Faktorer hos bostadsrätter som är svåra för fastighetsmäklare att värdera: En undersökning genomförd i en marknad med stigande priser

(1)

Sarah Eklöf Jenny Lindhagen

Faktorer hos bostadsrätter som är svåra för fastighetsmäklare att

värdera

En undersökning genomförd i en marknad med stigande priser

Factors of condominiums which are difficult for real estate agents to valuate

A survey in a market with rising prices

Fastighetsekonomi C-uppsats

Termin: VT 2016

(2)

(3)

Förord

Denna uppsats har vi författat under vårterminen 2016 inom området fastighetsekonomi på Handelshögskolan, Karlstads universitet. Vi intygar att vi varit lika delaktiga under arbetets gång och ansvarar således solidariskt för innehållet.

Vi vill innan fortsatt läsning tacka vår handledare Tommy Bergquist som varit ett stort stöd och bidragit med betydelsefull vägledning genom hela processen.

Vi väl även rikta ett stort tack till de två fastighetsmäklarkontoren i Karlstad, som vi valt att anonymisera i undersökningen, för hjälp med material.

Till sist vill vi tacka den seminariegrupp som genom alla seminarier gett oss bra feedback och synpunkter kring vår uppsats!

Handelshögskolan vid Karlstads universitet Fastighetsekonomi

Sarah Eklöf och Jenny Lindhagen

Karlstad juni 2016

_______________________ ________________________

Sarah Eklöf Jenny Lindhagen

(4)

Sammanfattning

Försäljningspriser på den svenska bostadsmarknaden tenderar att i allt högre grad avvika från fastighetsmäklarnas utgångspriser. En förklaring till detta är att fastighetsmäklare inte omedelbart anpassar sig till en stigande prisnivå.

Syftet med denna uppsats är att förklara vilka faktorer hos bostadsrätter som är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser.

Undersökningen är begränsad till att endast behandla fastighetsanknutna faktorer. Genom syftet vill vi bidra till en bättre förståelse kring hur köpares betalningsvilja skiljer sig från fastighetsmäklares värdering i en sådan marknad.

För att uppnå syftet har en kombination av kvantitativ och kvalitativ metod använts. Undersökningen baseras på 112 bostadsrätter avyttrade under en tidsperiod av sex efterföljande kalendermånader i Karlstad, Sverige. Grunden till undersökningen är de utvalda bostadsrätternas objektsbeskrivningar.

Genom analys av samtliga objektsbeskrivningar och respektive bostadsrätts prisutveckling utifrån utgångspris till försäljningspris har resultat kring faktorer som är svåra att värdera uppnåtts.

Resultatet visar att nästan samtliga undersökta faktorer inom värdeteorin är överrepresenterade hos bostadsrätterna med hög prisutveckling. Den faktor med högst representation bland bostadsrätter med en hög prisutveckling är förekomsten av både kakel och klinker i badrum. Tidigare forskning visar att ett väl underhållet och modernt badrum är av stor vikt för köparen. Läget, som enligt teorin är den viktigaste faktorn för en bostads värde, visar i undersökningen inte lika hög överrepresentation hos bostadsrätter med hög prisutveckling mätt i avstånd till kommunikationsmedel och dagligvaruhandel.

Detta behöver dock inte betyda att läget inte är den viktigaste värdeskapande faktorn, utan att fastighetsmäklare är väl medvetna om lägets betydelse och således kan värdera denna faktor rätt. Andra faktorer som ingått i undersökningen är antal rum, standard i kök, balkong/uteplats, våningsplan, utsikt över vatten, parkeringsmöjlighet, månadsavgift samt kakelugn/öppen spis.

En slutsats är att fastighetsmäklare har svårt att, i en marknad med stigande priser, följa med i utvecklingen och utföra enligt marknaden korrekta värderingar. Undersökningen visar förekomsten av faktorer som fastighetsmäklare värderar korrekt samtidigt som det finns vissa faktorer med större betydelse för köpare, vilket bidrar till att försäljningspriset väsentligt

(5)

Abstract

The prices of residentials on the Swedish housing market tends to increasingly deviate from the list price. One explanation is that real estate agents not immediately adapt to the rising prices. The purpose of this paper is to describe the factors of condominiums which are especially difficult for real estate agents to valuate in a period with rising prices. This paper is limited to discribe only the factors related to the condominiums. By this purpose, we want to contribute to a better understanding of how customers’ willingness to pay differs from real estate agents valuation.

To fulfill the purpose both a quantitative and a qualitative method has been used. The survey is based on 112 condominiums sold during a period of six following months in Karlstad, Sweden. The basis for the survey are the prospects of the selected condominiums. Through analysis of the prospects and the respective tenant price trends, results about specific factors difficult to valuate are achieved.

The result shows that almost all investigated factors in the theory of value are overrepresented among the condominiums with high price trends. The factor that has the highest connection with a high price trend is the presence of both wall and floor tiles and/or clinker in the bathroom. Previous research says that a well-maintained and modern bathroom is important for the buyer. The location, which according to the theory is the most important factor for a residential value, does not show equal high connection according to the survey. This does not clearly mean that the location not is the most important value influcencing factor, rather that real estate agents are well aware of the importance of the location and therefore can valuate this factor correctly.

Other factors involved in the survey are the number of rooms, standard in kitchen, presence of balcony/patio, storey, view, parking, the monthly fee and the presence of a stove/fireplace.

A conclusion is that real estate agents faces difficulties that in a market with rising prices valuate residential properly and keep up with developments in the market. There are some factors that real estate agents are valuing correctly while other factors have greater importance for buyers and thus contribute to a significantly increase from the initial list price to the selling price.

(6)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 8

1.1. Bakgrund ... 8

1.2. Problemformulering ... 11

1.3. Syfte ... 11

1.4. Avgränsningar ... 11

2. Referensram ... 12

2.1. Teoretisk förförståelse ... 12

2.1.1. Vad är en bostadsrätt? ... 12

2.1.2. Värdering ... 13

2.2. Värdepåverkande faktorer ... 14

2.2.1. Bostadsrättens läge ... 14

2.2.2. Bostadsrättens storlek... 15

2.2.3. Bostadsrättens standard och egenskaper ... 15

2.2.4. Bostadsrättens placering i fastighet ... 15

2.2.5. Bostadsrättsföreningens ekonomi ... 16

3. Metod ... 18

3.1. Metodval ... 18

3.2. Datainsamling ... 19

3.3. Val och tidsperiod och marknad ... 20

3.4. Dataanalys ... 21

3.4.1. Tolkning av objektsbeskrivning ... 22

3.4.2. Tolkning av läge ... 23

3.5. Antaganden i samband med undersökningen ... 23

3.6. Reliabilitet ... 24

3.7. Validitet ... 24

4. Empiri ... 26

4.1. Antal rum ... 26

4.2. Kök ... 26

4.2.1. Ålder/renovering ... 27

4.2.2. Vitvaror... 27

4.3. Badrum ... 27

4.3.1. Ålder/renovering ... 28

4.3.2. Ytskikt ... 28

4.4. Balkong/uteplats ... 29

4.5. Våningsplan ... 29

(7)

