Totalt 23 bostadsrätter med hög procentuell prisutveckling har uppmärksammats av samtliga 112 bostadsrätter i undersökningen. I detta avsnitt skall undersökas om dessa bostadsrätters specifika faktorer i stor utsträckning värdesätts högre av köpare än av fastighetsmäklare och således indikerar att dessa faktorer är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser. De faktorer som inte visar en högre förekomst i gruppen med hög prisutveckling anses som korrekt värderade av fastighetsmäklaren vilket innebär att fastighetsmäklaren har bedömt ett utgångspris som stämmer överens med vad marknaden är villig att betala.
4.1. Antal rum
ANTAL RUM OCH
KÖK Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell bostadsrätter med högst procentuell prisutveckling har 1 rum och kök.
Tabellen visar att bostadsrätter om 1 rum om kök är tydligt överrepresenterade i gruppen med hög prisutveckling. Det indikerar att dessa är svåra för fastighetsmäklare att värdera. På motsatt sätt har större bostadsrätter en mindre representation i gruppen med hög prisutveckling. Medan bostadsrätter om 2 rum och kök håller en relativt jämn nivå i undersökningen är bostadsrätter om 3 rum och kök i större omfattning representerade bland de med lägre prisutveckling. Minst ökning förekommer gällande de bostadsrätterna med 4 till 6 rum och kök då de endast har en liten representation i gruppen med bostadsrätter som genererade en högre prisutveckling.
4.2. Kök
Både kökets och vitvarornas ålder har noteras och undersökts var för sig. För att förklara påverkan av ålder/renoveringsår undersöktes hur stor andel kök
som var renoverade inom 10 år före försäljningstidpunkten. Gällande vitvaror användes en ekonomisk livslängd om 15 år.
4.2.1.Ålder/renovering
KÖK Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
Undersökningen visar att andelen bostadsrätter med ett kök som är renoverat under de 10 senaste åren inte är överrepresenterade hos bostadsrätter med en hög prisutveckling. Istället är den större delen av bostäderna i intervallet under en ökning på 40 % vilket indikerar att renoverade kök är korrekt värderade i bostadsrättens utgångspris.
4.2.2.Vitvaror
KÖK Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
Undersökningen visar en skillnad avseende hur bostadsrätter med vitvaror yngre än 15 år är fördelade mellan de två grupperna. De bostadsrätter som genererade hög prisutveckling är överrepresenterade vilket indikerar att fastighetsmäklaren inte värdesatt vitvarornas ålder i samma utsträckning som köpare gör.
4.3. Badrum
Gällande badrum har både ålder och ytskikt tagits med i undersökningen. För att förklara påverkan av ålder/renoveringsår undersöktes hur stor andel bostadsrätter som vid försäljningstidpunkten hade ett dusch-/badrum renoverat inom 10 år.
4.3.1.Ålder/renovering
BADRUM Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
förekomst Antal Procentuell
förekomst Antal Procentuell förekomst
Mindre än 10 år gammalt 11 47,83% 32 35,96% 43 38,39%
Mer än 10 år gammalt 12 52,17% 57 64,04% 69 61,60%
Summa (procent avrundat) 23 100% 89 100% 112 100%
Till skillnad från resultatet avseende kökets ålder visar undersökningen att badrummets ålder värdesätts i högre grad av köpare än vad fastighetsmäklaren tar hänsyn till i utgångspriset. Här är den största andelen bostadsrätter med ett badrum renoverade under de senaste 10 åren bland bostadsrätterna i gruppen med hög prisutveckling.
4.3.2.Ytskikt
BADRUM Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
förekomst Antal Procentuell
förekomst Antal Procentuell förekomst
Kakel & klinker 14 60,87% 41 46,07% 55 49,11%
Kakel & plastmatta 6 26,09% 28 31,46% 34 30,36%
Våtrumstapet & plastmatta 3 13,04% 12 13,48% 15 13,39%
Ingen uppgift 0 0 % 8 8,99% 8 7,14%
Summa (procent avrundat) 23 100% 89 100% 112 100%
Även gällande ytskikt i badrum syns en skillnad i fördelningen mellan grupperna. Badrum försedda med både kakel och klinker har högre representation bland de bostadsrätter med hög prisutveckling. Varken ytskikt i form av kakel och plastmatta eller plastmatta och våtrumstapet förekommer med en högre representation bland bostadsrätterna med hög prisutveckling.
Detta indikerar att fastighetsmäklare inte värderar badrum försedda med kakel och klinker i samma utsträckning som köpare gör.
4.4. Balkong/uteplats
BALKONG/UTEPLATS Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell Tabellförklaring: Då förekomsten av balkong/uteplats kan ha specifika egenskaper är tabellen uppställd på ett annorlunda sätt.
Balkong eller uteplats, oavsett läge, förekommer i många bostadsrätter med såväl hög som låg prisutveckling och är således korrekta värderade i fastighetsmäklarens utgångspris.
Däremot syns en högre representation av balkong eller uteplats i läge söder, sydväst eller sydöst bland bostadsrätter med hög prisutveckling. Vid undersökning av endast balkong eller uteplats i söderläge ges ett liknade svar som vid söder-, sydväst- och sydöstläge. Samtidigt har en balkong eller uteplats i antingen läge öst eller väst lägre representation bland de bostadsrätter med hög prisutveckling. Läge norr finns inte representerad hos någon av bostadsrätterna i undersökningen. Detta visar att fastighetmäklares värdering av ett söderläge är lägre än det av köpare upplevda värdet.
