1) Exklusive jämförelsestörande poster
Resultat efter finansnetto
Rörelseresultat och resultat efter finansnetto 1997–20011)
Nyckeltal 1997–2001
Proforma
MSEK 2001 2000 1999 1998 1997
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning fastigheter, %1) 9,8 10,1 9,5 8,2 7,3
Överskottsgrad, %2) 77 77 78 75 71
Belåningsgrad, %3) 63 59 58 57 –
Finansiella
Räntetäckningsgrad4), ggr 2,6 3,0 2,8 2,3 2,0
Avkastning på eget kapital, % 5) 11,1 11,4 9,9 7,1 – Avkastning på
sysselsatt kapital, % 6) 8,8 9,5 8,3 7,2 –
Nettoskuldsättningsgrad7), ggr 1,8 1,4 1,3 1,3 –
Genomsnittlig räntesats, % 8) 5,5 5,6 5,2 5,2 –
Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 2,4 2,7 2,8 –
Soliditet, % 9) 32 36 39 40 –
1) Driftsöverskott, justerat för köpta fastigheter, dividerat med bokfört värde fastigheter inklusive hotellfastighetsinventarier per bokslutsdagen, omräknat med genomsnittlig valutakurs.
2) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
3) Räntebärande skulder dividerat med bokfört värde fastigheter per bokslutsdagen.
4) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.
5) Resultat efter skatt dividerat med eget kapital per bokslutsdagen.
6) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med balansomslut-ningen minus icke räntebärande skulder per bokslutsdagen.
7) Räntebärande skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital per bokslutsdagen.
8) Räntebärande skuldernas genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.
9) Eget kapital dividerat med balansomslutning per bokslutsdagen.
Information om data per aktie för 1997–2001 finns på sid 41.
V A L U T A K U R S E R
Följande valutakurser har använts vid omräkning till svenska kronor.
Valutor
MSEK 2001 2000 1999 1998 1997
Resultaträkningens genomsnittskurser
SEK/NOK 1,15 1,05 1,06 1,06 1,07
SEK/DKK 1,24 1,14 1,19 1,19 1,15
SEK/FIM 1,56 1,43 1,45 – –
Balansräkningens balansdagskurser
SEK/NOK 1,18 1,07 1,06 1,07 1,07
SEK/DKK 1,27 1,19 1,15 1,27 1,15
SEK/FIM 1,58 1,49 1,44 – –
Euro – €
Inom ramen för EU:s ekonomiska och monetära samarbete, EMU, infördes den 1 januari 2002 en gemensam valuta, euro.
Tolv av de europeiska länderna har anslutit sig till detta samarbete.
Sverige, Danmark och England står för närvarande utanför liksom Norge som ej heller är anslutet till EU. Caponas finska dotter-bolag kommer från och med 2002 att upprätta sina redovisningar i euro. Övergången har ingen ekonomisk effekt på Caponas resultat.
Capona Årsredovisning 2001 35 Hyresintäkterna
steg under året med 9 procent till 291 miljoner kronor.
F I N A N S P O L I C Y
Målet med Caponas finanspolicy, som är underställd styrelsens arbetsordning är:
• att löpande säkerställa Caponas långsiktiga finansieringsbe-hov.
• att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad samtidigt som koncernens finansiella risker kontrolleras och hanteras i enlighet med finanspolicyn.
• att minimera valutariskerna.
Inom ramen för denna grundpolicy strävar bolaget efter en låg riskprofil när det gäller löp- och räntebindningstider för finansi-eringen.
Finansieringsrisk
Capona säkerställer den kortsiktiga betalningsberedskapen genom att hålla en likviditetsreserv i form av kassamedel, kort-fristiga likvida placeringar eller outnyttjade bekräftade krediter.
Finansieringsrisken minimeras långsiktigt genom säkerställandet av långsiktig finansiering i form av bekräftade lånefaciliteter och riskbärande kapital som minst matchar storleken av koncernens sysselsatta kapital. I kombination med koncernens starka kassa-flöde ger detta en god beredskap på kort och lång sikt samt flexi-bilitet i finansieringen i samband med fastighetsförvärv.
