UPPSALA UNIVERSITET EXAMENSARBETE
Företagsekonomiska Institutionen Fek C VT 2005
Handledare: Roger Johansson
Värdering av förvaltningsfastigheter
enligt IAS 40
- Slutet för resultaträkningen?
Författare: Jenny Thorild
Sammandrag
Den 1 januari 2005 ikraftträdde de nya reglerna i IAS 40. Enligt dessa får företag välja mellan att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller anskaffningsvärde.
Syftet med denna uppsats är att beskriva vilka effekter värdering till verkligt värde kommer att få på resultaträkningen i jämförelse med anskaffningsvärde utifrån redovisningens kvalitativa egenskaper relevans, jämförbarhet och tillförlitlighet. Vi skall redogöra för om värdering till verkligt värde kommer att medföra stora svängningar på företags resultat och vilka effekter dessa i så fall får samt om företag kommer att kunna välja den värdering som passar dem för att uppnå önskat resultat. Slutligen har vi även en övergripande fråga om resultaträkningen har förlorat sin betydelse. Utifrån dessa frågeställningar formulerade vi två hypoteser som vi i analysen antingen bekräftat eller förkastat.
För att få djupgående information och åsikter i ämnet valde vi att använda oss av en kvalitativ metod. Vi har därav intervjuat två revisorer och en professor emeritus vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm som via e-post har svarat på våra frågor.
Innehållförteckning
Sammandrag... 2
1 Inledning ... 5
1.1 Nya värderingsregler väntas skapa stora problem ...5
1.2 Syfte ...6
1.3 Avgränsningar ...7
2 Modell och teori... 8
2.1 Modell – Redovisningens kvalitativa egenskaper...8
2.1.1 Relevans och jämförbarhet – Hypotes 1 ...10
2.1.2 Tillförlitlighet – Hypotes 2...11
2.2 Värdering av förvaltningsfastigheter ...12
2.2.1 Värdering till anskaffningsvärde enligt RR 24 ...13
2.2.2 Värdering till verkligt värde och anskaffningsvärde enligt IAS 40 ...13
2.2.2.1 Värdering till verkligt värde... 14
2.3 Problem vid fastighetsvärdering...15
3 Metod... 17
3.1 Val av referenslitteratur ...17
3.2 Urval för våra intervjuer ...18
3.2.1 Frågeformulär...19
4 Empiri ... 21
4.1 Svar från intervjuerna ...21
5 Analys ... 26
5.1 Hypotes 1: Mer svängiga resultat vid värdering till verkligt värde ...26
5.1.1 Både försämring och förbättring av resultaträkningens relevans...26
5.1.1.1 Svårbegripliga resultat skapar problem... 26
5.1.1.2 Betydligt mer aktuell redovisning... 27
5.1.2 Jämförbarheten blir sämre i vissa avseenden ...28
5.1.2.1 Geografi och olika värderingsmetoder försämrar jämförbarheten mellan företag ... 28
5.1.2.2 Sämre jämförbarhet över tiden på grund av missledande resultat... 29
5.2.1 Resultaträkningens tillförlitlighet kan bli avsevärt sämre...31
5.2.1.1 Neutralitet i värderingar är inte längre självklart ... 31
5.2.1.2 Svårare att avgöra sanningshalten i fastighetsvärderingar ... 31
5.3 Resultaträkningen har inte förlorat sin betydelse...33
6 Slutkommentarer ... 34
6.1 Förslag till kommande uppsatsförfattare ...35
Referenser ... 36
Tryckta källor ...36 Internet ...36 Intervjuer ...37Bilaga 1: Frågeformulär ... 38
Figurförteckning
Figur 1: Modell över redovisningens kvalitativa egenskaper………..….91 Inledning
1.1 Nya värderingsregler väntas skapa stora problem
Stora delar av redovisningen överger det klassiskt försiktiga spåret med värdering till anskaffningsvärde vid ikraftträdandet av de nya redovisningsstandarderna. Framöver skall vissa tillgångar istället värderas till verkligt värde vilket kommer att få flera effekter. "Bolagens redovisade resultat kommer att få en betydligt backigare bana framöver, med rejäla toppar och dalar.” Vidare kommer "olika värderare, och deras olika antaganden, att få stort genomslag" vilket medför "att det finns större utrymme för godtycke i alla de värderingar som kommer att styra resultatet uppåt och nedåt". "Faktum är att resultaträkningen till stora delar kommer att ha spelat ut sin roll helt."1
Detta stod att läsa i en artikelserie i Dagens Industri 2004 med anledning av de då snart ikraftträdande nya internationella redovisningsstandarderna. Den 1 januari 2005 trädde standarderna i kraft, vilket inom vissa områden av redovisningen innebär stora förändringar. Dessa standarder skall nämligen tillämpas av samtliga noterade företag i koncernredovisningen. Vidare tillåter den svenska lagstiftningen även onoterade företag att tillämpa standarderna i koncernredovisningen men i årsredovisningen får dock inga företag tillämpa dessa.2
En av de förändringar som uppstår för de företag som tillämpar de internationella redovisningsstandarderna i koncernredovisningen är att förvaltningsfastigheter i fortsättningen skall värderas enligt nya regler i IAS 40. Med förvaltningsfastigheter avses de fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegringar i framtiden, till skillnad från fastigheter som till exempel används vid varuproduktion.
