DETALJPLAN FÖR DEL AV KV SADELMAKAREN
FLERBOSTADSHUS
ANTAGANDEHANDLING 2016-05-26, reviderad 2016-09-01
Dnr MBN/2013-1516 PBL 2010:900
SAMMANFATTNING
Genom detaljplanen prövar Strömstads kommun att förtäta med fler bostäder i anslutning till befintlig bostadsbebyggelse i norra Strömstad. Området är relativt högt beläget på en berghäll vid Ringvägen med närhet till natur och ingår idag i befintlig detaljplan för terrasshusbostäder ovanför Oslovägen.
Planens syfte är att möjliggöra nybyggnad av ett loftgångshus med 2-5 bostadsvåningar plus garage, innehållande 30 lägenheter.
Landskaps- och stadsbilden med hushöjder, samt trafiklösning och bullerpåverkan är frågor som planen syftar till att särskilt belysa.
Detaljplanen bedöms inte medföra risk för betydande miljöpåverkan.
Normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900) tillämpas.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1. INLEDNING ... 1
Planens syfte och huvuddrag ... 1
Läge och areal ... 2
Markägare ... 2
Handlingar ... 2
2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN ... 4
Strategiska planer för Strömstads kommun ... 4
Översiktsplan ... 4
Gällande detaljplaner ... 4
Tidigare ställningstaganden ... 4
Strandskydd ... 5
Miljömål ... 5
Behovsbedömning ... 5
3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR ... 6
Bebyggelse ... 6
Service ... 6
Fornlämningar/kulturminnen ... 7
Naturmiljö ... 7
Mark och geoteknik ... 7
Gatunät och trafik ... 8
Gång- och cykeltrafik ... 8
Kollektivtrafik ... 9
Rekreation ... 9
Markföroreningar ... 9
Miljökvalitetsnormer MKN ... 9
Riksintressen ... 10
4. PLANFÖRSLAG ... 11
Bebyggelse ... 11
Landskapsbild/stadsbild ... 13
Grundläggning av byggnader och markbehandling... 17
Radon ... 19
Gatunät och trafik ... 19
Gång- och cykeltrafik ... 20
Parkering ... 20
Tillgänglighet ... 20
Teknisk försörjning ... 20
Risker och störningar etc. ... 21
5. KONSEKVENSBESKRIVNING ... 24
Inledning/Sammanfattning ... 24
Hållbar utveckling ... 24
Hushållning med naturresurser ... 24
Miljö/Miljömål ... 24
Naturvärden ... 25
Kulturvärden ... 25
6. GENOMFÖRANDE ... 27
Organisatoriska frågor ... 27
Fastighetsrättsliga frågor ... 28
Tekniska frågor och utredningar ... 29
Ekonomiska frågor ... 32
Administrativa frågor ... 33
Dnr MBN/2013-1516
ANTAGANDEHANDLING
Detaljplan för Del av kv Sadelmakaren, Strömstads kommun FLERBOSTADSHUS
PLANBESKRIVNING
1. INLEDNING
Planens syfte och huvuddrag
Planens syfte är att möjliggöra nybyggnad av ett flerbostadshus i anslutning till befintlig bostads- bebyggelse i norra Strömstad. Området är relativt högt beläget vid Ringvägen/Mellbyvägen, med viss närhet till centrum och till naturen. Det förslag som tagits fram av exploatören visar ett flerbostadshus med loftgångar kopplat till ett centralt beläget trapphus. Huset uppförs som två huvudvolymer i 2-5 våningar. I bottenplan finns ett parkeringsgarage. Förslaget innehåller 30 lägenheter.
Stadsbild, trafiklösning och bullerpåverkan är frågor som påverkar utformningen av planområdet och husen och som planen avser att särskilt belysa och vid behov reglera.
Planområdets läge i Strömstads tätort markerat med röd cirkel.
Centrala Strömstad
Oslovägen Planområdet
Ringvägen
Läge och areal
Planområdet ligger vid Ringvägen, drygt 1 km nordost om Strömstads centrum. Området avgränsas i norr av Ringvägen, i öster av en gång- och cykelväg. I söder avgränsas planområdet av ett område med terrasshus och i väster av lokalgatan Mellbyvägen och närliggande villabebyggelse. Planområdet
omfattar en areal av ca 1,0 ha.
Planområdets ungefärliga läge markerat med röd linje
Markägare
Del av fastigheten Strömstad 3:13 (gatumark) är i kommunal ägo. Sadelmakaren 17 är i enskild ägo.
Sadelmakaren 16 ägs av bostadsrättsförening Brf Strömsvattnet.
Handlingar
Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande. Till planen bifogas illustrationskarta och planbeskrivning. Efter samråd och granskning har samrådsredogörelse respektive granskningsutlåtande över inkomna synpunkter tillkommit. Planbeskrivningen och illustrationskartan ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. De har ingen egen rättsverkan, avsikten är att de ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Till handlingarna hör också ett antal utredningar.
Till planhandlingarna hör:
• Plankarta med bestämmelser
• Illustrationskarta
• Planbeskrivning
• Samrådsredogörelse
• Granskningsutlåtande
• Fastighetsförteckning Övriga handlingar:
• Projekterings-PM/Geoteknik, Bohusgeo AB, 2014-11-08
• Utredning ”Anslutning av vatten och spillvattenavlopp. Dagvattenhantering, rening och transport till recipient”, ÅF Infrastructure AB, 2015-01-26, rev 2016-04-19
• PM 10227241.01 Sadelmakaren 17 Trafikbuller, WSP Akustik, 2016-03-07.
2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN
Strategiska planer för Strömstads kommun
Strategisk plan, antagen av KF 2009, beskriver från vision till handling och åtgärder hur kommunen ska utvecklas som en miljömedveten kuststad med upplevelser och besöksmål. Där finns målet med en befolkningstillväxt som medför exploatering av bostäder med ca 150 helårsbostäder per år samt att bostadsexploatering framför allt ska ske genom förtätning. I Strategisk boendeplan sammanfattas detta med följande målinriktning:
”Att genom en långsiktigt hållbar planering med fokus på tillgänglighet i olika boendeformer utveckla och bevara Strömstads kommuns attraktiva boendemiljöer.”
Översiktsplan
I Översiktsplan 2013, antagen i oktober 2013, ligger planområdet inom avgränsning för rekommen- dation: Område för utveckling av centralorten Strömstad.
Gällande detaljplaner
Planområdet ingår i sin helhet i gällande detaljplan för del av Strömstad 3:13 (Aktnr 1486-P90/4), lagakraftvunnen 1990-02-06. Gällande plan medger bostadsbebyggelse i 1 respektive 2 våningar plus suterrängvåning.
Gällande detaljplan lagakraftvunnen i feb 1990 (det nya planområdet markerat med röd linje)
Tidigare ställningstaganden
Miljö- och byggnämnden (MBN) beslutade 2013-10-17 § 274 att lämna positivt planbesked för Sadelmakaren 17, del av Sadelmakaren 16 och del av Strömstad 3:13. Syftet med detaljplanen är att
tillskapa byggrätt för flerbostadshus i anslutning till befintlig bebyggelse, som ersättning för ett befintligt bostadshus. Eftersom det finns stöd både i den strategiska planen och i översiktsplanen bedömer kommunen att det inte finns något behov av att upprätta ett program till detaljplanen.
Strandskydd
Planen berörs inte av förordnande med strandskydd.
Miljömål
Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstads kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål som man vill fokusera på:
• Begränsad klimatpåverkan
• Giftfri miljö
• Hav i balans och en levande kust och skärgård
• God bebyggd miljö
En bedömning av detaljplanens förenlighet med dessa mål redovisas nedan under Kap 5. KONSEKVENSBESKRIVNING.
