Hufvudstaden

förvaltningsfastigheterna och ska vara ett representativt urval för hela beståndet.

3.4. Hufvudstaden

Hufvudstaden är ett gammalt bolag som bildades av bland annat Ivar Kreuger 1919. Bolaget börsintroducerades redan 1938 och har sedan dess varit ett av Sveriges stora fastighetsbolag. Hufvudstadens affärsidé är att erbjuda attraktiva lokaler på attraktiva marknader. Denna affäridé har lett till att företaget fokuserat sig på högprofilfastigheter i Stockholm och Göteborg. Företaget omsatte under 2009 ca 1,3 miljarder kronor och fastighetsbeståndet var värderat till ca 18 miljarder kronor. Företaget riktar sig som tidigare nämnt mot högprofilfastigheter i Göteborg och Stockholm och äger bland annat NK-huset i Stockholm.

Tabell 5, Hufvudstaden.

Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot

löpande resultat verksamhet

2000 368,6 331,6 368,6 331,6 1,11

2001 852 708 482,9 376,6 1,20

2002 1189 1248 337,2 540 0,95

2003 1559 1785 370,1 536,7 0,87

2004 2330 2098 771,4 312,7 1,11

2005 3664 2677 1333,9 579,1 1,37

2006 7087 3285 3423,2 608 2,16

2007 9488 3404 2400,9 119,3 2,79

2008 8990 4100 -498 696,3 2,19

2009 8658 4765 -332 664,5 1,82

8 622 3768,70

Diagram 5, Hufvudstaden.

35

3.4.1. Analys

Fram till 2005 ligger Hufvudstadens kassaflöde och redovisade resultat nära varandra, med kassaflödet lite över resultatet. Men 2005 börjar resultatkurvan stiga kraftigt medan kassaflödet ligger kvar på en konstant nivå. Resultatkurvan fortsätter att stiga fram till 2008 då den vänder neråt.

Att resultatet tar en sväng uppåt medan kassaflödet är konstant är en tydlig indikation på att Hufvudstaden under 2005 och framåt har redovisat stora vinster i form av orealiserade vinster, det vill säga värdeökningar på fastigheter.

2005 var värdeökningen 1,2 miljarder kronor och 2006 var den 2,65 miljarder kronor. Att Hufvudstaden är ett gammalt företag med fastigheter som de ägt länge leder till att skillnaden i värde vid lagändringen blev större än för ett företag med mer nyinköpta fastigheter. De gamla fastigheterna hade skrivits av över en längre period vilket ledde till att värdeökningen blev större än om företaget hade haft nyare fastigheter.

Hufvudstaden har långsiktiga mål med sitt fastighetsinnehav och därmed inte så stor omsättning i sitt fastighetsbestånd. Det innebär att kassaflödet ligger relativt konstant över perioden då inga stora hyresökningar skett.

Resultatnedgången 2008 beror på nedgång i världsekonomin med minskade fastighetspriser och minskad efterfrågan på dyra affärslokaler.

Företagets kvotvärde ligger relativt konstant mellan 0,9 och 1,1 mellan 2000 och 2005 för att sedan stiga kraftigt upp över 2. I slutet av tioårsperioden sjunker kvoten något till 1,82. Det ganska höga kvotvärdet visar tydligare vad som går att utläsa, att Hufvudstaden är ett företag som sedan införandet av redovisning till verkligt värde börjat ackumulera orealiserade vinster i redovisningen.

Hufvudstaden värderar årligen internt samtliga av sina fastigheter och dessa interna värderingar ligger sedan till grund för det verkliga värdet som de använder i bokföringen. För att göra dessa interna värderingar använder de sig av fastigheternas kassaflöde och restvärde. För att kontrollera sina värderingar tas löpande in externa värderingar på ca 30 % av beståndet och under de senaste åren har de interna och externa värderingarna stämt bra överens.

36 3.5. Fast partner

Fastpartner bildades 1987 och börsnoterades 1994. Fast partners affärsidé är att äga fastigheter långsiktigt på attraktiva marknader. Företaget säger sig också prioritera goda kassaflöden i sina fastigheter. Det huvudsakliga beståndet finns i Stockholm och Gävle. Fast Partner omsatte 2009 cirka 411 miljoner kronor och hade ett fastighetsbestånd värderat till 3,8 miljarder.