De nya värderingsreglerna innebär att företag i koncernredovisningen kan välja mellan att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde, till skillnad från tidigare då fastigheterna alltid värderades till anskaffningsvärde enligt Redovisningsrådets rekommendation (RR) nr 24. Med verkligt värde avses det belopp som en tillgång skulle kunna överlåtas till mellan kunniga parter som är oberoende av varandra, det vill säga vanligen marknadsvärdet.
En förändring som uppkommer vid värdering till verkligt värde och som väntas skapa problem är att de värdeförändringar som uppstår på förvaltningsfastigheter skall påverka resultatet för
1 Daniel Svensson, Torbjörn Isacson, En djungel för placerare – de nya reglerna för redovisning (Dagens Industri,
2004), http://www.di.se/nyheter.
2
Finansinspektionen,
perioden. Eftersom marknadsvärden på fastigheter svänger upp och ner och uppvisar cykliska förlopp över tiden kan värdering till verkligt värde komma att innebära att företags resultat kommer att svänga kraftigt. Svängningarna bör även bli olika omfattande beroende på var företaget befinner sig geografisk. Detta då fastighetsvärden vanligtvis svänger kraftigare i exempelvis Stockholm än i mindre städer vilket kan medföra att resultaten blir svårare att jämföra mellan företag som befinner sig i olika geografiska områden. Vidare skulle redovisning av värdeförändringar över resultaträkningen i vissa fall kunna medföra att ett företag uppvisar ett positivt resultat, på grund av att företagets fastigheter har ökat kraftigt i värde, trots att den verksamhet som företaget bedriver visar ett negativt resultat och tvärtom. Det resultat som företaget då redovisar skulle inte avspegla hur verksamheten i företaget har gått under perioden utan istället främst uttrycka hur fastigheternas värde har förändrats.
Ytterligare ett potentiellt problem är att det kan förekomma variation i värderingar av fastigheter. Olika studier som gjorts både i Sverige och utomlands tyder på att det inte är ovanligt med variationer på +/- 10 procent vilket innebär att företags värden på förvaltningsfastigheter och därmed även resultatet i företaget skulle kunna vara totalt missvisande. Vidare skulle variationen av värderingar kunna ge företag som äger förvaltningsfastigheter möjligheten att välja den värdering på fastigheterna som passar företaget bäst och därmed uppnå önskat resultat. 3
1.2 Syfte
Syftet med denna uppsats är att beskriva de nya värderingsreglerna för förvaltningsfastigheter i IAS 40 och då främst vilka effekter värdering till verkligt värde kommer att få på resultat-räkningen utifrån redovisningens kvalitativa egenskaper i jämförelse med värdering till anskaffningsvärde.
Vi skall redogöra för om värdering till verkligt värde kommer att medföra stora svängningar på företags resultat och vilka effekter dessa i så fall får samt om företag kommer att kunna välja den värdering som passar dem för att uppnå önskat resultat. Vidare skall vi försöka fastställa om resultaträkningen på grund av regelförändringarna kommer att förlora sin betydelse.