Behovsbedömning
Miljö- och byggförvaltningen gör bedömningen att genomförande av detaljplanen för del av kv Sadelmakaren inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan.
Fastigheterna är redan idag planlagda för bostäder och parkering och delvis bebyggda. Inga höga natur- eller kulturvärden berörs förutom ett almträd med visst naturvärde. Trädet kommer att skyddas genom skyddsbestämmelse på plankartan. Ianspråktagandet av befintlig prickmark för bostadsbyggande bedöms medföra ett bättre nyttjande av såväl mark som befintlig infrastruktur.
Detaljplanen uppfyller inte bedömningskriterierna i bilagorna 2 och 4 i Förordningen 1998:905 om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB). Sammantaget bedöms föreslagna åtgärder vara förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurser enligt kapitel 3 och 4 i
miljöbalken.
3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR
Bebyggelse
Inom planområdet finns en befintlig byggnad på fastigheten Sadelmakaren 17 utformad som en enplans lägenhetslänga av enklare karaktär. Denna byggnad kommer att rivas inför nyexploateringen.
På fastigheten Sadelmakaren 16 utgörs planområdet huvudsakligen av en bergsslänt som i gällande plan utgörs av kvartersmark som inte får bebyggas (prickmark). På parkeringsytan vid terrasshusen finns en befintlig garage-/förrådsbyggnad.
Bef byggnad på Sadelmakaren 17 Bef garage och p-plats på Sadelmakaren 16, terrasshusen i fonden
Omkringliggande bebyggelse utanför planområdet består mot sydost av bostäder utformade som terrasshus i tre våningar, totalt fyra hus med ca 60 lägenheter. Dessa har anslutning från lokalgatan Ryttargången och är relativt exponerade mot planområdet. På motsatta sidan av Mellbyvägen och mot söder ligger villatomter, vissa klättrande på berg.
Mellbyvägen söderut. Till höger ligger kv Stenhuggaren 2 och till vänster Sadelmakaren 17 samt en befintlig bilparkering vid Mellbyvägen
Bef terrasshus från Oslovägen
Den närliggande bebyggelsen är övervägande en småskalig villabebyggelse med traditionell utformning, tegel- eller träfasad och sadeltak. Terrasshusen är utformade med ljusa fasader i fyra uppdelade grupper på bergskanten mot sydost, relativt exponerade mot staden.
Service
Offentlig och kommersiell service finns huvudsakligen i centrala Strömstad, drygt 1 km från planområdet. Den nya shoppinggallerian i Strömstad ligger vid Oslovägen nedanför terrasshusen.
Grundskolor finns dels nordväst (Bojarskolan) och sydväst (Valemyrs skola) om planområdet. Båda ligger på ca 800 m avstånd och kan nås huvudsakligen via gång- och cykelväg. Gymnasieskola finns på ca 700 meters gångavstånd sydost om planområdet, vid stranden av Strömsvattnet.
Daghem/förskola finns vid Bojarskolan samt Tångens förskola vid Strömsvattnet i sydöst. Båda är belägna ca 800 m från planområdet.
Fornlämningar/kulturminnen
Inom planområdet finns inte några kända fornlämningar eller övriga kulturhistoriska lämningar, inte heller i närområdet.
Naturmiljö
Planområdet består huvudsakligen av en bergsslänt i norrsluttning som stiger från ca +13 m vid gång- och cykelvägen utmed Ringvägen i norr, till ca +22 m vid parkeringsytan i söder. Endast små
jordfickor i bergsterrängen innehåller klen vegetation (sly och småbuskage). Vid bostadsfastigheten inom Sadelmakaren 17 är marken delvis uppfylld under huset med ett tätt tallbuskage mot
Mellbyvägen. Intill trappan som leder upp till bostadslängan på Sadelmakaren 17 står en alm, vilken är upptagen i 2015 års rödlista.
Utmed kanten mot vägarna i norr och väster är området avjämnat/delvis uppfyllt med jordmassor och består av gräsytor med gles vegetation och mindre träddungar.
Södra delen av berget. Delar av naturmarken bevaras mellan terrasshusen och de nya husen
Bild tagen från Mellbyvägen. Till höger finns viss uppfyllnad och vegetation på Sadelmakaren 17
Mark och geoteknik
Marken inom planområdet utgörs huvudsakligen av berg och asfalterade ytor, däremellan diken med viss busk- och trädvegetation. Marknivåerna varierar mellan ca +12 m (diket i nordväst vid Ringvägen) och +22 m inom planområdet.
Kartering av fastmark och berg i dagen för att bedöma släntstabiliteten har utförts i en Geoteknisk undersökning av Bohusgeo under hösten 2014. Undersökningen sammanställs i Projekterings-
PM/Geoteknik, 2014-11-08. Eftersom ”lösa” jordlager saknas bedöms i utredningen släntstabiliteten vara tillfredsställande för befintliga förhållanden och den planerade bebyggelsen bedöms kunna uppföras utan att släntstabiliteten blir otillfredsställande.
Gatunät och trafik
Sadelmakaren 16 nås idag från huvudgatan Ringvägen via lokalgatan Ryttargången. Sadelmakaren 17 nås via trappor från Mellbyvägen med anslutning från huvudleden Oslovägen. Parkering finns på Mellbyvägen, nedanför fastigheten. Mot Ringvägen är Mellbyvägen avstängd för biltrafik och utgör efter Stenhuggaregatan en säckgata med vändplats men med gång- och cykelförbindelse mot både väster, öster och norr (Ringvägen), se vidare nedan.
Gång- och cykeltrafik
Området är relativt välförsett med avskilda stråk för gång- och cykeltrafik.
Karta med befitnliga gång- och cykelvägar i närområdet grönmarkerade
Gång- och cykelväg från villabebyggelse i norr och väster passerar förbi Mellbyvägens vändplats och fortsätter därefter österut inom planområdet, upp till terrasshusområdet. Längs Ringvägens södra sida finns trottoar med gång- och cykelbana. Från Mellbyvägen leder, delvis via trappor, en gångväg genom planområdets sydvästra del upp till terrasshusområdet i söder.
Kollektivtrafik
Närmaste busshållplats ligger vid Oslorondellen, ca 250 m från planområdet, samt strax söder om Mellbyvägens anslutning till Oslovägen, ca 300 m från planområdet. I centrala Strömstad finns järnvägsförbindelse söderut på Bohusbanan.
Rekreation
Friluftsleden Bohusleden passerar genom ett större naturområde med blandade höjd- och skogspartier norr om planområdet. Ca 1 km åt sydväst, vid Valemyrs skola, ligger Rådhusberget vilket främst är en utsiktsplats men också en populär plats för barn att leka.
Lekplats kan anordnas på tomtmarken. Den befintliga lekplatsen inom planområdet på Sadelmakaren 16 kan alternativt utökas genom avtal och skötas gemensamt.
Markföroreningar
Marken har inte undersökts avseende föroreningar. På Sadelmakaren 17 har det funnits bostads- bebyggelse sedan 1960-talet. Vid en sökning på områdets historik har kommunen inte funnit några uppgifter som tyder på att miljöstörande aktiviteter skulle ha ägt rum inom eller angränsande till planområdet. Någon miljöteknisk markmiljöundersökning har därför inte bedömts vara nödvändig.
Miljökvalitetsnormer MKN
Miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken 5 kap finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/
kvävoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Normerna anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla.
