriges bostadsutveckling de senaste hundra åren.
Bild 2. Sveriges bostadspolitik de senaste hundra åren. (Källa: Egen bild)
4.3 Bostadsbeståndet
År 2016 fördelades det totala bostadsbeståndet i Sverige enligt följande; hyresrätter 30 procent, bostadsrätter 18 procent och äganderätter 52 procent, med största delen villor. Omkring hälften av samtliga hyresrätter ägdes av allmännyttiga bostadsföretag (SABO, 2017).
23
4.4 Hyressättningssystemet
I Sverige bestäms hyran utifrån ett bruksvärdessystem, vilket betyder att hyran baseras på ett antal olika faktorer såsom lägenhetens storlek, planlösning, standard, modernitetsgrad och lju-disolering. Andra faktorer som kan påverka ett bruksvärde är tillgång till exempelvis hiss, tvätt-stuga, förvaringsutrymmen, garage eller fastighetsservice. Varken byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader eller hyresgästens personliga värderingar och behov beaktas i ett bruksvärdessystem.
För att göra hyressättningen mer korrekt och rättvis har bruksvärdessystemet utvecklats en aning på flera orter i Sverige till en så kallad systematisk hyressättning. Där baseras hyran hu-vudsakligen utifrån hyresgästernas generella värderingar, bostadens olika kvalitéer, bostadsom-rådets egenskaper, läget och byggnadsår. Systemet förekommer i orter som exempelvis Malmö, Göteborg, Umeå, Linköping och Norrköping (Boverket, 2014).
Hyressättningen ska enligt lag trygga besittningsrätten och skydda mot oskäliga hyror. En oskä-lig hyra anses vara en hyra som är bra mycket högre än för lägenheter av likvärdigt bruksvärde (Boverket, 2014). Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fast-ställas till skäligt belopp (12 kap. 55§ JB). Anledningen till varför Sverige har en hyresreglerad marknad är för att undvika kraftiga hyresnivåssvängningar i samband med en förändrad efter-fråga (Lind, 2000).
Då bruksvärdessystemet inte tar hänsyn till produktionskostnaderna av hyresrätter, infördes en ny lag år 2006 med syfte om att förbättra förutsättningarna till att producera nya hyresrätter. Lagen möjliggjorde för fastighetsägaren att ta ut en högre hyra för att täcka produktionskostna-derna för nybygget (Boverket, 2014).
4.5 Hyresnämnden
Det finns många tänkbara situationer som kan skapa oenighet mellan hyresgäst och hyresvärd i likväl bostäder som lokaler och mellan bostadsrättsstyrelse och bostadsrättshavare. Det är där hyresnämnden kommer in i bilden, vars uppgift är att fungera som en medlare vid eventuella olösta tvister mellan ovannämnda parter. Nämnden ska hänvisa till allmän information och
lag-24 stiftning som behandlar ärendet med förutsättning att det är inom hyresnämndens ansvarsom-råde. Nämnden ska inte alltså inte inledningsvis ge råd om hur en specifik tvist ska lösas, utan tvister som inte är inom hyresnämndens ansvarsområde, prövas i allmän domstol.
Det kommer årligen in 25 000 - 30 000 ärende till hyresnämnden och tvisterna kan omfatta allt ifrån ersättning på skador till oskäliga hyror. Skulle tvisten inte leda till en överenskommelse mellan parterna efter att hyresnämnden har trätt in som medlare, så har hyresnämnden rätt att fatta beslut som ska gälla som slutgiltig lösning (Hyresnämnden, 2015).