3
Bo Nordlund, Erik Persson, Redovisning av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40: Vad händer vid osäkerhet i
1.3 Avgränsningar
Eftersom vår avsikt med denna uppsats är att beskriva regleringarna för värdering av förvaltningsfastigheter och vilka effekter de nya reglerna i IAS 40 får på resultaträkningen kommer vi inte närmare gå in på vilka effekterna kommer att bli på företags balansräkningar. Vidare skall vi redogöra för effekterna av värdering till verkligt värde ur ett redovisnings-perspektiv utifrån redovisningens kvalitativa egenskaper. På grund av detta har vi valt att koncentrera oss på företag som innehar förvaltningsfastigheter som grupp och vi kommer därmed inte studera enskilda bolags redovisningar.
Vårt huvudsakliga syfte är att redogöra för vilka effekter som kan uppstå vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi kommer därför inte att gå djupare in på regleringarna och problemen kring värdering till anskaffningsvärde utöver vad som krävs för att kunna göra en jämförelse med värdering till verkligt värde. Då vi skall redogöra för effekterna av värdering till verkligt värde kan det tyckas att vi även borde redogöra för värdering av andra materiella anläggningstillgångar eftersom även dessa kan värderas till verkligt värde enligt IAS 16. Vissa av de problem som diskuteras kan därför även uppstå för dessa tillgångar. Vi har dock valt att inte göra detta då värdering till verkligt värde endast är en undantagsprincip enligt IAS 16 vilket innebär att dessa tillgångar främst kommer att värderas till anskaffningsvärde. Vidare skall värdeförändringarna enligt denna standard redovisas direkt mot eget kapital istället för via resultaträkningen. Problemen med värdering till verkligt värde bör således inte bli lika omfattande och vi har därmed valt att fokusera på värdering av förvaltningsfastigheter vilket är det område som det förväntas uppstå störst problem inom.
2 Modell och teori
2.1 Modell – Redovisningens kvalitativa egenskaper
4För att infria vårt syfte har vi utifrån våra frågeställningar formulerat två hypoteser som knyter an till vissa av de kvalitativa egenskaper som redovisningen enligt International Accounting Standard Committee (IASC) skall ha.
Då de som är användare av redovisningen är i behov av information har vissa kvalitativa egenskaper för redovisningens utformning formulerats. I IASC’s ”Framework for the
Preparation and Presentation of Financial Statements” tas fyra kvalitativa egenskaper upp,
relevans, jämförbarhet, tillförlitlighet samt restriktionen nytta och kostnad. Med utgångspunkt i dessa egenskaper har Dag Smith i ”Redovisningens språk” tagit fram en modell.
Med hjälp av Smiths modell har vi utformat en egen modell innehållande de kvalitativa egenskaperna relevans, jämförbarhet och tillförlitlighet. Anledningen till att vi valde dessa egenskaper är att de i hög grad behandlar de problem som förväntas uppkomma med de nya regleringarna och därmed även frågeställningarna för denna uppsats. Vidare är det viktigt att redovisningen uppfyller dessa kvalitetskrav för att den skall vara till värde för redovisningens användare. Utifrån uppsatsens frågeställningar och vår modell har vi formulerat två hypoteser som vi i uppsatsens analys skall försöka att antingen bekräfta eller förkasta.
I jämförelse med Smiths modell har vi dock valt att utesluta vissa av de minimikrav på redovisningen som kännetecknar validitet. Validitet är en aspekt av egenskapen tillförlitlighet och består av minimikraven neutralitet, innebörd och form, fullständighet samt väsentlighet. I vår modell ingår endast kravet på neutralitet. Med detta dock inte sagt att övriga krav inte är lika viktiga för redovisningen utan att endast neutralitet har betydelse för att uppfylla vårt syfte att redogöra för vilka effekter värdering till verkligt värde får på resultaträkningen.
Ytterligare en egenskap som vi valt att inte använda oss av i vår modell är restriktionen nytta och kostnad då denna inte har betydelse för uppsatsens frågeställningar. Vårt syfte är att redogöra för de nya värderingsreglerna och dess problem ur ett redovisningsperspektiv inte vilka eventuella ökade kostnader som reglerna kan innebära. Vidare skall företag oavsett vilken
värderingsmetod som används beräkna förvaltningsfastigheternas verkliga värde vilket innebär att företagens kostnader för redovisningen inte bör påverkas.