4.5.1. Hiss ... 30

4.6. Utsikt över vatten ... 30

4.7. Parkeringsmöjlighet ... 31

4.8. Avstånd ... 32

4.8.1. Avstånd till kommunikationsmedel ... 32

4.8.2. Avstånd till dagligvaruhandel... 32

4.9. Månadsavgift per kvadratmeter ... 33

4.10. Öppen spis/kakelugn ... 34

5. Analys ... 35

5.1. Antal rum och kök... 35

5.2. Kök ... 35

5.2.1. Ålder/renovering... 35

5.2.2. Vitvaror ... 36

5.3. Badrum ... 36

5.3.1. Ålder/renovering... 36

5.3.2. Ytskikt ... 36

5.4. Balkong/uteplats ... 37

5.5. Våningsplan ... 37

5.5.1. Hiss ... 38

5.6. Utsikt över vatten ... 38

5.7. Parkeringsmöjlighet ... 39

5.8. Avstånd ... 39

5.8.1. Avstånd till kommunikationsmedel ... 39

5.8.2. Avstånd till dagligvaruhandel... 40

5.9. Månadsavgift per kvadratmeter ... 40

5.10. Öppen spis/kakelugn ... 41

6. Slutsats ... 42

7. Förslag till fortsatt forskning ... 45

8. Eventuella felkällor ... 46

Källförteckning ... 48

Bilaga – Objektsbeskrivning ... 52

(8)

1. Inledning

Avsnittet inledning innehåller bakgrund till ämnet vilket leder in på en diskussion kring det problem och den kunskapslucka som ligger till grund för uppsatsen. Vidare definieras uppsatsens syfte.

1.1. Bakgrund

Priserna på bostadsrätter i Sverige har ökat nästintill konstant de senaste tjugo åren (Svensk Mäklarstatistik 2016). År 2008 avyttrades knappt 90 000 bostadsrätter för ett totalt värde om cirka 97 miljarder kronor. Sex år senare låg motsvarande siffror på drygt 100 000 bostadsrätter för ett värde om 177 miljarder kronor (Svenska Centralbyrån 2016). Prisnivån på en marknad är en spegling av rådande utbud och efterfrågan (Lind 2014). Lågt utbud i kombination med hög efterfrågan är den främsta orsaken de till stigande priserna på bostäder (Hedelius 2015). I Sverige visar sig detta genom bostadsbrist i många kommuner (Wendick 2016) samtidigt som befolkningen ökar (Statistiska Centralbyrån 2015).

Ett värde uppstår som en funktion av framtida potentiella nyttor. En grundläggande teori är att värde skapas i relation mellan individ och resurstillgång, i detta fall en bostadsrätt, med utgångspunkt i en individs förväntningar kring framtida nyttor. Framtiden är oförutsägbar vilket innebär att all värdering är förenad med osäkerhet. Då värdet på en tillgång är individuellt och således skiljer sig åt mellan individer innebär den varierande upplevda nyttan även varierande betalningsvilja och efterfrågan. Detta kommer till uttryck i ”värdeteorins kärna” som sammanfattat innebär att då en resurs förekommer som en begränsad tillgång och kan vara till nytta för en individ, uppstår ett behov som skapar ett värde. Värdet är individuellt och avspeglas i ett pris i proportion till den betalningsvilja som uppstår. För att besvara frågan ”Vad är bostadsrätten värd?” är det således avgörande att veta vems värde som åsyftas (Persson 2011).

Individuellt nyttovärde är inte detsamma som marknadsvärde. Den svenska definitionen för marknadsvärde lyder ”marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång” (Persson 2011). Samma definition gäller marknadsvärdet avseende bostadsrätter. Den svenska definitionen skiljer sig i två avseenden gentemot International Valuation Standards [IVS] definition. Definitionen innehåller

(9)

även kriterierna “...wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently..”, vilket betyder att både köpare och säljare skall besitta kunskap om marknaden och agera med försiktighet. Enligt IVS:s definition är inte kriterierna för marknadsvärde uppfyllt om inte säljare och köpare agerar med kunskap och försiktighet. Det medför att fastighetsmäklare kan vara korrekta i sin bedömning av utgångspriset men att en ovanligt stor prisutveckling istället beror på köpares okunskap och/eller aggressiva beteende.

Fastighetsmäklare verksamma i Sverige är skyldiga att inför varje förmedling utföra en värdering, genom att bedöma ett marknadsvärde som inte väsentligt avviker från bostadens försäljningspris (Tegelberg 2011a). Samtidigt skall utgångspriset vara ett försiktigt bedömt marknadsvärde vilket säljaren kan acceptera som försäljningspris (Mäklarsamfundet refererad i Villaägarnas riksförbund 2009). Enligt Persson (2011) skall en fastighetsvärdering baseras på konkreta, mätbara faktorer. Dessa faktorer kan grovt delas in i tre grupper.

Omvärldsanknutna faktorer av samhällsekonomisk art innebär förändringar i samhället, till exempel utveckling och förändring i ekonomin, utveckling och förändring på arbetsmarknad eller politiska och juridiska förändringar.

Marknadsanknutna faktorer är till exempel utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden. Direkt fastighetsanknutna faktorer av teknisk, juridisk och ekonomisk art innefattar allt som är specifikt för byggnaden som exempelvis läge, omgivning, ålder, skick, standard eller avgift. Då fastigheter är heterogena, det vill säga att respektive fastighet innehar specifika egenskaper, kan inte jämförelseobjekt alltid ge en rättvisande bild av en bostads värde (Persson 2011). En bostadsrätt värderas via samma principer som en fastighet, med ytterligare påverkan för faktorer relaterade till den specifika lägenheten och bostadsrättsföreningen (Tegelberg 2011b). Det är därför av stor vikt för fastighetsmäklare att förstå betydelsen av de direkt fastighetsanknutna faktorerna vid bedömning av ett marknadsvärde.

Tidigare forskning finns kring värdepåverkande faktorer i bostäder. Hui et al.

(2011) beskriver hur köpares betalningsvilja förändras beroende på hur högt upp i fastigheten bostadsrätten är belägen. Forskningen visar att betalningsviljan förändras framförallt beroende på vilken utsikt som finns att tillgå från respektive våningsplan samt på grund av störande trafik eller andra ljud i närområdet.

Adair et al. (1996) har observerat totalt 69 faktorer i kategorierna fastighetsrelaterade faktorer till exempel storlek och antal rum, avståndsrelaterade faktorer till exempel avstånd till skola/jobb/närbutik,

(10)

omgivningsrelaterade faktorer till exempel utsikt från bostaden samt finansiellt relaterade faktorer som exempelvis rådande ränta vid försäljningstidpunkten.

Dessa faktorer fick värdesättas av både bostadsköpare och värderare på en skala mellan lågt och högt inflytande. Resultatet visar skillnader mellan vilka värden köpare och värderare tilldelar de olika faktorerna.

Även Daly et al. (2003) visar att värderares och köpares åsikter skiljer sig åt gällande faktorer i bostaden. En värderare baserar i första hand sin värdering på bostadens läge och i andra hand dess skick. En köpare tar fler faktorer i beaktande vid sin värdebedömning. Genom skilda preferenser och faktorer får värderingarna olika utslag och värderare borde på grund av detta ta större hänsyn till köpares preferenser, för att erhålla ett mer korrekt och överensstämmande marknadsvärde.

Bostadsrätt är en boendeform som endast förekommer i Sverige vilket medför att forskningen på området är bristfällig. Isacson (2006) beskriver i sin bostadsrättshandbok bland annat hur föreningens ekonomi och tillgång till balkong, som vanligtvis inte förekommer på utländska bostadsmarknader, påverkar värdet på en bostadsrätt.

