Jacob Frödin och Johan Claesson Hulthin
Svenska fastighetsbolags resultat samt kassaflöde före och efter
införandet av IAS 40
Swedish real estate company's results and cash flow before and after the introduction of IAS 40
Redovisning C-uppsats
Termin: 2010-VT Handledare: Bengt
Bengtsson
1 Sammanfattning
Examensarbete i företagsekonomi, Karlstads Universitet, Externredovisning, Kandidatuppsats, VT 10
Examensarbetets titel: ”Svenska fastighetsbolags resultat samt kassaflöde före och efter införandet av IAS 40”
Seminariets datum: Den 28 maj 2010
Författare: Jacob Frödin Och Johan Claesson Hulthin Handledare: Bengt Bengtsson
Sedan 2005 har svenska börsnoterade fastighetsbolag använt sig av IAS 40 vid värdering av sitt fastighetsbestånd. Användandet av IAS 40 har inneburit att bolagen kan redovisa de eventuella orealiserade vinster som uppkommer vid en omvärdering direkt i resultaträkningen. Vi har valt en urvalsgrupp där vi kollar på olika noterade fastighetsbolags årsredovisningar under en period av tio år både före och efter införandet av IAS 40. För varje bolag ställs resultaträkningen i jämförelse mot kassaflödet från den löpande verksamheten för att se ifall det kan finnas ackumulerade orealiserade vinster som inte kan härledas till pengar som kommit in till bolaget.
Förkortningslista
BFN – Bokföringsnämnden
FAR – Föreningen Auktoriserade Revisorer IAS - International Accounting Standards
IASB – International Accounting Standard Board IFRS - International Financial Reporting Standards RR – Redovisningsrådet
SFF – Samfundet För Fastighetsekonomi ÅRL – Årsredovisningslagen
2 Innehållsförteckning
1. Inledning... 4
1.1. Bakgrund... 5
1.1.1. Hur redovisade företagen innan IAS 40 ... 6
1.2. Problemdiskussion... 7
1.3. Frågeställning ... 8
1.4. Syfte... 8
1.5. Den teoretiska utgångspunkten ... 8
1.6. Metod ... 9
1.6.1. Urval ... 9
1.6.2. Kvalitativ eller kvantitativ metod... 10
1.6.3. Källor ... 10
2. Referensram... 12
2.1 Kassaflödesanalys ... 12
2.1.1. Kassaflödesanalysens funktion ... 12
2.1.2. Tre sektorer ... 13
2.1.3. Nyckeltal vid kassaflödesanalys... 14
2.1.4. Kvotvärde över en tioårspeiod ... 14
2.1.5. Direkt och Indirekt metod... 15
2.1.6. Lagstiftningen gällande kassaflödesanalyser ... 15
2.1.7. Tidigare forskning som behandlar kassaflödesanalys ... 15
2.1.8. Framtida kassaflöden... 16
2.2. Fastighetsvärdering... 16
2.2.1. Redovisningsrådet ... 16
2.2.2. Redovisningsrådets Rekommendation 24... 17
2.2.3. Internatinal Accounting Standards Board... 17
2.2.4. IASBs Ramverk... 17
2.2.5. IAS 40 Förvaltningsfastigheter ... 18
2.2.6. Värderingstrappan ... 19
2.2.7. Förstagångsanvändandet av IFRS ... 20
2.2.8. Etik... 20
2.2.9. Redovisningen i tekniskt utförande... 21
2.3. Tidigare forskning ... 22
3
3. Empiri och analys ... 23
3.1. Fabege... 25
3.1.1. Tabeller och Diagram ... 25
3.1.2. Analys ... 26
3.2. Castellum ... 28
3.2.1. Analys ... 29
3.3. Kungsleden... 32
3.3.1. Analys ... 33
3.4. Hufvudstaden ... 34
3.4.1. Analys ... 35
3.5. Fast partner... 36
3.5.1. Analys ... 37
4. Slutanalys ... 38
4.1. Resultat- och kassaflödeskurvorna ... 38
4.2. Värderingsmetoder ... 39
4.3. Kvoten mellan resultat och kassaflöde ... 40
4.4. Svar på delfrågor ... 42
5. Reflektioner ... 43
5.1. Slutsatserna ... 43
5.2. Fortsatt forskning ... 44
Litteraturförteckning………..45
4
1. Inledning
IAS 40 är en internationell redovisningsstandard som används vid värderingen av förvaltningsfastigheter. Standarden introducerades 2005 för Sveriges börsnoterade bolag vilket betydde en övergång från den äldre tillämpade redovisningsstandard som utgetts av redovisningsrådet, RR 24. Detta gjorde det möjligt för fastighetsbolag att värdera sina tillgångar till sitt verkliga värde istället för anskaffningsvärdet.
Utfallet av följande ändring kommer vi behandla i denna uppsats genom att på ett jämförande sätt gå igenom all bakomliggande fakta för hur det såg ut innan samt efter lagändringen. Vi kommer att titta på vilka problem som kan tänkas ha uppstått och eventuellt missbruk av de nya reglerna.
Inledningsvis kommer en mer precis problem- och frågeformulering presenteras vilket följs upp med en referensram där bland annat en genomgång för hur redovisningsrådets RR 24 och IAS 40 fungerar och tillämpas i sitt vardagliga bruk. Tidigare forskning kommer även ägnas en del tid, även om det är tunt av den informationen inom ämnet, likväl finns en del artiklar som belyser materialet på ett intressant sätt. En mer sammanhängande bild skapas för att kunna förstå det vi vill behandla och vad som redan har upplysts kring ämnet.
Den information vi kommer ta del av är enbart de primära informationskällorna som i vårt fall består av årsredovisningar för de bolag vi väljer att ha med i vår undersökning. Empirin kommer sammanställa den, för vårt arbete, relevanta data vi får ut från primärkällorna. Informationen kommer ge oss en såpass klar bild som vi kan få för att analysera och behandla bolagets redovisningssätt av förvaltningsfastigheterna. Presentationen av datan kommer ske i både text och med tabeller och diagram för att underlätta förståelsen för läsaren på bästa möjliga sätt.
För att knyta ihop säcken kommer slutsatserna åskådligt sammanföra vad vi kommit fram till och ifall vi har kunnat besvara vår frågeställning på ett tillfredställande sätt.
Avslutningsvis förs en diskussion om de egna reflektionerna kring ämnet och de utfall vi fått från analysen av empirin.
5 Eventuella lösa trådar som vi inte kunnat behandla själva på grund av våra avgränsningar eller tidsbrist kommer vi lämna som fortsättning till vidare forskning.
En fingervisning kan tilldelas läsaren, i graferna för det ackumulerade resultatet och ackumulerade löpande verksamheten syns det att de delvis skiljer sig från varandra på ett förutsägbart sätt, införandet av IAS 40 har klart påverkat bolagens resultat.
1.1. Bakgrund
International Accouting Standards (IAS) är ett regelverk som kontrolleras av International Accouting Standard Board (IASB). IASB är en organisation som arbetar med att enhetliggöra och standardisera den finansiella redovisningen på en internationell nivå. Genom det vill de skapa en mer fungerande kapitalmarknad för att frambringa en konkurrenssituation bland börsnoterade bolag som är bättre.
Introduktionen av IAS i Sverige började 2005 då Europaparlamentet 19 juli 2002 utfärdade en förordning gällande införandet av internationella redovisningsstandarder, IAS förordningen (SOU 2003:71). De nya redovisningsstandarderna påverka de bolag som upprätta koncernredovisning.
Syftet med införandet av denna regeländring är främjandet av den internationella utveckling som Sverige vill vara med på. Det fungerar inte i dagens läge att använda sig av egna redovisningslösningar om företagen riktar sig mot den globala marknaden. En elementär faktor för arbetet mot en mer enhetlig och sammansvetsad handel bland internationellt verksamma företag.