4.6 Hushållen i Sverige
Hushållen i Sverige kan delas upp i fyra olika ekonomiska grupper:
1. Hushåll som på egen hand hyr eller har köpt sin egen bostad och är inte beroende av några bidrag. De mottar enbart bidrag från den offentliga sektorn som går ut till alla hushåll i form av exempelvis pension, barnbidrag eller arbetslöshetsersättning. (Dessa bidrag anses inte vara några särskilda bidrag och delas ut till 80 - 90 procent av den svenska befolkningen) (Scanlon, 2014). Många hushåll inom denna ekonomiska grupp har köpt sin egen bostad, vilket betyder att de har lånat en stor summa pengar. De kan i sin tur dra av 30 procent av sina ränteutgifter (med förutsättning att de har betalat skatt). Det är en statlig subvention som kallas ränteavdrag och genom detta verktyg minskar på så vis hushållens årliga utgifter (Johansson, Hegelund & Karpestam, 2014).
2. Hushåll med en lägre inkomst och som löst sin bostadssituation på egen hand, men er-bjuds någon form av särskilda bidrag såsom bostadsbidrag eller socialbidrag som ska täcka en del eller hela boendekostnaden beroende på deras ekonomiska kapacitet. Hus-håll som får ta del av bostadsbidrag kan bo i både hyresrätter och äganderätter. Däremot hushåll med socialbidrag får inte äga några betydande tillgångar och bor oftast i kom-munala hyresrätter.
3. Hushåll som bor i hyresrätter som utgör en del utav det allmänna bostadsbeståndet men som ägs eller hyrs av sociala myndigheter för att sedan hyras ut till hushåll med sociala och ekonomiska problem. Tanken bakom denna typ av uthyrning är att hushållen ska få en chans att visa att de klarar av sin bostadssituation utan att orsaka några problem och förhoppningsvis få möjligheten till ett vanligt hyreskontrakt.
25 4. Hushåll som inte bor i bostäder som tillhör det ordinära bostadsbeståndet och
kontroll-eras direkt av den sociala myndigheten. Exempel på sådana bostäder är tillfälliga ba-racker för personer med drogproblem eller anläggningar för nyanlända flyktingar som kontrolleras av migrationsverket.
Alla hushåll förutom den första gruppen kräver någon form av ekonomisk hjälp från den of-fentliga sektorn för att klara av sin boendesituation (Scanlon, 2014).
4.7 Tillgång till en hyresrätt
För att få tillgång till en bostad på den svenska hyresmarknaden krävs det att man ställer sig i någon form av väntelista och att den sökande uppfyller hyresvärdens krav, exempelvis att den innehar den inkomst som hyresvärden kräver. De kommunala hyresaktörerna hyr först och främst ut till den som har stått längst i bostadskön samt att den innehar den inkomst som krävs för att betala hyran. De privata hyresaktörerna har inga specifika lagar som tyder på att de måste utgå från en viss väntelista, därför prioriteras sökanden med en högre inkomst och hyr oftast ut till sökanden de känner personligen eller genom rekommendationer av befintliga hyresgäster (Scanlon, 2014).
Efterfrågan på hyresrätter är hög samtidigt som utbudet är alldeles för lågt, vilket har resulterat i att flera hundratusentals människor står i kö, oftast i flera år, för att få hyra sin bostad. Som en lösning på bostadsbristen så har bostadsbyggandet tagit fart, dock byggs det huvudsakligen nya hyresrätter för en resursstark grupp. På grund av de höga byggproduktionskostnaderna väljer man att bygga i attraktiva områden anpassat för en målgrupp med en hög betalningsförmåga. Låg- och medelinkomsttagare kommer därför ha svårt att ta sig in på den framtida bostadsmark-naden, eftersom det inte byggs med hänsyn till deras inkomst. Har man inte det kapital som krävs för att täcka de höga bostadspriserna eller är ny på hyresrättsmarknaden, tvingas man konkurrera om bostäderna till försäljning (Boverket, 2015).
