8.1
30BMetoddiskussion
Ett av målen med rapporten är att titta på vad orsakerna till de vanligaste felen är som kvarstår från slutbesiktningen till garantibesiktningen. Många av de vanligaste felen känner Peab redan orsaken till och varför de uppstår. Därför gjordes en mindre analys av orsaken till felen. Samtidigt är det svårt att peka exakt på vad orsaken är till många av felen. Ta t ex repa i parketten där kan samtliga personer på projektet vara ansvariga, men det kan även vara så att det är beställaren som själv orsakat repan eller att det är leverantören och därmed en reklamation. Sådana fel är näst intill omöjliga att härleda orsaken till.
Genom att kartlägga felen ur besiktningsprotokollen valdes resultatet att visas med grafer , ett enkelt sätt uppfatta vilka som var de vanligaste felen. Kartläggningen av anmärkningarna skulle kunna ske med en rad olika dataprogram. Att Excel valdes som kartläggningsmetod var att det ger en överblick av vilka fel Peab gör.
Tabellerna kan också omvandlas till grafer. Det som hade kunnat göras annorlunda är att dela in fler yrkes- och anmärkningskategorier. Att detta inte gjordes berodde på att vissa fel hade varit svåra att sätta i rätt kategori då några skulle passa in under flera kategorier. Många fel är dessutom svårt att tyda från besiktningsprotokollen på grund av otydlig förklaring från besiktningsmännen. Otydlighet kan exempelvis vara vilken aktör som är ansvarig för felet. Med hjälp av Lars-Erik Thalin har sådana frågetecken om vem som är ansvarig kommit i rätt kategori.
Besiktningsmännen var en självklarhet att intervjua. Genom dessa intervjuer säkerställs vilka som är de vanligaste felen på ett bättre sätt. Dessa personer har en lång erfarenhet av branschen och vet precis vilka som är de vanligaste felen och har kontroll på hur anmärkningar åtgärdas men även orsaken. Eftersom de inte bara besiktar projekt från Peab så har de en bra uppfattning om hur Peab kan förbättra sig och hur de åtgärdar felen gentemot sina konkurrenter.
Resultatet från intervjuerna speglar resultatet från kartläggningen av
besiktningsprotokollen på ett bra sätt. Fler intervjuer med besiktningsmän hade gärna hållits, vilket vi också försökte med. Många avböjde tyvärr av olika
anledningar och vissa gick inte att få kontakt med. Några tyckte det var bättre att mejla frågorna istället för att träffas. Genom att frågorna skickades kunde inte följdfrågor ställas och svaren blir därför inte lika utvecklade som vid en personlig kontakt, men det är bättre att få ett skrivet svar istället för inget alls.
För att veta hur kunden ser på hur Peab åtgärdar anmärkningarna samt vad de kan förbättra genomfördes intervjuerna med beställare som har anlitat Peab. Beställare att intervjua valdes genom att tal projekt med mycket anmärkningar för att se hur Peab löste alla felen, om de hade stört eller att de inte var nöjda.
Istället för att intervjua beställaren hade enkäter kunnat skickas ut där frågor ställts som beställaren skulle kunna rangordna. Då hade tabeller som visar nöjdheten procentuellt kunnat utarbetas. Detta hade vi planer på först men ansåg att metoden att intervjua är bättre då det blir mer personligt. Dessutom fanns ju risken att ingen skulle vilja skicka tillbaka svaren.
8.2
31BResultatdiskussion
Syftet med rapporten är att framföra de vanligaste anmärkningarna från garantibesiktningen, samt en analys av vad orsaken till felen är.
De vanligaste anmärkningarna från garantibesiktningen framtogs genom att sammanställa projekten som Peab tillhandahållit. Genom att kategorisera
projekten i anmärkningstyp kunde tidigt utläsas att sprickor var den anmärkning som var den vanligaste. Vid intervjuerna som senare utfördes bekräftades att sprickor är ett mycket vanlig fel. Orsakerna till att det blir så mycket sprickor är materialrörelser i husen, framförallt vid träkonstruktioner. Enligt både
besiktningsmän och platschefer skulle dessa anmärkningar kunna reduceras genom enkla åtgärder som ex längre uttorkningstid. Sprickor i takvinkel skulle kunna döljas med hjälp av taklister. Om en kund föredrar tapeter istället för målning borde byggföretaget rekommendera att kunden avvaktar med
tapetseringen till materialrörelserna i huset avtar. Detta beror på att det är lättare att åtgärda en spricka med latexfog än att åtgärda en tapetveckbildning, samtidigt är det inte säkert att leverantören har tapeten kvar i sortimentet.