IAS 40 är den standard framtagen av IASB som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter och introducerades som en ny standard i IAS 1 januari 2001. Skillnaden på förvaltningsfastigheter och andra tillgångar är att förvaltningsfastighet får tas upp till verkligt värde. Under benämningen förvaltningsfastighet hamnar byggnader och mark som innehas till att inbringa hyror, värdestegringar eller båda (Grant Thornton 2010).
Värdering enligt IAS 40 sker vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärdet och vid efterföljande redovisningar skall alla förvaltningsfastigheter omvärderas till sitt verkliga värde eller fortsätta att värderas till anskaffningsvärdet med avdrag för ackumulerade avskrivningar.
Vid en värdering till verkligt värde finns det tre metoder att välja på, noterat
6 pris, ortsprismodellen eller diskonterade kassaflöden. Valen regleras av olika faktorer som kan påverka att en korrekt värdering genomförs (Grant Thornton 2010).
Verkligt värde är fastighetens värde vid redovisningstillfället och vad den inom en armlängds avstånd skulle kunna överlåtas för på balansdagen. En värdering av fastighetsbeståndet skall göras löpande för vart år och vid en eventuell värdeökning alternativt värdeminskning skall den göras synlig i årets resultaträkning. Syftet med att redovisa det verkliga värdet för förvaltningsfatigheter är att återspegla marknadsvärdet för fastigheten för en aktiv marknad med liknande villkor för fastigheterna. Det skall i sin tur återspegla en mer rättvis bild över bolagets aktuella status för olika intressenter. Tre metoder för att räkna på det verkliga värdet används i IAS 40, noterat pris, ortsprismodellen eller diskonterade kassaflöden (Grant Thorton 2010).
Det noterade priset skulle vara att jämföra fastigheten mot en likadan fastighet och dess värde. Men i verkligheten är detta inte möjligt då fastigheter skiljer sig för mycket från varandra.
Med ortsprismodellen granskas marknadsvärdet för liknade fastigheter i ett geografiskt närbeläget område. Metoden anses vara den som är mest tillförlitlig och skall ge en träffsäker bild över fastighetens faktiska värde.
Vid avsaknaden av förutsättningar som nämnts ovan kan diskonterade kassaflöden användas. Nettonuvärdet av de framtida hyrorna som det räknas på skall vara baserade på tillförlitliga prognoser och uppskattningar.
1.1.1. Hur redovisade företagen innan IAS 40
Innan införandet av de internationella redovisningsstandarderna har Redovisningsrådets rekommendationer RR 12 samt RR 24 följts vilket i stora drag redan efterliknar de internationella rekommendationerna. Skillnaden låg i anpassandet efter det svenska regelsystemet som till stor del bygger på försiktighetsprincipen. Värderingar till verkligt värde anses kunna orsaka missledningar i bolagens finansiella rapporter. RR lades ner 2007 men följdes istället upp av Rådet för finansiell rapportering. Med införandet av IAS förordningen gäller inte längre de rekommendationer som utställts av rådet efter 1 januari 2005 (BFN 2010).
7 Redovisning av förvaltningsfastigheters värde gjordes enligt RR 24 till anskaffningsvärdet vid det första redovisningstillfället. Efterföljande redovisningar baserades på RR 12 där värdering skall ske genom att från anskaffningsutgiften dra bort ackumulerade avskrivningar och göra justering för eventuella ned- eller uppskrivningar.
Ett företag skall även lämna upplysningar i sin årsrapport om förvaltningsfastighetens verkliga värde vilket räknas fram på samma sätt som i IAS 40 där modellerna noterat pris, ortsprismodell och diskonterat kassaflöde återfinns.
Vid värdering enligt RR 24 och om den kan göras på tillförlitligt sätt skall den påverka balansräkningen som tillgång men får inte påverka resultaträkningen till skillnad från IAS 40 (BFN 2010).
1.2. Problemdiskussion
Innan 2005 användes redovisningsrådets sätt att värdera förvaltningsfastigheter och enligt årsredovisningslagen tillåts inte fastigheter att värderas till sitt verkliga värde. Efter 1 januari 2005 ändrades ställningstagandet och IAS välkomnades. Tillvägagångssättet blev då istället att koncerner med noterat moderbolag skall värdera förvaltningsfastigheter högre än vad som tidigare varit tillåtet.
Skillnaden mellan RR 24 och IAS 40 gör att bolagen nu kan skapa ett mycket högre resultat än tidigare genom att värdera sina förvaltningsfastigheter med ett nuvärde av uppskattade kassaflöden som fastigheterna förväntas generera.
Som i sin tur kan skapa finansiella rapporter som inte stämmer överens med verkligheten. Det kan missleda intressenter då byggnaders reala värde inte upptäcks förrän fastigheten säljs och således skapa stora svängningar i resultatet. Frågan är hur verkligt det ”verkliga värdet” i faktum är.
Om fastighetsbolag har övervärderat sina fastigheter bör det skäligen vara lätt att upptäcka genom att jämföra ett bolags redovisade resultat med företagets kassaflöde från den löpande verksamheten både före och efter införandet av IAS 40. För överskådlighetens och tydlighetens skull kommer de ackumulerade resultaten presenteras i en graf tillsammans med den ackumulerade löpande verksamheten för att kunna bedöma sambandet dem emellan. Ett kvotvärde mellan de två faktorerna kommer också presenteras, även det grafiskt för att se hur förhållandet till värdet 1,0 är, som visar hur relevant samt tillförlitlig redovisningen är.
8 1.3. Frågeställning
Hur har börsnoterade fastighetsbolags redovisning och resultat påverkats av införandet av IAS 40?
För att kunna besvara denna fråga har vi brutit ner frågeställningen i delfrågor.
1. Har det blivit skillnad i resultatet efter införandet av IAS 40 2005?
2. Har företagen i och med IAS 40 ackumulerat en stor mängd orealiserade vinster?
3. Har företagen möjlighet att påverka IAS 40s inverkan på resultatet?
1.4. Syfte
Syftet med vår uppsats är att undersöka huruvida de börsnoterade fastighetsbolagen som sedan 2005 redovisar sina fastighetsinnehav enligt IAS 40, har ett redovisat resultat som någorlunda stämmer överens med företagets kassaflöde. Vi kommer även att titta på vilka eventuella effekter på företagens resultat som kan ha kommit sig av nya regler och att företagen har stor flexibilitet i valet av metod och därmed också stor flexibilitet gällande vilket resultat de rapporterar.
1.5. Den teoretiska utgångspunkten
En uppsats teoretiska ansats handlar om vad skribenten har för tankar kring bearbetandet av den information som samlas in. Ofta finns det förutfattade meningar inom området och inför informationen hos skribenten redan före denne börjat samla in och bearbeta datan. Den teoretiska utgångspunkten syftar till att klargöra på vilket sätt författaren förhåller sig till detta i sin uppsats. Vi har valt att arbeta med en induktiv ansats som innebär att vi kommer att göra undersökningen utan att ha en förväntning på resultatet och kommer att bilda vår hypotes helt utifrån de resultat vi får i vår undersökning.
Ett annat angreppssätt är den deduktiva ansatsen, skribenten har då en tydlig teori med sig in i undersökningen och tillämpar den på de empiriska undersökningarna (Jacobsen 2002).
Vår tanke och förhoppning är att den hypotes som vi får fram ur vår uppsats ska kunna fungera som en generalisering, det vill säga att den kan användas för att förutse hur andra företag som liknar de vi studerat kommer att agera.
Silverman skriver i sin bok ”Doing qualitative research” om generalisering i kvalitativa undersökningar, och menar att då sociala strukturer är liknande överallt kan en generalisering göras utifrån en kvalitativ undersökning och även utifrån enstaka fall (Silverman 2006).
