9.1 Allmänt
Genomförandefrågor redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för ett ändamålsenligt och i övrigt sam-ordnat plangenomförande.
Genomförandefrågor har inte någon självständig rätts-verkan utan skall fungera som vägledning till de olika genomförandeåtgärderna. Avgöranden i frågor som rör fastighetsbildning, vatten- och avloppsanläggningar, vägar m.m. regleras således genom respektive special-lag.
9.2 Organisatoriska frågor
Tidplan
• Samråd: maj-juni 2017
• Granskning: 1:a kvartalet 2018
• Antagande: 2:a kvartalet 2018
• Laga kraft, tidigast: 2:a kvartalet 2018
• Utbyggnad av gatu- och ledningsentreprenader: pla-neras påbörjas 2019 under förutsättning att detaljpla-nen har vunnit laga kraft.
Planförfarande
Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen PBL 2010:900, i dess lydelse t.o.m. 31 december 2014.
Genomförandetid
Genomförandetiden ska vara så lång att det är rimligt att detaljplanen hinner genomföras och får vara mellan 5-15 år. Genomförandetiden för Södra Väsjön är 10 år från den dag då planen vinner laga kraft.
När planens genomförandetid börjar har blivande fastighetsägare rätt att få bygglov för åtgärder enligt detaljplanen. Före genomförandetidens utgång får mot berörda fastighetsägares bestridande detaljplanen ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Efter genom-förandetiden fortsätter planen att gälla till dess den ändras eller upphävs.
Huvudmannaskap, ansvarsfördelning Allmän plats
Kommunen är huvudman för gator och övriga all-männa platser och ansvarar för utbyggnad och drift av dessa.
Ledningar
Ledningar för vatten och avlopp, el, fjärrvärme och eventuell fjärrkyla samt tom rör för opto och telefoni kommer i huvudsak att förläggas inom allmän plats-mark.
Detaljplaneområdet kommer att vara beläget inom verksamhetsområdet för allmän vatten- och avlopps-anläggning, vilket innebär att Sollentuna Energi &
Miljö AB (SEOM) är huvudman och ansvarar för utbyggnad och drift av det allmänna vatten- och av-loppsnätet (VA-nätet).
SEOM är även huvudman för utbyggnad och drift av elnät, fjärrvärme/fjärrkyla i området.
SEOM ansvarar för sina ledningar fram till förbindel-sepunkt för respektive ledning. Blivande fastighetsä-gare ansvarar för servisledningar och övriga installa-tioner inom kvartersmark.
För opto/bredband och telefoni fi nns fl era aktörer på marknaden, varför fl era olika huvudmän kan bli aktu-ella för sådana ledningar.
Dagvattenanläggningar Inom kvartersmark
Inom kvartersmark är blivande fastighetsägare svarig för utförande, drift och underhåll av de an-läggningar som utgör fastighetens VA-installation, detta innefattar även dagvattenanläggningar såsom infi ltrationsanläggningar, magasin för fl ödesutjäm-ning, fördröjödesutjäm-ning, avskärande diken liksom eventuella oljeavskiljare. Exploatörernas dagvattenutredning för fastighetens VA-installation ska granskas enligt av kommunen framtagen rutin.
Allmänna anläggningar
Huvudmannen för VA (SEOM) har ansvaret för utbyggnad av den allmänna anläggningen, i den utsträckning bebyggelsen har behov av en allmän anläggning. Kommunen är dock ansvarig för utbygg-nad av dagvattenanläggningar som enbart samlar upp dagvatten från allmän gata eller annan allmän plats som t.ex. ytliga dagvattenrännor.
Kvartersmark för enskilt ändamål
Inom kvartersmark för enskilt ändamål ansvarar res-pektive blivande fastighetsägare för undersökningar, projektering samt anläggande och upprustning av samtliga anläggningar och bebyggelse, t ex bostadshus, utfarter och VA-servisledningar från förbindelsepunkt till huset.
