Fastighetsmäklare

Vi har intervjuat två mäklare i Jönköping och två mäklare i Västerås. Från Jönköping är de medverkade Thomas Andersson, franchisetagare för Svensk Fastighetsförmedling, samt Michael Nygren, franchisetagare för Länshem Fastighetsförmedling. I Västerås intervjuades Sven Rathje, franchisetagare för Länshem fastighetsförmedling, och Louise Moselius, franchisetagare för Fastighetsbyrån. Som vi nämnde under metodavsnittet valde vi att intervjua franchisetagare då de besitter mest kunskap på respektive byrå. Valet av rikstäckande kedjor gjordes som sagt med tanke på att de har störst utbud av sidotjänster, som besiktning och försäkring för dolda fel. För att underlätta för läsaren och tydliggöra vem som arbetar på respektive mäklarbyrå kommer vi fortsättningsvis att skriva ut detta i en parentes när vi endast nämner mäklarna vid förnamn.

Hur ser förmedlingen av besiktning och försäkring för dolda fel ut idag?

På Svensk Fastighetsförmedling i Jönköping har förmedlingen av besiktning och ”varudeklarerat”

pågått i ca 10 år och sköts utav mäklarna själva, säger Thomas. Tjänsten ”varudeklarerat” är en försäkring för dolda fel hos Anticimex Försäkringar AB som innefattar en besiktning av Anticimex AB, därmed finns besiktningsprotokollet med i objektsbeskrivningen poängterar Thomas.

Mäklarna på Länshem Fastighetsförmedling i Jönköping förmedlar tjänsterna besiktning och

”länsdeklarerat”, som är en försäkring för dolda fel hos Länsförsäkringar AB. Michael klargör att de endast informerar köpare och säljare om att sådana produkter finns, men att de sedan själva väljer om de vill använda sig av dem och mäklarna får ingen ersättning för att de förmedlar dessa tjänster. Den besiktning som ingår i ”länsdeklarerat” utfördes tidigare av Anticimex AB, men nu har även SBR-anslutna besiktningsmän tillåtelse att göra besiktningen som ligger till grund för tecknandet av försäkringen, förklarar Michael.

Hos Länshem Fastighetsförmedling i Västerås försöker mäklarna få sina kunder att välja de besiktnings- och försäkringsbolag som de själva vill, enligt Sven. Han anser att det är fel att endast föreslå ett speciellt företag, då kunden kan känna sig tvingad att välja just det företaget.

Sven poängterar att de brukar rekommendera flera olika företag och de besiktningsbolag som föreslås är Anticimex, OBM Fuktteknik, Harald Bardh Byggskadeutredningar och Inneklimatgruppen. När det gäller försäkring för dolda fel brukar de självklart föreslå Länsförsäkringar AB, men även Willis AB säger Sven.

På Fastighetsbyrån i Västerås samarbetar de med Anticimex AB när det gäller besiktning och beträffande försäkring för dolda fel samarbetar de med Willis AB, berättar Louise. Hon förklarar att mäklarna presenterar tjänsterna när de är på intag, men sedan får kunden själv bestämma vad

de vill ha. Hon berättar vidare att kunden betalar direkt till tjänsteföretagen, så mäklarna får ingen ersättning för förmedlingen.

Hur tror du att den kommer att se ut med den nya fastighetsmäklarlagen?

