Karlstads universitet 651 88 Karlstad Fakulteten for ekonomi, kommunikation och IT
Företagsekonomi
Josefine Borwell & Linda Garpheden
Fastighetsmäklares förmedling av besiktning och försäkring för dolda fel
Effekter av en ny fastighetsmäklarlag
Examensarbete 15 poäng Fastighetsekonomi
Datum/Termin: VT09 Handledare: Martin Behre
Förord
Vi vill börja med att tacka alla våra respondenter som har ställt upp och medverkat i denna uppsats och därmed gjort vår undersökning möjlig. Tack till Thomas Andersson på Svensk Fastighetsförmedling i Jönköping, Michael Nygren på Länshem Fastighetsförmedling i Jönköping, Sven Rathje på Länshem Fastighetsförmedling i Västerås, Louise Moselius på Fastighetsbyrån i Västerås, Mikael Heidlund på Fastighetsmäklarnämnden, Sverker Thorslund tidigare verksam på Konsumentverket och Per Bergström på Anticimex.
Vi vill även tacka vår handledare Martin Behre för synpunkter och råd under uppsatsen gång.
Slutligen vill vi också tacka våra opponentgrupper som har bidragit med värdefulla tips.
Karlstad maj 2009
Josefine Borwell & Linda Garpheden
Sammanfattning
I dagsläget förmedlar fastighetsmäklare sedan ett antal år tillbaka ett stort utbud av sidotjänster, då det finns en stark efterfrågan från kunder att få sådana tjänster förmedlade av mäklare i samband med en fastighetsaffär. De tjänster som efterfrågas mest av kunder är bolån, försäkring och besiktning. Denna undersökning riktar in sig på fastighetsmäklares förmedling av tjänsterna besiktning och försäkring för dolda fel. Enligt nuvarande fastighetsmäklarlag är det inte tillåtet för mäklare ta ersättning för att förmedla sidotjänster som kan anses vara förtroenderubbande, som ovannämnda tjänster besiktning och försäkring för dolda fel. Det innebär att mäklare idag lägger ner tid och arbete på att marknadsföra dessa tjänster åt tjänsteaktörer utan att få betalt för det. I det förslag till en ny fastighetsmäklarlag som Fastighetsmäklarutredningen har lämnat ska dock det generella förbudet mot förtroenderubbande verksamhet avskaffas och fastighetsmäklare ska få möjlighet att ta betalt utav sina samarbetspartners för förmedling av deras tjänster. Utifrån stundande förändring uppstår frågan om huruvida en lagändring kommer att påverka fastighetsmäklares förmedling av besiktning respektive försäkring för dolda fel. En annan fråga som uppkommer i anslutning till ovanstående fråga är vem som kommer gynnas mest av en sådan lagändring. Är det kunden, fastighetsmäklaren eller tjänsteaktören som vinner på en ny fastighetsmäklarlag? En ytterligare fråga som framkommer är om ansvarsfördelningen mellan mäklare, kund och tjänsteaktör kommer att påverkas av en lagändring beträffande tjänsterna besiktning och försäkring för dolda fel. Med tanke på att dessa tjänster är starkt kopplade till kundens upplevda risk och trygghet, uppstår även frågan om vad som påverkar dessa faktorer.
Denna studie tyder på att den nya fastighetsmäklarlagen kan leda till att mäklare kommer att lägga ner mer tid och fokus på förmedling av sidotjänster, som därför kan tänkas öka i kvalitet gentemot kunden. Det finns därmed också en risk att mäklare tappar fokus från sin kärntjänst, som då kan få en försämrad kvalitet, vilket dock motverkas av att mäklare lever på sitt rykte och därför alltid bör sträva efter att leverera en fullgod tjänst och få nöjda kunder. När det gäller frågan om ansvarsfördelning pekar undersökningen på att fastighetsmäklare inte heller med den nya fastighetsmäklarlagen kommer att ansvara för innehållet i sidotjänsterna, utan detta ansvar ligger på tjänsteaktörerna. Däremot kan mäklarens ansvar för att förmedla korrekt information till kunden, samt att rekommendera seriösa och kompetenta tjänsteaktörer, tänkas få större betydelse med en fastighetsmäklarlag som tillåter mäklare att ta ersättning för detta arbete. Den obligatoriska ansvarsförsäkring som alla mäklare är skyldiga att ha kommer med den nya fastighetsmäklarlagen dock enbart täcka själva kärntjänsten och ska alltså inte innefatta arbetet med sidotjänster enligt Fastighetsmäklarutredningen. På frågan om vem som kommer gynnas mest av en lagändring visar undersökningen på att det är tjänsteaktörerna som har mest att vinna på en ny fastighetsmäklarlag, då incitamenten för mäklare att sälja in deras tjänster till kunder ökar, vilket ger dem fler kunder. Beträffande kundens upplevda risk och trygghet verkar det som att både besiktning samt försäkring för dolda fel bidrar till minskad upplevd risk samt ökad trygghet vid en fastighetsaffär. Vid denna undersökning har risken för att mäklare skulle rekommendera en mindre duktig besiktningsman, för att inte dra ner priset på fastigheten och därmed mäklarens provision, diskuterats. Det finns dock starka motargument till detta, bland annat att mäklare är beroende av att ha ett bra rykte för att få in nya uppdrag. Därför bör mäklare arbeta för att tillfredställa kundens individuella behov samt ge korrekt och tydlig information. På så vis minskar risken för att en lagändring försämrar förtroendet för mäklare.
Innehållsförteckning
1. Inledning... 1
1.1 Bakgrund... 1
1.2 Problemdiskussion ... 2
1.3 Problemformulering ... 3
1.4 Syfte... 3
1.5 Avgränsningar ... 3
1.6 Begrepp... 4
2. Metoddiskussion ... 6
2.1 Val av metod... 6
2.1.1 Positivism/Hermeneutik ... 6
2.1.2 Val av ansats... 6
2.1.3 Val av metod ... 7
2.1.4 Val av undersökning ... 8
2.2 Praktiskt tillvägagångssätt ... 8
2.2.1 Val av respondenter... 8
2.2.2 Intervjuer ... 9
2.2.3 Primär- och sekundärdata ... 9
2.3 Källkritik ... 10
3. Referensram... 11
3.1 Fastighetsmäklarlagen... 11
3.2 Mäklarens ansvar för sidotjänster ... 12
3.3 Fastighetsmäklarutredningen ... 13
3.3.1 Tillämpning av förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet ... 13
3.3.2 Fastighetsmäklarutredningens förslag till ny fastighetsmäklarlag ... 14
3.4 Jordabalken – fel i fastighet ... 15
3.4.1 Konkreta fel ... 16
3.4.2 Abstrakta fel ... 16
3.4.3 Påföljder... 17
3.4.4 Besiktningsmannens roll ... 18
3.4.5 Mäklarens roll... 19
3.5 Försäkring för dolda fel... 19
3.6 Konsumentundersökningar ... 20
3.6.1 TEMO 2003... 20
3.6.2 Synovate TEMO 2006... 21
3.7 Tjänstebegreppet... 21
3.7.1 Tjänsters karaktäristika ... 22
3.7.2 Tjänstemötet ... 22
3.7.3 Byte av tjänsteaktör ... 23
3.7.4 Konsumentbeteende... 23
4. Empiri... 26
4.1 Fastighetsmäklare ... 26
4.3 Fastighetsmäklarnämnden ... 30
4.4 Konsumentverket... 31
4.5 Anticimex... 32
5. Analys ... 34
5.1 Fastighetsmäklarlagens inverkan... 34
5.2 Ansvarsfördelning ... 36
5.3 Vem gynnas av en lagändring?... 37
5.4 Kundens upplevda risk och trygghet ... 39
6. Slutsatser... 42
6.1 Sammanfattande ord ... 42
6.2 Förslag ... 43
6.3 Avslutande ord... 44
7. Referenslista... 45 Bilaga 1: Intervjuer
Bilaga 2: Abstrakta fel
1. Inledning
I detta kapitel ämnar vi reda ut bakgrunden till de problem som ska undersökas i studien och därefter diskuterar vi fram de problemfrågor som uppsatsen baseras på. Även syftet med uppsatsen klargörs under detta avsnitt, varefter motiveringar ges till de avgränsningar som har gjorts. Slutligen reder vi ut ett antal begrepp som återkommer frekvent i uppsatsen och därför är väsentliga för läsaren att känna till.