9 Anledningen till att vi arbetar med ett induktivt infall är att vi tycker att det passar bättre att gå in i skrivandet med öppna ögon och bilda sig en uppfattning när vi tittat närmare på resultaten av undersökningen snarare än att försöka hitta belägg för en klar teori. Det är dock svårt att vara helt fördomsfri, speciellt i samband med att vi har behövt läsa in oss på ämnet innan vi påbörjar den empiriska delen. Redan tidigt var vi överens om att värderingen till verkligt värde av fastighetsbeståndet kan ha gjorts på ett sätt som inte ger en helt rättvisande bild av verkligheten. Vidare var vi överens om att vi trodde att företagen skulle ha samlat på sig stora orealiserade vinster sedan 2005 på grund av uppvärdering av fastighetsbeståndet.
1.6. Metod
Om den teoretiska utgångspunkten syftar till att beskriva skribentens förväntningar och angrepp på materialet siktar metoden på att beskriva och förklara de olika valen som görs när det gäller urval, undersökning mm. Helt enkelt hur tillvägagångssättet sett ut under förberedelserna och genomförandet för den empiriska undersökningen. Detta för att ge läsaren en chans att på ett korrekt sätt bedöma vårt arbete och våra slutsatser.
1.6.1. Urval
Efter problemformuleringar och frågeställningar är det dags att börja titta på vilka objekt som ska studeras. I vårt fall kommer vi att fokusera på fastighetsbolag, närmare bestämt fastighetsbolags årsredovisningar. Vi kommer inte att ha någon kontakt med företagen själva utan kommer helt att fokusera på de årsredovisningar de ger ut. Detta gör att vi ganska snabbt kan göra en del avgränsningar i vårt urval. IAS - regler gäller endast för de företag som är börsnoterade och det är dessutom endast börsnoterade företag som måste tillhandahålla årsredovisningar, så att endast titta på börsnoterade företag kändes som en självklarhet. Vi ville dessutom ha en 10-års period att titta på de företag som varit börsnoterade färre än 10 år valdes också bort.
Vi använder följande avgränsningar:
• Fastighetsbolag som innehar förvaltningsfastigheter
• Börsnoterat företag
• Minst 10 år gamla företag
Med dessa avgränsningar så finns det endast ca 10 stycken företag att tillgå och eftersom vi har valt att analysera 5 stycken av dessa kommer vår urvalsgrupp vara en stor del av den totala urvalsgruppen.
10 När vi väl har identifierat våra objekt och urvalsgruppen behöver vi även göra avgränsningar i vad vi tittar på i årsredovisningarna.
Vi använder följande avgränsningar:
• Endast titta på resultat på koncernnivå
• Endast titta på kassaflödet från den löpande verksamheten
• Inte bedöma redovisningens riktighet, utan utgå från de siffror som finns i årsredovisningarna.
1.6.2. Kvalitativ eller kvantitativ metod
När urvalet är avklarat är det dags att börja titta på hur objekten ska analyseras.
De två varianterna som finns till hands är kvalitativ eller kvantitativ analys.
Den kvantitativa analysen innebär en undersökning av en större mängd objekt och fokuserar på en eller möjligtvis ett par parametrar. Informationen som erhålls med kvantitativ metod är ofta anpassad för statistisk redovisning och enskilda fall kommenteras som regel inte. I den kvalitativa metoden så läggs mycket större kraft och mer tid på de enskilda objekten och kommenterar både text och siffror och gör enskilda bedömningar och uttalanden om enskilda objekt. I en kvalitativ metod är objekten förståeligt nog färre då det tidsmässigt inte är möjligt att göra en kvalitativ analys på ett större antal objekt.
(Jacobsen 2002)
Vi kommer att titta på våra objekt kvalitativt då vi kommer att göra enskilda kommentarer och göra skillnad och analysera resultaten från fall till fall men eftersom vi tittar på fler än ett objekt kommer det även att finnas ett visst mått av kvantitativ metod i uppsatsen.
1.6.3. Källor
Som källor till vår empiriska undersökning kommer vi att använda oss av de utvalda företagens årsredovisningar från de senaste tio åren. Företags årsredovisningar är att betrakta som primära källor, det vill säga ursprungsdokument, till skillnad från sekundära källor är tolkningar av primära källor gjorda av en tredje part. Vår referensram och redovisning av tidigare forskning kommer till stora delar av sekundära källor, det vill säga redan gjorda tolkningar av primärkällor inom området. (Jacobsen 2002)
Årsredovisningen är det huvudsakliga dokument genom vilket företaget kommunicerar med sina intressenter. Intressenter i ett företag är många, det är ägare, kunder, långivare, anställda, leverantörer myndigheter med flera. I årsredovisningen försöker de börsnoterade företagen tillhandahålla all den
11 information som dessa intressenter kan vara intresserade av. Informationen i årsredovisningen är den information som företagen väljer att ge och måste ge till marknaden.
12
2. Referensram
I det här avsnittet kommer vi att gå igenom och förklara koncept och begrepp inom kassaflödesanalys och värdering av förvaltningsfastigheter.
2.1 Kassaflödesanalys
Den första svenska reglering av hur kassaflöden skulle redovisas hittades i FAR 10. Begreppet som användes då var finansieringsanalys, snarare än kassaflödesanalys som används idag. FAR 10 ersattes 1998 av RR 7 och detta innebar en del mindre förändringar, framförallt gällande hur kassaflödesanalysens uppställning, det var även i och med detta som finansieringsanalys bytte namn till kassaflödesanalys. RR 7 var mer eller mindre en avskrift av IAS 7, med vissa skillnader när Sverige 2005 införde IAS/IFRS blev förändringen liten.
2.1.1. Kassaflödesanalysens funktion
Kassaflödesanalysen ingår som en obligatorisk del av företagens årsredovisning. Då balans- och resultaträkningarna siktar till att visa företagets prestationer tar de ingen hänsyn till om de redovisade intäkterna och kostnaderna har gett upphov till en in- eller utbetalning. Kassaflödesanalysen å sin sida tar ingen hänsyn till periodiseringar och liknande utan tittar endast på hur ett företags förändring i likvida medel sett ut under året (Sundgren, Nilson
& Nilson 2007). En kassaflödesanalys kan titta på förändringen i kontanta medel (bank och kassa) eller på samtliga omsättningstillgångar.
Kassaflödesanalysen är mer objektiv till sin karaktär än resultat och balansräkningen då det inte finns några valmöjligheter vid redovisningen (Sundgren, Nilson & Nilson 2007). Det är just den objektiviteten som gör kassaflödesanalysen till ett användbart verktyg när någon vill studera ett företags redovisning. Kassaflödesanalysen kan utvisa att de intäkter och utgifter som redovisats i företaget också kommit företaget till godo i form av in- och utbetalningar (Sandell 2008). Detta är något som är mycket användbart eftersom det kan finnas en vilja hos företagen att blåsa upp vinster för att uppvisa ett förbättrat resultat. Detta kan göras till exempel genom att matchningsprincipen bryts, det vill säga att utgifter och intäkter som hör till samma projekt ska redovisas tillsammans eller försiktighetsprincipen, det vill säga att företaget värderar upp de tillgångar de har och värderar ner framtida
13 skulder (Gröjer 2002). Genom att titta på företagets kassaflöde kan denna typ av fusk identifieras och peka på en framtida brist på likvida medel. IAS 7 menar att alla företag måste ha likvida medel för att driva företaget och kunna ge ägarna avkastning (IAS 7).
Kassaflödet är en del av årsredovisningarna för att ge intressenter och bedömare en uppfattning av företagets förmåga att skapa likvida medel och även användningen och behovet av dessa. Denna information kan vara mycket viktigt när intressenter vill skapa sig en helhetsbild av ett företag.