Avtal
Genomförandeavtal med SEOM
Ett avtal har upprättats mellan kommunen och SEOM om utbyggnaden av de anläggningar som SEOM ska vara huvudman för. Syftet med avtalet är att samordna SEOM:s arbeten med kommunens utbyggnad av de-taljplaneområdet.
Köpe- och exploateringsavtal
Kommunen äger all exploateringsmark inom detaljpla-neområdet. Efter att detaljplanen har vunnit laga kraft kommer kommunen att sälja kvartersmark via mark-försäljningstävling. Respektive blivande fastighets-ägare som anvisats mark (markanvisning) ska teckna köpe- och exploateringsavtal med kommunen. Avtalet ska bl.a. reglera
• fastighetsbildning
• köpeskilling
• lagfart & skatter
• exploateringen
För upplåtelse av E-området, tekniska anläggningar, skall avtal tecknas mellan fastighetsägaren och SEOM som bl.a. reglerar rättighet, åtkomst och ersättning.
Diskussion kring utformning samt åtkomst till upp-ställningsytan för den tekniska anläggningen kommer att behöva föras mellan parterna.
Avtal avseende teknisk försörjning
Varje blivande fastighetsägare svarar för att träffa avtal med SEOM om anslutning till VA- och elnätet samt anslutning till fjärrvärmenätet.
Dagvattendamm
Den del av Sportfältet som ligger inom aktuell de-taljplan anläggs som en dagvattenpark. Anläggande, drift och underhåll av dagvattendammen kommer att regleras i en överenskommelse för dagvattenanlägg-ning mellan SEOM och kommunen.
Natur
För de fall blivande fastighetsägare behöver nyttja kommunal naturmark under byggtiden ska det regleras i köpe- och exploateringsavtal i vilken omfattning, hur det ska återställas, ersättning och viten och när i tid efter avslutande arbeten återställning ska vara genom-förd.
Grönytefaktor
Kommunen kommer att ställa krav på att grönytefak-tor används i samband med att exploatörer utses via markanvisningstävling
Kontrollprogram
Ett kontrollprogram för planområdet ska utarbetas i detaljprojekteringen för att under byggtiden minimera störningar och skador på mark, värdefull vegetation och vatten. Krav på viten, skyddsanordningar och avspärrningar för att skydda värdefulla träd och vege-tation ställs också vid upphandling av entreprenör där det framgår att avspärrning ska ordnas innan arbetet påbörjas.
9.3 Fastighetsrättsliga frågor
Markägare/ägoförhållanden
Planområdet berör fastigheterna Edsberg 10:8 och Törnskogen 4:56, som båda ägs av Sollentuna kom-mun.
Fastighetsbildning
Kommunen svarar för att ansöka om fastighetsbild-ning för såväl bildande av allmän platsmark som för avstyckning av kvartersmark som ska säljas. Fastighets-bildning kan ske oavsett om marksanering är utförd.
Bygglov beviljas efter att beslut om fastighetsbildning har vunnit laga kraft och efter att åtgärder har vidta-gits och den förorenade marken är avhjälpt.
Servitut
Blivande fastighetsägare ansvarar för att ansöka om bildande av eventuella servitut som behövs för att fast-igheten skall bli lämplig för sitt ändamål, till exempel ska balkonger som kragar ut över allmän plats upplåtas med servitut.
Det fi nns inga befi ntliga servitut i planområdet.
Upplåtelseformer
Kommunen kommer att sträva efter blandade upplå-telseformer inom detaljplanen. Fördelning mellan bo-stadsrätter och hyresrätter kan komma att variera över tid beroende på hur fördelningen totalt inom Väsjön kan komma att se ut.
Markförsörjning allmänna anläggningar
Rätten till de ledningar som SEOM anlägger på kom-munal mark säkerställs genom nyttjanderätt enligt markavtal.