Det genomförs en del byggprojekt runt om i Sverige som syftar till att erbjuda bostadsrätter till en lägre boendekostnad och ett lägre pris. BoKlok är ett sådant exempel, där IKEA och Skanska har ingått i ett långvarigt samarbete. Deras affärsidé är att uppföra ljusa, kvadratmetersmarta bostäder av god standard och design till ett så lågt pris som möjligt. Boendekostnaden får inte vara högre än för likvärdiga bostäder inom samma ort. Tanken är att exempelvis en ensamstå-ende förälder med en medelinkomstlön ska ha råd att köpa deras bostäder. För att kunna pressa
26 ner priserna på bostäderna används upprepningseffekten, där man ritar varje lägenhetstyp end-ast en gång och sedan används alltid samma ritningar vid varje bygge. De produceras i moduler i en fabrik, vilket minskar material- och transportkostnaderna (BoKlok, 2017).
4.8 Malmö
Malmö hade cirka 330 000 invånare år 2016. Befolkningen förväntas öka med ungefär 6000 personer per år på grund av många asylsökande och ett ökande antal nyfödda (Stadsbyggnads-kontoret, 2017). 1 mars 2016 infördes en ny lag som ska främja en hållbar boendesituation för immigranter med permanent uppehållstillstånd. I Malmö bidrog detta till att hela 488 personer fick lämna Migrationsverkets boende och placeras i hyresrätter på den ordinarie bostadsmark-naden (Sydsvenskan, 2016a). Som en tillfällig lösning på immigranternas boendesituation, valde kommunen att köpa upp 56 bostadsrättslägenheter och hyra ut dessa i andra hand (Syd-svenskan, 2016b).
Med tanke på Malmös befolkningstillväxt samt att staden har den näst lägsta förvärvsfrekven-sen i Sverige, med en medianinkomst långt under riksnivå (se tabell 2 nedan), finns ett stort behov av billigare bostäder för den mer resurssvaga befolkningen (Ekonomifakta, 2016).
Tabell 2. Jämförelse mellan Malmö och Sveriges invånarsiffror. (Källa: Ekonomifakta, 2016)
I början av år 2016 fanns det ungefär 156 600 hushåll i Malmö varav 70 procent av dessa var hushåll med en eller två personer. Det finns nära 155 000 bostäder varav 46 procent är hyres-rätter, 36 procent bostadsrätter och 15 procent äganderätter (Malmö Stad, 2017).
4.8.1 Malmös bostads- och segregationspolitik
Malmö är en tillväxtregion som står inför stora utmaningar när det gäller att förse bostäder till framförallt låginkomsttagare och socialt utsatta grupper. För att förbättra levnadsförhållandena och boendesituationen för dessa hushåll har man valt att tillta olika åtgärder (Stadsbyggnads-kontoret, 2017).
27 En av åtgärderna har varit att bygga hyresrätter. Behovet är stort av hyresrätter eftersom många invånare har en låg inkomst och många har inget eget kapital som grund för att få ett bostadslån. Intresset för att bygga hyresrätter har ökat i samband med det låga ränteläget och statsbidrag som finns för att bygga små hyreslägenheter. 70 procent av samtliga hushåll i Malmö består av en eller två personer, vilket visar på att behovet av små lägenheter är stort. Under år 2016 på-börjades byggnation av 2000 hyresrätter i Malmö (Stadsbyggnadskontoret, 2017).
För att motverka boendesegregationen planerar man att bygga bostäder med olika upplåtelse-former, lägenhetsstorlekar och hustyper inom samma bostadsområde. Man bygger ihopa segre-gerade bostadsområden med attraktivare områden som har ett varierat verksamhetsinnehåll som nya kontor, butiker, bostäder, förskolor och parkeringsplatser. Malmös största allmännyttiga bostadsföretag MKB får enligt nya regler enbart använda sin vinst till att uppföra nya hyresrät-ter samt till underhållsåtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet. Vinsten får inte placeras i andra kommunala sammanhang. MKBs lägenheter tilldelas utifrån ett kösystem och får inte prioritera vissa hushåll framför andra. Det samhällsansvar företaget tar för att främja lågin-komsttagare är att de satsar en hel del på att öka sysselsättningen för de mer utsatta grupperna i samhället. De erbjuder bland annat sommarjobb åt skötsamma elever och praktikplatser med möjlighet till en framtida anställning. Deras mål är att minska utanförskapet och förebygga segregationen (Stadsbyggnadskontoret, 2017).