Tabell 6, Fast Partner.

Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot

löpande resultat verksamhet

2000 23,6 -59,5 23,6 -59,5 -0,40

2001 24 -3 0,4 56,6 -8,28

2002 57 13 32,7 15,7 4,43

2003 74 101 17,6 88,1 0,74

2004 201 402 127 300,7 0,50

2005 523 184 321,4 -218 2,85

2006 838 304 315 120 2,76

2007 1202 481 363,8 177,8 2,50

2008 1124 600 -77,1 118,2 1,88

2009 1159 875 34,6 275,5 1,32

1 101 659,10

Diagram 6, Fast Partner.

37

3.5.1. Analys

Resultatet och kassaflödet följer varandra fram till 2004 då kassaflödet har en tillfällig topp för att sedan påbörja en långvarig stigning. Resultatet påbörjar 2005 en mer långvarig stigning som håller i sig fram till 2008.

Fastpartner menar att IAS 40 är anledningen till att deras intäkter börjar klättra vid 2005, men också att de därför valt att sälja av en del av sitt bestånd för att bli mindre känslig för nedgångar i konjunkturen.

Den kraftiga toppen på kassaflödeskurvan under 2004 beror på en återbetalning av handpennig i en icke genomförd fastighetsaffär.

Det kraftigt ökande kassaflödet i perioden 2005-2008 beror på en från företaget medveten strategi att satsa på ett stabilt kassaflöde. VD Sven-Olof Johansson säger i sin spalt i 2007 års redovisning ”Så länge kassaflödet är bra ordnar sig resten”. Detta betyder att företaget medvetet har satsat på att införskaffa och utveckla fastigheter med ett stabilt och bra kassaflöde.

Fast Partners kvot varierar kraftigt de första åren, den ligger till och med under 0 2000-2001 på grund av lågt kassaflöde dessa år. Kvoten hoppar vid 2005 upp till nästan tre men sjunker sedan stadig fram till 2009 då den ligger på normala 1,32.

Fastpartner gör årligen interna värderingar av samtliga fastigheter med hjälp av nettokassaflödet och restvärdet. Perioden de använder sig av är på 10 år och det är dessa interna värderingar som ligger till grund för bokföringen. Utöver detta görs externa värderingar av på ca 30 % av bestånden för att bestyrka de interna värderingarna.

38

4. Slutanalys

4.1. Resultat- och kassaflödeskurvorna

Resultatkurvan visar fram till 2005 på normal, stadig tillväxt i samtliga av våra studerade företag. 2005 och 2006 har samtliga företag en rejäl resultatförbättring och kurvorna börjar stiga kraftigt. I samtliga fall beror denna resultatförbättring huvudsakligen på att de infört IAS 40 och därmed fått redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde.

Värdeökningen har förts mot resultaträkningen och därmed förbättrat företagens resultat. Tabell 7 visar företagens orealiserade vinster på fastigheter under 2005-2006.

Tabell 7. Orealiserade vinster på fastigheter 2005-2006, mkr.

Företag 2005 2006

Kassaflödeskurvan visar större variation i trender mellan de olika företagen.

Detta beror på att kassaflödet i de flesta fall är direkt kopplat till förvaltningsverksamheten. Några av de företag vi har tittat på (Castellum, Kungsleden) har som affärsstrategi att arbeta med kraftigt positiva kassaflöden och detta visar sig tydligt på deras kassaflödeskurvor genom kraftig tillväxt.

Andra företag till exempel Hufvudstaden har inte fokuserat lika tydligt på att ha starka kassaflöden och i dessa fall har kurvan en mer blygsam tillväxttakt.

