Ytterligare ett syfte med denna uppsats och utgångspunkt för den andra hypotesen är att fastställa om företag vid värdering till verkligt värde kommer att kunna välja den värdering av förvaltningsfastigheter som passar dem för att uppnå önskat resultat och huruvida detta leder till sämre tillförlitlighet.
Att värderare kommer fram till olika värden på fastigheter är något som samtliga av våra respondenter anser. Orsaken till olika värderingar hävdar Nordlund är att ingen fastighet är helt den andra lik vilket gör att försäljningar på fastighetsmarknaden endast erbjuder viss vägledning och det blir därför i slutändan subjektiva bedömningar som avgör värdena. Något som också bekräftar skillnader i fastighetsvärderingar är de studier som gjorts i Sverige och utomlands och som nämns i avsnitt 2.3. Dessa tyder på att det inte är ovanligt att skillnader i bedömningar på +/- 10 procent då marknadsvärden på fastigheter skall bedömas.
Något vi hävdar också erbjuder möjlighet till skilda bedömningar är de regler angående hur värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde skall gå till enligt IAS 40. Till exempel är det endast en uppmuntran i standarden att en kvalificerad extern värderare skall utföra värderingarna vilket innebär att företag istället kan använda interna och/eller okvalificerade värderare. Eftersom inga direkta krav ställs på den som skall utföra värderingarna ges företag stor möjlighet att påverka värderingarna. Enligt Hasslund är externa värderare mer trovärdiga och ger ofta en mer objektiv bedömning än interna värderare vilket vi instämmer med. Interna värderare arbetar för företaget och kan därmed lättare påverkas och eftersom standarden inte heller ställer några krav på att den som utför värderingen har tillräckliga kunskaper kan i princip vem som helst utföra värderingarna. Detta uppger även Nordlund vara en risk för missvisande värderingar. I standarden finns också många olika förutsättningar och antaganden som ger utrymmen till olika tolkningar av vad begreppen innebär och därmed skilda värderingar vilket beskrivs i avsnitt 2.2.2.1. Exempel på detta är begreppen ”kunniga parter” samt att dessa skall vara ”intresserade”. Vidare finns ytterligare utrymmen för subjektiva bedömningar när en aktiv marknad för liknande fastigheter inte finns. I standarden anges till och med att olika tolkningar av begreppen och därav orsakade skilda värderingar kan förekomma.
Utifrån ovan angivna anser vi det fastställt att värderingar av fastigheter vanligtvis inte är helt enhetliga och vi anser därför att det finns goda möjligheter för företag att välja det fastighetsvärde som passar för att uppnå önskat resultat. Givetvis kan detta endast göras inom rimliga gränser vilket även Nordlund påpekar men vi ser det ändå som ett potentiellt problem med de nya värderingsreglerna eftersom redovisningen därför kanske inte innehåller rättvisande värderingar.
5.2.1 Resultaträkningens tillförlitlighet kan bli avsevärt sämre
Eftersom det ovan fastställs att värderares subjektiva åsikter får stort utrymme vid värdering till verkligt värde uppkommer frågan om vilka effekter detta får på resultaträkningens tillförlitlighet. Andra hypotesen förordar att resultaträkningens tillförlitlighet försämras i jämförelse med vid värdering till anskaffningsvärde eftersom företag vid värdering till verkligt värde kan välja den värdering som passar för att uppnå önskat resultat.
Tillförlitlighet handlar som nämndes i avsnitt 2.1.2 om att redovisningen skall avbilda den ekonomiska verkligheten i företaget vilket bedöms utifrån de två aspekterna validitet och verifierbarhet. Persson tror inte att tillförlitligheten behöver försämras om de nya reglerna i IAS 40 hanteras på rätt sätt men anser dock liksom oss tillsammans med Hasslund och Nordlund att det finns risk att den blir sämre.
5.2.1.1 Neutralitet i värderingar är inte längre självklart
Det minimikrav av validitet som är relevant för hypotes två är neutralitetskravet som finns till för att undvika att företag skall kunna anpassa redovisningen för att visa en bättre bild utåt istället för att visa den bild man egentligen tror är riktig. Då vi ovan konstaterat att det finns goda möjligheter för företag att välja den värdering som passar inom rimliga gränser för att uppnå önskat resultat finns stor risk för att neutraliteten i resultaträkningen försämras vid värdering till verkligt värde. Vi hävdar dock att riskerna för detta är påtagligt större i företag som använder interna värderare eftersom dessa lättare kan påverkas som även Nordlund och Hasslund påtalar.
5.2.1.2 Svårare att avgöra sanningshalten i fastighetsvärderingar
Även verifierbarheten anser vi bör bli sämre. Verifierbarhet innebär att företag skall kunna styrka sanningshalten av ett mått med någon form av bevis. Detta blir betydligt svårare vid värdering till
verkligt värde eftersom dessa värderingar i slutändan grundar sig på värderares egna bedömningar i jämförelse med anskaffningsvärde då man utgår från inköpspriset som är betydligt lättare att påvisa. Eftersom det vid värdering till verkligt värde inte finns samma möjlighet att verifiera en värdering blir det även svårare att kontrollera sanningshalten vilket ger företag ännu större utrymme att välja en för företaget passande värdering.
Verifierbarheten är även högre ju mer samstämmiga bedömningar mellan oberoende bedömare är. Eftersom vi ovan konstaterat att värderare värderar marknadsvärden olika innebär även detta en försämring av verifierbarheten i jämförelse med vid värdering till anskaffnings-värde då det bör råda större enighet om till vilket anskaffnings-värde en fastighet har införskaffats.
Ytterligare ett uttryck för verifierbarhet är försiktighetsprincipen som bland annat innebär att tillgångar alltid skall värderas till lägsta möjliga värde. Vidare innebär den att intäkter inte skall redovisas förrän de realiserats till skillnad från kostnader som skall redovisas när de upptäcks. Vid värdering till anskaffningsvärde skall vanligtvis företag fortsätta att värdera fastigheter till anskaffningsvärde trots att fastigheternas marknadsvärde ökar och det enda som påverkar företagets resultat är därför värdeminskningar i form av avskrivningar. Värdering till anskaffningsvärde överensstämmer därmed med försiktighetsprincipen. Värdering till verkligt värde är dock ett avsteg från denna princip eftersom fastigheterna då värderas till verkligt värde oavsett om detta är högre eller lägre än anskaffningsvärdet och även värdeökningar påverkar resultaträkningen trots att de inte har realiserats. Graden av försiktighet är alltså lägre vid värdering till verkligt värde i jämförelse med anskaffningsvärde vilket är en försämring av verifierbarheten. Detta avsteg från försiktighetsprincipen ger därmed också företagen större utrymme att styra fastighetsvärderingen för att uppnå önskat resultat. Samma grad av försiktighet behöver nämligen inte iakttas vid värdering till verkligt värde vilket därmed försämrar resultaträkningens tillförlitlighet.
Utifrån vad som framkommit ovan kan vi bekräfta hypotesen om att tillförlitligheten i resultat-räkningen kommer att försämras på grund av att företag kan välja den värdering som passar. Detta gäller dock främst verifierbarheten, om det kommer att ske en försämring av företags neutralitet kan vi endast spekulera i men det finns dock stor möjlighet för företag att välja en för dem passande värdering. På grund av detta bör kraven öka på revisorerna som i slutändan skall godkänna företags redovisningar och därmed värderingarna av förvaltningsfastigheterna som också Nordlund nämnde i vår intervju med honom.