Verkligt Värde vs Anskaffningsvärde
– en studie om förvaltningsfastighetsbolagens val av redovisningsmetod i Sverige och Turkiet
Författare: Ömer Gök Handledare: Ulf Olsson Inlämningsdatum: 2011-10-24
Abstract
The purpose of this paper is to examine how management property companies in Sweden and Turkey value their real estate assets. According to IAS 40, such companies are given two choices, either valuing the assets at the fair value method or at the cost method. The fair value method provides current information about the company while the cost method does not say much about the company apart from the historical values of real estate assets. These factors have both advantages and disadvantages;
nevertheless, these companies choose to disclose the value of their real estate assets under the fair value method. Various factors affect the choice of accounting method, i.e.
information asymmetries, scope for opportunism and agency costs. Semi-structured interviews were carried out with the management of large listed property companies in Sweden and Turkey. Finally, I conclude that, with a few exceptions, both countries use the same rules and that the chosen method is affected by the above factors. Only the fair value method is used in Sweden, while both methods are used in Turkey.
Nyckelord: Verkligt värde, anskaffningsvärde, IAS 40, förvaltningsfastigheter, informationsasymmetri, opportunism, agentkostnader, Sverige och Turkiet.
Företagsekonomiska institutionen Kandidatuppsats
Höstterminen 2011
2
SAMMANFATTNING
Syftet med denna uppsats är att undersöka hur förvaltningsfastighetsbolag i Sverige och Turkiet värderar sina fastighetstillgångar. Enligt IAS 40 ges sådana bolag två valmöjligheter; värderingen enligt verkligtvärdemetoden eller enligt anskaffningsvärdemetoden. Verkligtvärdemetoden ger aktuell information om bolaget medan anskaffningsvärdemetoden inte säger så mycket om bolaget förutom att den ger historiska värden på fastighetstillgångarna. Det finns för och nackdelar med båda metoderna men dessa bolag har valt att redovisa sina fastighetstillgångar enligt verkligtvärdemetoden. Valet av redovisningsmetod påverkas av olika faktorer;
informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader. För att uppnå syftet har semistrukturerade intervjuer gjorts med stora börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag i Sverige och Turkiet. Slutligen har jag kommit fram till att båda länderna använder samma regler med vissa avvikelser samt att den valda metoden påverkas av ovannämnda faktorer. I Sverige används enbart verkligtvärdemetoden medan båda metoderna används i Turkiet.
3
TACK
Jag vill tacka kurshandledaren Ulf Olsson och vår seminariegrupp som framlagt givande opponeringar. Jag vill även tacka alla som har bidragit till min uppsats, framför allt Ulrika Danielsson, Henrik Lettesjö, Åsa Roslund och Mats Löfgren i Sverige och Ekrem Bastak, Mine Kurt och Bekir Incedal i Turkiet.
Uppsala, oktober 2011
Ömer Gök
4
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1 INLEDNING 5
1.1 Bakgrund 5
1.2 Problemdiskussion 7
1.3 Syfte 8
1.4 Avgränsningar 8
1.5 Uppsatsens disposition 9
2 TEORI 10
2.1 IAS 40 10
2.1.1 Verkligt värde 12
2.1.2 Anskaffningsvärde 13
2.2 Faktorer som påverkar val av redovisningsmetod 14
2.2.1 Informationsasymmetri 15
2.2.2 Opportunistiskt beteende 16
2.2.3 Agentkostnader 17
3 METOD 18
3.1 Kvalitativ & kvantitativ metod 18
3.2 Deduktion & induktion 19
3.3 Primärdata & sekundärdata 19
3.4 Trovärdighet 20
3.4.1 Validitet & reliabilitet 20
3.5 Val av respondenter och intervjuer 20
3.6 Källkritik 22
3.7 Analysmodell 23
4 INTERVJUMATERIAL 25
4.1 Svenska förvaltningsfastighetsbolag 25
4.1.1 Castellum 25
4.1.2 Hufvudstaden 26
4.1.3 Klövern 29
4.1.4 Fabege 30
4.2 Turkiska förvaltningsfastighetsbolag 32
4.2.1 Yapi Kredi Koray GYO A.S. 32
4.2.2 Emlak Konut GYO A.S. 33
4.2.3 IS GYO A.S. 34
4.3 Tolkningsavsnitt 35
5 SLUTSATS 36
5.1 Förslag till vidare forskning 38
6 KÄLLFÖRTECKNING & BILAGA 39
5
1. INLEDNING 1.1 BAKGRUND
Redovisning är en grundsten för företagsamhet. Den skall ge relevant ekonomisk och finansiell information om företaget till såväl ledningen som utomstående investerare (Thomasson, 2007, s. 5). Människor kan tolka saker som de själva vill; exempelvis kan ordet värde tolkas på olika sätt men används ofta i samband med redovisning och tillgångar. Tillgångar kan också variera och ha olika värde. En tillgångs värde kan antingen mätas med dagens pris eller det pris som en gång betalas för den (Persson, 2005, s. 343). Det är tillgångens värde som redovisas i företagets räkenskaper (Falkman, 2000, s. 60).
Redovisningsstandarder och redovisningssystem är inte desamma överallt. Olika länder kan ha egna standarder. Detta beror främst på kulturella skillnader, politiska system och rättsliga bestämmelser. Globalisering och den tekniska utvecklingen samt ekonomiska förhållanden har lett till ländernas beroende av varandra. Vid globalisering vill företag expandera eller konkurrera med andra marknader. För att detta skall vara möjligt och dra uppmärksamheten från utomstående investerare bör företagen ha likartade redovisningsstandarder för jämförbarhetens skull (SOU 2003:71).
Sverige och Turkiet är två länder som har anpassat sina nationella redovisningsstandarder till IFRS, oberoende av landsgränser och kulturella skillnader.
Den finansiella rapporteringen i Turkiet har baserats på skattemässig redovisning som, enligt en rapport från Världsbanken 2007, inte ger tillräcklig information för att möjliggöra en effektiv förvaltning. Redovisningskraven i Turkiet är också splittrade;
flera myndigheter utfärdar specifika redovisningsstandarder för enheter som faller under deras jurisdiktion. Enligt en presentation av B. Gözlüklü som sitter i Turkish Accounting Standards Board (TASB), kommer det nya utkastet till Turkiska handelslagen (THL) att utse TASB till den enda organisation som reglerar redovisningsnormerna i Turkiet. TASB grundades genom lag nr 4487 år 1999 med uppgiften att utfärda turkiska redovisningsstandarder (TAS). PricewaterhouseCoopers (PwC) konstaterar i sin rapport 2009 att den nuvarande TRS som utfärdats av TASB är en turkisk översättning av International Financial Reporting Standards (IFRS). I väntan på antagandet av den nya Turkiska handelslagen (THL), vilket anges i en rapport 2009 av A. Türel, är börsnoterade bolag i Turkiet skyldiga att upprätta sina finansiella
6
rapporter i enlighet med kraven från Kapitalmarknadsstyrelsen (CMB). Börsnoterade bolag skall, enligt Kommunikén XI nr 29 av 2008, tillämpa IFRS som antagits av EU, eller TAS. Onoterade offentligägda bolag får, å andra sidan, enligt en presentation av en senior expert vid CMB, antingen tillämpa de redovisningsprinciper som gäller för börsnoterade företag, eller de äldre standarder som utfärdades av CMB 1989, vilka skiljer sig avsevärt från IFRS.
IASB är en organisation vars uppdrag är att skapa en överensstämmelse mellan redovisningsstandarderna inom EU, genom att arbeta med harmoniseringen av de redovisningsmetoder som använts i olika länder (IASB, 2010, s. 1). I början av 2002 utfärdade Europaparlamentet och Europarådet en förordning, i enlighet med Europeiska kommissionens tidigare förslag om ”Financial Reporting Strategy”, om hur de nya internationella redovisningsstandarderna skall tillämpas inom EU. Enligt denna förordning skall alla börsnoterade europeiska bolag från och med 2005 utgå från IFRS vid upprättande av sina årsredovisningar och värdering av sina tillgångar.