Trots den utvecklade forskningen kring den generella bostadsköparens betalningsvilja avseende bostäders specifika faktorer har det under de senaste åren uppmärksammats differenser mellan fastighetmäklares utgångspriser och de faktiska försäljningspriserna (Arbman 2014). Det är en indikation på att fastighetmäklares bedömning av utgångspris inte stämmer överens med köpares upplevda värde. Fastighetsmäklare Valter Mannberg menar att fastighetsmäklare inte hinner anpassa sig till utvecklingen på en marknad med stigande priser (Redin 2014). Även Greaves (1984) menar att fastighetsmäklare inte har full förståelse kring hur värdet på samtliga ingående egenskaper och faktorer bidrar till det samlade värdet på en bostadsfastighet. I en värderingskultur där värderingar oftast förankras i tidigare avyttrade jämförelseobjekt, kan den justering som behövs göras på grund av förändringar skedda i tiden mellan värderingarna misslyckas, så kallad förankring (Baum et al. 2000). På grund av köpares varierande upplevda nytta avseende en bostadsrätts specifika faktorer i kombination med trenden att bostadsrätter blir dyrare, är det svårt för fastighetsmäklare att bedöma ett marknadsvärde som inte väsentligt avviker från försäljningspriset.

(11)

1.2. Problemformulering

Då det enligt praxis krävs att utgångspriset inte väsentligt skall avvika från försäljningspriset (Tegelberg 2011a) hamnar fastighetsmäklare i en svår situation eftersom utgångspriset samtidigt skall vara ett försiktigt bedömt marknadsvärde (Mäklarsamfundet refererad i Villaägarnas riksförbund 2009).

Marknadsvärdet skall spegla ett uppskattat försäljningspris vilket gör det svårt för verksamma fastighetsmäklare att, i en marknad med stigande priser, observera orsakerna till denna utveckling. Därmed uppstår även svårigheter med att uppskatta ett aktuellt marknadsvärde för förmedlingsobjekten.

Det problem som föreligger vid värdebedömning i en marknad med stigande priser är bristen på kunskap gällande huruvida den stigande trenden är bestående eller tillfällig. Kunskap om vilka faktorer som driver värde samt huruvida dessa är bestående även i en annan marknad är viktig för fastighetsmäklare för att uppnå förståelse kring bostadsrättsköpares betalningsvilja.

Tidigare genomförda uppsatser som berört ämnet har främst använt sig av intervjuer med bostadsspekulanter för att undersöka hur deras betalningsvilja för en bostadsrätt förändras beroende på bostadens specifika faktorer. Något som däremot inte tidigare undersökts i lika stor omfattning är vilka faktorer som är överrepresenterade hos bostadsrätter med en hög prisutveckling, och således är svåra för fastighetsmäklare att värdera.

1.3. Syfte

Syftet med undersökningen är att förklara vilka faktorer hos bostadsrätter som är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser.

1.4. Avgränsningar

Undersökningen är avgränsad till att endast behandla direkt fastighetsanknutna faktorer och bortser således ifrån marknadsanknutna och omvärldsanknutna faktorer.

(12)

2. Referensram

Uppsatsens teoretiska referensram är uppdelad i två delar. I avsnitt 2.1 presenteras teoretisk förförståelse medan avsnitt 2.2 innehåller den teori kring värdepåverkande faktorer som empirin jämförs med i analysen.

2.1. Teoretisk förförståelse

Detta avsnitt tar upp grundläggande kunskap som är en förutsättning för en djupare förförståelse på området då teorin i avsnitt 2.2 bygger på dessa delar.

Den svenska bostadsformen bostadsrätt definieras och metoder för värdering samt en risk med användandet av dessa metoder beskrivs.

2.1.1.Vad är en bostadsrätt?

Vid köp av bostadsrätt förvärvar köparen en andel i en ekonomisk förening, en så kallad bostadsrättsförening. Denna förenings ändamål är att upplåta lägenheter till sina medlemmar under obegränsad tid. Den specifika lägenheten, som följer medlemskapet, innehas av den boende med nyttjanderätt och föreningens samtliga medlemmar äger gemensamt lägenheterna i fastigheten. Medlemmens andel i föreningen står i proportion till storleken på den specifika lägenheten i förhållande till föreningens totala bestånd. Som medlem i en bostadsrättsförening följer rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen. Exempel på rättigheter är rätten att nyttja och utföra vissa förändringar i lägenheten samt rätten att belåna och överlåta bostadsrätten. Exempel på skyldigheter är att i tid betala gällande avgift till föreningen samt ansvara för det inre underhållet (Flodin 2011).

Till skillnad från fastigheter som är fast egendom, utgör en bostadsrätt lös egendom och behandlas således inte i Jordabalken (SFS 1970:994). Förvärv och avyttring, det vill säga rättsförhållandet mellan köpare och säljare, av lös egendom regleras i Köplagen (SFS 1990:931) medan rättsförhållandet mellan varje enskild medlem och bostadsrättsföreningen regleras i Bostadsrättslagen (SFS 1991:614). I vissa fall är även Lagen om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667) tillämplig. Lägenhetsinnehavarens besittningsskydd gentemot föreningen regleras i Jordabalkens tolfte kapitel, som ofta benämns

“Hyreslagen”, och innefattar dessutom andra betydande frågor gällande skydd för bostadsrättsinnehavaren (Flodin 2011).

(13)

2.1.2.Värdering

Vid värdering av en bostadsrätt finns flertalet användningsbara metoder att välja emellan. Två vanligt förekommande metoder är ortsprismetoden och hedonisk prissättning. Oavsett tillvägagångssätt är värdering alltid en bedömning som mer eller mindre är förenad med osäkerhet (Persson 2011).

Ett fenomen som anses vara en möjlig felkälla vid värdering är förankring (Baum et al. 2000).

Ortsprismetoden

En vanligt förekommande värderingsmetod gällande såväl fastigheter som bostadsrätter är ortsprismetoden. Metoden baseras på jämförelseköp, där tidigare försäljningar inom aktuell marknad och dess försäljningspris observeras (Adair et al. 1996). Problem i tillämpningen av ortsprismetoden uppstår när jämförelseobjekten inte är tillförlitliga. Detta kan ske när endast ett fåtal antal transaktioner finns att tillgå, när jämförbarheten inte är tillfredsställande eller när transaktionerna ligger för långt bak i tiden.

Tillämpningen sker i sex delmoment i följande ordning; definiera och avgränsa en relevant marknad, välja jämförelseobjekt, erhålla information angående jämförelseobjekten, bearbeta och analysera materialet, utföra korrigeringar gällande tids- och egenskapsmässiga faktorer som skiljer sig åt mellan objekten samt slutligen bedöma värdet och osäkerheten i värderingen (Persson 2011).

Tillämpning av ortsprismetoden på bostadsrätter ger en mindre tillförlitlig värdering än då den används avseende fastigheter. Det beror på att det inte finns samma statistik att tillgå som över fastigheter samt på grund av att den aktuella bostadsrättsföreningens ekonomi påverkar värdet. För att ändå kunna använda metoden bör värderingen således inte endast kompletteras med bostadsrättens specifika ingående egenskaper utan också med föreningens ekonomiska situation (Tegelberg 2011a).

Hedonisk prissättning

Hedonisk prissättning används genom att tillgången som skall värderas delas in i olika faktorer. Ett värde för respektive faktor fastställs sedan. Ett totalt värde på tillgången erhålls genom att samtliga faktorer och dess värden adderas. Vid användandet av hedonisk prissättning är kännedom om bostadsrättens ingående faktorer och dess upplevda värden en förutsättning för ett tillförlitligt resultat (Bao & Wan 2007). Dessa värden är individuella och på grund av det

(14)

återspeglar värderingen inte ett allmänt uppfattat värde utan en specifik spekulants betalningsvilja (Persson 2011).