Kredit- och motpartsrisk
Placeringar av likvida medel får endast ske i instrument med minst samma rating som Konungariket Sverige samt placering-ar hos etablerade bankförbindelser via bankcertifikat eller depo-sits. Detta gäller även de så kallade derivatinstrument som endast används för att eliminera och minimera de ränte- eller valutarisker som uppstår i koncernen och därför alltid ska vara kopplade till en underliggande exponering.
Ränterisk
Ränterisken fastställs för låneportföljen som ett intervall inom vilket den genomsnittliga räntebindningstiden tillåts variera.
För närvarande är detta intervall ett till tre år. Koncernen använder bland annat ränteswappar för att förändra räntebind-ningstiden på nettoskulden i önskvärd riktning samt att mini-mera inverkan av räntefluktuationer och begränsa upplånings-kostnaden.
Valutarisk
Caponas finanspolicy baseras på att det egna kapitalet ska vara valutaexponerat i respektive land. Det egna kapitalet kommer således inte att skyddas för valutakursförändringar. Vad avser de operativa flödena är valutariskerna begränsade, eftersom intäkter och kostnader uppkommer i samma valuta. Capona använder således inte några finansiella instrument, såsom valutaterminer eller valutaswappar. Samtliga lån i de utländska dotterbolagen är i lokal valuta.
F I N A N S I E R I N G
Den 31 december 2001 uppgick de räntebärande skulderna till 1 525 (1 248) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntebind-ningstiden för de räntebärande skulderna uppgick till 2,6 (2,4) år och den genomsnittliga låneräntan till 5,5 (5,6) procent. De svenska fastigheterna är främst finansierade med ett konsortie-hypotekslån (pool-lån). Det svenska konsortiekonsortie-hypotekslånet (pool-lånet) uppgår till 1 200 miljoner kronor, varav 1 100 mil-joner kronor är utnyttjat. Samtliga lån i de utländska dotterbolagen är i lokal valuta. Valutaexponeringen begränsas därmed till resul-tatet efter skatt samt till det egna kapitalet i respektive dotterbolag.
Det egna kapitalet i Norge uppgick till 94 (92) MNOK, i Danmark till 49 (55) MDKK och i Finland till 3 (3) MFIM. Koncernens likvida medel var 79 (86) och de outnyttjade krediterna var cirka 151 (360) miljoner kronor.
Räntebindningsstruktur räntebärande skulder 2001-12-31
Genom-Lånebelopp i respektive valuta omräknat till MSEK snittlig Räntebindningstid SEK NOK DKK FIM Totalt Andel ränta
2002 351 44 3 27 425 28% 4,9%
Genomsnittlig ränta 5,2% 6,9% 6,0% 5,6% 5,5%
Genomsnittlig
ränte-bindningstid, år 2,8 1,6 3,1 2,4 2,6
Valutakurs – 1,18 1,27 1,58 –
0
Lånens räntebindningsstruktur och snitträntor 2001-12-31
Capona Årsredovisning 2001 37 Capona säkerställer den kortsiktiga
betalnings-beredskapen genom att hålla en likviditetsreserv i form av kassamedel, kortfristiga likvida placeringar eller outnyttjade krediter.
M Ö J L I G H E T E R O C H R I S K E R
Nedan kommenteras de faktorer som bedöms ha särskild bety-delse för Caponas verksamhet och värdet på Caponas aktier.
Hotellmarknaden
Hotellgästerna i Norden är i första hand inomnordiska. Detta innebär att variationer i det internationella resandet får begrän-sad effekt på den nordiska hotellnäringen. Hotellens beläggning är beroende av såväl BNP-utvecklingen i de nordiska länderna som att hotellet ligger i en ort med ett omfattande näringsliv eller kända turistmål. Det lokala näringslivets utveckling har stor betydelse för hotellmarknaden i området. I en högkonjunktur får företagen fler besök från både kunder och leverantörer. Före-tagens utbildningsinsatser ökar och fler konferenser anordnas.
