Byggnadsnämnden beslutade 2013-11-13 § 240 att samhällsbyggnadsförvaltningen skulle sända ut planförslag, daterat 2013-10-30, på samråd .
Planförslaget har under tiden 25 november – 16 december 2013 varit ute på förnyat samråd enligt 5:e kapitlet, 20§, plan- och bygglagen. Inkomna yttranden finns på samhällsbyggnadsförvaltningen.
Med anledning av inkomna synpunkter har planförslaget reviderats i vissa avseenden. Nedanstående ändringar och bemötanden ligger till grund för utställningsförslaget.
ÄNDRINGAR AV FÖRSLAGET EFTER SAMRÅDET
Byggnadsnämnden beslutade 2014-10-01 att till utställningen komplettera planförslaget så att rörlig camping möjliggörs i det strandnära läget enligt planprogrammet daterat 2012-02-09. De-taljplaneförslagets arrondering anpassas därmed till det gällande planprogrammet.
En ny planbestämmelse ”a1” införs för fornlämningsomårdet som kan möjliggöra tältcamping (1 apri – 30 september) om en arkeologisk undersökning medger detta.
För att säkerställa att det inte blir fler utfarter mot länsvägen införs på plankartan in- och utfarts-förbud för planområdets östra gräns mot länsväg 149, förutom den befintliga angöringen till campingområdet.
En speciell parkeringsyta för exempelvis hotelletablering tas bort. Parkeringsfrågan kan i dessa fall lösas genom servitut.
Ett förtydligande görs p g a att ett tekniskt fel gjort att planbestämmelserna ”stugor” och vå-ningsantalet I, exploateringsgraden e1 samt b1 inte finns med för ett område på plankartan. Des-sa bestämmelser ska dock även gälla för den östra delen av planområdet.
Planbeskrivningen kompletteras med en rubrik där det klarläggs att dagvattnet inom planområdet omhändertas lokalt genom infiltration i det lätt infiltrerbara strandvallsmaterialet.
Planbestämmelsen n2 kompletteras med att marklov krävs för trädfällning.
Miljökonsekvensbeskrivningen har kompletterats med en skiss som redovisar siktvyn genom planområdet.
Redaktionella ändringar och förtydligande har gjorts i planhandlingarna och miljökonsekvensbe-skrivningen
2 Instans/
Inkommande datum Synpunkter/Åtgärder
Statliga och kommunala nämnder och styrelser 2013‐12‐16
Lantmäterimyndigheten
Lantmäteriet har i sitt yttrande framfört synpunkter om planfrågor som berör Lantmäteriets kommande arbete. Vidare har de framfört synpunk‐
ter på planförslaget som enligt Lantmäteriet bör förbättras.
Planbestämmelsen att planområdet får delas upp i högst sju fastig‐
heter måste ändras till högst åtta fastigheter. Detta för att de na‐
turområden som lagts ut för att säkerställa allmänhetens rätt att nyttja de befintliga gångstigarna samt allmänhetens parkerings‐
plats uppe vid Lummelundsväg även i fortsättningen ska tillhöra Region Gotland.
Under rubriken fastighetsbildning i planbeskrivningen bör det framgå att parkering är tänkt att till största del ske inom egen fas‐
tighet.
I teckenförklaringen på plankartan ska enbart texten "marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning" stå.
Några oklarheter/ otydligheter på plankartan som t ex en oklar markanvändning runt den västra hotelltomten behöver förtydligas.
Anser att det är bra med en fastighetsindelningskarta i planbe‐
skrivningen men vill att den ska tydliggöras bl a med att naturom‐
rådet och parkeringsplatsen överförs till Visby Snäckgärdet 1:28 och att detta redovisas i kartan.
Ta bort exakta arealuppgifter för de olika ytorna i fastighetsindel‐
ningskartan i planbeskrivningen.
Samhällsbyggnads‐
förvaltningen
Utställningshandlingarna är justerade utifrån Lantmäteriets synpunkter.
När det gäller eventuella oklarheter angående markanvändning på den sk prickmarken runt byggrätten runt den västra hotelltomten så gäller markanvändningen K även för "prickmarken" och därför sker ingen änd‐
ring där.