Enligt den svenska Bokföringsnämndens (BFN) hemsida är svensk redovisningssed i första hand baserad på Årsredovisningslagen (ÅRL) och Bokföringslagen, vilka det är obligatoriskt att följa, kompletterade med specifika krav för onoterade, noterade och finansiella företag. BFN:s redovisningsnormer för onoterade företag liknar enligt en uppdatering på Deloitte IAS Plus hemsida 2002 de svenska standarder som utfärdats för börsnoterade företag, vilket erbjuder en betydande lättnad för mindre företag. När det gäller börsnoterade bolag berörs dessa sedan januari 2005, i linje med Europeiska kommissionens förordning nr 1606/2002. Kravet är att dessa företag använder IFRS i sin koncernredovisning. Europeiska kommissionens rapport 2008 om genomförandet av förordning nr 1606/2002 påpekar att Sverige tillåter IFRS i koncernredovisningen för alla typer av företag, trots att det är förbjudet att använda IFRS i årsredovisningen.
Årsredovisningar för börsnoterade företag skall upprättas i enlighet med rekommendationerna från Swedish Financial Reporting Board (SFRB). Dessa rekommendationer är baserade på IFRS, men förändringar har gjorts i kraven för att anpassa IFRS till den svenska juridiska och skattemässiga miljön, liksom i de fall då SFRB bedömer detta vara nödvändigt.
7
IFRS är en standardsamling och består av 49 tvingande standarder att tillämpas inom EU. En av de standarder som även denna uppsats grundar sig på är IAS 40 som visar regelverket gällande förvaltningsfastigheter.
Denna standard ger förvaltningsfastighetsföretag två valmöjligheter vid värderingen av deras fastigheter. Dessa valmöjligheter är att antingen redovisa och värdera fastigheter med hjälp av anskaffningsvärdet, dvs. fastighetens värde är det pris som betalades vid anskaffningstidpunkten. Detta värde kan under tillgångens, dvs. fastighetens, ekonomiska livslängd skrivas av periodvis, eller med hjälp av verkligtvärde (marknadsvärde), dvs. oberoende av anskaffningspriset för tillgången väljer företaget att sätta ett värde på fastigheten efter marknadens siffror (IAS 40 § 30, 32).
Förvaltningsfastighetsföretag kan vid behov använda sig av interna eller externa värderare vars uppgift är att fastställa tillgångens, dvs. fastighetens, marknadsvärde (IAS 40 § 26).
1.2 PROBLEMDISKUSSION
Enligt IAS 40 kan företag välja mellan anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden vid redovisning och värdering av förvaltningsfastigheter som företagen äger. Fördelen med anskaffningsvärdemetoden är att denna ger tillförlitlig information om tillgångens historiska värde, dvs. inköpspriset. Frågan är om denna metod kan ge en rättvisande bild av företagets aktuella ekonomiska situation eller om det aktuella värdet på tillgången förblir oklart. Anskaffningsvärdemetoden kan av ovannämnda anledningar skapa ett problem vid värderingen av förvaltningsfastigheter.
En annan möjlighet för företag är att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt verkligtvärdemetoden som baseras på marknadens aktuella priser för tillgången.
Fördelen med denna metod är att man får en uppdaterad information om företagets tillgångar och deras värde, dvs. man får en rättvisande bild av företaget (Barlev &
Haddad, 2003, s. 385). Det är en fördel för utomstående intressenter att de kan dra nytta av den nya informationen om företaget och dess förvaltningsfastigheter.
Olika faktorer påverkar valet av redovisningsmetod. Enligt många forskare består dessa av informationsasymmetri, opportunism och agentkostnader (Quagli & Avallone, 2010;
8
Fields m fl., 2001). Enligt Watts (2003, s. 209) öppnar man vid val av verkligtvärdemetoden upp utrymme för opportunism som ökar risken för investerare och därmed ökar agentkostnaderna. Dessa faktorer beskrivs detaljerat i uppsatsens teoridel.
IAS 40 ger två valmöjligheter till företag vid värderingen av förvaltningsfastigheter;
anskaffningsvärdemetoden och verkligtvärdemetoden. Denna uppsats beskriver skälen till valet av redovisningsmetod och ger en bild av företag som påverkas av ovannämnda faktorer vid valet av redovisningsmetod.
I denna uppsats ställs frågorna:
Vilken redovisningsstandard används vid värdering av förvaltningsfastigheter?
Vilken redovisningsmetod har företagen valt?
Vilken var den största anledningen till att välja just den metoden?
Vilka faktorer har påverkat dessa företag vid valet av redovisningsmetod?
1.3 SYFTE
Syftet med denna uppsats är att undersöka hur förvaltningsfastighetsföretag i Sverige och Turkiet redovisar och värderar sina förvaltningsfastigheter samt vilka faktorer som påverkar dessa utvalda företag vid valet av redovisningsmetod.
1.4 AVGRÄNSNINGAR
Denna uppsats behandlar endast noterade bolag på svenska (OMX) och turkiska (ISE) börser. Uppsatsen utesluter nationella lagar och regelverk såsom Årsredovisningslagen (ÅRL) och Turkiska handelslagen (THL). För studiens uppbyggnad användes årsredovisningar i tidsintervallet 2005-2010. Med redovisningsmetoder avses här endast anskaffningsvärdemetoden och verkligtvärdemetoden.
9
1.5 UPPSATSENS DISPOSITION
Den teoretiska delen av uppsatsen behandlar först vilka regler IAS 40 innehåller och beskriver hur ett företag skall redovisa och värdera sina förvaltningsfastigheter.
Därefter presenteras faktorer som kan påverka företag vid valet av redovisningsmetod.
Den teoretiska delen avslutas med en analysmodell som ligger till grund för uppsatsens empiriska del. Den empiriska delen innehåller intervjuer med utvalda företag som sedan kopplas till den teoretiska delen. I tolkningsavsnittet jämförs den teoretiska delen med empiriska undersökningar. Uppsatsens sista del innehåller en slutsats av studien och besvarar frågeställningarna. Dessutom ges förslag till vidare forskning inom området.
10
2. TEORI 2.1 IAS 40
I och med fastställandet av IFRS behandlas sedan 2005 förvaltningsfastigheter med hjälp av IAS 40 vars syfte är att ange hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas samt ange den information om dessa som måste offentliggöras i årsredovisningen (IAS 40 § 1). Enligt IAS 40 är en förvaltningsfastighet en fastighet, en del av en fastighet eller mark som innehavs av ägaren eller enligt avtal som innehavs av hyresgästen, som genererar hyresinkomster eller/och värdestegring av kapital (IAS 40 § 5). Skillnaden mellan förvaltningsfastigheter och andra typer av fastigheter som ägs av ett företag är att dessa är helt oberoende av företagets andra tillgångar; dvs. förvaltningsfastigheter uppfyller rekvisiten att generera intäkter och påverkas inte av det ägande företagets övriga tillgångar (IAS 40 § 7). Med andra typer av fastigheter avses fastigheter som används för produktion, leverans av varor/tjänster eller administrativa ändamål.
Sådana fastigheter används av ägaren och därför klassificeras de som andra typer av fastigheter och räknas inte som förvaltningsfastigheter (IAS 40 § 5). Exempel på förvaltningsfastigheter är mark och byggnader som ägs av företag för framtida användning med syfte att ge en långsiktig värdestegring (IAS 40 § 8). En förvaltningsfastighet redovisas till anskaffningsvärdet vid första redovisningstillfället.
Värdet på fastigheten blir skillnaden mellan köpeskillingen och andra kostnader i samband med transaktionen och detta värde måste vara tillförlitligt för att fastigheten skall räknas och redovisas som en förvaltningsfastighet (IAS 40 § 16, 20f).
Standarden ger företag som äger förvaltningsfastigheter två valmöjligheter vid värderingen av dessa fastigheter. Dessa valmöjligheter är anskaffningsvärdemetoden med avdrag för avskrivningar respektive verkligtvärdemetoden som är marknadsvärdet.
Dessa metoder får inte användas samtidigt (IAS 40 § 30). Efter första redovisningstillfället väljer företagen själva vilken redovisningsmetod som skall användas vid kommande redovisningstillfällen. I detta fall, om företaget exempelvis väljer verkligtvärdemetoden som används i värderingssyfte, måste alla andra förvaltningsfastigheter som ägs av företaget värderas enligt samma metod. Verkligt värde måste fastställas av alla företag (IAS 40 § 32). Det förekommer att företagen ändrar sin redovisningsmetod, vilket endast sker när informationen som ges i den ena metoden är mer relevant och tillförlitlig än den som ges i den andra; dvs. om
11
verkligtvärdemetoden ger bättre information kan företagen ändra från anskaffningsvärdemetoden till verkligtvärdemetoden och vice versa (IAS 40 § 31).
Standarden reglerar även vad som gäller vid avyttring, dvs. permanent avslutad användning av förvaltningsfastigheter som inte längre genererar intäkter. I dessa fall hamnar tillgången utanför balansräkningen. De vinster och förluster som kommer att uppstå är skillnaden mellan avyttringsbeloppet och det bokförda värdet. Denna skillnad redovisas i resultaträkningen för den aktuella perioden (IAS 40 § 69).