Förankring

Förankring är ett beteende där människor, för att komma fram till ett uppskattat värde, justerar värdet med utgångspunkt i en initial siffra (Baum et al. 2000). För fastighetsmäklare kan det ske när de skall justera värdet utifrån jämförelseobjekt. Det har visats att denna justering ofta inte är tillräcklig. Det beror på flera faktorer. Fastighetsmäklare följer inte alltid de förfaranden som de har kunskap kring, undersöker inte alltid samtliga tillgängliga uppgifter, riskerar att påverkas av andra utomstående fastighetsmäklares bedömningar vid värdering i obekanta områden och utför därför inte alltid en tillräcklig justering utifrån sina tidigare värderingar vid utförandet av nya sådana (Diaz 1990a; 1990b; 1997; Diaz & Hansz 1997; Diaz & Wolverton 1998 refererad i Baum et al. 2000).

2.2. Värdepåverkande faktorer

För att uppnå syftet, att förklara vilka faktorer hos bostadsrätter som är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser, kommer vår undersökning analyseras utifrån teori kring värdeskapande faktorer i en bostadsrätt. En bostadsrätts värde påverkas av bostadens samtliga specifika faktorer och är således en sammanvägning av dessa (Daly et al. 2003). Nedan beskrivs viktiga utvalda faktorer som enligt tidigare forskning framkommit har en påverkan på köpares betalningsvilja och värdet på en bostadsrätt.

2.2.1.Bostadsrättens läge

Läget är den mest betydelsefulla faktorn att ta hänsyn till vid värdering (Daly et al. 2003). Persson (2011, s. 291) nämner ”läge, läge - och ... - läge” som de tre absolut viktigaste faktorerna att vara särskilt uppmärksam på vid värdering.

Läget och dess egenskaper bör tas i beaktande av såväl köpare som fastighetsmäklare, eftersom en bostadsrätt är lägesbestämd och ett ofördelaktigt läge i princip är omöjligt att påverka (Lind & Persson 2011). För att bedöma ett läges attraktivitet är närhet till bekvämligheter från aktuellt bostadsområde den viktigaste faktorn att ta i beaktande (Daly et al. 2003).

Srour et al. (2002) menar att närhet till arbete, handelsområden och kommunikationsmöjligheter är viktiga faktorer att ta i beaktande vid värdering.

Kockelman (1997) menar att ett attraktivt läge skall vara beläget med närhet till

(15)

handel, kontor och nöjen, vilket generellt sett finns att tillgå i en stads centralare delar.

2.2.2.Bostadsrättens storlek

Bostadrättens storlek är den faktor som har näst störst påverkan på försäljningspriset. Bostadsrättens storlek finns alltid representerad i rangordningen av köparnas viktigaste värdepåverkande faktorer, i samtliga tillfrågade delmarknader (Adair et al. 1996). Generellt sett stiger försäljningspriset med antal kvadratmeter (Sirmans et al. 2005). Även antal sovrum i huset har stor betydelse (Adair et al. 1996). Enligt Sirmans et al.

(2005) anser majoriteten att tillgång till fler sovrum är positivt men att det ibland kan bidra till en negativ eller försumbar/ingen signifikant effekt på betalningsviljan. Hui et al. (2011) och Daly et al. (2003) menar att planlösningen och därmed rumsfördelningen är av stor vikt för köpares betalningsvilja.

2.2.3.Bostadsrättens standard och egenskaper

Bostadrättens inre skick och standard har betydelse för köpare. Förutom den genomgående inre standarden är ett modernt kök och ett modernt badrum egenskaper som påverkar köpares upplevda värde. Det befintliga skickets höga värde stärks ytterligare då det anses viktigt för köpare att renoveringsbehovet är litet (Adair et al. 1996; Daly et al. 2003). Vid avyttring av en bostadsrätt återfås oftast den nedlagda renoveringskostnaden i form av ett högre genererat försäljningspris (Fortes & McCarthy 2010).

Balkong i soligt söderläge är en egenskap som ökar köpares betalningsvilja (Isacson 2006). Detsamma gäller då det finns en kakelugn eller öppen spis i bostadsrätten (Sirmans et al. 2005). Tillgång till någon form av garage eller parkeringsplats anses enligt köpare som en faktor som ökar betalningsviljan (Sirmans et al. 2005; Srour et al. 2002).

2.2.4.Bostadsrättens placering i fastighet

En bostadsrätt belägen på ett högt våningsplan värderas högre än bostäder på underliggande våningar. Anledningen är att en bostad högre upp har större möjlighet till en attraktiv utsikt och är mindre utsatt för buller (Hui et al. 2011).

Särskilt attraktivt är utsikt mot vatten och/eller mot grönområde. Detta är särskilt fördelaktigt i storstäder där närliggande byggnader är den annars vanligast förekommande utsikten (Hui et al. 2011; Jim & Chen 2007).

(16)

Samtidigt som det förekommer attraktiva utsikter finns även de utsikter som påverkar priset negativt, till exempel utsikt mot en trafikerad bilväg. Bullret från närliggande vägar minskar med antalet våningsplan och den negativa effekten av trafiken blir således mindre hos bostadsrätter högre upp i fastigheten (Hui et al. 2011).

En bostadsrätt på markplan anses som mindre attraktiv jämfört med ett läge högre upp i fastigheten, främst eftersom den är mer utsatt för insyn och inbrott jämfört med övriga våningar högre upp (Isacson 2006). Jim & Chen (2007) stödjer det faktum att känslan av säkerhet i hemmet är av stor vikt för köpare. Ett undantag gällande värdeminskning på grund av markplan är då bostadsrätten har tillgång till en uteplats eller altan som nås genom egen utgång (Isacson 2006). Undantag finns även gällande att samtliga våningsplan över markplan är attraktiva. En bostadsrätt högt upp i ett hus som saknar hiss är inte önskvärt utan påverkar istället priset negativt. Detta gäller främst stora bostadsrätter som i regel eftersöks av barnfamiljer eller äldre personer som av praktiska skäl är beroende av hiss (Isacson 2006).

2.2.5.Bostadsrättsföreningens ekonomi

Bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning är avgörande för en bostadsrätts marknadsvärde. Bostadsrättens avgift kan anses vara en spegling av bostadsrättsföreningens totala ekonomiska ställning och bör vara tilltagen så att den täcker föreningens kostnader (Isacson 2006). Detta kan ses som en sanning med modifikation då bostadsrättsföreningar med såväl bra som dålig ekonomisk ställning kan ha låga avgifter. Skillnaden är att en ur ekonomisk synpunkt “bra” bostadsrättsförening med en låg avgift är väl förberedd för kommande underhåll vilket i framtiden kommer betyda endast måttliga höjningar av medlemmarnas avgifter. En sämre förvaltad bostadsrättsförening kommer på grund av framtida underhåll behöva höja avgiften kraftigt för att klara av de kommande kostnaderna. En hög avgift behöver dock inte alltid innebära en dålig ekonomisk ställning då den höga avgiften istället kan bero på föreningens unga ålder eller på i tiden närliggande reparationer. Den vid försäljningstidpunkten aktuella avgiften påverkar bostadsrättens marknadsvärde. En låg avgift, under förutsättning att den speglar föreningens ekonomiska ställning, ger generellt ett högre försäljningspris. I motsatt situation ger en hög avgift, oavsett bakomliggande orsaker, ett lägre försäljningspris (Tegelberg 2011b).

