En beskrivning av en detaljplans genomförande ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska, och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma avsett genomförande.
Beskrivningen har ingen rättsverkan, de juridiskt bindande föreskrifterna framgår istället av plankartan med dess planbestämmelser. Beskrivningen är ett led i en ökad tydlighet kring detaljplanens syfte och potentiella konsekvenser.
Organisatoriska frågor Tidplan
Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagande om inget överklagande inkommer.
• Samråd – kvartal 2-3, 2015. Samråd har genomförts under juli-aug 2015
• Granskning – juni/juli 2016, beslut om granskning beräknar kommunen ta under maj 2016
• Antagande – kv 3-4 2016 Genomförandetid
Genomförandetiden är den tidsrymd inom vilken en detaljplan är tänkt att genomföras. Som huvudregel får planen inte ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares vilja under genomförandetiden. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden har fastighetsägarna rätt till ersättning av kommunen för den skada de lider. Efter genomförandetiden är byggrätten mer osäker eftersom planen då får ersättas, ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen behöver beaktas och utan särskild ekonomisk kompensation till
fastighetsägarna om en byggrätt som inte är utnyttjad minskas. Om kommunen inte ändrar eller upphäver planen fortsätter den att gälla.
Enligt Plan- och bygglagen ska detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år och högst femton år. Genomförandetiden för denna detaljplan är 5 år och startar då detaljplanen har vunnit laga kraft.
Huvudmannaskap
Alla allmänna platser ska ha en huvudman. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande, drift och underhåll av de allmänna platserna.
Kommunen är huvudman för allmän plats.
Ansvarsfördelning
Kvartersmark och allmänna anläggningar/platser inom kvartersmark ägs och förvaltas av
fastighetsägarna enskilt respektive av fastighetsägarna gemensamt genom gemensamhetsanläggning.
Plats inom kvartersmark benämnd gång, gång/cykel, parkering, tillfart och lek samt naturkullen längst i öster görs tillgängliga för gemensamhetsanläggning genom beteckning g på plankartan. Fastighets-ägarna till Sadelmakaren 16 och 17 föreslås förvalta dessa platser under gemensamt ansvar.
Fastighetsrättsliga frågor
Genomförandet av en detaljplan innebär oftast att fastighetsbildning måste ske. Fastighetsbildningen kan till exempel innebära att förvaltningen av gemensamma ytor och anläggningar juridiskt styrs upp men även att en fastighet ökar eller minskar i storlek. Lantmäterimyndigheten är den myndighet som handlägger fastighetsbildningsärenden. Detaljplanens bestämmelser anger ramarna som
Lantmäterimyndigheten kan besluta inom.
Gatumark inom planområdet i kommunal ägo. Övrig mark inom planområdet är i enskild ägo.
Omgivande kvartersmark är också i enskild ägo medan övrig omgivande mark är i kommunal ägo.
Befintlig gc-väg vid sidan av Ringvägen ligger i huvudsak inom kvartersmark. En liten del ligger dock inom den kommunala fastigheten Strömstad 3:13 (Ringvägen).
Fastighetsbildning
Enligt köpekontrakt tillträder Strömstad Etablering AB (exploatör för den tänkta nya bebyggelsen) som ägare till Sadelmakaren 17 när detaljplanen vinner laga kraft.
Avsikten är att även del av Sadelmakaren 16 överförs i exploatörens ägo när planen vunnit laga kraft, se figur nedan, detta regleras i avtal mellan fastighetsägaren och exploatören.
Kartfigur med illustration av föreslagna fastighetsrättsliga åtgärder
Gemensamhetsanläggning
Följande bör ingå i en eller flera gemensamhetsanläggningar, se skrafferade ytor i kartfigur ovan:
Gångvägen i söder från Mellbyvägen (gång). Gemensam friyta för lek och rekreation inom befintlig berghällsyta med naturmarkskaraktär. Insatsvägen genom det befintliga parkeringsområdet (inklusive tillfart vid behov för tillgänglighetsanpassad parkering på övre gården). Del av Ryttargången som tillfart för Sadelmakaren 17 (tillfart). Gång- och cykelvägen i norra delen av planområdet, belägen delvis på fastigheten Strömstad 3:13.