Under de senaste tio åren har det vuxit fram diverse sidotjänster som förmedlas av fastighetsmäklare, bland annat i form av försäkring för dolda fel samt besiktning. Denna typ av tjänster är något som de allra flesta mäklarbyråer i dagsläget tillhandahåller och marknadsför gentemot kunden. Försäkring för dolda fel samt besiktning har med åren kommit att bli alltmer efterfrågade, vilket gör det intressant att titta närmare på hur förhållandet mellan mäklare, kunder och tjänsteaktörer ser ut. Nästa år förväntas en ny fastighetsmäklarlag träda i kraft som enligt nuvarande förslag tillåter att mäklarna får ersättning för denna typ av förmedling. Vem kommer gynnas av en sådan lagändring? Kommer fastighetsmäklare få ett större ansvar i och med att de tar ersättning för förmedling av sidotjänsterna? Hur påverkas kundens upplevda risk och trygghet av dessa tjänster? Detta är några av de frågor som kommer behandlas närmare i uppsatsen. Som avslut på uppsatsen har författarna för avsikt att lägga fram ett förslag till hur fastighetsmäklare på bästa sätt för kunden kan erbjuda förmedling av besiktning och försäkring för dolda fel, med utgångspunkt i den nya fastighetsmäklarlagen och med hänsyn till kundens upplevda risk.
1.1 Bakgrund
Den 1 oktober 1995 trädde vår nuvarande fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 1995:400). Den är till stor del baserad på den första fastighetsmäklarlagen som kom 1984 (Melin & Kilander 2007).
Under de senaste tio åren har som sagt förutsättningarna för yrket förändrats avsevärt, vilket innebär att lagen är i stort behov av en omarbetning. Därför beslutade regeringen den 15 december 2005 att en utredning skulle göras för att se över fastighetsmäklarlagen (SOU 2008:6).
Utredningen, som går under namnet Fastighetsmäklarutredningen, har utformat betänkandet
”Fastighetsmäklaren och konsumenten”, där förslag till en ny fastighetsmäklarlag behandlas. Den nya lagen förväntas i dagsläget träda i kraft sista juni 2010.
Enligt det nya förslaget ska det generella förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet för fastighetsmäklare upphävas (SOU 2008:6). Bakgrunden till nuvarande regler är att mäklaren inte ska påverkas av ovidkommande intressen vilka kan äventyra mäklarens roll som opartisk mellanman (SOU 2008:6). Paragrafen ska med andra ord förhindra att mäklaren sätter sina egna intressen före köparens respektive säljarens intressen. Enligt flera konsumentundersökningar finns dock en efterfrågan att få sidotjänster förmedlade av mäklare (TEMO AB 2003; Synovate TEMO AB 2006). Det nya förslaget ska därför möjliggöra för fastighetsmäklare att mot ersättning förmedla sidotjänster som har anknytning till fastighetsförmedling och därigenom öka möjligheterna för fastighetsmäklare att tillfredsställa kundernas behov.
De mest efterfrågade sidotjänsterna enligt genomförda konsumentundersökningar är besiktning, försäkring och bolån (TEMO AB 2003; Synovate TEMO AB 2006). Numera har de stora
fastighetsmäklarkedjorna redan samarbete med besiktningsföretag, försäkringsbolag och kreditgivare (SOU 2008:6). De får däremot inte ta ut någon ersättning för rekommendationer enligt gällande lagstiftning, vilket innebär att mäklarna värvar kunder till dessa tjänsteaktörer utan att det kostar dem något (SOU 2008:6). Om det enligt kommande fastighetsmäklarlag blir tillåtet att ta betalt för denna förmedling kan förutsättningarna för mäklarnas samarbete med de olika aktörerna komma att förändras.
En typ av tjänst som mäklare marknadsför är försäkring mot dolda fel (Konsumenternas försäkringsbyrå). En säljare är ansvarig för dolda fel i tio år efter en fastighetsöverlåtelse (SFS 1970:994), vilket är ett orosmoment för många säljare som därför efterfrågar ett skydd i form av denna typ av försäkring. I samband tecknandet av en sådan försäkring görs en besiktning av fastigheten (Konsumenternas försäkringsbyrå). Dessa två tjänster är därför starkt sammanlänkande. Att säljaren har tecknat en försäkring för dolda fel påverkar köparens behov av att själv anlita en besiktningsman. Besiktning är vidare den tjänst som efterfrågas mest enligt undersökningar som gjorts på beställning av Mäklarsamfundet (TEMO AB 2003; Synovate TEMO AB 2006).
1.2 Problemdiskussion
Trots förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet får mäklare i nuläget förmedla ett flertal sidotjänster. De får dock inte ta emot ersättning för de tjänster som anses vara förtroenderubbande (SOU 2008:6). När förslaget till den nya fastighetsmäklarlagen har trätt i kraft kommer mäklarna troligtvis att kunna kräva ersättning för den förmedling som de tidigare har utfört men utan att få betalt för det (SOU 2008:6). Förmedling av besiktning och försäkringar för dolda fel har länge tillhandahållits av mäklare och efterfrågas starkt av kunderna, med tanke på den osäkerhet många kunder upplever beträffande reglerna kring fel i fastighet. Då mäklare i framtiden kan kräva ersättning från besiktningsföretag och försäkringsbolag uppstår en rad intressanta frågeställningar. Vi ämnar därför undersöka hur förmedlingen av dessa sidotjänster kommer att förändras i och med den nya fastighetsmäklarlagen. Kommer en ny fastighetsmäklarlag att påverka mäklares förmedling av besiktning och försäkring föd dolda fel?
Härur uppstår bland annat frågan om ansvarsfördelning för sidotjänsten. Kan ersättning för förmedlingen av sidotjänsten komma att delvis förskjuta ansvaret från tjänsteaktören till mäklaren? Kan det faktum att mäklare får ta betalt för att förmedla sidotjänster med den nya fastighetsmäklarlagen innebära ett större ansvar gentemot kunden än i dagsläget?
En ytterligare fråga som uppkommer är vem som i slutändan kommer att bära denna nyuppkomna kostnad. Vidare uppstår frågan huruvida lagändringen kommer att gynna mäklarna, tjänsteaktörerna eller kunderna. Vem har mest att vinna på en ny fastighetsmäklarlag som tillåter mäklare att ta ersättning för att förmedla besiktning och försäkring för dolda fel?
Slutligen framkommer frågan kring säljarnas respektive köparnas upplevda risk samt deras upplevda trygghet och vad som påverkar detta. Kan en ny fastighetsmäklarlag inverka på kundernas upplevda risk och trygghet? För att få svar på den frågan måste vi även studera förutsättningarna bakom riskbenägenhet och behovet av trygghet kopplat till tjänster.
1.3 Problemformulering
Ovanstående problemdiskussion leder fram till följande frågeställningar:
• Hur kommer den nya fastighetsmäklarlagen att förändra förmedlingen av besiktning och försäkring för dolda fel?
• Hur kan ansvarsfördelningen mellan mäklare, kund och tjänsteaktör komma att påverkas av en lagändring?
• Vem kommer gynnas mest av en lagändring som tillåter förmedling mot ersättning;
mäklarna, tjänsteaktörerna eller kunderna?
• Vad påverkar säljarens respektive köparens upplevda risk och trygghet?
1.4 Syfte
Syftet med denna uppsats är att beskriva vad en ny fastighetsmäklarlag kan få för konsekvenser för förmedlingen av besiktning och försäkring för dolda fel. Syftet är även att studera dessa tjänster med en koppling till kundens upplevda risk och trygghet. Vi ämnar slutligen presentera ett förslag till hur fastighetsmäklare på bästa sätt för kunden kan erbjuda förmedling av besiktning och försäkring för dolda fel utifrån den nya fastighetsmäklarlagen.
1.5 Avgränsningar
Vi har förkovrat oss i tidigare kandidatuppsatser inom ämnet sidotjänster och har därmed valt att inte utreda infallsvinklar som redan har blivit behandlade. Dessa uppsatser har bland annat studerat mer generellt vad en lagändring kan få för effekter på fastighetsmäklarbranschen, gjort jämförelser med danska förhållanden samt undersökt hur små respektive stora mäklarbyråer kommer att påverkas. För att inte göra ytterligare en övergripande undersökning som berör alla typer av sidotjänster, har vi valt att rikta in oss på enbart förmedling av besiktning och försäkring för dolda fel. Detta val grundar sig på att de mest efterfrågade sidotjänsterna, enligt Mäklarsamfundets undersökningar, är besiktning, försäkring, bolån och energirådgivning (TEMO AB 2003; Synovate TEMO AB 2006). Vi har valt att undersöka besiktning eftersom det var den mest efterfrågade tjänsten. Vi har även valt att studera försäkringar för dolda fel då de är starkt kopplade till besiktning. Båda tjänsterna grundar sig på fel i fastighet och efterfrågan på dessa styrs av kundens upplevda risk samt kundens behov av trygghet, vilket är vad vi ämnar behandla i uppsatsen.
