Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 220
Centrum för Bank och Finans Kandidatnivå, 15 hp Fastighet och Finans
Fastigheter som investeringsform
-‐ i Sverige och Spanien, genom finans-‐ och
fastighetskriser
Författare: Handledare:
Anna Torlegård Han-Suck Song Sara Sjöström
Innehåll
Sammanfattning ... 5 Abstract ... 7 Förord ... 8 1. Introduktion ... 9 1.1 Bakgrund ... 91.2 Syfte och metod ... 10
1.3 Avgränsning ... 11
1.4 Disposition ... 11
2. Sveriges 90-‐talskris……….………12
2.1 Bakgrunden för 90-‐talets finanskris i Sverige ... 12
2.2 Stimulering av den svenska marknaden ... 12
2.3 Vad hände? ... 12
2.4 Sprickan 1990……….12
2.5 Konkurser i Sverige ... 13
2.6 Följderna………14
2.7 Nya reformer ... 14
2.8 Basel……….15
2.9 Risk med investering idag samt strategi för att minska risken ... 15
3. Den globala finanskrisen 2008………17
3.1 Bakgrunden till krisen 2008 ... 17
3.2 Förändring av finansiering i Europa ... 18
3.3 Banksektorns misslyckanden ... 19
3.4 Nya chanser ... 19
3.5 M&G’s uppgift ... 20
3.6 Läget i Europa idag ... 20
4. Krisen i Spanien 2008………22
4.2 Orsaker till krisen i Spanien ... 22
4.3 Fastighetsbeståndet i Spanien ... 22
4.4 Prisutvecklingen på fastigheter i Spanien ... 23
4.5 Investera idag ... 25
4.6 Investera i Spanien idag ... 26
4.7 Byggbranschens nedgång ... 28
5. Krisen i Sverige 2008……….29
5.1 Orsaker som gjorde att Sverige påverkades……….29
5.2 Varför Sverige klarade sig så bra under krisen ... 30
5.3 Fastighetsbestånden från år 95 och framåt i Sverige ... 30
5.4 Prisutveckling fastigheter Sverige………32
5.5 Övervärdering ... 34
5.6 Investera i Sverige idag ... 34
6. Diskussion ... 37
6.1 Bubbla ... 37
6.2 Bankkris ... 38
6.3 Skillnaden mellan Sverige och Spanien………40
6.4 Globalisering ... 40
6.5 Räntor och BNP ... 41
7. Slutsats………42
8. Material och källor……….….44
8.1 Källkritik……….47
8.2 Källförteckning ... 44
8.2.1 Artiklar samt företagsutlåtande: ... 44
8.2.2. Intervjuer: ... 44
8.2.3. Elektroniska källor: ... 45
8.2.4. Myndigheter: ... 47
8.2.5. Bilder ... 47
Sammanfattning
Titel: Fastigheter som investeringsform -‐ i Sverige och Spanien,
genom finans-‐ och fastighetskriser Författare: Anna Torlegård & Sara Sjöström
Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans
Examensarbete nummer: 220
Handledare: Han-‐Suck Song
Nyckelord: Fastigheter, Investeringar, Bostäder, Kriser, Spanien, Sverige, Marknad, Etc.
Genom tiderna och främst under det senaste århundradet har det uppstått bank-, finans- och fastighetskriser, ofta relaterade till varandra. I dagens globala värld med sammanlänkade ekonomi-er är risken stor att en kris som uppstår i ett land fortplantar sig och drabbar andra ländekonomi-er, dock så kan samma kris påverka olika länder olika mycket. En intressant frågeställning är vilka fak-torer som påverkar fastighetspriserna under dessa kriser, samt hur och vad som gör att
priserna återhämtar sig efter en kris. Denna uppsats studerar fastighets- och finanskriser med fokus på Sverige och Spanien.
Sverige genomgick en stor kris på 90-talet där fastighetspriserna rasade. Under samma tids-period ökade bestånd, samt priser av fastigheter i Spanien. Den senaste stora fastighets- och finanskrisen som började i USA år 2007 spred sig snabbt till andra länder, vilket resulterade i en global ekonomisk kris. Krisen drabbade både Sverige och Spanien, men Spanien drabbades extra hårt. Sverige kom ut ur krisen på ett par år medan Spanien fortfarande, sex år senare be-finner sig i svår kris. Orsakerna till varför allvarliga fastighets- och finanskriser uppstår är många. En kombination av flera mer eller mindre sammanflätade händelser, i både det finan-siella systemet och bygg- och fastighetssektorn, kan till olika grader förklara några kriser som Sverige och Spanien har drabbats av.
Fastighetssektorn, med både hushåll och kommersiella företag som fastighetsinvesterare, har traditionellt varit mycket beroende av bankers kreditgivning. Efter de senaste kriserna har regleringen av bankerna blivit strängare med bland annat nya kapitaltäcknings- och
likviditetskrav (BASEL III), vilket i sin tur kan leda till mindre incitament eller möjligheter för banker att låna ut till fastighetsinvesterare. Detta skapar nya förutsättningar på
potentiella grunder för framtida kriser. Den konstanta utvecklingen försvårar att förutspå och kontrollera marknaden och eventuella kriser.
Abstract
Title: Real Estates as an investment vehicle -‐ In Sweden and Spain,
during finance and real estate crises Authors: Anna Torlegård & Sara Sjöström
Department: Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance
Thesis number: 220
Supervisor: Han-‐Suck Song
Keywords: Real Estate, Investment, Housing, Crises, Spain, Sweden, Market, Etc.
Throughout the times, mainly in the last century, there has been banking, finance, and real
estate crises, often related to each other. A crisis often faces more than one country, but the
same crisis may affect different countries in different ways. The question is what effects the real estate prices during these crises, and how it differs between countries in Europe, mainly between Sweden and Spain.
Sweden had a big crisis in the 90`s, where the real estate prices plummeted in Sweden, and during the same period of time, the real estate prices in Spain were rising. The last crisis that became a world crisis in 2008, effected both Sweden and Spain (among many other
countries), where Sweden came out of the crisis in only a couple of years, while Spain still is deeply in the crisis today, - six years later. The reasons for this crisis are the banking system, and the individuals’ bank behaviors that act as financiers for private as well as commercial real estate, a market that the real estate side depends of.
After the crises, the banks have a stricter approach to the financing of real estate, for instance due to modified bank regulations (Basel III). This creates new and more developed conditions on the real estate market and will potentially cause new and different types of causes for future crises regarding properties. The constantly developing market makes it more difficult to control and know when a new potential crisis is entered.
Förord
Denna uppsats har skrivits under våren år 2014 av Anna Torlegård och Sara Sjöström, studenter vid programmet Fastighet och Finans vid Kungliga Tekniska Högskolan. Vi vill rikta ett stort tack till samtliga personer som bidragit med information till denna uppsats. Utan inbördes ordning; Mats Hederos på AMF Fastigheter, Robert Heaney på M&G, Professor Hans Lind på Kungliga Tekniska Högskolan och många fler.