Både Sven (Länshem Fastighetsförmedling) och Michael (Länshem Fastighetsförmedling) tror att det kan leda till att mäklare säljer in produkterna mer aktivt. Louise (Fastighetsbyrån) anser att det kan leda till en stor arbetsbörda för mäklarna, om det är de som ska sköta administrationen av dessa tjänster själva. Både Michael och Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) är inne på att det kan vara en tänkbar lösning att mäklarassistenter hjälper till med förmedlingen av dessa tjänster och därmed får del av ersättningen för detta. Michael tror inte att det är några stora pengar det kommer att röra sig om, utan kanske runt ett par hundra upp till någon tusenlapp. Han tror dock inte att ersättningen gör att kvaliteten minskar på själva mäklartjänsten, då de i princip gör allt redan nu med att informera om vad som finns och vad produkterna innebär. Däremot poängterar han att det blir viktigare att verkligen förklara innebörden av tjänsterna när mäklarna får betalt för att förmedla dem. Thomas tänker delvis i samma banor, då han tror att ersättningen kan göra att kvaliteten höjs på förmedlingen av kringtjänster. Thomas är dessutom av uppfattningen att provisionen för mäklarna kan komma att minska, vilket kommer tas igen via ersättning för förmedling av tilläggsprodukter.

Hur ser ansvarsfördelningen ut idag? (Hur stort ansvar har mäklaren för sidotjänsterna besiktning och försäkring för dolda fel?)

Ingen av mäklarna anser sig ha ansvar gentemot kunden för innehållet i de tjänster som de förmedlar, utan ansvaret ligger på tjänsteföretagen. Besiktningsbolagen ansvarar alltså för sitt besiktningsarbete, där besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som gäller mot sin uppdragsgivare. Försäkringsbolagen ansvarar på samma sätt för innehållet i produkten försäkring för dolda fel. Enligt Louise (Fastighetsbyrån) är det dock ändå så att kunden vänder sig till mäklaren då de är missnöjda med produkten, eftersom mäklaren har rekommenderat tjänsten för dem.

Hur tror du att ansvarsfördelningen kommer se ut med den nya lagen? (Kommer mäklaren att få större ansvar när sidotjänsterna förmedlas mot ersättning?)

Mäklarna är överrens om att ansvaret gentemot kunden troligtvis kommer att fortsätta ligga på tjänsteföretagen, även då mäklaren får ersättning för att förmedla dessa tjänster. Däremot menar Michael (Länshem Fastighetsförmedling) att om mäklare blir säljare mer aktivt för en produkt, så är det viktigt att vara tydlig med att tala om vad produkten innebär eftersom mäklaren har ett ansvar att förmedla rätt information. Louise (Fastighetsbyrån) anser att det skulle bli väldigt svårt för mäklare att ta ansvar för alla sidotjänster och att det inte är motiverat med tanke på att mäklarens roll är förmedlare och inte säljare av dessa sidotjänster.

Vilka fördelar respektive nackdelar ser du med kommande lagändring för mäklare?

Alla mäklare lyfter fram möjligheten för mäklare att få betalt för förmedling av sidotjänster som en fördel. En nackdel enligt Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) kan vara att mäklare inte får koncentrera sig på själva mäkleriet. Michael (Länshem Fastighetsförmedling) ser istället en nackdel i att mäklarna blir mer involverade i produkterna, eftersom de blir säljare för dem. Sven (Länshem Fastighetsförmedling) anser att en nackdel kan vara att kunden upplever att mäklaren tar parti för någon av parterna, medan Louise (Fastighetsbyrån) ser en nackdel i att mäklarna kommer få mer jobb.

Vilka fördelar respektive nackdelar ser du med kommande lagändring för kunder?

En fördel som Michael (Länshem Fastighetsförmedling) tar upp är att mäklaren måste bli bättre på att förklara innebörden av produkterna för kunden. Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) tror att kunden kan få fördel av en större valfrihet, samt att provisionen för själva förmedlingsuppdraget kan bli billigare, vilket gör att kunden sedan kan välja vad de vilja betala extra för. Sven (Länshem Fastighetsförmedling) ser en fördel för kunder i att mäklaren kan lotsa dem bland alla tjänster som finns på marknaden och Louise (Fastighetsbyrån) anser att det ligger en fördel för kunden i att kunna bli erbjuden hela paketerbjudanden. Nackdelar för kunden kan enligt Thomas vara att mäklaren inte koncentrerar sig på sin kärntjänst, vilket kan leda till en kvalitetssänkning på själva förmedlingsuppdraget. Både Michael och Sven ser en nackdel i att mäklaren kanske börjar förmedla dessa sidotjänster mer aktivt, vilket kan göra att kunden känner sig påprackad enligt Sven eller att mäklaren inte blir lika opartisk enligt Michael. Även Louise är inne på det spåret då hon anser att en nackdel kan vara att mäklares förmedling av sidotjänster blir styrt av deras samarbetspartners, då de endast kan jobba ihop med ett besiktningsföretag respektive försäkringsbolag. I detta avseende poängterar Michael att det är viktigt att mäklaren förmedlar valmöjligheten till kunden, att det inte är något krav för säljaren att teckna en försäkring för dolda fel exempelvis.