Vi har avgränsat oss till den svenska fastighetsmarknaden och har dessutom valt bort kommersiella fastigheter. Uppsatsen berör därmed endast privatbostäder i form av fastigheter, alltså inte bostadsrätter. Vidare har vi valt att koncentrera den empiriska delen av undersökningen till de mellanstora städerna Jönköping och Västerås, då vi har anknytning till dessa städer. Denna geografiska avgränsning kan komma att påverka utfallet av studien, vilket vi är medvetna om.
Detta kommer därför att behandlas närmare längre fram i uppsatsen.
1.6 Begrepp
Dolda fel: Fysiska fel i en fastighet som inte innefattas av köparens undersökningsplikt. Säljaren ansvarar för dessa fel i tio år efter tillträdet.
Fastighetsmäklarlagen: Den lag som reglerar fastighetsmäklarnas yrkesutövning och förkortas FML.
Fastighetsmäklarnämnden: Tillsynsmyndighet för fastighetsmäklare, vilken har hand om registrering, gör prövningar och utfärdar varningar. Förkortas FMN.
JB: Jordabalken, SFS 1970:994, är den lag som bland annat
reglerar formkrav vid överlåtelse av fastighet samt fel i fastighet.
Kund: Författarna syftar i fråga om mäklarens kunder på både
säljare och köpare.
Köpeskilling: Det pris köparen betalar säljaren för en fastighet vid en fastighetsöverlåtelse.
Länsdeklarerat: Försäkring för dolda fel hos Länsförsäkringar AB, som förmedlas av Länshem Fastighetsförmedling.
Mäklarsamfundet: Branschorganisation för fastighetsmäklare.
Objektbeskrivning: En sammanställning av information om den fastighet eller bostadsrätt som ska säljas. Delas ut av mäklaren, oftast i samband med visningen.
Produkt: Kan vara både en vara och en tjänst, alternativt en kombination av dessa. När författarna använder begreppet åsyftas i huvudsak tjänster, främst i form av sidotjänster.
Respondent: Den svarande vid en intervju.
Sidotjänster: Används synonymt med begreppen kringtjänster och tilläggstjänster.
SOU: Statens Offentliga Utredningar.
Tjänsteaktör: Det företag som tillhandahåller sidotjänster, i detta fall besiktningsföretag eller försäkringsbolag. Författarna syftar inte på fastighetsmäklare, fastän även de är tjänsteaktörer. Begreppet används synonymt med tjänsteföretag.
Uppdragsgivare: Vanligtvis är det säljaren uppdragsgivare gentemot mäklaren och i det avseendet likställer författarna begreppet uppdragsgivaren med säljaren. För besiktningsmän syftar begreppet istället på köparen.
Varudeklarerat: Försäkring för dolda fel hos Anticimex Försäkring AB, som förmedlas av Svensk Fastighetsförmedling.
Word of mouth: Syftar på att kunder vidarebefordrar sina upplevelser och erfarenheter av ett företag till sina bekanta.
Förkortas w-o-m.
2. Metoddiskussion
Vid skrivandet av en uppsats är det av stor vikt att fundera kring vilka metoder som bör användas, eftersom dessa har betydelse för det resultat som framkommer. Det finns många olika inriktningar och förhållningssätt. Vi kommer i metodkapitlet att utreda och klargöra begreppen, samt motivera de val som har gjorts. Metodkapitlet beskriver vidare vårt praktiska tillvägagångssätt vid genomförandet av studien och avslutas med en diskussion kring källornas trovärdighet.
2.1 Val av metod
2.1.1 Val av vetenskapligt förhållningssätt
Det första valet som bör göras gäller det vetenskapliga förhållningssättet. Här finns grovt sett två motsatta riktningar; positivism och hermeneutik.
Det hermeneutiska förhållningssättet brukar även kallas för tolknings- eller förståelsebaserad metod. Denna riktning förespråkar att det inte finns någon objektiv verklighet eftersom alla människor tolkar verkligheten på olika sätt och att det därför är viktigt att undersökaren sätter sig in i människors tankevärld. Hermeneutiken kan förenklat sägas vara subjektiv. (Jacobsen et al.
2002)
Det positivistiska förhållningssättet grundar sig i naturvetenskapen och antar att det finns generella lagar i sociala system, liksom det finns generella lagar inom naturvetenskapen. Denna riktning menar att det finns en objektiv verklighet, som därför bör undersökas på ett objektivt sätt. (Jacobsen et al. 2002)
Vi anser att det i stort sett är omöjligt att vara helt objektiv och att alla människor har någon form av åsikt eller förförståelse kring ett ämne. Därmed tror vi inte att ett positivistiskt förhållningssätt skulle vara hållbart i denna uppsats. Den hermeneutiska inriktningen menar att undersökarna bör använda kvalitativa metoder, som beskrivs längre fram i metodkapitlet, och tala med människor för att förstå dem. Detta är en metod som vi tror kommer att ge ett betydligt bättre resultat vid denna undersökning än den positivistiska. Vår uppfattning är att kvalitativa metoder i form av intervjuer bäst kan ge svar på problemfrågorna, vilket underbygger valet av ett hermeneutiskt förhållningssätt. Valet av det hermeneutiska förhållningssättet grundar sig dessutom på att problemfrågorna rör framtiden och svaren blir därför spekulativa.
2.1.2 Val av ansats
Ett annat viktigt val handlar om vilken metod eller strategi som bör användas för att förstå sig på verkligheten. Även här finns två skilda inriktningar och det är induktiv respektive deduktiv ansats.
En induktiv ansats innebär att man samlar in empirisk data utan att ha alltför många antaganden på förhand. Idealet är således att man börjar datainsamlingen med ett öppet sinne och sedan bildar teorier utifrån den insamlade informationen. Detta är i praktiken mycket svårt eftersom alla människor har någon typ av fördom om vad som är viktigt och vilken sorts information som bör vara med i den empiriska undersökningen. Forskare menar att det är omöjligt att ha ett helt öppet
sinne och att de som genomför undersökningen ofta inte ens är medvetna om sina fördomar, vilket påverkar datainsamlingen. Detta är den vanligaste kritiken som riktas mot en induktiv ansats. Den induktiva ansatsen används främst inom hermeneutiken. (Jacobsen et al. 2002)
Motsatsen till induktiv ansats är den deduktiva ansatsen, som istället snarare går ifrån teori till empiri. Deduktiv ansats innebär att man startar datainsamlingen med vissa antaganden och förväntningar som baseras på tidigare undersökningar och teorier. När man sedan samlat in empiri jämför man med denna för att se om förväntningarna stämmer. Kritiken mot denna metod är att den lätt blir självuppfyllande och att undersökarna därmed letar efter information som bekräftar deras teorier och bortser ifrån annan information. Den deduktiva ansatsen praktiseras företrädesvis inom positivismen. (Jacobsen et al. 2002)
En ytterligare ansats utöver induktiv och deduktiv är den abduktiva ansatsen, som kombinerar dessa. Preliminär teori utformas då utav undersökarna själva genom att studera verkligheten, för att sedan pröva detta mot empiri. Undersökarnas teori kan på så vis antingen utvecklas eller bekräftas. En fördel med abduktiv ansats är att metoden blir flexibel, medan en nackdel är att undersökningen vinklas utifrån undersökarnas egna uppfattningar. (Patel & Davidson 2003)
Då vi har valt ett hermeneutiskt förhållningssätt för undersökningen passar inte den deduktiva ansatsen. Med tanke på att vi redan har läst in oss på ämnet är det dock svårt att gå in i studien med ett helt öppet sinne, varför även den induktiva ansatsen blir svår att tillämpa. Vi har redan en uppfattning om problemämnet och har därför valt den abduktiva ansatsen. Problemfrågorna har delvis utformats utifrån vad som framkommit vid tidigare studier, vilket i sin tur har format vår bild av verkligheten. Det är denna uppfattning som vi ämnar pröva med hjälp av empiri.
2.1.3 Val av datainsamlingsmetod
Ett tredje val handlar om i vilken form information om verkligheten, det vill säga empiri, bör samlas in. Det finns två metoder att välja mellan; kvalitativ och kvantitativ.