Servitut
Befintliga servitut inom planområdet berör dels gångvägen från Mellbyvägen som delvis går över Sadelmakaren 17 till förmån för Sadelmakaren 16 samt möjlighet att ansluta med väg (insatsväg) från parkeringsplatsens västra del till Sadelmakaren 17. Efter omläggning av gångvägen i söder kommer denna inte att belasta Sadelmakaren 17, se figur ovan.
Servitut ombildas eller skapas i nödvändig omfattning i kommande lantmäteriförrättning.
Tekniska frågor och utredningar Geoteknik
Geotekniska frågor och grundläggning beskrivs i Projekterings-PM/Geoteknik, 2014-11-08, Bohusgeo.
Innan bergsschakt påbörjas ska anmälan göras i god tid till miljöförvaltningen.
Vatten och avlopp
En utredning avseende vatten och avlopp har utförts av ÅF-Samhällsteknik, Uddevalla. Utredningen redovisas i Anslutning av vatten och spillvattenavlopp. Dagvattenhantering, rening och transport till recipient, 2015-01-26, rev 2015-03-10, rev 2016-02-19.
Befintlig kommunal vattenledning passerar längs Mellbyvägen och korsar Ringvägen. Befintliga kommunala spillvattenledningar finns i Mellbyvägen intill planområdet. Spillvattenavloppet
transporteras via självfallsledningar och befintliga avloppspumpstationer till kommunens reningsverk vid Österöd. Vatten levereras från kommunens vattenreningsverk vid Strömsvattnet med inkommande råvatten från sjön Färingen.
VA- och dagvattenprincip samt befintlig brandpost, enligt utredning av ÅF-Samhällsteknik. (Obs gammal skiss som underlag.)
Planområdets föreslagna bebyggelse på 30 lägenheter ansluts till befintliga anläggningar för vatten och spillvattenavlopp i Mellbyvägen.
Vattenledningarna som ska betjäna byggnaderna ansluts till kommunens vattenledningsnät i Mellby-vägen. Enligt planillustrationen föreslås högsta våningsplan ligga på ca 31,2 m. Utredningen om VA och dagvatten utgår från att trycknivån vid servisens anslutning till kommunens ledning är ca +61 m.
Detta är en underskattning. Trycknivån vid anslutningen är i själva verket ca +74 - 75 m. Att anslutna byggnader med golvhöjder om +28,4 m och +31,2 m bör därmed inte vara några problem och bedöms klaras utan tryckstegring. Även om det översta våningsplanet placeras något högre, upp till +33 m, klaras erforderligt tryck.
Dimensionerande flöde för spillvattenvattenavloppet beräknas uppgå till ca 2,5 l/s. Spillvattnet ansluts via självfall till befintlig ledning i Mellbyvägen.
Oljeavskiljning via en oljeavskiljare (med skötselprogram) ska ske i samtliga garageutrymmen före anslutning till den övriga dagvattenavloppsanläggningen.
Anslutningspunkter för VA ska ses över, detta ska ske senast 2 månader innan byggstart. Före projektet startar avser kommunens VA-avdelning lägga nya ledningar i Mellbyvägen. VA-avdelningen vill ha
Dagvattenbrunn och fördröjningsmagasin
Anslutningspunkt för vattenledning Anslutningspunkt för spillvattenledning
Brandpost Dagvattenutlopp till bef dike
Dagvatten
Befintliga kommunala dagvattenledningar finns i korsningen Stenhuggaregatan-Mellbyvägen. De befintliga fastigheter som finns nordost om korsningen Stenhuggaregatan-Mellbyvägen lämnar ifrån sig dagvattnet mot befintliga diken utmed Ringvägen. Via en bäck i Bojardalen mynnar dagvattnet sedan ut i havet vid Bojarkilen.
