Granskningsutlåtande
Upprättat av Samhällsbyggnadskontoret, Trosa kommun.
Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2016-06-07, § 48, att uppdra till Samhällsbygg-nadskontoret att skicka ut förslag till detaljplan för Svartviks gård på granskning.
Kompletta detaljplanehandlingar sändes ut till berörda enligt fastighetsförteckning date-rad 2016-09-26. Materialet har även funnits tillgängligt på kommunens webbplats, www.trosa.se. Granskning har skett från 2016-10-03 t o m 2016-10-24.
Under granskningen har följande skrivelser inkommit:
Nr Datum Remissinstans/fastighetsägare Synpunkter
1 2016-10-01 Markman, Petter Synpunkter
2 2016-10-03 Sörmlandskustens räddningstjänst Ingen erinran
3-4 2016-10-04 Bristam, Percy och Kerstin, Godkänner
Öbolandet 39:10/11
5 2016-10-04 Trafikverket Godkänner
6 2016-10-06 Lantmäteriet Synpunkter
7-8 2016-10-10 Rizell, Carina och Mikael Godkänner
9 2016-10-10 Alvinger, Roland, Öbolandet 39:12 Godkänner
10 2016-10-14 Vattenfall Godkänner
11 2016-10-14 Ahlqvist, Eva-Lena, Öbolandet 39:3 Godkänner
12 2016-10-26 Markman, Rolf, Markman-Eriksson, Synpunkter
Britta, Markman, Cajsa, Markman, Johan, Bauer, Jonas, Bauer, Patrik, Öbolandet 39:1
13 2016-10-26 Länsstyrelsen Ingen erinran
Detaljplan Öbolandet 39:9, Svartviks gård, Trosa kommun Granskningsutlåtande
2016-10-28
2
Synpunkter
1. Markman, Petter, Öbolandet 39:2
Hej Linda, Samma synpunkter som vid förra utskicket. Varför tar inte kommunen hän-syn till strandskyddet enligt bland annat det utlåtande som Länsstyrelsen gör i sitt utlå-tande gällande strandskyddet?
Dessutom är bilden på sidan 18 med ”befintlig bebyggelsegräns” helt felaktigt då ni blandar ihop 39:1 och 39:4 där 39:1 inte tillhör Svartviksgård. 39:1 gäller inte strand-skyddet. Finns det kanske fler felaktigheter som jag ska leta efter? Kommer att bestrida detta ”all-the-way”
Bemötande
Förslag till detaljplan har justerats efter samrådet bl a med hänvisning till Länsstyrel-sens synpunkter rörande strandskyddet.
Bebyggelsegränsen redovisas för befintlig bebyggelse inom planområdet och på intillig-gande fastighet eftersom bebyggelsen är förhållandevis samlad. Inför antaintillig-gande kompletteras bild och bildtexten för att tydliggöra att redovisad bebyggelse är lokalise-rad på såväl Öbolandet 39:1 och 39:9.
I samband med att kommunfullmäktige beslutar om ett antagande av detaljplanen kommer sakägare som inte fått sina synpunkter tillgodosedda att tillsändas en besvärs-hänvisning. I den framgår hur beslutet kan överklagas samt inom vilken tid.
2. Lantmäteriet
Lantmäteriet har nu tagit del av granskningshandling till ny detaljplan för fastigheten Öbolandet 39:9 och vill framföra följande över förslaget.
Granskningshandling Redovisning av Planens genomförande Fastighetsrättsliga frågor
Under ovannämnda rubrik på sidan 22 första stycke som inleds med texten ”Respektive fastighetsägare ska ansöka och bekosta fastighetsbildning som berör den egna fastig-heten osv”, kan lämpligen ändras enligt följande förslag.
Fastighetsägarna ska ansöka och bekosta sökt fastighetsbildning. Enligt reglerna i 11 kap. FBL om klyvning anges att en fastighet som innehas med samäganderätt får på ansökan av delägare genom klyvning uppdelas i lotter vilka kan bilda fastigheter för sig eller ingå i sammanläggning. Vid klyvning utläggs särskild lott för varje delägare som yrkar om det. Klyvning får endast ske om prövning utvisar att någon lott kan utläggas enligt framställt yrkande.