2013‐11‐29 Skanova
Skanovas teleanläggningar/rättigheter berörs inte/påverkas inte av ru‐
bricerat förslag och Skanova har därför inget att invända mot planför‐
slaget.
2013‐12‐03
Polisen
Ingen erinran.
2013‐12‐16
Miljö‐ och hälsoskydds‐
nämnden
Har inget nytt att tillföra utan hänvisar till tidigare lämnade synpunkter i beslut § 62, 2012‐05‐15, se nedan.
Den sakfråga som är av betydelse att reglera för denna plan är vilka skyddsåtgärder som är motiverade för att skydda människors hälsa vid boende inom planområdet.
I infrastrukturpropositionen 1996/97:53 har riktvärden för buller från flygtrafik (utomhus‐ och inomhusnivå vid bostad) fastställts som ska gäl‐
la vid nybyggnation av bostadsbebyggelse.
I naturvårdsverkets allmänna råd om riktvärden för flygtrafikbuller och om tillståndsprövning av flygplatser har riktvärden särskilt specificerats för permanent och fritidsbostäder, vårdlokaler, undervisningslokaler och friluftsområden. Boverket anger att deras allmänna råd är avsedda att tillämpas för nytillkommande bostäder i områden som exponeras för buller från flygtrafik. Miljö‐ och hälsoskyddsnämnden konstaterar att befintliga riktlinjer för flygbuller avser bostäder där med bostäder har jämställts permanent‐ och fritidshusbostäder, vårdlokaler och undervisi‐
ningslokaler. Miljö‐ och hälsoskyddsnämnden anser att boende i hotell och uthyrningsstugor är att betrakta som korttidsboende eller tillfälligt boende och ska inte jämställas med begreppet bostad. Riktvärderna för flygbuller behöver således inte följas. Boende i hotell och olika typer av stugor bör därför kunna vara lämpliga i området om det i detaljplanebe‐
stämmelserna kan styras att enbart boende under kort tid är möjlig.
SBF, enheten detaljplaner, har regelerat detta i föreslagna planbestäm‐
melser genom att inte tillåta bostäder (”B”) utan enbart hotell och olika typer av stugor, begränsa stugornas storlek och inte tillåta avstyckning‐
ar till mindre enheter. Denna reglering bör vara tillräcklig. Det är en för‐
del om gjorda avvägningar och syftet med valda planbestämmelser be‐
skrivs t ex under avsnittet ”störningar”.
Samhällsbyggnads‐
förvaltningen
Detaljplanen möjliggör inte byggnation av bostäder då planbestäm‐
melsen ”B” – bostäder inte används i förslaget. Uthyrningsstugor/hotell får byggas. Stugornas storlek begränsas till 50 kvm byggyta. Förslaget ändras till att tillåta att kvartersmarken avstyckas i 8 fastigheter. Dessa delar är till ytan så stora att detta görs för att dels möjliggöra mindre aktörer att bedriva olika typer av turismverksamhet, dels att ekono‐
miskt kunna belåna och förverkliga olika turistprojekt. Allt från att kun‐
na etablera hotell till att bedriva pool och restaurangverksamhet.
2013‐12‐20 Trafikverket
Trafikverket framför följande synpunkter:
Påpekar att även försvarsmakten har riksintresseanspråk för Visby flygplats och bör ges tillfälle att yttra sig. Med nuvarande underlag är Trafikverket väldigt tveksam till lämpligheten med föreslagen detaljplan.
Anser att det bör säkerställas att buller från vägtrafik inte leder till överskridande av riktvärden för buller.
Beträffande campingändamål anser Trafikverket att det borde fin‐
nas förhållandevis "tysta områden" då utemiljön vanligtvis är bety‐
delsefull på campingplatser.
Parkeringsytor ska generellt inte placeras inom vägens säkerhets‐
zon och att det bör framgå i detaljplanen att nya anslutningar till planområdet från väg 149 inte ska tillkomma.
Trafikverket vill i den fortsatta planeringsprocessen även se vad ex‐
ploateringen genererar för trafikalstring.
