6.1 Bubbla
Som nämnt i uppsatsen drabbades Sverige av en fastighetsbubbla under den ekonomiska krisen som var under första hälften av 90-talet. Den starka ekonomin under 80-talet initierade företag att investera i samma typ av kommersiella fastigheter, främst kontorsfastigheter. Det kraftiga trycket på fastighetsmarknaden generellt skapade en bubbla. Den ökade efterfrågan på fastigheter fick priserna att stiga med 790 % på 18 år, vilket idag kan kännas obegripligt. Ytterligare investerare gick in med kapital i fastigheter, för att tjäna pengar i den kraftiga positiva prisutvecklingen. Bankerna gav ut krediter enkelt och utan riktiga säkerheter. Möjligtvis var många oerfarna och inte förstod och inte såg eller tänkte på riskerna för vad som kunde hända. De yngre investerarna hade ingen erfarenhet av tidigare kriser och såg positivt på prisökningarna, vilket var en bubbla som växte i en mycket snabb fart för att sedan spricka.
En fastighetsbubbla drabbade även Spanien. Det enorma byggandet under flertalet år med början på tidigt 2000-tal, skapade under byggandets gång en bubbla som år 2007 kom att spricka. Med intag av dryga en halv miljon byggarbetare från olika länder, framförallt från Marocko, och däribland illegala immigranter byggdes det för fulla muggar tills att 30 % av fastigheterna i Spanien stod tomma år 2007. Trots det faktum att redan år 2011 var Spaniens utlandsskuld 165 % av BNP. Spanien byggde fram till år 2007 fler boenden än invånare, vilket till slut fick bubblan att spricka. Krisen var då ett faktum och finanskrisen med sitt ursprung i USA år 2008 förvärrade Spaniens situation något extremt. Det kommer att ta lång tid innan Spanien byggsektor blir sig lik. De närmsta åren kommer med största sannolikhet knappt något alls hända, då så pass många fastigheter idag står tomma.
Det var även en bostadsbubbla som skapade krisen i USA år 2008 -krisen som påverkade i stort sett hela världen- där fastighetsbeståndet ökat fyrfaldigt under 20 år. Fastigheter var högt belånade utan några egentliga villkor. Trycket på marknaden skapar alltså extrema
prisuppgångar och övervärderingar.
Gemensamt för de bubblor som har diskuterats ovan är att värdet på fastigheter och lägenheter under en relativt kort tid har gått upp avsevärt, samt att det byggts och lagts ner stora mängder kapital på nya fastigheter som egentligen hade låga eller inga värden alls. Ett ohållbart
varningsklockor under tidens gång är idag helt oförståeligt. Dock så finns inte och har aldrig funnits intentioner att träda in i en ekonomisk kris eller att skapa bubblor. Att fortsätta bygga som man gjorde i Spanien trots det faktum att 30 % av bostäderna stod tomma, att låna ut stora mängder kapital utan egentliga krav (endast pant i fastigheter) eller att överbetala för fastigheter under en hyvad marknad, vad är det för faktorer som driver en sådan utveckling?
En av de starkare drivkrafterna verkar enligt oss vara på individ- och företagsnivå, att som enskild aktör dra nytta av de aktuella marknadsförutsättningarna. Fastigheter har periodvis visats vara en gynnsam investeringsform för med höga avkastningar och höga vinster vid försäljning. Dessa vågor av värdeökningar på insatt kapital ger girighet och skapar mersmak för individer och företag. Att placera kapital och se det växa under kort tid utan att egentligen ”arbeta” för det lockar många att vara en del av utvecklingen oavsett mängden kapital som investeras. Den enskilde individen eller företaget ser endast till en mikronivå och inget större makroperspektiv. Det är svårt att uttala en hypotes om de individer och företag som investerar kapital i fastigheter gör en utförlig riskanalys av investeringarna. Även om en riskanalys görs på en investering, kan det vara lätt främst för mindre företag och enskilda individer, att ta en relativ stor risk då vinsten på investeringen kan vara mycket hög om placeringen går rätt till vilket ofta leder till att man väljer att ingå en investering. Många företag eller individer, kan ha beräknat att de klarar en eventuell förlust. Det farliga är att gå in med kapital som ett företag eller en individ inte har råd att förlora, när en bubbla spricker är det de som först går i konkurs. I och med makroperspektivet och utan ett handlande från ett makroperspektiv så bildas bubblorna. En enskild investerare har inget ansvar, utöver sin egen kapitalinsats, en enligt oss brist i hur fastighetsmarknaden ser ut idag. Flera små källor skapar ett övertryck som får en fastighetsmarknad att bli labil, vilket i sin tur kan leda till labilitet på andra ekonomiska marknader.