Varför vilka egenskaper till vilken frågeställning
2.1.1 Relevans och jämförbarhet – Hypotes 1
Det väsentligaste kriteriet för redovisningen är att informationen är relevant med vilket menas att den skall vara användbar för beslut för investerare på aktiemarknaden. Relevans kan ses ur två aspekter, prognosrelevans och återföringsrelevans. Vid prognosrelevans används redovisnings-data som underlag för de prognoser som utformas, som sen i sin tur ligger i grunden vid köp- och säljbeslut. Återföringsrelevans däremot används för en kontroll av riktigheten i tidigare prognoser, som i sin tur kan påverka kommande prognoser och dess beslut. För att informationen skall anses vara relevant finns även två minimikrav, begriplighet och aktualitet. För att redovisningen skall anses begriplig skall mottagaren kunna förstå innebörden av informationen. Aktualitetskravet innebär att det även är viktigt att externa rapporter inte ges ut för långt efter redovisningsperiodens slut för att informationen skall vara aktuell.
Ytterligare en kvalitativ egenskap som redovisningen skall uppfylla är att den skall vara jämförbar. Jämförbarhet har två aspekter, dels att redovisningar skall kunna jämföras mellan företag och dels att redovisningen inom ett och samma företag skall kunna jämföras över tiden. Med jämförbarhet mellan företag avses dock inte att alla företag skall beräkna mått på samma sätt utan hänsyn till omständigheterna utan att lika händelser och tillstånd skall redovisas på samma sätt. Detta innebär att intäkter och kostnader som avser lika händelser samt tillgångar och skulder som avser lika resurser och förpliktelser skall värderas till samma belopp i alla företag. Även vid jämförbarhet över tiden gäller detta kriterium men då inom ett och samma företag. Det innebär dock inte att företag skall låta bli att anpassa sig till nya bestämmelser utan endast att företaget skall visa förändringens effekt på resultatet och att jämförelsedata skall omräknas från tidigare år.
Hypotes 1: Vid värdering till verkligt värde bör resultaten bli mer svängiga i jämförelse med
värdering till anskaffningsvärde. Resultaträkningen kommer därför att sämre avspegla hur verksamheten i företagen går. Relevansen i resultaträkningen bör på grund av detta bli sämre då resultaten inte blir lika användbara vid köp- och säljbeslut.
2.1.2 Tillförlitlighet – Hypotes 2
Tillförlitlighet handlar om att redovisningen skall avbilda den ekonomiska verkligheten i företaget. För att detta kriterium skall vara uppfyllt skall redovisningen avbilda rätt aspekter av verkligheten vilket kallas validitet samt inte göra det på ett alltför osäkert sätt vilket kallas verifierbarhet.
Validitet innebär att redovisningen skall avbilda de aspekter av verkligheten som den avser att avbilda. Det finns som tidigare nämndes fyra minimikrav på validitet, nämligen neutralitet, innebörd och form, fullständighet samt väsentlighet. Kravet på neutralitet, vilket är det enda som kommer att diskuteras i denna uppsats, innebär att företag skall avbilda verkligheten som de uppfattar den. Kriteriet finns till för att undvika att företag skall kunna anpassa redovisningen för att visa en bättre bild utåt istället för att visa den bild man egentligen tror är riktig.
Verifierbarhet innebär att man skall kunna styrka sanningshalten av ett mått med någon form av bevis, med en verifikation exempelvis en inköpsfaktura. Alla mått som används går dock inte att verifiera då de är påverkade av subjektiva bedömningar, som till exempel bedömningen av den ekonomiska livslängden på en anläggningstillgång. Graden av verifierbarhet sägs vara högre ju högre samstämmigheten i bedömningarna är mellan sinsemellan oberoende bedömare. Det avgörande för sanningshalten av ett mått är därmed hur väl genomsnittet av dessa bedömningar överensstämmer med den ekonomiska egenskap som man avser att mäta. Försiktighet kan ses som ett asymmetrikrav vad gäller verifierbarhet och kommer till uttryck i försiktighetsprincipen5. Denna innebär att kravet är högre att inte överskatta tillgångar och intäkter samt att inte underskatta skulder och kostnader, jämfört med kravet att inte göra en felskattning i motsatt riktning. Kostnader skall därför redovisas i resultaträkningen då de upptäcks medan intäkter inte skall redovisas förrän de verkligen har realiserats genom försäljning. Vidare skall tillgångar alltid värderas till det lägsta värdet vid val mellan olika värden och skulder till det högsta värdet.