En kvalitativ metod innebär datainsamling av empiri i ord, främst i form av intervjuer. Den kvalitativa metoden ger flexibilitet, då man kan anpassa problemställningen efter hand som man får mer information. Metoden är därför bra att använda när problemställningen är lite oklar och passar därmed den induktiva ansatsen. (Jacobsen et al. 2002)
Motsatsen till den kvalitativa metoden är den kvantitativa, som består av empiri redovisat med siffror. Den kvantitativa metoden består ofta av frågeformulär och enkäter med givna svarsalternativ och är således inte lika flexibel. Den kräver också att undersökarna har mycket kunskap om fenomenet de vill undersöka och metoden passar därmed den deduktiva ansatsen.
(Jacobsen et al. 2002)
Dessa metoder behöver dock inte utesluta varandra, utan kan snarare komplettera varandra.
Metoderna kan stötta varandra och den ena bör därmed inte ersätta den andra. Ofta blir man dock tvungen att välja. Vilken metod som då bäst lämpar sig beror på den problemställning som ska klarläggas. (Grönmo 1996)
Vi har valt en kvalitativ metod med intervjuer, då detta ger bättre svar på problemfrågorna som är av spekulativ karaktär. Det skulle vara svårt att få tillräckligt utförliga svar på problemfrågorna genom en kvantitativ metod. Även syftet att presentera ett förslag till hur mäklare på bästa sätt kan erbjuda förmedling av besiktning och försäkring för dolda fel skulle vara svårt att uppfylla med en kvantitativ metod. Vi använder dock kvantitativ sekundärdata i form av tidigare
genomförda undersökningar, som ett komplement till den kvalitativt insamlade empirin. Detta tror vi kommer att ge uppsatsen en bredare grund.
2.1.4 Val av upplägg
Ett ytterligare val rör undersökningens upplägg och utformning. Det går att välja mellan en extensiv eller intensiv studie, beroende på vilken typ av problemställning som föreligger. En intensiv undersökning innebär att man går på djupet med ett fåtal enheter. Den intensiva uppläggningen får med många variabler och detaljer kring ett fenomen och ger därmed en fullständig bild. Den extensiva undersökningen opererar på väldigt många enheter och blir därmed mer generell. Den får oftast inte med lika många variabler. (Jacobsen et al. 2002)
Vi har valt bort den extensiva undersökningen av två skäl. Dels saknas resurser i form av tid och pengar som skulle vara nödvändigt för att få ett acceptabelt resultat, dels har extensiva upplägg i form av enkäter i tidigare uppsatser ofta fått ett väldigt lågt svarsantal. Vi har därför valt en intensiv undersökning för att få en så bra bild som möjligt av hur förmedlingen av besiktning och försäkringar för dolda fel kommer att påverkas av den nya fastighetsmäklarlagen. De enheter som åsyftas är människorna som har intervjuats, det vill säga fastighetsmäklare och andra sakkunniga.
2.2 Praktiskt tillvägagångssätt
Vi började uppsatsarbetet med att läsa in oss på tidigare uppsatser och teorier inom ämnet.
Därefter formulerade vi mer konkreta problemfrågor och utarbetade de vetenskapliga förhållningssätt och metoder som skulle användas. När vi var på det klara med vilken typ av information som behövdes valdes respondenter till intervjuerna ut. Sedan genomfördes och sammanställdes intervjuerna. Slutligen jämfördes den insamlade teorin med den insamlade empirin vilket mynnade ut i analys och slutsatser.
2.2.1 Val av respondenter
Antalet respondenter som bör ingå i en undersökning beror på de förutsättningar som råder för studien. Fler respondenter kan läggas till så länge de tillför något och urvalet kan ses som representativt när det uppstår en mättnad (Kvale 1997). Minst två källor bör användas för att ge trovärdighet (Jacobsen et al. 2002).
Då undersökningen inte görs på uppdrag av ett specifikt företag har vi självständigt valt vilka aktörer som ska delta i den empiriska studien. Vi har valt att intervjua två mäklare från Västerås och två mäklare från Jönköping, som är verksamma i de större mäklarkedjorna för respektive stad; Fastighetsbyrån, Länshem Fastighetsförmedling och Svensk Fastighetsförmedling. Valet av större mäklarkedjor motiveras av att mindre enskilda byråer inte i lika stor utsträckning erbjuder sidotjänster som besiktning och försäkring för dolda fel. De utvalda mäklarbyråerna tillhör dessutom rikstäckande kedjor, vilket ger en mer representativ bild. Genom att intervjua olika företag i olika städer tror vi att studien får en bra spridning. De mäklare som har intervjuats är franchisetagare på respektive mäklarbyrå. Detta val grundar sig på att vi ville få information ifrån de mäklare som besitter mest kunskap inom ämnet.
För att få in andra synvinklar än fastighetsmäklares, intervjuades också Anticimex och Fastighetsmäklarnämnden. Anticimex valdes för att få in besiktningsmännens åsikter, vilket vi
ansåg var av intresse med hänsyn till problemfrågorna. Vi valde just Anticimex eftersom det är ett välkänt och rikstäckande besiktningsföretag. Vårt val att intervjua Fastighetsmäklarnämnden motiveras av att de är tillsynsmyndighet för fastighetsmäklare och därför har stor inverkan på vad mäklare bör och får göra i sin yrkesverksamhet. Slutligen ville vi även få in en företrädare för konsumenternas synpunkter, som motpol till fastighetsmäklare och besiktningsföretag. Vi valde då Sverker Thorslund, med tanke på att han fram till sin pension var avdelningsdirektör på Konsumentverket. Han medverkade även i Fastighetsmäklarutredningen och är därför insatt i ämnet, vilket motiverar vårt val av respondent ytterligare.
2.2.2 Intervjuer
Det finns olika sätt att genomföra intervjuer på. Det går att göra telefonintervju respektive besöksintervju, intervjun kan vara öppen eller strukturerad, det går att använda sig av bandspelare alternativt enbart anteckna och så vidare.
Vi har valt att huvudsakligen göra individuella besöksintervjuer. Fördelen med besöksintervjuer är att man får en personlig kontakt och ett mer givande samtal (Jacobsen et al. 2002). Det är dessutom lättare för respondenten att ljuga i en telefonintervju (Mertens Oishi & Frey 1995), varför detta alternativ valdes bort. Vi har vidare valt att ha en intervjuguide med fast ordningsföljd på frågorna och med öppna svar som underlag. Intervjuerna blir därmed relativt strukturerade men lämnar ändå utrymme åt följdfrågor och oväntad information.
Intervjufrågorna skickades via e-post till respondenterna i god tid innan intervjuerna, för att ge dem tid till förberedelse och en större möjlighet att lämna genomtänkta svar.
Intervjuerna genomfördes på respektive mäklarbyrå och pågick under cirka en halvtimme. Vi valde att spela in intervjuerna. Inspelning ger ett bättre flyt på intervjuerna och innebär mindre risk för bortfall av information, men vissa människor kan däremot tycka att det är jobbigt att bli inspelade (Jacobsen et al. 2002). Vi fick tillstånd ifrån samtliga respondenter och märkte inget upplevt obehag vid inspelningen. Efter att ha transkriberat intervjuerna skickade vi sammanställningen av svaren till respektive fastighetsmäklare, för att få deras godkännande och undvika eventuella missförstånd.
Vi har även valt att göra vissa intervjuer per e-post. Detta främst av resursmässiga skäl, då tid och ekonomi saknades för att genomföra samtliga intervjuer som besöksintervjuer. De intervjuer som gjordes via e-post var med Fastighetsmäklarnämnden, Anticimex och Sverker Thorslund.
Nackdelar med denna typ av datainsamling är att respondenterna i större utsträckning kan missuppfatta frågorna, då de inte kan få direkt förklaring på vad som menas med en fråga. En ytterligare nackdel är att vi inte hade möjlighet att ställa omedelbara följdfrågor till de svar som erhölls.
2.2.3 Primär- och sekundärdata
Det finns två typer av data som brukar användas vid en undersökning och det är primärdata respektive sekundärdata. Primärdata är information som samlas in av undersökarna själva, vilket innebär att den är ny och inte har blivit publicerad tidigare. Den här typen av data är mest oförvrängd, eftersom den kommer direkt ifrån källan. Sekundärdata är information som redan har samlats in och därmed redan finns dokumenterad. Problemet med sekundärdata är att den har samlats in av någon annan, vilket gör att den kan ha ett annat syfte än undersökarnas syfte med uppsatsen. (Jacobsen et al. 2002)
I den här uppsatsen behandlas både primärdata och sekundärdata. Primärdata består i denna studie av information ifrån intervjuer med respondenterna. Denna information finns under rubriken empiri. Sekundärdata i som ingår i denna uppsats kommer främst ifrån lagar, förarbeten, praxis, tidigare undersökningar, artiklar och böcker. Detta återfinns i första hand i referensramen.
