Det är stor efterfrågan på bostäder i Göteborgs inner- och mellanstad. Planen innebär ett värdefullt tillskott av invånare i området ur flera perspektiv. I övrigt lämnar de synpunkter angående gestaltning, lokaler i bottenplan m.m. De efterlyser också ett större grepp på trafikplaneringen i området, att det vore välkommet att återskapa de rörelsemässiga relationerna mellan de olika områden som Egnahemsvägen förbinder. Detaljplanen innebär ett stort steg framåt för stadsutvecklingen i området.
Utöver ovannämnda skriftliga yttranden har Stadsbyggnadskontoret och
Fastighetskontoret mottagit en stor mängd telefonsamtal från personer som anser att komplettering med bostäder i centrala lägen är positivt och som önskar ställa sig i kö för en lägenhet.
Kommentarer
Översiktsplanen och stadens budget 2010
Översiktsplanen anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor, vilket överensstämmer med planförslaget.
Visionen i budgeten för 2010 om ett hållbart Göteborg handlar om att den ekologiska, ekonomiska och sociala dimensionen måste gå hand i hand för en hållbar utveckling.
Tillsammans med barnperspektivet ska detta prägla verksamheten. Prioriterade mål är bland andra att miljön ska förbättras genom att fler ska åka kollektivt och cykla och att fler bostäder ska byggas och komplettera stadsdelar där gator, ledningar och
kollektivtrafik redan finns samtidigt som grönområden och kulturmiljöer ska värnas.
Kontoret anser, att genom att komplettera en central stadsdel som Landala med
ytterligare hyreslägenheter nära service och kollektivtrafik och placera husen nära gatan så att grönbältet kring Norra Guldheden bibehålles samtidigt som tryggheten utefter gatan ökar har en rimlig avvägning gjorts mellan bevarande och utveckling i enlighet med budgetens övergripande mål.
Riksintresset för kulturmiljö
Gränsen för riksintresset Norra Guldheden sträcker sig in i grönområdet längs Egnahemsvägen i den södra delen av planområdet. Kärnområdet i den värdefulla kulturmiljön ligger utanför planområdet, strukturen förändras inte. Den ursprungliga planen med den glest grupperade bebyggelsen omgiven av klippor och grönska blir med de nya husen fortfarande en avläsbar enhet i förhållande till omgivande stadsdelar.
Kontoret anser att genom att placera den nya bebyggelsen längs med Egnahemsvägen, behålla grönområdet upp mot Raketgatan och lägga den nya husgruppen nära Landala och så långt bort från punkthusgruppen på berget som möjligt kan de nya husen betraktas som ett nytt tillägg till Landala snarare än en del av Guldheden.
Avgränsningen mot riksintresset utgörs även i fortsättningen av det omgivande grönområdet. Den karaktäristiska silhuetten ovanför Göteborgs centrala delar förblir oförändrad från norr, väster och söder, från sydost och öster kommer de nya husen att synas nedanför och framför Norra Guldheden, se illustrationer från Chalmers entré och Aschebergsgatan-Holtermansgatan. Guldhedshusens gestaltning med den omsorgsfullt utformade tegelarkitekturen påverkas inte av de nya husen längs Egnahemsvägen.
Planförslaget har kompletterats med ett kvalitetsprogram, planbestämmelser har införts och konsekvenserna på kulturmiljön och stadsbilden har beskrivits och illustrerats i handlingarna.
Grönområdet
Planförslaget innebär att tre nya bostadshus kan byggas alldeles intill Egnahemsvägen och på så sätt göra så lite intrång i grönområdet som möjligt och att detta fortfarande sammanhängande kan utgöra en tydlig gräns mellan stadsdelarna. I programarbetet har en tidigare illustration presenterats där friliggande flerfamiljshus placerats högre upp i sluttningen mot berget. Grönskan har då delvis kunnat behållas mellan husen men hela grönområdet och kulturmiljöområdet Norra Guldheden påverkas mera. Länsstyrelsen framhöll i sitt yttrande över programmet 2005 att grönområdet nästan fullständigt ianspråktas och helhetsintrycket skadas väsentligt med en sådan placering av byggnaderna. Detta motiverade en omarbetning av förslaget till den aktuella
placeringen. Tryggheten på Egnahemsvägen ökar också när husen ligger längs med gatan. Planförslaget anger sluttningen nedanför Raketgatan som allmän plats natur.
