Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnum-mer -, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret .
Uppgifterna inom parentes avser föregående räkenskapsår. Förvaltningsberättelsen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och ingår inte i de finansiella rapporter som ska lämnas enligt IFRS.
Verksamhet
Atrium Ljungberg AB bedriver fastighetsförvaltning samt projekt- och entreprenadverksamhet.
Verksamheten bedrivs i moderbolaget samt i dotterbolag och intressebolag som framgår av not
och not i tilläggsupplysningarna.
Under året har en omstrukturering av fastighetsbeståndet skett i enlighet med affärsidé, valda strategier och uppsatta mål. Ett antal mindre bostadsfastigheter med butiker i markplan samt ett par industrifastigheter och några citygallerior på delmarknader med svaga utvecklingsmöjligheter har sålts under året. Totalt har fastigheter till ett värde motsvarande en dryg miljard kronor avyttrats under året. Försäljningarna har medfört att större fokus kan läggas på delmarknader med större tillväxtpotential samt på de stora utvecklingsprojekten i bolaget.
En utbyggnad av Sickla Galleria med . m startades under året. Uthyrning har skett av samtliga ytor och ett -tal nya butiker planeras öppna till våren . I Sickla pågår också upp-förandet av en kunskapsgalleria på . m där gymnasieskolor och högskola blandas. Aktörer är Nacka kommun, musikgymnasiet Rytmus samt Vittra som flyttar in till årsskiftet ⁄.
I maj invigdes Magasinet i Sickla med . m handel i ett nytt koncept. Magasinet är sedan december helt inflyttat då Clas Ohlson öppnade sin butik och Bowlers öppnat bowling-banor med restaurang.
I Gränby Centrum i Uppsala, pågår en om- och tillbyggnad på . m. Samtliga ytor är uthyrda och den nya delen öppnar i november . Planer på fortsatt utveckling av Gränby finns sedan bolaget förvärvat totalt , hektar mark från Uppsala kommun där detaljplanen medger
.-. m handel.
I Malmö planeras en större om- och tillbyggnad av Mobilia. I november förvärvade Atrium Ljungberg en intilliggande fastighet, Bohus , på . m uthyrbar yta. Förvärvet har medfört nya möjligheter i det planerade projektet att utveckla Mobilia och närområdet till en innehållsrik och dynamisk stadsdel. Malmö stad tog i november beslut om att genomföra ett programsamråd som ett första steg i en detaljplaneprocess.
I december förvärvades tomträtten Storö i Farsta med . m uthyrbar yta. Tillträde sker i maj . Förvärvet medför utökade möjligheter i den omdaning som planeras av Farsta Centrum. Sammantaget uppgår fastighetsförvärven under till Mkr.
Ombyggnaden av varuhuset PUB pågår och merparten av ytorna kommer att vara inflyttade före årsskiftet ⁄.
På kontorssidan har Glashuset vid Slussen i Stockholm färdigställts och är nu helt inflyttat.
I Hammarby Sjöstad pågår om- och tillbyggnad av fastigheten Proppen med färdigställande våren .
Under har en aktiesplit : genomförts, innebärande att en aktie delades i fyra. Spliten genomfördes med avstämningsdag den april. En extra bolagsstämma beslutade den oktober att ändra bolagets firma från LjungbergGruppen AB till Atrium Ljungberg AB.
Omsättning och resultat
Koncernens omsättning under räkenskapsåret var . Mkr (). Koncernen redovisar ett re-sultat efter finansiella poster på ., Mkr (.,). I rere-sultatet ingår vinst vid fastighetsförsälj-ning med , Mkr () samt orealiserade värdeförändringar med ., Mkr (.,). Resultatet
53
efter finansiella poster, exklusive värdeförändringar och resultat från fastighetsförsäljningar, uppgick till , Mkr (,). Resultatet för fjärde kvartalet har påverkats positivt med engångs-ersättningar på Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till ., Mkr (.,), vilket motsvarar
, kr/aktie (,).
Fastighetsförvaltning
Uthyrningsgraden i Atrium Ljungbergs fastigheter uppgår till procent (). Förändringen förklaras av sålda fastigheter och vakanser i projektfastigheter samt i Blästern . Hyresintäkterna uppgick till . Mkr () och hyresnivån uppgår i början av till . Mkr. Rörelseresulta-tet för fastighetsförvaltningen, exklusive värdeförändringar och resultat av fastighetsförsäljningar, var , Mkr (,). Det proformaberäknade rörelseresultatet för uppgick till Mkr.
Projekt- och entreprenadverksamhet
Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till Mkr (). Rörelseresul-tatet för räkenskapsåret var -, Mkr (,) och har belastats med projektkostnader för fastighets-utveckling. Rörelseresultatet för entreprenadverksamheten, som bedrivs i dotterbolaget TL Bygg AB, var , Mkr (,). TL Byggs omsättning var Mkr (), varav Mkr () utgjorde arbeten åt koncernbolag.
Fastighetsvärden och investeringar
Det redovisade värdet för hela fastighetsbeståndet per -- uppgår till . Mkr (.).