4 Samhällsbyggnads‐
förvaltningen
Föreliggande detaljplaneförslag har föregåtts av ett planprogram, god‐
känt av byggnadsnämnden 2012‐02‐09. I detta dokument har störnings‐
frågor (trafikbuller) hanterats och när det gäller Naturvårdsverkets rikt‐
linjer (trafikbuller) gäller dessa bostäder för permanentboende, fritids‐
hus, vård‐ och undervisningslokaler. Uthyrningsstugor nämns inte.
Vi är nu inne i ett slutskede i planeringsprocessen där berörda myndig‐
heter och framförallt länsstyrelsen (som är sammankallande för de stat‐
liga intressena) varit involverade i både planprogram‐ och tidigare de‐
taljplaneprocesser för detta område som i årtionde varit ett sk cam‐
pingområde.
In‐ och utfartsförbud för planområdet som gränsar mot väg149 kommer att läggas till på plankartan för att förhindra eventuella nya väganslut‐
ningar mot länsvägen.
2014‐01‐07
Länsstyrelsen
Länsstyrelsen bedömer att detaljplanen kan bli förenlig med de intressen som Länsstyrelsen enligt 12 kap 1 § (ÄPBL) har att särskilt bevaka om vissa justeringar av detaljplanen görs.
När det gäller strandskydd så är Länsstyrelsens bedömning att planen kan bli förenlig med bestämmelserna i 7 kap MB. Då strandskydd upp‐
hävs inom en detaljplan ska en fri passage finnas för att säkra allmänhe‐
tens tillgänglighet till strandområdet. Även om strandskyddat område till största delen ligger utanför planområdet ska det ändå föras ett reso‐
nemang om hur en fri passage säkerställs. En ansökan om upphävande av strandskydd ska inkomma till Länsstyrelsen senast i utställningsske‐
det.
När det gäller risker så bör åtgärder för säkring av den del av klinten, där det föreligger rasrisk, genomföras före antagande av detaljplanen.
Det framgår inte i underlaget hur dagvatten ska omhändertas. Detalj‐
planen bör kompletteras med detta.
Övriga synpunkter
MKB bör utvecklas med hänsyn till påverkan på landskapsbilden.
Planbestämmelserna bör ytterligare förtydligas.
Motiveringar och ytterligare beskrivningar till Länsstyrelsens ställnings‐
taganden framgår av yttrandet i sin helhet.
Bakgrund
Ett nytt förslag till detaljplan har upprättats för Visby Snäckgärdet 1:28 m.fl. och lämnats ut på samråd enligt 5 kap 20 § plan‐ och bygglagen (1987:10) PBL. Planförslaget innehåller plan‐ och genomförandebeskriv‐
ning, plankarta, planprogram för Visby Snäckgärdet, arkeologisk utred‐
ning daterad 2006 samt miljökonsekvensbeskrivning, MKB.
Detaljplanens syfte
Syftet med detaljplanen är för Region Gotland att stärka turismen ge‐
nom att möjliggöra fler turistbäddar på Gotland i form av stugor, tält och husvagnar/husbilar. Hotell‐ och konferensverksamhet, restaurang och handel för camping‐ och badgästers behov tillåts.
Planförhållanden
Enligt gällande fördjupad översiktsplan för Visbyområdet, Hela Visby 2025 (antagen av KF 2009‐12‐14) anges att den fördjupade översikts‐
planen för Norra Visby aktualitetsförklaras. I FÖP Norra Visby anges att Snäck är ett rekreationsområde där campingverksamheten föreslås kunna expandera. I FÖP Hela Visby anges riktlinjer för när studier av på‐
verkan på stadsbilden och stadens siluett ska ske, här står bl.a. att för‐
djupade studier ska ske vid ny bebyggelse med havsutsikt samt för be‐
byggelse med påverkan på Visbys entréer.
Planprogram för Visby Snäckgärdet 1:28 m.fl (Snäcks camping) daterat 2012‐02‐09 ligger till grund för detaljplaneförslaget. Planförslaget följer inte alla delar i planprogrammet, men intentionerna tillgodoses.
