1
Emma Vågbratt
Therese Gustavsson
SÄLJARENS JURIDISKA ANSVAR
VID EN
FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
A SELLER’S LEGAL RESPONSIBILITIES WHEN
SELLING REAL ESTATE
Fastighetsrätt
C-uppsats
2
Innehållsförteckning
Förkortningar ... 4 Sammanfattning ... 5 1. Inledning ... 6 1.1 Problemformulering ... 6 1.2 Syfte ... 6 1.3 Avgränsning ... 61.4 Metod och material ... 7
1.5 Disposition ... 8
2. Allmänt om fel i fastighet ... 10
2.1 Bakgrund ... 10 2.2 Presentationsmodellen ... 10 2.3 Feltyperna ... 11 2.3.1 Konkreta fel ... 11 2.3.2 Abstrakta fel ... 11 2.3.3 Dolda fel ... 12 3. Köparens undersökningsplikt ... 14 3.1 Köparens undersökningsplikt ... 14 3.1.1 Uppfyllande av undersökningsplikten ... 14
3.2 Köparens undersökningsplikt i praxis ... 15
3.2.1 NJA 1980 s. 555 (Rötskador i kryputrymme) ... 15
3.2.2 NJA 1998 s. 407 (Utvidgad undersökningsplikt med anledning av varnande upplysning) . 15 3.2.3 NJA 1983 s. 858 (Preciserad arealuppgift) ... 16
4. Säljarens upplysningsplikt ... 17
4.1 Bakgrund ... 17
4.1.1 En kort tillbakablick på JB innan 1970 ... 17
4.2 Vad behöver säljaren upplysa om? ... 17
4.3 Säljarens upplysningsplikt i förarbeten ... 18
4.3.1 SOU 1987:30- Småhusutredningen ... 18
4.3.2 Prop. 1989/90:77 ... 19
4.4 Säljarens upplysningsplikt i praxis ... 19
4.4.1 Bakgrund ... 19
4.4.2 NJA 1961 s. 137 (Äldre husbocksfallet) ... 20
4.4.3 NJA 1978 s. 301 (Säljares uttalande om dricksvattnet)... 20
4.4.4 NJA 1981 s. 815 (Husbock i hundraårig fastighet) ... 20
4.4.5 NJA 1981 s. 894 (Rondellfallet) ... 20
4.4.6 NJA 1985 s. 274 (Rötskada i mellanbjälklag) ... 21
4.4.7 NJA 2007 s. 86 (Motorcrossbanefallet) ... 21
3
5.1 Påföljder vid fel ... 23
5.1.1 Avdrag på köpeskilling ... 23
5.1.2 Hävning ... 24
5.1.3 Skadestånd ... 24
5.1.4 Sammanfattande av påföljderna ... 25
5.2 Vilka möjligheter har säljaren för att begränsa sitt ansvar för dolda fel? ... 26
5.2.1 Ansvarsförsäkringar ... 26
5.2.2 Friskrivningsklausuler ... 26
6. Kan säljarens ansvar påverkas av besiktningsmannen och fastighetsmäklaren vid en fastighetsöverlåtelse?... 28 6.1 Besiktningsmannens roll ... 28 6.1.1 Besiktningsmannens ansvar... 28 6.2 Fastighetsmäklarens roll ... 30 6.2.1 Fastighetsmäklarlagen (2011:666) ... 30 6.2.2 Fastighetsmäklarens ansvar ... 30
6.3 Sammanfattning av besiktningsmannens och fastighetsmäklarens ansvar ... 31
6.3.1 En överblick av besiktningsmannens och fastighetsmäklarens roll i våra grannländer ... 31
7. Fördjupande analys... 33
7.1 Fördelar resp. nackdelar med en ansvarsförsäkring och friskrivningsklausul ... 33
7.2 Diskussion av praxis ... 34
7.3 Slutsatser kring säljarens upplysningsplikt ... 38
7.4 De lege ferenda ... 39
7.4.1 Danmark som förebild ... 39
8. Sammanfattande analys ... 42
4
Förkortningar
AN Ansvarsnämnden
ARN Allmänna reklamationsnämnden
AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område
FFL Lag om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler, (15.12.2000/107)
FMI Fastighetsmäklarinspektionen FML Fastighetsmäklarlagen (2011:666) HD Högsta Domstolen JB Jordabalken (1970:994) JT Juridisk Tidskrift KtjL Konsumenttjänstlagen (1985:716) KöpL Köplagen (1990:931) LFFE Lov (391 af 14/06/ 1995)
om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
NJA Nytt Juridiskt Arkiv
Prop. Proposition
SBR Svenska Byggingenjörers Riksförbund
SOU Statens offentliga utredningar
SvJT Svensk Juristtidning
5
Sammanfattning
Vi har valt att skriva en uppsats utifrån en säljares perspektiv och reda ut en säljares felansvar vid en fastighetsförsäljning.
Uppsatsens första syfte är att ta reda på om säljaren har någon upplysningsplikt vid en fastighetsöverlåtelse. Vidare i andra syftet ska skillnaden mellan de olika feltyperna utredas, och målet är att klarlägga för vilka fel en säljare kan bli ansvarig för. Tredje syftet är att ta reda på om säljaren på något sätt kan begränsa sitt ansvar för fel. Avslutningsvis kommer ett de lege ferenda resonemang.
Vid fastighetsöverlåtelse ansvarar säljaren för eventuella dolda fel i fastigheten som visar sig efter köpet. Det finns dock goda möjligheter för säljaren att undgå ansvar. Detta genom att ta in en friskrivningsklausul i avtalet eller genom att teckna en ansvarsförsäkring mot dolda fel.
Säljaren kan sägas ha en upplysningsplikt, där han ska upplysa köparen om fel och förhållanden som kan ha betydelse för köparen. Säljarens upplysningsplikt finns inte reglerad i lag, men har ansetts fastställas genom praxis. När säljaren upplyser om ett fel eller en brist i fastigheten, gör det att köparen inte senare kan göra gällande att felet varit dolt. Detsamma gäller om säljaren lämnar en utfästelse till köparen. Det anses som en garanti från säljarens sida och säljaren är således ansvarig för utfästelsen. Köparens undersökningsplikt finns reglerad i 4 kap. 19 § JB, där ansvaret ligger på köparen att innan köpet undersöka fastigheten för att trygga sig. Köparen kan inte efter köpet åberopa påföljder för fel som köparen bort upptäcka vid en sådan noggrann undersökning. En köpare kan heller inte göra gällande felpåföljder då det gäller fel som en köpare har att räkna med vid köpet, med hänsyn till fastighetens skick, ålder och övriga omständigheter. Köparens undersökningsplikt kan reduceras genom att säljaren lämnar en utfästelse, men undersökningsplikten kan också utökas genom att säljaren lämnar "varnande" upplysningar.
6
1. Inledning
1.1 Problemformulering
För de flesta privatpersoner utgör förvärv och försäljningar av småhus den ekonomiskt mest betydelsefulla affären i deras liv. Detta gäller förvärv av begagnade hus oavsett om avtalsmotparten är en annan privatperson eller en näringsidkare. Det stora flertalet småhusöverlåtelser gäller äldre, det vill säga begagnade fastigheter, där privatpersoner utgör säljare och köpare. På detta område har det förekommit åtskilliga tvister i domstolar under de senaste åren.
Fel är något som kan uppkomma efter att en fastighet bytt ägare. Ett dolt fel är något som en köpare inte har upptäckt och inte heller bort ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten innan köpet. En säljare är ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter en försäljning. Det kan med andra ord uppkomma problem flera år efter att försäljningen ägt rum vilka säljaren kan få stå till svars för. En säljare vet många gånger inte i vilken omfattning denne har ansvar, även efter en försäljning, och vilka påföljder en köpare kan göra gällande vid uppkomsten av ett dolt fel.