Vilka fördelar respektive nackdelar ser du med kommande lagändring för tjänsteaktörer?

Alla respondenterna ser en fördel för tjänsteaktörerna i att mäklarna hjälper dem att sälja sina tjänster, eftersom mäklaren får större incitament att förmedla deras tjänster om det utgår ersättning för det. Michael (Länshem Fastighetsförmedling) menar även att tjänsteaktörerna har en fördel i att mäklarna måste vara mer pålästa om det de förmedlar om de får betalt för det. De tillfrågade har svårt att se några egentliga nackdelar för tjänsteföretagen, förutom att de får en extra kostnad i form av ersättning till mäklarna.

Var tror du att den nyuppkomna kostnaden för förmedling av sidotjänster kommer att hamna i slutändan?

Både Louise (Fastighetsbyrån) och Michael (Länshem Fastighetsförmedling) anser att kostnaden kommer att hamna hos tjänsteföretagen, men att det inte är omöjligt att de höjer priset på sina produkter gentemot kunden. Även Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) är inne på att en höjning av priset är tänkbart, men han tror att kostnaden, som blir en intäkt för mäklarna, resulterar i en lägre provision för själva förmedlingsuppdraget. Sven tror däremot inte att tjänsteföretagen kommer att höja priset mot kunden, då han är av uppfattningen att tjänsteföretagen kommer få ökade volymer tack vare att mäklarna förmedlar tjänsterna mer aktivt mot betalning. Även Louise anser det troligt att tjänsteföretagen får fler kunder och därför kanske inte höjer priserna mot kunden, utan istället kompenserar det med att dra ner på annonseringen exempelvis.

Vilken typ av kunder efterfrågar besiktning?

Det råder enighet om att alla kategorier av människor efterfrågar besiktning. Då huset inte redan är besiktigat via en försäkring för dolda fel, som säljaren har tecknat, är det enligt Michael (Länshem Fastighetsförmedling) och Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) hela 99 % av köparna som väljer att besiktiga, medan Louise (Fastighetsbyrån) är inne på 98 %. I de fall köparen inte själv är sakkunnig menar Sven (Länshem Fastighetsförmedling) att 100 % av köparna besiktigar. Även Michael poängterar att det alltid finns kunder som är byggnadsingenjörer, eller liknande, och därför anser sig kunna undersöka fastigheten på egen

hand. Thomas menar att det nuförtiden är så vanligt att besiktning redan har gjorts av säljaren, i och med tecknandet av försäkring för dolda fel, att köparna till och med kan tro att det är något skumt med fastigheten då det inte finns ett besiktningsprotokoll tillgängligt på visningen. Även Michael ser att det är jättevanligt att köpare frågar efter besiktningsprotokoll under en visning.

Vilken typ av kunder efterfrågar försäkring för dolda fel?

Respondenterna är överrens om att det är alla kategorier. Louise (Fastighetsbyrån) tror dock att efterfrågan är större hos individer som är lite mer ängsliga av sig. Sven (Länshem Fastighetsförmedling) menar att de som är pålästa tar sig en extra funderare, men även fast försäkringen inte täcker el, VVS, avlopp med mera så tror han att den ger en psykologisk effekt.