Ett annat återkommande fel är dörrar som behöver justeras av olika anledningar. Enligt besiktningsgruppen är det främst tunga balkong- och altandörrar som behöver justeras på grund av bristande kvalité i upphängningsmaterialet, vilket är ett leverantörsfel. Innedörrar anmärks i sin tur på otäthet, kärvar, tar i karm och tar i tröskel. Dessa fel kan bero på olika saker, t ex slarv vid montering, rörelser i upphängningsmaterialet och för tunga dörrar.
Genom intervjuerna har förslag på vad Peab kan göra för att förebygga uppkomsten av många anmärkningar. Några förslag Peab borde ta till sig är:
▪ Innan garantibesiktningen själv ta kontakt med beställaren och be denne t ex dela ut enkäter till de boende där de får skriva ned garantifelen de anses ha. När svaren inkommit åtgärdas de fel som Peab anser vara garantifel.
▪ Underrätta yrkesarbetarna på bygget om vilka som är de vanligaste garantifelen och hur de kan förebyggas.
▪ I byggskedet skydda byggnaden mot vädret och inte låta material bli fuktigt.
Idén med att ha en besiktningsgrupp som åtgärdar alla anmärkningar är bra. På så sätt kan platscheferna och arbetarna lämna bygget bakom sig och samtidigt veta att felen blir åtgärdade på rätt sätt. Om både kunden och Peab vet vem som åtgärdar felen är det lättare att gå tillbaka, samtidigt blir besiktningsgruppen specialinriktade på att avhjälpa besiktningsfel. Nackdelen med detta
tillvägagångssätt är att yrkesarbetarna på bygget aldrig får reda på vilka fel de gör. Om de inte vet vilka fel som görs kommer det bli svårt att reducera
anmärkningarna.
Kundnöjdheten gentemot Peab är ganska bra genom de intervjuer som har gjorts med beställarna. Detta beror främst på att de åtgärdar fel på ett bra sätt och ger god information under projektet. Det som beställarna tycker att Peab kan förbättra är att hålla budget och att projektet ska vara helt färdigställt vid avlämnandet, men det varierar antagligen från olika projekt.
När arbetet med denna rapport startade hade vi ingen förkunskap om vilka fel som är vanliga under en garantibesiktning eller hur många fel som anmärkts. Genom att analysera figur 14 och figur 16 går det att utläsa att byggfel står för en stor del av anmärkningarna och vilka fel som är vanligast.
8.3
32BSlutsatser
För en tydligare slutsats återknyts svaren till frågeställningen för rapporten. Repetition av frågeställningen:
• Vilka är de vanligaste felen som anmärks under garantibesiktningen? • Vilka är orsakerna till anmärkningarna?
• Vad kan göras för att minska på antalet anmärkningar? • Hur tycker kunden att anmärkningarna åtgärdas?
8.3.1 52BVilka är de vanligaste felen som anmärks under garantibesiktningen
De vanligaste anmärkningarna vid en garantibesiktning är främst sprickor som framträder i t ex takvinklar, golv, vägghörn och mellan anslutningar. Andra anmärkningar som tillhör de vanligaste är justering av dörrar, lösa lister och fogar som släpper. I figur 16 klargörs de vanligaste garantibesiktningsanmärkningarna.