Högre disponibla inkomster innebär att fler får möjlighet att utnyttja hotellens weekend-erbjudanden. Hotellens beläggnings-grad och genomsnittliga rumspriser påverkas även av utbudet, det vill säga rumskapaciteten på den ort där hotellet ligger. Om rumskapaciteten blir för stor i förhållande till efterfrågan sjunker beläggningen och konkurrensen om gästen ökar. Detta kan leda till priskonkurrens vilket försämrar hotellens lönsamhet. Mer-parten av Caponas hotell ligger i storstadsregioner och region-städer i Norden, vilka kännetecknas av högre beläggningsgrad och rumspriser än genomsnittet för Norden.
Kunder och avtalsstruktur
Caponas kunder är framförallt de hotelloperatörer som bedriver verksamhet i företagets hotellfastigheter. Övriga uthyrningsbara ytor utgör endast cirka 4 procent. Med ett undantag för Hotell Opera i Göteborg är samtliga hyresavtal omsättningsbaserade, vilket innebär att Caponas utveckling är direkt relaterad till hotelloperatörernas framgång i att skapa intäkter i hotelloperatörs-verksamheten. Den genomsnittliga avtalstiden är lång, vilket möjliggör en långsiktig och stabil intjäningsförmåga. Hotell-kedjor med starka varumärken är attraktiva hyresgäster för hotellfastighetsägarna. Eftersom varje hotellfastighet bara har en hyresgäst kan bortfall i hyresintäkter uppstå om hotelloperatören beslutar att inte fortsätta sin verksamhet i hotellet när avtalet upphör. Den kompetens som upprätthålls genom Caponas egna hotelloperatörsverksamhet medför då att driften i fastigheten kan upprätthållas även om samarbetet med hyresgästen upphör.
Beläggningen kan dock påverkas negativt av att kontinuiteten bryts.
Varumärket
Ett hotells varumärke är av stor betydelse för hotellets framgång.
Capona strävar efter att samarbeta med hotelldistributörer som är starkast på den marknad där respektive hotell verkar. Gene-rellt kan sägas att den starkaste kedjan i Norden är Scandic Hotels, som finns i fyra av de nordiska länderna med över 130
hotell. De har en stark kundbas och ett attraktivt kundlojalitets-program med flera hundratusen stamkunder. Detta gör Scandic Hotels till en intressent partner för Capona. I Caponas portfölj finns 28 hotell som drivs av Scandic Hotels. Risken med att en hyresgäst levererar 56 procent av Caponas hyresintäkter upp-vägs av fördelen med att Caponas fastigheter exponeras med ett av marknadens starkaste hotellvarumärken.
Övriga hotell är kopplade till varumärkena Best Western Hotels, Choice Hotels, First Hotels, Ibis Hotel, Radisson SAS Hotels & Resorts, Rica Hotels och Svenska Kursgårdar. Samt-liga är starka och välkända varumärken på den nordiska hotell-marknaden.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatten på kommersiella fastigheter utgår för hotell och övriga kommersiella ytor såsom butiker och kontor med 1 pro-cent av taxeringsvärdet i Sverige. I Norge, Danmark och Finland ligger besluten om fastighetsskatten på kommunal nivå. Skatte-satsen i Norge varierar mellan 0 och 1,1 procent, i Danmark uppgår den till cirka 1 procent och i Finland uppgår fastighets-skatten till cirka 0,7 procent. Oavsett om fastighetsfastighets-skatten ut-debiteras till hotelloperatören eller om fastighetsägaren betalar den är det en kostnad som beaktas vid förhandling av hyresavtalen.
Tomträttsavgäld
Per den 31 december 2001 hade Capona 9 (8) hotellfastigheter med tomträtt. Hotellfastigheterna ligger i Sverige och Norge. Löp-tiden på avgälderna är normalt tio år. Caponas kvarvarande löp-tid är i genomsnitt sex år. Tomträttsavgälden uppgick till 2 (2) miljoner kronor.
Vakansgrad
Capona har som hotellfastighetsägare färre hyresgäster per fas-tighet än andra fasfas-tighetsbolag. Om en hotelloperatör önskar lämna en fastighet så kan Capona antingen söka ny lämplig hotelloperatör eller ta över och driva hotelloperatörsverksamhe-ten i egen regi. Tack vare detta riskerar inte Capona bli stående med vakanta hotellokaler. I de övriga kommersiella lokalerna, som svarar för cirka 4 procent av den totala ytan, har Capona samma riskexponering som andra fastighetsägare.