Kassaflödesanalysen i sig säger kanske inte mycket men kombinerat med andra delar av redovisningen kan det bidra till mycket intressanta iakttagelser om ett företags ställning. (Adolphson 1999)
2.1.2. Tre sektorer
Det finns olika sätt att ställa upp en kassaflödesanalys, företagen kan ställa upp den enligt den traditionella uppställningen som använder ”tillförda medel” och
”använda medel” eller enligt IAS 7. Då delas kassaflödesanalysen in i tre delar,
”löpande verksamhet”, ”investeringar” och ”finansiering”. Dessa tre delar bildar sedan tillsammans kassaflödesanalysen. Denna indelning har gjorts för att kassaflödesanalysen ska kunna ge mer specificerad information till den som vill ha den. De tre delarna berör dessutom olika delar av företagets balansräkning (Adolphson 1999).
Den löpande verksamheten redovisar kassaflödet i den operativa delen av verksamheten och är den del som är allra mest ihopkopplad med rörelseresultatet. Denna del ska helst visa ett positivt resultat, det vill säga att mer likvida medel strömmat in än vad som strömmat ut. De konton i balansräkningen som berörs är omsättningstillgångar, samt kortfristiga skulder.
Investeringar syftar till att visa nettokassaflödet av företagets investeringar, det vill säga de långsiktiga investeringar som gjorts som förväntas ge företaget en intäkt i framtiden. Det finns inget önskat resultat för investeringsverksamheten, då hela tanken är att utbetalningar idag ska ge framtida inbetalningar. De konton i balansräkningen som berörs är anläggningstillgångar.
Finansieringsdelen syftar till att visa nettokassaflödet i företagets finansiella del, den del av företaget som inkluderar lån, utdelningar och liknande. Här är det bäst att på lång sikt ha ett negativt kassaflöde, det vill säga att företaget amorterar mer än det lånar. En viktig detalj är att omkostnader för lånen
14 såsom räntor och avgifter belastar den löpande verksamheten, endast amorteringarna på lånen belastar det finansiella kassaflödet. De konton i balansräkningen som berörs är eget kapital och långsiktiga skulder.
2.1.3. Nyckeltal vid kassaflödesanalys
Det är ganska ovanligt att företagen presenterar kassaflödesnyckeltal i sin årsredovisning men det blir allt vanligare och det finns ett antal intressanta nyckeltal att presentera. Dessa nyckeltal delas upp i tillgänglighet som berör framförallt företagens förmåga att betala sina skulder, sett utifrån deras kassaflöde och effektivitet (Adolphson 1999). Några exempel på kassaflödesrelaterade nyckeltal är:
Kassaflödestillräcklighet (Kassaflöde från rörelsen/Amortering av långfristiga skulder + förvärv av tillgångar + betald utdelning) – en kvot som mäter företagets förmåga att generera kassaflöde för att amortera skulder, ge utdelning samt återinvestera i tillgångar. Kvoten i detta fall ska vara högre än 1 annars anses förmågan att generera kassaflöde vara otillfredsställande. Denna kvot tillhör kategorin Tillgänglighet.
Kassaflödeskvot (kassaflöde från rörelsen/försäljningen) – en kvot som visar hur väl försäljningsintäkterna omvandlas till kassaflöden. Målet är en kvot på 1 och en lägre kvot än så visar att det finns en eftersläpning i inbetalningar från kunderna. Denna kvot hör till kategorin Effektivitet.
2.1.4. Kvotvärde över en tioårspeiod
Tittar man på och jämför ett företags redovisade resultat med dess löpande verksamhets kassaflöde över en längre tidsperiod kan en kvot av det ackumulerade redovisade resultatet och det ackumulerade kassaflödet räknas fram. Denna kvot ger en god bild av huruvida företagets redovisade resultat under perioden faktiskt har sin motsvarighet i kassaflödet, det vill säga att de intäkter som redovisats också lett till en inbetalning. Kvoten ska vara nära 1 som möjligt och är en intressant mätare på redovisningens tillförlitlighet. Ett företag som har en kvot som ligger högt över 1 har redovisat vinster i bokföringen som inte kommit företaget till godo i form av kassaflöden. Detta behöver i sig inte vara felaktigt, till exempel kan ett fastighetsbolag behöva redovisa värdeökningar på fastigheter i resultaträkningen, trots att dessa vinster inte kommer företaget till godo som kassaflöden förrän vid en försäljning (Bengt Bengtsson opublicerad artikel).
15 2.1.5. Direkt och Indirekt metod
För att praktiskt genomföra en kassaflödesanalys finns det två olika metoder att välja mellan. De båda metoderna leder till samma resultat men angriper problemet från var sitt håll (Thorell 2003).
Den direkta metoden av kassaflödesanalys innebär att man utgår från företagets räkenskaper och ställer upp alla inbetalningar och utbetalningar som gjorts och på det sättet får fram nettokassaflödet.
Den indirekta metoden, som är den allra vanligaste metoden hos svenska företag innebär istället att man utgår från företagets redovisning och skalar bort alla de delar som inte inneburit några kassaströmmar (till exempel avskrivningar) och till slut finns kassaflödet kvar.
För att bekräfta sina beräkningar finns svaret på ett företags kassaflöde enkelt att hämta i balansräkningen, nettoresultatet av kassaflödesanalysen ska vara samma sak som UB-IB på kontot Kassa i balansräkningen.
2.1.6. Lagstiftningen gällande kassaflödesanalyser
IAS 7 och ÅRL innehåller den svenska lagstiftning som finns gällande kassaflödesanalyser. ÅRL säger endast att en kassaflödesanalys ska ingå i företagens årsredovisning. K4-företag samt de K3-företag som väljer att redovisa enligt IAS har dock betydligt mycket mer information att hämta och regler att följa. IAS 7 är den standard som behandlar rapportering av kassaflöden. IAS 7 försöker vara så heltäckande som möjligt gällande kassaflöden och tar upp såväl syftet och nyttan med kassaflödesrapportering som samtliga delar som ingår i den faktiska rapporten.
2.1.7. Tidigare forskning som behandlar kassaflödesanalys
När det gäller tidigare forskning kring användning av kassaflödesanalyser finns relativt lite material att tillgå (Bengtsson 2010, opublicerad). I sin artikel ”Till sist är det bara pengar som räknas” menar Bengtsson att periodiserad redovisning endast är en prognos över pengar och att det är först när inbetalningarna dyker upp i kassaflödet som betalningsströmmar som de kan anses vara säkra. Vidare skriver Bengtsson att detta kan leda till oklarheter när till exempel anläggningstillgångar redovisas till verkligt värde eftersom att vinsterna som genereras löpande förs in i resultaträkningen medan kassaflödet först påverkas vid en försäljning. Detta gör att kassaflödet över en längre
16 period kan anses vara en bra mätare på ett företags periodiserade redovisning och att förutsatt att redovisningen är korrekt så kan det konstateras att, (Summan av alla vinster = Summan av den ackumulerade löpande verksamheten) (nettokassaflödet).
2.1.8. Framtida kassaflöden
Framtida kassaflöden används ibland för att uppskatta det verkliga värdet på tillgångar. För att kunna göra dessa beräkningar måste man först göra en uppskattning av de framtida kassaflödena. Denna uppskattning kan göras över längre perioder men generellt fungerar uppskattningen bäst om perioden är cirka fem år. För att göra beräkningen av kassaflödena finns det flera olika metoder som innebär olika svårighetsgrader. När man väl fått fram sina framtida kassaflöden ska dessa diskonteras till nuvärde och är sedan redo att användas. (Jens Lindberg 1997)
Framtida kassaflöden blir allt mer intressant att hålla koll på då vi går mer mot redovisning av verkligt värde, och där är kassaflödesmodellen en av de godkända värderingsmetoderna.
2.2. Fastighetsvärdering
I mars 2002 fattade Europaparlamentet ett beslut om att införa IAS/IFRS som ny redovisningsstandard för EU:s börsnoterade företag. Anledning till införandet var för att skapa en mer harmoniserad marknad där bolagen följer en och samma redovisningsstandard. Införandet av den nya standarden genomfördes 2005 (FAR 2009).