2.3 Källkritik
Det är av stor vikt att kritiskt granska uppsatsen och dess metod för att samla in data. Hur vi har samlat in data påverkar nämligen resultatet. Datas giltighet; validitet, beror således på själva metoden för att samla in den. När det gäller intervjuer finns en rad saker som kan påverka utfallet av dessa. Respondenter kan påverkas av undersökaren och diverse andra förhållanden kring datainsamlingen. Det finns ett fenomen som kallas intervjuareffekt, vilket innebär att respondenten påverkas av undersökaren i fråga om både innehåll och stil. Faktorer som hur undersökaren talar, är klädd och använder sitt kroppsspråk kan påverka resultatet. Det är dock väldigt svårt att undvika detta problem. (Jacobsen et al. 2002)
Vi är medvetna om ovanstående fenomen och för att minimera intervjuareffekten anpassade vi vår klädstil och vårt tal till respondenternas i största möjliga mån. Därför tror vi inte att fenomenet har spelat någon central roll för resultatet. Intervjuerna som skedde per e-post påverkas inte av intervjuareffekten. Däremot finns alltid en risk för att frågorna kan anses ledande, vilket vi har försökt undvika.
Respondenten ändrar också sitt beteende beroende på i vilken omgivning denne befinner sig i (Silverman 1993). Vi har valt att intervjua respondenterna i deras egen arbetsmiljö, det vill säga på deras kontor där de känner sig hemma samt kan tala någorlunda ostört. Därför ser vi ingen större anledning till att resultatet skulle ha påverkats. När det gäller intervjuerna som skedde via e-post vet vi inte hur respondenternas miljö såg ut. Inverkan på svaren är därför svårt att kontrollera. En annan sak som kan påverka resultatet av intervjuer är slarv vid själva nedteckningen. Det är därför viktigt att använda sig av diktafon eller videoinspelning, vilket eliminerar en stor del av risken att missa information. (Jacobsen et al. 2002) Vi har därför valt att genomföra samtliga personliga intervjuer med diktafon.
Även sekundärdata bör kritiskt granskas för att undersökningen ska bli trovärdig. Det kan bland annat nämnas att de konsumentundersökningar som genomförts på uppdrag av Mäklarsamfundet kan misstänkas vara vinklade utifrån ett perspektiv som mäklarnas branschorganisation vill framhäva. Frågorna till konsumenterna kan vara styrda åt att försöka få fram en positiv bild av mäklares förmedling av sidotjänster. Därför har vi inte låtit dessa undersökningar få en avgörande betydelse för våra slutsatser. Som vi tidigare nämnt finns alltid en risk med att använda sekundärdata som har tagits fram i ett annat syfte än vår undersökning, vilket vi är medvetna om.
Den litteratur och de vetenskapliga artiklar som vi redogör för i uppsatsen anser vi dock har hög trovärdighet och bör därmed inte äventyra våra slutsatser.
Slutligen vill vi klargöra att detta är en spekulativ uppsats, som utifrån intervjuer bygger på olika människors åsikter kring ämnet. Vi har valt att intervjua sakkunniga och högt uppsatta personer inom sin organisation för att få en så hög trovärdighet som möjligt. De utvalda mäklarföretagen representerar dessutom rikstäckande kedjor, vilket kan erbjuda en inblick i hur det ser ut även i andra städer än de studerade. Varje respondent har valts med hänsyn till deras kunskap inom det behandlade ämnesområdet, varför vi anser att undersökningen ger en trovärdig bild.
Respondenterna uttrycker dock sin personliga åsikt och dess generalitet kan därför ifrågasättas.
3. Referensram
I detta avsnitt ämnar vi sätta in läsarna i det ämne som uppsatsen berör samt presentera data som har anknytning till det problemområde som undersökningen behandlar. Vi börjar med att redovisa hur fastighetsmäklarlagen ser ut i dagsläget, för att i anslutning till detta ta upp mäklarens ansvar för sidotjänster.
Därefter presenteras nuvarande förslag till ny fastighetsmäklarlag. Vi redogör sedan för vad fel i fastighet är enligt reglerna i Jordabalken, för att bekanta läsarna med innebörden av begreppet dolda fel innan avsnittet om försäkring för dolda fel tar vid. Vidare presenteras resultatet av två konsumentundersökningar, där efterfrågan på sidotjänster har undersökts. Slutligen kommer vi in på en teoridel om tjänster, vilken avslutas med ett avsnitt om konsumentbeteende i förhållande till risk.
3.1 Fastighetsmäklarlagen
Fram till den 1 juni 1984, då Lag om fastighetsmäklare trädde ikraft, var yrket oreglerat och titeln fastighetsmäklare oskyddad (Melin & Kilander 2007). I nuläget regleras yrket fastighetsmäklare genom den fastighetsmäklarlag som började gälla 1 oktober 1995 (SFS 1995:400). Vid samma tidpunkt tog den nya förvaltningsmyndigheten Fastighetsmäklarnämnden över tillsynsarbetet för fastighetsmäklarbranschen (Melin & Kilander 2007). För att sätta in läsaren i de rättsliga förhållanden som råder för fastighetsmäklare enligt nuvarande fastighetsmäklarlag, följer här en kort redogörelse för innebörden av några centrala paragrafer.
”12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.
Handpenning...”
(SFS 1995:400)
Första meningen i 12 § första stycket redogör för kravet på fastighetsmäklare att följa god fastighetsmäklarsed. Innehållet i begreppet god fastighetsmäklarsed är inte låst via lagen utan formas framförallt genom praxis. Det är främst Fastighetsmäklarnämndens och förvaltningsdomstolarnas praxis samt uttalanden från branschorganisationer som skapar god fastighetsmäklarsed, men även avgöranden från allmän domstol, beslut från Allmänna reklamationsnämnden och Konsumentverkets riktlinjer. God fastighetsmäklarsed reglerar fastighetsmäklarens tillvägagångssätt när det gäller allt ifrån marknadsföring, visning, budgivning och lockpriser till kontraktsskrivning, tillträde och sekretess. (Melin & Kilander 2007)
Andra meningen i 12 § första stycket tar upp fastighetsmäklarens ställning som opartisk mellanman. Denna regel om mäklarens opartiskhet kan spåras till svenska stadslagar från så långt tillbaka som 1300-talet. Det stod bland annat redan i 1720 års Kongl. Majt:s Mäklare-Ordning att mäklaren inte fick ”swikeligen tiena den ena Parten til fördel med den andras skada”. Av Småhuskommitténs betänkande, som utgjorde grunden till 1984 års fastighetsmäklarlag, föreslogs en regel som sa att mäklaren ska bistå säljaren och köparen med erforderliga råd och upplysningar samt så långt som möjligt tillgodose båda parternas berättigade intressen, vilket innefattas av dagens fastighetsmäklarlag från 1995. Opartiskheten gäller framförallt skyldighet att ge råd och korrekt information till parterna. Enligt förarbetena till nuvarande fastighetsmäklarlag gäller kravet på opartiskhet inte ifråga om pris och betalningsvillkor, då mäklaren i det avseendet i första hand ska beakta sin uppdragsgivares intresse. Skyldigheten mäklaren har att besvara köparens frågor utan att skada uppdragsgivarens intressen kan leda till en svår balansgång.
Mäklaren är exempelvis skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten som denne vet om eller misstänker, fastän det kan strida mot uppdragsgivarens intressen. (Melin & Kilander 2007)
”14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.
Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.”
(SFS 1995:400)
Det andra stycket i 14 § utgör förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet. Regeln är till för att mäklaren inte ska sätta sina egna intressen framför säljarens eller köparens och därmed äventyra sin ställning som opartisk mellanman enligt 12 § (SOU 2008:6). Förbudet påverkas inte av om verksamheten i det faktiska fallet har rubbat förtroendet för mäklaren, utan gäller redan då verksamheten kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen (Melin & Kilander 2007; SOU 2008:6). Det har i förarbetena inte angetts vilka verksamheter som innefattas, utan det har istället fått preciseras av rättstillämpningen (SOU 2008:6). Melin (2007) tar upp exempel på vad som enligt tidigare rättsfall kan utgöra förtroenderubbande verksamhet, enligt 14 § andra stycket, då han nämner bland annat mäklare som agerar agent åt husfabrikant, har anställning i byggbolag, förmedlar bostadsrätt i sin egen bostadsrättsförening eller blir sponsrade av banker. Vidare ansågs det i förarbetena strida mot god fastighetsmäklarsed att ta emot ersättning för förmedling av lån (Melin & Kilander 2007).