MKN för Utomhusluft
Varje kommun är enligt förordningen (SFS 2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft skyldig att kontrollera att miljökvalitetsnormerna uppfylls. Detta lagkrav uppfyller Strömstads kommun genom medlemskap i luftvårdsförbundet för Västra Sverige, Luft i Väst. Alla Västra Götalands kommuner utanför Göteborgsregionen ingår i Luft i Väst tillsammans med Västra Götalandsregionen och ett antal företag. I förbundets verksamhet ingår bland annat luftföroreningsmätningar, emissionskarteringar och spridningsberäkningar. De mätningar som hittills gjorts visar på att inga miljökvalitetsnormer
Mellbyvägen – Ringvägen – gång-/cykelvägen mot nordost
Gång- och cykelvägar österut, till vänster längs Ringvägen och till höger upp mot Ryttargången
MKN för buller
Människors hälsa kan påverkas negativt av buller. Miljökvalitetsnormer för omgivningsbuller infördes därför år 2004 (SFS 2004:675), men även som en följd av EU:s direktiv för bedömning och hantering av omgivningsbuller (dir 2002/49/EG). Genom förordningen ställs det krav på att buller från olika källor ska kartläggas och att åtgärdsprogram ska tas fram. Krav på kommunal bullerkartläggning finns för kommuner med mer än 100 000 invånare. Trafikverket ska år 2012 ha kartlagt buller från vägar med en trafiktäthet på mer än 3 miljoner fordon per år. Motsvarande siffra gällande tågtrafiken är 30 000 tåg per år. För Strömstads kommun finns inget sådant kartläggningskrav utan istället hanteras åtgärder när problem uppmärksammas, som t.ex. vid klagomål eller vid detaljplanering.
MKN för fisk- och musselvatten
Syftet med att utse fisk- och musselvatten är att uppfylla EU:s krav enligt Europaparlamentets och rådets direktiv om kvalitetskrav på skaldjursvatten. Områdena skall skyddas eller förbättras för att göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana
skaldjursprodukter som äts direkt av människan. Att ett område är föreskrivet som musselvatten är en av flera förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kommersiell skörd av musslor skall kunna tillåtas. Det betyder däremot inte att området i sin helhet är lämpligt för odling eller annan skörd av musslor. I Strömstads kommun finns det relativt stora områden utpekade enligt direktivet. Faktorer som kan påverka miljökvalitetsnormerna för fisk och musselvatten är t ex gemensamma och enskilda avloppsanläggningar.
MKN för vatten
I Strömstad finns 17 vattenförekomster för kustvatten, 16 för vattendrag/delar av vattendrag och 4 för sjöar utsedda. För varje av dessa vattenförekomster kommer miljökvalitetsnormer och åtgärdsprogram att tas fram i syfte att uppnå/bibehålla god vattenstatus. Se Vattenmyndigheterna och länsstyrelsernas hemsida Viss-Vatteninformationssystem Sverige: http://www.viss.lst.se
Riksintressen
Planområdet omfattas likt stora delar av Strömstad kommun av riksintresse för det rörliga friluftslivet enligt miljöbalken 3 kap 6 § och av riksintresse (hushållningsbestämmelser) för den så kallade ”obrutna kusten” enligt miljöbalken 4 kap 2-3 §§. För planområdet gäller dock inte begränsningar av
exploatering enligt miljöbalken 4 kap då undantag gäller för tätorters naturliga utveckling. Planen berörs inte av några övriga riksintressen.
4. PLANFÖRSLAG
Bebyggelse
I det förslag som ligger till grund för detaljplanen skisseras ett bostadshus för flerfamiljsboende med två flyglar (hus A och hus B) lätt vinklade kring ett centralt trapphus. Huset är placerat i bergsslänten med ett källarplan, huvudsakligen innehållande garage för de boende, delvis under mark. Det första bostadsplanet nås direkt från en gårdsplan i söder medan de ovanliggande lägenheterna nås via loftgångar. De två husen utformas avtrappande med färre antal våningsplan vid respektive gavel, se principiell längdsektion nedan.
Hus A innehåller 5 våningsplan med bostäder, där det översta planet består av endast två lägenheter.
Hus B innehåller 4 våningsplan med bostäder, där de två översta planen består av två längsorienterade lägenheter på respektive plan som har sina entréer direkt från trapphuset. Det första bostadsplanet är illustrerat med golvhöjd på +20,5 m i båda husen. Garaget (plan 0) är sammanbundet i de två husen med illustrerad färdigt golvhöjd +17,3 m och innehåller också utrymme för lägenhetsförråd och teknikutrymmen. Garagets infart på gaveln av hus A nås via en ny tillfartsväg från Ryttargången.
På södra sidan anordnas entré mot gården i ett läge som möjliggör lutningar för god tillgänglighet. En andra trapphusentré ordnas med gångväg och trappor mot Mellbyvägen i norr.
Hus A
Hus B
Principsektion med nockhöjder enligt plankartans bestämmelser
Planskisser av garagevåning och till höger bostadsplan 3 och 4
Soprum (Miljöhus) och cykelrum föreslås placerade i en mindre gårdsbyggnad vid Mellbyvägen.
Miljöhuset och cykelrummet nås från nivå för den nedre entrén mot nordväst. Mot entrésidorna eftersträvas en mjuk och välkomnande miljö med träd, buskar och ytor av gräs eller singel mot de omgivande bergsytorna.
Bostäderna består enligt skissförslaget av lägenheter med storlek från 2 rok till 4 rok med inglasade uterum och med öppna balkonger. Totalt planeras ca 30 lägenheter i de två husen.
De två byggnaderna utförs enligt skissförslaget i huvudsak med ljus putsad eller putsliknande slät fasad, alternativt tegel, med inslag av partier i trä eller skivmaterial. Avvikande fasadstruktur kan också
förekomma i mönsterbildande partier runt fönster, på trapphus i loftgångsräcken eller liknande, mot de i övrigt ljusa fasaderna. En väsentlig andel av fasaderna utformas och karaktäriseras av de glasade uterum som är kopplade till varje lägenhet.
Den nya bebyggelsen exponeras främst mot Ringvägen, Mellbyvägen och Ryttargången. På längre avstånd är de nya byggnaderna även synliga från Oslovägen och från andra sidan Strömsvattnet i sydost. Se illustrationsbilder nedan.
Loftgång Balkonger
Principsektion med totalhöjder enligt plankartans bestämmelser
Fastighetens byggrätt begränsas till en största byggnadsarea på 1500 m², vilket är ca 150 m² större än illustrerade byggnader (för att medge viss anpassbarhet i bygglovskedet). Våningsantal enligt förslaget är 6 respektive 5 våningar inklusive p-garage i botten, vilket delvis ligger under marknivå mot söder och öster. Högsta nockhöjd anges på plankartan enligt principsektionerna ovan.
I planområdet ingår parkeringsplats tillhörande fastigheten Sadelmakaren 16. Skälet är bland annat att befintlig detaljplan i berörd del tillåter bostadsbebyggelse i två våningar. I den nya detaljplanen föreslås därför att befintlig parkeringsyta endast får bebyggas med komplementbyggnader (garage/soprum) med begränsad byggnadshöjd till 3,5 m. Se även Gatunät och trafik nedan.
Landskapsbild/stadsbild Generellt
Planförslaget utgör med sin bebyggelse en komplettering till den befintliga bostadsbebyggelsen i ett läge som närmar sig utkanten av de centrala delarna. De högre kullarna i området är redan bebyggda med framförallt bostäder. Utförda fotomontage syftar till att säkerställa att påverkan på landskaps- bilden av den föreslagna tillkommande bebyggelsen kommuniceras tydligt i planhanteringen. Den nya bebyggelsen kan med sin höjd i någon mån utgöra ett riktmärke i landskapet, men bedöms med ledning av utförda fotomontage inte dominera stadens silhuett sett från Strömstads centrala delar i sydväst, se fotomontage nedan.