28
5. Empiri: Social housing i de två europeiska länderna
5.1 Nederländerna
I Nederländerna kallas social housing för Sociale woningbouw, vilket betyder socialt bostads-byggande (Sax, 1994). I dagsläget utgörs en tredjedel av det totala bostadsbeståndet av social housing-bostäder, vilket gör Nederländerna till ett av de länder som har den största andelen av socialt uthyrda bostäder i Europa. Dessa bostäder är huvudsakligen upplåtna och förvaltade av olika privata bostadsstiftelser, vilka är icke-vinstdrivande organisationer. Subventionerade bo-städer anses inte som en lågstatuslösning eller ett stigmatiserande fenomen, faktum är att de flesta av invånarna har någon gång under sina liv bott i en bostad inom den sociala hyressektorn (Elsinga & Wassenberg, 2014).
5.1.1 Bostadsmarknaden
År 2015 var 56 procent av bostäderna i det totala bostadsbeståndet upplåtna med äganderätt. Bostadsstiftelserna som står för uthyrning inom den sociala bostadssektorn utgörs av drygt en tredjedel av bostadsmarknaden och det privata hyresbeståndet äger 14 procent. Det totala hy-resbeståndet består av 3 miljoner hyresrätter, varav 75 procent av dem bedrivs av sociala bo-stadsstiftelser (Elsinga & Wassenberg, 2014).
29
5.1.2 Ägande och finansiering
Bostadsstiftelserna består av privata aktörer som bedriver majoriteten av de sociala bostäderna i ett icke-vinstdrivande syfte. De får endast ägna sin verksamhet till att förse samhället med bostäder inom det sociala hyresbeståndet. De har även ett obligatoriskt samhällsansvar att ge-nom olika aktiviteter, stärka livssituationen för hyresgästerna gege-nom att förbättra bostadsområ-dena där de har sina fastigheter i (Elsinga & Wassenberg, 2014).
I samband med att den sociala bostadssektorn lyckats självfinansieras så upphävde staten, år 1995, alla subventioner till samtliga aktörer som ansvarade för utbudet av bostäder inom den sociala bostadssektorn. I dagsläget är det enda statliga bidraget att ge statliga lånegarantier till bostadsstiftelserna (Scanlon, 2014). Deras primära affärsmässiga syfte är att sedan sälja dessa fastigheter för att på så vis använda intäkterna till att genomföra nya investeringar (Scanlon, 2014). De bedriver sin verksamhet efter statliga lagar och regler gällande deras investeringar och ekonomi (AEDES, 2013).
Den sociala hyressektorn bedrevs år 2014 av drygt 300 bostadsstiftelser och varje bostadsstif-telse äger i genomsnitt 6600 hyresbostäder. Den största delen av bostadsstifbostadsstif-telserna äger och förvaltar bostäder på den hyresreglerade marknaden, men de har även gjort investeringar i hy-resrätter på den oreglerade marknaden samt i ägarrätter (Riksoverheid, Nederländska regering-ens hemsida, 2016). Regeringen har genom lagstiftning begränsat möjligheten att investera i ägarrätter och icke-hyresreglerade hyresrätter med anledning att organisationernas primära syfte ska ägnas åt att producera och upprätthålla bostäder för de resurssvaga (AEDES, 2013). Staten står för subventioner på efterfrågesidan genom att dela ut ekonomiskt stöd i form av bostadsbidrag till hushåll med lägre inkomst oavsett om de bor inom den sociala eller privata hyressektorn (Elsinga & Wassenberg, 2014).