Rätten till teleledningar på kommunal mark säkerställs genom avtal.
För övriga befi ntliga ledningar inom planområdet kommer kommunen att påfordra fl yttning av ledning-arna i enlighet med de avtal som är tecknade med respektive ledningsägare.
Gemensamhetsanläggningar
Detaljplanen medger inrättande av gemensamhetsan-läggning för underjordiskt garage. Blivande ägare till de deltagande fastigheterna ansvarar för att ansöka om anläggningsförrättning.
9.4 Tekniska frågor
Gatuutbyggnad
Sollentuna kommun kommer att anlägga all allmän-platsmark. För att möjliggöra drift av planens försko-legård vid Snöbollstorget används befi ntlig kommunal väg norrifrån via planerad vändplan för Väsjöbacken, till backhopparbacken och därifrån vidare på befi ntlig grusväg och motionsspår som ansluter till förskolegår-den.
För norra och södra gränden samt angöringsgatorna ska sikt ut mot Edsbergs allé samordnas med exploatö-rerna vid markförsäljning.
För att tillgodose god snöröjning i området kommer entréplaceringar och linjeföring att behöva samordnas med exploatörerna vid markförsäljning.
Dagvattendammen
Den del av Sportfältet som ligger inom aktuell detalj-plan anläggs som en dagvattenpark. Dagvattendam-men har fl era funktioner. DamDagvattendam-men är en reningsan-läggning för dagvatten. Dammens reningsfunktion är medräknad i den totala föroreringsbelastningen från Väsjöområdet till Väsjön och Rösjön. Från dammen leds sedan ett reglerat dagvattenfl öde mot ledningarna i Väsjö Torg. Maximalt utfl öde från dammen mot Slalomvägen är 240 l/s. Från några mindre delområden leds vattnet via ledning mot dammen.
Vägdagvattnet i västra delen av området, från Eds-bergs allé, leds till skelettjordar via luftningsbrunnar och gatubrunnar med sandfång. I skelettjorden sker en fördröjning och rening av dagvattnet innan det leds vidare via drän- och bräddledningar till dagvattendam-men. Vägdagvattnet i den centrala delen av området,
vid Väsjöpromenaden, kommer att ha planteringar och träd med skelettjordar längs med gångfartsgatan.
Överskottsvatten kommer sedan ledas till dammen.
Dagvatten i detta område kan också avledas genom ytlig avvattning via en lätt skålad dagvattenränna mot dagvattendammen.
I östra delen av området, vid Väsjö backe, avvattnas området genom brunnar som leder till skelettjordar, där överskottsvatten sedan leds till dammen via led-ning. Dagvattenledningar i gatorna leder vattnet till dagvattendammen. Ett annat avrinningsområde som påverkar detaljplanen är bostadsområdet vid Ribbings väg (det angränsade planområdet i söder). Dagvatten från detta område kommer (efter lokal fördröjning och rening) att ledas till dagvattendammen. Området av-vattnas först via ett dike och en dagvattenledning, för att sedan avledas i samma ledning till dammen.
Dagvatten
Planområdet avvattnas först till en dagvattendamm för att sedan fortsätta till Väsjön och därefter vidare till Rösjön via Väsjöån. Rösjön är en vattenförekomst och har miljökvalitetsnormer som ska uppnås.
Dagvattenhanteringen inom detaljplaneområdet ska följa riktlinjerna från Sollentuna kommuns och Väsjö-projektets dagvattenpolicy samt de krav som gäller för att inte försämra Rösjöns status.
Riktlinjen i Väsjöprojektets dagvattenpolicy är att 50
% av ett 10-årsregn med en varaktighet på 10 minuter ska fördröjas. Detta är en förutsättning som ska följas av exploatörerna för att uppnå fördröjning på kvarters-mark.
