Garantiförvaltningsperioden omfattar garantitiden från slutmöte efter produktionen fram till slutmöte efter garantiförvaltning. Som beskrivits tidigare bestäms garantiåtagandena i avtal om garantiförvaltning. Detta kan innebära en entreprenadgaranti, här kallad basgaranti, en förvaltningsgaranti samt produkt- och leverantörsgarantier. (Se avsnitt 2, Garanti).
Basgaranti och förvaltningsgaranti ges samma omfattning, exem- pelvis minst 5 år fr.o.m. slutmöte efter produktionsskedet. Bas- och förvaltningsgarantier kan även differentieras så att garantitiderna anpassas till den funktion som skall garanteras (olika byggdelar och system etc.). Övriga garantier kan ha andra tider enligt separata överenskommelser.
Det är en stor skillnad mellan ett garantiförvaltningsprojekt och andra byggprojekt vad avser entreprenörens åtagande och fortsatta
ansvar för byggnaden efter slutbesiktning. Entreprenören ansvarar för att byggnaden är utförd enligt handlingar (ritningar och beskriv- ningar) och att överenskomna funktioner i byggnaden kontrolleras och upprätthålls.
Fastighetsförvaltning består av två huvuddelar: administrativa- och tekniska arbetsuppgifter. Garantiförvaltningen kan omfatta alla delar av de tekniska arbetsuppgifterna inom förvaltningen eller avgränsas till t.ex. tillsyn och skötsel. Även om ansvaret för förvaltningen (hela eller delar) ligger på entreprenören kan det praktiska arbetet utföras av en annan organisation. Det kan vara fastighetsägarens organisation som senare ska fortsätta förvalta byggnaden efter garantitiden som önskar etablera en god relation med brukarna. Det kan även vara en organisation fristående från beställare/fastighetsägare och entreprenör.
För garantiförvaltning gäller:
• Entreprenören har fortsatt ansvar för driftsättning, injustering och uppfyllelse av ställda funktionskrav på byggnaden även sedan denne överlämnat byggnaden att disponeras av beställare och brukare.
• Kontroll av funktionskrav och att rätt kvalitet erhållits enligt programbeskrivning ska genomföras i överlämnandeskedet för godkännande vid slutmöte.
• Byggnaden och dess system ska kontrolleras även sedan bygg- naden tagits i bruk samt vid olika driftfall under garantitiden (sommar, vinter, etc.) underlag ska tas fram som möjliggör certifiering och märkning genom oberoende tredje part.
Överlämnande till förvaltning
Motsvarande procedur som genomförs vid överlämnande från pro- duktion till garantiförvaltning måste även genomföras när man går från garantiförvaltning till fastighetsägarens förvaltning. Vilka krav som ställs på detta överlämnande är naturligtvis starkt beroende av hur garantiförvaltningen varit organiserad visavi den förvaltnings- organisation som tar vid efter garantitiden.
Samtliga handlingar av betydelse för byggnadens förvaltning som erhölls vid avslutning av produktionen ska överlämnas från garanti- förvaltningsorganisationen till den ”ordinarie” förvaltningsorganisa- tionen. Om förvaltningsorganisationen avser att upprätthålla even- tuella certifikat och märken för byggnaden ska de handlingar och den dokumentation som fordras för detta överlämnas enligt instruk- tioner från den/de som utfärdat certifikat och märkning.
I och med att garantitiden upphör och brister noterade i samband med garantibesiktningen åtgärdats samt ekonomiska åtaganden mellan beställare/fastighetsägare och entreprenör fullgjorts är entreprenaden i en byggprocess med garantiförvaltning avslutad. Det formella överlämnandet med kontroll av samtliga handlingar sker genom slutmöte efter garantiförvaltningsskedet.
Garantiförvaltning
Ett helt nytt skede i bygg- och förvaltningsprocessen:
• Entreprenören har under garantitiden ansvar för avvikelser från funktionskrav och programbeskrivning under garantitiden.
• Tider för kontroll och åtgärd av avvikelse regleras i granskningsplan.
• Differentierade garantier med hänsyn till funktion, produkt- och byggdel.
• Ansvar för olika tekniska arbetsuppgifter inom förvaltningen fördelas mellan entreprenör/garantiförvaltare och beställaren/ fastighetsägaren.
Vad ska utvecklas vidare i pilotprojektet?
• Precisering av garantiåtaganden i granskningsplan och avtal.
• Regler för samordning av garantier och överlåtande av garantier ställda till entreprenör till fastighetsägaren.
Förvaltning
Efter garantitiden övergår byggnaden och dess förvaltning i sin helhet till fastighetsägaren och dennes förvaltningsorganisation. Efter det överlämnande som skett ska byggnaden vara i full funktion och fastighetsägaren ska ha övertagit rutiner för drift- och skötsel samt övrig dokumentation av byggnaden och dess system.
I de fall byggnaden kvalitetsmärkts har fastighetsägaren rätt att överta märkning och certifikat enligt de regler som upprättats av det organ som utfärdat certifikat eller märke.
Figur 5. Återföring av förvaltningserfarenheter. Traditionell byggprocess Garanti- förvaltning Funktionskrav Verifieringsmetoder P-märkning etc. Sund innemiljö
Pilotprojektet
Den process som beskrivits i denna rapport ska inom ramen för det planerade pilotprojektet testas och praktiskt provas vid produktion av ca 90 hyresrättslägenheter i Hammarbyhöjden, Stockholm. Ett arbete med att precisera modellen med garantiförvaltning för pilotprojektet kommer att inledas snarast för att få fram underlag för funktionskrav, beskrivningar, projektering och entreprenadavtal. Projektspecifika exempel kommer att utvecklas och preciseras. Program för dokumentation, uppföljning och utvärdering av pilot- projektet ska även tas fram.