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan företag använda sig av en oberoende värderare som är expert på området. Detta kan påverka företagen såväl positivt som negativt; att anlita en oberoende värderare kan öka företagens redovisningskostnader om denne värderare med sin expertis visar att tillgången är värd mer än vad företagen hade räknat ut själva (IAS 40 § 32).
Införandet av IAS 40 gör det tvingande för alla börsnoterade europeiska bolag att använda verkligtvärdemetoden vilken skiljer sig markant från anskaffningsvärdemetoden som bygger på realisationsprincipen (Bengtsson, 2008, s.
59). Det problem som uppstår vid värdering till verkligt värde är att det inte är möjligt att värdera tillgångarna fullt ut eftersom IAS 40 reglerar hur tillgångarna skall värderas.
Dock kvarstår värdering av innehavande företag (Bengtsson, 2008, s.58). Det uppstår konflikter även mellan olika forskare om möjligheten att tillämpa standarden i praktiken eftersom det inte finns en korrekt definition för förvaltningsfastigheter. Av den anledningen ger IAS 40 företagen två valmöjligheter vid värderingen av deras förvaltningsfastigheter (Bengtsson, 2006, s. 58).
Då alla länder inte har lika välutvecklade marknader på grund av deras otillräckliga yrkesmässiga värderingskunskaper återfinns i IAS 40 valmöjligheten mellan verkligtvärdemetoden och anskaffningsvärdemetoden trots att det är verkligtvärdemetoden som är bindande för börsnoterade bolag (IAS 40 BC § 11-12).
12
2.1.1 Verkligtvärde
När företag har valt verkligtvärdemetoden efter första redovisningstillfället skall de även fortsättningsvis använda denna metod. I (IAS 40 § 36) definieras verkligt värde som priset för försäljning av en förvaltningsfastighet mellan kunniga och oberoende parter som har intresse för försäljningen. Med kunniga parter menas att både säljaren och köparen har tillräcklig information om tillgången (IAS 40 § 42). Fastighetens verkliga värde och marknadsvärdet skall återspegla varandra. Marknadsvärdet är knutet till balansdagen; dvs. fastighetens verkliga värde fram till en viss tidpunkt som innehåller intäkter från bl.a. hyresavtal skall vara detsamma och kan ändras först efter balansdagen (IAS 40 § 36-40). Vinster och förluster som uppstår vid värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under den aktuella perioden. Skillnaden mot anskaffningsvärdet är att transaktionskostnader inte tas med för avdragssyfte (IAS 40 § 35, 37).
I (IAS 40 § 45) beskrivs under vilka omständigheter en förvaltningsfastighet skall hämta de aktuella priserna för denna typ tillgång på en aktiv marknad, men om det inte finns en aktiv marknad bör företagen beakta uppgifter av olika slag inklusive
a. ”aktuella priser på en aktiv marknad för fastigheter av annat slag, i annat skick och med annat läge, vilka justeras med hänsyn till dessa skillnader”,
b. ”senaste priser för liknande fastigheter på mindre aktiva marknader efter det att justeringar gjorts för att beakta eventuella förändringar i ekonomiska förutsättningar, som skett sedan de senaste transaktionerna” och
c. ”nuvärdet av uppskattade framtida betalningsströmmar… Som diskonteringssats används en räntesats som återspeglar marknadens bedömning av osäkerheten i storleken på, och tidpunkten för, framtida betalningar” (IAS 40 § 46).
Ovanstående punkter kan i vissa fall leda till olika bedömningar av en tillgångs verkliga värde. Bäst möjliga sätt att komma fram till det verkliga värdet är när företag gör en analys av orsakerna till de ovanstående punkterna, dock inom en viss tid (IAS 40 § 47).
13
Om det verkliga värdet inte kan användas på ett tillförlitligt sätt får företagen inte använda verkligtvärdemetoden i redovisning av förvaltningsfastigheter (IAS 40 § 53).
Enligt B. Bengtsson (2005, s. 60) innebär detta att anskaffningskostnadsprincipen inte alltid är frivillig utan i vissa fall tvingade.
Enligt Barlev & Haddad (2003, s. 384) ger verkligtvärdemetoden en mer relevant bild av värdet av företagens tillgångar och skulder. Den problematik som uppstår mellan användningen av verkligt värde och anskaffningsvärde är att anskaffningsvärdemetoden inte tar hänsyn till de verkliga marknadsvärdena. Dessa siffror skall vara aktuella för aktieägarna. Med verkligtvärdemetoden som tar hänsyn till tillgångarnas aktuella värde på marknaden ges en mer transparent bild till aktieägarna som kan följa förändringarna i eget kapital som är direkt reflekterade av marknadsmekanismen; dvs. informationen är korrekt och fullständig (Barlev & Haddad, 2003, s. 385). I jämförelse med anskaffningsvärdemetoden utgör verkligtvärdemetoden en högrisk för bedrägerier genom felaktiga uppskattningar av företagens förvaltningsfastigheter (Hogan m.fl., 2008, s. 242) (Sayar, s. 6). Enligt Martin m.fl. (2006, s. 251) använder företag dock dessa uppskattningar för att uppnå det resultat som motsvarar aktieägarnas förväntningar.
Dessa uppskattningar ger upphov till osäkerhet i de beräknade diskonteringsräntorna eftersom de behandlar antaganden om framtiden (Hogan m.fl., 2008, s. 244 och Martin m.fl., 2006, s. 289). Kassaflödesmodellen är den vanligaste modell som företag kan använda sig av, dock under förutsättning att det finns jämförbara objekt som kombineras med de diskonterade framtida kassaflödena för att uppskatta värdet på fastigheter (Nordlund, 2008, s. 18).
2.1.2 Anskaffningsvärde
Anskaffningsvärdet fastställs vid första redovisningstillfället och måste vara beräknat på ett tillförlitligt sätt, dvs. det beräknas på grundval av inköpspriset och transaktionskostnader som tillfaller inköpspriset (IAS 40 § 16b, 21). Först efter detta kan företagen välja att fortsätta värdera sina förvaltningsfastigheter enligt anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. Vid svårigheter som att inte kunna fastställa värdet på ett tillförlitligt sätt skall fastigheten värderas med hjälp av anskaffningsvärdemetoden som finns i IAS 16 som handlar om materiella anläggningstillgångar (IAS 40 § 53). Enligt IAS 16 § 30 värderas sådana tillgångar till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
14
Separata avskrivningar skall göras för varje del av tillgången som skall redovisas separat. Dessa avskrivningar skall uppdelas över tillgångens nyttjandeperiod. Det finns olika avskrivningsmetoder och varje metod skall kontrolleras vid räkenskapsårets slut (IAS 16 p 50-61). Metoderna ifråga är linjära avskrivningar, dvs. företag använder samma avskrivningsbelopp under nyttjandeperioden; degressiva avskrivningar, dvs.
avskrivningsbeloppen minskar varje år beroende på produktion eller användning, och progressiva avskrivningar, dvs. avskrivningsbeloppen ökar i och med den ekonomiska livslängden (IAS 16 § 62).
Beloppet som redovisas vid första redovisningstillfället fördelas på varje del som tillhör tillgången och skall avskrivas separat. Om alla delar i en tillgång har samma nyttjandeperiod och samma avskrivningsmetod kan avskrivningarna göras gemensamt.
Dessa avskrivningar skall redovisas i resultatet (IAS 16 § 43-49).
Oavsett vald redovisningsmetod måste alla noterade bolag värdera sina tillgångar till verkligtvärdemetoden. Vid val av anskaffningsvärdemetoden lämnas dock upplysningar om tillgångarnas verkliga värde endast i tilläggsupplysning (IAS 40 § 32).
De historiska värdena på tillgångar och skulder har ett avlägset samband med de verkliga marknadsvärdena. Vid användningen av anskaffningsvärdemetoden har företagsledningen möjlighet att manipulera dessa siffror. Chefer har en dominerande makt över processen och informationen om värdet på förvaltningsfastigheter med syfte att ge investerarna och aktieägarna en mer rättvisande bild blir inaktuell (Barlev &
Haddad, 2003, s. 384). Vid användningen av anskaffningsvärdemetoden ökar tillförlitligheten eftersom företaget redovisar faktiska transaktioner mellan kunniga och oberoende parter vid anskaffningstillfället (Bengtsson, 2008, s. 58) (Dr. Zafer Sayar, UFRS Värdering av immateriella tillgångar, s. 3).