(17)

Av ovanstående anledning är det viktigt för en spekulant att bilda sig en uppfattning av bostadsrättsföreningens hela ekonomiska ställning för att förstå avgiftens storlek och hur denna kan komma att höjas eller sänkas i framtiden (Isacson 2006). Genom att studera föreningens räkenskaper, förvaltningsberättelse (Isacson 2006) och den eventuella underhållsplanen (Tegelberg 2011b) kan en spekulant få en inblick i bostadsrättsföreningens ekonomiska situation. Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2010) menar att köpares förståelse kring vikten av föreninges ekonomi har ökat vilket bidragit till att köpare tar detta mer och mer i beaktande inför ett förvärv.

(18)

3. Metod

Avsnittet metod beskriver hur undersökningens empiriska del är utförd gällande insamling och analys av data, hur data har tolkats samt antaganden och avgränsningar i samband med undersökningen. Sist förs en diskussion angående reliabilitet respektive validitet.

3.1. Metodval

Då undersökningen syftar till att förklara vilka faktorer som är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser har en kombination av kvantitativ och kvalitativ metod använts. Undersökningen är baserad på jämförelser av försäljningar med olika stor prisutveckling från utgångspris till försäljningspris. En kvantitativ metod har använts för att studera försäljningarnas utgångspris, försäljningspris och den procentuella ökningen däremellan. En kvalitativ metod, i form av dokumentundersökning, har använts för att förstå en bakomliggande orsak till den procentuella ökningen. Både siffror och ord har analyserats då Jacobsen (2002) menar att siffror kan stå för ord och således kan användas även i en kvalitativ undersökning.

Eftersom undersökningen syftar till att bidra med kunskap gällande vilka faktorer som är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser, har undersökningen en så kallad kausal utformning. Grunden till en kausal utformning är; “om A, så alltid B” (Jacobsen 2002). Ett kausalitetssamband, även kallat orsakssamband, föreligger när den ena variabeln, A, påverkar den andra variabeln, B. Den första variabeln kallas för oberoende variabel och den andra för beroende variabel. Tidsföljden är viktig att ha i beaktande då det måste visas att den oberoende variabeln uppkommit tidigare än den beroende variabeln (Eliasson 2013).

Begreppet kausalitet är omdiskuterat inom samhällsvetenskapen. Orsaken till diskussionerna är främst att ett kausalitetssamband enkelt kan manipuleras genom att ändra variablerna för att uppnå ett önskat resultat samt för att lagar inom sociala system är svåra att påvisa. Metoden kan i bästa fall visa en regelbundenhet i hur ofta olika variabler sammanfaller, vilket kallas orsak och verkan. Kritik riktad mot begreppet är att samhällsvetenskap inte är naturvetenskap och således saknar lagmässighet. Metoden används fortfarande men kritiker menar att de stränga kraven om lagbundenhet skulle kunna modifieras till en mindre sträng definition; “om A, så X procent sannolikhet

(19)

att B inträffar” (Jacobsen 2002). Trots kritiken som riktats mot metoden ansåg vi att en kausal utformning var en användbar metod för att uppfylla uppsatsens syfte. Vi har under arbetets gång varit medvetna om att vi genom undersökningen inte kan fastställa ett absolut samband utan snarare ett mer eller mindre starkt samband mellan bostadsrätternas egenskaper och deras prisutveckling.

Då studien inte upprepas vid flera tillfällen och då undersökningen är begränsad till en tidsperiod om sex månader är det en tvärsnittstudie.

Nackdelar med en tvärsnittstudie i en kausal undersökning är att tidsföljden blir fel då metoden innebär undersökning av orsak efter verkan, samt att endast variabler kända innan undersökningen kontrolleras. Det finns även fördelar med en tvärsnittstudie i en kausal undersökning, till exempel förståelse av hur något leder till något annat samt att metoden är rimlig och enkel att genomföra i praktiken (Jacobsen 2002). I denna undersökning kommer inte verkan före orsak, då orsaken skall hänföras till information som upprättades och gavs ut till spekulanter innan prisutvecklingen var ett faktum.

Vid eliminering av denna nackdel kändes det lämpligt att genomföra en tvärsnittstudie då det förväntades leda till god förståelse samt eftersom metoden var genomförbar under en given tidsperiod. Dock kvarstår nackdelen att endast faktorer hämtade i objektsbeskrivningen har analyserats samt att viktig information från omvärlden har bortsetts från.

Vi har utgått från vissa förväntningar givna i tidigare forskning, vilket innebär att arbetssättet blir deduktivt (Jacobsen 2002). Resultat från empirin har jämförts med förväntningar från inhämtad teori för att se huruvida dessa stämmer överens. Nackdelen med ett deduktivt förhållningssätt är enligt Jacobsen (2002) att betraktarna i undersökningen endast tar hänsyn till information som anses relevant och att annan viktig information kan förbises.

Genom att vara medveten om detta har vi i analysen tagit hänsyn till all jämförbar data som framgår av vårt inhämtade material.

3.2. Datainsamling

För att vi skulle kunna identifiera intressanta objekt till vår undersökning användes Booli.se, en söktjänst på Internet som tillhandahåller statistik över bostadsförsäljningar. Undersökningen är således begränsad till offentliggjorda försäljningar. Från Booli.se kunde vi inhämta information om avyttrade bostadsrätter samt deras utgångspris och försäljningspris. För att komplettera detta med information om bostadsrätterna vände vi oss till de aktuella

(20)

fastighetsmäklarkontoren som hade haft till uppdrag att förmedla dessa. Då information om de utvalda bostadsrätterna var nödvändigt för att uppnå ett underlag till undersökningen har endast försäljningar genom fastighetsmäklare ingått i undersökningen. Flertalet fastighetsmäklarkontor i Karlstad tillfrågades för deltagande i undersökningen, varav två av de större aktörerna var villiga att bidra med material gällande deras utförda försäljningar. Val av kontor var således inte aktivt utan begränsat till de kontor som hade möjlighet att bidra med material till undersökningen. Detta medförde att undersökningen under vald tidsperiod uppgick till att behandla totalt 112 bostadsrättsförsäljningar.

Från de två fastighetsmäklarkontoren har objektsbeskrivningar tillhandahållits genom filöverföring via e-post respektive USB-minne. En objektsbeskrivning är det dokument som utdelas till samtliga spekulanter under visning. Ett fiktivt exempel på en objektsbeskrivning finns i bilagan.

3.3. Val och tidsperiod och marknad

För att uppnå ett tillförlitligt och behandlingsbart antal transaktioner har avgränsningar gjorts. För att inte uppnå missvisande resultat som beror på marknadsanknutna eller omvärldsanknutna faktorer har undersökningen begränsats till en liten marknad och en kort tidsperiod. Marknaden är begränsad till Karlstad tätort och tidsperioden är begränsad till månaderna januari till och med juni år 2015. I och med dessa avgränsningar förutsätter vi att förändringar i de två ovan nämnda faktorerna, marknadsanknutna samt omvärldsanknutna faktorer, är försumbara och att prisutvecklingen för specifika bostadsrätter istället är beroende av de fastighetsanknutna faktorerna.

Tidsperioden är vald med anledning av att det är en i tiden närliggande period där en tydlig prisutveckling har uppmärksammats. Dessutom har inga relevanta lagförändringar eller förändringar i ränteläget skett under perioden, som hade kunnat påverka undersökningens tillförlitlighet.