Slutligen ett extra stort tack till vår fantastiska och begåvade handledare Dr. Han-Suck Song.
Stockholm, 2014
1. Introduktion
1.1 Bakgrund
I slutet av 80-talet stärktes Sveriges ekonomi, framtidsbilden var positiv. Den låga realräntan efter skatt tillsammans med goda möjligheter att erhålla krediter från banker resulterade i att priserna ökade markant. Fastighetspriserna sträckte sig till rekordnivåer, och många aktörer både privata hushåll såväl som professionella investerare tog tillfället i akt att investera kapital i fastigheter.
I början på 90-talet sjönk Sveriges BNP samtidigt som arbetslösheten ökade. Lågkonjunkturen inträffade samtidigt som den svenska ekonomin utsattes för en realräntechock i den meningen att realräntan efter skatt gick från att ha varit negativ till kraftigt positiv under några år. Realräntechocken uppstod bland annat på grund av nya låga inflationsmål och införandet av ett nytt skattesystem med sämre avdragsrätt för
räntekostnader. Lågkonjunkturen i kombination med höga realräntor efter skatt ledde till att fastighetspriser (både småhus, bostadsrätter och kommersiella fastigheter) minskade kraftigt. Den kraftiga prisnedgången ledde till att flera enskilda investerare samt stora fastighetsbolag gick i konkurs. Bankerna drabbades även dem mycket hårt av krisen.
Krisen under 90-talet drabbade endast ett fåtal länder, Sverige var ett utav dem. Sverige klarade sig tacksamt ut ur den rimligen fort, mycket tack vare IT-bubblan som sedan kom att verka.
Under samma tidsperiod växte samt utvecklade sig fastighetsmarknaden i Spanien.
Nybyggnationen och fastighetspriserna ökade vilket troddes skulle fortsätta, framtidssynen var därmed positiv.
I början av 2000-talet steg fastighetspriserna och nybyggnationen snabbt i Spanien. Bubblan som påbörjades fortsatte att växa till år 2007 då den första sprickan blev ett faktum. En tredjedel av Spaniens fastighetsbestånd stod då tomt.
Det går inte att vara helt förberedd inför en kris, dock kan det gynnas med erfarenhet från tidigare kriser för att återhämta sig efter en. Det var tydligt i Sverige med erfarenheten av den liknande kris som Sverige hade under 90-talet. Den tidigare krisen hade skapat en
medvetenhet och vilja att komma ur liknande scenarion, vilket hjälpte Sverige genom krisen år 2008.
Sverige och Spanien var två länder som påverkades väldigt olika av den världskris som slog till år 2008. Frågan är varför.
1.2 Syfte och metod
Syftet med vår uppsats är att få en uppfattning i hur fastigheter som investeringsform ter sig genom fastighetskriser, samt vilka risker som investering i fastigheter medför. Vi tittar
generellt på marknaden med en fördjupning i Spanien och Sverige. Vi undersöker hur de stora kriserna har påverkat fastighetsinvesterare och vice versa, hur investeringar kan leda till kriser.
Vi ställer oss frågan varför krisen rotade sig så djupt i Spanien i jämförelse med Sverige. Även hur fastighetsinvesteringar har påverkats i respektive land av kriser, och vad som hänt med fastighetsbeståndet efter kriserna. Detta skall vi undersöka och sammanfatta i en behaglig läsning.
Vår avsikt är även att skapa en djupare förståelse av fastighetsmarknaden, dess aktörer och hur dessa ter och utvecklar sig under och efter kriser.
För informationshämtning så är avsikten att främst ta kontakt med finansiella institut och undersöka hur de arbetar och varför de arbetar som de gör. Även använda oss av bransch-tidningar samt skrifter för att få en objektiv uppdaterad bild om hur dagsläget ser ut. Artiklar kring fastighetsfinansiering och hur fastigheter påverkats historiskt genom fastighets- samt finanskriser.
1.3 Avgränsning
Vi har valt att behandla 90-talskrisen i Sverige och den senaste globala finanskrisen som med ursprung i USA år 2007-2008. Dessa kriser är just de kriser som i modern tid har påverkat dessa länder i stor utsträckning, och gett starkast intryck. Vi fördjupar oss i vad som hände i Sverige och Spanien under dessa kriser.
Vi har riktat oss till en av Sveriges största fastighetsförvaltare, AMF Fastigheter, för att få en tydlig bild av vad som har hänt i Sverige. Vi har dessutom vänt oss till ett av Storbritanniens svar till AMF, företaget M&G, då de är etablerade på marknaden i hela Europa, vilket har gett oss en helhetsbild av vad som hände och hur andra länder utanför Sverige påverkades av krisen år 2008.
1.4 Disposition
Uppsatsen är uppbyggd enligt följande disposition i given ordning:
• Bakgrund för 90-talets finanskris. Vad som hände och vad man gjorde för att komma ur den.
• Konkurser i Sverige som orsakades av 90-talskrisen och dess följder. • Hur situationen ser ut i Europa idag
• Vad är Basel?
• Risker med att investera idag • Bakgrund till krisen år 2008
• Förändringar som skedde av finansiering i Europa
• Varför Spanien drabbades så hårt av krisen år 2008 och hur marknaden ser ut där • Varför Sverige klarade sig så bra ur krisen 2008 och hur marknaden ser ut där • Diskussion
• Slutsats
2. Sveriges 90-‐talskris
2.1 Bakgrunden för 90-‐talets finanskris i Sverige
Krisen i Sverige under 90-talet orsakades av så kallade bubblor på fastighetsmarknaden samt aktiemarknaden. Krisen drabbade Sverige i hög grad och enligt Mats Hederos på AMF Fastigheter så satt länder som Belgien och Nederländerna och tittade på, då de var med om en
liknande kris på 70-talet, och var bättre rustade än var Sverige var.1
Bakgrunden till bubblorna byggdes upp från 70-talet och fram till tidigt 90-tal. Den svenska marknaden hade en hög arbetslöshet under denna tidsperiod, en låg tillväxt, dock med en hög
stagflation. Detta såg man även hos andra länder i världen.2
2.2 Stimulering av den svenska marknaden
Parallellt förevisade delar av Asien med god utveckling och tillväxt. För att stimulera den svenska exporten gjorde den svenska staten devalveringar. Produktionen ökade därefter på den svenska marknaden, vilket i sin tur minskade arbetslösheten i landet. Till följd av detta ökades den svenska statens inkomster, vilket medförde fler antal tjänster i privat och offentlig sektor. Fler antal tjänster ökade efterfrågan på kommersiella fastigheter under 80-talet, ökad stimulering på arbetsmarknaden krävde fler arbetsplatser samt verksamhetsfastigheter.
2.3 Vad hände?
Till följd av den starka kapitalmarknaden i och höga företagsvinster i Sverige sjönk
arbetslösheten, nya reformer som gynnade utlåning stärkte värdet på fastigheter under 18 år, fram till sent 80-tal med 790 % i Sverige. I övriga länder i Europa steg fastighetspriserna med 300 %.