Myndighetsbeslut
Hotellbranschen påverkas av myndigheters beslut angående olika skatter förknippade med resande, övernattning och målti-der. Detta i sin tur kan påverka hotellens omsättning och där-med hyrorna. Fastighetsägaren påverkas av beslut om Obligato-risk Ventilationskontroll, OVK, brandsäkerhetsfrågor och andra säkerhetsfrågor samt fastighetsskatt. Avtalet mellan Capona och hyresgästen reglerar vem som betalar dessa kostnader.
Ränteutveckling
Räntekostnader utgör en betydande del av Caponas totala kost-nader. Caponas genomsnittliga räntebindningstid var 2,6 (2,4) år per den 31 december 2001. Det innebär att en marknadsrän-teförändring inte omedelbart får fullt genomslag på resultatet.
Se vidare under avsnittet Känslighetsanalys.
Valutarisk
Valutariskerna i Capona är begränsade till det egna kapitalet i de utländska dotterbolagen. Samtliga lån i dessa bolag är i lokal valuta. Intäkter och kostnader uppkommer i samma valuta, vilket begränsar valutariskerna.
K Ä N S L I G H E T S A N A L Y S
Resultatet i Capona påverkas av ett antal externa faktorer. Effekten av förändringar i några viktiga sådana visas nedan. Redovisade effekter ska enbart ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som skulle kunna vidtas om vissa händelser skulle inträffa. Inte heller tas någon hänsyn till att förändringar av en enskild faktor ofta medför att andra parametrar också ändras.
Förändring av resultat efter
finans-Faktorer Förändring netto, MSEK
Hotellens beläggningsgrad +/– 1%-enhet +5,0/–3,9
Genomsnittshyra +/– 1% +/–2,9
Fastighetskostnader +/– 1% +/–0,7
Marknadsränta +/– 1%-enhet +/–4,31)
Upplåningsränta +/– 1%-enhet +/–15,32)
Valutakurs +/– 1% +/–0,23)
1) Resultateffekten vid en marknadsränteförändring påverkas av Caponas ränteförfallo-struktur, dvs endast ränteförfall inom 12 månader påverkar resultatförändringen.
2) Resultateffekten vid en upplåningsränteförändring motsvarar effekten av en mark-nadsränteförändring givet en rörlig ränta.
3) Avser en förändring av den svenska kronan om +/– 1 procent mot såväl den norska och den danska kronan samt den finska marken. Eget kapital är enligt policy valuta-exponerat och påverkas med +/–1,8 miljoner kronor vid förändring av den svenska kronan om +/– 1 procent.
Capona Årsredovisning 2001 39 Capona strävar efter
att samarbeta med hotelldistributörer som är starkast på den marknad där respektive hotell verkar.
Per den 31 december 2001 uppgick antalet aktieägare i Capona till 4 644 (4 746). De utländska ägarna svarade för cirka 6 (6) procent av ägandet i Capona. Capona har ett aktieslag med lika rösträtt och är sedan 1999 noterat på Stockholmsbörsens O-lista under förkortningen CAPO. En börspost består av 200 aktier.
Capona hade inga utfärdade optioner eller konvertibla skulde-brev per den 31 december 2001.
A K T I E K A P I T A L
Aktiekapitalet i Capona uppgår till 100,2 miljoner kronor, mot-svarande 20 040 046 aktier. Varje aktie har ett nominellt belopp om 5 kronor.