Behovet av miljöbedömning samt miljökonsekvensbeskrivning Region Gotland har gjort bedömningen att en miljöbedömning krävs.
Länsstyrelsen har 2011‐12‐05 instämt i kommunens bedömning. Ett av‐
gränsningssamråd för miljökonsekvensbeskrivning (MKB) har skett. En MKB finns med i underlaget till planen. Länsstyrelsen anser att denna bör kompletteras till utställningen.
MILJÖKONSEKVENSBESKRIVNINGEN
Marklov för trädfällning
På s.12 anges det att marklov införs för trädfällning inom n2 områden, vilket inte är förankrat på plankartan. På s.17 anges sen att inga plan‐
bestämmelser om marklov för trädfällning läggs in. Det bör förtydligas vilket som gäller.
Beskrivning av påverkan på landskapsbild
Länsstyrelsen anser, trots att planen och MKB:n ändrats i stora delar se‐
dan det tidigare samrådet, att det fortfarande finns behov att illustrera påverkan på landskapsbilden. MKB:n beskriver i ord en del av effekterna på landskapet. Det är bra att upplevelsen av området från stranden, ha‐
vet och från länsvägen beskrivs, men detta skulle med fördel illustreras även i bild.
Länsstyrelsen vill framhålla att det skulle ge en bättre förståelse för för‐
slaget om fotomontage eller skisser togs fram. Planbeskrivningen inne‐
håller några idéer för hur byggrätten för ”Strandhotellet” skulle kunna utformas. Detta skulle vara en grund för att göra en sådan illustration.
I den övre delen av planområdet återfinns ett område där högsta tillåt‐
na nockhöjd är 12 m. Detta får anses vara hög bebyggelsehöjd i det ak‐
tuella området, då det troligtvis innebär att byggnader blir högre än träden i området, detta bör illustreras, även om området minskats se‐
dan tidigare förslag.
Sociala aspekter
Det är positivt att flera typer av turistgruppers behov är tillgodosedda i förslaget och förslaget möjliggör tältning, husvagnscamping, stugor och hotell. Förslaget möjliggör på så sätt boende för turister med olika eko‐
nomi och önskemål.
6
Barnperspektivet
En yta i planområdet är avsatt för lek och rekreation, vilket är bra ut‐
ifrån barnperspektivet. I området finns redan idag lekplatser och ett för‐
slag är att det i utställningsskedet tydligare framgår att dessa ska beva‐
ras vid framtida bebyggelse. En tydligare definition skulle även kunna tilläggas i avsnittet på s.12 om vad som ska finnas inom ytan som är av‐
satt för lek och rekreation.
Jämställdhet
Det är bra att jämställdhetsperspektivet är beaktat i planen och att det finns goda kollektivtrafikförbindelser och säkra gångvägar.
Tillgänglighet
I avsnittet om friytor, rubrik lek och rekreation på s. 12 framgår det att en rullstolsväg finns från stranden upp till restaurangen, vilket är bra.
Det bör dock framgå i förslaget hur tillgänglighet beaktats i övrigt.
Folkhälsa
Förslaget ger rekreationsmöjligheter och det är positivt att allmänhe‐
tens tillgång till stranden avses säkras. Det är även positivt att områden inom planavgränsningen avsätts för natur.
Infrastruktur
Området är ett populärt besöksmål. Det är därför viktigt att en god inf‐
rastruktur säkerställs bland annat så att det finns parkeringsplatser för badgäster som inte är gäster på campingen.
Kulturmiljö
Länsstyrelsen anser att de ändringar som gjorts av förslaget sedan tidi‐
gare samråd är positiva och Länsstyrelsen har inte längre någon erinran på nuvarande förslag avseende kulturmiljö.
Regional tillväxt
Innehållet i detaljplanen för Snäckgärdet ligger i linje med nationella och regionala mål för regional tillväxt.
Bedömning enligt länsstyrelsens prövningsgrunder i 12 kap 1 § ÄPBL.
