Granskning och uppföljning av hur sociala värden säkerställts i projektet

Nedan följer en sammanställning och uppföljning av detaljplan och markanvisningsavtal för att belysa vilka angreppssätt, regleringar och metoder som Malmö stad använt sig av för att säkra de sociala värdena under detaljplaneskedet för Sege Park.

Den första regleringsmetoden kommunen nyttjar för att lyfta fram social hållbarhet sker genom markanvisning. Här menar Malmö stad att höga hållbarhetsambitioner har utgjort viktiga kriterier för att få projekttilldelning som byggherre. Markanvisningsavtalen reglerar att byggaktörerna vid det första upplåtelsetillfället av hyresrätter ska tillhandahålla kommunen för vidareupplåtelse i andra hand om minst 15 % av lägenheterna inom området. Alternativt motsvarande antal inom

byggaktörens hyreslägenhetsbestånd i Malmö. Lägenheterna kommer att upplåtas i andra hand för sociala ändamål genom kommunens lägenhetsenhet. För att uppnå en rik funktionsblandning inom planområdet valde man att genom markanvisningen inkludera 11 fastighetsägare i projektet.

Ytterligare ett steg för den funktionsblandade staden som gjordes var att mark/byggnader tilldelades byggherrar med olika planer på att upprätta hyres-, bostads- och äganderätter genom

markanvisning. En annan viktig del i att säkra sociala värden i projektet har varit genom att bevara kulturhistoriska värden. Det har man gjort genom att styra markanvisningen till att delvis behandla omvandling av befintlig bebyggelse.

Avtalen om överlåtelse eller upplåtelse kan innehålla särskilda överenskommelser som bland annat reglerar frågor om social hållbarhet. I markanvisningsavtalen menar också kommunen att man kan komma att framställa krav om att särskilda lokaler för kommunalservice, såsom för LSS-boende, daglig verksamhet eller liknande ska inrättas inom planområdet. De krav som reglerar sociala värden kommer slutligen konkretiseras i mark- och genomförandeavtal.

Nedan redovisas genomgången av samtliga de markanvisningsavtal som skrivits i projektet och vad de olika avtalen innefattar:

64

Tabell 16, Markanvisningsavtal från projektet Sege Park sammanfattade

Byggaktör Avtalets omfattning

BoKlok Att uppföra cirka 2 250 kvm BTA bostäder i flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt

Botrygg Att uppföra ca 4 800 kvm BTA bostäder i flerbostadshus samt omvandla cirka 1 460 kvm BTA befintlig byggnad till flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt

ByggVesta Att uppföra cirka 4 550 kvm BTA bostäder i flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt

Derome Att uppföra minst 15 radhus som ska upplåtas med ägande- eller bostadsrätt Röda Oasen Att omvandla cirka 1 734 kvm BTA befintlig byggnad till flerbostadshus som ska

upplåtas med hyresrätt

MKB Att uppföra cirka 9 700 kvm BTA bostäder i flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt

P-Malmö Att uppföra cirka 16 750 kvm BTA parkeringshus, vilket är en viktig förutsättning för parkeringslösningar i Sege Park

Serneke Att uppföra cirka 7 600 kvm BTA bostäder och lokaler i flerbostadshus samt omvandla cirka 1 310 kvm BTA befintlig byggnad till flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt

Sundprojekt Att uppföra cirka 4 200 kvm BTA bostäder i flerfamiljehus samt omvandla befintlig byggnad till cirka 1 460 kvm BTA flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt

Tallfarm Att uppföra minst 9 radhus samt omvandla befintlig byggnad till cirka 1 625 kvm BTA flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt

Trianon Att uppföra cirka 5 050 kvm BTA bostäder i flerbostadshus samt omvandla befintlig byggnad till cirka 1 577 kvm BTA flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt

Wästbygg Att uppföra cirka 8 650 kvm BTA bostäder i flerbostadshus som ska upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt

I intervjun med planhandläggaren Sara Lööf (2020) på Malmö stad som varit högst delaktig i

projektet framgår ytterligare information. I markanvisningssekvensen menade kommunen tidigare i projektet att en hållbarhetssamordnare skulle anlitas för att byggherrarnas ambitioner ska motsvara de uppsatta effektmålen. Det har dock inte genomförts. Däremot menar Lööf att en arbetsgrupp tillsatts med representanter från många av förvaltningarna inom Malmö stad. En av förvaltningarna som var delaktiga var stadsdelsförvaltningen som bland annat hade en utsedd person som mestadels arbetade med de sociala frågorna på stadsdelsnivå i projektet.