Aktiekapitalets fördelning
Ökning av Totalt
År Händelse antalet aktier Antal aktier aktiekapital
1997 Bolaget bildades – 10 000 1 000 000
1998 Split 2:1 100 000 200 000 1 000 000
1998 Nyemission 19 840 046 20 040 046 100 200 230
Ä G A R S T R U K T U R
Caponas aktieägare 2001-12-31
Aktieägare Kapitalandel/röster Justerad röstandel1)
Ratos 46,6% 49,1%
Skandia 6,1% 6,4%
Alecta 3,2% 3,3%
SHB fonder 2,6% 2,8%
Magnus & Märta Christina Vahlquist 1,6% 1,7%
Robur Fonder 1,6% 1,6%
Bengt & Christina Norman 1,5% 1,6%
Spar Hotel AB 1,3% 1,4%
Röda Korset 1,2% 1,3%
SEB Private Bank S.A. 1,2% 1,2%
Wasa Fastighetsfond 1,1% 1,2%
Övriga 26,8% 28,4%
Externa aktieägare 94,8% 100,0%
Capona AB 5,2% 0,0%
Totalt 100,0% 100,0%
1) Röstandel justerad för Caponas återköpta aktier. Källa: VPC
Caponas ägarstruktur storleksfördelad 2001-12-31
Antal Andel av alla Antal Andel av alla
Antal aktier aktieägare aktieägare aktier aktier
1–500 3 240 70% 499 529 2%
Totalt 4 644 100% 20 040 046 100%
Källa: VPC
U T D E L N I N G S P O L I C Y
Styrelsens mål är att utdelningen till aktieägarna ska uppgå till lägst 70 procent av koncernens resultat efter skatt. Utdelningen under enskilda år kan dock komma att variera beroende på läge i konjunkturcykeln, koncernens resultat och finansiella ställning samt investeringsmöjligheter.
U T D E L N I N G
Föreslagen utdelning för 2001 är 3,50 (3,50) kronor per aktie, vilket motsvarar cirka 73 procent av årets resultat efter skatt per aktie. Utdelningen för 2001 innebär en direktavkastning på 6,6 procent beräknat på börskursen 53,00 kronor per den 28 december 2001.
A K T I E N S U T V E C K L I N G
I diagrammen visas utvecklingen över Capona-aktiens börskurs sedan noteringen av inlösenaktien i december 1998 jämfört med Affärsvärldens generalindex och Carnegies fastighetsindex.
Dessutom visas utvecklingen över aktiens totalavkastning, det vill säga börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning, jämfört med SIX Return Index.
Under 2001 minskade Caponas börskurs med 8 (+56) pro-cent. Under samma period sjönk Affärsvärldens generalindex med 17 (–12) procent och Carnegies fastighetsindex minskade med 6 (+36) procent. Aktiens totalavkastning, Caponas
börs-Aktien
i procent av börskurs 1) Proforma2) Föreslagen utdelning
1) 2)
Utdelning Resultat efter skatt
Resultat efter skatt och utdelning per aktie
Övriga svenska företag och institutioner 52%
Caponas aktieägare per ägarkategori
kursutveckling inklusive återinvesterad utdelning på 3,50 (3,00) kronor, sjönk under 2001 med 2 (+67) procent, jämfört med SIX Return Index som sjönk med 15 (–11) procent samma period.
Å T E R K Ö P A V E G N A A K T I E R
Den ordinarie bolagsstämman 2001 gav styrelsen ett bemyndi-gande att fatta beslut om att fram till nästa ordinarie bolags-stämma förvärva högst 10 procent av bolagets aktier. Bolags-stämman beslöt vidare att avyttring av bolagets egna aktier som likvid i samband med förvärv skulle medges.
Caponas starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Dessa förvärv matchas i sin tur mot alternativet att återköpa egna aktier. Åter-köpen av egna aktier ska därför ses som ett alternativ och komple-ment till direkta förvärv för att justera bolagets kapitalstruktur.
I valet av investeringsalternativ ligger fokus alltid på aktieägarnas långsiktiga avkastning.
Under 2001 har 411 700 (632 400) aktier återköpts för 22 (32) miljoner kronor till en snittkurs av 53,19 (50,18) kronor.
De återköpta aktierna motsvarar cirka 2,0 (3,2) procent av Caponas totala antal aktier som uppgår till 20 040 046. Totalt har Capona återköpt 5,2 procent av det totala antalet aktier för 54 miljoner kronor till ett snittpris av 51,37 kronor.