Med reservation för bl.a. planprocessen kommer produktionen att starta andra kvartalet 2005. Lägenheterna kommer att fördelas på tre smalhus om tre till fyra våningar för att anpassas till befintlig femtio- talsbebyggelse i området. Material för aktuell beskrivning av pilot- projektet kommer att tas fram fortlöpande under projektets gång.
Minimikrav rörande ett antal innemiljöfaktorer kommer att ställas i enlighet med regler för P-märkning:
• Termisk komfort; Lufttemperatur, Vertikal temperaturgradient, Operativ temperatur, Golvtemperatur, Lufthastighet.
• Luftkvalitet/Ventilation; Luftflöden, Tryckskillnader, Kolmonoxid, Kväveoxider, Koldioxid, Relativ fuktighet, Fukttillskott, Luftut- byteseffektivitet.
• Fukt; Fuktdimensionering, Fuktindikationskontroll.
• Ljud; Ljudnivå, Ljudisolering, Stegljud.
• Ljus; Dagsljus, Allmänbelysning.
• Övrigt; Tappvarmvatten, Magnetfält, Radon.
Förslag till tillämpningsregler för P-märkt innemiljö (SPCR 114) finns i bilaga C. Motsvarande krav för energianvändning ska även precise- ras i pilotprojektet.
Sund innemiljö
För att uppfylla krav från de boende och finna tekniska och prak- tiska lösningar för driftskedet ska ett antal innemiljöfaktorer analy- seras utifrån hur de påverkar byggprocessens samtliga skeden. Det handlar om termisk komfort, ventilation, luftkvalitet, tappvarm- vatten, fukt, el- och magnetfält, buller och ljus. Nivån för varje inne- miljöfaktor ska specificeras och på vilket sätt hantering ska ske inom respektive skede inom pilotbygget ska klargöras: utredning
(funktionsbeskrivning), produktbestämning (program), produkt- framställning (projektering och bygge) samt produktanvändning (förvaltning).
Innemiljöfaktorerna ska balanseras mot varandra så att byggnaden utgör ett samordnat system för sund innemiljö. Hur kraven för samt- liga innemiljöfaktorer uppfylls ska granskas genom samtliga steg i byggprocessen.
Byggnadens program, produktbestämning, produktion och förvalt- ning ska vad gäller inomhusmiljö uppfylla gällande krav för P-märk- ning samt de krav som specificeras enligt systemet Sund Innemiljö. Se Bakgrund, Bilaga 1, och P-märkning och Sund Innemiljö, Bilaga B samt Mer att läsa.
En systematisk tillämpning av innemiljökrav som styrmedel vid upp- handling, byggproduktion och inledande förvaltning har inte prövats i praktisk tillämpning. I pilotprojektet ska man därför utveckla och testa lösningar för kvalitetssäkring under samverkan mellan bestäl- lare och entreprenör. De olika aktörernas kvalitets- och egenkon- trollprogram i planerings- och byggprocessen samt förvaltningen ska samverka och samordnas för att säkerställa rätt kvalitet. Resultat i den färdiga byggnaden ska verifieras genom oberoende part (certifierande organ).
Långsiktigt låga boendekostnader
Produktions-, drift- och underhållskostnader måste beaktas genom hela projektet med hänsyn till krav på innemiljö och energianvänd- ning för långsiktigt låga boendekostnader jämfört med liknande projekt. Att uppföra en byggnad är alltid förenat med ett stort antal val med konsekvenser för byggnadens brukstid. Alla val hänger ihop och delarna kan inte fungera utan sitt sammanhang i helheten. Val av en teknisk lösning påverkar exempelvis dels möjligheten att nå viss prestanda (komfort), dels även framtida insatser för skötsel (städning, rengörning etc.), drift (energi och mediaförsörjning) och underhåll (byte, återställande). Ett alltför ensidigt produktions- perspektiv riskerar att leda till högre kostnader och större resurs- åtgång längre fram samt att äventyra prestanda och funktion. Många anläggningar når i dag inte upp till den prestanda de konstruerats för. Bara genom att tillse att byggnaden i alla delar fungerar som avsetts (Garantiförvaltning) ger goda möjligheter till sänkta driftkostnader.
Genom goda tekniska lösningar och material ska drift- och under- hållskostnaderna sänkas för lägre livscykel- och boendekostnad.
Effektiv energianvändning
Hur de olika skeden i byggprocessen påverkas av faktorer som miljö- effekter, energianvändning och annan resursanvändning samt hur dessa faktorer samtidigt kan balanseras mot kraven på termisk kom- fort, ventilation, luftkvalitet m.m. ska också granskas i projektet. Bedömning ska göras med hänsyn till bästa tillgängliga teknik (BAT) och med ett livscykelperspektiv. För byggnadens energianvändning ska avvägningar göras så att den totala energin som tillförs byggna- den (köpt energi) blir så liten som möjligt samtidigt som krav på sund innemiljö och god komfort beaktas. Energi ska tillföras bygg- naden med låg anslutningseffekt för låga kostnader. För att Mätning av t.ex. el och vatten ska i pilotprojektet ske på sådant sätt att energi- och medieanvändning för fastighet (byggnad) respektive brukare kan identifieras.