Planförslaget medger att 4 bostadsfastigheter kan bildas invid fastighetens södra gräns.
Delägarna önskar uppdela samägandet av nuvarande fastighet Öbolandet 39:9 vilket kan ske genom klyvning eller avstyckning eller genom båda åtgärderna. För att under-lätta en framtida uppdelning av Öbolandet 39:9 t ex genom klyvning av fastigheten, kan först en lott avstyckas från Öbolandet 39:9 som innehåller de fyra planerade bo-stadsfastigheterna. Denna lott har då naturligtvis samma ägarförhållanden som i stam-fastigheten Öbolandet 39:9. Därefter sker en klyvning av denna lott i enlighet med ägarandelarna (50% + (25%+25%)) dvs i 2 lotter. Sedan kan dessa lotter uppdelas för att erhålla de fyra bostadsfastigheterna.
Detaljplan Svartviksgård, Trosa kommun Granskningsutlåtande
2016-10-28
3
För resterande del av Öbolandet 39:9 kan därefter väljas åtgärderna klyvning eller av-styckning med sedvanlig prövning om fastighetsbildningen är enligt reglerna i FBL. Vid klyvningsåtgärd med fastighet med byggnad eller annan anläggning får klyvas endast om delningen kan utföras på sådant sätt att det ej innebär avsevärd olägenhet för del-ägare att byggnaden eller anläggningen tillföres hans lott. Vidare för graderingsvärdet för varje lott får ej väsentligen understiga delägarens andel i fastighetens graderings-värde eller i sådan omfattning överstiga samma andel att avsevärd olägenhet upp-kommer för delägare. Med samtycke av berörda delägare får avsteg göras från be-stämmelserna om graderingsvärdena vid tilldelning och om ersättning mellan delägare samt att klyvning ska genomföras som medför minsta olägenhet utan oskälig kostnad uppkommer.
Bestämmelsekartan till granskningsförslaget utvisar en mindre byggnad som en liten rektangel, belägen mellan vattnet i norr och de två områdena med byggnader som får bebyggas söder därom. Största byggnadsarea är enligt bestämmelsen e4 = 50 kvm.
Borde det inte på bestämmelsekartan det tydligare framgå en begränsning av markens bebyggande såsom att marken får endast bebyggas med uthus, garage/carport. Detta för att inte en framtida avstyckning av en ny bostadsfastighet ska kunna ske eller vill man att denna möjlighet ska kunna finnas i framtiden?
Bemötande
När detaljplanen är antagen och har vunnit lagakraft kommer en fastighetsbildning att vara möjlig att göra i enlighet med Lantmäteriets yttrande. Fastighetsägarna har redan nu tagit en första kontakt med Lantmäteriet.
Ytan Lantmäteriet hänvisar till är ett mindre bostadshus vilken finns på platsen och därmed är ytan också redovisad i plankartan.
3. Markman, Rolf, Markman-Eriksson, Britta, Markman, Cajsa, Markman, Johan, Bau-er, Jonas, BauBau-er, Patrik, Öbolandet 39:1
Öbolandet 39:1
Fastigheten ingick inte i den första fasen av planeringen av Öbolandet eftersom det inte finns några planer på nybyggnation. Fastigheten används enbart för den stora släkten för fritidsändamål.
Av expertis fick vi dock rådet att ingå i detaljplanearbetet. Det finns heller inte idag några planer på nybyggnation.
Bebyggelsegräns
Det nya planförslaget innehåller ett förslag till bebyggelsegräns. Förslaget är ett despe-rat försök till att få motiv för att kunna föreslå en ny byggnad norr om Svartviks gård.
På kartan till detta förslag på sidan 18 har man tagit bort fastighetsgränsen mellan Öbolandet 39:1 och 39:9. Detta är ett undanhållande av en för ägarna till Öbolandet 39:1 viktig information. På sid 14 finns gränsen med (samma underlag). Varför är gränsen borttagen?