5.1.3 Utformning och lokalisering
Bostäderna inom den sociala bostadssektorn utformas på olika vis. En stor del av dem finns i småhus, vilket utgörs av ungefär 45 procent, 42 procent i lägenheter i lägre flerbostadshus och 13 procent i flerbostadshus i mer än fyra våningar. Bostäderna är vanligtvis två tredjedelar mindre än den genomsnittliga bostadsytan (Elsinga & Wassenberg, 2014).
30 Diagram 3. Utformning av bostäder i den sociala bostadssektorn år 2015 i Nederländerna. (Källa: Elsinga & Wassenberg, 2014)
De är utspridda i samtliga kommuner och placerade i bostadsområden med olika typer av upp-låtelseformer för att på så sätt främja integration, en social blandning och förhindra stigmatise-ring (Elsinga & Wassenberg, 2014).
5.1.4 Målgrupp
År 2012 var 40 procent av landets samtliga hushåll berättigade till att söka bostad inom den sociala bostadssektorn. De hushåll som är berättigade till en sådan bostad är de som tjänar un-der ett angivet inkomsttak (33 000 euro per år). Satt inkomsttak möjliggör därför även en social bostad för medelinkomsttagarhushåll, då medelinkomsten är 23 190 euro per år. Den huvudsakliga målgruppen är hushåll med en lägre inkomst och de billigare hyresbostäderna är primärt tillägnade till dem. Den sociala bostadssektorn förser även hem till andra målgrupper med andra behov såsom studenter, funktionshindrade, temporärt hemlösa och immigranter (Riksoverheid, Nederländska regeringens hemsida, 2016), (Elsinga & Wassenberg, 2014). De hyresgäster som är mest förekommande är enpersonshushåll och är pensionärer, arbetslösa, bidragstagare eller av icke inhemsk härkomst (AEDES, 2013).
5.1.5 Bostadsfördelning
För att ha möjlighet att få tillgång till en bostad inom den sociala bostadssektorn måste man först och främst anmäla sig till ett förmedlingssystem inom den region man tillhör, dvs det finns ett sådant system i alla regioner i landet. Den målgrupp som prioriteras högst och har förtur, är de som har bott inom den sociala bostadssektorn längst och det kan även finnas andra faktorer som anses av betydande roll vid placering i bostadskön (Elsinga & Wassenberg, 2014).
Trots att Nederländerna har det största sociala hyresbeståndet i Europa är tillgången av dessa bostäder begränsad även för de hushåll som är berättigade till dem. Väntetiden är lång, fram-förallt i tillväxtregionerna där det råder hög efterfrågan (Jonkman & Janssen-Jansen, 2013).
31
5.1.6 Hyressättning
Regeringen styr hyrorna för 90 procent av samtliga hyresrätter. Resterande 10 procent av hy-resbeståndet är inte hyresreglerat, vilket innebär att fastighetsägarna har auktoriteten till en fri hyressättning baserat på de marknadsmässiga principerna. Hyrorna är ungefär 25 procent lägre än i den ickestatligt reglerade sektorn (Elsinga & Wassenberg, 2014). Hyran anpassas efter inkomstnivån i varje enskilt hushåll, vilket betyder att om det skulle ske en inkomsthöjning i ett hushåll, regleras hyran utifrån det och höjs. Bestämmelserna för både grundhyra och höjningar regleras av regeringen, men bostadsstiftelserna har fri rådighet att bestämma hyres-nivåerna så länge de inte överskrider de nationella hyreslagarna (Riksoverheid, Nederländska regeringens hemsida, 2016).