Rekommenderade lösningar för fördröjning och re-ning på kvartersmark är i första hand växtbäddar, gröna tak och gårdar samt genomsläppliga belägg-ningar. Skelettjordar och underjordiska magasin kan användas då andra lösningar inte är möjliga. Det är viktigt att skelettjordarna anläggs och sköts på rätt sätt för att undvika igensättning och därmed minskning av fördröjningsvolymen.
Avskärande diken krävs på vissa ställen och är regle-rat i plan. Det är viktigt att dikena underhålls så att funktionen behålls. Underhåll inkluderar rensning och undersökning av erosionsskador.
En stor del av dagvattnet från gatumarken fördröjs och renas genom skelettjordar och växtbäddar, för att sedan avledas till dagvattendammen. Den norra delen av området leds inte vidare till dammen utan avleds norrut.
Länshållningsvatten som kan uppkomma i samband med schaktning och sprängning och som kan nå Vä-sjön ska gå igenom en sedimentationsanläggning eller behandlas på annat likvärdigt sätt. Uppehållstiden ska redovisas i den miljöplan som entreprenören tar fram.
Käppalaförbundet har riktlinjer för hur länshållnings-vatten ska hanteras och inget länshållningslänshållnings-vatten får avledas till Käppalaverket utan Käppalaförbundets skriftliga medgivande.
En dagvattenutredning för allmän platsmark och kvartersmark är framtagen av WSP (2017).
Ledningar för el, fjärrvärme, tele m.m.
Ledningar för el, fjärrvärme och tomrör för opto och telefoni kommer att byggas ut samordnat med utbygg-nad av gator och övriga allmänna anläggningar.
Tekniska anläggningar
E-områden för tekniska anläggningar fi nns illus-trerade i planen. Områdena kommer att nyttjas av SEOM för nätstationer-el, pumpstation-spillvatten och tryckstegringsstation-vatten.
Vatten och spillvatten
SEOM kommer att bygga ut helt nya ledningar i områ-det när områ-detaljplanen vunnit laga kraft.
Geoteknik
Jorden i området består i de högre belägna delarna av området mot Väsjöbacken, höjdryggen i väster och mot Edsberg samt Ribbings väg av berg i dagen. I de lägre belägna partierna i de centrala delarna av om-rådet återfi nns ca 1 - 7 meter lera innan friktionsjord påträffas. Störst mäktighet av lersediment påträffas i området kring Sportfältsparken och planerad dag-vattendamm. Behov av grundförstärkning kan i detta skede förutsättas då konstruktioner känsliga för sätt-ningar planeras uppföras inom de lågt belägna delarna av området.
Djup till grundvatten bedöms variera från någon meters djup i de högre belägna områdena till ca 0,5 meter under markytan i de lägre belägna områdena i de centrala delarna av området södra Väsjön. Under oktober 2014 blev Sportfältet översvämmat med ca 0,5 meter vatten. Grundvattennivåerna i dalgången i om-rådets centrala delar är uppmätta till ca +24 till +24,8.
Generellt för området kan sägas att byggnader som planeras uppföras med källare på nivåer djupare än ca +25 kan förutsättas behövas konstrueras med täta käl-larkonstruktioner. Dagvattendammen ska projekteras med tät bottenkonstruktion för att säkerställa att den fungerar på önskat sätt.
Markföroreningar
För vissa delar av planområdet har markföroreningar påträffats (se planbeskrivning). De föroreningar som påträffats inom planområdet bedöms härröra från fyllnadsmaterialet. Utifrån genomförda markunder-sökningar i planområdet bedöms massorna vara hu-vudsakligen rena, d.v.s. innehållande föroreningshalter understigande platsspecifi ka riktvärden antagna för området. Endast i ett par punkter i provtagningen har föroreningar överstigande aktuella riktvärden påvisats.
De förhöjda halterna i punkterna kommer att behöva åtgärdas inför byggnation av bostäder. Kommunen som fastighetsägare ansvarar för saneringsåtgärder.
