Diskussion av praxis

Rättsläget har som framkommit i den deskriptiva delen varit att säljaren inte haft någon generell upplysningsplikt.¹⁴⁷ Det finns dock andra omständigheter som tyder på att säljaren i vissa fall har en upplysningsplikt. 1990 års lagändring där köparens undersökningsplikt blev lagfäst, innebar en klar förbättring mot tidigare. I och med ändringen blev även säljarens upplysningsplikt utvidgad och säljaren svarade inte längre enbart för sådant som skriftligen fanns med i avtalet. Säljaren skulle numera även svara för muntliga utfästelser om fastigheten.

Säljaren ska upplysa en köpare om omständigheter som denne vet om och som har betydelse för köparen, även om inte felet är dolt. I SOU:n¹⁴⁸ tog utredarna upp olika situationer där det måste göras en avvägning mellan säljarens bristande upplysningsplikt och köparens bristande undersökningsplikt.

Den första situationen som utredarna i SOU rapporten tar upp, är när säljaren har vetskap om felet, utan att upplysa köparen om detta. Köparen i sin tur undersöker inte fastigheten tillräckligt noggrant och upptäcker inte felet. Situationen har förekommit i ett flertal praxis och förelåg även i det äldre husbocksfallet.

I det äldre husbocksfallet blev säljaren också ansvarig för att inte ha upplyst köparen om husbocken. I det fallet var det ostridigt att säljaren var medveten om husbocksangreppet men underlät att upplysa köparen om detta. Det var således själva vetskapen i kombination med underlåtenheten att upplysa som blev avgörande för utgången.

Ett annat rättsfall av intresse och som rör samma typ av frågeställning är rondellfallet. Även där var säljaren väl medveten om att en planerad gatuomläggning skulle medföra stora störningar i anslutning till fastigheten. Skillnaden här i jämförelse med ovanstående fall var att säljaren dessutom hade lämnat ett lugnande besked till köparen och som HD i domskälen anförde ”inte gav en tillnärmandevis rättvisande bild av de konsekvenser som de skulle få för fastigheten”.

När det gäller motorcrossbanefallet så var det varken fråga om ett dolt fel, eller störningar som ökade efter köpet. Bullernivån var redan innan köpet etablerad. I rondellfallet så tog inte HD upp frågan om undersökningsplikten, då säljarens uttalande hade reducerat undersökningsplikten hos köparen. Det ska tilläggas att köparen inte gjorde gällande att säljaren förtigit gatuomläggningen i svikligt syfte utan på det "sätt" som säljaren utnyttjat köparens okunnighet. I rättsfallsreferatet framgår att köparen inte gjort några undersökningar om vad gatuomläggningen skulle medföra för fastigheten. Säljarens vetskap om felet och dess innebörd vägde här alltså tyngre än en eftersatt undersökningsplikt från köparens sida.¹⁴⁹

147 Grauers, Fastighetsköp, s. 205.

148

SOU 1987:30 s. 43 ff.

35

Då HD i rondellfallet inte hade att ta ställning till huruvida köparen försummat sin undersökningsplikt och om köparen, i fall så var fallet, skulle ha någon rätt att göra några felpåföljder gällande, är frågan om det i motorcrossbanefallet förelåg något egentligt fel i fastigheten. Frågan är intressant dels med tanke på att bullret redan var etablerad innan köpet och dels om köparen försummat sin undersökningsplikt, och alltså egentligen inte skulle kunna göra någon felpåföljd gällande efter köpet.

Grauers för i JT 2006/07 nr. 4 ett liknande resonemang om huruvida buller i en fastighets omgivningar kan vara ett fel enligt 4 kap. 19 § JB.¹⁵⁰ Grauers jämför då motorcrossbanefallet med rondellfallet.¹⁵¹ I rondellfallet så gällde frågan som sagt försämringar som skett efter tillträdet medan olägenheterna i motorcrossbanefallet förelegat redan vid köpet. I enlighet med rondellfallet, bör en köpare normalt tåla en verksamhet med en redan etablerad bullernivå, och endast kunna åberopa oväntade störningar från sådan verksamhet. Följden av domen i detta fall blir enligt Grauers, att säljarens felansvar blir märkbart utvidgat.