Det är ett relativt avancerat poängsystem som avgör grundhyran inom den sociala bostadssek-torn. Hyresnivåerna kan variera väldigt mycket och det finns en rad olika faktorer som påverkar poängsättningen och därmed hyran som exempelvis: boendeform (småhus eller lägenhet), bo-stadsarea, skick, antal och storlek på rum och även vilken typ av bostadsområde beståndet är beläget i (Jonkman & Janssen-Jansen, 2013). Ju högre poäng, desto högre hyresnivå och skulle poängen uppgå till en viss nivå eller mer så innebär det att hyran kommer överstiga hyrestaket för bostäder inom den sociala sektorn och övergår till den privata. Hyresvärden har i det fallet att själv bestämma hyresnivån för nya hyresgäster och kan hyra ut till vem de vill (Elsinga & Wassenberg, 2014).
5.1.7 Utmaningar
Efterfrågan på social housing-bostäder är hög och pressar upp hyrorna på den privata hyressek-torn. Den största utmaningen är att mätta behovet genom att utöka det sociala fastighetsbestån-det (Elsinga & Wassenberg, 2014).
5.2 Danmark
Social housing-bostäderna i Danmark som idag kallas för almene boliger, kallades tidigare för
allmennyttige boliger som kan sägas likna den svenska allmännyttan. Denna bostadssektorn är
öppen för alla hushåll och tilldelas utan avgränsning till någon specifik målgrupp (Vestergaard, & Scanlon, 2014).
32
5.2.1 Bostadsmarknaden
Av det totala danska bostadsbeståndet på 2,8 miljoner, består hälften av äganderätter, 43 pro-cent av hyresrätter och resterande av andelsbostäder (påminner om de svenska bostadsrät-terna). Det finns totalt 560 000 social housing-bostäder i landet, vilket motsvarar mer än hälften av den totala hyressektorn och utgör 22 procent av det totala bostadsbeståndet (LBF, 2015). Idag råder det bostadsbrist i storstäderna och bostadspriserna är så pass höga att unga första-gångsköpare har väldigt svårt att komma in på bostadsmarknaden. Som en lösning på bostads-bristen så har bostadsbyggandet tagit fart. På grund av de höga markpriserna byggs det huvud-sakligen nya hyresrätter i attraktiva områden för en resursstark målgrupp med hög betalnings-förmåga. Eftersom låg- och medelinkomsttagare har det svårt att komma in på bostadsmark-naden, har många hushåll vänt sig till den sociala, icke-vinstdrivande sektorn. Problemet är de långa bostadsköerna som gör det svårt att få tillgång till dem (Vestergaard, & Scanlon, 2014).
Diagram 4. Det totala fastighetsbeståndet i Danmark år 2016 (Källa: Danmark bolig, 2017)
5.2.2 Ägande och finansiering
Social housing-systemet drivs främst av privata, icke-vinstdrivande hyresrättsföreningar. Trots att de är privata verksamheter, så är de juridiskt reglerade av staten eftersom de mottar finansi-ellt stöd från offentliga myndigheter. Staten står som ägare för endast en procent av beståndet (Alves & Andersen, 2015).
Största delen av byggkostnaderna, 88 procent, finansieras med hjälp av lån som staten står för men som i sin tur avbetalas av hyresrättsföreningarna. 10 procent av byggkostnaderna betalar kommunen i förskott i form av ett ränte- och amorteringsfritt lån tills aktörerna anses vara till-räckligt ekonomiskt stabila. Resterande två procent finansieras via hyresgästens deposition som betalas vid inflyttning. Fastighetsägarna i social housing-bostäderna är befriade från inkomst-skatt och fastighetsinkomst-skatt. Hushåll som bor i en hyres- eller andelsbostad och som dessutom in-nehar en dansk socialpension är berättigade bostadsbidrag (Vestergaard, & Scanlon, 2014).
33
5.2.3 Utformning och lokalisering
Av de 560 000 social housing-bostäderna befinner sig cirka 400 000, drygt 70 procent, i fler-bostadshus. Idag håller bostäderna en hög standard och kvalitet även för låginkomsttagare (Ve-stergaard, & Scanlon, 2014).