Det är en fantastisk bebyggelsegräns man skapat. Från Svartviks gård till ett litet fri-tidshus på en annan fastighet. Skulle detta kunna motivera den föreslagna nya bygg-naden på Öbolandet 39:9. Knappast.
En bebyggelselinje innehåller i allmänhet hus av samma karaktär och som är visuellt möjliga att betrakta. Den förslagna byggnadslinjen kan du inte visuellt observera. Kan den då åberopas.
Detaljplan Öbolandet 39:9, Svartviks gård, Trosa kommun Granskningsutlåtande
2016-10-28
4
Man förväntade sig att en ny prövning av läget för den aktuella byggnaden skulle ske efter redovisningen av bebyggelsegränsen. Denna börjar vid Svartviks gård och slutar med enkelt fritidshus om 60 kvm på en annan fastighet, Öbolandet 39:1. Det vore na-turligast med hänsyn till byggnadens storlek att den låg i anslutning till Svartviks gård.
Nu är den placerad i anslutning till ett av våra fritidshus om 60 kvm.
En byggnad om 160 kvm och 4 m byggnadshöjd och 7 m hushöjd skulle vara totalt fel-placerad. På grund av topografin skulle man från denna byggnad ha en fin överblick av vår stora gemensamma gräsyta där det spelas krocket, kubb, boule och fotboll.
Att generellt använda 4,0 m avstånd till tomtgräns kan få förödande konsekvenser för framförallt befintliga fastighetsgränser.
Man kan inte ha studerat gränsen mellan Öbolandet 39:1 och 39:9 från Svartviks gård och söderut. Det vore fullständigt orimligt att bygga garage och förråd på den kors-prickade ytan. Marken lutar 3-4 m från Svartviks Gård ner till vår fastighet. Vill man se detta på plats så finns gränsen utstakad av Metria (beställd av ägarna till Öbolandet 39:9).
Minsta avståndet från vårt fritidshus till gränsen är 6 m och 10 m.
Eftersom det finns gott om utrymme för den nya byggnaden, 60 m, norr om Svartviks gård så föreslår vi att avståndet till tomtgränsen för den aktuella sträckan ska vara 20 m. Detta skulle stämma bättre med den konstruerade bebyggelsegränsen.
Den byggrätt för uthus och garage som är utlagd runt den stora ladan är ju fullständigt omöjlig att utnyttja. Mot Öbolandet 39:2 och 39:3 är nivåskillnaden 4-5 m.
Byggrätten måste utgå ur detaljplanen i detta avsnitt.
Strandskyddsbestämmelser
Strandskyddsbestämmelserna är vårt starkaste skydd mot bebyggelse inom obebyggda strandområden. Det vanligaste avståndet från strandlinjen är 100 m, vilket gäller för Öbolandet 39:9.
Det finns ingen byggnad på Öbolandet 39:9 som ligger inom strandskyddat område, lekstugan undantagen.
Vi har hela tiden förutsatt att man inte kommer att bevilja dispens från strandskyddet från stranden upp till Svartviks gård och att därmed föreslagen bebyggelse inte skulle kunna genomföras. Bestämmelserna granskades därför inte i det skedet.
Länsstyrelsen har i sitt yttrande bedömt att en mindre del av detta område är ianspråk-taget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte.
I planbeskrivningen sid 18 under Upphävande av strand skydd står ”Avståndet mel-lan befintliga byggnader vid Svartviks gård och vattnet är ca 30-60 meter.” De byggna-der som ligger 30 meter från vattnet tillhör inte Svartviks gård utan ligger på grannfas-tigheten Öbolandet 39:1. Uppgiften kan därför inte åberopas för att upphäva strand-skyddet.
Vad har kommunen för policy när det gäller prövning av dispens från strandskyddet?
Det måste finnas en stor mängd ärenden som kommunen har prövat under åren. På Öbolandet 39:9 har nyligen prövats ett bygglov där kravet på 100 m till stranden var absolut.