Enligt vår mening så föreligger det inget fel i rättslig mening i motorcrossbanefallet, då det inte är ett fel i "själva" fastigheten enligt 4 kap. 19 § JB.¹⁵² Bullret förelåg redan vid tiden för köpet, det var inte något som uppkom efter köpet. Bullret från motorcrossbanan var något som visserligen hördes från fastigheten, men som inte tillhörde fastigheten och inte heller omfattas av någon av de felreglerna som uppräknas i 4 kap. 19 § JB. Då det som sagt inte hörde till fastigheten, så bör det heller inte omfattas av köparens undersökningsplikt. I fallet med rötskada i kryputrymmet konstaterades att undersökningsplikten även omfattar svårtillgängliga utrymmen såsom krypgrunder. Flera andra fall styrker att köparen har en omfattande undersökningsplikt, detta gäller dock omständigheter som direkt hör till fastigheten eller nära intill. I motorcrossbanefallet låg ”felet” 300 meter från fastigheten och skymdes av bergsklippor. Vår uppfattning är att köparens undersökningsplikt bör vara begränsad till att omfatta själva fastigheten. Skulle köparen dock ha särskilda önskemål, såsom ett mycket lugnt och tyst område, så är det upp till köparen att undersöka att så faktiskt är fallet. Säljaren har i sig inte någon skyldighet att upplysa om alla sådana omständigheter som kan tänkas vara av betydelse för köparen.

Att understryka är att en gränsdragning görs mellan köparens önskemål om fastighetens omgivning och själva fastigheten, mot där köparen ska använda fastigheten till ett särskilt ändamål.

Något som skulle kunna ha underlättat för både för köpare och säljare i

motorcrossbanefallet, är om de använt sig av ett mer omfattande frågeformulär än vad som

vanligen används idag. I frågeformuläret skulle då säljaren får kryssa i och ange om det t.ex. föreligger omfattande buller som påverkar fastigheten. Det framgår ej av domskälen i

motorcrossbanefallet om ett sådant formulär användes eller inte, men med tanke på köparens

ovetskap om bullret får slutsatsen dras att något sådant ej förekom.

Att köparen som i detta fall inte hade undersökt fastigheten ordentligt hade då varit oväsentligt då motorcrossbanan inte tillhör fastigheten. Undersökningsplikten bör inte vara så omfattande att det krävs karta och kompass för att den ska anses som uppfylld.

Säljaren borde i sig ha upplyst om bullret från motorcrossbanan för köparen, då han själv hade störts av det till den grad att han i skrivelser till kommunen försökt att motarbeta verksamheten på crossbanan. Fallet hade troligtvis kunnat få en annan utgång, om säljaren själv inte varit aktiv i att försöka motarbeta körningen på crossbanan och på andra sätt drivit förslag till att minska bullret. När säljaren själv varit motståndare till crosskörandet, som i detta fall, måste han ha insett att bullret kan ha inverkan på köpet, och borde därmed ha upplyst köparen. Hade säljaren inte i samma grad varit motståndare till crosskörningen, så

150 JT 2006/07 nr. 4, Grauers, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, s. 890 ff.

151

Se närmare redogörelse av fallet under ”Säljarens upplysningsplikt i praxis”, kapitel 4.4.

36

hade troligtvis inte säljarens bristande upplysningsplikt resulterat i att köparen kunde häva köpet. NJA 1985 s. 274 styrker att säljaren inte har ett krav på sig att upplysa om sådana förhållanden som säljaren visserligen vet om, men som köparen förväntas kunna upptäcka.¹⁵³ Vår tankegång får även ett visst stöd av att HD i domskälen till motorcrossbanefallet anger att frågan gällde;

”Om säljarens vetskap om felet och underlåtenhet att upplysa köparen om detta kan ådra honom ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren saknat kännedom om felet".

Den andra situationen som utredarna i SOU tar upp, är där säljaren bort haft misstanke om fel, men som inte upplyst köparen om sin misstanke, och som också nämndes i HD:s domskäl till motorcrossbanefallet, förelåg i NJA 1981 s. 815 där en hundraårig fastighet var angripen

av husbock. Där förelåg misstanke om husbock som säljaren bort veta om men där säljaren

underlåtit att upplysa köparen om det misstänkta felet. HD valde då att göra en avgränsning mellan vetskap om fel och misstanke om fel.¹⁵⁴ Då det inte kunde styrkas att säljaren faktiskt haft vetskap om husbocken kunde köparen inte göra några påföljder gällande. Här ser vi också skillnaden om säljaren faktiskt har vetskap om ett fel eller endast misstanke om ett fel.