Terrasshusen
Den nya bebyggelsen bedöms med sitt läge nordväst om befintliga terrasshus inte utgöra någon negativ påverkan på dessa avseende utblickar eller sol-/skuggförhållanden. Däremot kommer området runt vissa av de södra terrasshusens entrézon och infarts-/parkeringsområde att visuellt och rumsligt påtagligt förändras av den nya bebyggelsen.
Bebyggelse vid Mellbyvägen/Ringvägen
Den nya bebyggelsen är placerad ungefär i samma läge utmed Mellbyvägen som fastighetens befintliga bostadshus, dvs. med ca 12 m indragen byggrätt från Mellbyvägen. Det nya bostadshuset trappas i denna del ned till 2 våningar över mark. Den nya bebyggelsen bedöms inte innebära någon negativ påverkan avseende utblickar för villatomterna på västra sidan av Mellbyvägen.
Fotomontage från Oslovägen
Fotomontage från södra sidan av Strömsvattnet
Fotomontage från Oslovägen sydväst om planområdet och från södra sidan av Ströms- vattnet där de nya bostadshusens övre våningar blir synliga vid terrasshusen.
Fotomontage från Ringvägen, norrifrån
Fotomontage från Ryttargången
Fotomontage från Mellbyvägen/Stenhuggaregatan. (Befintlig tvärställd parkering på Mellbyvägen, som syns i montaget nedanför Sadelmakaren 17, kommer att utgå och ändras till gc-väg enligt planförslaget.)
Sol-/skuggförhållanden
Runt vår- och höstdagjämning uppstår skugga på ett par tomter på nordvästra sidan av Mellbyvägen under morgontimmarna innan solen vrider runt och förbi vid 9-tiden. Motsvarande tid på dygnet mitt på sommaren ger ingen skugga på tomterna. Se sol-/skuggstudie nedan.
Det bedöms vara godtagbart i en förtätad stadsdelsmiljö att skugga i någon mån kan uppstå från omkringliggande tillkommande bebyggelse.
Sol-/skuggförhållanden vid vår- och höstdagjämningen (ca 1/4 respektive 1/10) samt vid sommarsolståndet (ca 1/7)
Grundläggning av byggnader och markbehandling
I den geotekniska utredningen bedöms grundläggningsförhållandena sammantaget vara goda och grundläggning av föreslagen bebyggelse bedöms kunna utföras direkt på berg. Ytterligare
undersökningar bedöms inte erfordras i samband med detaljplanen. I samband med att den befintliga byggnaden inom Sadelmakaren 17 rivs bör dock en kontroll av bergnivån i sydvästra delen utföras med grävmaskin. Eventuellt kan bergnivån påverka hur garageplanet i ny byggnad utformas.
Bergsslänten kommer delvis att avschaktas för grundläggning av bostadshusen. Schakten bedöms kunna begränsas till ett par meter utanför garagevåningen samt till dess tillfart. Befintligt berg bör i övrigt kvarstå.
Grundläggning är tänkt att ske på sprängd och avschaktad bergsyta med storlek motsvarande bostadshusens garagevåning. Grundläggning sker med platta på mark till en höjd motsvarande garageplanets (plan 0) färdiga golvnivå, enligt förslaget ca +16,8 m.
Öppningar runt husen kan fyllas med sprängsten och överst jordmassor för gräs-/planteringsytor eller markbeläggning. Markplaneringen bör utformas så att sprängytor naturligt inordnas i utemiljön. Stora synliga schaktytor av berg ska undvikas. Om det inte kan undvikas utformas schaktytan med särskild omsorg, exempel på detta kan vara finbearbetning av ytan, belysning av/på ytan, vegetationsskärm etc.
På nedsidan och kring trapphusentrén föreslås nyplantering av träd- och buskvegetation och att möjliggöra för gräs- och planteringsytor i återfyllnaden mot husen. Markplattor föreslås som beläggning på entréytor. Körbara ytor bör asfalteras. Gårdsytan mot sydost ska vara körbar för bl.a.
utryckningsfordon.
Kartering av ytligt berg enligt projekterings-PM/Geoteknik. Planområdet markerat med blåstreckad linje. Föreslagen bebyggelse är justerad i kartan. Jämför med illustration i projekterings-PM/Geoteknik.
Vid Ryttargångens uppfart från Ringvägen skapar bilarnas lyktor ljuskäglor i mörkret som redan idag kan vara störande för de närmast boende. Därför föreslås en plantering med stenparti/stenmur i detta läge vid Ryttargången för viss avskärmning.
Illustration med exempel på avskärmning med stenblock och städsegrön rhododendron.
Område med tunt jordtäcke eller berg i dagen
Radon
Mätningar av markradon har inte utförts. Enligt tidigare översiktliga inventeringar utgör marken i Strömstads kommun högriskområde vad avser radon. Berggrunden i hela Strömstads kommun består till största delen av granit som innehåller uran och är radonförande. Radonmätning bör utföras på avsprängd bergsyta i samband med entreprenaden. Med tanke på platsens bedömning som
högriskområde ska byggnadernas grundläggning och konstruktion utföras med radonsäkert utförande.
Gatunät och trafik
En central fråga för detaljplanen är trafikangöringen. I planförslaget trafikmatas den nya bebyggelsen från Ringvägen via Ryttargången, som idag är tillfart för terrasshusbebyggelsen i sydost. Från Ryttar- gången anordnas, innan parkeringsytan, en nedfart till det nya bostadshusets garageplan med infart på husets östra gavel.
Tillfart för räddningstjänstens insatsfordon sker även till en körbar yta sydost om det nya bostadshuset.
Från denna yta har huset även sin huvudentré samt alternativ angöring för funktionshindrade.
Gårdsplanen avgränsas med bom eller motsvarande för att undvika onödig trafik.
Tillfart till miljöhus (hushållsavfall) sker via Mellbyvägen.
Tillkommande trafik från de planerade bostadshusen inom Kv Sadelmakaren bedöms uppgå till ca 150 fordon (fordonsrörelser) per dygn. Bedömningen bygger på en tillkommande trafikalstring med ca fem bilpassager per lägenhet.
Trafikmätningar från 2015 har utförts av Ramböll som en del av en pågående kommunövergripande trafikanalys och strategi. Dessa redovisas i preliminär form nedan, med justerade värden för
Ryttargången enligt ovan.
Uppmätta trafikmängder i juli 2015, dygnsmedeltrafik Trafikmängder i närområdet inklusive prognos 2030 med + 1,5%/år avseende Ringvägen och Mellbyvägen.
Årsmedeldygntrafiken för Ringvägen beräknas vara ca 75% av sommarvärdet. Tillkommande trafik från den nya bebyggelsen är inräknad i värdet för Ryttargången.
Å: 25 S: 25
Å: 6400 S: 8500
Å: 450 S: 450
Å: 1275 S: 1700
Kommunfullmäktige antog i april 2016 en ny vision och långsiktiga mål för Strömstads kommun. Ett av de övergripande målen är att Strömstad har 16 000 invånare år 2030. Detta motsvarar en
trafikökning på 1,5 % per år till år 2030, se höger kartbild ovan.
Gång- och cykeltrafik
Befintlig gångväg med trappor i områdets södra del behålls men rätas ut i delen närmast det nya bostadshuset. Ny gångväg anläggs från Mellbyvägen till det centrala trapphuset.