6.2 Bankkris
En fastighetskris kan även grundas i en bankkris. Det kan till exempel grundas på att banker i kris höjer bolåneräntorna för att få in mer kapital. Detta leder till att fler låntagare står i obestånd att betala dessa, vilket i sin tur leder till att fastigheter tvingas till att säljas då ägaren inte har råd att betala. Detta sker snabbt och i och med att kostnaderna för fastigheterna (att äga) blir dyrare så sjunker priserna för dessa. När priset sjunker ökar i sin tur "loan to value", alltså belåningsgraden. Om förändringen är så pass stor och värdena sjunker kraftigt så riskeras bostäder att bli överbelånade. Detta innebär att panten inte täcker borgen vilket i sin tur skapar en ytterligare fördjupning av bankkris.
En bankkris som lett till fastighetskris kunde urskiljas delvis i Sverige under 90-talet, när bankerna under krisen sa upp lån från låntagare utan betalningssvårigheter. Detta för att styrka likviditeten i bankerna.
Utan lån tvingades företagen att sälja fastigheter i många fall. I en sådan situation går företaget i konkurs.
Många liknande objekt på marknaden sattes till försäljning med kraftiga värdesänkningar, vilket skapade en fastighetskris. Konkurserna i sig skapade högre arbetslöshet som i sin tur medförde obenägenhet att betala avgifter på bostadslån. Detta ledde till att bankerna fick ta över fastigheterna, alternativt att fler fastigheter kom ut på marknaden. Trycket försvann och värdena på privatfastigheter sjönk. I och med detta så skapades ytterligare fastighetskriser.
Det skall understrykas att en bankkris inte alltid leder till en fastighetskris. Ett exempel på detta var Sverige under krisen år 2008. Bankerna drabbades hårt med en bristande likviditet. Dock höll sig fastighetsmarknaden på en stabil nivå, bortsett från en dipp som kan tänkas vara en effekt av allmän osäkerhet på den ekonomiska marknaden. Man såg vad som försiggick runt om i världen och blev därmed mer aktsam över hur man handlade. Många trodde att en fastighetskris skulle komma även hit, då fastigheterna hade stigit i värde och det just blev fastighetskriser i flera andra länder. Fastighetspriserna och värdet på fastigheter har därefter fortsatt att öka i en stabil och jämn nivå i Sverige.
Även här anser vi att banker och andra institut agerar för att generera högst vinst, alltså vinstdrivande. Om det finns en möjlighet att få kapital att växa vill man ta en del av den. För en bank att låna ut kapital till en fastighetsinvestering kan leda till en ytterligare
fastighetsinvestering från samma gäldenär vilket medför fler avgifter som banken/institutet kan ta ut. Självklart hjälper reglementen från Basel, men i och med vinstdrivenheten anser vi att finansieringsinstitut kommer att hitta andra vägar att gå för att kunna ta del av en positiv marknad. Det kan tydligt ses för bolånetaket som idag är på 85 %. Det är inte omöjligt för banker att ge en högre belåning, dock ligger resterande över 85 % som en annan post med högre ränta. Förmodligen kommer jakten på nya kryphål och vägar fortsätta, oavsett vilka reglementen som kommer till. Just därför kommer det att uppstå nya bankkriser, då marknaden förändras och därmed förutsättningar för kriser.