Nedanstående tabell visar att prisökningen på bostadsrätter i Karlstad under januari till och med juni år 2015 steg från ungefär 17 500 kronor per kvadratmeter till knappt 21 000 kronor per kvadratmeter vilket motsvararar en genomsnittlig ökning om cirka 20 procent.

(21)

Tabell: Svensk Mäklarstatistik.

3.4. Dataanalys

Analysen är baserad på jämförelser av faktorer hos två grupper med bostadsrätter, uppdelade efter procentuell prisutveckling från utgångspris till försäljningspris. Gränsdragningen går vid en prisutveckling om 40 procent. En prisökning om 40 procent eller mer är att anse som hög och utanför felmarginalerna för fastighetsmäklarens värdebedömning. Det kändes därför som en naturlig gränsdragning. Det medförde att undersökningen har behandlat 23 bostadsrätter som genererat en hög prisutveckling respektive 89 med lägre prisutveckling.

Av många faktorer som säkerligen kan påverka en bostadsrätts värde har ett antal faktorer valts ut för undersökningen. Urvalet av faktorer baseras på de objektsbeskrivningar vi fick tillgång till via fastighetsmäklarkontoren samt vad vi ansåg intressant med utgångspunkt i tidigare forskning. De utvalda faktorerna är bostadsrättens storlek i form av antal rum, ålder/renoveringsår gällande kök, ålder gällande vitvaror, ålder/renoveringsår samt ytskikt gällande badrum, förekomsten av balkong eller uteplats och om denna är inglasad eller ej samt i vilket väderstreck denna är belägen, våningsplan, förekomst av hiss, utsikt över vatten, förmån via bostadsrättsföreningen i form av parkeringsmöjlighet, bostadsrättens läge i form av avstånd till kommunikationsmedel och dagligvaruhandel, månadsavgift per kvadratmeter samt förekomst av kakelugn eller öppen spis. En kategorisering som ovan är nödvändig för att kunna jämföra de olika objektsbeskrivningarna mellan

(22)

varandra (Jacobsen 2002). Ord, meningar och texter hänförs till olika kategorier utifrån vissa kriterier. Jacobsen (2002) menar att kategorier är det verktyg som behövs för att avgöra om viss data liknar varandra alternativt skiljer sig åt.

Förekomsten av ovanstående faktorer har jämförts procentuellt mellan de bostadsrätter med hög respektive låg prisutveckling. Även genomsnittsvärdet för förekomsten av dessa faktorer hos samtliga bostadsrätter har beräknats för att kunna genomföra en bättre jämförelse och upptäcka avvikelser i förekomsten gällande de utvalda faktorerna. De egenskaper som enligt undersökningen förekommer med högre procentuell andel hos de bostadsrätter med hög prisutveckling har fetmarkerats i tabellerna i avsnitt 4.

Dessa faktorer har ansetts påverka köpares betalningsvilja mer än vad fastighetsmäklaren har bedömt i utgångspriset och är således svåra att värdera.

3.4.1.Tolkning av objektsbeskrivning

För att uppnå en objektiv analys utan egna subjektiva åsikter och värderingar har endast fastighetsmäklarens ord analyserats och således har inga bilder ingått i undersökningen. Endast information som framhävts tydligt har analyserats och inga egna tolkningar har gjorts gällande fall då informationen varit bristfällig. För att kunna kategorisera de faktorer utvalda för undersökningen har vissa antaganden och bedömningar varit nödvändiga för att underlätta arbetet med att jämföra objektsbeskrivningarna mellan varandra samt med tidigare forskning på området.

Badrum: Där badrummens ytskikt beskrivs som “delvis kakel” har det likställts med kakel på alla väggar men ej på golv. Där det är beskrivet som

“helkaklat” har det likställts med kakel på vägg och klinker på golv.

Kök och vitvaror: Vid daterande av kök där flera renoveringar utförts under olika årtal har samtliga årtal noterats. Har maskinparken bytts ut under olika årtal har ett genomsnittsår valts på vitvarorna. Har köket och vitvarorna olika renoveringsår angivet har båda noterats. I uträkningen gällande renovering/ålder avseende kök, är även de bostadsrätter med noteringen

”renoverat kök men ej stomme”, ”delvis renoverat kök” eller ”kök renoverat senaste år” medräknade då dessa anses som tillräcklig renovering/underhåll av köket för att påverka betalningsviljan mer än vad fastighetsmäklare anser.

Även i undersökningen om vitvarors ålder har antaganden gjorts för att

(23)

1994 och 2002 är ej medräknad som “yngre än 15 år” för att genomsnittet av årtalen blir år 1998. När vitvarorna är angivet som “delvis från år X” är detta medräknat men inte om endast spis eller diskmaskin anges som nyare.

“Delvis” värderas i undersökningen högre än om endast en maskin är utbytt.

Renovering: Beskrivs bostadsrätten som hel- eller topprenoverad ett specifikt årtal har både kök och vitvaror samt badrum ansetts vara från renoveringsåret, om inget annat är angivet i objektsbeskrivningen. Är byggnaden nyligen uppförd har både kök och vitvaror samt badrum ansetts vara från byggåret.

3.4.2.Tolkning av läge

För att kunna analysera läget i undersökningen valdes faktorerna avstånd till dagligvaruhandel och avstånd till kommunikationsmedel. Dessa två faktorer beskrivs i avsnitt 2.2.1 som viktiga att ta i beaktande vid bedömning av ett läges attraktivitet enligt tidigare forskning. Avstånd till arbete och kontorsområden valdes bort på grund av att arbetsplats är individuellt och inte kan utläsas i objektsbeskrivningen. Ett fördelaktigt läge har därför ansetts vara ett läge med närhet till dagligvaruhandel och kommunikationsmedel.

Mätverktyget på Hitta.se har använts genom att vi har sökt på respektive bostadsrätts adress och sedan mätt avståndet från adressen till närmaste dagligvaruhandel och busshållplats. Avståndet mättes fågelvägen. Gällande dagligvaruhandel ingick de butiker som fanns utplacerade på Hitta.se. För att mäta avståndet till busshållplats har vi kontrollerat placeringen av dessa på Karlstadbuss.se, då samtliga busshållplatser inte fanns utmärkta på Hitta.se.

För avstånd till kommunikationsmedel användes ett intervall om 50 meter, och för dagligvaruhandel ett intervall om 100 meter.

3.5. Antaganden i samband med undersökningen

I undersökningen har antagits att de presenterade utgångspriserna speglar ett av fastighetsmäklaren försiktigt bedömt marknadsvärde. Att utgångspriset skall spegla ett försiktigt marknadsvärde är även uttalat av Fastighetsbyrån (2016), Sveriges ledande fastighetsförmedlingsbyrå. Sanktioner kan utdelas av Fastighetsmäklarinspektionen [FMI] för ett upprepat beteende av medvetet felaktigt bedömda utgångspriser. Sanktioner som kan utdelas är erinran, varning eller avregistrering. Dessutom kan fastighetsmäklarens yrkesmässiga rykte påverkas. Vi antar därför att samtliga verksamma fastighetsmäklare vill upprätthålla ett gott rykte både för sig själva och för branschen och därför inte

(24)

medvetet skulle marknadsföra en medvetet felaktigt värdering. Antagandet är en förutsättning för undersökningens genomförbarhet.

Ytterligare ett antagande som gjorts är att den vid försäljningstidpunkten gällande avgiften speglar bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning. Detta ansågs nödvändigt då en analys av varje enskild bostadsrättsförenings ekonomi inte ryms inom tidsramen för denna undersökning.