HD valde i motorcrossbanefallet att inte tillämpa 33 § AvtL, trots att förutsättningarna varit uppfyllda, något som är anmärkningsvärt. Det är alltså resonemangen i domskälen och inte domslutet som är uppseendeväckande. Speciellt då HD säger "Säljarens underlåtenhet att

lämna upplysning i nu avsedda situationer kan i allmänhet sägas strida mot tro och heder, det är emellertid inte nödvändigt att förfarandet kan inordnas under 33§ AvtL för att vetskapen och underlåtenhet att lämna upplysning ska medföra att köparen kan göra felpåföljder gällande, även om köparen hade kunnat upptäcka felet vid ett fullgörande av sin undersökningsplikt."¹⁵⁵

Det är svårt att se större skillnader på hur 33 § AvtL tillämpas, då det gäller förtigande av omständigheter som skulle strida mot tro och heder, i jämförelse när säljaren på samma sätt inte upplyser om omständigheter som denne vet om och som gör att han ”brustit” i sin upplysningsplikt. Frågan är vart gränsen egentligen går mellan svikligt förtigande och bristande upplysning, då det inte finns någon fastslagen upplysningsplikt för säljaren. Även om antydningar finns i praxis på en upplysningsplikt, är den knappast allmänt vedertagen.

Grauers menar att HD i motorcrossbanefallet pläderar helt i strid med förarbetsuttalanden, och gör det med dåligt underbyggda och delvis helt grundlösa argument för en upplysningsplikt.¹⁵⁶ Köparens undersökningsplikt är även det som ska vara det avgörande för felansvaret när det gäller en fastighets fysiska egenskaper, varför väljer då HD att plädera för en upplysningsplikt i detta avseende helt udda fall? Grauers menar att om nu upplysningsplikten ska fylla en funktion, hur kommer det sig då att HD inte ger några vägledande uttalanden om hur avvägningen mellan upplysningsplikt och undersökningsplikt ska göras?

Håstad som var referent i målet, menar att det enligt HD i vissa fall finns incitament på att en säljare i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett.¹⁵⁷ Håstad menar att HD inte behövde ha ställning till om 33 § AvtL kunde tillämpas, eftersom de ansåg att det var möjligt att anknyta till en i praxis antydd upplysningsplikt vid sidan av avtalslagens ogiltighetsregler.¹⁵⁸ Håstad menar att den upplysningsplikt som kan utläsas av domen, är lite av den upplysningsplikt som en av säljaren anlitad mäklare har enligt 16 § FML.

153 Mer om fallet i avsnitt 4.4.7.

154

SOU 1987:30 s. 46 f.

155 NJA 2007 s. 86, HD:s domskäl.

156 JT 2006/07 nr. 4, Grauers, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, s. 890 ff.

157

JT 2007/08 nr 1, Håstad, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, s 44 ff.

37

I en publikation i JT, författad av advokaten Ronny Henning, skriver Henning att han tror domen får som följd att säljaren måste upplysa mer om förhållanden som denne vet om. Ansvaret kommer med andra ord att flyttas en bit från köparen till att ligga mer på säljaren.¹⁵⁹ Att säljaren får mer ansvar att upplysa om omständigheter som denne vet om, vore välkommet och det är sannolikt omständigheter som den tilltänkta köparen också vill få reda på. Henning anger även att han tror att det kommer att bli vanligare med att säljaren anlitar en besiktningsman innan köpet för att få reda på eventuella fel innan, och på så sätt kunna minska risken att bli indragen i en tvist om fel visar sig efter köpet.¹⁶⁰ Ett sådant system finns redan idag, bland annat i Danmark.¹⁶¹

Som slutsats av domen i motorcrossbanefallet kan det sägas att säljaren i vissa fall kan bli skadeståndsskyldig om han inte upplyser om sådana omständigheter som han kände till eller borde ha känt till.¹⁶² Det krävs dock att han förstått eller borde ha förstått att de varit av betydelse för köparen. Det ligger därför i säljarens intresse att upplysa om fel eller omständigheter som han känner till vid tiden för försäljningen. I propositionen¹⁶³ anges visserligen det hela i synonym med att säljarens upplysande om fel och brister som han vet om, minskar risken för att sedan kunna ställas ekonomiskt till svars. Har säljaren upplyst om fel som han vet om, även om de är svårtillgängliga, kan de inte i det hänseendet anses som dolda längre.