D A T A P E R A K T I E
Data per aktie 1997–2001
Proforma
2001 2000 1999 1998 1997
Resultat efter skatt1), SEK 4,77 4,62 3,94 2,72 2,51 Resultat exkl
jämförelse-störande poster 4,77 4,43 3,94 2,72 2,51
Kassaflöde2) 6,61 7,25 6,06 3,08 –
Utdelning3), SEK 3,50 3,50 3,00 2,00 –
Utdelning i % av resultat efter skatt 73 76 76 73 –
Eget kapital, SEK 43 41 40 38 –
Fastigheternas bokförda värde, SEK 128 109 98 94 93
Börskurs4), SEK 53,00 57,50 36,90 26,50 –
Direktavkastning, % 5) 6,6 6,1 8,1 7,5 –
P/E-tal 6) 11,1 12,5 9,4 9,7 –
P/CE-tal 7) 8,7 10,0 7,4 7,1 –
Ebdit-multipel 8) 10,8 10,8 10,0 10,5 –
Antal aktier, milj.
Genomsnittligt antal 19,2 19,8 20,0 20,0 20,0
Utestående antal 19,0 19,4 20,0 20,0 20,0
Totalt antal 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0
1) Beräknat på genomsnittliga antal aktier. Omräkning av resultatet tidigare år med hänsyn till RR 9, Inkomstskatter.
2) Kassaflöde före förändring av rörelsekapital.
3) 2001 avser föreslagen utdelning.
4) 1998 avser Capona inlösenaktie.
5) Utdelning i procent av börskurs.
6) Börskurs i förhållande till resultat efter skatt per aktie.
7) Börskurs i förhållande till resultat efter skatt plus avskrivningar per aktie.
8) Börsvärde plus räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar dividerat med rörelseresultatet plus avskrivningar.
A N A L Y T I K E R F Ö R T E C K N I N G
Caponas verksamhet följs av ett antal fondkommissionärer vilka kontinuerligt analyserar och kommenterar bolagets utveckling och resultat.
Analytiker som kontinuerligt följer Capona
Fondkommissionär Analytiker Telefon
ABG Sundal Collier Martin Söder 08-566 286 36
Alfred Berg Lars-Åke Bokenberger 08-723 58 00
D. Carnegie Christian Brunlid 08-676 88 00
Cheuvreux Nordic Tomas Ramsälv 08-723 51 00
Danske Securites Fredrik Grevelius 08-568 803 00
Enskilda Securities Erik Nyman 08-5222 95 00
Handelsbanken Securities Hans Derninger 08-701 38 72
Julius Baer Nordic Bengt Claesson 08-505 668 00
Nordea Securities Rikard Jacobsson 08-407 92 00
Nordiska Jonas Sundin 08-791 48 00
Swedbank Tobias Kaj 08-585 900 00
D I S T R I B U T I O N A V Å R S R E D O V I S N I N G E N
Den tryckta årsredovisningen distribueras till samtliga aktie-ägare. Årsredovisningen finns även integrerad på hemsidan www.capona.se. Den kan även laddas ned i pdf-format.
Capona Årsredovisning 2001 41
500
Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier per månad 1000-tal (inkl. efteranm.)
(c) SIX Kr
Börskurs
Antal '000
98 99 00 01
Capona SIX Return Index
%
Caponas affärsidé är att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden.
Målet är att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden.
Styrelsen och verkställande direktören för Capona AB (publ) får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för 2001.
Capona AB, org.nr 556547-6073, har sitt säte i Danderyd.
Verksamheten
Caponas affärsidé är att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Målet är att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Fastighetsbeståndet bestod den 31 december 2001 av totalt 42 hotellfastigheter varav 32 är belägna i Sverige, fem i Norge, tre i Danmark och två i Finland.
Hotellfastigheterna ligger i storstadsregioner och regionstäder.
De är i huvudsak lokaliserade till citylägen eller strategiska infar-ter som har goda förbindelser till city och till andra kommuni-kationer såsom flyg och tåg. Verksamheten i Caponas hotellfas-tigheter drivs av välkända hotelloperatörskedjor som är anslutna till etablerade hotelldistributörer med starka och välkända varu-märken. I tre av hotellen driver Capona hotelloperatörsverk-samhet i egen regi. Per den 31 december 2001 uppgick den totala uthyrningsbara ytan till cirka 310 000 kvm och det totala antalet hotellrum uppgick till cirka 6 700. Fastigheternas totala bokförda värde uppgick den 31 december 2001 till 2 433 (2 106) miljo-ner kronor.