Hyresnivåerna ökade på den svenska marknaden samtidigt som nybyggnationer av
kommersiella fastigheter steg. När utbudet av fastigheter ökat efter nybyggnationerna återgick hyrorna till föregående nivåer. Ett högt tryck bildades på fastighetsmarknaden, både på
kommersiella och privata fastigheter. Även aktiemarknaden fick ett övertryck, och
Stockholmsbörsen ökade med 1144 % på 9 år, som kan jämföras med en uppgång på 350 % i
övriga Europa.3
2.4 Sprickan 1990
Finans- och fastighetsbolaget Nyckeln var det företag som skapade den första sprickan. En av
1 Intervju med Mats Hederos, AMF Fastigheter 2 www.forskning.se
orsakerna var att genom en reform från staten endast hade ränteavdrag för fastigheter om 30 %, jämfört med tidigare 50 %. Under oktober månad år 1990 avstannade betalning av skulder och kostnader för företaget. Flertalet banker hade investerat i företaget, då de genom Nyckeln tog del av fastighetsvärdeökningen utan hänsyn till deras (bankernas) regleringar. Värdet sjönk upp till 80 % på kommersiella fastigheter i de svenska storstäderna under en fyra-årsperiod. Nyckeln hade kreditförluster som uppgick till tre miljarder kronor. Värst drabbat var högbelånade nybyggda villor, då förlusterna i förhållande till inkomst var mycket stora. Övriga privata bostäder hade ett fall på upp till 15 % i snitt.
2.5 Konkurser i Sverige
Knappt 2000 fastighetsbolag gick i konkurs på två år i början av 90-talet, och klarade sig inte ur krisen. Det påverkade bankerna då de inte fick betalt, därmed tog banker över panterna på fastigheterna, vars värde sjunkit markant. Till följd av ovanstående gick flertalet banker i konkurs, där av tre av storbankerna, Nordbanken, Götabanken och Första Sparbanken. Med bankkonkurserna startades en nämnd för att stabilisera krisen med hjälp av 65 miljarder kronor i stöd, den så kallade ”Bankstödsnämnden”. Nämnden såg över försäljningen av pantsäkerheterna, samt att med klar majoritet av de 65 miljarder kronorna förstatligades Nordbanken som då klarade sig från konkurs. Andra stora banker räddades med hjälp av nyemissioner. De totala kreditförlusterna i den svenska bankkrisen åren 1990 till 1993
uppskattas till cirka 200 miljarder kronor.4
Mats Hederos, idag VD på AMF Fastigheter arbetade innan krisen på Götabanken. Enligt honom så fanns det ingen likviditet generellt på marknaden, och där och då såg man inte
problem i det, förrän det var för sent.5 Detta kan jämföras med en kommentar från Hans Lind
som uttryckte att kriser kommer som en blixt från klar himmel, man arbetar inte medvetet in i
en kris.6
I diagrammet som följer nedan kan man tydligt se hur nya företag startades i en stegrande fart innan krisen, för att sedan gå nedåt. Samtidigt som företagskonkurserna ökade rejält.
4 www.forskning.se
Diagram 1 Diagrammet visar nystartade företag och företagskonkurser i Sverige före, under och efter finanskrisen i Sverige på 90-‐talet.
2.6 Följderna
Under flertalet år hade bankerna i Sverige svårt att låna ut pengar på grund av bristande kapital. För att öka kapitalet och komma upp i en kapitalkvot för att underlätta och möjliggöra mer utlåning, krävde de företag på återbetalning trots att de fick in löpande amorteringar. En ny våg av konkurser av företag framkallades då deras lån drogs tillbaka. Arbetslösheten i samband med vågen av konkurser sjönk med åtta procentenheter, från 2 % - 10 %. I siffror blev närmre en halv miljon svenskar arbetslösa. De svenska bankernas uppsägning av lån ledde till ett minskat förtroende från utländska banker, vilket i sin tur minskade möjligheterna för de svenska bankerna att låna kapital från utlandet.
2.7 Nya reformer
Efter krisen förde regeringen en reform som innebar hårdare säkerhet och kreditkrav, samt högre bolåneräntor för att minska risken för ytterligare en bostadsbubbla.
I och med den höga arbetslösheten, svårigheter att betala de höga räntorna för att täcka fastighets- och aktieförluster samt att gemene man sparade mer, så minskades konsumtionen kraftigt, vilket ledde till minskad produktion i landet. Till följd av den sämre ekonomin och den förhöjda arbetslösheten ökade kostnaderna, och intäkterna minskade för staten, och på grund av arbetslösheten var staten tvungna att ta till med skattesänkningar. Det resulterade i ett stort budgetunderskott på 110 %.
Det skedde stora uppsägningar från statliga bolag efter strukturförändringar ledda av dåvarande stadsminister Göran Persson, vilket förvärrade det ekonomiska läget ytterligare, och arbetslösheten uppgick till drygt en halv miljon av den svenska befolkningen.
IT-framfarten och IT-bubblan år 1998 skapade nya och fler arbetstillfällen vilket blev vändningen för krisen. Arbetslösheten gick som följd ner till dagens nivåer av arbetslöshet i
Sverige.7
IT-bubblan, medvetenheten samt viljan att komma ur krisen, gjorde att befolkningen och staten arbetade tillsammans med hjälp av reformer för att ta sig ur krisen.
2.8 Basel
För att kunna reglera banker, hur de styrs och deras likviditet över landgränser, sattes det år 1974 en Baselkommitté som med hjälp av var lands riksbank, beslutar om gemensamma regelverk. I den senaste bankkrisen år 2008 var det tydligt att bankerna inte kunde hantera sina interna kriser. På grund av ovanstående beslutade Baselkommittén om tre nya riktlinjer
för bankerna vilka är följande:8
• Förhöjda kapitalkrav
• Vad som får räknas som kapital skärps. Tidigare hybrider såsom goodwill och latenta skatteskulder får ej längre räknas med.
• Hårdare och starkare reglemente för beräkning av riskvägda tillgångar införs. Baselkommittén arbetar för gemensamma regelverk för bankvärlden så att banker i kriser skall kunna resa sig snabbt, inte hamna i fördjupad kris och kunna vara självständiga. I och med att världen och finanssektorn kontinuerligt förändrats så kommer även Baselreglementen
göra detsamma.9
2.9 Risk med investering idag samt strategi för att minska risken
Kalkylering av risk är något som varje företag och institution gör individuellt med koppling till fastighetsmarknad, ränteprognos, kreditprognos och skuldstruktur. De generella riskerna är enligt Sveriges Riksbank främst följande:
• Värdeminskning: Ju högre lånegraden är, desto större är chansen att förlora pengar om en fastighet sjunker kraftigt i värde. För investerare är det därför viktigt att låna ut till rätt nivåer och beräkna risken i värdeminskning så att man skapar en eventuell
krockkudde. I dagsläget så drar man av 20-30 % av värdet på fastigheten från dess pik för att minska riskerna med övervärdering och risken att förlora insatt kapital vid värdeminskning.