4 kap. 19 § jordabalken (1970:994), som reglerar dolda fel är en paragraf som har en oklar
lydelse, något som försvårar bedömningen av om det föreligger ett dolt fel eller inte. Viss klarhet kan fås genom att söka i förarbeten, samtidigt som en stor del av bedömningen är överlämnad till rättstillämparen som har att avgöra frågan i det enskilda fallet. Det är därför svårt att på förhand ge klara besked om när det föreligger ett dolt fel, utan att domstolen har tagit ställning i frågan.
För att begränsa sitt ansvar som säljare kan man både teckna en ansvarsförsäkring eller ta in en friskrivningsklausul i avtalet mot dolda fel. Problematiken finns dock kvar, dels när det gäller utformning av en friskrivningsklausul och vad som krävs för att den ska vara giltig, dels när det gäller ansvarförsäkringar som många gånger tecknas av en mäklare med provision på varje såld försäkring och inte alls motsvarar förväntningarna hos försäkringstagaren.
Förhoppningen med denna uppsats är att ge klarhet i vilket ansvar för fel som åligger en säljare vid och efter en fastighetsförsäljning. Tanken är också att ge klarhet om vilka möjligheter som finns för en säljare att begränsa sitt ansvar för dolda fel samt vad respektive möjlighet får för verkan.
1.2 Syfte
Följande syften är uppställda för denna uppsats. Det första syftet är att klarlägga vilken upplysningsplikt som åligger en säljare vid en fastighetsförsäljning.
Det andra syftet är att utreda vart gränsdragningen går mellan vad som betraktas som ett dolt fel, där säljaren blir ansvarig, och för fel som köparen bort ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten innan köpet, där köparen blir ansvarig. För att utreda syftet ovan, kommer vi först att beskriva vilka feltyper som kan finnas i en fastighet, och vilka fel som en säljare kan bli ansvarig för.
Det tredje syftet är att undersöka vilka möjligheter en säljare har att begränsa sitt ansvar vid en fastighetsförsäljning. En undersökning kommer också att göras om huruvida en säljares ansvar kan påverkas av besiktningsmannens och mäklarens roll vid en fastighetsöverlåtelse.
Det sista syftet är att ge ett de lege ferenda resonemang. Vi kommer då att ge förslag på ändringar som skulle kunna göras i nu gällande lagstiftning rörande säljarens felansvar vid en fastighetsförsäljning.
1.3 Avgränsning
7
en fastighet för privatbruk. Industrifastigheter behandlas därför inte i denna uppsats. Då fokus ligger på felreglerna i JB kommer inte förvärv av nybyggda fastigheter att beröras, nämligen i de fall där säljaren är entreprenör och uppför hus på uppdrag av köparen,
konsumenttjänstlagen (1985:716), blir då tillämplig istället.1 Det är i huvudsak de faktiska felen som denna uppsats kommer att behandla, då det är de fel som en säljare kan bli ansvarig för.
1.4 Metod och material
Vid författandet av denna uppsats används till största del den traditionella juridiska metoden. Det råder långt ifrån enighet om vad ”juridisk metod” är för någonting eller om det överhuvudtaget existerar en juridisk metod.2 Metoden kan dock sägas karaktäriseras av flera olika, delvis överlappande drag.3 Rättsdogmatiken bestäms av sitt material, där rättskällorna ska användas i enlighet med rättskälleläran.
Rättsdogmatiken använder sig i hög grad av analys och systematik av juridiska begrepp. Argumentationen och begreppsanalysen inspirerar och stöder varandra. Rättsdogmatiken beskriver gällande rättsregler på olika områden och dessa områdens struktur.4 Rättsdogmatiken utvecklar också normativa ståndpunkter och rättfärdigar och kritiserar olika delar av gällande rätt.
Rättsdogmatiken innefattar således värderande ståndpunkter. Dessa skiljer sig visserligen från rent moraliska sådana, eftersom bundna rättskällor har en mycket större vikt i rättsdogmatiken än i moralen.5 Rättsdogmatiken kan inte vara rent beskrivande, den kan heller inte vara rent normerande. Värderingar utgör en viktig beståndsdel i rättsdogmatiken, den är så att säga deskriptivnormativ. Uppsatsen kommer således vara utformad med både deskriptiva och normerande delar.
Den rättsdogmatiska metoden innebär att använda sig av rättskälleläran. Rättskälleläran brukas för att analysera gällande rätt.6 Läran om rättskällorna är inte statisk, utan har vidgats under senare år. Läran kan också skilja sig från ett rättsområde till ett annat. Rättskälleläran består av författningar, förordningar utfärdade av regeringen och myndighetsföreskrifter, rättspraxis, förarbeten, doktrin samt sedvänja i nu nämnd ordning. Genom rättskällorna kartläggs vad som är gällande rätt vid faktiska fel på fastighetsrättens område.
När vi skriver att vi till största del kommer att använda oss av den rättsdogmatiska metoden, är då frågan vad den mindre delen har för annat val av metod, eller snarare arbetssätt. En underrubrik med titeln ”Ansvarsförsäkringar” har ett annat val av källmaterial. Anledningen till detta, är att det saknas uttrycklig reglering om detta i lagtext och förarbeten. Viss vägledning har kunnat ses i böcker, dock med viss ålder på nacken vilket har fått oss att se till nuvarande ansvarsförsäkringar på marknaden samt dess villkor. Urval av försäkringsbolag har skett med utgångspunkt från de bolag som de flesta mäklarföretag i Karlstad använder sig av. Det har visat sig vara Anticimex, Chubb och Länsförsäkringar som de flesta mäklarföretagen samarbetar med, och det är deras villkor som studeras i uppsatsen. Då det inte är villkoren i sig som är av betydelse för denna uppsats så görs en hänvisning till villkoren i fotnoter, istället för att bifoga dessa. Avsikten med denna uppsats är inte att jämföra olika ansvarsförsäkringar mot varandra, utan syftet är att se hur en ansvarsförsäkring kan hjälpa en säljare mot eventuella anspråk från en köpare. Även avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden (ARN) och Fastighetsmäklarinspektion (FMI) finns med. Anledningen
1
Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II- Kontraktsrätt, s. 34.
2 Strömholm, Stig, SvJT 1972, Har den komparativa rätten en metod? s. 456. 3 Sandgren, Claes, Debatt, Är rättsvetenskapen dogmatisk? s. 646.
4
Peczenik, Alexander, SvJT 2005, Juridikens allmänna läror, s. 250.
5
Peczenik, Alexander, SvJT 2005, Juridikens allmänna läror, s. 250.
8
till det är att de flesta tvister gällande mäklare och besiktningsmän inte går så långt som till domstol utan avgörs av en tvistenämnd. Dessa avgöranden har inget prejudikatvärde i sig, de får dock tillmätas vikt i avsaknad av praxis från domstol.
Uppsatsens deskriptiva del startar med att beskriva nu gällande reglering av feltyperna i JB. För att förstå tankegången till utformningen av den nuvarande 4 kap. 19 § JB används förarbeten som hjälpmedel. Då lagstiftaren har överlåtit en del frågor direkt till rättstillämparen, som har att ta ställning i det enskilda fallet, så får praxis stor betydelse för vår framställning. De rättsfall som vi har med i uppsatsen är noga utvalda. Området är brett och därför kan inte alla rättsfall inom området tas med, med anledning till uppsatsens begränsade omfång. Rättsfallen som valts ut är från Högsta domstolen och har ett högt prejudikatvärde, sett till hur dessa rättsfall har behandlats i artiklar, doktrin och inom forskning på området. Vid val av rättsfall har vi försökt att täcka in alla olika situationer som påverkat bedömningen av en säljares ansvar. Vi har därför med rättsfall som talar för en reducerad undersökningsplikt, garantier som säljare står ansvarig, rättsfall där säljare haft vetskap om fel men tigit och då säljare haft misstanke om fel.
Utöver detta används doktrin, främst vid framställning av feltyperna och för ansvarsfördelningen vid fastighetsförsäljning. Det är Grauers presentationsmodell som presenteras i avsnitt 2.2. Anledningen till att det är just Grauers modell som används vid presentationen av feltyperna, är på grund av att det är den modell som vi själva och de flesta andra som studerar till jurist i Sverige fått lära sig.