På det sätt HD i motorcrossbanefallet, pekar mot någon slags upplysningsplikt för säljaren, har utgången i målet prejudikatvärde. Vägen fram till domslutet är däremot vag och saknar en tydlig argumentation, vilket gör det svårt att förstå HD:s resonemang till domslutet. Grauers anser att det finns tvivelaktiga ståndpunkter i domskälen, vilket är svårt att bortse ifrån.

Främst syftas här på när HD uttalar sig om att motorcrossbanan var enkel att upptäcka, det borde då inte röra sig om ett fel i rättslig mening. Att HD inte tillämpade 33 § AvtL, som innebar att det skulle strida mot tro och heder att säljaren inte upplyste köparen om motorcrossbanan är uppseendeväckande. Säljaren skulle i det fallet ha agerat svikligt och avtalet med denna grund skulle ogiltigförklaras.

I fallet så hade inte säljaren gjort någon utfästelse som skulle ha medfört att köparens undersökningsplikt reducerats. En sådan omständighet påverkar säljarens ansvar då en utfästelse anses som en garanti för köparen. En utfästelse befriar köparen från dennes undersökningsplikt. Att allmänna uttalanden inte anses som utfästelser ser vi i NJA 1978 s. 301, där säljare uttalade att dricksvattnet var ”kallt” och ”friskt”. För att en utfästelse ska vara giltig, måste den vara uttrycklig och generell. En uppgift om areal som både lämnats av säljare och mäklare ansågs i NJA 1983 s. 858 vara en tillräckligt preciserande upplysning för att anses som en utfästelse, och därmed reducerade köparens undersökningsplikt.

På samma sätt som säljarens utfästelser befriar köparen från dennes undersökningsplikt, medför varningar eller symtom på fel att köparen får en utökad undersökningsplikt, som i NJA 1998 s. 407 där köparen inte kunde göra några felpåföljder gällande på grund av detta.

Den tredje och sista situationen som behandlas i SOU:n, är den situationen där säljaren inte haft vetskap om felet, och där köparen ej bort upptäcka felet vid en noggrann undersökning. Det är således frågan om ett dolt fel. Här kan vi säga att rättsläget är förhållandevis klart när det gäller säljarens ansvar för dolda fel. Säljaren är den som har bäst vetskap om fastigheten och i de fall där köparen trots en noggrann undersökning inte funnit något fel, är det orimligt att det ska ligga köparen till last. Det är med andra ord därför säljaren ska svara för dolda fel.

159 JT 2007/08 nr 2, Henning, HD och plikterna att upplysa och undersöka, s. 521.

160

JT 2007/08 nr 2, Henning, HD och plikterna att upplysa och undersöka, s. 521.

161 Se nedan i kapitel 9.1, där säljaren innan försäljning måste upprätta en tillståndsrapport över fastighetens skick gjord av en besiktningsman.

162

Se NJA 2007 s.86.

38

Frågan om ett dolt fel förelåg, togs upp i NJA 1979 s. 790. Allt handlade om ett fastighetsköp, där det efter köpet visade sig att fastighetens avloppsanläggning behäftad med fel, väsentligen beroende på att en sjunkbrunn varit underdimensionerad och placerad i jordlager med ovanligt låg vattensläpplighet. En undersökning av de delar som var behäftade med fel skulle med hänsyn till omständigheterna inte ha gett köparen anledning att anta att anläggningen var behäftad med fel som anläggningen var i det aktuella fallet. HD tog därefter ställning till om det fanns andra omständigheter som gjort att köparen bort räkna med felet. Något sådant förelåg ej, och säljaren fick därmed stå ansvarig för det dolda felet, då det ej i övrigt förekommit någon omständighet som bort väcka misstanke hos köparen om felet.¹⁶⁴