I augusti förvärvades Scandic Hotel Malmen på Södermalm i Stockholm. Hotellet med sina 327 hotellrum är det enda stora hotellet på Södermalm. Den tidigare nattklubben har byggts om till hotellrum under året. Hotellet har en hög beläggning med en trogen skara stamkunder.
V A K A N S G R A D
Samtliga uthyrningsbara ytor var i princip uthyrda under året.
Den ekonomiska vakansgraden, såväl som den ytmässiga vakansgraden per den 31 december 2001 uppgick till nära 0 (0) procent.
F Ö R V Ä R V
Capona ska växa genom, för Capona och Caponas aktieägare, lönsamma förvärv. Målsättningen är att öka de förvärvade hotellens omsättning och därmed Caponas intäkter. Vid förvärv utgör strategierna inom aktiv förvaltning och hotellfastighetsbe-ståndet underlag för besluten. Följande strategier är viktiga vid förvärv:
När Capona utvärderar potentiella förvärv är den långsiktiga lönsamheten en mycket viktig variabel. Hotellet ska drivas av en etablerad hotelloperatör och varumärket ska vara rätt för den aktuella orten. Se vidare under avsnittet Strategier där detta utvecklas närmare.
Förvärv under 2001
I augusti förvärvade Capona, Scandic Hotel Malmen i Stock-holm med 327 hotellrum, för 283 miljoner kronor. Förvärvet bidrog positivt till Caponas resultat.
Många hotellfastigheter i Norden finns till försäljning men höga prisförväntningar till följd av en långvarig högkonjunktur gör att det är svårt att göra långsiktigt lönsamma förvärv. Under året har aktivitetsnivån gällande köp och försäljningar av hotell-fastigheter generellt sett varit låg, så även för Capona.
C A P O N A J Ä M F Ö R T M E D T R A D I T I O N E L L A F A S T I G H E T S B O L A G
Capona skiljer sig i flera avseenden från traditionella fastighets-bolag.
• Fastighetstyp
Till skillnad från traditionella fastighetsbolag är Capona inriktat på en enda fastighetstyp, hotellfastigheter. De flesta fastighets-bolag som är noterade på Stockholmsbörsen har en blandning av olika fastighetstyper.
• Hyresavtal
Caponas genomsnittliga hyresavtalstid på sju år, är betydligt längre än hos traditionella fastighetsbolag. Dessutom eftersträvar Capona omsättningsbaserade hyresavtal. Även detta är något som är ovanligt för traditionella fastighetsbolag. Caponas utveckling är både relaterad till BNP-utvecklingen och inflationen, vilket inte är vanligt bland traditionella fastighetsbolag.
• En hyresgäst – hotelloperatören
I Caponas fastigheter finns oftast endast en hyresgäst – hotell-operatören som driver hotellet. Hotellhotell-operatören ska vara pro-fessionell och ha ekonomiska förutsättningar att utveckla hotellet tillsammans med Capona. De flesta traditionella fastighetsbolag har oftast flera hyresgäster i varje fastighet.
• Hyresgästanpassningar
Eftersom samtliga Caponas fastigheter är hotell krävs normalt inga omfattande hyresgästanpassningar vid byte av hyresgäst.
Traditionella fastighetsbolag med kommersiella lokaler tvingas däremot ofta göra kostnadskrävande anpassningar av lokalerna till nya hyresgäster. I samband med detta sker ofta ett avbrott i verksamheten med intäktsbortfall som följd.
• Fastigheternas värde
Hotellfastigheternas värde fastställs genom kassaflödesanalyser där en långsiktig och stabil intjäningsförmåga är grunden för det värde som åsätts fastigheten. Därför är hyresavtalstypen, hotell-operatören, hotellets varumärke, hotellets geografiska läge samt potentialen med den aktiva förvaltningen viktiga faktorer som påverkar fastigheternas värde. Detta skiljer sig från traditionella fastighetsbolag där värdet oftast fastställs med utgångspunkt från fastighetens standard, skick, läge och hyresgästkategori.
• Geografisk placering
Capona är det enda nordiska börsnoterade fastighetsbolaget som äger fastigheter i fyra av de nordiska länderna.
• Verksamhet i de egna fastigheterna
Capona driver hotelloperatörsverksamhet i egen regi i tre av hotellfastigheterna. Genom detta erhålls insikt och erfarenheter som ger förståelse för hotelloperatörernas vardag. Denna erfa-renhet är en stor tillgång i den löpande förvaltningen av hotell-fastigheterna. För traditionella fastighetsbolag är externa hyres-gäster dominerande.
g
Capona Årsredovisning 2001 27
F A S T I G H E T S V Ä R D E R I N G
Caponas policy är att kombinera externa och interna värdering-ar av fastigheterna. Vid vvärdering-arje årsskifte kommer cirka 20 procent av Caponas fastighetsbestånd att externvärderas. Inom en fem-årsperiod kommer således hela fastighetsbeståndet att vara externt värderat. Även de fastigheter som förvärvas under året genomgår en extern värdering. De fastigheter som externvärde-rats utgör ett representativt urval av Caponas totala fastighets-bestånd och ligger till grund för den interna värderingen av de fastigheter vilka inte värderats externt.