Med tanke på att det ofta är en förutsättning för fastighetsförmedling att köparen beviljas lån, får det anses naturligt att mäklare hjälper köpare att få kontakt med långivare. Om däremot mäklaren får ersättning för detta betvivlas trovärdigheten att mäklaren verkar för att anvisa köparen även till andra långivare (SOU 2008:6). Det anses dock inte finnas något hinder för mäklarföretag att vara anslutna till eller ägda av banker (SOU 2008:6), vilket visar på att det råder en viss otydlighet i var gränsdragningen går.
3.2 Mäklarens ansvar för sidotjänster
År 2002 fick Fastighetsmäklarnämnden in ett ärende (2002-12-11:2) som gällde en fastighetsmäklares marknadsföring av ett bygg- och måleriföretag. Köparen som anmälde mäklaren var missnöjd med företaget och ifrågasatte vilket ansvar mäklaren har när det gäller rekommendationer av tjänsteföretag som denne lämnar i anknytning till en fastighetsförmedling.
(Fastighetsmäklarnämnden 2002)
I detta fall hade mäklaren gjort muntlig reklam för företaget, samt haft skriftlig reklam tryckt på objektbeskrivningens baksida. Köparen hade sålunda valt tjänsteföretaget och resultatet blev enligt köparen en vandaliserad lägenhet och förstörd utrustning. I en senare besiktning underkände besiktningsmannen det arbete som utförts på mer än etthundra punkter.
(Fastighetsmäklarnämnden 2002)
Fastighetsmäklarnämnden bedömde att tillhandahållande av reklam inte kan anses strida mot god fastighetsmäklarsed. De poängterar emellertid vikten av att det framgår att det inte är fråga om fakta utan reklam. Vidare anser de att det rent av ingår i mäklarens uppdrag att ställa sina sakkunskaper till kundernas förfogande och att detta oundvikligen kommer att uppfattas som rekommendationer i vissa fall. Det kan inte anses strida mot god fastighetsmäklarsed eller anses vara vilseledande att hänvisa till en tjänsteaktör såvida mäklaren inte känner till att denne saknar yrkeskompetens. Fastighetsmäklarnämnden påpekar dock att det inte är tillåtet att ta emot ersättning för förmedlingen. (Fastighetsmäklarnämnden 2002)
Fastighetsmäklarnämnden ser inga hinder till att mäklare rekommenderar tjänster som de har erfarenhet av och en rekommendation innebär inte att mäklaren blir ansvarig för hur tjänsten utförs. Om mäklaren däremot lämnar garantier eller vilseledande uppgifter skulle mäklaren kunna ses som ansvarig. I detta fall fanns dock inga tecken på att mäklaren rekommenderade företaget mot bättre vetande. Det fanns heller inga tecken på att det förekommit ersättning mellan mäklaren och tjänsteföretaget och Fastighetsmäklarnämnden skrev följaktligen av ärendet.
(Fastighetsmäklarnämnden 2002)
3.3 Fastighetsmäklarutredningen
Sedan nu gällande fastighetsmäklarlag infördes 1995 har branschen utvecklats snabbt och genomgått stora förändringar. Efter påtryckningar från fastighetsmäklarnas branschorganisationer tillkallade regeringen den 15 december 2005 chefsrådmannen Ylva Norling Jönsson som särskild utredare med uppdrag att se över fastighetsmäklarlagen (SOU 2008:6). Den 1 februari 2006 förordnades experter och sakkunniga att biträda utredningen, däribland Anna-Lena Jävstrand, Fastighetsmäklarnämnden, Sverker Thorslund, Konsumentverket, Lars Kilander, Mäklarsamfundet och Britta Brinck-Nehlin, Fastighetsmäklarförbundet (SOU 2008:6).
Utredningen, som antagit namnet Fastighetsmäklarutredningen, överlämnade i januari 2008 betänkandet Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6). Nedan följer ett sammandrag av de delar av SOU 2008:6 som behandlar reglerna om förtroenderubbande verksamhet. Detta för att ge läsarna en inblick i den kommande fastighetsmäklarlagen, som väntas träda ikraft sista juni 2010.
3.3.1 Tillämpning av förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet
Fastighetsmäklarutredningen börjar med att redogöra för hur reglerna kring förtroenderubbande verksamhet tillämpas i dagsläget, med utgångspunkt i rådande praxis. När det gäller fastighetsmäklares kontakt med banker anses det inte förtroenderubbande att mäklarföretag ingår i en bankkoncern, såvida det inte utgår förmåner. Det anses inte heller vara förtroenderubbande för mäklare att förmedla lån utan ersättning. Enligt förarbetena strider det däremot mot förbudet mot förtroenderubbande verksamhet att förmedla lån mot ersättning. Istället förekommer det därför att avtal sluts mellan mäklarföretag och långivare utan direkt ersättning, men med motprestationer i form av annonsbidrag, gemensamma marknadsaktiviteter eller kundträffar tillsammans med bankpersonal i bankens lokaler. (SOU 2008:6)
Det förekommer även att mäklarföretag ägs av försäkringsbolag, vilket i sig inte anses rubba förtroendet för mäklare. Enligt Fastighetsmäklarnämnden bör inte heller förmedling av försäkringar strida mot förbudet mot förtroenderubbande verksamhet, så länge mäklaren inte har ett eget ekonomiskt intresse av att förmedla ett visst försäkringsbolags produkter. Då en mäklare inte enbart hänvisar kunden till ett försäkringsbolag, utan direkt påverkar kunden till att ingå ett visst försäkringsavtal, omfattas denne av Lagen om försäkringsförmedling (2005:405). (SOU 2008:6)
När det kommer till mäklares förmedling av besiktningsförrättares tjänster utgår normalt inte ersättning för rekommendationer, varför det inte heller anses förtroenderubbande av den anledningen. Däremot finns en risk att mäklaren rekommenderar köparen en mindre duktig besiktningsman, eftersom en duktig besiktningsman upptäcker och rapporterar fler fel och brister i fastigheten, vilket kan leda till lägre köpeskilling eller att överlåtelse inte kommer till stånd.
Konsumentverket hänvisar till uttalanden från besiktningsmän som inte vågar göra en bra besiktning då det innebär att de går miste om framtida uppdrag från mäklare. I motsats till detta hävdas det att med tanke på att mäklare lever på sitt rykte rekommenderar de duktiga besiktningsmän för att på så vis förebygga framtida tvister. (SOU 2008:6)
I dagsläget förekommer det att mäklare förmedlar tjänster som flyttstädning och flytthjälp mot ersättning, vilket därmed inte torde anses som förtroenderubbande. Det är dock vanligare att mäklare erbjuder dessa tjänster som en del av provisionen i konkurrenssyfte. Vid en undersökning, som Statistiska centralbyrån utförde 2001 bland 672 mäklare, på uppdrag av Fastighetsmäklarnämnden framkom det att 45 % hade ett fast etablerat samarbete för fristående tjänster, främst gällande besiktning, försäkring, värdering, lån och städning. Undersökningen visade också att 54 % erbjöd fristående tjänster i anknytning till förmedlingen, företrädesvis i form av lån, försäkring, besiktning och städning. (SOU 2008:6)
3.3.2 Fastighetsmäklarutredningens förslag till ny fastighetsmäklarlag
”Det generella förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet upphävs. Förbudet ersätts med regler som möjliggör för fastighetsmäklare att mot ersättning förmedla lån, försäkring eller andra produkter som har samband med fastighetsförmedling. En mäklare som avser att mot ersättning förmedla sådana sidotjänster ska anmäla detta till Fastighetsmäklarnämnden för registrering. Mäklaren ska även upplysa köpare och säljare om det registrerade förhållandet och om ersättning som mäklaren erhåller.”