2.2 FAKTORER SOM PÅVERKAR VALET AV REDOVISNINGSMETOD
Agentteorin definieras som en affärsförbindelse genom ett avtal i vilket finns en uppdragsgivare (principalen) och en uppdragstagare (agenten). Konflikten mellan dessa parter uppstår gällande informationsflöde; dvs. agenten har bättre tillgång till information som principalen har delvis eller inte alls (informationsasymmetri). Agenten skall utföra vissa tjänster åt principalen mot betalning och problematiken uppstår
15
rörande huruvida agenten kommer att agera i principalens bästa intresse. Till principalens fördel kan denne begränsa problematiken genom att övervaka kostnaderna för att agenten inte avviker och på så sätt kan agenten agera på det sätt som principalen vill (Jensen & Meckling, 1976, s. 5). Enligt Heath (2009, s. 500) ser agentteorin individer som nyttomaximerare men han påpekar dock också att principalen och agenten har olika preferenser. Det är svårt för principalen att veta agentens exakta förmåga. Även om det finns ett rekryteringsförfarande kan agentens framtida resultat fortfarande inte förutsägas. Det är ganska riskfyllt att anpassa principalens egna intressen till agentens.
Det är därför principalen måste kontrollera beslutsfattandet eftersom denne inte har något uttryckligt avtal för att skydda sina egna intressen, utan bara kan göra en formell kontroll av dessa för att säkerställa att dess intressen har respekterats av agenten (Heath, 2009, s. 497).
En studie kring varför företag väljer verkligtvärdemetoden istället för anskaffningsvärdemetoden förklaras av Quagli och Avallone som undersökt branschen och kommit fram till en förklaringsmodell. Enligt modellen påverkar informationsasymmetri och opportunism valet av redovisningsmetoden till verkligt värde (Quagli & Avallone, 2010, s. 489).
2.2.1 Informationsasymmetri
Valet mellan verkligt värde och anskaffningsvärde visar att företag föredrar verkligtvärdemetoden dels därför att denna metod visar en mer rättvisande bild av företagens finansiella rapporter och tillgångarnas värde, dels därför att verkligtvärdemetoden är mer inriktad mot framtida kassaflöden som ger en bättre bild till investerare och aktieägare. Detta medför att informationsasymmetrin minskar mellan företag som innehar bättre information och investerare som har mindre information (Quagli & Avallone, 2010, s. 493). Fields m.fl. (2001, s. 257) menar att ledningen har informationsasymmetri gentemot investerare som har tillgång till samma information.
Anskaffningsvärdemetoden döljer företagens verkliga finansiella ställning och ger utrymme för manipulation. Eftersom tillgångar och skulder inte redovisas på ett korrekt sätt, dvs. skiljer sig från marknadsvärden, möjliggör detta för ledningen (agenten) att
16
dölja sina brister. Eftersom anskaffningsvärdemetoden inte tar hänsyn till förändringar blir informationen inaktuell och medför negativa effekter gällande investeringar.
Anskaffningsvärdemetoden ger inte relevant information till intressenter (Barlev &
Haddad, 2003, s. 384).
2.2.2 Opportunistiskt beteende
Enligt Heath (2009, s. 502) ändrar människor sig beroende på situationer och tidigare åtaganden under förutsättning att detta ligger i deras intresse. Det finns två olika motiv för ett företag att agera opportunistiskt. Det första är när chefen maximerar företagets värde genom att välja inkomstökande teknik som exempelvis bonusprogram och ersättningar vilka är direkt knutna till redovisningsresultatet. Denna överföring mellan aktieägare och ledningen ökar ledningens nytta till följd av dess innehav av aktier och optioner. Det andra är när chefen har en komparativ fördel i att informera om framtida kassaflöden till företaget, dvs. chefen som har tillgång till information som utomstående inte har förväntas ge information om företagets ekonomiska situation. Det finns ett samband mellan redovisningsmetoder och kassaflöden; då väljer chefen den mest effektiva metoden för att maximera företagets värde eller beter sig opportunistiskt för att överföra överskott i resultatet till kommande redovisningsperioder (Holthausen, 1990, s. 209).
Verkligtvärdemetoden handlar om upprepande antaganden och värderingar av framtida intäkter. Detta ökar utrymmet för opportunism (Quagli & Avallone, 2010, s. 464). Det finns även en kritik av verkligtvärdemetodens framtida antaganden vilket skadar tillförlitligheten (Watts, 2003, s. 209). Där kan man se skillnaden mot anskaffningsmetoden vilken är mer tillförlitligt; dvs. värdet på förvaltningsfastigheten fastställs först när tillgången realiserats (Quagli & Avallone, 2010, s. 464). Enligt Bengtsson (2008, s. 58) ses anskaffningsvärdemetoden som en säker hamn för värdering av förvaltningsfastigheter, vilket beror på att metoden baseras på objektivitet och verifierbarhet. Att det finns valmöjligheter inom redovisningsstandarder och olika bedömningar är viktigt för intressenterna eftersom de inte kan missa tillfället att utnyttja betydelsefull information om företagens finanser. Dock tror chefer inte att det finns någon perfekt information om marknader (Fields m.fl., 2001, s. 206).
17
2.2.3 Agentkostnader
När en principal och en agent ingår ett avtal uppkommer frågan om agentkostnader, vilket är den ersättning som agenten får för sitt nedlagda arbete på uppdraget (Fields m.fl, 2001, s. 266). Problemet med dessa avtal är att det förekommer konflikter beroende på hur avtalet är utformat. För att förebygga agentkonflikten kan man istället förlita sig på finansiell information, vilket underlättar relationen mellan chefer och investerare (Quagli & Avallone, 2010, s. 463). Det uppstår dock konflikter vid valet av redovisningsmetoder för den finansiella informationen. För att en investerare skall vilja investera är det viktigt att visa att denne inte tar en stor risk i investeringsobjektet, vilket är varför IAS 40 föredrar att värderingen visar det verkliga värdet av objektet snarare än anskaffningsvärdet. Detta förebygger risktänkandet för investeraren samt ger möjlighet till en minskning av informationssymmetrin, vilket leder till att företaget kan minska sina agentkostnader (Holthausen, 1990, s. 207). Effektiviteten i företagets ledning kan förhoppningsvis minska de problem som kan uppstå mellan principalen och agenten gällande agentkostnaderna. Detta sker under förutsättning att verkligtvärdemetoden används som redovisningsmetod (Barlev & Haddad, 2003, s.
384).
Det inte alltid som verkligtvärdemetoden minskar agentkostnaderna, i vissa fall ökar snarare dessa kostnader (Quagli & Avallone, 2010, s. 464). Exempelvis ökar risken hos investerare på grund av att verkligtvärdemetoden bidrar till inkomstfluktuationer och upprepade antaganden och framtidsbedömningar som verkligt värde grundar sig på bidrar även till ett ökat utrymme för opportunism (Martin m.fl., 2006, s. 299).
Agentkostnaderna ökar med tillförlitligheten vid avsaknaden av en aktiv marknad (Quagli & Avallone, 2010, s. 464), men om den finansiella rapporteringen ger agenten en möjlighet att höja sin bonus, kommer anpassningen till principalens intressen att förbättras (Fields m.fl., 2001, s. 266).
18
3. METOD
3.1 KVALITATIV & KVANTITATIV METOD
När man talar om vetenskapliga metoder för att skriva en uppsats väljer man antingen kvalitativ eller kvantitativ metod. Dessa begrepp används vid bearbetning och analys av den insamlade informationen (Holme & Solvang, 1997). Det finns ingen regel som säger att endast en av dessa metoder skall används i en uppsats men de flesta uppsatsförfattare väljer endast en metod (Patel & Davidsson, 2003). Uppsatsförfattaren avgör vilken metod som skall användas för datainsamlingen. Detta beror främst på uppsatsens problemformulering och syfte eftersom olika metoder innebär insamling av olika data (Ahrne & Svensson, 2011). I denna uppsats har den kvalitativa metoden valts för att skapa relevant och trovärdig information vilket främst beror på datainsamlingsmetoden; dvs. intervjuer och aktuella årsredovisningar för intervjuade företag.
Frågeformulär i form av enkäter är den främsta datainsamlingsmetoden inom kvantitativa undersökningar. Förutbestämda frågor skickas ut till samhället och på grundval av dessa svar bygger man upp en analys av många olika eller liknande synpunkter. Ju fler enheter som skall undersökas, desto mindre information samlas in om varje enhet vilket kan minska uppsatsens trovärdighet (Holme & Solvang, 1997).