Oscar Hanssons Trappor ska förbättras och även fortsatt förbinda Guldheden med Landala genom grönområdet. Norr om de föreslagna bostadshusen bibehålls
grönområdet utefter Artur Lunds Gångväg i kontakt med grönområdet väster och söder
som ersättning för de bänkar som finns där idag. Miljöförvaltningen har gjort en inventering av naturmiljön och konstaterat att det varken finns rödlistade arter, EU-skyddade arter eller ansvarsarter för Göteborgs Stad inom planområdet.
Barnfamiljer
Landala och Norra Guldheden är centrala områden med närhet till service och grönområden. Båda områdena är attraktiva för barnfamiljer. Kontoret bedömer att kvaliteterna för familjer med barn och ungdomar bibehålls med planförslaget, de planerade hyresbostäderna förväntas vara attraktiva för ytterligare familjer med barn och ungdomar.
Ljusförhållanden
Husen är placerade så att det norra huset som ligger parallellt med Landalabergen 35-37 inte ligger mitt för utan förskjutet norrut för att minimera insyn och ge fortsatt utblick mot grönområdet. Det minsta avståndet mellan hörnet på Landalabergen 35-37 och hörnet på byggrätten för det norra huset är 15m. Byggrätten för de två södra husen ligger på mellan 26 och 55m avstånd i vinkel ut från Landalabergen 38-40. De boende i Landalabergen 38-40 kommer fortsatt att ha utsikten mot det närmaste gröna partiet mot muren öster om Egnahemsvägen orörd. De föreslagna nya husen innebär att på vår- och höstdagjämningen minskar solbelysningen på sydvästfasaden på de tre nedersta
våningarna i det södra trapphuset Landalabergen 37 med 1,5-2 timmar. Solbelysningen på sydvästfasaden på Landalabergen 38-40 minskar på höstdagjämningen med 0,5-1,5 timmar och på vårdagjämningen med 0,5-2 timmar. (Vid vårdagjämningen har träden inga blad som skuggar.) Husen på Raketgatan får ingen förändring i solbelysning. Från Raketgatan 3 och 5 kommer de nya husen att synas mellan träden, de nya husen är placerade i vinkel mot och lägre än husen på Raketgatan för att undvika insyn och störa utsikten så lite som möjligt.
Trafik och parkering
Sedan Wavrinskys plats byggdes om har trafiken minskat år från år från 17400 fordonsrörelser 2006 till 16000 fordonsrörelser 2009. Trafikmängderna förväntas inte öka den närmaste framtiden. Sikten vid övergångsställena är god. Trafikkontoret bedömer att den tillkommande trafiken till och från de planerade bostäderna inte påverkar trafiksituationen vid Wavrinskys plats.
Tranporter till byggarbetsplatsen regleras inte i detaljplanen men kan ingå i
exploateringsavtalet och bevakas i bygganmälan i bygglovsprocessen. Tunga transporter kan inte köras över bron över Guldhedsgatan. Inga byggtransporter kommer att köras via gångvägar från Norra Guldheden.
Parkeringen till de planerade bostäderna dimensioneras enligt de parkeringstal som föreslås i stadens parkeringsnorm 2010. Parkeringsplatserna i parkeringshuset vid Holtermansgatan är tillgängliga och regleras i avtal. Det exakta parkeringsantalet bestäms i samband med bygglovsprocessen. Antalet parkeringsplatser är beräknade för att täcka behovet för de nytillkomna bostäderna. Parkeringsplatserna för nybebyggelsen anordnas inom kvartersmark, boende i de nya bostäderna kommer inte att få boendekort.
Förutom dessa platser tillkommer 10-12 korttidsplatser för allmänheten på gatumark på Egnahemsvägens västra sida.
Kollektivtrafiken ska fortsatt utvecklas i staden samtidigt som trafikmiljön för cyklister förbättras. Detta bidrar till att minska bilberoendet.