Dagvatten från tak, trafikytor och övriga öppna ytor inom planområdet ska transporteras via separata dagvattenledningar till en infiltrationsbrunn, därefter till ett dagvattenmagasin för att sedan ledas under Mellbyvägen och mynna ut i befintligt dike. Dagvatten från tak kan lämpligen kopplas till dagvatten-ledningen via garageutrymmet och därifrån vidare till dagvattendagvatten-ledningen. Garageinfarten förses lämpligen med en gallerbrunn eller avskärande dränering innan porten som kopplas till dagvatten-ledningen.
Dagvatten från insatsväg för räddningstjänsten sydost om det nya huset (genom den befintliga parkeringsplatsen för Brf Strömsvattnet), som planeras ligga i en separat gemensamhetsanläggning, föreslås kopplas på befintliga system och löses separat för att eliminera konfliktytor under
anläggningens drifttid.
Innan utsläpp sker till havet föreslås att dagvatten bl.a. passerar en s.k. infiltrationsdagvattenbrunn, pkt 2 enligt figur ovan. Brunnen kommer inte att kunna omhänderta ett 20-årsregn men väl den första och mest förorenade dagvattenflödet som avbördas från kvarvarande hårdgjorda ytor och från taken.
Placering och utförande av infiltrationsbrunn för dagvatten ska ske i samråd med kommunen.
För att omhänderta ett 20-års regn föreslås det att dagvattenkassetter (Wavin Aquacell eller likvärdig) anläggs vid pkt 3 efter infiltrationsbrunnen. Dagvattenkassetter har stor (>95 %) hålrumsvolym varför man behöver en mindre yta för magasinet. Man kan utföra magasinet med sprängsten, men då har man en hålrumsvolym på ca 30 % i bästa fall varför erforderlig yta och volym ökar med minst en faktor 3-4.
Magasinet/dagvattenkassetterna har som uppgift att genom fördröjning erhålla samma dagvattenflöde som alstras inom planområdet idag och på så sätt undvika skador på nedströms belägen natur. Enligt utförda beräkningar skall magasinsvolymen vara ca 11 m³ vilket resulterar i arean ca 30 m² eller ca 15 m² beroende på hur dagvattenkassetterna anläggs. Detta bestäms vid detaljprojekteringen.
Infiltrationsbrunnen och fördröjningsmagasinet föreslås placeras i norra delen längs områdets lågdel där dagvatten ansluter från högre liggande områden, nordväst om byggnaden. Utloppet från brunnen och magasinet sker via en ledning till befintligt dike vid pkt 3 enligt figur ovan. Brunnen illustreras i dagvattenutredningen. Vid normala flöden kommer brunnen att avskilja slam och större partiklar från dagvattnet via sandfång och infiltration i omslutande infiltrationsmaterial och sprängstensutfyllnad.
Infiltrationsbrunnen kommer därmed att omhänderta slammet från det första och mest förorenade dagvattenflödet från ovanförliggande hårdgjorda ytor. Här antas att den stora nyttan med infiltrations-brunnen är att den omhändertar bl.a. PAH från däckslitage som uppkommer vid stora mängder trafik-rörelser som kan uppstå på korta lokalgator med trånga passager samt trafik till och från garageutrym-men. Vid mycket stora dagvattenflöden kommer brunnen och magasinet att brädda till den intillig-gande recipienten. Rensning av dagvattenbrunn bör ingå i underhållsplanen för dagvattenhanteringen i området.
Område för fördröjningsmagasin om minst 11 m³ anges på plankartan med planbestämmelse b1 samt område för infiltrationsdagvattenbrunn med planbestämmelse b2 om dagvattenbrunn för viss rening av dagvattnet. Båda bestämmelserna kopplas till en administrativ bestämmelse om utökad lovplikt.