Den kvalitativa metoden ger mer nyanserad information än den kvantitativa metoden.
Intervjuer är den mest användbara och vanligaste datainsamlingsmetoden inom kvalitativa undersökningar (Ahrne & Svensson, 2011). När man talar om intervjuer menar man olika typer av intervjuer som uppsatsförfattaren kan använda, bl.a.
strukturerade intervjuer enligt ovan eller semi-strukturerade intervjuer. Skälet till att använda intervjuer är för att få en djupare kunskap om en problemformulering och därmed få en nyanserad bild av fenomenet (Ahrne & Svensson, 2011).
Denna uppsats har utformats som en fallstudie där forskningen svarar på problemfrågorna ”hur? och varför?” istället för ”vad? och vilken?”. Urvalet av land, bransch, storlek och problemområde i denna uppsats kan ge djupare och mer nyanserad information inom de ovannämnda frågorna genom en kvalitativ studie.
19
Uppsatsen undersöker valet av redovisningsmetod i två olika länder, och innehåller sju strukturerade intervjuer med olika företag som är verksamma inom samma bransch i Sverige och Turkiet. Med strukturerade intervjuer menas att det finns specifika förutbestämda frågor. Intervjufrågornas ordning är densamma för alla intervjuade enheter (Myreteg, Metodföreläsning 8, Ekonomikum, 2011-03-10).
3.2 DEDUKTION & INDUKTION
Det finns två datainsamlingsmetoder som kan användas både för kvalitativa och kvantitativa metoder, deduktiv och induktiv metod. Deduktiv metod innebär att uppsatsförfattaren samlar in data genom teoretiska hypoteser som skall bevisas i slutsatsen. Induktiv metod fungerar tvärtom; dvs. istället för att använda teoretiska hypoteser använder uppsatsforskaren empiriska erfarenheter för att härleda slutsatser (Myreteg, Metodföreläsning 9, Ekonomikum, 2011-03-17). Inom olika slags forskning används ofta abduktiv metod som förekommer vid en harmonisering av både induktiv och deduktiv metod vilket innebär att uppsatsförfattaren använder såväl induktiv som deduktiv metod för att härleda en slutsats (Alvesson & Sköldberg, 2007).
Denna uppsats hämtar sin information från intervjuer som kopplas till teoretiska hypoteser samt granskar de intervjuade företagens kvartalsrapporter och årsredovisningar. På så sätt kommer uppsatsförfattaren att kunna dra giltiga slutsatser.
Detta innebär att en abduktiv metod används i denna uppsats.
3.3 PRIMÄRDATA & SEKUNDÄRDATA
Det finns två typer av datakällor som kan användas i en undersökning; primärdata och sekundärdata. Den första typen är när uppsatsförfattaren själv samlar in information.
Svårigheten med detta är att det är tidskrävande och kan vara dyrt. Den andra typen är när andra än uppsatsförfattaren har samlat in information som är offentlig. Med tanke på förutsättningarna är sekundärdata viktig för forskare eftersom sekundära datakällor är kostnadseffektiva och möjliga att koppla till primära datakällor. Däremot finns det nackdelar med denna typ av datakällor så som inaktuell information och bristen på relevanta källor för uppsatsens syfte (Dellestrand, Metodföreläsning 7, Ekonomikum, 2011-02-25).
20
3.4 TROVÄRDIGHET
Tanken med att skriva en uppsats är att ge ett nytt bidrag och därför måste uppsatsen vara trovärdig. Uppsatsförfattaren använder olika datainsamlingsmetoder för att dra giltiga slutsatser. Dessa insamlingsmetoder bör vara pålitliga för att läsaren skall kunna förlita sig på undersökningen och slutsatsen. Trovärdigheten i en forskningsinsats är viktigt för kvalitativ forskning och det finns tre sätt att öka denna; transparens, triangulering och återkoppling till fältet (Ahrne & Svensson, 2011).
3.4.1 Validitet & reliabilitet
Validitet och reliabilitet är två begrepp som används för uppsatsens trovärdighet.
Validitet, som också kallas triangulering, visar sammankopplingen mellan olika metoder, teoretiska hypoteser och olika typer av data för att kunna dra en giltig slutsats istället för att använda en enda metod. Tanken med detta är att samma eller liknande metoder, teorier och typer av data kan öka uppsatsens validitet; dvs. uppsatsens trovärdighet (Ahrne & Svensson, 2011). Denna uppsats försöker öka validiteten genom att behandla olika likartade vetenskapliga teorier samt sju intervjuer med förvaltningsfastighetsföretag varav tre är gjorda med turkiska företag.
Reliabilitet är däremot hur olika data samlats in och bearbetats; dvs. reliabiliteten skall visa hur resultatet påverkats av omständigheterna. Dock uppstår det ett problem vid val av intervjupersonerna. Dessa kan agera partiskt (Saunders, Lewis & Thornhill, 2009) och kan ge manipulativa svar. De intervjuade personerna i Sverige och Turkiet sitter i höga positioner vilket ökar transparensen i forskningen.
3.5 VAL AV RESPONDENTER OCH INTERVJUER
Denna uppsats handlar om hur de utvalda fastighetsförvaltningsföretagen i Sverige och Turkiet redovisar sina fastigheter och varför dessa företag väljer en viss typ av redovisningsmetod. Därför gjordes en djupgranskning av företagen innan intervjufasen inleddes. Det första som granskades är om dessa företag är publika, dvs. börsnoterade och på vilken börslista de ligger, därefter kontrollerades om de följer IFRS.
Sedan utvaldes fyra svenska och tre turkiska förvaltningsfastighetsföretag som huvudsakligen kontaktades via telefon för en eventuell intervju. Företagen valdes utifrån syftet med deras val av redovisningsmetod, dvs. både företag som använder
21
verkligtvärdemetoden och anskaffningsvärdemetoden intervjuades för att få en bättre förståelse av företagen och redovisningsmetoderna. Intervjuerna med de turkiska företagen skedde via e-post medan med de svenska företagen intervjuades genom personliga möten. Problematiken med att göra intervjuer via e-post är osäkerheten kring om det är rätt respondent som har svarat på frågorna eller om de gett frågorna till sina underordnade. Vid kontakten med dessa företag presenterades först uppsatsen, därefter bad man att få tala med en befattningshavare med en beslutsfattande position i företagen.
Intervjufrågorna skickades via e-post före den personliga intervjun för att respondenterna skulle kunna förbereda sig väl. Intervjuerna spelades in och har därefter transkriberats. Problemet med detta är att svaren på intervjufrågorna från olika respondenter bör tolkas utifrån ett neutralt perspektiv.
Nedan finns information om de intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i respektive land och respondenter;
Tabell 1: Respondenter i Turkiet
Bolag Respondent Titel Datum för intervju
Emlak Konut GYO Bekir Incedal Financial Controller 2011-03-29
IS GYO Mine Kurt Risk Management
and Investor
Relations Specialist
2011-03-29
Yapi Kredi GYO Ekrem Semih Bastak
Financial Controller 2011-04-25
Tabell 2: Respondenter i Sverige
Bolag Respondent Titel Datum för intervju
Klövern AB Henrik Lettesjö Analyschef 2011-05-02 Hufvudstaden AB Åsa Roslund Redovisningschef 2011-04-20 Castellum AB Ulrika Danielsson Ekonomidirektör 2011-04-26 Fabege AB Mats Löfgren Ekonomikonsult 2011-04-28
22
3.6 KÄLLKRITIK
Källkritik brukar användas för att kontrollera de insamlade datakällorna och informationen. Det finns fyra kriterier för källkritik; äkthet, tidssamband, oberoende och tendensfrihet. Med äkthet menas att källorna skall vara relevanta och inte vilseledande.
Tidssamband är viktigt för källornas aktualitet; dvs. om de hämtade källorna är nya, reviderade eller gamla. Oberoendekriteriet är att källan inte skall vara helt oberoende av andra använda källor. Det sista kriteriet, tendensfrihet, är viktigt för kvalitativa undersökningar eftersom intervjupersonerna kan agera politiskt eller/och ekonomiskt.
Geografiska skillnader kan också göra skillnad. Dessa kriterier är svåra att uppfylla eftersom de är svåra att genomföra (Thurén, 2005).