(SOU 2008:6, s.161)
Fastighetsmäklarutredningen lägger vikt vid att fastighetsmäklarens roll bygger på tillit och att det därför är viktigt att denne inte har egenintresse i fastighetsförmedlingen, förutom sin ersättning för arbetet. Samtidigt bör inte större ingrepp än nödvändigt göras i näringsfriheten enligt utredningen. Då nuvarande lag inte hindrar mäklare från att förmedla kontakter till köpare och säljare, som konkurrensmedel eller för att upprätthålla en hög service, handlar frågan om en ändring av förbudet mot förtroenderubbande verksamhet snarare om ifall mäklaren ska få ta betalt för detta. Mäklaren kan på grund av en sådan ersättning misstänkas för lojalitet mot en tredje part, vilket innebär ett åsidosättande av mäklarens lojalitet mot uppdragsgivaren eller dennes motpart. Det är viktigt att säljaren kan känna sig säker på att mäklaren inte favoriserar en viss köpare på grund av att denne vill utnyttja sidotjänster. Av samma anledning är det viktigt att köparen inte behöver känna ett tryck från mäklaren att köpa sidotjänster. (SOU 2008:6)
För att få fram ett väl underbyggt förslag till en lagändring gällande sidoverksamhet vägde Fastighetsmäklarutredningen fördelar mot nackdelar. Enligt mäklarorganisationerna skulle mäklaren kunna gynna konsumenten genom att förhandla fram bättre villkor med exempelvis banker än vad konsumenten kan på egen hand. Detta argument ställer sig utredningen tveksam till men de ser ändå en fördel i att köparna slipper förhandla direkt med banken. Det som Fastighetsmäklarnämnden anser stödjer en lagändring är att mäklarnas kunder redan nu har förväntningar på att få hjälp med diverse tjänster utöver vad som ingår i det traditionella förmedlingsuppdraget. Ett ytterligare argument för en ändring av förbudet mot förtroenderubbandet sidoverksamhet är att det relativt enkelt kan kringgås, vilket vi ser exempel på i dagsläget då många redan erbjuder tjänster vid sidan av förmedlingen och till och med får förtäckt ersättning för det. Det hävdas även att mäklare, framförallt på landsbygden, lägger ner mycket arbete på kringtjänster som en nödvändighet för att överleva i hård konkurrens och att det inte är rimligt att detta arbete måste göras utan ersättning. Med tanke på att lagstiftningen på andra områden, som exempelvis för försäkringsförmedlare, utvecklas mot att få utöva sidoverksamhet vore det rimligt att även fastighetsmäklarlagen tillåter det. På så vis skulle svenska mäklare få samma förutsättningar som i de flesta andra länder i Europa. (SOU 2008:6)
Argumenten emot en lagändring är bland annat att det skulle föreligga en risk för lägre kompetens hos mäklarna då de går ifrån sin kärnverksamhet, något som enligt utredningen förhindras genom reglerna om god fastighetsmäklarsed och mäklarens omsorgsplikt. Ett annat skäl som talar mot en ändring av förbudet mot förtroenderubbande verksamhet är att det skulle kunna uppstå oklarheter när det gäller omfattningen av mäklarens ansvarsförsäkring samt att tillsynen skulle försvåras när icke-tillsynspliktig verksamhet blandas in. Här menar utredningen att det måste gå att förutsätta att den obligatoriska ansvarsförsäkringen för mäklare endast ska täcka själva fastighetsmäklartjänsten och att detta görs tydligt, samt att det går att hålla isär de olika verksamheterna vid tillsynen. Slutligen anges som nackdel med att tillåta sidoverksamhet mot ersättning att mäklarens incitament för att se till att fastigheten säljs för högsta möjliga pris minskar. När en köpare med lägre bud är intresserad av sidotjänster, till skillnad från köparen med det högsta budet, kanske mäklaren styr förmedlingen mot det lägre budet. Av denna problematik följer även argumentet att köparen skulle känna sig pressad att köpa sidotjänster för att vinna budgivningen. Utredningen menar att risken för detta minskar i och med regler om att mäklaren är skyldig att redovisa för både säljare och köpare vilka sidotjänster som tillhandahålls och vad mäklarens ersättning för förmedling av dessa uppgår till. Även det faktum att mäklaren måste anmäla sidoverksamheterna till Fastighetsmäklarnämnden innebär en ökad trygghet då kunderna via deras register kan se för vems räkning mäklaren utför sidoverksamheter. (SOU 2008:6)
Fastighetsmäklarutredningen menar alltså att då sidoverksamheter bedrivs öppet minskar inte tilliten till fastighetsmäklare. Den lilla risk som ändå kvarstår för att mäklare inte ska vara lojala mot säljare respektive köpare vägs upp av de fördelar som ett borttagande av det generella förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet innebär. De vill slutligen poängtera vikten av att säljaren blir upplyst om eventuella sidotjänster redan innan uppdragsavtalet tecknas, så att denne får möjlighet att välja en annan mäklare eller förhandla ner provisionen ifall säljaren anser att mäklarens sidoverksamheter kan ha negativ inverkan på kvaliteten i förmedlingsuppdraget. Till sist trycker utredningen även på att mäklaren ska göra köparen införstådd med att det är helt fritt att välja andra alternativ än just den sidotjänst som mäklaren förmedlar, utan att detta val ska påverka vem som blir slutgiltig köpare. Fastighetsmäklarutredningens förslag när det gäller förtroenderubbande sidoverksamhet har även stöd i ett annat förslag från utredningen, där en skyldighet att dokumentera budgivningsprocessen ska förhindra luftbud, som annars kan användas för att pressa upp priset eller avskräcka en presumtiv köpare, exempelvis då denne inte är intresserad av att köpa sidotjänster. (SOU 2008:6)
3.4 Jordabalken – fel i fastighet
Behovet av de båda tjänster som behandlas i denna studie, besiktning och försäkring för dolda fel för köpare respektive säljare, bottnar i reglerna om fel i fastighet enligt 4 Kap Jordabalken. Därför vill vi klargöra vad som gäller enligt Jordabalken i detta avseende. Ett fel i köprättslig mening föreligger då fastigheten avviker från en standard som köparen har rätt att kräva och denna standard kan enligt Grauers (2007) vara konkret standard eller abstrakt standard. Han delar utifrån detta synsätt in fel i fastighet i två övergripande kategorier, vilka är konkreta fel och abstrakta fel. Även om Grauers (2007) poängterar att det inte går att dra en knivskarp gräns mellan dessa har vi valt att presentera felreglerna utifrån denna indelning för att underlätta förståelsen för icke insatta läsare. Den mest centrala paragrafen som reglerar fel i fastighet är 4:19 JB.
”19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”
(SFS 1970:994) 3.4.1 Konkreta fel
Den första delen av första meningen i 4:19 JB, ”om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet”, fångar in det Grauers benämner konkreta fel. Med avtalet menas vad som avtalats i vid bemärkelse. Hänsyn tas med andra ord även till vad som har framkommit under muntliga förhandlingar, vid sidan av det skriftliga avtalet. Ett konkret fel föreligger när fastigheten avviker från konkret standard. Det är inte bara vad som avtalats muntligt eller skriftligt som fastställer vad som är konkret standard, utan alla uppgifter om fastigheten från säljaren som köparen tagit intryck av har betydelse. Grauers tar upp två viktiga typer av konkret standard, vilka är uttryckliga garantier och enuntiationer. (Grauers 2007)
Uttryckliga garantier kan vara såväl skriftliga som muntliga och det rör sig då om en otvetydig uppgift från säljaren, som innebär en viljeförklaring från säljarens sida att, åtminstone underförstått, ta på sig ansvaret. En garanti medför att köparens undersökningsplikt reduceras eller faller bort. Enuntiationer innebär att säljaren har lämnat preciserade uppgifter om fastigheten, men utan att uttryckligen garantera något eller ta på sig ansvaret för uppgifternas riktighet. För att en enuntiation ska ha betydelse i frågan om vilken konkret standard köparen har rätt att kräva, ska säljarens uppgift ha gjort intryck på köparen och ha varit av betydande vikt för köpbeslutet. Köparen måste med andra ord kunna visa att uppgiften inverkat på köpet för att en avvikelse från detta ska klassas som fel i köprättslig mening. Köparen bör åtminstone ha diskuterat uppgiften med säljaren. Uppgiften ska vara så preciserad att den verkligen säger något om fastigheten för att räknas som enuntiation. Allmänt lovprisande har alltså ingen rättslig betydelse. (Grauers 2007)
Ett konkret fel föreligger när fastigheten avviker från fastställd konkret standard, vilket innebär att felet kan vara av både fysisk och rättslig karaktär. Vid bedömningen av om fel föreligger tas ingen hänsyn till vad säljaren faktiskt känt till, så om säljaren inte är säker på en fråga ska denne inte uttala sig, alternativt reservera sig, så att uppgiften inte leder till ett felansvar. Vid felbedömningen kan däremot vad köparen har känt till eller bort förstå få betydelse för om denne ska ta säljarens uppgift på allvar. (Grauers 2007)
3.4.2 Abstrakta fel
Fel som inte grundar sig på en avvikelse från konkret standard, det vill säga vad som avtalats i vid bemärkelse, utgör abstrakta fel. Dessa fel avviker istället från en abstrakt standard och Grauers (2007) tar upp tre olika typer av abstrakta fel; rådighetsfel, rättsliga fel och fysiska fel. Alla dessa feltyper kan även utgöra konkreta fel beroende på vad som innefattas i avtalet och vilka garantier eller enuntiationer säljaren har lämnat. Fysiska fel som är abstrakta fel går under benämningen dolda fel och är den mest relevanta feltypen för denna uppsats. Vi vill ändå sätta in läsaren i de andra felkategorierna för att öka läsarens förståelse för var gränsdragningen går, då detta har betydelse för de förutsättningar som råder vid tjänsterna besiktning och försäkring för dolda fel.