En annan metod som kommunen menar höjer resultatet över mängden och visar vägen för det hållbara stadsbyggandet är byggherredialoger. En byggherredialog har genomförts efter tecknade markanvisningsavtal i projektet med ett fokus på hållbarhetsfrågor. Här lyfte man bland annat koncept kring samutnyttjande av mark och byggnader samt delade funktioner på områdesnivå för att öppna upp diskussionen om sociala värden. Annat som lyftes rörande den sociala hållbarheten var om det fanns aktuella mobilitetslösningar för området som kunde resultera i en sänkt

parkeringsnorm. Det påpekades att byggnaders utemiljöer tydligt skulle utformas så att det framgår vad som är offentligt och privat. Samt att odlingsmöjligheter ska kunna erbjudas på bostadsgårdar, balkonger och förgårdsmarken. Kommunen har följt upp samtliga av de effektmål som skulle regleras i byggherredialogen och dessa sociala värden säkras i sin tur i byggherrarnas sociala handlingsplaner.

65 Det material rörande byggherredialogen som har tagits del av i denna fallstudie kommer främst från det workshopmaterial som funnits som stöd i byggherrarnas arbete med deras sociala

handlingsplaner. Här trycker kommunen på att de principer som är av vikt är att dela värdefulla erfarenheter med varandra för att kunna bygga vidare på varandras tankar och idéer. Workshoparna har bestått av faserna utvärdering och kartläggning. Det har slutligen resulterat i förslag på konkreta sociala investeringar samt konkreta sociala behov för Malmö som helhet, nordöstra Malmö,

närområdet och Sege Park. Det man som kommun försökt upprätta är en gemensam agenda för ett socialt hållbart område.

Ur Malmö stads tekniska nämnds ärende om sociala hållbarhetsavtal:

”I samband med markanvisningsavtal förbinder sig byggaktören att inom ramen för det planerade projektet, utöva ett aktivt, socialt hållbarhetsarbete. Vid upprättande av ett köpeavtal eller ett tomträttsavtal ska avtalsparten kunna presentera en handlingsplan, med konkreta aktiviteter och mål för arbetet, som är möjliga att följa upp. Handlingsplanen ska vara förankrad med de aktörer som

avtalsparten förväntar sig kunna samarbeta med, om det krävs för genomförandet. Handlingsplanen kan som exempel beskriva

arbetsmarknadsinsatser, utökat dialogarbete, medskapande eller andra insatser som bidrar till en ökad socialt hållbarhet i det lokala stadslivet. Handlingsplanen

blir en bilaga till köpeavtalet.”

Idéer för Sege Park som diskuterats för att senare kunna säkras i de sociala handlingsplanerna är att det ska finnas något för alla att göra inom planområdet. Malmö stad eftersträvar de positiva följder som kommer från att människor är i rörelse i området. Det har diskuterats hur man skapar en hållbar kontakt med närliggande natur och djurliv. Åtgärder som bland annat odling, fruktträd och

trädklättringsaktiviteter. Andra inslag som lyftes var att jobba mycket med färger och kombinera upplevelse och funktion. Samt att belysa samtliga sportanläggningar. Samtliga sociala åtgärder från byggherredialogen ska regleras i de sociala handlingsplanerna som en bilaga till köpeavtalet. Vidare har man även lyft de risker och problem i byggherredialogen som togs fram i samband med den sociala konsekvensbedömningen. För att lösa problematiken med att planområdet till viss del är omgärdat av barriärer föreslår man regleringar av starka kopplingar till omvärlden och tydliga entréer. Ljudmattorna från Ringvägen (närliggande gata) kan man lösa genom att lägga till eller förstärka det lokala ljudlandskapet. Här lyftes också mobilitetsfrågan, att det ska vara lätt att ta sig till närområdet. Samt frågor om de gröna miljöerna. Det anses idag som områdets styrka och en naturlig del av dagens karaktär som ett lugn och rofullt område.

I byggherredialogen tog man också upp de mål som ingår i markanvisningsprogrammet som är redovisat i delkapitlet ovan. Man redogjorde också de regleringar för de sociala handlingsplanerna som kommer vara nödvändiga för att uppfylla framtagna sociala mål. Kommunen redogjorde också resultatet från den etnologstudie med enskilda djupintervjuer som genomförts för att presentera sociala värden i området för byggaktörerna. Vidare redovisades samtliga genomförda

medborgardialogarrangemang i närtid som rör planområdet.