Även faktumet att balkongen eller uteplatsen är inglasad värderas lägre av fastighetsmäklare än av köpare. Såväl inglasad balkong eller uteplats som inglasad balkong eller uteplats i söderläge har en högre representation bland bostadsrätterna med hög prisutveckling.
4.5. Våningsplan
VÅNING Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
Jämförelsen mellan olika våningsplan visar att bostadsrätter på markläge samt på våning 2 och våning 3 är överrepresenterade bland bostadsrätter med hög prisutveckling. Resultatet indikerar att dessa våningar är svårast för fasighetsmäklaren att värdera. Speciellt bostadsrätter på våning 3 visar stor skillnad i representation. Gällande våning 0,5 och 1 samt våning 4 till 6 är skillnaden marginell.
4.5.1.Hiss
Totalt 111 bostadsrätter har tagits med i denna del av undersökningen då en bostadsrätt saknade uppgift om våningsplan och tillgång till hiss i objektsbeskrivningen.
HISS Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
Undersökningen visar att avsaknaden av hiss inte påverkar prisutvecklingen negativt på våningsplan 2 och 3. Tvärtom genererade en större andel bostäder på dessa våningar en högre prisutveckling. Samma resultat kan inte avläsas gällande våningsplan 0,5 och 1.
På de övre våningarna, våning 4 till 6, visar resultatet inga indikationer på att en tillgång alternativt avsaknad av hiss skulle vara svårvärderat för fastighetsmäklaren.
4.6. Utsikt över vatten
Hur utsikt över vatten påverkar prisutvecklingen är svårt att undersöka då de flesta av bostadsrätternas objektsbeskrivningar inte innehåller information
UTSIKT Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt
Tillgång till parkeringsmöjlighet, tillhandahållen av bostadsrättsföreningen, som följer bostadsrätten utan motprestation från medlemmen har undersökts.
PARKERINGSMÖJLIGHET Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell Tabellförklaring: Då förekomsten av parkeringsmöjlighet kan ha specifika egenskaper är tabellen uppställd på ett annorlunda sätt.
Bostadsrätter med tillgång till någon form av avgiftsfri parkeringsmöjlighet är överrepresenterade bland bostadsrätterna med hög prisutveckling. Detta visar att fastighetsmäklare inte värdesätter tillgång till någon form av avgiftsfri parkeringsmöjlighet i samma utsträckning som köpare. Vanligast är tillgången till en “traditionell” parkeringsplats. Hos de bostadsrätter med lägre prisutveckling finns även alternativen carport, garage, parkeringsplats med el eller motorvärmare eller en kombination av flera typer av parkeringsmöjligheter representerande. Då detta inte förekommer vid bostadsrätter med hög prisutveckling indikerar undersökningen att fastighetsmäklare inte har svårt att värdera dessa.
4.8. Avstånd
För att undersöka lägesfaktorer som beskrivs i tidigare forskning har beräkning av avstånd till kommunikationsmedel och dagligvaruhandel undersökts.
4.8.1.Avstånd till kommunikationsmedel
AVSTÅND till
kommunikationsmedel Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell intervallerna över 100 meter är resultatet svårtolkat då resultatet skulle indikera på att fastighetsmäklare kan värdesätta vissa av intervallen korrekt men undervärderar andra.
4.8.2.Avstånd till dagligvaruhandel
AVSTÅND till
dagligvaruhandel Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell dagligvaruhandel har högre representation i gruppen med hög prisutveckling.
Ett undantag är dock avståndet 0 till 100 meter, som inte förekom alls bland
är medvetna om värdet att ha högst 100 meter till en dagligvaruhandel men underskattar värdet att ha en dagligvaruhandel inom 500 meter.
Avstånd över 500 meter visar inte lika tydlig procentuell skillnad mellan grupperna. Detta indikerar att spekulanter då inte länge värdesätter avståndet högre än fastighetsmäklaren.
4.9. Månadsavgift per kvadratmeter
Månadsavgift vid försäljningstidpunkten har jämförts genom att beräkna avgiften per kvadratmeter för respektive bostadsrätt och sedan kategorisera från under 30 till över 80 kronor per kvadratmeter och månad, med intervall om fem kronor per kvadratmeter. Totalt 111 bostadsrätter har tagits med i denna del av undersökningen, då en bostadsrätt saknade exakt uppgift om avgift.
MÅNADSAVGIFT
kr/kvm Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell med hög prisutveckling. Undersökningen visar att en månadsavgift om 46 till 55 kronor per kvadratmeter har en tydligt högre representation bland bostadsrätter med hög prisutveckling. Övriga efterföljande grupper visar mindre procentuell skillnad. Detta indikerar att fastighetmäklare vet hur de skall värdera de allra lägsta respektive de allra högsta avgifterna och att de besitter kunskap om hur en låg respektive hög avgift påverkar försäljningspriset. Däremot missbedömer de värdet av en avgift inom de mellanliggande intervallerna.
4.10. Öppen spis/kakelugn
ÖPPEN SPIS/
KAKELUGN Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell
förekomst Antal Procentuell
förekomst Antal Procentuell förekomst
Öppen spis/kakelugn 0 0% 8 8,99% 8 7,14%
Ej öppen spis/kakelugn 23 100% 81 91,01% 104 92,86%
Summa (procent avrundat) 23 100% 89 100% 112 100%
Samtliga bostadsrätter med tillgång till öppen spis eller kakelugn finns bland bostadsrätterna med lägre prisutveckling. Det visar att fastighetsmäklare inte har svårt att värdera denna faktor.