Länsstyrelsens prövningsgrunder innefattar riksintressen, strandskydd, hälsa och säkerhet, risk för olyckor, översvämning eller erosion samt mil‐
jökvalitetsnormer. Dessa frågor kan leda till att Länsstyrelsen, enligt 12 kap. 1 § ÄPBL, senare prövar kommunens beslut att anta den aktuella detaljplanen. Under efterföljande rubriker utvecklar Länsstyrelsen reso‐
nemanget kring prövningsgrunderna.
Riksintresset hela Gotland samt riksintresse för naturvård och friluftsliv Hela Gotland är av riksintresse enligt 4 kap 2 § miljöbalken (MB) jämlikt 4 kap 1 § MB. Det innebär att det finns inskränkningar i markutnyttjan‐
det. Åtgärder får inte medföra att Gotlands samlade natur‐ och kultur‐
värden påtagligt skadas och turismens och friluftslivets, främst det rörli‐
ga friluftslivets, intressen ska särskilt beaktas vid bedömningen av tillåt‐
ligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön.
Länsstyrelsens bedömning är att planen innebär ökade möjligheter för turism. För det rörliga friluftslivet är det särskilt viktigt att allmänheten
planområdet. I planen är detta tillgodosett genom allmänt tillgängliga naturstråk. Strandskyddat område ingår endast till liten del i detaljpla‐
nen. Planområdet ingår också i ett område av riksintresse för det rörliga friluftslivet, Gotlands kust, beslut av Naturvårdsverket 1987‐12‐21, en‐
ligt 3 kap 6 § MB. Även dessa värden anses tillgodosedda genom detalj‐
planen.
Hela området är av riksintresse för naturvård enligt 3 kap 6 § MB. Läns‐
styrelsen anser att nuvarande förslag förenar behov av boende med be‐
varandet av områdets naturvärden.
Hälsa och säkerhet, samt risken för olyckor, översvämning och erosion
Dagvatten
Det framgår inte i underlaget hur dagvatten ska omhändertas. Detalj‐
planen bör kompletteras med detta.
Buller
Planområdet är beläget inom ett område som är utsatt för flygbuller från Visby flygplats. I planen anges också att relevanta riktvärden för trafikbuller överskrids.
Området är i huvudsak redan ianspråktaget för camping och tillfällig övernattning. Det är viktigt att detaljplanen inte medger mer än tillfällig övernattning, och att den inte medger att stugbyn kan omvandlas till bostäder. Detta förefaller inte heller vara avsikten med planen. Länssty‐
relsen anser att Socialstyrelsens allmänna råd om buller inomhus ska följas, och att den bullerisolering som behövs ska genomföras för att uppnå riktvärden för inomhusnivå.
I MKB anges på s 16, avsnitt konsekvenser av planförslaget, att ”det är möjligt att detta kan göra det lättare att, mot planens avsikt, omvandla t ex hotelldelar till mer permanent boende.” Länsstyrelsen anser att det är viktigt att det tydligt framgår att det inte finns möjlighet att bevilja bygglov inom detaljplanen för permanent‐ eller fritidsboende bl.a. ut‐
ifrån rådande riktlinjer avseende buller.
I avsnittet om flygtrafikbuller s.12 bör Region Gotland utveckla vad som menas med att ”skillnader i tillämpningen av riktvärdena kommer därför till en början att förekomma.” En tydligare koppling bör även göras vad stycke 2 och 3 i samma avsnitt på s13 konkret innebär för det aktuella planförslaget.
Risk för olyckor
Geotekniska utredningar har tidigare tagits fram för området. Enligt dessa utredningar föreligger rasrisker av stenmassor från näraliggande klint, riskområdet ligger dock utanför planområdet. I planbeskrivningen anges att det finns olika alternativ för vad som kan göras för att säkra rasrisken, det är inte klart vilken åtgärd som ska väljas och när i tiden genomförandet av åtgärden planeras. Vilken åtgärd som ska genomfö‐
ras och själva genomförandet bör vara säkrat innan detaljplanen antas.
8
Detta är viktigt eftersom människor som uppehåller sig inom planområ‐
det med stor sannolikhet kommer att vistas inom riskområdet.