I kapitel sju görs ett de lege ferenda resonemang där vi kommer att behandla den danska fastighetsrätten. Vår ambition är inte att göra en komparation med den danska fastighetsrätten och det görs därför inte en onödigt omfattande och detaljrik redovisning av det utländska materialet, i förhållande till det blygsamma syfte det ska tjäna.7 Det utländska material som presenteras i uppsatsen, utnyttjas i ett rent ”tjänande” syfte.8
Anledningen till att det blev just Danmark var för att se om det fanns någon bättre ansvarsfördelning i något av våra grannländer. I Danmark måste säljaren erbjuda köparen en ansvarsförsäkring, om köparen väljer en sådan försäkring måste även säljaren vara med och dela på kostnaden för försäkringen. I Danmark är säljaren skyldig att upprätta en tillståndsrapport över fastighetens skick innan köpet, det ger köparen en större insikt och ett bättre beslutsunderlag över fastigheten. Danmark fick således bli förebilden för vårt resonemang. I illustrerande syfte ges även en kortare överblick av Finland och Norges regler gällande besiktningsmän och fastighetsmäklare.
1.5 Disposition
Första kapitlet är ett inledningskapitel, därefter kommer kapitel två som redogör för fel i fastighet. Här beskrivs vad en fastighet är och vilka typer av fel som kan uppkomma i en fastighet. Därefter görs en mer ingående beskrivning av de fel som en säljare kan bli ansvarig för.
I kapitel tre anges köparens skyldigheter. Det kommer då att göras en presentation av köparens undersökningsplikt och vad den omfattar. Därefter beskrivs undersökningsplikten genom praxis från högsta domstolen och hur den kan reduceras och utvidgas.
Kapitel fyra fortsätter med säljarens upplysningsplikt. Eftersom det är ett av syftena med uppsatsen kommer det att få mer utrymme än köparens undersökningsplikt. Kapitlet inleds med en beskrivning av vilken skyldighet säljaren har och hur säljarens ansvar har förändrats genom åren. Därefter görs en genomgång av förarbeten till JB, sedan redogörs för vad som anses vara gällande rätt och hur säljarens upplysningsplikt blivit bedömd i praxis.
7
Strömholm, Stig, SvJT 1971, Utländskt material i juridiska monografier, s. 253.
9
Kommentarer kommer att ges under uppsatsens gång efter varje praxis. Detta för att förtydliga det som avgjorde frågan i fallet, vilket underlättar för en läsare att hänga med i alla rättsfall som tas upp. Utöver alla kommentarer efter praxis, kommer det en fördjupande analys som börjar i kapitel åtta. Femte kapitlet tar sikte på säljarens ansvar vid fel i fastighet. Här beskrivs vilka påföljder en köpare kan göra gällande mot säljaren vid fel. Därefter undersöks om det finns några möjligheter för säljaren att begränsa sitt ansvar för dolda fel. Ansvarsförsäkringar och friskrivningsklausuler tas upp som alternativ.
Sjätte kapitlet tar upp huruvida säljarens ansvar påverkas av besiktningsmannen och mäklarens roll. Det beskrivs vilket ansvar de har för eventuella fel i en fastighet. För att ge ett bredare perspektiv på vilket ansvar som besiktningsmannen och fastighetsmäklaren har, ges även en kortfattad överblick över hur densamma regleras i våra grannländer Finland, Norge och Danmark.
I sjunde kapitlet börjar den fördjupade analysen. Bland annat analyseras NJA 2007 s. 86, nedan benämnt som motorcrossbanefallet, ett uppmärksammat fall om säljarens upplysningsplikt. I kapitel sju ges även ett de lege ferenda resonemang med förslag på förändringar som kan göras i nu gällande rätt. Där presenteras Danmark som förebild. I kapitel åtta knyts säcken ihop med en avslutande sammanfattning av uppsatsen.
10
2. Allmänt om fel i fastighet
2.1 Bakgrund
Detta kapitel kommer att behandla de olika feltyperna som kan förekomma i en fastighet. Felreglerna är de viktigaste, men också de mest komplicerade reglerna i 4 kap. JB.
Fjärde kapitlet innehåller inte några uttömmande regler om fastighetens beskaffenhet, med andra ord vad som ska räknas som fel i fastigheten.9 Det är ett viktigt ämne som var föremål för ingående överväganden under förarbetena till JB och det har sedan dess lett till ett stort antal tvister sedan JB trätt i kraft. Genom reformen 1990 har en del detaljändringar gjorts, men huvudprinciperna i 1970 års JB fortsätter dock gälla och praxis från tiden innan har därmed fortfarande samma viktiga betydelse.
För att förstå innebörden av regeln 4 kap. 19 § JB, måste man utgå från rättstillämpningen enligt äldre JB, alltså hur den såg ut innan år 1970.10 Enligt den allmänna grundsatsen, svarade säljaren bara för det som upptogs i köpekontraktet. Säljaren svarade exempelvis således bara för den exakta ytan på en fastighet, om den fanns med i köpehandlingarna. Detta luckrades sedan upp i rättspraxis och säljaren kunde därefter göras ansvarig för en utfästelse som inte fanns med i köpekontraktet, åtminstone om säljare haft vetskap om bristen. Under förarbetena till 1970 års JB kom säljaren att åläggas ett visst ansvar för "abstrakta fel", det vill säga när fastigheten inte höll den normala standard som köparen skäligen kunde fordra.
Feltyperna kan delas upp i konkreta och abstrakta fel, varvid den senare kan delas upp i faktiska fel, rättsliga fel samt rådighetsfel.11
Felbedömningen kommer att beskrivas enligt Grauers presentationsmodell och hur hans bedömning av fel går till. Vidare presenteras alla feltyper var för sig, och vad som får betraktas som "normal standard" för varje särskilt avseende. Kapitlet avslutas med en mer djupgående undersökning vad gäller fel som kan räknas som dolda.
2.2 Presentationsmodellen
Grauers modell består av en felbedömning och en relevansbedömning för att kunna komma fram till om det föreligger ett fel i fastigheten.12 Det görs genom att först ta ställning till vilken standard i olika avseenden köparen har rätt att kräva av fastigheten vid köp. Om fastigheten avviker från den standard som köparen har rätt att kräva, är det ett fel i köprättslig mening. Standarden bestäms i första hand med hjälp av en konkret bedömning av parternas avtal, och genom de uppgifter som säljaren lämnat köparen i samband med köpet. Skulle sedan fastigheten avvika från de uppgifter som säljaren lämnat, muntligen eller i t.ex. en fastighetsannons, har köparen rätt att kräva att fastigheten stämmer överens med uppgifterna. Avviker fastigheten från säljarens uppgifter föreligger ett fel i fastigheten.
Om avtalet i sig inte ger någon vägledning om fastighetens standard, har köparen rätt att kräva att fastigheten har "normal standard", vilket innebär vad en genomsnittlig köpare normalt ska kunna förvänta sig av fastigheten.13 Leder felbedömningen till att det föreligger ett fel i köprättslig mening, får en relevansbedömning göras. För att felet ska vara relevant krävs det att köparen kan göra en påföljd gällande. Felet kan sakna relevans, om det anses upptäckbart, om köparen reklamerat försent eller om felansvaret hunnit preskriberas.
9
Följande stycke bygger på Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II- Kontraktsrätt, s. 52.
10 Följande stycke bygger på Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II- Kontraktsrätt, s. 54. 11 Grauers, Fastighetsköp, s. 162.
12
Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 132.
11
2.3 Feltyperna 2.3.1 Konkreta fel
För att förstå feltyperna klargörs först vad som menas med en fastighet. I 1 kap. 1 § 1 st. JB, anges att;
"Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt."
Härav följer att objektet för köp av fast egendom vanligtvis är en geografisk avgränsad del av Sveriges yta, som kallas fastighet.14
I 4 kap. 19 § 1 st. JB behandlas två olika feltyper, konkreta och abstrakta fel.15 Om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet, föreligger ett konkret fel. De konkreta felen avser alla typer av egenskaper, och den abstrakta feltypen faktiska fel. Den konkreta standarden bestäms utifrån avtalet i vid bemärkelse. "Vid bemärkelse" omfattar inte bara det som följer av avtalet, utan också andra uppgifter som har betydelse för fastigheten.