6.3 Skillnaden mellan Sverige och Spanien
fortfarande är drabbat och påverkat av krisen, beror i stor utsträckning på att Sverige idag har en bostadsbrist. Detta framförallt i tillväxtområdena, vilket är motsatsen till Spanien där de byggt för framtida tillväxt. I övrigt sänkte riksbanken reporäntan kraftigt när krisen ingicks. Detta för att hålla bostadslånen nere, vilket i sin tur hjälpte Sverige att undgå en fastighetskris. Sverige hade även krisen från 90-talet i ryggen, vilket medfört allmänt strängare tyglar på den svenska marknaden vilket inte Spanien haft. Däremot finns det många funderingar kring hur Spanien kunde rota sig så djupt ner i den situationen de befinner sig i. Hade de inte lärdom från en tidigare kris i sitt egna land hade de kunnat lära sig av marknaden och kriserna i övriga världen. En annan skillnad är även kulturen mellan länder och då även företagskultur. Det är svårt att säga om och hur stor del de har i kriserna och att länderna vi undersökts skiljer sig åt. Dock så är svenska företag något mer försiktiga än spanska företag vilket kan påverka synen på risk. Dessa företagskulturer går mer in i varandra nu då världen och företag
globaliseras i större utsträckning
6.4 Globalisering
När marknaden i USA försämrades, drabbades stora delar av världen. Sverige klarade sig undan lättvindigt i jämförelse med exempelvis Spanien. Det i sig skapar en diskussion i hur globaliseringen påverkar världsekonomin. Tydligt är att ju mer globala investeringar med olika typer av finansiella derivat etc. som görs, desto större blir hävstången, vilken kan både vara positiv och negativ.
En kris som tidigare endast berört ett land eller en mindre region kan idag drabba en hel världsdel och en hel värld. Detta är ett relativt nytt fenomen och en ny problematik, vilket kräver nya lösningar. En sådan lösning är Baselkommitén med dess regleringar och ramar. Basel sträcker sig dock endast över bankerna och deras system. Detta skapar problematik då fastigheter, framförallt kommersiella fastigheter idag har andra typer av finansiärer. I och med att marknaden har utvecklat sig så krävs det att det säkras upp och motarbetar fastighetskriser där det historiskt sett inte behövts. Fallnätet, eller skyddsarbetet ligger, och har legat efter i utvecklingen. Detta skapar luckor för kriser då marknaden drivs av den enskilde individen eller företagets ekonomiska vinning.
I och med att världen är så pass globaliserad skapar det en fråga varför inte länder lär sig av varandra. Sverige genomgick på 90-talet en kris som till viss del liknar Spaniens idag. Globaliseringen verkar i vår mening i stor utsträckning, när det kommer till kriserna,
hävstång att skydda sig från en. Ur den meningen har globaliseringen försämrat
förutsättningarna för en stabil fastighetsmarknad. Det var väldigt enkelt för amerikanska finansinstitut att packa ihop lånen i fonder och därmed sälja riskerna för de dåliga lånen de ingick. Misstag från ett lands ekonomiska handlingar som drabbar ett stort antal länder, företag, individer, och regioner görs om. Samma misstag som har gjorts för inte allt för länge sedan på andra ställen ses igen. Den senaste krisen anser vi visar att det krävs fler
säkerhetsåtgärder och mer hjälp för framtida liknande situationer, ett mer solidariskt ansvar.
6.5 Räntor och BNP
Det är även viktigt att se till respektive länders BNP och jämföra det med prisutvecklingen och nybyggnationerna av fastigheter. Byggbubblan och värdeökningen i kombination reflekterade inte Spaniens tillväxt eller BNP. Detsamma sågs även i Sverige under
90-talskrisen där den kraftiga värdeökningen inte speglade Sveriges dåvarande BNP. Den senaste krisen sänkte Sveriges BNP, dock så återhämtade det sig och blev högre än innan krisen snabbt. Det återspeglade sig även på fastighetsmarknaden under den tidsperioden då priserna gick ner under en kort tid för att sedan återhämta sig och bli starkare. Bostadsbristen i många av Sveriges kommuner gör, och gjorde vid krisen att priserna inte sjönk i stor utsträckning då efterfrågan var större än utbudet. Om räntorna är stabila och låga, samt att landets BNP är stabilt alternativt ökar, så tyder det på en uppgående värdetrend på fastighetsmarknaderna. Detta ses i Sverige nu, vilket tyder på en fortsatt stark och uppåtgående fastighetsmarknad. I och med att Spanien har många internationella investerare påverkas dess fastighetsmarknad av flera länders ekonomiska läge, räntor och BNP. Det gör att det är svårare att tyda tillväxten utifrån ovanstående faktorer.