Inför årsskiftet 2001/2002 genomgick sammanlagt åtta hotell-fastigheter en extern värdering. Värderingarna utfördes av Arthur Andersen GCF Real Estate, samma företag som genomförde fastighetsvärderingen vid föregående årsskifte som omfattade hela Caponas fastighetsbestånd. Övriga hotellfastigheter värde-rades internt av Capona enligt samma förutsättningar som de externa värderingarna. Caponas tre hotellfastigheter, där hotell-verksamhet bedrivs i egen regi, har värderats enligt en bedömd marknadshyra.
Av de externt värderade fastigheterna är fem fastigheter belägna i Sverige och en fastighet i vardera Norge, Danmark samt Finland. Samtliga fastigheter har besiktigats under novem-ber 2001.
Värdebedömningen av hotellanläggningarna utgör en bedöm-ning av fastigheternas värde vid årsskiftet 2001/2002 exklusive värdet av hotellrörelsen och till hotellanläggningen hörande in-ventarier. Värderingarna har genomförts med erkända och accepterade värderingsmetoder. Värderingsmetodiken ansluter till de anvisningar och riktlinjer som anges av Svenskt Fastighetsindex.
Värderingsunderlag och metodik
Underlaget för Andersen GCF Real Estates värdering är de upp-gifter som Capona lämnat om lokalhyresavtal, vakanta lokaler, löpande drifts- och underhållskostnader samt utförda och pla-nerade större underhållsåtgärder och investeringar. Därutöver har för respektive delmarknad inhämtats uppgifter rörande fas-tighetsdata, hotellstatistik, beläggning, genomsnittliga rumspri-ser, konkurrentanalys med mera från offentliga källor som Sta-tistiska Centralbyrån, Fastighetsdatasystemet/Lantmäteriet och Sveriges Hotell och Restaurangföretagare.
Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser basera-de på prognoser över framtida betalningsströmmar samt på jäm-förelser och analys av genomförda köp av hotellfastigheter inom respektive delmarknad, så kallad marknadsanalys.
Kassaflödesanalysen innebär en analys och värdering av de betalningsströmmar fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under kalkylperioden som är fem år. Värdet beräknas som sum-man av nuvärdet av de driftöverskott som tillfaller totalt kapital under innehavsperioden samt nuvärdet av frigjort totalt kapital vid periodens slut.
Värderingen grundar sig bland annat på följande antaganden och förutsättningar:
• En årlig inflation på 2 procent i Sverige och 1,9–2,5 procent i övriga länder.
• Framtida hyresutveckling under de närmast två åren har bedömts efter analys av respektive hotellanläggnings omsätt-ningsutveckling och villkor enligt hyresavtal. Hyresutveck-lingen därefter har normalt bedömts utvecklas i en takt som motsvarar inflationen.
• Drifts- och underhållskostnader har grundats på analys av såväl historiska som aktuella kostnader samt med hänsyn tagen till hyresgästs respektive hyresvärds åtagande enligt hyresavtalen. Kostnaderna bedöms utvecklas i en takt som något överstiger inflationen.
• Vid värderingen har beaktats de för taxeringen fastställda omräkningstalen för 2002 för lokaler i hyreshusenhet (svenska fastigheter).
I värdebedömningen används en kalkylränta som varierar mel-lan 9,3 och 11,4 procent baserat på följande bedömning:
• Riskfri realränta utifrån den femåriga obligationsräntan på cirka 4,5 procent
• Ett generellt risktillägg på 1,5 till 3,0 procent
• Ett objektstillägg på 0 till 5 procent beroende på läge och hotellanläggning, utformning, standard och hyressituation.
Vid restvärdesbedömningen har dagens marknadsmässiga direkt-avkastningskrav använts på det bedömda driftöverskott vid kalkyl-periodens slut.
Marknadsvärdet
Värdet av Caponas samtliga fastigheter bedöms per årsskiftet 2001/2002 uppgå till cirka 2 925 miljoner kronor.
Skillnaden mellan marknadsvärderingen och fastigheternas bokförda värde uppgick till 492 miljoner kronor eller 26 kronor per aktie. Direktavkastningen beräknat på marknadsvärdet upp-gick till 8,1 procent.
g
29 Capona kombinerar externa och interna
värderingar av fastigheterna. Över en femårsperiod ska samtliga fastigheter externvärderas.