Gång- och cykeltrafik kan nå de nya bostäderna via den nordvästra nedre entrén. Utmed Mellbyvägen byggs nuvarande p-yta i sydvästra hörnet om till gc-väg som kopplas samman med befintliga gc-vägar i nordväst.
Befintlig gc-väg mellan Mellbyvägen och terrasshusen uppe vid Ryttargången (enskild gc-väg) läggs om i den övre delen, invid den nya garagenedfarten, eventuellt även på den sydöstra sidan om tillfarts- vägen, se situationsplan ovan under 4. PLANFÖRSLAG/Bebyggelse. Viss höjdanpassning av marken kan bli aktuell i det här området i detaljprojekteringen, för att skapa goda körförhållanden.
Parkering
Vid terrasshusområdet (Brf Strömsvattnet) finns flera markparkeringar i anslutning till bebyggelsen.
Vid Mellbyvägen, i anslutning till Sadelmakaren 17, utgår de mot gatan vinkelställda befintliga p- platserna till förmån för gång-/cykelväg.
Parkering för de boende sker i ett garageplan tillsammans med teknikutrymmen och lägenhetsförråd. I garaget ordnas även 6 st besöksparkeringar, vilket ger totalt 36 st parkeringsplatser i garaget. En tillgänglighetsanpassad plats för funktionshindrad kan vid behov anordnas på den övre entrégården mot söder.
Kommunens parkeringsnorm från 2011 anger 1,0 p-plats per lägenhet varav 0,2 platser per lägenhet för besökande. P-normen uppfylls i planförslaget.
Tillgänglighet
I PBL (Plan- och bygglagen) ställs övergripande krav på bebyggelsemiljön. Inom områden med sammanhållen bebyggelse ska bebyggelsemiljön utformas med hänsyn till möjligheten för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området.
Befintlig mark utgörs av bergsslänt med varierad topografi. Befintlig gång- och cykelväg till terrasshusområdet bedöms enligt grundkartan ha en maxlutning på ca 1:10.
Teknisk försörjning
De tekniska frågorna för planen är främst av genomförandekaraktär och redovisas därför samlat under kap 6. GENOMFÖRANDE.
Risker och störningar etc.
Berg- och blocknedfall
I den geotekniska utredningen bedöms berget vara relativt sprickfritt och att risk för bergras eller blocknedfall som kan påverka detaljplaneområdet inte föreligger.
Friliggande bergsslänter efter schakt ska säkras från lösa eller instabila stenar och block.
Trafikbuller
Buller är den miljöstörning som berör flest människor och det är viktigt att beakta detta i planering och byggande. WSP Akustik har utrett förutsättningarna för nybyggnation på fastigheten Sadelmakaren 17 och del av Sadelmakaren 16, avseende trafikbuller. Utredningen redovisas i PM 10227241.01
Sadelmakaren 17 Trafikbuller, 2016-03-07.
Miljö- och byggnämnden (MBN) beslutade 2013-10-17 § 274 att lämna positivt planbesked för Sadelmakaren 17, del av Sadelmakaren 16 och del av Strömstad 3:13. Planarbetet påbörjades innan bullerförordningen SFS 2015:216 trädde i kraft. Därmed gäller riktvärden enligt infrastrukturprop.
1996/97:53. I detta projekt har man valt tillämpning enligt Buller i planeringen, Boverkets allmänna råd 2008:1 med följande riktvärden för trafikbuller vid nybyggnation:
• 30 dBA ekvivalentnivå inomhus
• 45 dBA maximalnivå inomhus nattetid
• 55 dBA ekvivalentnivå utomhus vid fasad och vid uteplats i anslutning till bostad
• 70 dBA maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad
I vissa fall bör enligt Buller i planeringen avsteg från riktlinjerna kunna övervägas. Detta gäller vid nybyggnation i centrala delar av större städer och större tätorter. Avsteg kan också göras vid
komplettering av befintlig, tät bebyggelse eller komplettering med tätare bebyggelse i kollektivstråk i större städer. Kompensationsåtgärder bör studeras då riktvärdena inte kan uppnås.
Då avsteg anses motiverbart bör nya bostäder kunna medges där den dygnsekvivalenta ljudtrycksnivån är 55-60 dBA förutsatt att det går att åstadkomma en tyst (<45 dBA) eller åtminstone ljuddämpad (45- 50 dBA) sida. Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot den ljuddämpade sidan.
Nya bostäder bör endast i vissa fall medges då den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad överskrider 60 dB(A) under förutsättningen att det går att åstadkomma en tyst (<45 dBA) eller åtminstone
ljuddämpad (45-50 dBA) sida. Minst hälften av bostadsrummen, liksom uteplats, bör vara vända mot den ljuddämpade sidan.
Trafikbullernivåerna är beräknade enligt den nordiska beräkningsmodellen för vägtrafikbuller1 och utförda i programmet SoundPLAN v. 7.4 update 2015-11-02. De trafikuppgifter som använts för beräkningarna baserar sig på trafikprognoser från tidigare utredningar, justerade med tillkommande trafik på Ryttargången motsvarande 150 fordon/årsmedeldygn.
Ringvägen
Antal
fordon/dygn 10 500
Andel tung trafik 5 %
Hastighet [km/h]
50
Oslovägen 19 475 5 % 50
Lilla Oslovägen 14 000 5 % 50
Väg mellan Oslovägen och Ringvägen 8 200 5 % 50 Mellbyvägen söder om
Stenhuggaregatan 1 550 3 % 30
Mellbyvägen norr om
Stenhuggaregatan 25 0 % 30
Ryttargången utredningsalt./0-alt. 450/300 0 % 30
Notera att uppdaterad trafikberäkning av Ramböll från juli 2015, enligt Gatunät och trafik ovan, underskrider dessa värden, både när det gäller Ringvägen och Oslovägen.
Maxnivån är beräknad som den nivå som statistiskt sett överskrids 5 gånger per natt eller maxtimma.13 % av de tunga fordonen förutsätts passera under maxtimma/natt.
All mark utöver vägar har förutsatts vara akustiskt hård. Ljudnivån på de översta våningsplanen har beräknats separat med skärmar som ska motsvara skärmningen av loftgångar med 1 m höga täta räcken. Loftgångarna är ca 2-3 m djupa. Även den beräknade ljudnivån på terrassen förutsätter ett 1 m högt räcke längs fasaden.
Vid nordvästra gaveln och delar av fasad mot nordväst är den beräknade ekvivalentnivån 55-60 dBA. I övrigt är den beräknade ekvivalentnivån under 55 dBA och maxnivån under 70 dBA. Byggnaderna kan utformas så att samtliga lägenheter med ekvivalentnivå över 55 dBA på en fasad kan ha hälften av bostadsrummen mot motstående fasad där ekvivalent och maximal ljudnivå inte överskrider 50 respektive 70 dBA.
Ekvivalentnivån vid befintliga hus vid Ryttargången påverkas inte av tillkommande trafik på Ryttargången.
Eftersom all trafik till Sadelmakaren 17 förutsätts matas via Ryttargången så bedöms inte
nybyggnationen påverka ljudmiljön för befintliga bostäder vid Mellbyvägen. Tillkommande 150 fordon till de 10 500 fordon/dygn som beräknas gå på Ringvägen påverkar inte heller befintliga ljudnivåer.
Räddningstjänsten
Bostäderna bedöms kunna utformas enligt räddningstjänstens krav på att utrymning av byggnaderna ska kunna ske utan räddningstjänstens medverkan, att infarter och körvägar i området minst utförs enligt kriterierna för räddningsvägar och att lägenheter kan utformas med genomgående planlösning så att eventuell livräddande insats möjliggörs även från fönstersidan.