Resultat och prioriteringar från de genomförda workshoparna vid dialogmötena sammanställdes till tre huvudkategorier. Den första huvudkategorin fastställdes som den sociala och fysiska tryggheten. Här diskuterade man mötesplatser för samhörighet, planeringsfrågor samt delade lokaler och

funktioner mellan byggherrarna. Inblandade aktörer diskuterade också frågor om människor i rörelse och bebodda bottenvåningar med ett tydligt ansvar för utemiljöer. Den andra huvudkategorin kretsar

66 kring vad kommunen och byggherrar kan göra gemensamt för Sege Park. Huvudkategorin innefattar socialt företagande, samarbete kring sociala handlingsplaner, boendeinkludering samt sysselsättning i olika former. Slutligen handlade den tredje huvudkategorin om hur trygghet skapas i området dygnet runt. Åtgärder som föreslogs var att belysa ett större område än enbart intill gångstråk, skollokaler som kan nyttjas av föreningsliv samt att fönster och entréer riktas mot gator och grönytor. Fortsättningsvis diskuterade man även koncept kring öppna fasader som ger kontakt mellan ute- och innemiljö, tillgång till arbetsplatser samt trygga stråk från hemmet till kollektivtrafik. Efter sammanställningen av resultatet från dialogmötena höll kommunen individuella

hållbarhetssamtal med byggherrarna. Malmö stad och de inblandade byggaktörerna tog tillsammans fram de tre prioriteringarna samordning/samförvaltning, platstillhörighet och mobilitet som kommer att utgöra huvudtemana i de sociala handlingsplanerna.

Det som framgick i intervjun med Sara Lööf (2020), planhandläggare på Malmö stad, gällande byggherredialogen utöver det ovanstående gällde kommunens kommunikationsstrategi. Malmö stad har jobbat väldigt aktivt med kommunikationen för Sege Park. Kommunen har bjudit in till visningar för allmänheten tillsammans med byggherrarna. Odlingen, som är viktig ur ett

gemensamhetsfrämjande perspektiv, har kommunen också försökt komma igång med innan byggstart. Anledningen till de två åtgärderna har varit att folk ska kunna hitta in och upptäcka området för att väcka intresse. Det har varit ett steg för att frångå vissa delar av planområdets tidigare identitet och historia. Ett steg för att visa på nya användningsområden och nya egenskaper förknippade med området.

67 De flesta sociala värdena säkras i detaljplanen genom regleringar från planbestämmelser. Från granskning av lagakraftvunnen detaljplan syns regleringar för att minska biltrafiken och främja det sociala livet på gatorna genom en gatustruktur som gynnar fotgängare och cyklister. Detaljplanen visar på hur ett parkeringshus planlagts i planområdets utkant, vilket är en åtgärd för att stimulera till en stadsdel som är mindre beroende av bilismen. Sara Lööf (2020) på Malmö stad menar att ett mobilitetshus som innebär att man får lite längre till bilen kan öka bland annat cykelns attraktivitet som transportmedel. Lööf hävdar att kommunen endast tillåtit rum för bilpool och

handikapparkering i kvarteren. I annat fall får inte bilparkering förekomma på bostadsfastigheterna. Ett undantagsfall finns för ett garage som fungerar som en säkerhetsåtgärd för att kommunen idag inte vet med säkerhet om parkeringshuset riskerar att bli överbelastat. Ytterligare inslag till gatulivet ges genom hur förgårdsmarken utvecklats i detaljplanen. Viss reglering finns i planbestämmelserna gällande byggnaders placering. De ska placeras i likhet med omgivande bebyggelsestruktur, parallellt med egenskapsgräns mot gata samt med långsidan mot publika mötesplatser. Planbestämmelserna har stöd i PBL 4 kap 16 § punkt 1. Lööf påpekar dessutom att bostadsentréer reglerats till att vara genomgående, vilket betyder att det ska finnas entré mot gata. Balkonger har inte reglerats så att de styrs mot gata. Det framkommer endast i text att kommunen gärna ser balkong mot gata.

Den sociala hållbarheten som rör säkerställandet av kulturmiljön har reglerats i detaljplanen genom rivningsskydd på utvalda byggnader samt tillvaratagande av vissa byggnaders karaktärsdrag.

Planbestämmelserna har stöd i PBL 4 kap 16 § punkt 2-3. Kommunen har i detaljplanen också bevarat

68 mittaxeln för planområdet som är viktig för områdets karaktär, historia och rekreation samt att särskild hänsyn tagits till hur den nya bebyggelsen ska passa in med den befintliga.