Capona Årsredovisning 2001
Capona driver hotelloperatörsverksamhet i egen regi i tre av hotellfastigheterna. Den egna hotelloperatörsverksamheten har 477 rum med en total uthyrningsbar yta om cirka 35 000 kva-dratmeter. Hotellen har olikartad verksamhetsinriktning från ett rent konferenshotell som Aronsborgs Konferenshotell till ett rent affärshotell som Wisby Hotell.
Driften av de tre egna hotelloperatörsbolagen ger Capona kompetens inom tre olika marknadssegment, vilket är värdefullt i samarbetet med de hotelloperatörer som driver verksamhet i Caponas övriga hotellfastigheter. Det innebär också att Capona har en beredskap med kompetens och resurser att temporärt själv driva ytterligare hotell i samband med förvärv eller hyres-omförhandlingar. Det innebär även att Capona får access till olika branschorganisationer som till exempel SHR, Sveriges Hotell och Restaurangföretagare, vilket är värdefullt i kontak-terna med hotellbranschen.
Intäkterna minskade med 4 procent och uppgick till 159 (164) miljoner kronor. Nedgången förklaras främst av att Täby Park Hotel inte längre driver restaurangverksamhet vid Täby Galopp.
Den genomsnittliga rumsintäkten per sålt rum ökade under 2001 med 11 procent medan beläggningen minskade till 45 (50) procent. Aronsborgs Konferenshotell svarade för 50 procent av intäkterna, Täby Park Hotel för 25 procent, och Wisby Hotell för 25 procent. De interna hyreskostnaderna minskade med 2 procent till 42 (43) miljoner kronor jämfört med 2000. Hotell-operatörsverksamhetens resultat var oförändrat och uppgick till 23 (23) miljoner kronor.
Caponas hotelloperatörsverksamhet 1997–2001
Proforma
MSEK 2001 2000 1999 1998 1997
Hotelloperatörsintäkter 159 164 147 133 118
Hotelloperatörsomkostnader –89 –95 –89 –81 –74
Hotelldriftsresultat GOP1) 70 69 58 52 44
Avskrivningar –5 –3 –3 –3 –4
Hyreskostnader2) –42 –43 –38 –34 –30
Resultat hotelloperatörsverksamheten 23 23 17 15 10
Bokfört värde hotelloperatörsbolagen 0 0 0 0 0
GOP3) 44% 42% 39% 39% 37%
1) GOP, Gross Operating Profit.
2) Baserad på externt uppskattade marknadshyror.
3) Hotelldriftsresultat delat med hotelloperatörsintäkter.
H O T E L L D I R E K T Ö R E R N A S P Å R E N L J U S F R A M T I D
Olle Persson, VD för Capona, samlade Viviann Pira, hotelldirek-tör på Aronsborgs Konferenshotell, Gun Widgren, hotelldirekhotelldirek-tör på Wisby Hotell och Ingela Lindberger, hotelldirektör på Täby Park Hotel för att diskutera vad som hänt under året och deras syn på framtiden.
– Visst märker vi en viss nedgång i beläggningen säger de tre hotelldirektörerna. Men vi har alla ändå kunnat höja våra pri-ser tack vare att vi förbättrat kvaliteten i våra erbjudanden ytterligare.
– På Aronsborg är de allra flesta av våra kunder börsnoterade bolag och deras kvalitetskrav är höga. Vårt motto är att över-träffa våra gästers förväntningar med små detaljer som förhöjer deras vistelse hos oss. Ett exempel är att de gäster som äter i VIP-matsalen får varsin varm handduk till händerna före måltiden.
– Wisby Hotell har firat 10-årsjubileum i år och hotellet är totalrenoverat. De cirka 1 000 personer som gästade oss mellan mars och juni i samband med fem EU-konferenser kunde där-för erbjudas ett mycket fräscht boende. Som ett led i vår kvali-tetssatsning har vi köpt Hästen-sängar till alla rum. Vårt arbete för att bli Svan-märkta fortskrider.
– Täby Park har fått nya fina hotellrum och för första gången känner vi att vi har en riktigt hög-kvalitativ produkt att erbjuda våra gäster. Vi har haft god arbetsro under året med lägre personalom-sättning än tidigare och en stabil ledningsgrupp, vilket bidrar till höjd servicenivå. Det har i sin tur lett till att rumspriserna har kun-nat höjas med 10 procent.
På alla tre hotellen erbjuds gäs-terna bredband eller ISDN-upp-koppling alternativt trådlös kom-munikation.
Ett generellt problem i hotell-branschen är hög personalomsätt-ning och svårigheter att rekrytera kompetenta medarbetare. Därför har personalvård och kompetens-utveckling haft hög prioritet under året.
– Viss utbildning bedriver vi i egen regi, säger Viviann från Aronsborg, medan en del köps in utifrån. Vi har en ganska låg perso-nalomsättning. Utbildning bedrivs kontinuerligt och vi har ett fadder-system där fast personal tar hand om säsongsanställda.
Hotelloperatörsintäkter och resultat, 1997–2001
0