Bostadshuset nås med fordon via Ringvägen/Ryttargången och räddningsinsats kan ske från uppställningsplats på den övre gårdsytan längs byggandens hela sydöstra fasad. Höjden till översta våningsplan är från gården drygt 11 m. Fastigheten kan även nås via Mellbyvägen/norra gc-vägen ca 12 m från byggrättens gräns. I planförslagets illustrerade läge är avståndet ca 15-18 m till byggnadens
nordvästra/norra fasad. Om så krävs kan alternativ uppställningsplats närmare byggnaden ordnas inom fastigheten även på nordvästra/norra sidan.
Detaljplanen reglerar inte lägenheternas utformning. Dock är samtliga lägenheter tänkta som
genomgångslägenheter. De fyra övre lägenheterna i det sydvästra skeppet är i det illustrerade förslaget orienterade längs med byggnaden med ingång direkt från det centrala trapphuset, medan övriga planerade lägenheter nås via gemensamma loftgångar. Utrymning kan ske i trapphuset i mitten av byggnaden, eller via utrymningstrappor vid byggnadens/loftgångarnas gavlar.
Närmaste brandpost finns vid Mellbyvägen, ca 65 m sydväst om planområdet. Vid våningshöjder högre än fyra våningar är kravet 20 l/s. Kapaciteten på brandposten bör vid projektering testas med
mätningar och tryck.
5. KONSEKVENSBESKRIVNING
Inledning/Sammanfattning
Exploatering av bostäder sker i ett område redan planlagt för bostadsändamål. Planen prövar att förtäta tomten genom att uppföra ett bostadshus med fler våningsplan än vad befintlig plan medger. Bedöm- ningen är att tomten kommer att bebyggas på ett sådant sätt att omgivningen inte påverkas mer än marginellt. Vid val av trafikmatning från Ringvägen via Ryttargången sker viss lokal ökning av biltrafik på Ryttargången. Även om det idag finns vissa problem med ut-/infart under högsommartrafiken, liksom stora delar av Strömstad påverkas av större trafikmängder under denna period, bedöms total påverkan på närområdet och trafiken minimeras med detta trafikmatningsalternativ, både vid genomförande och över tid.
Hållbar utveckling
Planområdet ligger i direkt anslutning till etablerad bostadsbebyggelse som huvudsakligen utgörs av villaboende, men där det även finns radhusliknande terrasshusbebyggelse. Planen föreslår flerfamiljshus där boendealternativet bedöms kunna ingå som en naturlig del i kommunens uttalade inriktning för utvecklingen av bostadsbyggandet inom tätorten med nyttjande av befintliga resurser. I städer av Strömstads storlek får man räkna med att all ny bebyggelse medför ett ökat trafikarbete lokalt. Det centrumnära läget och den nära tillgången till kommunal och kommersiell service (skolor, butiker m m) är dock positiva lokaliseringsfaktorer som kan bidra till effektivare trafikrörelser; mycket kan nås till fots eller med cykel.
Hushållning med naturresurser
Planens innehåll tar inte i anspråk något större naturområde eller uttalade naturresurser.
Miljö/Miljömål
Av de nationella miljömålen har Strömstads kommun valt att lyfta fram fyra lokala miljömål som man vill fokusera på:
• Begränsad klimatpåverkan
• Giftfri miljö
• Hav i balans och en levande kust och skärgård
• God bebyggd miljö
Nedan görs en bedömning av detaljplanens förenlighet med dessa mål.
Begränsad klimatpåverkan:
+ Utbyggnaden stärker underlaget för befintlig kollektivtrafik
+ Utbyggnad i närhet av befintliga gc-stråk underlättar för gång- och cykeltrafik + Flerbostadshus är effektiva ur energisynpunkt
Giftfri miljö:
+ Marken har inte tidigare använts för miljöfarlig verksamhet och utgörs till stor del av berg i dagen, vilket borgar för en giftfri närmiljö
+ Krav på rening av dagvatten säkerställs delvis i planens redovisade dagvattenhantering, bl a med infiltrationsbrunn som tar hand om det inledande regnets smutsigare vatten
+ Krav på oljeavskiljare i garageplan innan avledning till dagvattenavloppet
+ Med god byggteknik och goda produktval kan giftiga ämnen i byggprocessen minimeras Hav i balans och en levande kust och skärgård:
+ Genom att knyta det nya bostadsområdet till kommunalt va-nät och övrig infrastruktur i anslutning till centralorten Strömstad
+ Krav på rening av dagvatten säkerställs delvis i planens redovisade dagvattenhantering bl a med infiltrationsbrunn, dessutom avleds och fördröjs/infiltreras vattnet via öppna diken/bäckar samt via fördröjningsmagasin innan det når Västerhavet
+/– Marginell påverkan på natur-/kulturvärden +/– Marginell påverkan på friluftlivsvärden +/– Ej byggnation inom 100 m från strandlinjen God bebyggd miljö:
+ Flertal punkter enligt miljömålen ovan sammanfaller med målet om god bebyggd miljö, dessutom:
+ Planen föreslår en bebyggelsestruktur som kompletterar befintlig struktur, utnyttjar befintlig infrastruktur och ger en blandning av bostäder, dvs bidrar till en socialt och ekonomiskt hållbar bebyggelsestruktur
– Exploateringen sker nära trafikleden Ringvägen, vilket orsakar påverkan från trafikbuller + Lokalisering nära större grönområden
+ Inom planen kan närmiljön utformas med bevarade berghällar och gröna planteringar för att bidra till en god vardagsmiljö
Naturvärden
Inom planområdet står en alm. Almen, som är ett ädellövträd, är upptagen i 2015 års rödlista, i
kategorin Akut hotad (CR). Almen kommer att förses med skyddsbestämmelse n1 på plankartan, ”Lov för trädfällning får endast ges om trädet är skadat eller sjukt”, samt rekommenderat skyddsavstånd för skyddsvärda träd på illustrationskartan. En bestämmelse införs inom 7,5 m från trädets mitt om att varsamhet även ska iakttas avseende trädets rotsystem vid markarbete och trädets livskraft vid grundläggningsarbeten, beteckning b3, så att trädet inte skadas. Under byggskedet bör även trädets rötter och krona skyddas genom stamskydd och ett avgränsat område (lika skyddsavståndet) mot den nya bebyggelsen. Marklov krävs för att fälla trädet.
Planområdet ligger inom ett större område som bedöms vara sandödlans huvudutbredningsområde i Strömstads kommun (enligt Naturcentrums naturinventering 2013-2014). Enligt tillgänglig information (t.ex. Artportalen) har inga fynd av sandödla rapporterats i närområdet. Enligt Artskyddsförordningens (2007:845) 4 §, som är meddelad med stöd av 8 kap. 1 § miljöbalken, är det förbjudet att bl.a. döda, skada eller störa fridlysta djur och deras livsmiljöer, t.ex. sandödla. Skulle nya uppgifter framkomma, t.ex. att någon observation av sandödla görs, behövs samråd med Länsstyrelsen och, vid behov, dispens inhämtas.
Kulturvärden
Området har inte några utpekade kulturmiljövärden.
Grönområden
Planområdet utgör en mindre del av ett höjdparti där marken huvudsakligen består av berg i dagen.
Anslutande terräng kvarstår österut som friyta och grönzon där den är mer vegetationsrik. Stora grönområden och platser för friluftsliv finns norr om planområdet.
Infrastruktur
Exploateringen utnyttjar och förstärker de befintliga resurser som trafiknät och ledningsnät utgör.
6. GENOMFÖRANDE
En beskrivning av en detaljplans genomförande ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska, och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma avsett genomförande.