Muntliga och skriftliga uppgifter som får anses som utfästelser från säljarens sida, befriar köparen från undersökningsplikten i fråga om vad som utfästs. 16 Har inga utfästelser lämnats, är köparen emellertid skyldig att undersöka fastigheten i den omfattning som rimligen bör krävas. Om det finns symtom på fel såsom fuktfläckar, dålig lukt eller liknande, som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, krävs det normalt att köparen går vidare med sin undersökning. Köparen kan i vissa fall tvingas anlita en sakkunnig för att fullgöra undersökningsplikten.
2.3.2 Abstrakta fel
När det gäller abstrakta fel, finns det inget avtal eller andra utfästelser att gå tillbaka till. Det gäller istället att se vilken typ av problem som köparen har, och sedan undersöka om detta problem är att anse som en avvikelse från "normal standard" i fastigheten.17 De abstrakta felen kan, som tidigare nämnts, delas in i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Vad som är "normal standard" kommer därför nedan att beskrivas för varje feltyp var för sig.
Rättsliga fel regleras i 4 kap. 15-17 §§, 21 § och 24 § JB och kan sägas föreligga när köparens möjligheter att rättsligt förfoga över fastigheten oväntat begränsas och som köparen inte känt till och inte heller borde ha känt till.18 Ett rättsligt fel kan exempelvis vara att fastigheten är belastad med panträtter eller att säljaren inte är rätt ägare till fastigheten.19 Här anges två exempel på vad "normal standard" är, med andra ord vad en köpare med fog ska kunna förutsätta vid köpet.
"Normal standard" ifråga om lagfart, innebär att en köpare ska kunna få full lagfart på fastigheten. 20 Enligt 4 kap. 15 § JB är bestående lagfartshinder ett rättsligt fel, så som att säljaren inte är rätta ägaren till fastigheten och det därmed uppstår ett hinder för köparen att erhålla full lagfart. Det är dock en förutsättning att avtalet i sig är giltigt mellan parterna för att denna lagregel ska vara tillämplig.
"Normal standard" i fråga om panträttsupplåtelser och inteckningsbelastning är att fastigheten ska vara fri från sådana. 21 Fastigheten ska vidare inte vara gemensamt intecknad med annan fastighet. Köparen ska kunna utgå från att fastigheten är fri från inteckningar och panträtter och att fastigheten inte heller är gemensamt intecknad. Bestämmelserna i 4 kap. 18
14 Hellner m fl., Speciell avtalsrätt II- Kontraktsrätt, s. 35. 15
Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 144 ff.
16 Följande stycke bygger på Prop. 1989/90:77 s. 41. 17 Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 162.
18
Prop. 1989/90:77 s. 38 f.
19 Grauers, Fastighetsköp, s. 162. 20
Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 163.
12
§ JB behandlar så kallade rådighetsfel, alltså fel som består i att ett offentligt myndighetsbeslut medför att köparen inte förvärvar den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta.22
"Normal standard" när det gäller möjligheten att använda fastigheten är, att användningen inte ska begränsas av annat än genom lag.23 Köparen ska med andra ord kunna utgå från att det inte finns myndighetsbeslut som gör att rådigheten över fastigheten begränsas. Ett krav för att en påföljd ska kunna göras gällande vid rådighetsfel, är att köparen varit i god tro.
Vad gäller de faktiska felen som kan finnas i en fastighet, föreligger det när fastigheten "avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta".24 Vad som är "normal standard" påverkas av en mängd olika faktorer, framförallt vad det är för typ av fastighet, eftersom varje fastighet är ett unikt köpeobjekt.25 En annan faktor är hänsynen till normal standard, vilken främst får sin betydelse i fråga om sådana bristfälligheter beträffande vid köpet ej berörda förhållanden, som inte rimligen skulle upptäckts vid den undersökning köparen bort göra.26
Bakom detta ligger tanken att köparen, trots att fastigheten i princip köps sådan den är, ges skydd mot faktiska fel om två rekvisit uppfylls, nämligen dels att bristen innebär en avvikelse från viss kvalitet som köparen haft anledning räkna med vid köpet, dels att avvikelsen inte borde ha kunnat upptäckas av köparen.27 Det första av dessa rekvisit går ut på att det skall vara fråga om en "oväntad" avvikelse från en "väntad" kvalitetsnivå. Det andra går ut på att avvikelsen ska vara "oupptäckbar".28 I detta senare fall talar man ofta om köparens undersökningsplikt, vilken innebär att köparen inte får skydd för de avvikelser från väntad kvalitet som han bort kunna upptäcka vid en noggrann undersökning.29
2.3.3 Dolda fel
Reglerna om faktiska fel finns i 4 kap. 19 § JB, och gäller typiskt sett fysiska fel i fastigheten, men det kan också vara ett rättsligt fel eller ett rådighetsfel.30 Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen ska göra en undersökning av fastigheten före köpet för att trygga sig.31 Säljaren svarar dock för det som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är i sådant skick som köparen ska kunna räkna med på grund av vad som avtalats vid köpet. Utöver det så har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som inte berörts vid köpet, såvida bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur inte haft anledning räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid en undersökning. I praktiken blir det här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen ska vara väsentlig ställs inte upp. Beträffande säljarens ansvar för att fastigheten är i det skick som köparen hade anledning att räkna med vid köpet utgår förslaget, liksom gällande rätt, från att köparen är skyldig att undersöka fastigheten. Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning räknas inte som fel i lagens mening.
Om det faktiska felet inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, har felet varit dolt. När det rör sig om ett dolt fel är det säljaren som ansvarar för detta.32
Kortfattat innebär detta att det som en säljare upplyser om innan köpet, aldrig kan vara ett dolt fel. Att säljaren upplyser köparen om felet är att likställa med att säljaren friskriver sig
22 Prop. 1989/90:77 s. 39. 23
Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 185 f.
24 Grauers, Fastighetsköp, s. 192. 25 Grauers, Fastighetsköp, s. 197. 26 Prop. 1970:20 A s. 220. 27 Prop. 1989/90:77 s. 136. 28 Prop. 1989/90:77 s. 136. 29 Prop. 1970:20 A s. 220 f.
30 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt, s. 115. 31
Följande stycke bygger på Prop. 1989/90:77 s. 39.
13
från felet.33 Rådighetsfel och rättsliga fel kan alltid räknas som dolda fel, förutsatt att köparen är i god tro, och säljaren blir därför alltid ansvarig för dessa fel.34
Ett krav som rent allmänt alltid bör vara uppfyllt när det gäller ”normal standard”, är att det rör sig om en avvikelse som verkligen betyder något för fastighetens marknadsvärde.35 Om inte felet inverkar på fastighetens marknadsvärde, är det inte ett fel i rättslig mening. Eftersom köparen har undersökningsplikt, och anses det föreligga ett fel, så kan ändå resultatet bli att felet inte anses relevant, om det kommer fram att köparen bort märka felet. Det är därför viktigt att hålla isär felbedömningen och relevansbedömningen. Ett dolt fel föreligger med andra ord när fastigheten avviker från den sålunda abstrakt fastställda fysiska standarden, enligt lagtext då felet "avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet". Avvikelsen ska finnas vid köpet enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB, för att kunna anses som ett fel och köparen ska inte ha upptäckt eller bort upptäcka felet trots en noggrann undersökning. Följdskador till det ursprungliga felet omfattas därför inte av säljarens ansvar, då det inte funnits vid själva köpet.
Säljaren svarar enbart för dolda fel, det vill säga fel som inte kunnat upptäckas vid en med vederbörlig omsorg företagen undersökning av fastigheten.36
I NJA 1979 s. 790, Sjunkbrunnsfallet, blev säljaren ansvarig för ett dolt fel. Fallet handlade om ett fastighetsköp där fastighetens avloppsanläggning var behäftad med fel. Felet berodde väsentligen på att en sjunkbrunn varit underdimensionerad och placerad under marken i jordlager med ovanligt låg vattensläpplighet, något som resulterade i att vattnet blev förorenat av avloppsvattnet.