• Hyresgäster: Att ha för många liknande hyresgäster är inte bra. Det bästa är att ha en stor bredd på hyresgäster, alltså beroende på vilka olika företag de bedriver. Detta minskar risken, och ekonomin för hela byggnaden blir därmed stabilare. Om det skulle gå dåligt för en sektor så raserar inte hela ekonomin, utan stöds upp av de andra
hyresgästerna i fastigheten. För att minska risken ytterligare är det mycket vanligare idag än före krisen, att varje hyresgäst analyseras då denne kan ha stor påverkan på fastigheten, ekonomin och därmed påverkar långivaren, det vill säga investeraren av fastigheten.
• Utgående kontrakt: Det är viktigt att ha en tydlig bild och strategi om en hyresgäst väljer att inte förlänga kontrakt efter kontraktstidens slut. Detta för att inte lokalerna ska stå tomma och därmed förlora inkomster. En analys och undersökning bör göras, samt att ha en bra kontakt med hyresgästerna.
• Slutbetalning: I och med lån sker amorteringar enligt plan, dock kan det vara till stor hjälp med snabbare avskrivning med till exempel klumpsummor när fastigheten genererar mycket pengar. Slutbetalningen ses ofta som en ingång i en ny investering. Detta medför att det är i hög vikt att dessa sker korrekt, i rätt tid med rätt summor. • Likviditet: Samtidigt som det är möjligt att köpa och sälja fastighetslån på en
andrahandsmarknad, så ska man veta att fastighetslån är mindre likvida i relation till så kallade “fixed income-produkter ” (där avkastning fås i vissa intervall inom en viss period). I och med att varje säkerhet är unik till varje lån är det otroligt svårt att sätta eller ha en standard. Varje fastighet måste bedömas, ju mer noggrant och korrekt, desto mindre risk att fastigheten felvärderas.
3. Den globala finanskrisen 2008
3.1 Bakgrunden till krisen 2008
En ytterligare omfattande kris som inte bara påverkat Sverige, utan hela världen, är den stora finanskrisen år 2008. Den 15 september år 2008 gick investmentbanken Lehman Brothers i konkurs. Även denna kris hade sin grund i en bolånebubbla, med upphov från så kallade subprimelån. Detta inträffade först i USA där förutsättningarna för bubblan ökat under flera år, när bubblan väl sprack påverkades hela världen. En omfattande bubbla av kapital hade
skapats, vilken saknade täckning i verkligheten.
Det fanns flera olika orsaker till ovan nämnda bubbla och kommande kris. En grund, var då kongressen år 1997 höjde frigränsen för skatt på reavinsten av försäljningar av bostäder. Likt krisen år 1990 så var även aktiebubblan en orsak till 2008 års kris. Aktiebubblan som sprack år 2000 ledde till att börsen rasade fram till år 2002. Detta var början till krisen år 2008. Det som inträffade när dessa personer förlorade pengar var att man försökte motverka förluster. Två bolåneinstitut, Fannie Mae och Freddie Mac, i uppdrag av Clinton (dåvarande president) ändrade sin strategi till att minst 42 % av deras utlåning måste gå till personer som har en inkomst under medel. År 2005 ökade denna procentsats till 52 %. Till följd av dessa höjningar
ökade subprimelånen snabbt, dessa två institut stod då för hälften av alla huslån i USA.10
Under samma period byggdes många privatbostäder då varje hushåll strävade efter ett eget ägt hus vilket medförde ökad produktivitet i byggsektorn. För att stimulera ekonomin sänktes även bolåneräntan till 1 %. Under följande år hölls räntan låg och belåningsgraden ökade för fastighetsköp och aktieinvesteringar.
Bankerna insåg riskerna med subprimelånen och handlade med hjälp av strukturfonder för att säkra upp mot riskerna I strukturfonderna placerades bättre lån med sämre lån. Amerikanska banker sålde strukturfonder till utländska investerare och därmed sålde de tidigare riskerna från subprimelånen.
År 2006 uppkom de första sprickorna i bubblan då fastighetsägare inte kunde möta de högre räntorna. Fastigheterna övergavs och borgenärerna tog emot nycklarna och rätten till
fastigheterna. Bankerna hade då lånat ut pengar till gäldenärer ned dålig återbetalnings-förmåga. Grundstrategin var att följa värdestegringen på fastigheterna, det i sig var en
säkerhet. Med värdestegringen kunde räntebetalningar samt amorteringar skjutas fram i tiden.
Fastigheterna i USA hade fyrdubblats de föregående 20 åren, där av förväntades dem att fortsätta stiga.
Banker sålde rätten till de lån de hade utställda till olika finansinstitut, bland annat Lehman Brothers och Goldman Sachs. Instituten samlade lånen i strukturfonder och stora bubblor skapades. När fonderna minskade i värde krävde investerarna ersättning. Institutens tillgångar sjönk samtidigt som utbetalning skedde för ersättningar till investerare. Bankerna fick överta fastigheterna de lånat ut kapital för.
Fastigheterna efter prissänkningarna var värderade under lånesumman som getts ut. Inström-ningen av kapital till landet från placerare i andra länder var stor. Köp av statsobligationer, pensionsfonder och värdepapper var en stor bidragande faktor till att krisen spred sig i så hög utsträckning till andra länder.
För att motverka krisen sänkte centralbanker i flertalet av länderna räntorna och regeringar gav löfte om kreditgarantier, samt att de förde in mycket kapital till det ekonomiska systemet för att rädda bankerna från konkurs och få en nystart på utlåningen.
Aktiemarknaden och ett flertal banker återhämtade sig relativt fort under år 2009. Däremot spred sig krisen till andra delar av ekonomin, bland annat till industrin vilket ledde till en stor arbetslöshet i flertalet länder. År 2011 gick krisen in i en ny fas i Europa. Det kunde urskiljas vilka länder som hade en svag och ostabil finanspolitik och banksektor, bland annat Irland, Grekland, Island och Spanien. Dessa länder fick ta emot stöd i form av krislån.
Flera konsekvenser kom som påföljder av krisen. Bland annat har EU bestämt att skärpa olika ekonomiska regelverk. De har till exempel bildat en bankunion, gränsdragningar för bonusar har införts hos bankanställda och kapitalteckningskrav har skärpts.
Krisen som uppstod år 2008 är en av de mest långvariga kriserna i historien och prognoser visar på en fortsatt negativ bild i flertalet länder.