Teoridelen i uppsatsen består av relevanta och vetenskapliga källor för uppsatsens äkthet och fler än en källa användes. Ingen av källorna är äldre än 2006. Tidssambandet kan i detta fall hållas eftersom IFRS och IAS 40 upprättades 2005. Källkritik för empiridelen, dvs. för intervjuer, kan ha viss betydelse eftersom Sverige och Turkiet har många olika politiska och kulturella skillnader. Ekonomiska skillnader kan däremot med tanke på harmoniseringen av redovisningsmetoderna i bägge länderna och globalt ekonomiskt tänkande göra denna kritik mindre betydelsefull.
23
3.7 ANALYSMODELL
I föregående avsnitt presenterades de olika redovisningsmetoderna utifrån ett teoretiskt perspektiv. De teorier som använts är accepterade i samtliga länder, därför skiljer de sig inte från land till land. Användningsområdena och påverkan av dessa teorier för företagen är olika och kan skilja sig markant åt. I detta avsnitt skall dessa teorier behandlas tillsammans med det empiriska material som samlats in genom intervjuer med företag i Sverige och Turkiet. Utgångspunkten är hur dessa faktorer påverkar de intervjuade företagen vid valet av redovisningsmetod.
Källa: Egen figur.
Utifrån den teori som hittills behandlats har man kommit fram till att användning/tillämpning av verkligtvärdemetoden ger en mer rättvisande bild av företagets finanser för utomstående investerare och aktieägare. Verkligtvärdemetoden
SVERIGE/TURKIET
Verkligt värde Anskaffningsvärde
Agentkostnader
Opportunism Informations-
asymmetri
Framtida antaganden
Transparens aktualitet
Tillförlitlighet
Inaktuellt värde
24
visar förändringar som skett i tillgångarnas värde mellan den första och följande redovisningsperioden, vilket minskar informationsasymmetrin eftersom de redovisade förändringarna är transparenta. En minskning av informationsasymmetrin leder till mindre agentkostnader eftersom gapet mellan investerare och ledningen minskar.
Om en aktiv marknad saknas ger detta ger utrymme för opportunism eftersom företagsledningen kommer att anta att tillgångarna har ett annat värde än det verkliga.
Anledningen till detta är att ledningen vill maximera värdet på tillgångarna eftersom höga siffror gör tillgångarna mer attraktiva på marknaden, dvs. gynnar företaget.
Framtida antaganden utgör en stor risk för utomstående investerare vilket även ökar agentkostnaderna.
Vid användningen av anskaffningsvärdemetoden får investeraren felaktig information om företagets finanser eftersom dessa uppgifter är inaktuella. Denna metod visar priset på tillgångarnas värde vid anskaffningstillfället; därefter förändras tillgångarnas värde årligen genom avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar. Dessa siffror ger en inkorrekt bild av företaget i jämförelse med tillgångarnas nuvarande marknadsvärde.
Detta ökar gapet mellan utomstående investerare och företagsledningen gällande informationsasymmetrin vilket leder till ökade kostnader för agenten.
Anskaffningsvärdemetoden tar hänsyn till en tillgångs historiska värden. För investeraren är detta mer objektivt eftersom företagsledningen inte kan agera opportunistiskt. Historiska siffror, dvs. tillgångarnas värde vid anskaffningstillfället, är tillförlitliga vilket leder till mindre agentkostnader, eftersom risken för ledningens opportunistiska beteende minskar hos den utomstående investeraren.
Sammanfattningsvis visar detta att valet av verkligtvärdemodellen minskar agentkostnaderna på grund av transparens som minskar informationsasymmetri och ökar agentkostnaderna på grund av framtida antaganden som ökar opportunism. Vid val av anskaffningsvärdemetoden ökar agentkostnaderna på grund av inaktuellt värde som ökar gapet för informationsasymmetrin och minskar agentkostnaderna på grund av tillförlitlighet som minskar opportunismen hos företagsledningen.
25
4. INTERVJUMATERIAL
4.1 SVENSKA FÖRVALTNINGSFASTIGHETSBOLAG 4.1.1 CASTELLUM
Castellum är ett börsnoterat fastighetsbolag vars fastigheters värde uppgår till 33 miljarder kr med inriktning mot kommersiella lokaler. Beståndet av fastigheter ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag. I portföljen ligger 598 fastigheter och 3331 T-kvm uthyrningsbar yta till ett värde av 31768 MSEK (www.avanza.se).
Castellum värderar sina fastigheter till verkligt värde, dels därför att tillgångarna fr.o.m år 2005 måste redovisas till verkligt värde i och med att IFRS startade, dels därför att anskaffningsvärdemetoden som innehåller komponentavskrivningar utgör en enormt stor arbetsbörda. Med komponentavskrivningar menas att byggnaden delas upp i olika komponenter, exempelvis tak och hiss, som senare skall avskrivas och att en bedömning av restvärdet skall göras varje år. Detta skulle leda till att bolaget måste anställa mer personal för att hantera avskrivningarna för varje komponent.
Enligt Castellum finns både för- och nackdelar med redovisning till verkligt värde. En fördel kan vara att verkligtvärdemetoden gör balansräkningen mer rättvisande. En annan fördel är att bolaget slipper den enormt stora arbetsbördan med komponentavskrivningar och därmed minskar personalkostnaderna. Castellum kan inte själv påverka värdeförändringen, det gör marknaden. Resultaträkningen påverkas mest av verkligtvärdemetoden vilket enligt Castellum är en nackdel med redovisning enligt denna metod. Det blir svårt att göra en perfekt bedömning eftersom det inte blir samma värde som fastigheten hade för ett år sedan.
För att förebygga nackdelarna inkluderar Castellum en känslighetsanalys i sin årsredovisning. Bolaget lämnar upplysningar om antaganden.
Verkligtvärdemetoden ger bättre information och en helhetsbild för investerare enligt Castellum eftersom anskaffningsvärdemetoden inte kan ge en bra bild så länge komponentavskrivningarna finns kvar.
26
Enligt Castellum påverkar redovisningen inte företagets affärsmässiga beslut.
Ekonomiavdelningen ger ett förslag där bolaget sedan arbetar med för- och nackdelarna.
Ledningen skall förstå redovisningsprinciperna och vad som händer i redovisningen.
Ledningens syfte är att skapa vinst men man får inte bättre belåning med den valda metoden. Castellum har skapat en ny post i resultaträkningen, förvaltningsresultat, vilket ger en mer rättvisande bild. Kassaflödesanalysen är viktig för Castellum eftersom det är där de riktiga pengarna finns. Kassaflödet påverkas av kursrörelser.
Redovisningskostnaderna påverkade inte verkligtvärdemetoden. Redan före 2005 lämnade Castellum upplysningar om fastigheternas verkliga värde i sin årsredovisning.
Sedan dess har de inte ändrat arbetsprocess eller verktyg.
Förutom internvärdering gör Castellum även externvärdering och anlitar en extern värderare. Detta är främst för att ge bättre information till utomstående investerare.
Dessa investerare gör jämförelser mellan olika bolag inom samma bransch och därför är det viktigt för Castellum att visa att jämförelserna kan göras med rätt och bra information.
4.1.2 HUFVUDSTADEN
Hufvudstaden är ett börsnoterat fastighetsbolag vars bestånd uppgår till 18 600 MSEK.
Fastighetsbeståndet utgörs av 29 fastigheter och 354 T-kvm uthyrningsbar yta (www.avanza.se).
Hufvudstaden värderar sina fastigheter till verkligt värde sedan 2005 då detta blev tvingande men internt kan bolaget tillämpa anskaffningsvärdemetoden för enstaka fastigheter. Verkligtvärdemetoden används även i Hufvudstadens övriga börsnoterade fastighetsbolag i Sverige. Skälet till varför man valde just den metoden var därför att i och med de nya reglerna så hade bolaget att göra valet mellan verkligtvärdemetoden och anskaffningsvärdemetoden. Efter ett omfattande arbete för att se vilka för- och nackdelar respektive metod innebar och medförde i praktiken så gick Hufvudstaden in.
De gjorde en jämförelse mellan de nya reglerna och komponentavskrivningar och kom fram till att det skulle innebära enormt mycket arbete och högre kostnader för bolaget om man valde komponentavskrivningsmodellen. Hufvudstaden hade tidigare redovisat
27
till verkligt värde, dvs. marknadsvärdet på bolagets fastigheter. Därför har bolaget valt att följa verkligtvärdemetoden.
