Hur byggnaders marknadsvärden påverkas av kulturhistoriska värden

Den mest studerade och forskade relationen mellan ekonomi och kultur är hur marknadsvärdet i en byggnad påverkas av de värden den besitter. Majoriteten av forskningsarbeten som utförts har visat på det finns en stark koppling mellan just marknadsvärden och kulturhistoriska värden. I cirka 90 % av byggnader som besitter kulturhistoriska värden har det visats att marknadsvärdet är högre än i liknande byggnader som inte besitter några värden (Rypkema, 2012).

Marknadsvärden i byggnader kan beräknas på många olika sätt, men de huvudsakliga parametrarna som utgås ifrån är genom försäljningspriser och hyreskostnader. Privata fastighetsägare föredrar oftast att utgå från försäljningspriser och kommersiella

fastighetsägare från hyreskostnader, även om det för dessa även är relevant med försäljningspriser. Marknadsvärden mäts oftast i två parametrar, beroende på om det

marknadsvärde oftast i kr/m2_{, och vid hyreskostnader i kr/m}2_{/år. Det finns dock ett antal} andra parametrar som används för att ta fram marknadsvärden, som exempelvis hur lång tid det tar för en byggnad att bli såld efter att den lagts ut till försäljning, hur mycket pengar som har investerats i byggnader under en viss period, hur mycket fastighetsskatt som har

genererats i ett visst område eller i hurdant skick byggnader som besitter kulturhistoriska värden är samt hur det har förändrats under en viss tid (Rypkema, 2012).

Hur dessa parametrar påverkar marknadsvärden i byggnaden får dock ett värde först när de jämförs med varandra. Det kan till exempel vara hur marknadsvärdet mellan en byggnad som ligger belägen i ett område med hög kulturhistoriskt värdefull bebyggelse skiljer sig med en likvärdig byggnad som ligger belägen i ett område utan kulturhistoriskt värdefulla

byggnader. Det kan även vara i vilken takt byggnaders marknadsvärde belägna i områden med högt antal kultshistoriskt värdefulla byggnader har ökat i jämfört med byggnader belägna i områden utan kulturhistoriskt värdefulla byggnader.

Självklart finns det många kulturhistoriskt värdefulla byggnader i vilka marknadsvärdet är lägre än andra icke-värdefulla byggnader. Studier har visat på att detta bland annat kan vara fallet i stora exploateringsområden. Rypkema (2012) ger ett exempel på detta där han menar att om en kulturhistoriskt värdefull byggnad ligger belägen bredvid en tomt där exploatering skall ske anses oftast en tom tomt mer värd än den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden tillsammans med tomten den står på. Detta på grund det vid att det vid stora exploateringar ofta finns möjlighet att bygga större och högre, vilket generar mer ytor för försäljning eller uthyrning. Om rivning av en befintlig byggnad skall göras uppkommer även extra kostnader för rivning och bortforsling av material (Rypkema, 2012).

Rypkema (2012) menar dock på att det finns många parametrar som visar på motsatsen och att det finns många ekonomiska fördelar med kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Det finns direkta värden i en byggnad som påverkar marknadsvärdet, men även indirekta värden som påverkar människor villighet att betala mer för en kulturhistoriskt värdefull byggnad än andra typer av byggnader. Nedan sammanfattas ett antal av dessa parametrar:

 Läge – En byggnads läge anses vara den faktor som väger tyngst för var människor väljer att bosätta sig. Det anses viktigt att ha närhet till vardagliga behov, såsom skola eller mataffär, men som studier har visat även vissa kulturhistoriskt värdefull

byggnader som kyrkor eller monument. Då det i det moderna samhället har skett stora exploateringsarbeten, och där städerna sakta ökar i storlek och flyttar sig längre ut mot landsbygden, hamnar ofta de äldsta och mest kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna närmare centrumkärnor än många nyare bebyggelseområden.

 Påverkan på omkringliggande område – Då kulturhistoriskt värdefulla byggnader ofta har restriktioner, inte enbart i den enskilda byggnaden, men även i dess

omgivning medför det även att omkringliggande byggnader får vissa restriktioner på utformning o.d. Studier har visat att människor gärna betalar mer för kulturhistoriskt värdefulla byggnader för att slippa att sina grannar utför underliga ombyggnationer som i sin tur påverkar omkringliggande byggnader och ibland även områden som helhet.

 Status – Det har blivit något av en statussymbol att äga en kulturhistoriskt värdefull byggnad. Det innebär dock inte att det enbart är de högre klasserna i samhället som äger eller bor i dessa byggnader, utan även låginkomsttagare, vilket i sin tur påverkar den sociala samhällsutvecklingen positivt.

 Lågkonjunktur – Studier har även visat att under lågkonjunkturer, då

marknadsvärden på byggnader minskar, sker en lägre takt av värdeminksking i kulturhistoriskt värdefulla byggnader än i andra mindre restriktiva byggnader och områden.

 Kulturarv – Många människor ser ett värde i sig att äga eller bo i en kulturhistoriskt värdefull byggnad, då dessa byggnader ofta besitter kvaliteter andra byggnader inte har. Det kan bland annat handla om specifika material eller byggnadsdelar, men även att man har en egen vilja av att bevara det byggda kulturarvet genom att själv bo i och ta hand om en kulturhistoriskt värdefull byggnad.

 Karakteristiska värden – En byggnads kvalitativa värden, dess uppbyggnad eller utformning, som bidrar till dess karaktär kan i sig självt påverka marknadsvärdet positivt.

 Grannskap – Hur en byggnads omkringliggande område ser ut kan till stor del påverka marknadsvärdet. Det handlar inte enbart om vilka grannar man har, utan även hur området fysiskt ser ut. Till exempel om det finns en stor andel andra kulturhistoriskt värdefulla byggnader, närliggande grönområden och naturvärden eller en rik blandning arkitektur i omkringliggande byggnader.

 Public policys – En stad eller ett samhälle kan politiskt påverka och bidra till bevarande av kulturhistoriskt värdefulla byggnader. Kommunen kan till exempel ge ekonomiska bidrag till fastighetsägare eller investerare. Om stadens invånare vet hur de skall ta hand om sina kulturhistoriskt värdefulla byggnader med hjälp av råd och stöd från kommunen underlättar det arbetet för de privata fastighetsägarna

väsentligt. Om kommunen även kan uppnå goda ekonomiska värden, både på

individnivå och makro nivå, avspeglar det sig i marknadsvärdena i stadens byggnader (Rypkema, 2012).

4

AKTUELL STUDIE

Detta kapitel kommer att ta upp hur olika fastighets- och byggbolag ser på arbetet med kulturhistoriskt värdefulla byggnader, hur arbetet med ekonomisk lönsamhet uppnås vid om- och nybyggnationer inom den moderna fastighetsbranschen, hur dagens lagar gällande kulturhistoriskt värdefull bebyggelse påverkar modernt brukande av kulturhistoriskt värdefulla byggnader samt hur användningen av kulturhistoriskt värdefulla byggnader hanteras i ett antal av UNESCOs världsarvsstäder i relation till befintliga lagar,

byggnadstekniska ingrepp och ekonomisk lönsamhet. De frågor som har ställt till berörda personer under respektive stycke återfinns i bilaga 1-4.