Vad gäller köparens undersökningsplikt så skulle en företagen undersökning av de delar som var behäftade med fel, med hänsyn till att sjunkbrunnen i sin helhet var placerad under jord, inte ha gett köparen anledning att anta att anläggningen var behäftad med det fel som anläggningen i det aktuella fallet hade.
HD tog därefter ställning till om det fanns andra omständigheter som gjort att köparen bort räkna med felet. Säljaren hade angivit att sjunkbrunnen var fyra år gammal, där medellivslängden för motsvarande sjunkbrunnar är cirka 30 år, köparen hade därmed inte haft anledning att förutsätta något sådant fel som det uppkomna. Säljaren fick därmed stå ansvarig för det dolda felet, då det ej i övrigt förekommit någon omständighet som bort väcka misstanke hos köparen om felet. Köparen befanns på grund av det anförda berättigad, till prisavdrag.37
33
Prop. 1989/90:77 s. 41.
34 Stiegler, Fel vid villaköp, s. 9.
35 Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 197 ff. 36
Prop. 1989/90:77 s. 39.
14
3. Köparens undersökningsplikt
3.1 Köparens undersökningsplikt
Undersökningsplikten innebär att en köpare bär risken för att ett visst förhållande är upptäckbart.38 När det gäller köp av fastighet så har köparen undersökningsplikt ifråga om fastighetens fysiska egenskaper.39 Utgångspunkten är att fastigheten säljs som den är och köparen ska därför undersöka fastigheten för att trygga sig.40 Denna undersökningsplikt finns angiven i 4 kap. 19 § 2 st. JB som anger att:
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Undersökningsplikten innebär att köparen genom att undersöka fastigheten innan köpet principiellt står risken för sådant som anses vara upptäckbart, oavsett om köparen upptäckt det eller ej.41 I en standardformulering från HD gällande undersökningsplikten anges att: 42
Det "framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han
väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar."
Undersökningsplikten avser avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB.43 Undersökningsplikten kan både reduceras och utökas beroende på vad säljaren själv har utfäst, t.ex. om en skorstens skick och funktion, eller där symptom finns på underliggande problem. På samma sätt svarar säljaren för sådant som inte köparen bort upptäcka, oavsett om säljaren visste om felet eller ej. Undersökningsplikten omfattar även utrymmen som är svårtillgängliga, om dessa är möjliga att undersöka, såsom krypgrunder, vindsutrymmen och källare.44
Som utgångspunkt så krävs det inte att köparen undersöker utrymmen som inte kan undersökas utan ingrepp i fastigheten.45 Om köparen däremot upptäcker fel, eller misstänker fel på fastigheten i och med undersökningen, så utökas köparens undersökningsplikt ytterligare. En mer noggrann undersökning behöver då göras och köparen ska då få kräva att få undersöka annars oåtkomliga utrymmen.
3.1.1 Uppfyllande av undersökningsplikten
Vad som krävs för att undersökningsplikten ska anses som uppfylld varierar, som regel ska det räcka med en normalt erfaren och på området normalt kunnig persons undersökning av fastigheten.46 Då köpeobjektet varierar får vad som anses vara en normalt erfaren person i detta hänseende också variera. Vid symptom på fel kan en köpare tvingas att anlita en sakkunnig person för att fullgöra undersökningsplikten. På samma sätt kan en köpare av en äldre fastighet förvänta sig att det kan föreligga fel och brister, som normalt inte torde förekomma i en nyare fastighet.
38 Prop. 1989/90:77 s. 61. 39 Grauers, Fastighetsköp, s. 230. 40 Prop. 1970:20 A s. 220. 41 Prop. 1970:20 B s. 206.
42 Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 207. 43
Följande stycke bygger på Beckman m .fl., Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar, s. 87 f.
44 Se bl.a. NJA 1980 s. 555. 45
Följande stycke bygger på Victorin m.fl., Allmän fastighetsrätt, s. 138.
15
Om köparen anlitar en besiktningsman innebär det inte att dennes undersökningsplikt per automatik anses vara uppfylld.47 Missar en besiktningsman något som anses vara upptäckbart, och som då hänförs till köparens undersökningsplikt, är det köparen som har det yttersta ansvaret och inte besiktningsmannen. Däremot kan köparen rikta skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen.48
3.2 Köparens undersökningsplikt i praxis 3.2.1 NJA 1980 s. 555 (Rötskador i kryputrymme)
Räckvidden av köparens undersökningsplikt. Målet gällde huruvida en köpare av en fastighet byggd 1945, kunde anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Köparna yrkade avdrag på köpeskillingen för rötskador i byggnadens bjälklag. Det är ostridigt att rötskadorna fanns i fastigheten vid tillträdesdagen och att de aktuella skadorna kunde iakttas endast vid sådan besiktning som utfördes från kryputrymmet under byggnaden.
HD angav i domskälen att det med hänsyn till byggnadens ålder och vad som i övrigt framkommit om byggnadens allmänna skick måste det, i överensstämmelse med tingsrättens bedömning, ha varit uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmet. Hade köparen med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagit en ordentlig undersökning borde den ha innefattat besiktning även avseende kryputrymmet. Att utrymmet var svårtillgängligt, utgjorde ej sådant hinder som hade berättigat köparen att avstå från denna besiktning. Makarna företog ej någon sådan undersökning av kryputrymmet under byggnaden, och det finns inget som har gjort att köparens undersökningsplikt i något avseende skulle ha reducerats. HD ogillade därför köparens talan.
Här konstateras räckvidden av köparens undersökningsplikt. Även utrymmen som är svårtillgängliga omfattas av undersökningsplikten. Byggnaden var över 30 år gammal, och enligt HD borde det ha varit uppenbart för köparen, att byggnaden kunde ha skador som bara kunde upptäckas genom att krypa in i kryputrymmet. Hade köparen gjort det, hade han upptäckt rötskadorna under byggnaden.
Om säljaren däremot gett utfästelser eller garantier om funktioner i fastigheten så kan undersökningsplikten minskas eller bortfalla. Någon sådan utfästelse hade i detta fall inte gjorts vilket fick som konsekvens att felet inte kunde ligga säljaren till last.
Nedan ser vi i NJA 1998 s. 407 istället hur köparens undersökningsplikt kan utvidgas med anledning av en varnande utfästelse av besiktningsmannen.
3.2.2 NJA 1998 s. 407 (Utvidgad undersökningsplikt med anledning av varnande upplysning)
Fallet rörde frågan angående ansvar för fel i fastighet, där köparen som stöd för att ha fullgjort sin undersökningsplikt åberopat innehållet i ett av honom före köpet anskaffat besiktningsutlåtande. Besiktningsmännen hade i besiktningsprotokollet noterat höga fuktvärden i en källare och gillestuga och anmärkt på vikten av god ventilation. HD fastställde hovrättens dom att köparna inte hade fullgjort sin undersökningsplikt. De skiljaktiga justitieråden Gregow, Lars K Beckman, referent, Thorsson, Victor och Blomstrand anförde i sitt domskäl att det är bra att anlita en besiktningsman, då det är större chans att denne uppfyller undersökningsplikten än en oerfaren köpare. Om besiktningsmannen dock är oaktsam och inte gör en erforderlig besiktning av fastigheten innan köpet är det dock inte något som ska belasta säljaren. Besiktningsmannen hade antecknat att det var något höga fuktvärden i bland annat källaren. Det borde ha fått köparen att undersöka orsaken till värdena närmare. Besiktningsmannens utlåtande gav köparen anledning att kontrollera värdena och
47
Mer om besiktningsmannen i kapitel 6.