Figur 16: Visar vanligaste anmärkningarna med yrkeskategori
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Spricka vertikal Spricka vägg Tapetveckbildning hörn Spricka vägghör n Spricka t akvi n kel List lös Vert ik al a skarvsprickor Dörr justeras Skada parkett Spricka golv Spricka puts Dörr ej tät Dörr tar i ka rm Tapetveckbildning Fel Badrumsdörr Glipa golv ‐list Spricka hörnf ö rst ärkare Fönsterhandtag justeras Lös tr ösk el Mjuk fog släppt Fukt innertak Dörr går ej att låsa Puts släpper Springa par kettgolv Byt a golvplattor Lister saknas Mjuk fog saknas Spricka tak Dörr kä rva r Fog ej kompl et t Framträdande hörnf ö rst ärkni ng Tar i ka rm (garage) Skjutdörr fungerar ej Skruv saknas Spricka tr ösk el Tapetsläpp Dragning Färg flagnar Glipa ka rm List släppt Målningskomplettering Spricka kalkstensplattor Spricka ka rm Spricka k link er /k ak el Fel i spegellucka B B UE B B B B B L B UE B B UE L B B L B B B L UE UE UE B B B B B B B B B B UE UE UE B B UE B B B L
Vanligaste anmärkningarna
B Byggfel UE Underentreprenörsfel L Leverantörsfel8.3.2 53BVilka är orsakerna till anmärkningarna
Uppkomsten av sprickor beror främst på för korta uttorkningstider och inbyggnad av fuktigt material, som ger upphov till materialrörelser vid uttorkning.
Många av anmärkningarna uppstår genom slarv vilket ackordlönerna kan ha en bidragande orsak till. Vissa anmärkningar som byggsidan får åtgärda är
reklamationer av material. Då står leverantören för materialkostnaden medan Peab får åtgärda felen. Uppkomsten av ett fåtal fel är svåra att härleda och kan ha flera bidragande orsaker.
8.3.3 54BVad kan göras för att minska på antalet anmärkningar
Med hjälp av intervjuer har det framkommit förslag på hur antalet anmärkningar kan minska. Förslagen har kommit från yrkeskunniga personer i branschen men även från Peabs egen organisation. Här redovisas förslag från de intervjuade:
▪ Underrätta yrkesarbetarna på byggena om vilka som är de vanligaste garantifelen och hur de kan förebyggas.
▪ I byggskedet skydda byggnaden mot vädret och inte låta material bli fuktigt.
▪ Kräva högre kvalité av leverantörerna för att slippa reklamationer.
8.3.4 55BHur tycker kunden att anmärkningarna åtgärdas
Den allmänna meningen av beställarna är att Peab åtgärdar anmärkningarna på ett bra och felfritt sätt men även att de inte stör de boende/produktionen.
8.4
33BFortsatt undersökning
Exempel på vidareutveckling av rapporten:
• Denna rapport behandlar inte tid och kostnad för åtgärdandet av de
vanligaste anmärkningarna. Detta kan betyda att flera av de vanligaste felen inte är särskilt kostsamma för Peab att åtgärda, medan anmärkningar som är mindre vanliga är betydligt kostsammare. Samtidig kostar alla
anmärkningar att åtgärda, så en vidareutveckling av denna rapport skulle kunna göras där exempelvis de 50 vanligaste anmärkningarnas kostnad granskas. Genom denna analys kan sedan ett underlag arbetas fram som visar de vanligaste anmärkningarna som kostar mycket att åtgärda. I en analys hade Peab kunnat få ett underlag som både visar de vanligaste anmärkningarna och hur mycket det kostar att åtgärda felen. I underlaget hade företaget kunnat se vilka anmärkningar de ska lägga mer kraft för att öka vinsten från projektet.
• En utförlig kundnöjdhetsundersökning om hur kunden tycker företaget åtgärdar anmärkningarna skulle kunna vidareutvecklas och göras
utförligare. Den hade exempelvis kunnat genomföras genom en
enkätundersökning, där beställarna får svara på frågor. Underlaget som skulle kunna arbetas fram hade gett Peab en bättre bild av hur kunden ser på företaget vid åtgärdandet av felen och vad företaget ska förbättra för att inte förlora kunder.
9
8BReferenser
[1] Gillham, Bill. (2008) Forskningsintervjun: Tekniker och genomförande. Studentlitteratur, Lund, ISBN 9789144040127.
[2] Kylén, Jan-Axel. (1994) Frågar rätt: Vid enkäter, intervjuer, observationer och
läsning.
Kylén cop, Stockholm, ISBN 9185652520. [3] Hhttp://www.ne.se/garantibesiktning
(Acc. 2010-04-13)
[4] Byggandets Kontraktskommitté. (2004) AB 04. Allmänna bestämmelser för
byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader.
Svensk Byggtjänst, Stockholm, ISBN 9789173331746
[5] Byggandets Kontraktskommitté. (2007) ABT 06. Allmänna bestämmelser för
totalentreprenader.
