EMLAK KONUT GYO A.S

Emlak Konut GYO A.S. grundades 2002 genom en sammanslagning mellan Emlak Bank och Insaat ve Imar A.S. Portföljen består av trettiofemtusen fastigheter (www.emlakgyo.com.tr).

Bolaget har valt att följa CPM:s regler gällande förvaltningsfastighetsbolag. Dessutom följer bolaget TPL. Bolaget värderar sina fastigheter enligt verkligtvärde och anskaffningsvärdemetoderna sedan 2002.

Värdet av finansiella tillgångar i och med skyldigheter till CPM redovisas enligt verkligtvärdemetoden. Mark och fastigheter redovisas enligt

anskaffningsvärdemetoden. Bolaget har valt att värdera sina tillgångar med hjälp av oberoende fastighetsvärderare. Om skillnaderna mellan anskaffningsvärdet och det verkliga värdet är stora fördelas nettoförsäljningsvärde som ett resultat av den

bedömning som erhålls. Med andra ord, om anskaffningsvärdet är lägre än det verkliga värdet justeras inte skillnaden med nedskrivningar. Om anskaffningsvärdet är högre än det verkliga värdet justeras skillnaden med nedskrivningar.

För- och nackdelarna med den valda metoden gäller enbart utomstående investerare.

Båda metoderna har såväl fördelar som nackdelar. Bolaget tycker att man bör tänka på dessa ur ett investerarperspektiv.

Verkligtvärdemetoden ger en bättre bild av bolaget, anser Emlak Konut. Den fastighet som en gång redovisades med anskaffningsvärdemetoden har samma värde än idag, men om man värderar enligt verkligtvärdemetoden får investerarna uppdaterade siffror om bolagets samtliga fastigheter. En nackdel med detta är att i kristider får bolaget redovisa ett lägre resultat trots att fastigheterna inte är realiserade på grund av nedgångarna i tillgångspriserna. Detta kan skada förtroendet, anser bolaget.

Redovisningsproblemet har minskat i och med att bolaget har följt IFRS reglerna om förvaltningsfastigheter, enligt bolaget. Detta har även lett till en förbättring i

balansräkningen vid överföring av siffrorna i räkenskaperna. I övrigt har det inte lett till någon ökning av redovisningskostnaderna.

34

4.2.3 IS GYO A.S.

IS GYO A.S.s portfölj består av byråer (42 %), hotell (8 %), köpcenter (27 %), mark (18

%) och eget kapital (6 %) (www.isgyo.com).

Bolaget tillämpar IFRS reglerna för att ge information om bolaget till allmänheten.

Internt tillämpas THL (Turkiska handelslagen).

Sedan starten har bolaget använt anskaffningsvärdemetoden vid värdering av fastigheter. Med hänvisning till IFRS har bolaget valt anskaffningsvärdemetoden; ett bolag kan välja någon av metoderna men möjligheten finns att övergå och börja värdera enligt verkligtvärdemetoden. Har man valt verkligtvärdemetoden får dock bolaget inte tillämpa anskaffningsvärdemetoden. Eftersom anskaffningsvärdemetoden råder till försiktighet, har de flesta turkiska bolag valt denna metod, anser bolaget.

För- och nackdelarna med dessa metoder är att vid anskaffningsvärdemetoden bör bolaget göra avsättningar för nedskrivningar. Vid verkligtvärdemetoden fastställs fastigheternas värde utifrån marknadsmässiga rörelser. Dessa utgör alltid en potential för vinst och förlust. Denna nackdel vid verkligtvärdemetoden kan minskas genom att öka fastigheternas värde.

Enligt bolaget fortsätter utvecklingen av fastighetssektorn i Turkiet och det är ännu för tidigt att tala om en etablerad marknad. Därför anses anskaffningsvärdemetoden vara mer användbar. I juli 2012 genomförs stora förändringar i den nya THL (Turkiska handelslagen). Kanske kommer bolaget då att anse att verkligtvärdemetoden är en bättre metod och tillämpa denna vid värdering av fastighetstillgångar.

Eftersom bolaget har använt anskaffningsvärdemetoden sedan starten har det inte påverkat balans- och resultaträkningen. Inte heller redovisningskostnaderna har påverkats.

Vidare uppger bolaget att en externvärderare anlitas för att bestämma värdet på samtliga tillgångar.

35

4.3 TOLKNINGSAVSNITT

Verkligtvärdemetoden används av samtliga intervjuade förvaltningsfastighetsbolag, dels eftersom IFRS med sina regler tvingar alla börsnoterade bolag att redovisa av fastighetstillgångarna till verkligt värde, dels eftersom denna metod ger en bättre bild av bolaget. Sådana bolag kan även tillämpa anskaffningsvärdemetoden vid värdering av enstaka fastigheter om de själva vill. Utomstående investerare får uppdaterad information om en fastighets värde med verkligtvärdemetoden, men däremot inte med anskaffningsvärdemetoden på grund av att det blir svårt att fastställa värdet på en fastighet vilken köptes eller övertogs för femtio år sedan och inte ger information om vad fastigheten är värd idag.

Enligt Quagli och Avallone (2010) skapar det förtroende hos utomstående investerare om den valda metoden ger en bättre bild av bolaget. Detta leder i sin tur till att informationsasymmetrin mellan bolaget och utomstående investerare minskar, och därav att risken för att agentkostnaderna också minskar.