3.2 Förändring av finansiering i Europa
Marknadsläget i Europa har ändrats i stor utsträckning sedan krisen år 2008. Krisen påverkade finansieringen av kommersiella fastigheter i en stor utsträckning, banker drog in lån och blev mer recessiva med utlåning till finansiering av kommersiella fastigheter. Nya lån för
europeiska banker en ungefärlig utlåning för kommersiella fastigheter på 2.4 biljoner euro.11 Det var totalt 75 % av all finansiering av kommersiella fastigheter.12
Den här totala summan av lånen är mer än 20 gånger värdet (118 miljarder euro) av fastighetstransaktionerna i hela Europa under år 2011. Detta menar M&G (dotterbolag till Prudential) i vår intervju med dem. De uttrycker att det är tydligt är att den sektorn då var ytterst beroende av banker.13
3.3 Banksektorns misslyckanden
Krisen medförde det största fallet av fastighetspriser i Europa sedan den stora depressionen, då fallet uppgick till 40 % inom Europa.14 Prisfallen var huvudsakligen baserade på tre misslyckanden från banksektorn, vilka enligt M&G var följande:
• Belåningsgraden var otrolig hög (80-90 % av värdet), utan riktig reglering. Alltså fanns ingen buffert för ett prisfall.
• Det fanns inga reglementen eller normer att rapportera till långivaren som låntagare. Alltså fanns knappt någon kontroll eller insyn vilket skapade svårigheter att upptäcka problem i ett tidigt stadium, och därmed kunna ta kontroll och konfrontera dessa innan det gått för långt.
• Lånen var ofta garderade och skrivna mot låneränte-swapar. Det var billigare och gynnsamt för låntagare att ingå långvariga swapar som sträckte sig långt efter
lånetiden. Dessa swapar hade en högre rankning än ”seniors-lån”. När räntorna sedan föll så uppstod enorma swap-skulder, som underställdes bankernas lån i prioritet.
3.4 Nya chanser
I och med det nya läget fick andra investmentbolag en stor chans, och möjlighet att ta över uppgifter som banker tidigare hade haft. Detta är något som brittiska M&G gjorde, att gå in i den typen av investeringar. De öppnade både upp för de som vill placera kapital i fastigheter med en säkerhet för deras investering, och den andra sidan, företag som behöver kapital för deras kommersiella byggnader.
11 Morgan Stanley
12 DTZ
3.5 M&G’s uppgift
Investerarna får genom M&G säkerhet i form av fastigheter, samtidigt som de får en fast avkastning på kapitalet. Lånen är säkrade och får ett ökat skydd då varje lån tillhör en
fastighetsgrupp, och fastighetslånen skrivs mot denna, och därmed hamnar högre i bäst rätt än andra långivare, etc.15
Räntan som erbjuds är referensränta, samt en marginal ovanpå det, där risk med mera är inräknad. Räntan betalas av låntagaren i form av dess inkomster från deras hyresgäster, då källan till inkomsten är så pass isolerad, så är det enkelt för M&G att göra kreditanalyser för varje kreditkälla, alltså hos varje hyresgäst.
Som mellanhand till låntagare och långivare och dess säkerheter som erbjuds av M&G, förenklar de för mindre företag och investerare att ta steget. Hela processen förenklas och bra avkastning samt säkerheter fås. Denna typ av finansiering är ny och har öppnat för fler investerare och aktörer att ta del av denna marknad.
Trots att det skapar möjligheter på marknaden för att gå in som en mindre investerare så är det enligt Mats Hederos svårare att göra samma klipp och vinster idag, än var det var för tio år sedan. Marknaden är mer genomlyst och många besitter djup kunskap inom området.16
3.6 Läget i Europa idag
Utlåning för kommersiella fastigheter har ändrats i stor utsträckning under och efter krisen. Det kan urskiljas tre huvudpunkter, vilka är dessa nedanstående enligt M&G:
• ”Senior-lån” har ett ursprung/begynnelse på 50-60 % i lånegrad vilket medför att marknaden kan sjunka 40-50 % i värde innan investerare riskerar att förlora något kapital. Vid ingång av lån dras nu 20-30 % av pikvärdet av för att minska risken att ett kraftigt fall skall påverka.17
• Långivare har en större kontroll än tidigare och kontrollerar då låntagaren och får en bättre insyn och bild, samt att långivaren kan gå in och styra upp vid behov, innan det är för sent och investerat kapital inte kan fås tillbaka.
• Ränte-swapar måste matcha längden av lånet samt vara jämnt rankat med lånet. Dessa förändringar har skett för att banker ska kunna ge lån för kommersiella fastigheter. Dock har många europeiska banker dragit sig undan för den typen av utlåning till stor del,
15 Intervju med Robert Heaney, M&G
eller helt på grund av de stora förlusterna. Enligt prognos och bedömning av det ekonomiska läget idag efter krisen, är att bankerna i Europa behöver minska utlåning för kommersiella fastigheter med 300-600 billioner Euro under de nästkommande fem åren.18
I dagsläget så finns det ett gap mellan efterfråga och utbud av kommersiella finansieringslån, vilket är på 100 biljoner pund.19 Detta beror på att priserna på kommersiella fastigheter sjunker, eller att fastigheter står tomma då det är svårare att få lån till dessa. Det skapar i sin tur en möjlighet för andra bolag att gå in och investera. Historisk sett har banker tagit hårda slag från utlåning till kommersiella fastigheter, i många fall har det varit på grund av handlande utöver ramarna.
18 Morgan Stanley
4. Krisen i Spanien 2008
4.1 Varför slog krisen så hårt i Spanien?
Krisen blev djup i Spanien till skillnad från många andra länder. Den fördjupade krisen var ett resultat av flertalet kriser i Spanien under en kort period utan återhämtning. Några av
faktorerna till den fördjupade krisen var byggbubblan på den spanska marknaden, den försummade arbetsmarknadslagstiftningen samt förseningar i utbildningsväsendet. Dessa orsaker tillsammans med den stora finanskrisen år 2008 ledde Spanien till en ekonomisk
botten.
Spanien hade en ekonomisk tillväxt, och en ökning av fastighetsbeståndet började ske runt 80-90-talet då den ekonomiska tillväxten var 3 %.
4.2 Orsaker till krisen i Spanien
Den främsta orsaken till kollapsen var den så kallade ”byggbubblan”. Flera fastigheter
byggdes under kort tid i Spanien, i antal var det ett historiskt rekord. Det berodde på den stora efterfrågan från både Spaniens befolkning och utländska investerare. I den goda ekonomin ansågs fastigheter som en säker form av kapitalplacering. Banker lånade ut kapital under hypotekslån i stor utsträckning. Under tidsperioden byggdes det över 500 000 fastigheter årligen. Den spanska högkonjunkturen var mycket stark. Övergången till euro år 2002 ökade tillväxten ytterligare. Tillväxten gynnades av låga räntor och obefintliga säkerhetskrav. Till följd av de låga kraven uppstod det så kallade skuldberget. År 2011 hade landets samlade
utlandsskuld gått upp till 165 % av BNP.20 Spanien skapade kontinuerligt nya
arbetsmöjligheter. Drygt fem miljoner immigranter anställdes under denna period för att arbeta med byggnationerna. Tron till att investera i fastigheter och dess lönsamhet var stark. År 2006 stod fastighetsbyggandet för 7,5 % av BNP, jämfört med 3,1 % i Sverige. Detta år byggdes runt 800 000 bostäder i Spanien.