Byggrätter och mark ingår med Mkr (). Investeringar i fastigheter uppgår under till
. Mkr varav nyförvärv uppgår till Mkr. Fastigheter motsvarande ett värde av . Mkr vid utgången av har sålts under . Värdestegringen i det befintliga beståndet uppgår till . Mkr och är främst hänförlig till underliggande faktorer från den löpande fastighets-verksamheten genom nyuthyrning, ökade marknadshyror och färdigställda utvecklingsprojekt.
Avkastningskravet ligger i snitt på , procent (,). Förändringen i avkastningskrav beror bl a på förändringar i fastighetsbeståndet, sänkta avkastningskrav under första halvåret samt på att färdigställandegraden i pågående utvecklingsprojekt har medfört att riskpremien i avkastnings-kraven har kunnat sänkas.
Finansiering och likviditet
Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till Mkr (). De räntebärande skulderna upp-gick -- till . Mkr (.) och medelräntan var , procent (,). Medellöptiden för ränte-bindningen var , år (,). Eget kapital uppgick -- till . Mkr (.) vilket motsvarar
kr/aktie (). Soliditeten uppgick till , procent (,). Finansiella risker beskrivs i not .
Skatter
Skatt på årets resultat uppgår totalt till , Mkr (,) varav , Mkr (,) utgör aktuell skatt och , Mkr (,) uppskjuten skatt. Avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar avseende uppgående till Mkr () har yrkats. Återbetalning med anledning av ändrade taxeringar avseende inkomståren - till följd av yrkade avdrag för investeringar har under året erhållits med Mkr.
Bemyndigande återköp aktier
Vid årsstämma erhöll styrelsen ett bemyndigande att före utgången av nästa ordinarie årsstämma förvärva högst procent av bolagets aktier. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndig-andet.
54
Personal
Företaget arbetar strukturerat med personalfrågor då kompetensförsörjningen är en viktig faktor för företagets framgång. Företaget arbetar med planeringssamtal, uppföljningar av handlingspla-ner, olika utvecklingsprogram och ledarutveckling för att utveckla bolaget till en än mer attraktiv arbetsgivare. Strukturerat arbete kring arbetsmiljö och jämställdhet bedrivs inom alla avdelning-ar i företaget. Riktlinjer för åsättande av lön och ersättningavdelning-ar till VD och ledande befattningsha-vare framgår av not och föreslås oförändrade för .
Risker och osäkerhetsfaktorer
Bolagets löpande verksamhet påverkas till stor del av den ekonomiska utvecklingen i Sverige och i Stockholm i synnerhet. Hyresmarknaden och ränteläget utgör de enskilt största faktorerna. Ut-sikterna för hyresmarknaden är goda och marknadshyrorna har ökat under . Utvecklingen av ränteläget påverkar resultatet successivt då lånens löptider fördelas över tiden. Bolagets substans-värde påverkas av substans-värderingen av fastighetsportföljen. Under slutet av har avkastningskraven på fastighetsmarknaden visat en tendens att öka vilket kan leda till sänkta marknadsvärden.
Denna risk ska ses mot en förväntad stabil hyresutveckling och bolagets projektportfölj som innehåller en stor potential till värdetillväxt.
Händelser efter balansdagen
Efter årsskiftet har en fastighet i Helsingborg motsvarande ett underliggande fastighetsvärde på
Mkr avyttrats med tillträde i mars . Försäljningen motsvarar värderingen vid årsskiftet.
Under januari och februari har ett flertal kontorsuthyrningar genomförts motsvarande ett totalt hyresvärde på Mkr och en genomsnittlig hyreslängd på , år. Den största delen av uthyr-ningen har skett i bolagets kontorsfastigheter Blästern och i Vasastan i Stockholm där en större hyresgäst avflyttat i slutet av .
Framtida utveckling
Atrium Ljungberg har finansiella resurser och kompetens för en fortsatt expansion. Projektport-följen innehåller investeringsmöjligheter på över fem miljarder kronor de närmaste fem åren och bedöms avkasta väsentligt mer än förvärvsalternativen. Merparten av investeringarna avser utveckling av helhetsmiljöer i Sickla, Farsta, Mobilia och Gränby.
kommer att präglas av en fortsatt hög investeringstakt med många projekt som fär-digställs i slutet av året och under . Investeringarna väntas för att uppgå till drygt en miljard kronor. Resultatprognos lämnas i halvårsrapporten.
Aktier
Totalt finns .. aktier i bolaget fördelat på .. A-aktier och .. B-aktier. En A-aktie berättigar till tio röster och en B-aktie berättigar till en röst. A-aktier och B-aktier med-för lika rätt till andel i bolagets resultat och tillgångar. Atrium Ljungberg AB äger genom återköp
.. B-aktier. De återköpta aktierna som innehas av bolaget berättigar inte till utdelning eller till rösträtt. Mellan bolagets A-aktieägare finns ett avtal som innebär att A-aktier endast får överlåtas till person som tidigare är A-aktieägare. I annat fall ska A-aktie först omvandlas till B-aktie innan överlåtelse får ske. För A-B-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår en utdelning med , kr/ aktie (,). Förslaget till utdelning är enligt styrel-sens bedömning försvarligt med hänsyn till de krav som ställs på koncernens behov av likviditet och bolagets behov av kapital för utveckling av verksamheten. Förslag till vinstdisposition redo-visas även i not .