Enligt Hufvudstaden kan fördelen med att värdera fastigheterna till verkligt värde vara att man får en redovisning där allt finns med i balansräkningen. En annan fördel kan vara att bolaget går igenom och belyser sina fastigheters värde varje kvartal och får en bra kontroll. Enligt Hufvudstaden har de svenska fastighetsbolagen alla valt samma metod vilket gör att det blir mer jämförbart. Hufvudstaden anser att den värdeförändring som ligger i resultaträkningen gör att det blir en fluktuation över resultatet mellan åren, även om förvaltningsdelen eller den löpande verksamheten har bättre läge men denna förbättring syns inte på grund av värdeförändringen. Exempelvis kan värdeförändringen visa ett minusresultat på en miljard kronor trotts att förvaltningsdelen faktiskt visar ett plusvärde och detta kan bli missvisande.
Eftersom värdeförändringen inte går att påverka enligt Hufvudstaden är det viktigt att lyfta fram den löpande verksamheten i delårsrapporter och årsredovisningar eftersom det är den delen som bolaget kan påverka.
Hufvudstaden anser att verkligtvärdemetoden ger en bra bild av bolaget men problematiken dyker upp när det gäller sifferbedömning. Tidigare har allt stått i balansräkningen, dessa var faktiska siffror om riktiga värden men idag finns värden i balansräkningen som är en bedömning ifrån några personers sida. Enligt Hufvudstaden skulle det vara bättre om värdeförändringen inte påverkade resultaträkningen.
Vidare anser Hufvudstaden att värdeförändringen hela tiden påverkar resultaträkningen och så länge det råder högkonjunktur, dvs. marknaden är positiv till att köpa fastigheter, blir det en positiv påverkan på resultatet. Med anledning av tidigare års finansiella kris var flera bolag tvungna att göra värdeminskningar på sina fastigheter, vilket medförde en negativ påverkan på resultaträkningen.
Hufvudstaden påpekar att det finns en risk för utomstående aktiesparare med att tolka balans- och resultaträkningarna eftersom IFRS-reglerna inte är självklara. Vidare påpekar bolaget att analytiker och stora investerare har sina egna modeller där de kan
28
tolka resultaträkningen och plocka bort värdeförändringen och till slut få reda på det riktiga resultatet.
Vid övergången till IFRS gjorde Hufvudstaden ett stort arbete för att se vad respektive metod innebar. Företagsledningen och antagligen styrelsen har på något sätt varit inblandade i att fatta det beslut som påverkade valet av redovisningsmetod. Enligt Hufvudstaden har man då främst tittat på vad som ger den mest rättvisande bilden av bolaget och vad som är hanterbart i praktiken. Man har även tittat på vad andra bolag kommer att välja för att underlätta jämförbarheten. Det är därför positivt att de flesta bolag valt samma metod.
Övergången till IFRS har medfört en stor ökning i balansräkningen. Detta berodde främst på att många av de fastigheter som bolaget äger har de ägt under lång tid. Bolaget har ägt fastigheter sedan början av 1900-talet. Dessa är inköpta eller egenproducerade till ett belopp som är betydligt lägre än marknadsvärdet i dag. Vid övergången till IFRS skulle alla fastigheter bokas upp till verkligt värde, vilket hade stor effekt. I bolag som ofta köper och säljer fastigheter slår det inte lika hårt då sådana bolag nyligen har köpt sina fastigheter och deras värde ökar stegvis hela tiden. Just övergången till IFRS har haft stor betydelse för Hufvudstaden eftersom man blåser upp balansräkningens tillgångssida vilket motsvarar bedömningen av verkligt värde vid varje tidpunkt.
Problemet är att det är en bedömning som ingen kan säga exakt om den är rätt eller fel.
På skuldsidan kan man se att allt påverkar det egna kapitalet och det finns en risk i bolaget där man kan blåsa upp verkligt värde varje kvartal för att få en högre vinst och högre eget kapital som sedan delas ut till aktieägarna. Hufvudstaden påpekar också att den dagen fastighetsvärdena går ner så kanske det inte finns tillräckligt mycket kapital kvar för att klara av de åtaganden bolaget har gentemot bankerna därför att man gjort stora utdelningar. På resultaträkningssidan blir det också stor påverkan i och med att värdeförändringen finns med där istället för avskrivningar, anser Hufvudstaden.
Vad gäller redovisningskostnader så har det skett en ökning eftersom flera moment som inte funnits tidigare skall genomföras. Anskaffningsvärdemetoden tillämpas i varje dotterbolag där avskrivningar görs varje månad. På koncernnivå tas dessa avskrivningar bort och istället görs uppbokningar enligt verkligtvärdemetoden.
29
Hufvudstaden anser att bolaget själv känner sina fastigheter bäst, därför gör de en intern värdering. Minst en gång per år görs också en extern värdering för att se om det värde som de externa värderingarna kommer fram till stämmer med det interna värde som bolaget själva kommit fram till. Så är i princip alltid fallet enligt Hufvudstaden.
Vidare anser Hufvudstaden att värdeförändringen inte bör finns med i resultaträkningen utan borde påverka på annat sätt. Dessutom gäller det inte bara IAS 40 utan generellt när man tittar på hela IFRS så krävs det mer tilläggsinformation i årsredovisningen tycker Hufvudstaden och hänvisar till investerare som måste gå igenom texten och förstå vad allt som finns där betyder. Vidare tycker Hufvudstaden att målet är att likställa regelverket för att det skall bli mer jämförbart mellan olika bolag i Sverige och EU. Dock har man fått för mycket information vilket gör att den blir svårare att ta till sig.
4.1.3 KLÖVERN
Klövern är ett fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler i tillväxtregioner. I dag har Klövern 253 fastigheter och 1537 T-kvm uthyrningsbar yta uppgående till ett värde om 14,2 miljarder kr (www.avanza.se).
Tidigare har Klövern använt anskaffningsvärdemetoden men nu använder bolaget verkligtvärdemetoden eftersom den är tvingande sedan 2005. Bolaget anser att det skulle välja den metoden även om den inte vara tvingande. Klövern behåller rätten att använda anskaffningsvärdemetoden vid värdering av enstaka fastigheter. Anledningen till varför just denna metod har valts är att den ger en bättre bild av värdena på samtliga fastigheter. Generellt sett får man en bättre inblick i fastigheten. Under finanskrisen var det svårt att hitta jämförelseobjekt för att kunna ställa avkastningskrav. Klövern anser att detta skall göras mer än en gång per kvartal om man har långsiktig förvaltning. I vissa fall, exempelvis när bolaget har en hyresgäst som sitter på ett tioårigt avtal, kan värderingen göras en gång per kvartal eftersom det inte sker några stora transaktioner.
Det faktum att värdeförändringen är med i resultatet kan vara en nackdel och därför har Klövern delat upp resultatet i förvaltningsresultat och värdeförändringar. Trots att fastigheten inte har realiserats går värdet ner på grund av finansiell oro. ”Det är Kalle Anka pengar man håller på med bara att värdera upp och ner fastigheten så länge
30
bolaget inte säljer en fastighet” tycker Klövern. Bolaget hänvisar till år 2009 då det hade sitt bästa år någonsin men en liten nedgång i fastighetsvärdena. Trots att den löpande verksamheten går bra ändå får bolaget stryk av marknaden och därför lägger man mer fokus på värdeförändringarna.
Ledning och ekonomiavdelningen arbetar gemensamt för att få fram ett redovisningssätt som bolaget tycker är bra. Det är en självklarhet att konstatera faktorer som leder till vinst. Bolaget försöker ha en liknande redovisning som andra bolag för att man skall kunna göra en jämförelse. Klövern säger sig stå sig väldigt bra i konkurrensen med andra bolag samt vill kunna redovisa på samma sätt som dessa och visa att bolaget är bra.
Posten orealiserade värdeförändringar påverkar resultaträkningen i allra högsta grad, anser Klövern. När det gäller balansräkningen så har den ingen stor påverkan. Däremot har kostnaderna ökat med värderingen enligt verkligtvärdemetoden men det kanske beror på att bolaget som företag har vuxit genom åren, anser Klövern.
Klövern använder oberoende värderare. Under ett år externvärderar bolaget 100 % av beståndet, dvs. 25 % externvärdering och 75 % internvärdering per kvartal. Utåt sett mot marknaden får det större trovärdighet, anser Klövern, som dock påpekar att utomstående alltid kan ifrågasätta om bolaget endast använder internvärdering. Därför är det viktigt att också ha en extern värderare. Den enda nackdelen är att det är kostsamt men de positiva delarna överväger, tycker Klövern.
4.1.4 FABEGE
Fabege är ett fastighetsbolag med inriktning mot fastighetsutveckling och kommersiella fastigheter. I portföljen ligger 110 fastigheter och 1110 T-kvm uthyrningsbar yta med ett värde på 28,2 miljarder kr (www.avanza.se).