4.3 Fastighetsbeståndet i Spanien
Fastighetsbeståndet var fler än antalet invånare i Spanien. Slutligen stod 30 % av fastigheterna i Spanien tomma, bubblan var ett faktum.
Bankerna stoppade - till följd av ovanstående- utlåningen vilket ledde till att flera stora företag gick i konkurs, och arbetslösheten blev allt större samtidigt som den inhemska efterfrågan sjönk.
Bubblan sprack år 2008. Bankerna tvingades att dra in hypotekslån. Kreditförlusterna ökade kraftigt. När eurokrisen slog till år 2010 rasade hela marknaden.
De senaste åren har Spaniens underskott legat runt 10 % av BNP. Detta innebär att de missar valutaunionens tillåtna gräns på 3 %. Spanien har fått ett par år på sig att komma ner till denna
gräns.21
Det är visuellt tydligt att fastighetsmarknaden i Spanien påverkats negativt. Byggen står still och fastigheter står tomma. ”Till Salu”-skyltar förekommer på minst ett par balkonger i nästan varje flerbostadshus. ”Uthyres”-skyltar smyckar ett stort bestånd av både kommersiella
fastigheter och bostäder vilket bilden nedan avspeglar.
Bild 1
Bild tagen i Barcelona, Spanien. Två flerbostadshus beklädda med stora skyltar med texten ”Vivienda en alquiler” som betyder ”Bostäder till salu”. På huset till höger finns två gula skyltar där det står ”Venta de viviendas” vilket betyder ”Bostäder till Salu”.
4.4 Prisutvecklingen på fastigheter i Spanien
Daniel Nilsson, regionchef på Fastighetsbyrån i Spanien menar att bostadspriserna i Spanien fortsätter sjunka. Denna nedgång beror i allra största grad på att den inhemska befolkningens efterfrågan fortsätter att sjunka. Däremot är det större efterfrågan på fastigheterna längs kusterna. Där ökar efterfrågan och priserna stiger då andra nationaliteter söker sig dit. För ett par år sedan var det främst skandinaver som köpte bostäder längs den spanska kusten, men nu
finns köpare från flera olika länder. Förutom klimatet är infrastrukturen bra, vilket innebär att
det är enkelt och ekonomiskt att ta sig dit.22
Den spanska regeringen försöker att stimulera marknaden. Dessa stimuleringar kan gynna svenska investerare i form av att de har infört en halverad reavinstbeskattning på permanent-
och fritidsbostäder.23 ECB tillsammans med den spanska riksbanken ställer även hårdare krav
på kapitaltäckning för de spanska bankernas fastighetsbestånd.
De svenska investerarna på den spanska fastighetsmarknaden har tredubblats sedan år 2009. Detta beror främst på de sjunkande priserna i Spanien i kombination med den stärkta
ekonomin i Sverige, vilket gör att fler svenskar har råd med att införskaffa sig ett semesterboende där.
Fastighetspriser har sjunkit på samtliga ställen i Spanien fram till år 201324. Detta kan avläsas
i diagrammet på följande sida. Det finns ett klart och tydligt mönster i statistiken som visar att kuststäderna fortfarande sjunker i pris, men inte i samma utsträckning som priserna på
fastigheter i inlandet. Dock skiljer sig Madrid från inlandspriserna, och prissänkningen på Madrids fastigheter ligger i klass med kustfastigheternas prissänkningar. Under år 2013 sjönk värdet i genomsnitt för fastigheter längs kusten med 5 %, medan fastigheter i inlandet sjönk med över 10 %. Dessa siffror är dock markant bättre än tidigare års siffror från INE (Institutio Nacional de Estadística’s, Spaniens motsvarighet till svenska Statistiska centralbyrån), där kustpriserna sjönk med upp till 13 %. INE indikerar även att priserna på nya hus sjönk år 2013 med 7.9 %, samtidigt som priserna på begagnade hus sjönk med 8 %.
Spanien försäljningstopp var år 2007. Försäljningen har minskat sedan dess med över 60 %.25
Kuststäderna har inte tappat lika mycket, utan ligger på strax över 20 %. Det är inte bara lågkonjunkturen och arbetslösheten som påverkar siffrorna negativt. En ytterligare orsak är den spanska riksbankens stramare krav på kapitaltäckning som tidigare nämnts. Bankernas innehav idag innefattar stora delar av marknaden. 47 % av nybyggnationen på solkusten i Spanien är ägd av banker. Det leder till nedskrivningar och prisdropp. Priserna har sjunkit i en jämn kurva efter toppen år 2007-2008, och trots att priserna inte sjunker lika drastiskt idag som de gjorde under de första åren så kommer detta att fortsätta i samma spår ett flertal år innan en markant förbättring kan urskiljas.
Diagram 2 Diagrammet visar en negativ prisförändring på nybyggda hus i olika spanska städer år 2013. Minst prissänkning i Pais Vasco med -‐0.2 %. Kraftigast prissänkning i Extremadura med 18,5 %.
4.5 Investera idag
Vissa sektorer har gett positiva indikationer under den senaste tiden, däribland minskad arbetslöshet. Dock fortsätter fastighetspriserna att sjunka i Spanien, då över en miljon
fastigheter fortfarande står tomma i landet. Som ovan nämnt så ökar attraktionen för utländska
investerare längst landets kuster, vilket räknas som ett helt annat segment.26 Investerare var
tidigare främst Skandinaver och Germaner, i dagsläget kommer investerare från allt fler länder. Marknaden har vänt på grund av de låga priserna, många investerare har rört sig till landet, efterfrågan har blivit större, och därmed börjar priserna ökas igen och är nu högre än var dem var år 2007.
Mats Hederos ser möjlighet att investera i Europa generellt. Dock så krävs det att företaget eller företagen som gör det har djup kunskap och förståelse för området, kultur och det legala. Globaliseringen har hjälp men det krävs fortfarande mer resurser för att investera på en
“okänd” marknad.27
26 www.mynewsdesk.com
27 Intervju med Mats Hederos, AMF Fastigheter
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
Nega7v prisutveckling fas7gheter
Spanien år 2013
Diagram 3 Diagrammet visar huspriser i Spanien per kvadratmeter från år 1995 till år 2013
4.6 Investera i Spanien idag
Finns det avsikt att investera i Spanien är det en bra tidpunkt nu enligt vissa källor. Priserna tros inte nå sin maxgräns förrän på lång sikt, så möjligheterna för investering tros kvarstå. Det kan med andra ord vara
fördelaktigt att investera i Spanien nu28 .
Vi anser dock att det fortfarande föreligger stora risker med att gå in och investera i spanska fastigheter idag, det pågrund av det labila ekonomiska läget.
Av diagrammet ovan kan det tydligt urskiljas hur priserna ökade i början av 2000-talet, och fram till krisen år 2008. Priserna sjunker därefter markant, dock är
28 www.mynewsdesk.com
priserna i snitt, nedgången skiljer sig
kraftigt beroende på vart i landet de ses till.