Under 60 och 70-talet var det vanligt att dessa bostäder utformades i storskaliga områden i höga flerbostadshus, vilket sedan kritiserades då det ansågs bidra till segregation. För att förhindra segregationen bygger man lägre bostadshus och sprider ut bostäderna i olika kvarter (Donner, 2011).
5.2.4 Målgrupp
De flesta av social housing-bostäderna tilldelas utifrån en väntelista samt hushållets behov. Alla får skriva upp sig på väntelistan, så länge man fyllt 15 år, mot en mindre årlig avgift.
Hushållssammansättningen i den sociala sektorn skiljer sig från den ordinära. De ensamstående är den överrepresenterade gruppen, medan inom den ordinarie bostadssektorn dominerar de samboende. På den ordinarie bostadsmarknaden finns det en lägre andel, 8 procent, utrikes födda än i den sociala som ligger på 25 procent. Även personer utan förvärvsinkomst och pens-ionärer är överrepresenterade och bruttoinkomsten för de boende är i genomsnitt 33 procent lägre än i den allmänna sektorn (Donner, 2011), (Vestergaard, & Scanlon, 2014).
Diagram 5. Hushållsfördelningen i det danska totala bostadsbeståndet år 2011 (LBF, 2015)
Diagrammet visar att i den allmänna bostadssektorn, dvs i social housing-bostäderna utgör en-bart ungefär 40 procent av förvärvsarbetare, 42 procent av pensionärer, 4 procent av studenter samt 14 procent utav övriga icke förvärvsarbete. Den privata hyressektorn består av nästan 60
34 procent av förvärvsarbete, cirka 20 procent av pensionärer, 9 procent av studenter och 11 pro-cent av övriga icke förvärvsarbete.
5.2.4.1 Hyresgästsdemokrati
Den sociala hyressektorns viktigaste byggsten är hyresgästsdemokrati. Det innebär att hyres-gästerna har en unik roll vad det gäller sitt boendeinflytande. Inom varje fastighetsbestånd väl-jer hyresgästerna gemensamt ut representanter som ska ingå i fastighetens styrelse. Styrelsen ansvarar för den dagliga förvaltningen, ekonomin, uthyrningen och att det råder en trivsam bo-endemiljö. Hyresgästerna kan vara delaktiga i beslutsfattandet kring fastighetsrelaterade frågor i sitt bostadsbestånd under styrelsemötena som hålls en till två gånger per år. De kan vara med och besluta om bland annat budget, hyror, fastighetsskötsel, renoveringar, och kollektiva hus-regler. Eftersom kommunen har en viktig roll i hyressektorn sitter oftast någon från kommunen i styrelsen (Vestergaard, & Scanlon, 2014).
5.2.5 Bostadsfördelning
Kommunen har rätt att tilldela minst 25 procent, av de lediga hyreslägenheterna till hushåll med större och särskilda behov och de har förtur i väntelistan. Vanligtvis prioriteras barnfamiljer, personer med funktionshinder, äldre och studenter samt hushåll med stabila inkomster (Vester-gaard, & Scanlon, 2014), (Alves & Andersen, 2015). Vissa kommuner tillämpar något som kallas för flexibel uthyrning där syftet är förhindra att personer med liknande sociala problem bosätter sig på ett och samma område. Därför har studenter och personer med fast arbete förtur till bostäder i socialt utsatta bostadsområden. För att motverka segregation strävar man efter en varierad hushållssammansättning i bostadsområdena och placerar exempelvis bostadssökande med försörjningsstöd i områden med lägre arbetslöshet (Danmark bolig, 2017).