Innan efterbehandling av förorenad mark sker ska anmälan göras till miljö- och byggnadsnämnden enligt 28 § förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. För att erhålla bygglov och startbe-sked enligt 4 kap 14 § PBL, ska åtgärder ha vidtagits och den förorenade marken vara avhjälpt.
Radon
Hela kommunen är att betrakta som högriskområde för radon och således ska försiktighetsprincipen (MB 2 kap 3 §.) tillämpas vid planering och byggnation.
Planerade byggnader ska utföras med radonskyddad grundläggning.
Avfall/återvinningsstationer
Avfallstransporter ska ske från Edsbergs allé, Väsjö backe och Södra gränden. Planen omöjliggör inte för avfallstransporter längs Väsjöpromenaden men föreslagen trafi kstruktur förutsätter att den är fri från avfallstransporter.
Längs Edsbergs allé planeras stopp- och parkerings-förbud och avfallstransporter får angöra från lastplat-ser. Längs Väsjö backe planeras lastplatser till bostads-hus och förskola. För Södra gränden kan hämtning ske från fi cka eller i gata. Vändmöjligheter längs återvändsgatan Väsjö backe ska dimensioneras enligt standard för avfallsfordon.
Avfallsfordon behöver komma nära miljörum i varje fastighet. Då inte alla gator möjliggör för avfalls-transporter kommer placering och utformning av avfallsrum inom kvarteren att behöva samordnas med exploatörerna under markförsäljning.
Inom Väsjön planeras en återvinningsstation (ÅVS) i Väsjö torg och en i Norrsätra verksamhetsområde.
Närmaste ÅVS för boende och verksamma i Södra Väsjön är ca 800 meter.
Utrymmen för hantering av matavfall ska fi nnas inom 50 meter från bostadens entré. Utrymmena ska placeras tillgängligt i nära anslutning till gatumark och enligt Sollentuna Energi och Miljös krav för hämtning av avfall (se även PM Trafi k Södra Väsjön).
Parkering
Bebyggelsens behov för boende- och besöksparke-ring skall lösas på kvartersmark, i första hand inom den egna fastigheten. Parkering på allmän plats för till exempel besöksparkering till butiker och service, lastplatser etc. kommer att regleras som datum- och avgiftsparkering.
Tennisen
Den befi ntliga tennishallen kommer att behöva rivas för att göra plats åt Edsbergs allé. Ny lokalisering ses över inom ramen för detaljplanen för Sportfältet-idrottsdelen.
Fornlämningar
Det fi nns idag inga kända fornlämningar inom planområdet. Om en fornlämning påträffas under grävning eller annat arbete, ska arbetet omedelbart avbrytas till den del fornlämningen berörs. Den som leder arbetet ska omedelbart anmäla förhållandet till länsstyrelsen.
Linbanan
Sollentuna kommun planerar att försörja Väsjön med linbana mellan Häggvik och Väsjön. Linbanans sträck-ning berör de norra delarna av planområdet för Södra Väsjön. Planen medger att en anläggning samt sta-tionsbyggnad för linbana upprättas för kollektivtrafi k.
Anläggningen för linbanan får anordnas ovan mark med en lägsta fri höjd på 13,5 meter över GATA och TORG och ett avstånd till byggnad på minst 6 m från kabin och 5,5 m från lina. Motsvarande placerings-bestämmelse gäller för byggnader på kvartersmark i anslutning till planerad linbana.
Planeringen av linbanans anläggningar pågår paral-lellt med planläggningen av Väsjön. Utformningen av stationsbyggnaden och linbanan kommer att utredas vidare under 2018.
Gestaltningsprogram
De tekniska principerna i gestaltningsprogrammet för Södra Väsjön daterat 2017-10-18 kommer utöver detaljplanens bestämmelser och planbeskrivningens vägledning att säkerställas genom villkor i de markan-visningsavtal som ska tecknas när kommunen säljer mark i planområdet.