Bild 2
Bild tagen på ett nybyggt flerbostadshus i Barcelona, Spanien. Byggnaden är beklädd med texten ”Viviend-‐ as nuevas en alquiler” vilket betyder ”Nya bostäder ut-‐ hyres”. 0 500 1000 1500 2000 2500 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Prise m2 free housing Price m2 free housing unil 2 years old Price m2 free housing more than 2 years old
4.7 Byggbranschens nedgång
Som tidigare nämnt byggdes det i stor utsträckning i Spanien innan krisen. När krisen sedan inträffade minskade byggandet i stort och flera byggen stannade av totalt. Ett bildexempel på detta kan ses nedan, byggande av ett sjukhuskomplex som avstannat.
Bild 3
På bilden ser man en fastighet som var planerat att bli ett sjukus, tänkt att bli Europas största. Bygget har som bilden visar, stannat av helt.
I Sverige har byggandet redan ökat igen, till skillnad från Spanien där mycket står tomt. Byggnads har varit delaktigt i ett projekt som visar en slutsats på att nedgången i byggandet har varit större än BNP-utvecklingen i ett flertal länder. Spanien är ett av de länder som har drabbats hårdast och det beror på att de tidigare hade en väldigt hög andel byggande av sitt
BNP.29
Flera byggföretag i Spanien har gått i konkurs, vilket har lett till en ökad arbetslöshet. Inom EU så minskade byggandet med cirka 15 %. Spanien var ett av de länderna som drog ned snittet med sin minskning på runt 30 %.
Frederick Zelmanovits, VD på Skandinavisk ByggTjänst AB menar att priserna håller på att stabilisera sig, och tror inte att priserna kommer att sjunka så mycket mer än max 10-20 %
till.30 Skandinavisk ByggTjänst är ett svenskt byggbolag som utför byggarbeten i Spanien.
Han säger i vår intervju med honom att det är flera seriösa köpare i området nu vilket hjälper marknaden en hel del. För att vara förberedda för kommande kriser använder de som många andra företag erfarenheter från tidigare risker.
29 www.byggnads.se
Diagram 4 Diagrammet visar nybyggnationen av fastigheter i Spanien från år 1995 till år 2013.
I diagrammet ovan urskiljs byggbubblan som fick sin start relativt tidigt och steg därefter markant runt år 2001. Byggbubblan sprack år 2008, och efter det har byggnationen minskat kraftigt under en kort period. Instituto Nacional de Estadística visar siffror från januari och februari år 2014 som är lägre än på flera år. I januari byggdes i Spanien 2 624 flerbostadshus och kommersiella fastigheter. Under samma månad år 2007 byggdes 13 357 liknande
fastigheter. Det är en minskning på runt 80 %. Under januari månad år 2014 byggdes 4 735 privatbostäder, en siffra som skiljer sig enormt mot siffran i januari år 2007 som då låg på 46
807 nybyggnationer,31 en minskning på runt 90 %. Dessa siffror indikerar på hur pass stor
byggbubblan var och hur hårt krisen har påverkat byggsektorn i Spanien.
31 Institutio Nacional de Estadística’s
0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Flerbostadshus och kommersiella fasigheter Privatbostäder
5. Krisen i Sverige 2008
5.1 Orsaker som gjorde att Sverige påverkades
Sverige drabbades i den globala förtroendekrisen som utbröt då Lehman Brothers ansökte om konkurs. Många svenska banker och fonder var i hög grad exponerade mot Lehman Brothers och risken att de skulle gå omkull hade ansetts som minimal med hänsyn till dess storlek. Som reaktion på ovanstående började bankerna i USA, (även svenska banker) att skydda sin likviditet och var därmed recessiva med utlåning mellan varandra. Det var även ett stort glapp mellan interbankräntan samt stadspappersräntan, den sistnämnde väldigt mycket säkrare än
den förstnämnde.32
På grund av föregående, dubblade regeringen sin insättningsgaranti för bankernas inlånings-konton från 250 000 kronor till 500 000 kronor hösten 2008. Ovanstående för att skydda privatsparares kapital samt bibehålla och bygga upp förtroendet. Utöver detta satte regeringen in tre ytterligare åtgärder under hösten år 2008. Bland annat ett statligt garantiprogram, ett program där banker, bostadsinstitut och andra kreditbolag kunde ta del av. I och med programmet fick de möjlighet att ingå avtal med staten och därmed förbättra bankers finansiering samt att sänka upplåningskostnader. En stabilitetsfond grundades för att kunna finansiera stödåtgärder till finansföretag. Stabilitetsfonden inrättades som en långsiktig åtgärd med en tänkt uppbyggnadsfas om 25 år. Dels avsatte regeringen 15 miljarder kronor till fonden, resten var tänkt att finansieras av avgifter. En ny lag inrättades, Lagen Om Statligt Stöd Till Kreditinstitut. Lagen ger regeringen rätt att ingripa i svenska banker och
kreditinstitut för att förhindra stora störningar på den inhemska finansmarknaden.33
Reaktionen nådde även fastighetssidan. Flertalet bostäder stod osålda i Sverige och under hösten år 2008 fick Sverige de högsta boräntorna på 13 år då SEB höjde bolåneräntan till 6,99
%.34 Utöver en förhöjd bolåneränta sattes även ett bolånetak på 85 % in från
finans-inspektionen under oktober år 2010.35 Fastighetspriserna i Sverige sjönk kraftigt under en
period år 2008 som en reaktion på de kraftiga räntehöjningarna och det instabila ekonomiska läge, som Sverige (samt övriga världen hamnat i). Den genomsnittlige svensken hade belånat
sig allt mer som följd av de tidigare ökande bopriserna.36
5.2 Varför Sverige klarade sig så bra under krisen
Utöver ovanstående reaktioner och åtgärder satte även regeringen in ett stimulanspaket som arbetar för att stimulera arbetsmarknaden, och reparera effekter på arbetslösheten. Paketet
medförde att arbetslösheten balanserades och därmed satte ekonomin i en positiv spiral.37 I
och med att befolkningen var i arbete trots krisen så hölls konsumtionen igång, därmed hölls fler jobb igång och den övergripande ekonomin var stark. Efter de kraftiga räntehöjningarna
sattes en enorm räntesänkning in. Reporäntan sänktes år 2008 först till 2 % från dryga 4 %.38
Sänkningar av reporäntan fick stort genomslag på bolåneräntorna som också sjönk drastiskt. I och med att bolåneräntorna sjönk i takt med reporäntan stimulerades fastighetsmarknaden och priserna drevs upp till högre nivåer, och fastighetskrisen var reparerad. Sedan dess har
fastighetspriserna i landet ökat stabilt.39 Genom hela krisen så höll sig inflationen väldigt låg
(på grund av ovanstående åtgärder) vilket medförde att penningvärden förblev stabilt under
krisen.40 Kommersiella fastigheter sjönk med 10 % under år 2008.41 Återhämtningen från den
prisnedgången har mött mer motstånd då banker idag har mer restriktioner och är mindre villiga att låna ut kapital till kommersiella fastigheter. Dock så har det under senare tid
öppnats dörrar till andra investerare att gå in, så en värdeökning kan nu ses.42
5.3 Fastighetsbestånden från år 95 och framåt i Sverige
I dag är det bostadsbrist i 40 % Sveriges kommuner, främst i storstäderna. Detta avspeglas även i priserna i dessa områden. Sedan år 1995 till i dag har nybyggnationen i riket ökat stabilt, dock i en långsam takt vilket kan avläsas i kommande tabell. Framförallt har
nybyggnationer av bostäder legat efter i storstäderna. Detta kan avläsas i det andra kommande diagrammet. Det syns tydligt att nybyggnationen inte ökat trots den stora och ökade
efterfrågan i dessa områden. Tillväxtnivån går i samma takt som sedan år 1995 och följer
alltså inte efterfrågan för regionerna enligt Statistiska Centralbyrån43.