Svensk Byggtjänst, Stockholm, ISBN 9789173331753
[6] Föreläsningsanteckningar ur kursen entreprenadjuridik . Föreläsare Peter Falk 2010-02-09
[7] HByggandets kontraktskommittéH. (2009) BKKs handledning för besiktning enligt AB 04 och ABT 06.
Svensk Byggtjänst, Stockholm, ISBN 9173333395
[8] Höök, Rolf. (2008) Entreprenadjuridik: Förvaltning, garantitid, byggperiod,
upphandling, projektering.
Norstedts juridik, Stockholm, ISBN 9789139204855 [9] Intervju Besiktningsman 1, 2010-04-15
[10] Intervju Beställare 1, 2010-04-19 [11] Intervju Beställare 2, 2010-04-21 [12] Intervju Besiktningsman 2, 2010-04-21 [13] Intervju Beställare 3, 2010-04-22
[14] Intervju Besiktningsman 3, 2010-04-28 (Mailade frågor och svar)
[15] Intervju Besiktningsman 4, 2010-05-03 (Mailade frågor och svar)
[17] Intervju Platschef 2, 2010-05-03
[18] Intervju Besiktningsgruppen, 2010-05-05 [19] Foto från ett av projekten, 2010-04-21
10
9BSökord
A
Att genomföra en intervju ... 12
B Besiktningsgruppen ... 39 Besiktningsmän ... 25, 35 Besiktningsprotokoll ... 11 Beställare ... 30, 37 G Garantibesiktning ... 9 Garantitid ... 10 I Intervjufrågor ... 14 P Platschefer ... 33, 38 R Resultat besiktningsprotokoll ... 19 S
Sammanställda resultatet av intervju ... 35
V
11
10BBilagor
Bilaga 1 Projekten
Bilaga 1 Projekt 1 Entreprenadform Totalentreprenad Objekt Lägenheter Datum 2009-06-17 Projekt 2 Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Lokaler, restaurang, cafe, lokaler för handelsändamål samt lägenheter Datum 2009-05-27
Projekt 3
Entreprenadform Utförandeentreprenad
Objekt Total ombyggnad av hus A plan 8-11 och mindre arbete i delar av plan 1‐7 samt i hus B och D
Datum 2008-12-01
Projekt 4
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av fyra stycken parhus Datum 2008-10-29
Projekt 5
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av bostadshus
Datum 2009-08-19
Projekt 6
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Tillbyggnad av bostäder och kontor Datum 2008-03-31
Projekt 7
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Utföra fjärrvärmekonvetering Datum 2007-11-30
Projekt 8
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Om- och tillbyggnad av studentbostäder Datum 2008-05-23
Projekt 9
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av 33 bostadsrättslägenheter Datum 2007-10-30
Projekt 10
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av bostäder
Datum 2007-04-02
Projekt 11
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av terminal & kontor Datum 2009-02-03
Projekt 12
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Ombyggnad av befintligt köpcentra Datum 2007-04-17
Projekt 13
Entreprenadform Utförandeentreprenad
Objekt Utföra nybyggnad av äldreboende Datum 2007-08-16
Projekt 14
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Utföra nybyggnad av bostadsrättslägenheter med tillhörande biutrymmen Datum 2006-08-11
Projekt 15
Entreprenadform Utförandeentreprenad
Objekt Om- och tillbyggnad av IKEA-varuhus Datum 2004-09-20
Projekt 16
Entreprenadform Generalentreprenad
Objekt Nybyggnad av tvätteribyggnad
Datum 2008-01-15
Projekt 17
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Tillbyggnad av gymnastikbyggnad och omklädningsrum Datum 2009-03-10
Projekt 18
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av Bagaregatans förskola Datum 2009-02-12 Projekt 19 Entreprenadform Totalentreprenad Objekt Ny terminalbyggnad Datum 2008-12-11 Projekt 20 Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Nybyggnad av vårdbostäder