Yrkanden
1 Strandskyddet ska inte upphävas från stranden till Svartviks gård. De nya synpunk-terna på planen måste beaktas.
Detaljplan Svartviksgård, Trosa kommun Granskningsutlåtande
2016-10-28
5
2 Om strandskyddet upphävs och byggnad kommer att tillåtas så yrkar vi att nya pla-nen utformas efter de synpunkter som redovisats ovan.
Bemötande
Bebyggelsegränsen syftar till att redovisa bebyggelsens placering inom detaljplanen och dess närområde men är inte någon juridiskt bindande gräns. Även bebyggelse på andra fastigheter kan påverka hemfridszonen och upplevelsen av en plats ur ett
strandskyddsperspektiv. Vilket gör att det som betraktas som icke allemansrättsligt till-gänglig mark kan påverkas av bebyggelse på flera fastigheter och därmed gå över fas-tighetsgränser. Mot bakgrund av detta har inte fastighetsgränsen redovisats i kartan på s 18. Inför antagande läggs dock fastighetsgränsen till på bilden i syfte att ytterliga-re förtydliga ytterliga-redovisningen för att undvika missförstånd. Kartan på sidan 14 ytterliga-redovisar i stället möjliga byggplatser för ny huvudbyggnad på Öbolandet 39:9 då är det relevant att visa fastighetsgränsen. De båda kartorna avser således till att visa två skilda typer av information och kan inte jämföras på det sätt som yttrandet framställer.
I förslag till detaljplan för Öbolandet 39:9 föreslås en byggbar yta i anslutning till Svartviks gård. Syftet med avgränsningen har varit att möjliggöra såväl en varsam till-byggnad av befintliga hus men också möjliggöra ytterligare huvudtill-byggnad för genera-tionsboende på motsvarande sätt som är möjligt på övriga Öbolandet och som reglerats i där gällande detaljplaner. I övriga detaljplaner för Öbolandet finns en byggrätt för ge-nerationsboende med ytterligare huvudbyggnad om fastigheten är större än 4.000 kvm. Svartviks gård är en känslig kulturmiljö och det finns flera sätt att bygga till eller komplettera bebyggelsen. Antingen byggs ett nytt hus söder om befintlig gårdsmiljö och förstärker på detta vis den unika gårdsmiljö som finns idag eller också byggs ett nytt hus norr om gården för att på så sätt bevara dagens miljö intakt. Planen ger också förutsättningar för att bygga till befintliga hus. Hur detta görs på bästa sätt finns be-skrivet i den byggnadsantikvariska utredning som gjorts och som hör till planakten.
Oavsett hur fastighetsägaren väljer att i framtiden utveckla sin fastighet ska detta gö-ras med varsamhet utifrån detaljplanens bestämmelser och i samråd med kommunens stadsarktitekt eller motsvarande. Den byggbara ytan har justerats sedan samrådet med tanke på synpunkter som lämnats beträffande strandskyddet. Ytan har blivit mindre och mer centrerad kring gårdsmiljön.
I föreslagen detaljplan liksom i samtliga övriga detaljplaner på Öbolandet, 7, P10-11 och PP10-11-9, har samtliga befintliga fastigheter en placeringsbestämmelse om huvud-byggnad får placeras fyra meter från fastighetsgräns från granne och sex meter från fastighetsgräns invid gata. Svartviks gård är tydligt avskiljd från Öbolandet 39:1 såväl topografiskt som med viss vegetation. Jämfört med idag är detta ingen förändring för byggnation inom fastigheten. Den byggbara ytan går inte fram till befintligt bostadshus på Öbolandet 39:1 utan har anpassats till marknivåer på Öbolandet 39:9 och den platå som avgränsar mot det strandskyddade området mot vattnet. Genom att generellt ge Öbolandet samstämmiga planbestämmelser skapas en likhet inför kommunens och Lantmäteriets framtida prövningar gentemot gällande detaljplan. Detta skapar förut-sättningar för en rättvis prövning och hantering av enskilda fastighetsägares önskemål.