16
gav därmed en utökad undersökningsplikt. Det som kan utläsas av fallet, är att om en köpare får varnande upplysningar eller andra uppgifter om fel i fastigheten, av såväl säljare som besiktningsman, medför det att en köpares undersökningsplikt utökas.49
Finns symtom på fel som lukt, fuktfläckar med mera i en byggnad, utökas undersökningsplikten också, ofta måste då en särskilt sakkunnig anlitas. Det kan också uttryckas så att gränsen för vad som är upptäckbart förskjuts. Gränsen kan också förskjutas av att säljaren ger så kallade varnande besked, t.ex. att vattnet i en brunn kanske kan sina eller vara förorenat.50
Nästa rättsfall NJA 1983 s. 858 förklarar när undersökningsplikten anses reducerad på grund av uppgifter från säljaren.
3.2.3 NJA 1983 s. 858 (Preciserad arealuppgift)
I rättsfallet NJA 1983 s. 858 hade säljarna av en fastighet lämnat en preciserad arealuppgift till köparna som HD ansåg var att likställa med en utfästelse. Köparna hade dels fått tomtarealen från mäklaren, dels från fastighetsbeskrivningen och dels muntligen från en av säljarna vid direkt fråga från köparna. HD ansåg att den lämnade uppgiften får anses ha inneburit en utfästelse som reducerat köparnas undersökningsplikt, om inga andra omständigheter talar emot detta. Det framgår inte att köparna haft anledning att tro att tomtarealen inte överensstämt med den av säljaren angivna arealen. Det behövdes därför ingen undersökning av köparna.
Köparna fick avdrag på köpeskillingen med anledning av att tomtarealen inte överensstämde med den som säljarna utfäst och som köparna med anledning av utfästelsen förlitade sig på stämde.
Vi ser att en utfästelse kan reducera köparnas undersökningsplikt då utfästelsen är preciserad. I vissa fall kan undersökningsplikten falla bort helt, då säljaren lämnat en garanti.51
49Prop. 1989/90:77 s. 43.
50
Se Grauers, Jordabalken 4 kap. 19 § 2st, lagkommentar not 210, (6 maj 2013, Karnov Internet).
17
4. Säljarens upplysningsplikt
4.1 Bakgrund
Upplysningsplikten innebär att en part, som känner till ett förhållande riskeras hållas ansvarig just på grund av sin vetskap.52 Föreligger upplysningsplikt är således enda sättet att undvika ansvaret att upplysa köparen om sin vetskap.53 Huruvida en säljare har upplysningsplikt eller inte är ett väl debatterat ämne.54 Något svar på frågan ges inte uttryckligen i JB, utan för att utreda om och i vilken omfattning en säljare har upplysningsplikt får därför sökas i förarbeten och rättspraxis.
4.1.1 En kort tillbakablick på JB innan 1970
Innan ikraftträdandet av 1970 års JB var det enligt praxis så att säljaren enbart ansvarade för faktiska fel i den sålda bostaden som hade sin grund i särskilda utfästelser.55 Av formkravet vid fastighetsköp ansågs följa att utfästelsen måste ha gjorts i köpehandlingen.
I lagberedningens förslag 1947 om en till vissa delar ny JB, togs förslag på regler om faktiska fel upp.56 Förslaget innebar att ersättning för skada skulle utgå när det i en fastighet yppades fel eller brist, som köparen, även om någon bestämmelse inte hade tagits in i köpehandlingen, med hänsyn till den avtalade köpeskillingen och omständigheterna i övrigt inte rimligen bort räkna med. Här skulle säljaren således svara för sådana fel även om han inte kände till avvikelsen, om en fastighet såldes i befintligt skick skulle dock säljaren vara fri från sådant ansvar. Lagrådet kritiserade dock förslaget och menade att det var mer rimligt att en säljare av fast egendom likställdes med en säljare av lös egendom. Detta innebar att sådan ersättning endast skulle utgå om säljaren förfarit svikligt. I ett förslag som remitterades till lagrådet år 1966 togs bestämmelser om faktiska fel upp, som avsågs reglera avvikelser från normal standard.
Vid en granskning av förslaget ansåg lagrådet att kravet på skriftlig form vid fastighetsköp, inte borde omfatta utfästelser av säljaren rörande fastighetens beskaffenhet.57
Även sådant som inte kunde omfattas som utfästelser av säljaren skulle således tas i beaktande.58 Vad som anses vara ”normal standard” borde därmed bara vara en av omständigheterna som ska beaktas vid bestämmandet av avtalets innehåll. Departementschefen anslöt sig helt till lagrådets synpunkter och förslaget utformades i enlighet med vad lagrådet hade föreslagit.
4.2 Vad behöver säljaren upplysa om?
Införandet av 1970 års JB innebar ett ökat ansvar för säljaren.59 Utöver det som framkommer av avtalet svarar även säljaren för avvikelser från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet. En nyhet blev att säljaren nu kunde bli ansvarig för båda abstrakta och konkreta fel. Det uttrycktes dock att köparens undersökningsplikt fortfarande är det centrala momentet vid bedömningen av vem som ska bära ansvaret för fel i fastighet.
52 Grauers, Fastighetsköp, s. 230. 53 Grauers, Fastighetsköp, s. 230. 54 Se SOU 1987:30.
55
Följande stycke bygger på SOU 1987:30 s. 20 ff.
56 Följande stycke bygger på SOU 1987:30 s. 20 ff. 57 Prop. 1970:20 del A s. 218 ff.
58
Följande stycke bygger på SOU 1987:30 s. 22 f.
18
Säljaren har incitament att upplysa om dåliga egenskaper på fastigheten som han känner till, speciellt om de är dolda eller svåra att upptäcka.60 Genom att ge incitament om fastighetens brister så kan säljaren själv påverka vad som anses som ett dolt fel eller inte.
Säljaren blir troligtvis inte ansvarig om denne skulle ha missat att upplysa om ett känt fel i sig och i övrigt haft ett klanderfritt beteende.61 Det avgörande torde istället vara på vilket sätt som den bristande upplysningen har påverkat felbedömningen hos köparen. Om den bristande upplysningen kan klassas som svek eller ohederligt förfarande, kan säljaren inte hävda att det är köparen som brustit i sin undersökningsplikt med tanke på den omständighet som säljaren bort upplyst om.
Även i andra fall kan underlåtenhet att lämna upplysningar bli relevant. Om fastigheten ska användas till ett särskilt ändamål och säljaren visste om detta, men underlåtit att lämna upplysningar om att fastigheten inte lämpar sig för detta ändamål, kan det medföra att felpåföljder kan göras gällande.62 En kvalificerad försummelse att lämna upplysningar kan medföra att köparens undersökningsplikt reduceras eller helt faller bort.63 Säljarens kännedom om fel kan även få betydelse för hans möjligheter att åberopa en generell påföljdsfriskrivning.64
4.3 Säljarens upplysningsplikt i förarbeten 4.3.1 SOU 1987:30- Småhusutredningen
I utredningen anges behovet av att undersöka om huruvida ändringar i vissa fall skulle kunna göras beträffande säljarens upplysningsplikt. Även behovet av att de principer som bör gälla kan få ett tydligare uttryck i lagtexten framförs.65
I utredningen nämns säljarens upplysningsplikt närmare i ett kapitel nämnt ”Säljarens
upplysningsplikt-köparens undersökningsplikt”. Utredarna anger att utvecklingen har pekat
mot ett ökat ansvar från säljarens sida och hur ansvaret ska fördelas vid utfästelser och vid avsaknad av. 66 I många fall måste dock felansvaret bedömas med hjälp av andra kriterier. Det får då undersökas på vilket sätt och i vilken mån en säljare och en köpare gjort på vad dem bör anses ankomma när det gäller att upplysa om fastigheten respektive undersöka denna.67 Flera olika situationer kan vara för handen:68
a) "Säljaren har vetskap om felet men upplyser inte. Köparen undersöker inte tillräckligt noggrant och upptäcker ej felet.
b) Säljaren har bort misstänka fel men upplyser inte. Köparen har bort upptäcka felet vid en någorlunda noggrann undersökning.
c) Säljaren har inte haft vetskap om felet. Köparen har ej bort upptäcka felet vid en noggrann undersökning (dolt fel)."