Projekt 21
Entreprenadform Samordnad generalentreprenad
Objekt Ombyggnad av Sörgårdens äldreboende Datum 2008-02-04
Projekt 22
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Om- och tillbyggnad av ICA supermarket Datum 2008-01-14
Projekt 23
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Utföra nybyggnad av vårdcentral Datum 2007-12-19
Projekt 24
Entreprenadform Totalentreprenad
Objekt Tillbyggnad för Huskvarna Prototyper AB Datum 2006-04-26
Projekt 25
Entreprenadform Generalentreprenad
Objekt Hus A1, A2 och A3 Ryhov
Bilaga 2
Generella fel Fukt Fönster Tak
Sprickor Golv Färg Balkong/Altan
Tapet Lister/karmar Kök Installationer
Dörr Fog WC/tvätt Övrigt Generella fel Antal Dörrstopp till lgh.dörrar saknas 2 Sprickor i tak 2 Sprickor väggvinklar 2 Överliggare till balkong/altan i trä byts till aluminium 2 Dåligt utsug köksfläkt (utreds) 1 Filter i renluftsdon ej rengjorda 1 Fuktskador på skåpsstomme och på angränsande väggar 1 Garageporten hänger sig och fungerar ej 1 Garaget har problem med fukt 1 Hårdbetonggolv i terminaldelar är krackilerade med microsprickor 1 Hög ventilation (utredas) 1 Hörnskåp, WC, monterade så att luckor inte kan öppnas 90 grader 1 I lägenheterna finns tapetsprickor och Tapetveck i flera hörn 1 In justering av värme fordras 1 Kvistgenomslag i karmar 1 Ljudöverföring/stegljud mellan hus (utreds) 1 Medicinskåpen har varit föremål för flera reparationer 1 När diskmaskinsluckorna öppnas utlöses brandlarmet 1 Otäthet mellan fasadelement och krönpålar över betongbröstning 1 Ovidkommande plastrester vid skarvar på fasadelement utvändigt 1 Problem med hissarna 1 Släplister saknas på flera dörrar till rum och toaletter 1 Sprickbildningar och öppna arbetsfogar finns i terminalgolv 1 Stannar vatten mot ytterväggarna 1 Tätningslister vid ljudrutor mot gata lossnar 1 Vatten rinner över hängrännor från fotplåtar 1 Vägglist under tak svankar och hänger ned 1 Ångskydd till diskmaskin saknas 1
Anmärkning Fördelning hustyp Fördelning entrep. Typ
Bostad Lokal Totalt Total Utför Totalt
Spricka vertikal 71 11 82 78 4 82 Spricka vägg 33 20 53 45 8 53 Tapetveckbildning hörn 48 48 48 48 Spricka vägghörn 23 24 47 39 8 47 Spricka takvinkel 24 8 32 32 32 List lös 21 2 23 19 4 23 Vertikala skarvsprickor 23 23 23 23 Dörr justeras 14 7 21 20 1 21 Skada parkett 20 1 21 20 1 21 Spricka golv 9 8 17 16 1 17 Spricka puts 16 16 16 16 Dörr ej tät 12 1 13 12 1 13 Dörr tar i karm 3 10 13 13 13 Tapetveckbildning 13 13 13 13 Fel Badrumsdörr 12 12 12 12 Glipa golv‐list 9 2 11 9 2 11 Spricka hörnförstärkare 11 11 11 11 Fönsterhandtag justeras 10 10 10 10 Lös tröskel 9 1 10 10 10 Mjukfog släppt 7 3 10 10 10 Fukt innertak 4 6 10 10 10 Dörr går ej att låsa 9 9 9 9 Puts släpper 9 9 9 9 Springa parkettgolv 9 9 9 9 Byta golvplattor 8 8 8 8 Lister saknas 4 4 8 2 6 8 Mjukfog saknas 7 1 8 8 8 Spricka tak 8 8 8 8 Dörr kärvar 4 3 7 4 3 7 Fog ej komplett 5 2 7 7 7 Framträdande hörnförstärkning 5 2 7 5 2 7 Tar i karm (garage) 7 7 7 7 Skjutdörr fungerar ej 6 1 7 7 7 Skruv saknas 7 7 7 7 Spricka tröskel 5 2 7 6 1 7 Tapet släpper 7 7 7 7 Tapetdragning 6 6 6 6 Färg flagnar 6 6 6 6 Glipa karm 6 6 6 6 List släppt 2 4 6 6 6 Målningskomplettering 5 1 6 5 1 6 Spricka kalkstensplattor 6 6 6 6 Spricka karm 5 1 6 6 6