Det ger också en transparens för övriga fastighetsägare. Placeringsbestämmelser till-sammans med gestaltningsbestämmelser i samråd med stadsarkitekten syftar till att säkerställa en god bebyggd miljö för såväl fastighetsägare som grannar. För den aktu-ella byggbara ytan finns utöver fyrametersbestämmelsen en angivelse bl a om att ”Ge-staltning ska vara sammanhållen och anpassas till den kulturhistoriska miljön”. Liksom andra fastighetsägare måste ägarna till Svartviks gård kunna utveckla sin fastighet även om detta kan uppfattas som negativt för intillboende. Kommunens roll är då att utforma bestämmelser som dels möjliggör detta samtidigt som kulturmiljön vid gården bevaras och inte riskerar att förvanskas samtidigt som andra intressen ska balanseras.
Detaljplan Öbolandet 39:9, Svartviks gård, Trosa kommun Granskningsutlåtande
2016-10-28
6
Öbolandet har sedan de nya detaljplanerna vann lagakraft förtätats och nya bostäder har byggts såväl vid Svartviksvägen men också genom avstyckningar av befintliga fas-tigheter. Öbolandet har sedan översiktsplan 2000 varit markerat som strategisk mark för en fortsatt utveckling av Trosa tätort och en omvandling till Trosas nya stadsdel. I SCB:s senaste definition är Öbolandet kommunens senaste tätort befolkningsmässigt med 244 invånare och trenden är att befolkningen kontinuerligt ökar. Mot bakgrund av detta får förtätning av området ses som en naturlig utveckling och den tidigare renod-lade fritidskaraktären kommer fortsätta minska i området över tid.
Den byggbara ytan är avgränsad i norr och dessutom minskad sedan samrådet av strandskyddsskäl. Det är således inte möjligt att ändra den byggbara ytan norrut i en-lighet med yttrande. Enda området norr om Svartviks gård där byggrätt ges och
strandskydd hävs är vid den befintliga brygganläggningen. Byggrätten för uthus garage justeras till antagandet så att det bättre anpassas till förhållanden på platsen.
I stort sett all befintlig bebyggelse inom Svartviks gård är belägen inom de 100 m som är strandskyddade. Således måste detaljplanen hantera strandskyddet och häva det för den mark som är byggbar. Efter samrådet har den byggbara ytan flyttats bort från stranden och minskats. På all övrig prickmarkerad mark råder fortfarande strandskydd.
Ett föreslaget bryggområde samt byggbar mark invid det mindre bostadshuset invid vattnet har tagits bort eller minskats i enlighet med Länsstyrelsens yttrande. Skriv-ningen rörande avstånd till vattnet ses över inför antagandet.
Sedan 1 juli 2009 är Trosa kommun strandskyddsmyndighet, tidigare handlades detta av Länsstyrelsen Södermanlands län. Trosa kommun har en restriktiv hållning till att bevilja strandskyddsdispens och Länsstyrelsen kontrollerar samtliga beviljade dispen-ser. Ett ytterst fåtal av de beviljade strandskyddsdispenserna tar Länsstyrelsen in för prövning och i mycket sällsynta fall ändrar Länsstyrelsen kommunens beslut. Efter samrådet har kommunen justerat planförslaget med hänsyn till Länsstyrelsens syn-punkter rörande strandskyddet. Den byggbara ytan invid Svartviks gård har minskats, WB området mellan befintliga bryggor har tagits bort och den byggbara ytan vid befint-ligt bostadshus ovanför stranden har avsevärt minskats. När det nya bostadshuset på Öbolandet 39:9 byggdes fanns inte skäl att häva strandskyddet vilket gjorde att huset placerades utanför de 100 m lagstiftningen kräver.
Beträffande yttrandets yrkanden går det att konstatera att strandskyddet endast hävs i anslutning till gården där marken redan är i anspråktagen och därmed saknar betydelse för strandskyddets syften. Övrig mark ner mot befintliga bryggområden är prickmarke-rade och där kvarstår strandskyddet. Vad gäller placeringsbestämmelserna är kommu-nens ställningstagande redovisat ovan och en viss justering kommer att ske inför anta-gandet.
TROSA KOMMUN Sammanträdesprotokoll Sida 30(34)
Kommunstyrelsen 2017-03-01
§ 24 KS 2017/36