När det föreligger ett sådant fel som varken köpare eller säljare haft vetskap om, och där köparen inte heller genom en rimlig undersökning av fastigheten ha kunnat konstatera felet, är
60 Följande stycke bygger på Grauers, Fastighetsköp, s. 232.
61 Följande stycke bygger på Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II,- Kontraktsrätt, s. 62. 62 Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II- Kontraktsrätt, s. 57.
63 Victorin m.fl., Allmän fastighetsrätt, s. 141. 64
Prop. 1989/90 s. 77.
65 SOU 1987:30 s. 16.
66 Följande stycke bygger på SOU 1987:30 kap. 4.4. 67
SOU 1987:30 s. 43 ff.
19
det svårt att anföra att köparen eftersatt sin undersökningsplikt.69 Utgångspunkten för vem som får stå ansvarig får istället avgöras objektivt efter en abstrakt norm. Det innebär att avvikelser utöver vad som är normalt får anses ligga på säljaren som får ansvara för felet. Utredningen sammanfattar de ovan nämnda punkterna som att det beträffande fel som bort upptäckas är utgångspunkten att fastigheten ”säljs som den är”. Är det inte fråga om ett dolt fel bär köparen en stor risk att få tåla fel som är till ”normal standard” och därutöver sådana abstrakta fel som kan upptäckas. Är det fråga om andra fel, bör köparen endast tåla avvikelser som ligger inom ramen för det normala. Säljaren ska således svara för fel som går utöver det normala.70
Utredarna anför i den allmänna motiveringen att ”det i och för sig vore tänkbart att låta
ansvarsfördelningen utgå från säljarens upplysningsplikt”.71
Det skulle innebära att säljaren ansvarade för fel som han måste ha känt till även om köparen borde ha upptäckt det vid en tillräckligt noggrann undersökning. Som motivering till en sådan fördelning, anför utredarna att det är säljaren som sitter inne med den bästa informationen om fastighetens skick. Att dra ansvarsfördelningen så långt på säljaren skulle dock vara att gå för långt. Utredarna menar att den nuvarande ordningen väger så pass tungt att den ändå bör kvarstå.
4.3.2 Prop. 1989/90:77
Propositionen tillkom i syfte att bland annat förnya reglerna i fråga om felansvaret vid fastighetsöverlåtelser från en privatperson till en annan, och att köparens undersökningsplikt skulle anges i lagtext.72 Vidare föreslogs att en fastighetsköpare skulle bli skyldig att inom skälig tid reklamera ett eventuellt fel, på samma sätt som den som köper lös egendom. Förslaget skulle också innebära att säljarens felansvar preskriberas tio år efter det att köparen tillträdde fastigheten.
I enlighet med utredningens förslag så menade regeringen att utgångspunkten för felansvaret ska bedömas utifrån köparens undersökningsplikt och att säljaren, utöver dolda fel, endast svarar för det som kan anses vara utfäst.73
Med hänsyn till att köparens undersökningsplikt är en utgångspunkt för säljarens felansvar, har det ansetts lämpligt att den kommer till uttryck i lagtexten.74 Av detta framgår att det inte går att utläsa någon generell upplysningsplikt för säljaren. Det framgick än mer när det i förarbetet förtydligades att säljaren inte hade någon generell upplysningsplikt. Men då säljaren svarar för dolda fel i en fastighet, så ligger det i säljarens intresse att upplysa köparen om de fel som han vet om eller har en misstanke om. Sådana upplysningar som säljaren ger till köparen, kan då inte längre anses vara dolda.
4.4 Säljarens upplysningsplikt i praxis 4.4.1 Bakgrund
Efter införandet av köparens undersökningsplikt i 4 kap. 19 § JB, är rättsläget tämligen klart angående räckvidden och omfattningen av densamma. Någon motsvarighet utifrån säljarens sida finns dock inte. Lagstiftaren har som, nämnts tidigare, överlåtit denna fråga till rättstillämparen som har att ta ställning i frågan i det enskilda fallet. Detta gör att rättspraxis har fått stor betydelse angående en eventuell upplysningsplikt hos en säljare. Nedanstående rättsfall med både äldre och nyare avgöranden, är tänkt att ge en något mer nyanserad bild av hur HD resonerar kring frågan.
69 Följande stycke bygger på SOU 1987:30 s. 47. 70
SOU 1987:30 s. 47.
71 Följande stycke bygger på SOU 1987:30 s. 63 f. 72 Det följande stycke bygger på Prop. 1989/90:77 s. 3. 73
Prop. 1989/90:77 s. 39.
20
4.4.2 NJA 1961 s. 137 (Äldre husbocksfallet)
Fallet handlar om en säljare som sålt en fastighet vilken var angripen av husbock. Det är ostridigt att säljaren vid försäljningen visste om detta. HD menade här att ”vid sådant
förhållande och med hänsyn till felets art hade det ålegat (säljaren) att fästa (köparens) uppmärksamhet på husbocksangreppen.” Säljaren underlät ostridigt detta och det fanns enligt
HD ingen anledning att det skulle ligga köparen till last att han ej upptäckte husbocken. HD dömde därmed att säljaren skulle utge ersättning till köparen för felet.
Fallet är från 1961 och därmed innan ikraftträdandet av 1970 års JB. Det finns ändock med då resonemanget kring säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt fortfarande är av intresse för tolkning av den nya JB.75 Det intressanta är att säljaren i detta fall kan sägas fått en upplysningsplikt i och med domen.
4.4.3 NJA 1978 s. 301 (Säljares uttalande om dricksvattnet)
En säljares uttalande om dricksvattnet som ”kallt och friskt” och ”utmärkt” ansågs inte utgöra en utfästelse om dricksvattnets kvalitet. Vid en provtagning av vattnets kvalitet framkom dock att betydlig bakterieväxt fanns i vattnet och att det var otjänligt som dricksvatten. HD anförde i domskälen att uttalanden som i detta fall var i fråga mycket väl skulle kunna vara en utfästelse om det inte finns andra skäl som talar emot. En sådan utfästelse skulle i sådana fall befria köparen från dennes undersökningsplikt. I detta fall så hade köparna vid en erforderlig undersökning, enkelt kunnat se att det fanns en uppenbar risk för förorening av vattnet genom ett 500 meter långt öppet dike i närheten. HD ogillade därför köparens talan.
Här ser vi att allmänna uttalanden inte anses som utfästelser av säljaren, sådana uttalanden minskar därför inte köparens undersökningsplikt. För att räknas som en utfästelse ska det därför vara en uttrycklig och preciserad utfästelse, samt inte vara allt för generell som i detta fall.
4.4.4 NJA 1981 s. 815 (Husbock i hundraårig fastighet)
Fallet som också det rörde husbock handlade om en hundraårig fastighet som drabbats av husbock. Säljaren misstänkte felet utan att upplysa köparen om det, samtidigt hade felet kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning från köparen. Frågan var om säljaren kunde hållas ansvarig för underlåtenheten. HD konstaterade att det är allmänt vedertaget, både i förarbete och i rättspraxis att det är köparen som i allmänhet bär risken för fel i fastigheten. Det gäller även för fel som han inte känt till, men som han borde ha upptäckt vid en erforderlig undersökning. HD anförde att det förhållandet att köparen inte fått upplysning om sådan misstanke, kunde emellertid inte medföra att säljaren inte kunde åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. HD ogillade därmed köparens yrkande.
Fallet som rör liknande frågor som i det äldre husbockfallet, fick här en annan utgång. Här kunde inte köparen få några felpåföljder gällande enligt 4 kap. 19 § JB, trots att säljaren underlåtit att upplysa om ett misstänkt fel. Det kunde dock inte styrkas att säljaren faktiskt haft vetskap om felet utan bara att han bort misstänka det.76 I det äldre husbockfallet var det ostridigt att säljaren visste om felet och det kan ses som att HD gör en avgränsning mellan vetskap om fel och enbart misstanke om fel.77
4.4.5 NJA 1981 s. 894 (Rondellfallet)
Målet rörde en fastighet som efter köpet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning, som grundats på ett vid köpslutet föreliggande, men ännu inte fastställt stadsplanebeslut. Köparen hade inte närmare undersökt förhållandet men befanns likväl vara berättigad till prisavdrag. Säljaren var nämligen väl medveten om att det förekom sådana
75 SOU 1987:30 s. 44. 76
SOU 1987:30 s. 46.