5.2.6 Hyressättning
Enligt lag ska hyrorna i social housing-bostäder upplåtas med självkostnadshyror som tar hän-syn till produktions- och driftkostnader. Det innebär att hyrorna är högre i nybyggda bostäder än i äldre, oberoende hur attraktiva bostäderna är på marknaden. Hyresvärden får enligt lag inte ta ut någon vinst för uthyrningen. Hyrorna i de subventionerade bostäderna är i genomsnitt två procent lägre per kvadratmeter än hyresrätter på den ordinära hyresrättsmarknaden. År 2014 infördes ett pristak för hur höga byggkostnaderna får vara. Eftersom hyrorna inte reglerats efter de sänkta byggkostnaderna har fastighetsägarna kunnat ta ut en vinst (Vestergaard, & Scanlon, 2014). Ungefär 60 procent av denna vinst går till en fond för icke-vinstdrivande bostadsbolag,
35
Landsbyggefonden och resten av vinsten behåller fastighetsägarna som en buffert för
exempel-vis framtida eventuella renoveringar, nyproduktion eller ombyggnationer (Danmark Bolig, 2017)
5.2.9 Utmaningar
De största utmaningarna kring social housing i Danmark är bland annat hur man ska motverka segregation i de befintliga storskaliga bostadsområdena, hur man ska förse billigare bostäder till framförallt nyanlända och den äldre befolkningen (Alves & Andersen, 2015).
36
6. Analys
Det råder i dagsläget en mycket hög bostadsbrist i Sverige och mycket av det som byggs är inte anpassat efter en låginkomsttagares ekonomi. På grund av höga byggproduktionskostnader väl-jer fastighetsägare att bygga i områden som lockar till sig hushåll med högre betalningsförmåga, för att på så sätt kunna få ut högre hyresintäkter. De privata hyresvärdarna är inte tvungna att hyra ut, utifrån ett kösystem, och prioriterar därför sökande med god ekonomi, vilket medför ytterligare svårigheter för de resurssvaga. Det tvingar de resurssvaga att bo i mindre attraktiva områden.
Malmö är en storstads- samt tillväxtregion som har den näst lägsta förvärvsfrekvensen i Sve-rige, med en medianinkomst långt under riksnivå. Befolkningen i Malmö förväntas öka med 6000 personer per år, mycket på grund av många asylsökande. Den nya lagen som infördes 1 mars år 2016, lyfter fram behovet av en hållbar boendesituation för immigranter med permanent uppehållstillstånd. Det betyder att dessa immigranter tvingas lämna Migrationsverkets boenden och måste placeras i hyresrätter på den ordinarie bostadsmarknaden.
Det ovannämnda visar tydligt på ett stort behov av bostäder anpassade för den mer resurssvaga befolkningen. I Malmö har man till viss del tagit hänsyn till att förbättra livssituationen och boendesituationen för de resurssvaga hushållen. Det har gjorts genom att bland annat upprätta fler hyresrätter och bygga ihop segregerade bostadsområden med mer attraktiva. Trots det så kvarstår hinder för att uppnå ett integrerat samhälle, då många låg- och medelinkomsttagare fortfarande inte har råd att bo i hyresrätter i de mer attraktiva områdena.
Svensk bostadspolitik
Vi har tidigare haft social housing i Sverige, de så kallade Barnrikehusen. Barnrikehussats-ningen var den första och enda gången som man i Sverige riktade in sig på att tilldela bostäder åt en specifik målgrupp. Det var endast fattiga flerbarnsfamiljer som fick ta del av bostäderna och erbjöds även bostadsbidrag och hyressänkning baserat på inkomst och antal barn. Tillämp-ningen kritiserades på grund av att det orsakade diskriminering och ansågs stigmatiserande. Det bidrog till att den nya svenska ideologin om jämställdhet och bostäder för alla växte fram. Därför anser majoriteten av politikerna att social housing inte är en möjlig tillämpning på den svenska bostadsmarknaden.
Trots alla kritiska synpunkter kring social housing har Boverket, på grund av den rådande kris-situationen på bostadsmarknaden, föreslagit att bygga för en specifik målgrupp. Därför har