Buller
Den tillämpade beräkningsmetoden i bullerutredningen är Nordisk beräkningsmodell 1996 vilket framgår av handlingen. Utredningen har kompletterats med de ändrade lägre
trafikmängderna och beräkningsexempel med skärmar i anslutning till balkongerna som en förlängning av gavelfasaden mot Guldhedsgatan har illustrerats. Utredningen visar att de övre våningarna närmast Guldhedsgatan är utsatta för höga bullervärden främst från spårvagnar. Åtgärder som lokala skärmar måste genomföras för att fasaden mot väster ska bli ljuddämpad eller tyst. För några lägenheter överskrider ljudnivåerna utanför gavelfasaden 65 dBA. Planbestämmelsen för störningsskydd har ändrats så att hälften av boningsrummen ska vetta åt tyst eller ljuddämpad sida. I enlighet med Göteborgs tillämpning av riktvärden för trafikbuller kan vissa avsteg göras i stadens centralare delar dit planområdet räknas. För befintlig bebyggelse finns ett kommunalt åtgärdsprogram där bostäder med högre ljudnivåer än 65 dBA ekvivalentvärde utomhus respektive 35 dBA inomhus kan få bullerreducerande åtgärder. Spårvagnsbullret har även mätts på platsen. Jämfört med de beräknade värdena visar mätningarna ca 4 dBA lägre värden. De beräknade värdena har alltså en marginal. Spårvagnsbuller är mer högfrekvent än bullret från biltrafiken. Erfarenhetsmässigt är det högfrekventa ljudet lättare att reducera med skärmar än det lågfrekventa.
Geoteknik, sprängning
Den geotekniska utredningen har kompletterats. En detaljerad riskanalys avseende mark- och bergschaktningsarbeten med inventeringar av samtliga byggnader, murar etc i omgivningen kommer att genomföras innan sprängningsarbeten påbörjas. En sådan analys bör göras i omedelbar anslutning till byggprocessen eftersom skadeinventeringar ska vara så aktuella som möjligt. Sprängningsarbeten regleras i bygglagstiftningen, bl.a.
i BBR kap 2:4§. Regler om sprängarbeten samt om bergarbeten ges ut av Arbetsmiljöverket. Dessa frågor tas upp i kontrollplanen i bygganmälanskedet.
Störningar under byggtiden såsom transporter mm till byggarbetsplatsen redovisas i en arbetsmiljöplan som ingår i kontrollplanen i samband med bygganmälan.
Planbestämmelserna har kompletterats avseende radonskydd, lösa stenblock, stabilitetsbesiktning och att grundvattennivån inte får sänkas.
Tillgänglighet
Eftersom södra delen av Egnahemsvägen lutar ca 10% kan full tillgänglighet utomhus inte uppnås för entréerna i det södra huset. Med bil kan man angöra omedelbart framför entrén. Inomhus uppfylls kraven på tillgänglighet i trapphus och lägenheter. De båda norra husen är förbundna med varandra i källarplanet så att alla de tre trapphusen med hissar är tillgängliga från garaget. PBL 3 kap 15§ punkt 5, ger utrymme för att göra undantag från tillgänglighetskravet, med hänsyn till terrängen. I bygglovsprocessen bevakas kraven på tillgänglighet.
Översvämning
I samband med utbyggnaden av de nya bostadshusen kommer det allmänna ledningsnätet att byggas ut och byggnaderna att anslutas. Dag-, drän- och spillvatteninstallationen skall utformas med hänsyn till uppdämningsnivån i avloppsnätet.
Ekonomi
Det ekonomiska perspektivet är en del av en hållbar utveckling av Göteborg.
Göteborgsregionen är en av tillväxtregionerna i Sverige. I enlighet med stadens budget ska nya bostäder byggas, stadsdelarna kompletteras så att man ska kunna välja olika typer av bostäder i sin egen stadsdel. Utbyggnad där det redan finns infrastruktur och service bidrar till den hållbara utvecklingen. Prisutvecklingen på bostadsrätterna på Norra Guldheden är beroende av flera olika faktorer. Utbyggnaden längs
Egnahemsvägen bedöms inte påverka prisnivån på sikt.