En kort redogörelse för vad som menas med rådighetsfel respektive rättsliga fel återfinns därför i bilaga 2.
Fysiska abstrakta fel, så kallade dolda fel, innefattas av 4:19 JB genom uttrycket ”om den [fastigheten] annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”. Den standard köparen ska kunna förvänta sig beror på vilken typ av fastighet det rör sig om och påverkas i hög grad av fastighetens ålder. Köparen kan exempelvis inte ha högre förväntningar än den standard som följde av de byggnormer som gällde då byggnaden uppfördes. Vissa konstruktioner som tidigare utgjorde byggnorm har med tiden visat sig riskfyllda vilket är något en köpare förväntas vara medveten om. Tidpunkten för felbedömningen är köpet, vilket innebär att felet ska ha funnits vid köpet. Eventuella följdskador till det ursprungliga felet omfattas inte av säljarens felansvar. Kompensation för sådana följdskador kan köparen därför endast få via skadestånd. (Grauers 2007)
Enligt andra stycket 4:19 JB har köparen en undersökningsplikt, vilket innebär att fel som har upptäckts eller borde ha upptäckts inte är säljarens ansvar. Det har ingen rättslig betydelse om köparen faktiskt har undersökt fastigheten eller ej. Utgångspunkten vid felbedömningen är om felet eller symtom till felet kunde ha upptäckts vid en tillräckligt noggrann undersökning av en
”normalt” bevandrad och erfaren lekman. Finns symtom på fel, som exempelvis fuktfläckar eller mögellukt, utökas undersökningsplikten. Om köparen inte själv kan förklara vad som är orsaken till felsymtomet, måste denna gå vidare med sin undersökning tills en förklaring erhålls, exempelvis genom att fråga säljaren eller anlita en sakkunnig. Undersökningsplikten kan även utökas genom att säljaren lämnar varnande besked i ett visst avseende. På motsvarande vis kan undersökningsplikten reduceras genom att säljaren lämnar lugnande besked beträffande en viss egenskap. Vid en garanti eller enuntiation från säljaren angående en viss egenskap innebär en avvikelse inte ett dolt fel, utan istället ett konkret fel. (Grauers 2007)
Säljaren ansvarar följaktligen bara för dolda fel som inte innefattas av köparens undersökningsplikt. Det har ingen betydelse för felbedömningen att säljaren inte kände till felet.
Om säljaren däremot känt till ett fel, som varit svårt för köparen att upptäcka, utan att upplysa köparen om detta, kan säljaren bli ansvarig för felet trots att det annars skulle ingå i köparens undersökningsplikt. Säljaren har däremot ingen generell upplysningsplikt. (Grauers 2007)
Det finns två sätt för säljaren att begränsa sitt ansvar för dolda fel. Säljaren kan dels göra en preciserad egenskapsfriskrivning, där denne friskriver sig från ansvar beträffande en viss egenskap i fastigheten, vilket gör att fel inte kan föreligga i det just det avseendet. Allmänt hållna friskrivningar som ”i befintligt skick” saknar däremot verkan. Säljaren kan också göra en påföljdsfriskrivning som avtalar bort några eller samtliga av de påföljder som köparen annars kan göra gällande vid fel. Vid en total påföljdsfriskrivning har säljaren upplysningsplikt, vilket medför att om säljaren känt till felet så gäller inte påföljdsfriskrivningen. Säljaren måste vid en total påföljdsfriskrivning alltså upplysa köparen om fel som denne känner till, men som inte är upptäckbara, för att påföljder inte ska kunna bli gällande. Friskrivningen begränsas med andra ord till att gälla dolda fel som säljaren inte känt till. (Grauers 2007)
3.4.3 Påföljder
Säljaren ansvarar för fel i fastigheten tio år efter tillträdet, enligt 4:19 b JB. Tiden mellan köpekontrakt och tillträde regleras särskilt i 4:11-12 JB. För att kunna göra felet gällande krävs det, enligt 4: 19 a JB, att köparen reklamerar inom skälig tid efter att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Kravet på reklamation avser främst fysiska fel. Köparen kan dessutom göra felanspråk gällande trots att reklamation saknas eller kommer för sent, förutsatt att säljaren har
varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder, enligt andra stycket 4:19 a JB. De påföljder som köparen kan göra gällande är hävning eller avdrag på köpeskillingen. För att få rätt att häva köpet krävs det att felet är väsentligt och rätten att häva gäller endast ett år efter tillträdet, såvida inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, enligt 4:12 JB.
Köparen kan därutöver ha rätt till skadestånd, enligt 4:19 JB, om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst, vilket innefattar garantier och enuntiationer, eller då skadan beror på försummelse från säljarens sida i fråga om dolda fel. (Grauers 2007)
3.4.4 Besiktningsmannens roll
Det som är avgörande för gränsdragningen mellan vad som är upptäckbart och vad som är dolt fel är vad en tillräckligt kunnig lekman skulle kunna upptäcka. Det ska alltså inte påverkas av att en besiktningsman anlitas. Om besiktningsmannen däremot gjort påpekanden i besiktningsprotokollet, som kan uppfattas som varningssignaler, kan detta utöka köparens undersökningsplikt, precis som när säljaren lämnar varnande besked i ett visst avseende. Det kan till exempel vara en notering om symtom på fel, då besiktningsmannen kan rekommendera vidare undersökning av vad som orsakar felsymtomet. Genom att ta hjälp av en besiktningsman kan köparen få reda på eventuella defekter som är upptäckbara, och därmed inte utgör dolt fel, men som kan utgöra argument för att förhandla ner priset. Köparen bör också kunna känna sig säker på att fel som inte upptäcktes vid besiktningen är dolda och därmed säljarens ansvar. Skulle däremot besiktningsmannen missa ett fel som är upptäckbart, vilket inte utgör ett dolt fel, är det köparens ansvar och köparen får istället försöka få ersättning från besiktningsmannen. Det är inte alltid det lättaste med tanke på att besiktningsmän ofta förser sina besiktningsprotokoll med ett antal reservationer för att begränsa sitt ansvar mot sin uppdragsgivare. (Grauers 2007)
Vid besiktning före köpet utgör besiktningsprotokollet en del av köparens beslutunderlag. Det innebär att noteringar om felsymtom, rekommendationer om utvidgad undersökning och riskanalyser anses utöka köparens undersökningsplikt, vilket medför att köparen inte kan göra fel gällande mot säljaren i dessa avseenden. På så vis kan anlitande av en besiktningsman leda till att säljarens felansvar förskjuts något, till nackdel för köparen. (Grauers 2007)
Om besiktningen istället görs efter köpet, vilket kan motiveras av att köparen inte vill lägga ut en kostnad för besiktning så länge en annan spekulant kan vinna budgivningen, skrivs ofta en så kallad besiktningsklausul in i köpekontraktet. En sådan klausul innebär i princip att köparen har rätt att frånträda köpet beroende på utfallet av besiktningen. Det finns både öppna besiktningsklausuler, där köparen helt fritt kan frånträda köpet efter en besiktning, och tröskelklausuler, som begränsar köparens rätt att hoppa av köpet utifrån besiktningens utfall. Vid öppna besiktningsklausuler, som är att likställa med öppet köp, är köparen i samma rättsliga situation som när besiktning görs före köpet, eftersom besiktningsprotokollet ingår i köparens beslutsunderlag. Vill köparen inte frånträda köpet efter att ha gjort besiktningen kan möjligheten att göra det ändå användas som argument för att förhandla ner priset då det finns symtom på fel.
Vid en tröskelklausul däremot, om köparen inte kan frånträda köpet på grund av att anmärkningarna i besiktningsprotokollet inte leder till att tröskeln passeras, är köparen bunden.
Därmed utgör inte besiktningsprotokollet en del av köparens beslutsunderlag. Det innebär att varningssignaler från besiktningsmannen inte kan utöka köparens undersökningsplikt, eftersom utgångspunkten för undersökningsplikten är de förhållanden som rådde vid tidpunkten för köpet.
I detta fall blir det alltså inte fråga om någon förskjutning av felansvaret mellan säljare och köpare. (Grauers 2007)