Det var enligt ÅRL och RR som noterade bolag i Sverige redovisade innan införandet av IAS/IFRS. Redovisningsrådets rekommendationer bygger dock till stor del på den internationella standarden. Det som skiljer standarderna åt är värderingen till verkligt värde i IAS som ÅRL inte tillåter, svensk redovisning bygger på den kontinentala traditionen och är således mer restriktiv och försiktig (FAR 2009).
2.2.1. Redovisningsrådet
RR startades 1989 på initiativ av FAR. Rådet hade till uppgift att försöka anpassa de internationella standarder som redan användes på stora internationella bolag ute i världen till Sverige. Anpassningen till de internationella reglerna gjordes inom ÅRLs ramar. 2007 avskaffades RR och
17 istället vidtog Rådet för finansiell rapportering. De standarder som RR utarbetade lever fortfarande kvar under det nya rådet (BFN 2010).
2.2.2. Redovisningsrådets Rekommendation 24
Den standard som RR utarbetade utifrån IAS som behandlade förvaltningsfastigheter kom att kallas Redovisningsrådets Rekommendationer 24, RR 24 och den anger hur förvaltningsfastigheter skall behandlas i redovisningen (BFN 2010).
Värdering vid anskaffningen
Vid det första värderingstillfället tas alla förvaltningsfastigheter upp till sitt anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet utgörs av inköpspris samt alla de kostnader som är hänförbara till införskaffandet av förvaltningsfastigheten exempelvis juridiska kostnader, skatter, etcetera.
Värdering efter anskaffningstidpunkten
Redovisning av fastighetsbeståndets värde efter anskaffningen skall göras enligt RR 12s värderingsregler som gäller för materiella anläggningstillgångar.
Värderingen sker till anskaffningsvärdet men med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt reglering för eventuella ned- eller uppskrivningar.
2.2.3. Internatinal Accounting Standards Board
IASB är ett organ som arbetar för att utveckla och förbättra kvalitén på den internationella redovisningen. IASB är det organ som ansvarar för normgivningen av redovisningsstandarden IFRS, International Financial Reporting System. IFRS är ansvariga utgivare av de internationella redovisningsstandarderna vilket förkortas IAS (IASB 2010).
2.2.4. IASBs Ramverk
• Rättvisande bild
Årsredovisningen får inte vara missledande. Den ska spegla bolagets finansiella ställning på ett verkligt sett (IASB 2010).
• Periodiserad redovisning
Ett inköp har ofta sin motprestation i en försäljning som sker längre fram och i sin tur genererar en intäkt för bolaget. När köp eller försäljning inträffar skall
18 det bokföras direkt och inte bara vid betalningstillfället. Den periodiserade redovisningen pekar alltså på härledningen av ett företags fortlevnad (IASB 2010).
• Relevans
Den finansiella information som finns i redovisningen skall vara relevant och Informationen är relevant om den underlättar för beslutstagaren att bedöma inträffade, aktuella eller framtida händelser (IASB 2010).
• Tillförlitlighet (redovisa händelser bakåt i tiden - verifierbarhet)
Det ska finnas en verifierbarhet i redovisningen så att händelser kan följas bakåt i tiden. Tillförlitligheten betyder att vi ska kunna lita på det vi läser i årsredovisningen och att kostanden för denna information inte överstiger nyttan (IASB 2010).
2.2.5. IAS 40 Förvaltningsfastigheter
IAS 40 har syftet att klargöra hur man skall gå tillväga för att behandla förvaltningsfastigheter i redovisningen samt vilka upplysningar som måste finnas med. Standarden skall tillämpas vid hantering av förvaltningsfastigheter i redovisningen, vid värdering och vid upplysningar (FAR 2009).
Anskaffningstidpunkt
Vid anskaffningstidpunkten för förvaltningsfastigheterna skall de i redovisningen tas upp till sitt anskaffningsvärde samt med ett tillägg om fastigheternas verkliga värde.(FAR 2009).
Efter anskaffningstidpunkten
• Verkligt värde
Redovisning av förvaltningsfastighetens värde efter förvärvstidpunkten skall tas upp till det verkliga värdet.
Verkligt värde skall spegla det värde förvaltningsfastigheten skulle ha vid en eventuell försäljning på balansdagen och det beräknas på olika sätt (FAR 2009).
• Värderingsmetoder
Att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde görs enligt tre huvudmetoder och skall enbart genomföras om värderingen kan anses tillförlitlig. Dessa tre följer likt en trappa olika nivåer på tillförlitlighet i sina beräkningar. Värderingsmetoden är det verktyg som bolaget använder för att i
19 praktiken få till en strukturerad och tekniskt korrekt utförd beräkning (FAR 2009).
• Noterat pris
Det bästa sättet att återspegla marknadens pris på en förvaltningsfastighet är om ett värde kan erhållas från en aktiv marknad där fastigheter till sitt utförande samt hyresavtal och andra avtal är likartade. I verkligheten så fungerar inte denna metod då skillnaderna mellan olika förvaltningsfastigheter är för stor.
• Ortsprismetoden
Den information som söks är det pris som noterats vid köp av jämförelseobjekt inom ett visst geografiskt område och gör sedan en jämförelse med egna objekt. Finns det bra materiell att tillgå för att göra en tillförlitlig bedömning är ortsprismetoden att föredra som första alternativ i steget att värdera förvaltningsfastigheten. För att göra objekten jämförbara skall förvaltningsfastigheternas individuella köpesumma sättas i förhållande till olika faktorer som är unika för respektive fastighet. Det kan då räknas fram ett nyckeltal innehållandes pris i relation till de olika faktorerna.
• Nuvärdesmetoden
En metod där uppskattade framtida kassaflöden som förvaltningsfastigheten förväntas generera diskonteras. Varje enskilt års nettokassaflöde diskonteras till ett nuvärde för värderingstidpunkten samt att vid kalkylperiodens slut diskonteras även restvärdet på förvaltningsfastigheten.
• Anskaffningsvärde
Kan det verkliga värdet inte fastställas på ett tillförlitligt sätt skall bolaget fortsätta använda sig utav anskaffningsvärdet. De värderar då alla sina förvaltningsfastigheter i linje med anskaffningsvärdemetoden som återfinns i IAS 16, förutom de fastigheter som kan redovisas att de innehas för försäljning. Förvaltningsfastigheten tas då upp till sitt anskaffningsvärde men med avdrag för ackumulerade avskrivningar samt eventuell ackumulerad nedskrivning (FAR 2009).
2.2.6. Värderingstrappan
IFRS – standarderna har olika sätt att fastställa det verkliga värdet som tolkas på olika sätt i viss mening. Med en illustration av en trappa kan läsaren överskådligt se vilka steg som finns att följa och för olika standarder gäller olika steg. Förvaltningsfastigheter börjar på steg 2 då det inte finns noterade
20 priser på t.ex. en börs för fastigheter som det istället gör för finansiella instrument.
Figur 1 Figur ur Sundgren et al. (2007). sid. 41
2.2.7. Förstagångsanvändandet av IFRS
Vid införandet av IFRS skall de tillämpande bolagen i början använda sig utav IFRS 1 som visar hur en övergång från de gamla redovisningsmetoderna till de nya metoderna skall genomföras. Syftet är att säkerställa att en hög nivå på information och kvalité hålls redan från början av tillämpningen av IFRS.
Enligt IFRS 1 skall det finnas förklarat för vilka skillnader som övergången mellan redovisningsstandarder har inneburit för bolagets finansiella ställning, finansiella resultat samt kassaflöden. Vid det tillfälle IFRS för första gången skall tillämpas skall resultaten från den sista perioden som redovisades enligt de gamla redovisningsprinciperna i företagets årsredovisning jämföras mot samma period omräknat enligt IFRS. Det vill säga att för årsredovisningen för 2005 års bokslut skall resultatet för bokslutet år 2004 räknas om enligt IFRS för att en jämförelse skall kunna presenteras och göras överskådlig för intressenterna (FAR 2009).