Återvinningsplats
Ett önskemål om att utvidga planen att omfatta en återvinningsplats vid Kolonigatan har framförts av Brf Strandskatan. Återvinningsplatser uppförs och förvaltas av
Förpacknings- och Tidningsinsamlingen AB. För närvarande är det inte aktuellt med flera återvinningsplatser. Stadsbyggnadskontoret har tidigare undersökt möjligheten att placera en återvinningsplats vid Kolonigatan men funnit det svårt att finna ett lämpligt läge i det kuperade lilla parkområdet invid Kolonigatan eller på den exponerade gräsmattan ner mot Wavrinskys plats.
Luftkvalitet
Halterna för olika luftföroreningar hamnar inom gränsvärdena för området.
Åtgärdsprogram för kväveoxid finns för Göteborgsregionen och för partiklar för Göteborgs Stad. Tillåtna halter överskrids endast i ett fåtal centrala delar i
Göteborgsregionen och vid speciella väderleksförhållanden, enligt vad som är känt genom regionala utredningar.
Krav på MKB
Kommunen har gjort en behovsbedömning och har därmed bedömt att en
miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för det aktuella planförslaget. Behovsbedömningen är avstämd med Länsstyrelsen. Se
planbeskrivningen under ”Konsekvensbeskrivning”. Konsekvenserna av planförslaget beskrivs i planbeskrivningen i detta avsnitt. Stycket ”Kulturhistoria” har utökats med en tydligare beskrivning i text och bild av påverkan på riksintresset Norra Guldheden.
Redovisning av förslaget
Gestaltningen av de nya byggnaderna har beskrivits i ett kvalitetsprogram.
Planhandlingarna har bearbetats och kompletterats med illustrationer för att förtydliga förslaget och konsekvenserna på omgivningarna. Bullerutredningen och den
geotekniska utredningen har kompletterats och redigerats, solstudierna har förtydligats.
Ändringar
Stadsbyggnadskontoret bedömer att det med följande ändringar är lämpligt att gå vidare med förslaget.
Utöver mindre justeringar föreslås följande:
• Planbeskrivningen är kompletterad med ett kvalitetsprogram
• Avsnittet om konsekvenser på kulturmiljön har ökats och fördjupats
• Illustrationer för att förtydliga förhållandet mellan den befintliga bebyggelsen och de föreslagna husen har lagts in
• Planbestämmelsen om buller har ändrats enligt Länsstyrelsens yttrande
• En planbestämmelse om gemensamhetsanläggnings bildande har införts
• Skyddsbestämmelse för stenmurarna har införts
• Fornlämningen har markerats på kartan
• Utredningarna om Geoteknik och Buller har aktualiserats och kompletterats
• Solstudierna har förtydligats
• En planbestämmelse om radonskyddande konstruktion har införts
• En planbestämmelse om stabilitetsbesiktning har införts
• En planbestämmelse om borttagande av lösa block har införts
• En planbestämmelse om grundvatten har införts
Birgitta Lööf Malin Häggdahl
Planchef Planarkitekt
Stadsbyggnadskontoret Besöksadress: Köpmansgatan 20 Telefon: 031-368 00 00
Sändlista
För yttrande
Kommunala nämnder och bolag m.fl.
Fastighetsnämnden
Göteborg Energi Fjärrvärme AB Göteborg Energi Gasnät AB Göteborg Energi GothNet AB Göteborg Energi Nät AB Kretsloppsnämnden Kulturnämnden Miljönämnden
Nämnden för Göteborg Vatten Park- och naturnämnden
Räddningstjänsten Storgöteborg Stadsdelsnämnden i Centrum Trafiknämnden
Statliga och regionala myndigheter m.fl.
Lantmäterimyndigheten i Göteborg Länsordningspolisen
Länsstyrelsen
Skanova Nätplanering D3N Sakägare
Hämtas från fastighetsförteckningen Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende
Hyresgästföreningen Region V Sverige Övriga
Handikappfören. Samarbetsorgan Naturskyddsföreningen i Göteborg
För kännedom
Kommunala förvaltningar och bolag m.fl.
Göteborgs Gatu AB Namnberedningen Stadskansliet
Statliga och regionala myndigheter m.fl.
Västtrafik Göteborgsområdet AB