21
planer som senare fastställdes, detta då det framkom uppgifter om att säljaren själv prövat motarbeta beslutet. Under förhandlingarna mellan köpare och säljare hade enbart upplysning om att vägen skulle breddas lämnats, något som HD ansåg inte gav en rättvis bild av de konsekvenser som gatuomläggningen skulle få för fastigheten. Säljarens upplysning hade snarare varit ägnad att minska köparens farhågor. Det anförda visar på att säljaren utnyttjat köparens bristande kännedom om förhållandet, det kan därför inte invändas att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Av samma skäl kunde inte heller en intagen friskrivningsklausul mot brister och fel i fastigheten vara gällande.
Här ser HD till den omständigheten, att en säljare var väl medveten om ett förhållande som hade stor betydelse för köparen. Att då underlåta att upplysa om sådant förhållande, eller lämna sådan upplysning som varit ägnad att lugna köparens farhågor, gör att köparen ansågs vara berättigad till prisavdrag.
4.4.6 NJA 1985 s. 274 (Rötskada i mellanbjälklag)
Målet handlar om en köpt fastighet, där köparna efter tillträdet fått erfara allvarliga fel i fastigheten. Frågan rör huruvida säljaren närmare bort upplysa om en temporär reparation som säljaren utfört i fastigheten eller om köparen hade eftersatt sin undersökningsplikt. Utgångspriset för fastigheten var 175 000 kr. Köparen erbjöd att betala 125 000 kr, vilket godtogs av säljaren. Den markant lägre köpeskillingen berodde på ett antal brister och fel i fastigheten som uppdagats vid en noggrann undersökning.
Hösten 1981 släppte halva innertaket i köket. Samtidigt hördes ett kraftigt brak. Det fick köparen att lyfta på korkmattan som täckte golven ovanför köket. Där fann han att delar av golvet var helt murket. Vid en undersökning av taket fann han även att mellanbjälklagets ändar var av på grund av förmultning. Vid kontakt med säljaren framgår det att det var säljaren själv som vidtagit denna undermåliga reparation.
Säljaren hade, innan köpet, upplyst köparen om att ”golven är slut”. HD hänvisar i domskälen till NJA 1980 s. 555 där det framgår att risken i allmänhet ligger på köparen att upptäcka fel och brister i fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Fastighetens ålder och skick och uttalanden av säljaren i övrigt under köpeförhandlingarna som ger köparen skäl att misstänka fel, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt. Fastigheten ifråga var gammal och även stått obebodd under flera år. Säljaren har även upplyst köparen om att golven är slut och behöver läggas om. Det bör ha föranlett köparen att göra en mer ingående undersökning av fastigheten. Med hänsyn till det så kan det faktum att säljaren inte upplyst köparen om den undermåliga reparationen medföra att säljaren inte skulle kunna hävda att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Talan avslogs.
Här ser vi att säljaren inte har ett krav på sig att upplysa om sådana omständigheter som säljaren visserligen vet om, men som köparen förväntas kunna upptäcka ändå. Det har också betydelse i vilket skick fastigheten är. I fallet var det en fastighet som var gammal och som dessutom stått obebodd i flera år.
4.4.7 NJA 2007 s. 86 (Motorcrossbanefallet)
22
som han inte känt till men bort misstänka, inte ansetts inverka på köparens undersökningsplikt.78 HD anger att det i praxis får anses ha lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, ska få åberopa vissa fel som köparen kände till, utan att förtigande av felet måste kunna inordnas under 33 § lag om avtal och
andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (1915:218) .79 HD säger att upplysningsplikten för säljare generellt är mer långtgående vid köp av lös egendom än vid köp av fast egendom, men att det finns skäl som talar mot att dessa skillnader bör minska. I samband med övergången till 1990 års lagändringar i JB så anpassades köparens rätt till skadestånd till vad som gäller vid köp av lös egendom.
Det betyder att köparen ska ha rätt till skadestånd om felet beror på försummelse på säljarens sida, eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Sådan försummelse kan bestå i att säljaren underlåtit att upplysa köparen om sådana uppgifter som han kände till och som han varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått varit viktiga för köparen.
I detta fall fick köparen göra felpåföljder gällande efter köpet, trots att felet varit upptäckbart. Det råder fortfarande diskussion om den antydan till upplysningsplikt som säljaren fick i fallet. Detta är något vi kommer att diskutera längre fram i uppsatsen.
78
Se NJA 1981 s. 815.
23
5. Vilket ansvar har säljaren för fel i en fastighet?
5.1 Påföljder vid fel
För att ta reda på vilket ansvar som åligger en säljare vid så kallade dolda fel, måste det först klarläggas vilka påföljder en köpare kan göra gällande mot säljaren.
Förarbeten till JB har behandlat påföljdsfrågorna sparsamt. Avdragspåföljden har dock fått en utförligare presentation i och med den nya regeln 4 kap. 19c § JB, om hur avdraget ska beräknas.80 Vad gäller faktiska fel kan en köpare göra tre olika påföljder gällande; hävning, avdrag på köpeskilling och skadestånd.81 Förutsättningarna för val av påföljd ser dock olika ut och här nedan följer en framställning för varje påföljd som köparen kan åberopa, samt i vilka fall säljaren kan bli ansvarig för dolda fel.
Hävning och skadestånd kan tillämpas vid alla typer av kontraktsbrott medan avdrag på köpeskillingen enbart kan aktualiseras vid fel i fastigheten som en kompensation för att fastigheten har ett lägre värde än förutsatt. 82
I samband med att de nya felreglerna i JB utarbetades, närmade sig även felreglerna för fast egendom reglerna som gäller för lös egendom.83 Regelsystemet kompletteras med särskilda reklamationsfrister som innebär att köparen för att kunna åberopa ett fel, måste reklamera felet för att bevara sin rätt på anspråk. När det gäller säljarens ansvar för dolda fel, finns inte några särskilda reklamationsfrister utan den tioåriga preskriptionsfristen sätter den yttersta gränsen för säljarens ansvar. Särskild preskriptionstid gäller vid bland annat hävning, där köparen måste väcka talan inom ett år från det att köparen tillträdde fastigheten, såvida inte säljaren förfarit svikligt.
Om det föreligger ett dolt fel i fastigheten så måste köparen således reklamera felet i rätt tid. Enligt 4 kap. 19a § JB får köparen inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet.84
Vad som är att anse som skälig tid får räknas med utgångspunkt från den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt framträder.85 Reklamationstiden börjar med andra ord löpa från det att köparen märkt eller bort märka felet. Reklamationstiden följer allmänna preskriptionsrättsliga regler. Om köparen inte reklamerar i rätt tid, förlorar köparen rätten att göra gällande påföljder på grund av felet. Med reklamation avses här en neutral reklamation, det vill säga att köparen meddelar säljaren att fastigheten är behäftad med ett fel som han vill åberopa. Det finns inget formkrav på hur meddelandet ska ske, även om skriftligt är att föredra ur bevissynpunkt. Vad bör då reklamationen innehålla? En köpare bör i reklamationen beskriva felet närmare och det ska framgå att han vill göra felanspråk gällande.
Vid grov vårdslöshet kan en köpare göra felanspråket gällande, även om denne har reklamerat för sent eller inte alls enligt 4 kap. 19 § 2 st. JB.
5.1.1 Avdrag på köpeskilling
Avdrag på köpeskillingen anges i 4 kap. 19c § JB som anger att;
”Ett avdrag på köpeskillingen ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.”
80 Grauers, Fastighetsköp, s. 110. 81
SOU 1987:30 s. 76.
82 Grauers, Fastighetsköp, s. 110.
83 Följande stycke bygger på SOU 1987:30 s. 73 f. 84
Se NJA 2008 s. 1158 där HD fastslog att reklamation efter 4,5 månader var att anse som skälig tid.