2.2.8. Etik
För att fastställa en värdering på ett tillförlitligt sätt kan en oberoende värderingsman tas in för att någorlunda säkerställa kvalitén i värderingen.
Värderingsmännen arbetar under särskilda krav på den utförda värderingen, den ska falla inom de etiska regler som finns för att inte skapa en missvisande och felriktad bild av värdet för förvaltningsfastigheten. Samfundet för
21 fastighetsekonomi, SFF, är en ideell organisation som står bakom det ramverk som alla yrkesverksamma fastighetsvärderare arbetar efter.
Värderingsmannen får bara utföra värderingar av fastigheter han har kunskap och kompetens om. Han skall följa de standarder samt principer som finns inom samfundet för fastighetsekonomi, SFF, för att kunna göra en så korrekt bedömning av förvaltningsfastighetens värde som möjligt.
När ett värde skall framräknas vid en värdering får inte uppdragsgivaren eller annan intressent gagnas utan värderingen skall genomföras på ett objektivt sätt. Värderingsmannen arbetar under skadeståndsansvar (Fastighetsvärdering 2006).
2.2.9. Redovisningen i tekniskt utförande
De finansiella rapporterna består bland annat av resultat- och balansräkning som innan IAS 40 introducerades hade en viss struktur i uppställningen. I balansräkningen bokfördes det anskaffningsvärde fastigheterna hade med avdrag för de ackumulerade avskrivningarna. I resultaträkning bokfördes årets avskrivningar samt nedskrivningar som således påverka årets resultat negativt.
Införandet av IAS 40 medförde som tidigare nämnt ett val av hur värderingen av förvaltningsfastigheterna skall göras efter första redovisningstillfället. Det finns två alternativ att välja bland, verkligt värde eller anskaffningsvärde.
Väljer bolaget att använda sig av det verkliga värdet kommer balans- och resultaträkning att ändrat utseende med ett större antal resultatposter.
Förvaltningsfastigheterna får nu redovisas till sitt verkliga värde i balansräkningen. Av- samt nedskrivningar försvinner ur resultaträkningen och begreppet vinst från fastighetsförsäljning ändras. Istället tillkommer realiserade värdeförändringar som utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och det bokförda verkliga värdet samt orealiserade värdeförändringar som utgör värdeökningar som skett av fastigheterna genom den årliga värderingen av fastighetsbeståndet.
Tanken med det nya sättet att uppföra resultaträkningen är att en förändring i förvaltningsfastighetens värde skall få en direkt effekt i resultatet samt att ge en högre relevans i balansräkningen (Nilsson 2007).
Skulle förvaltningsfastigheterna värderas till anskaffningsvärdet efter första redovisningstillfället skall värderingen i huvudsak följa IAS 16 som behandlar redovisningen av materiella anläggningstillgångar. En löpande värdering till
22 verkligt värde av tillgången görs även med IAS 16 men skillnaden mot IAS 40 är den att en värdeökning inte får påverka resultaträkningen. En värdeökning bokförs istället mot det egna kapitalet i balansräkningen och således behöver resultat- och balansräkning inte ändra sin form (Nilsson 2007).
2.3. Tidigare forskning
Bengt Bengtsson diskuterar i sin artikel, ”Redovisning till verkligt värde eller till anskaffningsutgift?”, om det är relevant och tillförlitligt att värdera företagets tillgångar till verkligt värde eller har det ramverk som IASB arbetat så hårt för blivit motsägelsefullt? Artikeln har sin tyngdpunkt i detta ämne och på ett strukturerat sätt förklarar hur utvecklingen genom årtiondena har skett.
Sedan lång tid tillbaka har det funnits ett avståndstagande till att värdera tillgångar till verklig värde och att värdeökningar skulle få påverka resultatet.
Redovisning till anskaffningsutgift hade pågått länge och varit hårt förankrat i gamla skolans redovisare. Men under 1900-talets tidigare hälft började redovisare och andra ekonomer att inse att det behövdes klara regler och normer för hur redovisningen skulle gå till, för att skapa en rättvisande bild av bolaget. Grunderna för en mer enhetlig redovisning började läggas 1935 då Amerikas revisorskår tog på sig uppdraget för utvecklandet. Ramverket som arbetades fram har även lagt grunden för vad vi idag kallar IASB. 1960 kom ställningstagandet i USA som vägde till fördel för marknadsvärdering, att värdering till verkligt värde kan utföras objektivt och således inte utgöra någon stor risk för manipulation av redovisningen.
Den bakomliggande tanken med redovisningen är att den skall vara relevant och tillförlitlig. En relevant redovisning är ett försök att bedöma framtida kassaflöden medan en tillförlitlig redovisning använder sig av ett tillbakablickande perspektiv. De som har nytta av en relevant redovisning är de som har intresse i bolagets fortlevnad och tillväxt vilket en värdering till verkligt värde ger ett perspektiv om.
Värderingsmetoderna för verkligt värde följer en värderingstrappa, som tidigare nämnts. Trappan börjar med värdering efter en funktionell marknad t.ex. aktiemarknaden näst följande steg är ortsprismetoden som är den mest säkra metoden om det finns en mall att utgå ifrån. Dock har denna huvudmetod blivit åsidosatt av de flesta fastighetsbolag till fördel för metod där diskontering av uppskattade kassaflöden sker. ”Kanske skulle det kunna
23 påstås att undantagsregeln har blivit ett missbruk i stället för att bruk”, Bent Bengtsson 2009.
I USA finns en viss försiktighet mot värdering till verkligt värde vilket i sin tur inte riktigt stämmer överens med deras anglosaxiska redovisningssätt i övrigt.
Det är den amerikanska organisationen FASB som ändrat sin syn på värderingmetoden och påpekat riskerna samt bristerna för IASB.
Enligt dokument från IASB som är daterade mellan oktober 2007 och juli 2008 sker det en omarbetning av värderingsmetoden och det skall komma en mer komplett vägledning i frågan. Tanken är att värderingarna skall bli så felfria som möjligt, men i fall de blir för osäkra bör värdet endast anges som tilläggsupplysning. Man ska då istället använda anskaffningsvärdet vid värderingen av förvaltningsfastigheterna. Summeringen av denna process är att troligen kommer redovisningen i denna fråga bli mer kontrollerad. Relevansen kommer då få lida för tillförlitligheten vilket heller inte är viljan inom IASB men kanske är det acceptabelt om graden av osäkerhet vid värdering med diskonterade kassaflöden blir för hög.
3. Empiri och analys
Det är nu dags att ge sig i kast med empiridelen av uppsatsen. Vi har valt ut fem stycken bolag som passar in på de avgränsningar som vi ställt upp i kapitel 1.
De fem fastighetsbolag som vi valt ut är:
• Fabege
• Castellum
• Kungsleden
• Hufvudstaden
• Fast partner
Från dessa fem företag, som samtliga är belägna på börsen och därmed tillhandahåller sina årsredovisningar och redovisar enligt IAS, har vi hämtat årsredovisningar från de senaste 10 åren. Ur dessa årsredovisningar har vi sedan hämtat den information som vi kommer att bearbeta. Informationen vi fokuserat på är det redovisade resultatet efter skatt och kassaflödet från den löpande verksamheten. Teorin är att eftersom vi tittar på en relativt lång tidsperiod, 10 år, ska företagens redovisade vinster motsvaras av ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten. När vi fortsättningsvis i detta kapitel pratar om kassaflöde syftar vi på kassaflödet från den löpande verksamheten. Idén till denna empiriska metod har vi fått från vår handledare
24 tillika lärare i Externredovisning C, Bengt Bengtsson som presenterar tanken med analysen i sin artikel ”Till sist är det bara pengar som räknas”. Bengt har också bistått oss med det exceldokument som ligger till grund för vår analys.