Beskrivningen har ingen rättsverkan, de juridiskt bindande föreskrifterna framgår istället av plankartan med dess planbestämmelser. Beskrivningen är ett led i en ökad tydlighet kring detaljplanens syfte och potentiella konsekvenser.
Organisatoriska frågor Tidplan
Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagande om inget överklagande inkommer.
• Samråd – kvartal 2-3, 2015. Samråd har genomförts under juli-aug 2015
• Granskning – juni/juli 2016, beslut om granskning beräknar kommunen ta under maj 2016
• Antagande – kv 3-4 2016 Genomförandetid
Genomförandetiden är den tidsrymd inom vilken en detaljplan är tänkt att genomföras. Som huvudregel får planen inte ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares vilja under genomförandetiden. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden har fastighetsägarna rätt till ersättning av kommunen för den skada de lider. Efter genomförandetiden är byggrätten mer osäker eftersom planen då får ersättas, ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen behöver beaktas och utan särskild ekonomisk kompensation till
fastighetsägarna om en byggrätt som inte är utnyttjad minskas. Om kommunen inte ändrar eller upphäver planen fortsätter den att gälla.
Enligt Plan- och bygglagen ska detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år och högst femton år. Genomförandetiden för denna detaljplan är 5 år och startar då detaljplanen har vunnit laga kraft.
Huvudmannaskap
Alla allmänna platser ska ha en huvudman. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande, drift och underhåll av de allmänna platserna.
Kommunen är huvudman för allmän plats.
Ansvarsfördelning
Kvartersmark och allmänna anläggningar/platser inom kvartersmark ägs och förvaltas av
fastighetsägarna enskilt respektive av fastighetsägarna gemensamt genom gemensamhetsanläggning.
Plats inom kvartersmark benämnd gång, gång/cykel, parkering, tillfart och lek samt naturkullen längst i öster görs tillgängliga för gemensamhetsanläggning genom beteckning g på plankartan. Fastighets- ägarna till Sadelmakaren 16 och 17 föreslås förvalta dessa platser under gemensamt ansvar.
Fastighetsrättsliga frågor
Genomförandet av en detaljplan innebär oftast att fastighetsbildning måste ske. Fastighetsbildningen kan till exempel innebära att förvaltningen av gemensamma ytor och anläggningar juridiskt styrs upp men även att en fastighet ökar eller minskar i storlek. Lantmäterimyndigheten är den myndighet som handlägger fastighetsbildningsärenden. Detaljplanens bestämmelser anger ramarna som
Lantmäterimyndigheten kan besluta inom.
Gatumark inom planområdet i kommunal ägo. Övrig mark inom planområdet är i enskild ägo.
Omgivande kvartersmark är också i enskild ägo medan övrig omgivande mark är i kommunal ägo.
Befintlig gc-väg vid sidan av Ringvägen ligger i huvudsak inom kvartersmark. En liten del ligger dock inom den kommunala fastigheten Strömstad 3:13 (Ringvägen).
Fastighetsbildning
Enligt köpekontrakt tillträder Strömstad Etablering AB (exploatör för den tänkta nya bebyggelsen) som ägare till Sadelmakaren 17 när detaljplanen vinner laga kraft.
Avsikten är att även del av Sadelmakaren 16 överförs i exploatörens ägo när planen vunnit laga kraft, se figur nedan, detta regleras i avtal mellan fastighetsägaren och exploatören.
Kartfigur med illustration av föreslagna fastighetsrättsliga åtgärder
Gemensamhetsanläggning
Följande bör ingå i en eller flera gemensamhetsanläggningar, se skrafferade ytor i kartfigur ovan:
Gångvägen i söder från Mellbyvägen (gång). Gemensam friyta för lek och rekreation inom befintlig berghällsyta med naturmarkskaraktär. Insatsvägen genom det befintliga parkeringsområdet (inklusive tillfart vid behov för tillgänglighetsanpassad parkering på övre gården). Del av Ryttargången som tillfart för Sadelmakaren 17 (tillfart). Gång- och cykelvägen i norra delen av planområdet, belägen delvis på fastigheten Strömstad 3:13.
Servitut
Befintliga servitut inom planområdet berör dels gångvägen från Mellbyvägen som delvis går över Sadelmakaren 17 till förmån för Sadelmakaren 16 samt möjlighet att ansluta med väg (insatsväg) från parkeringsplatsens västra del till Sadelmakaren 17. Efter omläggning av gångvägen i söder kommer denna inte att belasta Sadelmakaren 17, se figur ovan.
Servitut ombildas eller skapas i nödvändig omfattning i kommande lantmäteriförrättning.
Tekniska frågor och utredningar Geoteknik
Geotekniska frågor och grundläggning beskrivs i Projekterings-PM/Geoteknik, 2014-11-08, Bohusgeo.
Innan bergsschakt påbörjas ska anmälan göras i god tid till miljöförvaltningen.
Vatten och avlopp
En utredning avseende vatten och avlopp har utförts av ÅF-Samhällsteknik, Uddevalla. Utredningen redovisas i Anslutning av vatten och spillvattenavlopp. Dagvattenhantering, rening och transport till recipient, 2015-01-26, rev 2015-03-10, rev 2016-02-19.
Befintlig kommunal vattenledning passerar längs Mellbyvägen och korsar Ringvägen. Befintliga kommunala spillvattenledningar finns i Mellbyvägen intill planområdet. Spillvattenavloppet
transporteras via självfallsledningar och befintliga avloppspumpstationer till kommunens reningsverk vid Österöd. Vatten levereras från kommunens vattenreningsverk vid Strömsvattnet med inkommande råvatten från sjön Färingen.
VA- och dagvattenprincip samt befintlig brandpost, enligt utredning av ÅF-Samhällsteknik. (Obs gammal skiss som underlag.)
Planområdets föreslagna bebyggelse på 30 lägenheter ansluts till befintliga anläggningar för vatten och spillvattenavlopp i Mellbyvägen.
Vattenledningarna som ska betjäna byggnaderna ansluts till kommunens vattenledningsnät i Mellby- vägen. Enligt planillustrationen föreslås högsta våningsplan ligga på ca 31,2 m. Utredningen om VA och dagvatten utgår från att trycknivån vid servisens anslutning till kommunens ledning är ca +61 m.
Detta är en underskattning. Trycknivån vid anslutningen är i själva verket ca +74 - 75 m. Att anslutna byggnader med golvhöjder om +28,4 m och +31,2 m bör därmed inte vara några problem och bedöms klaras utan tryckstegring. Även om det översta våningsplanet placeras något högre, upp till +33 m, klaras erforderligt tryck.
Dimensionerande flöde för spillvattenvattenavloppet beräknas uppgå till ca 2,5 l/s. Spillvattnet ansluts via självfall till befintlig ledning i Mellbyvägen.
Oljeavskiljning via en oljeavskiljare (med skötselprogram) ska ske i samtliga garageutrymmen före anslutning till den övriga dagvattenavloppsanläggningen.
Anslutningspunkter för VA ska ses över, detta ska ske senast 2 månader innan byggstart. Före projektet startar avser kommunens VA-avdelning lägga nya ledningar i Mellbyvägen. VA-avdelningen vill ha
Dagvattenbrunn och fördröjningsmagasin
Anslutningspunkt för vattenledning Anslutningspunkt för spillvattenledning
Brandpost Dagvattenutlopp till bef dike
Dagvatten
Befintliga kommunala dagvattenledningar finns i korsningen Stenhuggaregatan-Mellbyvägen. De befintliga fastigheter som finns nordost om korsningen Stenhuggaregatan-Mellbyvägen lämnar ifrån sig dagvattnet mot befintliga diken utmed Ringvägen. Via en bäck i Bojardalen mynnar dagvattnet sedan ut i havet vid Bojarkilen.