Fabege värderar sina fastigheter till verkligt värde. Det var tre saker som påverkade fastighetsbolaget; hur bolaget värderar sina fastigheter, sina finansiella instrument och hur bolaget värderar pensionsskulder. År 2005 gjorde bolaget en utredning om
31
metoderna och vilka konsekvenser de skulle få för bolaget. I dag finns det inte ett enda fastighetsbolag som inte marknadsvärderar sina fastigheter. Eftersom alla bolag tillämpar samma metod leder detta till en bättre jämförelse mellan olika företag i samma bransch, anser Fabege.
Anledningen till detta är att det finns ett krav på börsnoterade bolag att ha en transparens mot marknaden och en jämförbarhet mellan andra bolag i samma bransch.
Dessutom är det en avsevärd skillnad mellan anskaffningsvärdesmetoden och verkligtvärdemetoden. Det administrativa arbetet är svårhanterligt vid värdering med anskaffningsvärdemetoden. Komponentavskrivningar är en omöjlighet, anser Fabege.
Enligt Fabege skedde övergången från anskaffningsvärdemetoden till verkligtvärdemetoden genom en utvärdering av vilken metod som kunde tillämpas bäst.
Bolaget tog då hänsyn till för- och nackdelarna med respektive metod. Därefter bestämdes om balansräkningen skall utnyttja marknadsvärdemetoden, dvs.
verkligtvärdemetoden eller anskaffningsvärdemetoden i koncernredovisningen. En nackdel med verkligtvärdemetoden är svårigheten att fastställa ett korrekt marknadsvärde. Det är inte enkelt eftersom det är en pågående process att värdera fastigheter tycker Fabege med hänvisning till den senaste tidens finansiella turbulens.
Vidare anser Fabege att det finns en återhållsamhet i att hålla nere marknadsvärdena, att det finns något slags inbyggd försiktighet. Där kommer externa värderare in i bilden eftersom deras syfte inte är att hålla nere marknadspriserna utan att ge ett korrekt marknadsvärde. Varje bolag har egen organisation som jobbar med fastighetsvärderingar för att kunna leva upp till kraven och förväntningarna, detta för att förebygga nackdelarna med verkligtvärdemetoden påpekar Fabege.
Valet av metod gjordes av ledningen år 2005. Ledningen agerar efter vinstsyfte men år 2008 gjorde bolaget enorma nedskrivningar på grund av finanskrisen.
Resultaträkningen påverkas mer av verkligtvärdemetoden. Orealiserade värdeförändringar har stor effekt på företagets resultaträkning. Denna post ökar vid en uppgång i marknaden, och minskar vid en nedgång, påpekar Fabege.
32
Redovisningskostnaderna har påverkats av valet av verkligtvärdemetoden. Det har även gjorts externa värderingar; hade man tillämpat anskaffningsvärdemetoden så hade det dock krävt arbete för interna värderare anser Fabege. Vidare tycker Fabege att det är en trygghet att det finns externa värderare, dels för bolaget och dels för utomstående investerare.
4.2 TURKISKA FÖRVALTNINGSFASTIGHETSBOLAG 4.2.1 YAP KREDI KORAY GYO A.S.
Yapi Kredi Koray GYO A.S. startades 1996 genom en sammanslagning mellan Yapi Kredi Bank och Koray Holding. En av bolagets stora projekt ”Istanbul Istanbul” vann förvaltningsfastighetsbolagens Oscar MIPIM Awards priset 2002 och blev världsetta (www.yapikredikoray.com).
Bolaget värderar sina fastigheter enligt CPM (Capital Market Board of Turkey) till verkligt värde och enligt TPL (Taxation Procedure Law) till anskaffningsvärde. Eftersom CPM tvingar börsnoterade turkiska förvaltningsfastighetsbolag att värdera fastigheterna till verkligt värde har bolaget använt denna metod sedan 1996.
Verkligtvärdemetoden ger enligt bolaget en korrekt bild av bolaget samt ger bättre information till utomstående intressenter. Att man valt verkligtvärdemetoden påverkade inte bolaget vad gäller TPL, men det har påverkat fastigheternas värde eftersom värdeförändringarna inte kan kontrolleras.
Detta har delvis påverkat redovisningskostnaderna. Bolaget använder även utomstående värderare för att investerarna skall kunna lita på bolaget. Detta påverkar även kostnaderna men det är nödvändigt.
33
4.2.2 EMLAK KONUT GYO A.S.
Emlak Konut GYO A.S. grundades 2002 genom en sammanslagning mellan Emlak Bank och Insaat ve Imar A.S. Portföljen består av trettiofemtusen fastigheter (www.emlakgyo.com.tr).
Bolaget har valt att följa CPM:s regler gällande förvaltningsfastighetsbolag. Dessutom följer bolaget TPL. Bolaget värderar sina fastigheter enligt verkligtvärde och anskaffningsvärdemetoderna sedan 2002.
Värdet av finansiella tillgångar i och med skyldigheter till CPM redovisas enligt verkligtvärdemetoden. Mark och fastigheter redovisas enligt
anskaffningsvärdemetoden. Bolaget har valt att värdera sina tillgångar med hjälp av oberoende fastighetsvärderare. Om skillnaderna mellan anskaffningsvärdet och det verkliga värdet är stora fördelas nettoförsäljningsvärde som ett resultat av den
bedömning som erhålls. Med andra ord, om anskaffningsvärdet är lägre än det verkliga värdet justeras inte skillnaden med nedskrivningar. Om anskaffningsvärdet är högre än det verkliga värdet justeras skillnaden med nedskrivningar.
För- och nackdelarna med den valda metoden gäller enbart utomstående investerare.
Båda metoderna har såväl fördelar som nackdelar. Bolaget tycker att man bör tänka på dessa ur ett investerarperspektiv.
Verkligtvärdemetoden ger en bättre bild av bolaget, anser Emlak Konut. Den fastighet som en gång redovisades med anskaffningsvärdemetoden har samma värde än idag, men om man värderar enligt verkligtvärdemetoden får investerarna uppdaterade siffror om bolagets samtliga fastigheter. En nackdel med detta är att i kristider får bolaget redovisa ett lägre resultat trots att fastigheterna inte är realiserade på grund av nedgångarna i tillgångspriserna. Detta kan skada förtroendet, anser bolaget.
Redovisningsproblemet har minskat i och med att bolaget har följt IFRS reglerna om förvaltningsfastigheter, enligt bolaget. Detta har även lett till en förbättring i
balansräkningen vid överföring av siffrorna i räkenskaperna. I övrigt har det inte lett till någon ökning av redovisningskostnaderna.
34
4.2.3 IS GYO A.S.
IS GYO A.S.s portfölj består av byråer (42 %), hotell (8 %), köpcenter (27 %), mark (18
%) och eget kapital (6 %) (www.isgyo.com).
Bolaget tillämpar IFRS reglerna för att ge information om bolaget till allmänheten.
Internt tillämpas THL (Turkiska handelslagen).
Sedan starten har bolaget använt anskaffningsvärdemetoden vid värdering av fastigheter. Med hänvisning till IFRS har bolaget valt anskaffningsvärdemetoden; ett bolag kan välja någon av metoderna men möjligheten finns att övergå och börja värdera enligt verkligtvärdemetoden. Har man valt verkligtvärdemetoden får dock bolaget inte tillämpa anskaffningsvärdemetoden. Eftersom anskaffningsvärdemetoden råder till försiktighet, har de flesta turkiska bolag valt denna metod, anser bolaget.
För- och nackdelarna med dessa metoder är att vid anskaffningsvärdemetoden bör bolaget göra avsättningar för nedskrivningar. Vid verkligtvärdemetoden fastställs fastigheternas värde utifrån marknadsmässiga rörelser. Dessa utgör alltid en potential för vinst och förlust. Denna nackdel vid verkligtvärdemetoden kan minskas genom att öka fastigheternas värde.
Enligt bolaget fortsätter utvecklingen av fastighetssektorn i Turkiet och det är ännu för tidigt att tala om en etablerad marknad. Därför anses anskaffningsvärdemetoden vara mer användbar. I juli 2012 genomförs stora förändringar i den nya THL (Turkiska handelslagen). Kanske kommer bolaget då att anse att verkligtvärdemetoden är en bättre metod och tillämpa denna vid värdering av fastighetstillgångar.
Eftersom bolaget har använt anskaffningsvärdemetoden sedan starten har det inte påverkat balans- och resultaträkningen. Inte heller redovisningskostnaderna har påverkats.
Vidare uppger bolaget att en externvärderare anlitas för att bestämma värdet på samtliga tillgångar.