Det är när vi jämför resultatkurvan och kassaflödeskurvan som vi kan börja göra intressanta iakttagelser. Fram till 2004 ligger det ackumulerade kassaflödet högre än det ackumulerade resultatet, något som inte överensstämmer med vår förutfattade mening om jämförelsen. Den huvudsakliga anledningen till detta är att fastighetsbolagen fram till och med 2004 gjorde avskrivningar på sitt fastighetsbestånd, och då bolagens innehav var stora påverkade dessa avskrivningar resultatet mycket att kurvan trycktes ned under kassaflödet. I samband med att Sverige 2005 införde IAS 40 kunde företagen räkna hem stora vinster i och med värdeökningen. Detta gjorde att resultatkurvan i samtliga fall hamnade över kassaflödeskurvan och fortsatte ligga där. Vi trodde dock att alla företag skulle uppvisa ungefär samma kurvor och kvoter som

39 Hufvudstaden, alltså att kurvan för det redovisade resultatet skulle stiga högt upp medan kassaflödet låg kvar på en jämn nivå, men det var stor variation på våra fem företag. Intressant att notera är att samtliga företag 2008 gjorde ett negativt resultat på grund av att de skrev ned värdet på sina fastighetsbestånd.

Detta gjorde företagen trots att kassaflödet var konstant och stabilt, och det innebär att nedskrivningen var en följd av en tidigare övervärdering av bestånden under åren 2005-2007.

I och med att vi använt oss av obearbetad data från årsredovisningen är det möjligt att skapa ett stort företag av våra fem undersökningsobjekt. Detta

”storföretags” diagram skulle vara en samlad bild av de fem undersökta företagen.

Diagram 7 ”Storföretag”

”Storföretagets” diagram följer tydligt de mönster som vi sett när vi studerat de fem enskilda företagens diagram.

4.2. Värderingsmetoder

Värderingsmetoderna är av stort intresse för det som vi tittat på, därför har de fått ta sådan stor plats i uppsatsen. Eftersom värderingen är både subjektiv och flexibel och har stor resultatpåverkan är den intressant att titta på.

Samtliga företag använder sig på ett eller annat sätt av kassaflöden i sin värdering av sitt fastighetsbestånd. Anledningen till att företagen väljer att utgå

40 från kassaflödena tror vi är att dessa erbjuder ett stort mått av flexibilitet i värderingen, då de framtida kassaflödena faktiskt är uppskattningar. Utöver sin interna värdering, som är den som tas upp i årsredovisningen låter företagen göra externa värderingar. Dessa externa värderingar ligger generellt lite högre än företagens interna, vilket antyder att företagen till viss del undervärderar sitt fastighetsbestånd. Samtliga företag har under perioden 2005-2009 gjort förändringar i sina värderingsrutiner, framförallt handlar det om hur stor del av beståndet som de låtit värderas av oberoende värderingsinstitut. Att företagen förändrat sina värderingsrutiner kan ha haft en mindre påverkan på fastighetsbeståndets värde, men inget omfattande genomslag. Dock visar förändringarna på att värderingsrutinerna kanske inte var optimala från första året utan behövde justeras.

Att företagen använder sig av kassaflöden innebär att de har valt bort metoden som ligger ovanför kassaflöden i värderingstrappan, nämligen ortsprismetoden. Känslan vi har fått är att företagen lite väl lättvindigt väljer bort ortsprismetoden, trots att IAS 40 tydligt säger att det måste motiveras varför man väljer en annan metod än marknadsvärdet, till exempel en fastighets särart. Detta är dock svårt att avgöra då inga av företagen har valt att motivera sin värderingsmetod i sin årsredovisning, utan har nöjt sig med att beskriva den metod de använder.

Varför skulle då företagen vara intresserade av undervärdera sitt fastighetsbestånd, högre orealiserade värden innebär högre vinst i årsredovisningen, något som borde tilltala företagets aktieägare. Anledningen till denna undervärdering tror vi är, och det skrivs även ut i vissa årsredovisningar, att IAS 40 är ett tveeggat svärd. När fastighetsbeståndets värde går upp går det redovisade resultatet upp, men det gäller även när värdet på fastigheterna går ner, då blir redovisade resultatet sämre. Genom att undervärdera fastigheterna så minskas svängningarna utan att för den delen gå miste om vinsten, den skjuts bara upp till en eventuella försäljning av fastigheten.