3.6. Reliabilitet

Med reliabilitet avses huruvida undersökningen är genomförd på ett tillförlitligt och trovärdigt sätt (Eliasson 2013; Jacobsen 2002). Avsnitt 8 belyser eventuella felkällor som är viktiga att beakta för att bedöma tillförlitligheten och trovärdigheten avseende undersökningens resultat och uppsatsen slutsats. Diskussionen som berör uppsatsens reliabilitet bör läsas i anslutning till avsnittet slutsats och är därför disponerad senare i uppsatsen. I detta avsnitt följer däremot en diskussion kring tillförlitligheten och trovärdigheten avseende data som använts i undersökningen.

Ett kritiskt förhållningssätt till de källor som använts är viktigt för en hög tillförlitlighet (Jacobsen 2002). Dokumentundersökningen baseras på objektsbeskrivningar upprättade av en för undersökningen utomstående person. Insamlad data är med andra ord inte upprättad för vår undersökning och har således varit avsedd för ett annat ändamål än vårt syfte. Enligt Jacobsen (2002) är det viktigt att ta i beaktande att betydelsefull information därför kan ha utelämnats. Vi anser att eftersom dokumenten är upprättade för att objektivt beskriva bostadsrätterna och deras egenskaper bör ingen viktig information ha utelämnats. Objektsbeskrivningarna anses därför som relevant data för vår undersökning.

3.7. Validitet

Med validitet avses undersökningens giltighet, det vill säga om undersökningen verkligen mäter det som den skall mäta, så kallad intern validitet, samt om resultatet kan överföras från undersökningen till ett annat sammanhang, så kallad extern validitet. Vem som har upprättat dokumenten har betydelse för undersökningens interna giltighet (Jacobsen 2002). När objektsbeskrivningarna är upprättade av ansvarig fastighetsmäklare räknas det som en förstahandskälla. I vissa fall kan istället en mäklarassistent ha upprättat objektsbeskrivningen från fastighetsmäklarens anteckningar. Dokument

(25)

anses mer trovärdig än en andrahandskälla. Risken med en andrahandskälla är att en missvisande bild av verkligheten kan ha framställts, eftersom mäklarassistenten inte var deltagande vid värderingstidpunkten (Jacobsen 2002). Då fastighetsmäklaren alltid är ansvarig för objektsbeskrivningen gör vi antagandet att den stämmer så pass bra överens med fastighetsmäklarens uppfattning om bostadsrätterna att informationen är giltig och användbar.

Med hjälp av objektsbeskrivningarna ihop med information kring procentuell prisutveckling och jämförelse med tidigare forskning har syftet kunnat uppfyllas och undersökningen mäter således det den är avsedd att mäta.

Undersökningen omfattar ett urval om 112 bostadsrätter avyttrade inom samma tidsperiod och på samma marknad vilket innebär att det inte är säkert att resultatet representerar även andra tidsperioder eller marknader. Den externa validiteten anses dock inte som ett problem då syftet med undersökningen inte har varit att generalisera resultatet till en större grupp enheter.

(26)

4. Empiri

Totalt 23 bostadsrätter med hög procentuell prisutveckling har uppmärksammats av samtliga 112 bostadsrätter i undersökningen. I detta avsnitt skall undersökas om dessa bostadsrätters specifika faktorer i stor utsträckning värdesätts högre av köpare än av fastighetsmäklare och således indikerar att dessa faktorer är svåra för fastighetsmäklare att värdera i en marknad med stigande priser. De faktorer som inte visar en högre förekomst i gruppen med hög prisutveckling anses som korrekt värderade av fastighetsmäklaren vilket innebär att fastighetsmäklaren har bedömt ett utgångspris som stämmer överens med vad marknaden är villig att betala.

4.1. Antal rum

ANTAL RUM OCH

KÖK Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

förekomst Antal Procentuell

förekomst Antal Procentuell förekomst

1 rum och kök 10 43,48% 9 10,11% 19 16,96%

2 och 2,5 rum och kök 8 34,78% 34 38,20% 42 37,50%

3 och 3,5 rum och kök 4 17,39% 36 40,45% 40 35,71%

4, 5 eller 6 rum och kök 1 4,30% 10 11,23% 11 9,82%

Summa (procent

avrundat) 23 100% 89 100 % 112 100%

I undersökningen ingår bostadsrätter om 1 till 6 rum och kök. De tre bostadsrätter med högst procentuell prisutveckling har 1 rum och kök.

Tabellen visar att bostadsrätter om 1 rum om kök är tydligt överrepresenterade i gruppen med hög prisutveckling. Det indikerar att dessa är svåra för fastighetsmäklare att värdera. På motsatt sätt har större bostadsrätter en mindre representation i gruppen med hög prisutveckling. Medan bostadsrätter om 2 rum och kök håller en relativt jämn nivå i undersökningen är bostadsrätter om 3 rum och kök i större omfattning representerade bland de med lägre prisutveckling. Minst ökning förekommer gällande de bostadsrätterna med 4 till 6 rum och kök då de endast har en liten representation i gruppen med bostadsrätter som genererade en högre prisutveckling.

4.2. Kök

Både kökets och vitvarornas ålder har noteras och undersökts var för sig. För att förklara påverkan av ålder/renoveringsår undersöktes hur stor andel kök

(27)

som var renoverade inom 10 år före försäljningstidpunkten. Gällande vitvaror användes en ekonomisk livslängd om 15 år.

4.2.1.Ålder/renovering

Renoverat inom 10 år 4 17,39% 33 37,08% 37 33,04%

Renoverat 11 år eller senare 19 82,61% 56 62,92% 75 66,97%

Summa (procent avrundat) 23 100% 89 100% 112 100%

Undersökningen visar att andelen bostadsrätter med ett kök som är renoverat under de 10 senaste åren inte är överrepresenterade hos bostadsrätter med en hög prisutveckling. Istället är den större delen av bostäderna i intervallet under en ökning på 40 % vilket indikerar att renoverade kök är korrekt värderade i bostadsrättens utgångspris.

4.2.2.Vitvaror

förekomst Antal Procentuell förekomst Vitvaror 15 år eller yngre 7 30,44% 15 16,85% 22 19,64%

Vitvaror 16 år eller äldre 16 69,57% 74 83,15% 90 80,36%

Undersökningen visar en skillnad avseende hur bostadsrätter med vitvaror yngre än 15 år är fördelade mellan de två grupperna. De bostadsrätter som genererade hög prisutveckling är överrepresenterade vilket indikerar att fastighetsmäklaren inte värdesatt vitvarornas ålder i samma utsträckning som köpare gör.

4.3. Badrum

Gällande badrum har både ålder och ytskikt tagits med i undersökningen. För att förklara påverkan av ålder/renoveringsår undersöktes hur stor andel bostadsrätter som vid försäljningstidpunkten hade ett dusch-/badrum renoverat inom 10 år.

(28)

4.3.1.Ålder/renovering

BADRUM Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

Mindre än 10 år gammalt 11 47,83% 32 35,96% 43 38,39%

Mer än 10 år gammalt 12 52,17% 57 64,04% 69 61,60%

Till skillnad från resultatet avseende kökets ålder visar undersökningen att badrummets ålder värdesätts i högre grad av köpare än vad fastighetsmäklaren tar hänsyn till i utgångspriset. Här är den största andelen bostadsrätter med ett badrum renoverade under de senaste 10 åren bland bostadsrätterna i gruppen med hög prisutveckling.