Enligt Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) har efterfrågan på försäkring för dolda fel blivit större med tiden och numera är det ungefär 80 % av säljarna som tecknar en sådan försäkring i form av ”varudeklarerat”. Michael (Länshem Fastighetsförmedling) uppskattar att runt 60-70 % av deras säljare tecknar motsvarande tjänst ”länsdeklarerat”. Även Sven ser att efterfrågan på försäkring för dolda fel är hög men något lägre än för besiktning.

Hur tror du att dessa sidotjänster påverkar kundens upplevda trygghet?

Thomas (Svensk Fastighetsförmedling) berättar att när de började med tjänsten ”varudeklarerat”

blev många köpare jätterädda för det som stod i besiktningsprotokollen, vilket skrämde bort en del köpare. Även Michael (Länshem Fastighetsförmedling) upplever att besiktningsprotokoll kan avskräcka vissa köpare, som får en felaktig bild då de inte riktigt begriper sig på vad som står i besiktningsprotokollet. Han ser också att besiktningsprotokollen omvänt kan ge en förskönad bild av huset, då köparen inte alltid förstår allvaret i en anmärkning. Dessa båda problem menar Michael är något som kan undvikas genom att köparen ringer besiktningsmannen för kostnadsfri rådgivning. Samtidigt poängterar han att ju mer information köpare har inför ett köp, desto tryggare blir de. Även Thomas anser att det är en trygghet för köpare att ha besiktningsprotokoll redan på visningen, men vissa köpare kan däremot tro att en besiktning befriar dem från eget ansvar. För säljaren ser Thomas en trygghet i att slippa otrevliga samtal och kontakt med köparen efter köpet. Detta tar även Michael upp, då han skämtsamt kallar tjänsten ”länsdeklarerat” för en

”sova-gott-försäkring”. Han menar att de flesta säljare som väljer tjänsten ”länsdeklarerat” inte är oroliga för dolda fel, utan snarare för att köparna ska strida om något som de själva anser är ett dolt fel, men som kanske inte är det. Istället för att behöva gå igenom en utdragen process och anlita advokat kan försäkringsbolaget träda in i säljarens ställe som egentligen inte behöver bry sig om utgången, vilket kan få säljaren att känna sig tryggare säger Michael. Sven (Länshem Fastighetsförmedling) däremot ifrågasätter vad försäkring för dolda fel ger för trygghet då den inte innefattar el, VVS, avlopp eller dränering utan endast konstruktionen. Han tror att de flesta ändå vill ha den då det ger en psykologisk effekt. Sven tror att det är väldigt viktigt att mäklarna är neutrala vid förmedlingen av dessa tjänster, för att inte kunden ska uppleva en falsk trygghet.

Ett spår som även Louise (Fastighetsbyrån) är inne på då hon förklarar att vissa kunder säger ja till allt de blir erbjudna, medan andra hellre väljer att gå till en oberoende firma som inte samarbetar med mäklaren. Hon ser också en tendens att unga människor numera inte anser sig ha tillräckligt med tid för att sätta sig in i allt och därför i större utsträckning vill få allting fixat åt sig.

Övriga kommentarer?

Michael (Länshem Fastighetsförmedling) förklarar att vitsen med produkten ”länsdeklarerat” inte bara är att säljaren tecknar bort sitt ansvar för dolda fel, utan även att köparen slipper göra sin egen besiktning. Han poängterar dock att dessa besiktningar inte täcker el, vatten, avlopp, radon,

maskiner och dylikt och att köparen kanske därför kan vilja anlita en elektriker för att titta igenom elen om det finns misstanke om något fel, även då huset är besiktigat.

Sven (Länshem Fastighetsförmedling) ser fram emot den kommande fastighetsmäklarlagen, då den ger mäklare en chans att sälja fler produkter, vilket utökar mäklartjänsten. Louise (Fastighetsbyrån) är mer skeptisk till den nya lagen, då hon tycker att den tar bort fokus från fastighetsmäklartjänsten och att det kommer ta tid och kraft att hålla på med sidotjänster.