4.3. Kvoten mellan resultat och kassaflöde

I vår empiridel valde vi även att titta på kvoten mellan redovisat resultat och kassaflöde. Anledningen till att vi valde att titta på denna kvot är att den blir ett bra mått på hur mycket mer vinst företagen har redovisat jämfört med hur mycket pengar de fått in. Skillnaden mellan dessa två är redovisade vinster som inte materialiserat sig i bolaget. Ett för denna uppsats väldigt bra exempel på

41 detta är orealiserade vinster som har uppstått genom uppskrivningar av fastighetsbeståndets värde. Idealkvoten ligger nära ett som möjligt, och desto större differens mellan företagets kvotvärde och 1, desto större orealiserade vinster finns det i bolaget. En tabell över våra företag och deras kvotvärden ser ut så här:

Tabell 8. Företagens kvotvärde 2009

Företag Kvot

Hufvudstaden 1,82

Kungsleden 1,12

Fast Partner 1,32

Castellum 0,85

Fabege 1,3

Nu ser vi att de fem företagen vi har valt att undersöka i denna uppsats ligger spridda mellan 0,85 (Castellum) och 1,82 (Hufvudstaden). Kvotvärdena ger alltså en bild av vilka företag som har stora orealiserade vinster och vilka som inte har det. Att fastighetsbolag har orealiserade vinster får ses som normalt då de för in värdeökningar i resultaträkningen, och dessa värdeökningar realiseras först vid försäljning av fastigheterna.

Företagens kvotvärden varierar över tiden och kan gå från att vara mycket låga till att vara mycket höga bara på ett år. Till exempel varierar Fabeges kvotvärde från att vara 0,99 2004, till att vara 2,44 2005 och sedan 1,36 2006. Dessa fluktuationer har sin motsvarighet i företagets kassaflöde och även om variationen kan vara stor mellan några enstaka år så ger ett kvotvärde som täcker in 10 år en ganska god bild av företagets kassaflöde kontra redovisade resultat.

42 4.4. Svar på delfrågor

Har det varit skillnad i resultatet efter IAS 40 2005?

Ja, samtliga företag har efter införandet av IAS 40 år 2005 haft kraftigt ökade resultat mellan 2004 och 2005.

Har företagen i och med IAS 40 ackumulerat en stor mängd orealiserade vinster?

I vissa fall ja. De företag som har haft relativt låg omsättning på sina fastighetsbestånd och inte aktivt arbetat för att ha starka kassaflöden har ackumulerat en hel del orealiserade vinster. De företag som har haft stor omsättning på sitt fastighetsbestånd uppvisar inte samma tendenser.

Har företagen möjlighet att påverka IAS 40s påverkan på resultatet?

Ja, genom val av värderingsmetod kan företagen i viss utsträckning påverka vilket värde fastighetsbeståndet har och därigenom vilka orealiserade vinster som förts in i resultaträkningen.

43

5. Reflektioner

5.1. Slutsatserna

Ett problem som finns med vår metod är det att vi helt och hållet utgår från företagens egna årsredovisningar. Även om dessa får anses vara primära källor så är vi utlämnade till att använda de siffror som företagen valt att presentera i sin årsredovisning.

Våra slutsatser visar att den förutfattade mening som vi tog upp i avsnitt 1.5,

”att företagens värderingar inte skulle ge en helt rättvisande bild av verkligheten” inte var helt felaktig. Utan att vi gjort någon kontrollvärdering av företagens fastighetsbestånd har vi reagerat på att företagen har haft stor flexibilitet när det gäller val av värderingsmetod. Samtliga av våra fem företag har använt intern värdering som underlag till bokföringen och sedan anlitat externa värderingsfirmor för att validera sina värderingar. Då IAS 40 inte ger några riktlinjer gällande den externa värderingen har alla fem företag använt olika urvalsmetoder och dessutom låtit värdera olika stora delar av det totala beståndet. Företagen väljer dessutom själva ut vilka objekt som de externa värderingsfirmorna ska titta på. Detta gör att det blir svårt att få en heltäckande bild av hur hög riktighet som finns i de olika bolagens värderingar.

Dessutom blir det att jämföra företagen sinsemellan.