4.3.2.Ytskikt

BADRUM Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

Kakel & klinker 14 60,87% 41 46,07% 55 49,11%

Kakel & plastmatta 6 26,09% 28 31,46% 34 30,36%

Våtrumstapet & plastmatta 3 13,04% 12 13,48% 15 13,39%

Ingen uppgift 0 0 % 8 8,99% 8 7,14%

Även gällande ytskikt i badrum syns en skillnad i fördelningen mellan grupperna. Badrum försedda med både kakel och klinker har högre representation bland de bostadsrätter med hög prisutveckling. Varken ytskikt i form av kakel och plastmatta eller plastmatta och våtrumstapet förekommer med en högre representation bland bostadsrätterna med hög prisutveckling.

Detta indikerar att fastighetsmäklare inte värderar badrum försedda med kakel och klinker i samma utsträckning som köpare gör.

(29)

4.4. Balkong/uteplats

BALKONG/UTEPLATS Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

Balkong/uteplats 17 73,91 % 75 84,27 % 92 82,14 %

Varav i läge s, s/v, s/ö 9 39,1 % 27 30,34 % 36 32,14 % Varav i läge s 5 21,7 % 13 14,61 % 18 16,07 % Varav i läge ö, v 1 4,35 % 18 20,22 % 19 16,96 % Varav inglasad 8 34,78 % 24 26,97 % 32 28,57 % Varav i läge s 3 13,04 % 5 5,62 % 8 7,14 %

Ej balkong 6 26,09 % 1 15,73 % 20 17,86 %

Summa (procent avrundat) 23 100 % 89 100 % 112 100 % Tabellförklaring: Då förekomsten av balkong/uteplats kan ha specifika egenskaper är tabellen uppställd på ett annorlunda sätt.

Balkong eller uteplats, oavsett läge, förekommer i många bostadsrätter med såväl hög som låg prisutveckling och är således korrekta värderade i fastighetsmäklarens utgångspris.

Däremot syns en högre representation av balkong eller uteplats i läge söder, sydväst eller sydöst bland bostadsrätter med hög prisutveckling. Vid undersökning av endast balkong eller uteplats i söderläge ges ett liknade svar som vid söder-, sydväst- och sydöstläge. Samtidigt har en balkong eller uteplats i antingen läge öst eller väst lägre representation bland de bostadsrätter med hög prisutveckling. Läge norr finns inte representerad hos någon av bostadsrätterna i undersökningen. Detta visar att fastighetmäklares värdering av ett söderläge är lägre än det av köpare upplevda värdet.

Även faktumet att balkongen eller uteplatsen är inglasad värderas lägre av fastighetsmäklare än av köpare. Såväl inglasad balkong eller uteplats som inglasad balkong eller uteplats i söderläge har en högre representation bland bostadsrätterna med hög prisutveckling.

4.5. Våningsplan

VÅNING Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

Markplan 4 17,39% 12 13,48% 16 14,29%

Våning 0,5 och 1 3 13,04% 20 22,47% 23 20,54%

Våning 2 8 34,78% 22 24,72% 30 26,78%

Våning 3 8 34,78% 19 21,34% 27 24,11%

Våning 4, 5 och 6 0 0% 10 11,24% 10 8,93%

(30)

Jämförelsen mellan olika våningsplan visar att bostadsrätter på markläge samt på våning 2 och våning 3 är överrepresenterade bland bostadsrätter med hög prisutveckling. Resultatet indikerar att dessa våningar är svårast för fasighetsmäklaren att värdera. Speciellt bostadsrätter på våning 3 visar stor skillnad i representation. Gällande våning 0,5 och 1 samt våning 4 till 6 är skillnaden marginell.

4.5.1.Hiss

Totalt 111 bostadsrätter har tagits med i denna del av undersökningen då en bostadsrätt saknade uppgift om våningsplan och tillgång till hiss i objektsbeskrivningen.

HISS Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

förekomst Antal Procentuell förekomst Lägenheter utan hiss

Markplan 4 17,39% 12 13,48% 16 14,29%

Våning 0,5 och 1 3 13,04% 16 17,98% 20 17,86%

Våning 2 7 30,43% 19 21,35% 26 23,21%

Våning 3 7 30,43% 18 20,22% 25 22,32%

Våning 4, 5 och 6 0 0% 2 2,25% 2 1,79%

Lägenheter med hiss

Markplan 0 0% 0 0% 0%

Våning 0,5 och 1 0 0% 4 4,49% 4 3,57%

Våning 2 1 4,35% 3 3,37% 4 3,57%

Våning 3 1 4,43% 1 1,12% 6 5,36%

Våning 4, 5 och 6 0 0% 8 8,90% 8 7,14%

Undersökningen visar att avsaknaden av hiss inte påverkar prisutvecklingen negativt på våningsplan 2 och 3. Tvärtom genererade en större andel bostäder på dessa våningar en högre prisutveckling. Samma resultat kan inte avläsas gällande våningsplan 0,5 och 1.

På de övre våningarna, våning 4 till 6, visar resultatet inga indikationer på att en tillgång alternativt avsaknad av hiss skulle vara svårvärderat för fastighetsmäklaren.

4.6. Utsikt över vatten

Hur utsikt över vatten påverkar prisutvecklingen är svårt att undersöka då de flesta av bostadsrätternas objektsbeskrivningar inte innehåller information

(31)

UTSIKT Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

Utsikt över vatten 2 8,70% 8 8,99% 10 8,92%

Ej utsikt över vatten 21 91,30% 81 91,01% 102 91,07%

Tillgång till utsikt över vatten är jämnt fördelad i de två grupperna. Detta indikerar att fastighetmäklare är väl medvetna om hur en utsikt över vatten påverkar bostadens värde hos köpare.

4.7. Parkeringsmöjlighet

Tillgång till parkeringsmöjlighet, tillhandahållen av bostadsrättsföreningen, som följer bostadsrätten utan motprestation från medlemmen har undersökts.

PARKERINGSMÖJLIGHET Hög prisutveckling Låg prisutveckling Totalt Antal Procentuell

Parkeringsmöjlighet 7 30,43 % 19 21,35 % 26 23,21 %

varav p-plats 7 30,43 % 12 13,48 % 19 16,96 % varav carport 0 0% 2 2,25 % 2 1,79 % varav garage 0 0% 4 4,5 % 4 3,57 % varav p-plats med el 0 0% 3 3,37 % 3 2,68 % varav p-plats med

motorvärmare 0 0% 1 1,12 % 1 0,01 % Har ej parkeringsmöjlighet 16 69,57 % 70 78,65 % 86 76,79 % Summa (procent avrundat) 23 100 % 89 100 % 112 100 % Tabellförklaring: Då förekomsten av parkeringsmöjlighet kan ha specifika egenskaper är tabellen uppställd på ett annorlunda sätt.

Bostadsrätter med tillgång till någon form av avgiftsfri parkeringsmöjlighet är överrepresenterade bland bostadsrätterna med hög prisutveckling. Detta visar att fastighetsmäklare inte värdesätter tillgång till någon form av avgiftsfri parkeringsmöjlighet i samma utsträckning som köpare. Vanligast är tillgången till en “traditionell” parkeringsplats. Hos de bostadsrätter med lägre prisutveckling finns även alternativen carport, garage, parkeringsplats med el eller motorvärmare eller en kombination av flera typer av parkeringsmöjligheter representerande. Då detta inte förekommer vid bostadsrätter med hög prisutveckling indikerar undersökningen att fastighetsmäklare inte har svårt att värdera dessa.