Vidare påpekar Quagli och Avallone (2010) att fördelen med verkligtvärdemetoden är att periodiska värdeförändringar redovisas. Enligt några respondenter har småsparare svårt att läsa av statistiken och värdeförändringarna. Exempelvis har stora investerare bättre koll på marknaden jämfört med småsparare enligt Hufvudstaden. Detta fenomen ökar informationsasymmetrin. Med tanke på osäkerheten i marknaden och risken för informationsasymmetri samt agentkostnaderna anses anskaffningsvärdemetoden vara mer tillförlitlig. Samtliga intervjuer tyder på att bolagen minskar informationsasymmetrin samt agentkostnaderna, dels genom att ha mer rättvisande siffror om fastigheternas värde, dels genom att använda oberoende värderare som ökar förtroendet hos utomstående investerare eftersom deras uppgift är att komma fram till de rätta siffrorna.

I samtliga intervjuer framförs att börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag syftar till vinst och därför använder den metod som är lämpligast för att maximera vinsten, dvs.

risken för att agera opportunistiskt kvarstår enligt Holthausen (1990). Trots att samtliga bolag tidigare har använt anskaffningsvärdemetoden tycker de att redovisning enligt denna metod medför både tidsmässiga och omfattande kostnader. Respondenterna

36

konstaterar att anskaffningsvärdemetoden är tillförlitlig även om denna metod inte ger nya uppgifter om fastigheternas värde. Watts (2003) menar att tillförlitlighet kan skapa utrymme för opportunism.

Vid värdering med verkligtvärdemetoden gör bolaget bedömningar som innebär en risk eftersom bolaget syftar till att maximera vinsten. Det finns en tendens hos bolaget att manipulera siffror vilket kan leda till utrymme för opportunism och därmed en ökning av agentkostnaderna enligt Martin m.fl. (2006). Samtliga intervjuade bolag använder sig av verkligtvärdemetoden och därmed återstår risken för opportunism. Dock påpekar dessa samtidigt att de anlitar en externvärderare vars uppgift är att komma fram till de rätta siffrorna. Dessa värderare ökar förtroendet hos utomstående investerare när de skall jämföra liknande bolag med varandra. För att minska opportunism och agentkostnader bör alla bolag använda sig av externvärdering.

5. SLUTSATS

Syftet med denna studie var att beskriva vilka faktorer som påverkar de börsnoterade förvaltningsfastighetsbolagen i Sverige och Turkiet vid val av värderingsmetod. IAS 40 ger sådana bolag två valmöjligheter; antingen värdera enligt anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. De bolag som utvaldes för undersökningen använder sig av verkligtvärdemetoden, dels för att denna är tvingande och dels för att metoden ger en bättre bild av bolaget för utomstående investerare samt minskar de omfattande arbetskostnader som skulle uppkomma med anskaffningsvärdemetoden. De bolag som valt verkligtvärdemetoden kan även tillämpa anskaffningsvärdemetoden vid värdering av enstaka fastigheter om de själva vill.

Denna studie har jämfört båda metoderna och kommit fram till att de har såväl för som nackdelar. Samtliga respondenter anser vidare att trots att verkligtvärdemetoden har vissa nackdelar, skulle de välja denna metod eftersom anskaffningsvärdemetoden är tidskrävande och innehåller omfattande komponentavskrivningar. En av fördelarna med verkligtvärdemetoden är att den ger uppdaterad information om bolagets fastighetsinnehav, medan anskaffningsvärdemetoden inte säger så mycket om vad innehavet är värt idag. Värdet på innehavet förändras dagligen och att inte kunna fastställa ett stabilt värde på innehavet ses som en nackdel med verkligtvärdemetoden.

37

Värdeförändringar visar jämförelser mellan två perioder. Detta beror på att marknaden sätter ett pris på fastighetsinnehavet trots att innehavet inte har realiserats vilket medför svängiga resultat i bolaget.

Enligt analysmodellen påverkar tre faktorer förvaltningsfastighetsbolag vid val av redovisningsmetod. Dessa är informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader. Denna modell visar att anskaffningsvärdemetoden är tillförlitlig eftersom fastighetsinnehavets värde tolkas utifrån historiska värden vilket inte påverkar resultaträkningen lika mycket som verkligtvärdemetoden. Däremot säger anskaffningsvärdemetoden inte så mycket om innehavets nuvärde. Med tillämpning av anskaffningsvärdemetoden får utomstående investerare inte tillräcklig information för att kunna agera för ett eventuellt köp. Verkligtvärdemetoden visar aktuella värden på fastigheterna. Detta leder till att utomstående investerare får bättre och mer aktuell information om bolaget, vilket samtidigt minskar informationsasymmetrin mellan företaget och utomstående investerare.

En annan sak som även respondenter påpekar är att verkligtvärdemetoden innebär antaganden och framtida bedömningar. Detta kan väcka misstro hos utomstående eftersom det finns en tendens hos ledningen att visa så hög vinst som möjligt genom att driva upp värdena. Detta kallas även för opportunism som i detta fall kan minskas genom att bolagen anlitar en externvärderare som kommer fram till rätt värden som bolaget kan jämföra med sina egna beräkningar. På så sätt minskar också misstron hos utomstående investerare.

Uppsatsförfattarens slutsats är att utomstående investerare får en bättre bild av bolaget om bolaget värderar sina fastighetstillgångar enligt verkligtvärdemetoden. Även om denna metod innehåller nackdelar, överväger fördelarna. Eftersom marknaden är svängig i dåliga börstider påverkas värdena trots att fastighetsinnehavet inte har realiserats. Det gör att bolagen inte kan bestämma ett marknadsvärde. Många forskare och respondenter anser verkligtvärdemetoden vara en bättre metod än anskaffningsvärdemetoden.

38