Dagvatten från tak, trafikytor och övriga öppna ytor inom planområdet ska transporteras via separata dagvattenledningar till en infiltrationsbrunn, därefter till ett dagvattenmagasin för att sedan ledas under Mellbyvägen och mynna ut i befintligt dike. Dagvatten från tak kan lämpligen kopplas till dagvatten- ledningen via garageutrymmet och därifrån vidare till dagvattenledningen. Garageinfarten förses lämpligen med en gallerbrunn eller avskärande dränering innan porten som kopplas till dagvatten- ledningen.
Dagvatten från insatsväg för räddningstjänsten sydost om det nya huset (genom den befintliga parkeringsplatsen för Brf Strömsvattnet), som planeras ligga i en separat gemensamhetsanläggning, föreslås kopplas på befintliga system och löses separat för att eliminera konfliktytor under
anläggningens drifttid.
Innan utsläpp sker till havet föreslås att dagvatten bl.a. passerar en s.k. infiltrationsdagvattenbrunn, pkt 2 enligt figur ovan. Brunnen kommer inte att kunna omhänderta ett 20-årsregn men väl den första och mest förorenade dagvattenflödet som avbördas från kvarvarande hårdgjorda ytor och från taken.
Placering och utförande av infiltrationsbrunn för dagvatten ska ske i samråd med kommunen.
För att omhänderta ett 20-års regn föreslås det att dagvattenkassetter (Wavin Aquacell eller likvärdig) anläggs vid pkt 3 efter infiltrationsbrunnen. Dagvattenkassetter har stor (>95 %) hålrumsvolym varför man behöver en mindre yta för magasinet. Man kan utföra magasinet med sprängsten, men då har man en hålrumsvolym på ca 30 % i bästa fall varför erforderlig yta och volym ökar med minst en faktor 3-4.
Magasinet/dagvattenkassetterna har som uppgift att genom fördröjning erhålla samma dagvattenflöde som alstras inom planområdet idag och på så sätt undvika skador på nedströms belägen natur. Enligt utförda beräkningar skall magasinsvolymen vara ca 11 m³ vilket resulterar i arean ca 30 m² eller ca 15 m² beroende på hur dagvattenkassetterna anläggs. Detta bestäms vid detaljprojekteringen.
Infiltrationsbrunnen och fördröjningsmagasinet föreslås placeras i norra delen längs områdets lågdel där dagvatten ansluter från högre liggande områden, nordväst om byggnaden. Utloppet från brunnen och magasinet sker via en ledning till befintligt dike vid pkt 3 enligt figur ovan. Brunnen illustreras i dagvattenutredningen. Vid normala flöden kommer brunnen att avskilja slam och större partiklar från dagvattnet via sandfång och infiltration i omslutande infiltrationsmaterial och sprängstensutfyllnad.
Infiltrationsbrunnen kommer därmed att omhänderta slammet från det första och mest förorenade dagvattenflödet från ovanförliggande hårdgjorda ytor. Här antas att den stora nyttan med infiltrations- brunnen är att den omhändertar bl.a. PAH från däckslitage som uppkommer vid stora mängder trafik- rörelser som kan uppstå på korta lokalgator med trånga passager samt trafik till och från garageutrym- men. Vid mycket stora dagvattenflöden kommer brunnen och magasinet att brädda till den intillig- gande recipienten. Rensning av dagvattenbrunn bör ingå i underhållsplanen för dagvattenhanteringen i området.
Område för fördröjningsmagasin om minst 11 m³ anges på plankartan med planbestämmelse b1 samt område för infiltrationsdagvattenbrunn med planbestämmelse b2 om dagvattenbrunn för viss rening av dagvattnet. Båda bestämmelserna kopplas till en administrativ bestämmelse om utökad lovplikt.
En tillfällig anordning för dagvattenrening, under arbetstiden, ska enligt dagvattenutredningen anläggas vid de större schakten som ska utföras i berget. Reningen kan utföras via en tillfällig damm och med ett intag genom en brunn med väl tilltaget sandfång. Dammen ska dimensioneras efter regn med
intensiteten 2-5 år och med ca 50 % permanentvolym. Efter avslutade schaktningsarbeten ska ansamling av bottenslam transporteras till deponi.
Rensning av dagvattenbrunn ska ingå i underhållsplanen för dagvattenhanteringen i området.
Värme
Fjärrvärme finns inte utbyggd i området. För den nya bostadsbebyggelsen bör uppvärmning ske med lokalt producerade miljövänliga alternativ.
El
För elledningar och elanläggningar ansvarar Ellevio. Ny trafo behöver anläggas med placering utanför planområdet i samråd mellan Ellevio och kommunen. Lämplig anslutningspunkt för den nya
bebyggelsen anvisas av nätägaren. Nätägaren ansvarar för att nödvändiga ledningsrätter/servitut m m säkerställs.
Tele och fiber
För teleledningar och fiberkabel ansvarar nätägaren Skanova. Lämpliga anslutningspunkter för den nya bebyggelsen sker vid detaljprojekteringen i samråd mellan nätägaren och exploatören.
Avfall
Utrymme för hushållsavfall ordnas inom fastigheten i samråd med kommun. Närmaste återvinnings- station för glas, metall, plast, papper m m finns vid Statoil-stationen på Oslovägen. Grovavfall och farligt avfall lämnas på återvinningscentralen Österröd.
Ekonomiska frågor Kostnader
Kostnader för fastighetsbildning i form av överföring av mark, omprövning/nyskapande av gemen- samhetsanläggningar bekostas av exploatören eller av fastighetsägarna gemensamt i enlighet med avtal upprättat mellan dessa. Förrättningskostnader för gemensamhetsanläggning och andra kostnader för fastighetsbildning som enbart gäller nyexploateringen bekostas av exploatören.
För anslutning till det kommunala va-nätet kommer Strömstads kommun att ta ut anslutningsavgift enligt den kommunala va-taxan.
Alla anläggningar på kvartersmark bekostas av fastighetsägaren. Ombyggnad/utbyggnad av dagvatten, gångväg, gång-/cykelväg, parkering, plantering, m m som krävs för exploateringen, både inom och utom planområdet, bekostas av exploatören.
Det befintliga avtal som finns mellan kommunen och nuvarande ägare till Sadelmakaren 17, avseende utformningen av Mellbyvägen/gc-bana, ersätts av det nya exploateringsavtalet.
Administrativa frågor
Handläggning
Planen avses antas av kommunfullmäktige under 3-4:e kvartalet 2016, preliminärt i november.
Planavgift
Planavtal har upprättats mellan Strömstads kommun och Strömstad Etablering AB, c/o BIAB,
Fabriksvägen 13, 461 39 Trollhättan, daterat 2014-04-22, undertecknat 2014-05-28. Planavgift kommer i normala fall inte att tas ut vid prövning av lovärenden, frågan om planavgift regleras i upprättat planavtal.
Medverkande tjänstemän/samverkan
Detaljplanen har utarbetats av Contekton Arkitekter Fyrstad AB genom Mattias Öhlin och Per-Yngve Johansson i samverkan med representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska
förvaltningen i Strömstads kommun. Ansvarig handläggare på Strömstads kommun är planerings- arkitekt Malin Fransson.
Contekton Arkitekter Fyrstad AB 2016-05-26, reviderad 2016-09-01
Mattias Öhlin Per-Yngve Johansson
Arkitekt SAR/MSA Arkitekt SAR/MSA