Capona är sedan mars 1999 noterat på O-listan vid Stock-holmsbörsen. Namnet Capona kommer från det latinska ordet caupona som betyder hotell.
Fastighetsbeståndet per delmarknad 2001-12-31
Bokfört värde
Antal Antal Yta, Totalt, Per rum,
hotell hotellrum ’000 kvm MSEK Andel TSEK
Storstockholm 7 1 396 76 862 35% 617
Göteborg 2 307 12 93 4% 302
Öresundsregionen 6 901 44 258 11% 287
Oslo 2 293 16 167 7% 570
Helsingfors 2 323 12 142 6% 438
Summa storstadsregioner 19 3 220 159 1 522 63% 472
Regionstäder 1) 21 3 285 145 862 35% 262
Övriga orter 2) 2 207 10 49 2% 237
Totalt 42 6 712 314 2 433 100% 362
1) Regionstäder med mer än 50 000 invånare.
2) Övriga orter med mindre än 50 000 invånare (Bollnäs och Nyköping).
Väsentliga händelser under året
Scandic Hotel Malmen förvärvades med tillträde den sista augusti 2001 för 283 miljoner kronor. Under året har 411 700 (632 400) aktier motsvarande 2,0 (3,2) procent av Caponas totala antal aktier återköpts för 22 (32) miljoner kronor till en snittkurs av 53,19 kronor.
Hotellmarknaden i Norden
Under året hade den nordiska hotellmarknaden ett kapacitets-tillskott av hotellrum med cirka 2 procent. Ökningen i antal sålda rum var dock bara cirka 1 procent, vilket ledde till en liten nedgång i hotellbeläggningen. Det genomsnittliga priset per sålt rum (ARR) ökade med cirka 3 procent jämfört med föregående år. Sammantaget innebar detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade och därmed även hotellens intäkter.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna i Capona är till 95 procent omsättningsbaserade.
Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en pro-centuell andel av hotelloperatörens omsättning. Capona och hotelloperatörerna har därmed samma ekonomiska incitament att öka intjäningen och göra investeringar för att öka hotellens omsättning, vilket i sin tur ökar Caponas hyresintäkter. Caponas hyresintäkter uppgick till 291 (267) miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning med 9 (14) procent jämfört med föregåen-de år. För jämförbara hotellfastigheter ökaföregåen-de hyresintäkterna med 2 (8) procent. Denna ökning förklaras av Caponas omsättnings-baserade hyresavtal som genererat högre intäkter till följd av hotel-lens ökade omsättning. Hotellfastighetsförvärv bidrog också till intäktsökningen. Sverige svarade för 75 procent av hyresintäk-terna, Norge för 12 procent, Danmark för 7 procent och Fin-land för 6 procent. I hyresintäkterna ingår marknadsmässig hyra med 42 (43) miljoner kronor från den egna hotelloperatörs-verksamheten.
Vakansgrad
I princip var samtliga uthyrningsbara ytor uthyrda under året.
Den ekonomiska vakansgraden för 2001, såväl som den ytmäs-siga vakansgraden den 31 december 2001 uppgick till nära 0 (0) procent.
Drifts- och förvaltningskostnader
Drifts- och förvaltningskostnader är de kostnader som uppkom-mer i den dagliga driften av fastigheterna såsom förvaltning, uppvärmning, el och försäkring. Kostnaderna uppgick till 14 (11) miljoner kronor. Merparten av dessa kostnader vidaredebi-teras till hyresgästen.
Underhållskostnader
Underhållskostnader är kostnader som uppkommer i samband med att fastighetens status och standard upprätthålls eller för-bättras. Under 2001 uppgick underhållskostnaderna till 37 (36) miljoner kronor. De största underhållskostnaderna avsåg åtgärder på fasader samt ventilationsarbeten och hissrenoveringar.
g