Vi kommer att ställa upp en tabell som ser ut som tabell 1. De värden som ingår i tabellen är företagets redovisade resultat år för år, samt det ackumulerade resultatet över perioden och kassaflödet från den löpande verksamheten år för år samt det ackumulerade kassaflödet. Utöver detta redovisar tabellen kvotvärdet av det ackumulerade redovisade resultatet och det ackumulerade kassaflödet. Utöver dessa tabellvärden kommer vi även att redovisa två stycken diagram, ett som visar linjerna för det ackumulerade kassaflödet och för det ackumulerade resultatet, och ett diagram som visar hur kvotvärdet förändras
Tabell 1, Exempel.
Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot
löpande resultat verksamhet
2000 10 5 10 5 2,00
2001 30 15 20 10 2,00
2002 60 30 30 15 2,00
2003 100 50 40 20 2,00
2004 130 70 30 20 1,86
2005 170 95 40 25 1,79
2006 220 125 50 30 1,76
2007 275 165 55 40 1,67
2008 335 210 60 45 1,60
2009 400 260 65 50 1,54
325 205,00
Eftersom utgångspunkten är att en redovisad vinst ska motsvaras av samma positiva kassaflöde längre fram i tiden kommer ett diagram förhoppningsvis se ut ungefär så här:
Diagram 1, Exempel.
25 Kassaflödet och redovisade resultatet följer varandra, med det redovisade resultatet något ovanför kassaflödet. I det bästa av fall skulle kurvorna ligga ovanpå varandra, det vill säga att redovisade intäkter betalas in samtidigt som de bokförs.
3.1. Fabege
Fabege figurerar ibland Sveriges största fastighetsbolag men den geografiska spridningen är till största del begränsad till Stockholmsområdet. 92 % av fastighetsbeståndet ligger inom en radie av 5 kilometer från Stockholms centrum. Fabege blev uppköpta av ett fastighetsbolag vid namn Wihlborgs under 2004 och i samband med det skedde en ökning av fastighetsbeståndet.
Fabeges kundportfölj är diversifierad med många stora solida företag och verksamheter från den statliga sektorn samt en del småföretagare. Huvuddelen i deras uthyrning ligger i lokaler som utnyttjas av företag i form av kontor och butiker. Den totala uthyrningsbara ytan är 1,4 miljoner kvadratmeter fördelat på 148 fastigheter. Fabege hade ett hyresvärde på 2 411 miljoner kronor 2009 och det verkliga värdet för fastighetsbeståndet var värderat till 29,2 miljarder kronor. Flertalet av Fabeges fastigheter är belägna runt Stureplan i Stockholm.
3.1.1. Tabeller och Diagram
Tabell 2, Fabege.
Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot
löpande resultat verksamhet
2000 466 464 466 464 1,00
2001 995 1630 529 1166 0,61
2002 1966 2212 971 582 0,89
2003 2684 4182 718 1970 0,64
2004 4036 4119 1352 -63 0,98
2005 6702 2764 2666 -1355 2,42
2006 8968 6607 2266 3843 1,36
2007 10780 8240 1812 1633 1,31
2008 10269 7776 -511 -464 1,32
2009 10694 8277 425 501 1,29
9 803 7312,00
26
Diagarm 2, Fabege.
3.1.2. Analys
Resultatet har legat på en stadig tillväxt med en mer extrem period mellan 2003 och 2005 där resultatet nästintill fördubblas vart år. Det följs sedan upp av en negativ trend där resultatet istället börjar sjunka mellan åren 2006 och 2008 för att landa på ett minusresultat. 2009 vänder trenden och resultatet ökar med nära hundra procent.
Som vi kan se har kassaflödet för den löpande redovisningen svängt otroligt mycket mellan 2000 och 2009. Det rör sig om flera hundra miljoner kronor varje år som det svänger och ibland handlar det även om miljardbelopp.
Vi kan även urskilj att det ackumulerade kassaflödet för den löpande verksamheten mellan åren 2001 och 2005 är starkare än resultatet motsvarande år men att detta sedan blir det motsatt för efterföljande år. Resultatet tar då överhand när den löpande verksamheten börjar dala.
Kvotvärdet håller sig omkring 1,0 mellan 2000 och 2004 för att sedan skjuta i höjden till en nivå på 2,44. Därefter minskar den drastiskt ner till 1,36 år 2006 och håller sig kring den nivån resterande år.
Den jämna tillväxten i resultatet i början av 2000-talet tros vara kontentan av Wihlborgs ökning av affärstempot med en mer effektiviserad organisation där de lägger om strukturen av fastighetsbeståndet. Följden av omstruktureringen blir en minskning av bostadsfastigheterna från 20 % till 10 % och istället en ökad fokus på de kommersiella fastigheterna. Avyttringar av fastigheter har skett under åren med positiv utgång samt att de har stärk sin position i
27 Stockholmsregionen som anses som en av de starkaste tillväxtregionerna med hög uthyrningsnivå.
2004 genomförs ett förvärv av Fabege AB av Wihlborgs AB och fastighetsbeståndet växer med cirka 150 kommersiella fastigheter. Förvärvet medför en uppdelning av fastighetsbeståndet för Wihlborgs som har fokus på två tillväxtområden. Fabege AB som hela tiden har haft ett intresse i Stockholmsområdet tar över den del av fastighetsbeståndet som Wihlborgs har i Storstockholm. Moderbolaget behåller det bestånd som haft sin orientering på Öresundsområdet. Resultatökningen beror främst på den uppskjutna skatt med 400 miljoner kronor de har för året samt intäkterna på dryga 400 miljoner kronor från fastighetsförsäljningar under året. Det noterade fastighetsvärdet i årsredovisningen för året uppgick till 36,4 miljarder kronor.
Lanseringen av ”nya” Fabege AB sker under 2005 och stora förändringar i fastighetsbeståndet där avyttringar för 14 miljarder kronor och förvärv för 3 miljarder kronor genomförs. För året är även den nya värderingsstandarden IAS 40 aktuell för Fabege AB. Värderingen av fastigheterna har gjorts genom nuvärdesberäkningar som uppfyllt kraven enligt svensktfastighetsindex.
Fabege AB använde sig av externa värderingsbolag vid namn DTZ Sweden AB och Newsec Analys AB för utförandet av värderingarna på fastighetsbeståndet, marknadsvärdet uppgick till 21,3 miljarder kronor. Den stora skillnaden mot föregående år beror på stort antal försäljningar under året.
Effekten av införandet av IAS 40 regeln har varit stor och utfallet har varit en rejäl ökning i resultaträkningen, från 23 miljoner kronor till 844 miljoner kronor i orealiserade värdeökningar.
Årets resultat för 2007 är sämre än för 2006 men kollar man på resultatet före skatt har 2007 varit ett bättre år än 2006. De orealiserade värdeökningarna har sjunkit mot föregående år men skillnaden är marginell. Där i mot tycks förklaringen till resultat förbättringen innan skatt ligga i de försäljningar av förvaltningsfastigheter som skapat en realiserad värdeökning för bolaget med 446 miljoner kronor.
Fabeges projektinvesteringar är framtidsinriktade och ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Resultatet för 2008 var negativ vilket till stor del beror på den finanskris som slog till. Posten orealiserade värdeförändringar fick en ordentlig törn och sjönk till rekordlåg nivå för året och visade ett negativt värde på ungefär 1,5 miljarder kronor kronor som kan bero på den minskade
28 efterfrågan på lokaler vilket resulterar i hyressänkningar för att kunna bemöta den försämrade efterfrågan. Då värdet beräknas på framtida kassaflöden slår det hårt åt när konjunkturen svänger på detta sätt. Stort negativt värde på derivatinstrument gjorde även det sitt avtryck på resultatet tillföljd av den räntesänkning som genomfördes i ett försök att stävja den tilltagande finanskrisen.
Sänkningen av räntorna medförde en minskning i räntekostnaderna för 2009.