9.5 Ekonomiska frågor
Gatukostnads- och exploateringsersättning Blivande fastighetsägare inom planområdet bidrar till kommunens utbyggnad av allmän plats genom erläg-gande av gatukostnads- och exploateringsersättning.
Ersättningen regleras i köpe- och exploateringsavtal.
Bygglov, nybyggnadskarta
Exploatören ansvarar för och bekostar beställning av nybyggnadskarta samt bygglov. För bygglov och nybyggnadskarta tar kommunen ut avgifter enligt av kommunfullmäktige fastställd taxa.
Planavgift
Planavgift regleras i köpe- och exploateringsavtal.
Fastighetsbildnings- och anläggningsförrätt-ningar
Kommunen ansöker om och bekostar den fastighets-bildning som erfordras för överlåtelse av området.
Exploatören skall bekosta fastighetsbildningen samt de förrättningar som krävs för eventuella gemensamhets-anläggningar och ledningsrätter. Förrättningskostna-der debiteras av lantmäterimyndigheten enligt gällande taxa.
Köpe- och exploateringsavtal
Kommunen äger all exploateringsmark inom detalj-planeområdet och kommer att sälja kvartersmark och upprätta köpe- och exploateringsavtal.
Ersättning vid markförvärv
Ersättning för kommunal kvartersmark regleras i ex-ploateringsavtalet/köpeavtalet.
Anläggningsavgifter
Respektive blivande fastighetsägare svarar för fö-rekommande avgifter för anslutning till vatten och avlopp, el, fjärrvärme mm. För mer detaljerad infor-mation hänvisas till SEOM.
Bilpooler
För att minska bilinnehavet och därmed bilanvän-dandet kommer det att ställas krav på inrättande av bilpooler i samband med markförsäljning. Bilpooler ska inrättas med minst 1 bilplats per 50 lägenheter.
Gemensamhetsanläggningar
Detaljplanen medger inrättande av gemensamhetsan-läggning för garage. Ägarna till de deltagande fastighe-terna bekostar anläggningsförrättning. Förrättnings-kostnader debiteras av lantmäterimyndigheten enligt gällande taxa.
Tennisen
Tennisen skall ersättas för den byggnad som behöver rivas. Förhandling sker kring ansvar och åtaganden och behandlas mer ingående i samband med plane-ringen för Sportfältet.
Geoteknik/markföroreningar
Respektive blivande fastighetsägare ansvarar för och bekostar erforderliga geotekniska undersökningar inom den egna fastigheten.
Kommunen svarar i egenskap av sitt exploateringsin-tresse för att åtgärda markföroreningar innan byggna-tion sker. Dock kan ansvarsfördelning komma att ske mellan kommun och utomstående exploatör genom villkor i markanvisningsavtal och köpe- och exploate-ringsavtal.
Ledningar och dagvattendammen
SEOM är huvudman och ansvarar för utbyggnad och drift av det allmänna VA-nätet som också berör dag-vattendammen. Kommunens genomförandeavtal med SEOM hanterar ansvar för drift- och underhåll samt fördelning av kostnader. För den planerade dagvatten-dammen kommer det bli ett delat ansvar för drift och skötsel mellan kommunen och SEOM. Ett avtal/över-enskommelse mellan kommunen och SEOM kommer att reglera kostnader för anläggande av damm, gräns, ansvar och kostnader för drift och skötsel av anlägg-ningen.
Kommunen är ansvarig för utbyggnad och drift av dagvattenanläggningar som enbart samlar upp dag-vatten från allmän gata eller annan allmän plats som t ex ytliga dagvattenrännor.
9.6 Administrativa frågor
Medverkande tjänstemän
Detaljplanen har upprättats genom kommunlednings-kontoret i Sollentuna kommun.
Medverkande tjänstemän har varit Carita Örnmark, planarkitekt, Emma Tönnerfors, planarkitekt och Mats Lindblom, konsult delprojektledare.