Bebyggelsekaraktären utformas på ett socialt hållbart tillvägagångssätt genom att byggrätternas storlek samt totala höjd reglerats i planbestämmelserna med stöd i PBL 4 kap 11 § punkt 1 eller 16 § punkt 1. Den funktionsblandade staden med ett rikt funktionsutbud för den sociala hållbarheten har stärkts genom detaljplanen. Marken har reglerats till att tillåta olika ändamål, för privatpersoner, företag samt offentliga verksamheter. Genom detaljplanen tillsammans med markanvisningsavtal underlättar också planområdet efterfrågan för bostad för olika samhällsgrupper.

Regleringar avseende park och odling i detaljplanen spelar också en avgörande roll för sociala värden som rekreation, inkludering och gemenskap. Allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap har planlagts som park inom planområdet vilket ska kunna kategoriseras som en staddelspark. Ett större odlingslottsområde har placerats i parken och har reglerats som kvartersmark.

Granskningen och uppföljningen av den lagakraftvunna detaljplanen visar på att samtliga regleringar i detaljplanen som nämns i det ovanstående kapitlet Sociala konsekvenser har genomförts. Malmö stad har följt upp sina mål för att säkra sociala aspekter inom områdena bebyggelsestruktur, barnperspektiv, social konsekvensanalys, tillgänglighet, jämställdhet, trygghet, kommunal service samt handel.

I intervjun med Sara Lööf (2020) på Malmö stad framkommer det också att kommunen jobbat för att bygga bort barriärer genom regleringsåtgärder. Både barriärer inom planområdet samt mot

angränsande områden. Nya förslagna kopplingar, framförallt för gång- och cykeltrafik, är ett led i arbetet. Dock finns stora delar, främst i norra och östra delen av planområdet, som består av parkmark i området och därför heller inte är reglerbar. Illustrationen till detaljplanen visar på var kommunen anser att de nya kopplingarna borde finnas. Inga extra kopplingar med bil, utöver en mot väster, har föreslagits till området. Det har begränsats som följd för att bevara naturvärden,

minimera biltrafik samt för att inte bidra till genomfartstrafik intill skolor. Gällande de interna barriäreffekterna för planområdet menar Lööf att många byggnader varit hopbyggda i ett tidigare skede. Här har kommunen åtgärdat den interna barriäreffekten genom att ge godkännande för rivning av mellanbyggnader och öppnat upp för gator. Åtgärder och regleringar för att möjliggöra ett mer finmaskigt gatunät har bidragit till att bygga bort barriärer i planområdet.

Lööf menar att man som kommun medvetet valt att inte strikt reglera gestaltningsfrågan utan nöjt sig med att ta fram en del gestaltningsprinciper. De delar som regleras rörande gestaltningen är byggnadshöjd, byggnadsvolym och takvinkel. Volymen av den nya bebyggelsen ska inte dominera gentemot den äldre bebyggelsen bestående av kulturvärden. Takvinkeln regleras för att uppnå stråk med samma takvinkel som befintliga byggnader med anledning av att åstadkomma en

platskännedom för området. Material och detaljer regleras inte i detaljplaneskedet utan blir en bygglovsfråga i ett senare skede.

Det finns inte någon direkt reglering för att säkerställa ytor för enbart cykelparkering menar Lööf. Det är istället relativt fritt var cykelparkeringar kan placeras. Bilparkering har styrts bort i så stor

utsträckning som möjligt från kvarter och gårdar för att skapa plats. Cykelparkeringar kommer att redovisas mer detaljerat i bygglovet. Det framkommer enbart i text att cykelparkeringar med fördel kan placeras nära entréer. Förgårdsmarken har medvetet reglerats med en generös bredd för att möjliggöra placering av cykelparkering.

Vidare menar Lööf (2020) att Malmö stad jobbat för att reglera frågor som lyfts i

69 delade funktioner på områdesnivå där man tillåtit flera olika användningar i olika byggnader.

Plankartan har en bred reglering sett till användningen av kvartersmark. Det ska leda till att man kan ha flera olika verksamheter i samma byggnad.

Lööf lyfter också koncept man föreslagit för samutnyttjande av mark och byggnader som goda initiativ till social hållbarhet. Hon påpekar att kommunen bland annat reglerat samutnyttjande av parkeringsplatser. Det planerade mobilitetshuset är en åtgärd som fungerar som ett alternativ till att alla boende istället ska ha enskilda parkeringsplatser. Ett koncept för samutnyttjande av mark har också lyfts för den nya förskolan i planområdet. Kommunen har velat att få till en flytande gräns från förskolan ut till parken. Det skulle betyda att förskolans gård inte hade behövt vara inhägnad. Förslaget gick dock inte igenom eftersom att Förskoleförvaltningen kräver att förskolans gård ska vara inhägnad och att tillräckliga ytor är avsedda just för förskoleverksamheten i planen.