En tillfällig anordning för dagvattenrening, under arbetstiden, ska enligt dagvattenutredningen anläggas vid de större schakten som ska utföras i berget. Reningen kan utföras via en tillfällig damm och med ett intag genom en brunn med väl tilltaget sandfång. Dammen ska dimensioneras efter regn med
intensiteten 2-5 år och med ca 50 % permanentvolym. Efter avslutade schaktningsarbeten ska ansamling av bottenslam transporteras till deponi.
Rensning av dagvattenbrunn ska ingå i underhållsplanen för dagvattenhanteringen i området.
Värme
Fjärrvärme finns inte utbyggd i området. För den nya bostadsbebyggelsen bör uppvärmning ske med lokalt producerade miljövänliga alternativ.
El
För elledningar och elanläggningar ansvarar Ellevio. Ny trafo behöver anläggas med placering utanför planområdet i samråd mellan Ellevio och kommunen. Lämplig anslutningspunkt för den nya
bebyggelsen anvisas av nätägaren. Nätägaren ansvarar för att nödvändiga ledningsrätter/servitut m m säkerställs.
Tele och fiber
För teleledningar och fiberkabel ansvarar nätägaren Skanova. Lämpliga anslutningspunkter för den nya bebyggelsen sker vid detaljprojekteringen i samråd mellan nätägaren och exploatören.
Avfall
Utrymme för hushållsavfall ordnas inom fastigheten i samråd med kommun. Närmaste återvinnings-station för glas, metall, plast, papper m m finns vid Statoil-återvinnings-stationen på Oslovägen. Grovavfall och farligt avfall lämnas på återvinningscentralen Österröd.
Ekonomiska frågor Kostnader
Kostnader för fastighetsbildning i form av överföring av mark, omprövning/nyskapande av gemen-samhetsanläggningar bekostas av exploatören eller av fastighetsägarna gemensamt i enlighet med avtal upprättat mellan dessa. Förrättningskostnader för gemensamhetsanläggning och andra kostnader för fastighetsbildning som enbart gäller nyexploateringen bekostas av exploatören.
För anslutning till det kommunala va-nätet kommer Strömstads kommun att ta ut anslutningsavgift enligt den kommunala va-taxan.
Alla anläggningar på kvartersmark bekostas av fastighetsägaren. Ombyggnad/utbyggnad av dagvatten, gångväg, gång-/cykelväg, parkering, plantering, m m som krävs för exploateringen, både inom och utom planområdet, bekostas av exploatören.
Det befintliga avtal som finns mellan kommunen och nuvarande ägare till Sadelmakaren 17, avseende utformningen av Mellbyvägen/gc-bana, ersätts av det nya exploateringsavtalet.
Administrativa frågor
Handläggning
Planen avses antas av kommunfullmäktige under 3-4:e kvartalet 2016, preliminärt i november.
Planavgift
Planavtal har upprättats mellan Strömstads kommun och Strömstad Etablering AB, c/o BIAB,
Fabriksvägen 13, 461 39 Trollhättan, daterat 2014-04-22, undertecknat 2014-05-28. Planavgift kommer i normala fall inte att tas ut vid prövning av lovärenden, frågan om planavgift regleras i upprättat planavtal.
Medverkande tjänstemän/samverkan
Detaljplanen har utarbetats av Contekton Arkitekter Fyrstad AB genom Mattias Öhlin och Per-Yngve Johansson i samverkan med representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska
förvaltningen i Strömstads kommun. Ansvarig handläggare på Strömstads kommun är planerings-arkitekt Malin Fransson.
Contekton Arkitekter Fyrstad AB 2016-05-26, reviderad 2016-09-01
Mattias Öhlin Per-Yngve Johansson
Arkitekt SAR/MSA Arkitekt SAR/MSA