Jämfört med det tidigare planförslaget som var på samråd finns det nu en byggrätt för ett hotell nedanför klintkanten. Det bör framgå av plan‐
handlingarna vilken riskbedömning som Region Gotland gjort och hur bedömning gjorts att risken för olyckor inte ökar med hotell på platsen.
Strandskydd
Planområdet omfattas av strandskydd och naturreservat Gotlandskus‐
ten till 100 m från strandlinjen. I detaljplanen finns byggrätter inom strandskyddat område. I området prövas eventuella upphävanden av strandskydd av Länsstyrelsen. Ett upphävande förutsätter att det finns särskilda skäl enligt 7 kap 18 c – d § § miljöbalken samt att intresset av att ta området i anspråk väger tyngre än strandskyddsintresset. När det gäller strandskydd så är Länsstyrelsens bedömning att planen kan bli förenlig med bestämmelserna i 7 kap MB.
Region Gotland anger i planhandlingarna att bedömningen är att sär‐
skilda skäl finns för upphävande.
Ansökan om upphävande av strandskydd prövas i särskild ordning och Länsstyrelsens beslut om ett eventuellt upphävande ska ha vunnit laga kraft innan detaljplanen antas. Detta för att strandskyddsfrågan ska vara löst och det inte ska vara oklart om byggrätter i planen kan utnytt‐
jas. Ett upphävande av strandskyddet förutsätter att detaljplanen antas, annars kommer strandskyddet att kvarstå.
Om strandskyddet inte upphävs i alla delar där detta är en förutsättning ska detta beaktas innan planen antas. Länsstyrelsen har bifogat (bilaga 1) en vägledning om underlag för ansökan om upphävande av strand‐
skydd.
Vid en bedömning att särskilda skäl finns för upphävande av strand‐
skydd är det viktigt att en avvägning görs för nyttan av att upphäva strandskyddet mot värdet att behålla strandskyddet i området. I stycket framhålls att allmänhetens tillgänglighet till stranden inte kommer att minska och att strandpartiet som helhet har högt värde för det rörliga friluftslivet. En avvägning av dessa nyttor mot varandra skulle kunna gö‐
ras.
I stycke 1, upphävande om strandskydd sid 18 står följande: ” För eta‐
blering av verksamheter inom strandskyddsområdet ska krävas att des‐
sa är förenliga med strandskyddets syften.” Upphävande av strandskydd för en detaljplan kan även ske även om detta inte är förenligt med strandskyddets syften om ”det finns särskilda skäl och intresset av att ta området i anspråk på det sätt som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset”.
Fri passage
Då strandskydd upphävs inom en detaljplan ställs krav på att det finns en fri passage. Denna är till för att allmänhetens tillgänglighet till strandområdet ska tryggas. Även om strandskyddat område till största delen ligger utanför planområdet ska det ändå föras ett resonemang om hur en fri passage säkerställs. Detta bör framgå av planhandlingarna.
där Region Gotland kommer att ansöka om att upphäva strandskyddet är relativt smal. Därför är det viktigt att Region Gotland för fram hur allmänheten även i fortsättningen ska kunna röra sig längsmed stran‐
den på ett otvunget sätt.
Det är bra att skyltning föreslås för att leda gående rätt, men det är vik‐
tigt att resonemanget utvecklas om den fria passagens storlek, utform‐
ning, säkerställande samt den påverkan som närbelägna byggnader har på passagen.
Stycke 7 på s. 18 som börjar med ”Den nedre förbindelsen…” bör formu‐
leras om eftersom dess innehåll är svårt att följa.
Vid tidigare samrådsförslag framförde Länsstyrelsen synpunkter på kul‐
verteringen i bäcken i planområdet. I detta samrådsförslag är det posi‐
tivt att kulverteringen i bäckens nedre lopp tas bort och bäckfåran åter‐
ställs samt att skyddszon mot laxrännan med trädzon planeras.
Planbestämmelser och exploateringsgrad
I plankartan finns bestämmelsen n1 som anger att ”Varje år v 38 ska
I plankartan finns bestämmelsen n1 som anger att ”Varje år v 38 ska