37 www.regeringen.se 38 www.riksbank.se 39 www.dn.se 40 www.riksbank.se 41 www.di.se
Diagram 5 Diagrammet visar nybyggnation av småhus och flerbostadshus från år 1995 till år 2012.
Diagram 6 Diagrammet visar bebyggelse i Sveriges storstäder från år 1995 till år 2012.
0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Småhus Flerbostadshus
Lägenheter i det kalkylerade bostadsbeståndet eGer hustyp och år
0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Stockholm/Söderstälje, flerbostadshus Malmö/Lund/Trelleborg, flerbostadshus Malmö/Lund/Trellebord, småhus Göteborg, flerbostadshus Göteborg, småhus Stockholm/Södertälje, småhus
Ett problem är de långa och tidskonsumerande processer som nybyggnationer kräver. En
normal planprocess i Sverige idag är sju år lång.44 Enligt statens bostadskreditnämnd har
Sverige idag en brist på minst 40 000 lägenheter och om ett beslut skulle tas, att bygga dessa idag, så skulle det då ta sju år innan det är verklighet, alltså ligger vi minst sju år efter i
byggandet.45 Bristen på bostäder bromsar även Sveriges tillväxt.
Produktionsbortfallet under perioden år 2010-2030 beräknas att uppgå till 660 miljarder kronor, vilket resulterar i en beräknad förlust av skatteintäkter till upp mot 15 miljarder
kronor. Alltså påverkas inte bara den enskilda individen utan hela riket i stort 46.
I dag har Sverige rekordlåga vakanser av kommersiella fastigheter i storstäderna, främst i Stockholm och Göteborg. Efterfrågan är dock stor och många företag väljer att ha sin verksamhet i de större städerna. Byggnationen av kommersiella fastigheter och nya kontor
ligger efter och i nuläget är det den lägsta vakansgraden på 10 år.47 Den stora efterfrågan möts
inte av utbudet av nybyggnation. Byggnation för kontor har legat relativt lågt, och de senaste
åren har alltså byggnationen inte räckt till för att möta efterfrågan 48.
5.4 Prisutveckling fastigheter Sverige
Följande två stycken är baserade på diagram 5 och 6 från föregående sida. Sverige skiljer sig väsentligt mot Spanien vad gäller prisutveckling på fastigheter. Då priserna på fastigheter i Spanien steg i stor utsträckning innan krisen år 2008 steg de inte lika mycket i Sverige. Då byggbubblan sprack, och med en kris som följd klarade sig Sverige -till skillnad från Spanien- väldigt bra. Sverige hade ingen jämförbar byggepok som Spanien. Utöver det hade Sverige och dess befolkning krisen under 90-talet i ryggen. Den erfarenheten hade dels stärkt
bankskyddssystemet samt ökat viljan hos den svenska befolkningen att undgå liknande kriser.
Samtidigt som priserna på fastigheter i Spanien sjunker, så stiger priserna här i Sverige. Framförallt stiger priserna på bostäder i Stockholm. Trenden sprider sig även i stora delar av landet. Fastigheterna i Stockholm, Göteborg och Malmö har ökat mest under många år. I flera mindre orter sjunker priserna. Sysselsättningen sjunker även på dessa orter, vilket leder till att fabriker och företag läggs ner, vilket medför prisfall på kommersiella fastigheter i dessa orter. Detta beteende resulterar självfallet i att priserna i dessa mindre orter sjunker då efterfrågan
inte är stor på bostäder. Efterfrågan blir därmed allt större i tillväxtsorterna och därmed höjs priserna inom dessa.
Peeter Pütsep vid Svensk Fastighetsförmedling menar på att priserna på framförallt mindre bostadsrätter höjs då efterfrågan på studentlägenheter är väldigt hög, då det inte finns
tillräckligt med studentlägenheter söker sig de studerande till mindre bostadsrätter49.
Peeter antyder även att prisuppgången väntas vara fortsatt stadig då det inte kan förespås några drastiska förändringar gällande räntorna, och heller inga framtida försämringar på
arbetsmarknaden50.
Villorna fortsätter att öka i pris över hela Sverige, dock inte lika stadigt som priser på bostadsrätter. Mats Hederos uttrycker att förutom en liten dipp år 2008-2009 har
fastighetspriserna över lag gått stabilt uppåt och inte fluktuerat på samma vis som de gjorde mellan 70-talet och fram till mitten av 90-talet. Därför har enligt Hederos, fastigheter varit
säkra och stabila investeringar under den tiden, och är även idag.51
År 2009 steg bostadsutlåningen med 9 %,52 och priserna på bostäder i Sverige var detta år
högre än priserna innan krisen. Folk började spekulera i att en husprisbubbla var på väg att skapas. Högre inkomst och lägre realränta stod som grund för 90 % av prisökningarna. I Spanien som i flera andra länder innebar finanskrisen år 2008 ett slut på en lång period av stigande bostadspriser. Spanien tillsammans med Irland samt vissa amerikanska delstater har drabbats av ett prisfall på 40 % sedan deras priser var som högst år 2006-2007. Sverige skiljer sig väsentligt från flera länder. År 2008 följde vi dock trenden med prisfall och tappade runt 5 %. Återhämtningen efter fallet skedde snabbt Huspriserna i Sverige har stigit kontinuerligt i 18 år, sedan bottenpriserna år 1996 tack vare den föregående bank- och finanskrisen.
Bostadsprisutvecklingen i Sverige har gått jämnt med hushållens skuldsättning. Hushållens reala skuldsättning har höjts till mer än det dubbla sedan mitten av 1990-talet. Detta samtidigt som de reala inkomsterna endast ökat med 50 %.
Nivåerna på skuldsättningen ligger idag högre än vad de gjorde före 1990-talets finanskris. Utvecklingen av arbetslösheten år 2009 steg med 2,2 % och detta tillsammans med att BNP i Sverige sjönk med 5,1 % blev den svenska befolkningen orolig. Trots det fortsatte huspriserna att stiga och skuldsättningen växte med 8 %. En bidragande faktor till detta är räntekvoten
49 www.svd.se 50 www.svd.se