När det inte finns tydliga regler för något viktigt så faller idén med IAS, det vill säga att göra de europeiska marknaderna och företagen mer jämförbara.

Våra fem företag som vi tittat på utgör en stor andel av de börsnoterade fastighetsbolag som finns i Sverige. Vi hade trott och hoppats att med en stor andel av marknaden kunna göra en del generaliseringar utifrån de resultat vi fick. Dessvärre var inte fallet så då det visade sig vara större skillnad mellan de olika bolagen än vi trodde att det skulle vara. Det visade sig att företagens affärsstrategier och mål påverkade resultat och kassaflöde i större utsträckning än vi trodde och att IAS påverkan inte var så enhetlig som väntat. De generaliseringar som vi kan göra efter vår undersökning är att samtliga företag valt att använda sig av verkligt värde och därmed ackumulerat orealiserade vinster samt att alla företagen har skrivit ned värdet trots stabilt kassaflöde under krisåret 2008, på grund av tidigare övervärderingar.

44 5.2. Fortsatt forskning

Vi har under arbetets gång insett att inom området som rör fastighetsbolag och IAS 40 finns det mycket olika saker att titta på. Vi har i vår uppsats talat en del om företagens värderingsmetoder, men om någon skulle vilja utveckla den biten ytterligare skulle det kunna bli en helt egen uppsats som fokuserar på vilka möjligheter ett företag har att påverka sitt fastighetsbestånds verkliga värde. Detta område blir extra intressant när vi i vår uppsats ser hur stor påverkan det verkliga värdet har på resultatet, både långsiktigt och kortsiktigt.

Forskningsområdet som handlar om användning av kassaflödesanalyser är också relativt outforskat, även inom detta område finns det mycket att titta på.

Kassaflödesanalysen är en resurs som finns i företagens årsredovisningar men som inte utnyttjas så mycket som den skulle kunna göra.

45 Litteraturförteckning

Litteratur

Adolphson, J (1999). Kassaflödesanalys. Liber: Malmö

FAR (2009). Internationell redovisningsstandard i Sverige. IFRS/IAS 2009.

Gröjer, J-E. (2002). Grundläggande redovisningsteori. Studentlitteratur: Lund

Jacobsen, D.I (2002). Vad, hur och varför?. Studentlitteratur: Lund

Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2006). Fastighetsvärdering: grundläggande.

Sandell, N (2008). Kassaflödesanalys. Liber: Malmö

Silverman, D. (2010), Doing qualitative research. Sage: Thousand oaks Smith, D (2009). Resultat, kapital och kassaflöde. Studentlitteratur: Lund SOU 2003:71. Internationellredovisning i svenska företag: Betänkande.

Sundgren, S., Nilsson, H & Nilsson, S. Internationell redovisning. Studentlitteratur:

Lund

Thorell, P (2003). Företagens redovisning. Iustus Förlag: Uppsala Elektroniska källor

Bokföringsnämnden, http://www.bfn.se/redovisning/RADET/radet.aspx, 2010-04-01.

Bokföringsnämnden, http://www.bfn.se/redovisning/RADET/RR/RR24.pdf, RR24, 2002, 2010–04 -01.

Grant Thornton, IASplus, http://www.iasplus.com/standard/ias40.htm, 2010-04-03.

IASB, www.iasb.org/The+organisation/IASCF+and+IASB.htm, 2010-04-05.

46 Artiklar

Bengtsson, B. (2010) Till slut är det bara pengar som räknas. Under Publicering Bengtsson, B.(2009)Redovisning till verkligt värde eller redovisning till anskaffningsutgift. Ekonomiska samfundets tidsskrift.

Lindberg, J. (1997). Att arbeta med kassaflödesmodeller för företagsvärdering.

Balans 8-9

Årsredovisningar

Fabege (2001-2010) Årsredovisningar för åren 2000-2009 Castellum (2001-2010) Årsredovisningar för åren 2000-2009 Kungsleden (2001-2010) Årsredovisningar för åren 2000-2009 Hufvudstaden (2001-2010) Årsredovisningar för åren 2000-2009 FastPartner (2001-2010) Årsredovisningar för åren 2000-2009

.