Värdet för förvaltningsfastigheterna arbetade sig uppåt och gav de orealiserade värdeförändringar ett positivt resultat, kontentan blev den samma för derivatinstrumenten. Resultatet för året slutade på det positiva värdet 425 miljoner kronor vilket får anses som ett väldigt bra resultat från ett tidigare hårt utsatt år.
De drastiska svängningarna i kassaflödet som varit genom alla åren beror till stora delar på den kraftiga volaiteten i bolagets kortfristiga skulder och fordringar. Orsaken till de stora förändringarna bör bero på rent bokförings tekniska orsaker och inget allvarligare. Det finns inga årsredovisningar som tar upp de stora förändringarna vilket kan tydas på olika sätt men man bör främst se på det ackumulerade värdet där man får en kvot över kassaflödet.
3.2. Castellum
Castellum är ett av de större fastighetsbolagen som är verksamma i Sverige och börsintroducerades 1997. Fastighetsbeståndet har en stor geografisk spridning med tyngdpunkt på storstadsregionerna. Beståndet kontrolleras genom sex helägda dotterbolag och tillsammans hade koncernen ett driftöverskott på 1 752 miljoner kronor 2009. Castellum har en total uthyrningsbar yta på 3,2 miljoner kvadratmeter och ett verkligt värde på sitt fastighetsbestånd som uppgår till 30 miljarder kronor.
Bolaget koncentrer sig till områden med hög tillväxttakt som tillåter stora uthyrningsmöjligheter med ökade hyresnivåer för att upprätthålla ett starkt kassaflöde.
Castellum har i sitt fastighetsbestånd inga direkt speciella eller intresseveckande fastigheter som gemene man känner till.
29
Tabell 3, Castellum.
Analysperiod Ack red Ack Redovisat Löpande Kvot
löpande resultat verksamhet
2000 396 577 396 577 0,69
2001 822 1162 426 585 0,71
2002 1695 1739 873 577 0,97
2003 2221 2371 526 632 0,94
2004 2807 3225 586 854 0,87
2005 4101 3995 1294 770 1,03
2006 5775 4823 1674 828 1,20
2007 7262 5929 1487 1106 1,22
2008 6599 7007 -663 1078 0,94
2009 6759 7997 160 990 0,85
6 203 6430,00
Diagram 3, Castellum
3.2.1. Analys
I grafen kan vi se att Castellum har en jämn tillväxttakt av resultatet mellan åren 2001 och 2004. Det blir en markant ökning under 2005 där Castellum får en resultatutveckling som är mer än dubbelt så stort mot föregående år. Mellan åren 2005 och 2007 ligger resultatet på en stabil hög nivå. 2008 bjuder också på en stark förändring av bolagets resultat där det sjunker med mer än 2 miljarder kronor. Resultatet repar sig till nästkommande år och ett positivt resultat levereras och en fortsatt positivtrend inleds.
30 Kassaflödet har legat på en stadig tillväxt mellan åren 2000 och 2009 utan några större volaitet. Den största skillnad som kan urskiljas är hoppet mellan 2006 – 2007 där kassaflödet för den löpande verksamheten ökade med drygt 300 miljoner kronor.
Som vi ser ligger linjerna i grafen tätt kring varandra med få svängningar vilket gör att bolaget får ett kvotvärde som ligger väldigt mycket kring 1,0.
Castellums affärs idé är att förbättra och utveckla sitt fastighetsbestånd med en tydlig tillväxt i resultat och värde i bolaget. Detta skall förverkligas genom målet att skapa ett högt kassaflöde varje år. Tillväxten på kassaflödet skall ligga på 10 % varje år och det skall uppnås genom att göra årliga investeringar på minst 1 miljard kronor som på en till två års sikt skall börja ge avkastning. Som vi ser har Castellum ett starkt kassaflöde vilket i årsredovisningarna kan härledas till deras uppsättning av mål.
Resultatet har legat på en positiv nivå nästan hela tiden vilket givit upphov till den fina positiva trend som visas upp i Diagram 3. Stort fokus ligger på förvaltningsresultatet som består av årets resultat exklusive fastighetsförsäljningar vilket då blir det resultat bolaget själva kan påverka genom effektivisering av sin verksamhet. Förvaltningsresultatet förväntas öka med 10 % årligen. Castellum har märkt av en viss försiktighet hos sina kunder i börjat av 2000-talet vilket kan beror på den IT-krasch som kom men detta till trots har resultatet klättrat uppåt som uppskattas bero på den starka servicekultur bolaget vill leverera till sina hyresgäster. Vi lyfter fram de år där det har varit störst svängningar och förklarar bakomliggande faktorer.
2004 visar på ett fortsatt fint resultat total sett. Förvaltningsresultatet ökade med hela 12 % för året. Samtliga mål för Castellum har uppfyllts detta år,
• Förvaltningsresultat > 10 %
• Fastighetsförsäljning mellan 80 – 100 miljoner kronor
• Kapitalstrukturen för soliditet > 30 %
• Räntetäckningsgrad > 200 %
• Utdelning av minst 50 % av redovisat resultat
• Investeringar på mer än 1 000 miljoner kronor.
Bokfört värde på fastighetsbeståndet uppgick till 14 741 miljoner kronor där anskaffningsvärde för året uppgår till 16 423 miljoner kronor och ett noterat verkligt värde på 19 449 miljoner kronor.
31 Förvaltningsresultatet levde upp till målsättningen under 2005 och ökade med 11 %. I och med införandet av IAS 40 har Castellum fått en resultatökning på nästan 200 %. Fastigheterna har ett värde i balansräkningen på 21 270 miljoner kronor. Värderingarna har skett enligt nettokassaflödesmetoden och är genomförd av en internvärderingsmodell där Castellum själva gör sina uppskattningar. Det finns ett osäkerhetsintervall vid värderingarna av fastigheterna som uppgår till +/- 5-10 % som skall kompensera den osäkerhet som finns med värderingarna. Den externa värderingen sköts av Svefas AB som gör en kontrollberäkning på ett värde mellan 50 % och 53 % av det värdemässiga beståndet. Urvalet har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna som antagligen görs för att minimera svängningarna vid fel värdering. Som externvärderare av fastighetsbeståndet har Svefas AB använts och deras värdering uppgick till 11 532 miljoner kronor och Castellums värdering på samma fastigheter blev 11 379 miljoner kronor.
För 2007 uppgick inte förvaltningsresultatet till det mål som är satt om 10 % utan hamna på 5 % istället och en av förklaringen ligger i de ökade räntekostnader som kommit under året. De orealiserade värdeförändringarna för både fastigheterna och derivaten blev lägre än för 2006 och värdet på fastigheterna uppgick till 27 777 miljoner kronor.
Finanskrisen gjorde sig tydlig under sista kvartalet av 2008 med en dålig efterfrågan på lokaler och en avsaknad av nyproduktion i bolaget.
Förvaltningsresultatet uppgick till 973 miljoner kronor som är det bästa någonsin för Castellum men resultera bara i en ökning på 5 % mot tidigare år.
Det var ett turbulent år med upp- och nedgångar där värdeförändringen på fastighetsvärdet uppgick till ett netto på 1,3 miljarder kronor och det totalt fastighetsvärde uppgick till 29 165 miljoner kronor. Räntederivaten som används för att jämna ut räntesvängningar sjönk med 1,1 miljarder kronor och med detta landa årets resultat på 663 miljoner kronor.
Motgångarna och finanskris till trots blev 2009 ett bra år där tillväxtmålet om 10 % på förvaltningsresultatet uppfylldes med 6 % i marginal. Årets resultat landa på 160 miljoner kronor vilket till stor del kan härledas till det positiva resultat de orealiserade värdeförändringarna och räntederivaten gav. Det totala fastighetsvärdet uppgick till 29 267 miljoner kronor.
Det finns inte mycket att tillägga om kassaflödena i bolaget då de genom åren hållit en stadig tillväxttakt vilket är en tydlig kvittens på Castellums affärsvision.