Hypotes 2: Verkligt värde är vanligen marknadsvärdet som fastställs utifrån marknadsläget och andra omständigheter på balansdagen. Olika värderares subjektiva bedömningar av marknadsläget kommer därmed att påverka fastigheternas värde och företag kommer därav att kunna välja den värdering som passar för att uppnå önskat resultat.
Tillförlitligheten i resultaträkningen kommer därför att försämras i jämförelse med vid värdering till anskaffningsvärde.
2.2 Värdering av förvaltningsfastigheter
Enligt en förordning utfärdad av Europaparlamentet och Europeiska unionens råd skall företag från och med den 1 januari 2005 upprätta sin koncernredovisning i enlighet med de internationella redovisningsstandarderna6, under förutsättning att deras värdepapper är noterade på en reglerad marknad i en medlemsstat. Förordningen ger även medlemsländerna möjlighet att tillåta eller kräva att standarderna tillämpas på onoterade företags koncernredovisningar samt på noterade och onoterade företags årsredovisningar. I Sverige tillåts dock inte företag att tillämpa standarderna i årsredovisningen. Däremot får onoterade företag om de vill tillämpa dessa i koncernredovisningen. Med internationella redovisningsstandarder avses IAS-standarder (International Accounting Standards) och IFRS-standarder (International Financial Reporting Standards) samt till dessa tillhörande SIC/IFRIC-tolkningar.7
De företag som inte tillämpar internationella redovisningsstandarder i koncernredovisningen skall istället tillämpa Redovisningsrådets8 rekommendationer. I årsredovisningarna skall dock samtliga svenska företag tillämpa årsredovisningslagen vilket innebär att det endast är i koncernredovisningen som skilda regler kommer att tillämpas i olika företag.
De företag som enligt ovan skall eller får upprätta koncernredovisningen enligt de internationella redovisningsstandarderna skall tillämpa IAS 40 - Förvaltningsfastigheter vid värderingen av en förvaltningsfastighet. I de koncernredovisningar som upprättas av de onoterade företag som väljer att inte tillämpa IAS skall dock även i fortsättningen RR 24 –
Förvaltningsfastigheter tillämpas.
Definitionen av förvaltningsfastigheter enligt IAS och RR är fastigheter9 som ett företag innehar i syfte att skapa hyresinkomster eller värdestegringar. Förvaltningsfastigheter skiljer därmed från rörelsefastigheter som istället redovisas enligt IAS 16 – Materiella
6 Internationella redovisningsstandarder ges ut av IASB (International Accounting Standards Board) och skall
garantera en hög grad av insyn och jämförbarhet i redovisningarna och därigenom garantera att gemenskapens kapitalmarknad och den inre marknaden kan fungera ändamålsenligt. (Förordning nr 1606/2002)
7 Europaparlamentets och rådets förordning nr 1606/2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. 8 Redovisningsrådet är ett svenskt normgivande organ och har till uppgift att främja utvecklingen av god
redovisningssed. Då många svenska företag idag ägs av utländska placerare skall Redovisningsrådet ge ut
rekommendationer som överensstämmer med internationella redovisningsstandarder om inte svensk lag hindrar det eller om det finns andra starka skäl. (Redovisningsrådet, http://www.redovisningsradet.se/pdf-05/Prospekt_2005.pdf)
9
Fastigheter definieras som mark, byggnader eller del av byggnader och räknas som materiella
anläggningstillgångar. Med materiella anläggningstillgångar avses fysiska tillgångar som stadigvarande skall användas i verksamheten, även för uthyrning, eller för administrativa syften. Dessa skall i koncernredovisningen redovisas enligt IAS 16 respektive RR 12 med vissa uppräknade undantag. Ett av dessa undantag avser
anläggningstillgångar och är fastigheter som används i produktion eller försäljning av produkter
eller som används för administrativa ändamål. Exempel på förvaltningsfastigheter är mark och byggnader som företag hyr ut eller som innehas för att skapa värdeökningar på lång sikt istället för genom en snar försäljning.
2.2.1 Värdering till anskaffningsvärde enligt RR 24
En förvaltningsfastighet skall enligt RR 24 efter anskaffningstidpunkten värderas till anskaffningsvärde10 med avdrag för ackumulerade avskrivningar, nedskrivningar och med tillägg för eventuell uppskrivning utifrån reglerna i RR 12 – Materiella anläggningstillgångar. Det värde som fastigheten har skall efter anskaffningen skrivas av över den tid som företaget förväntas att använda fastigheten.
Avskrivningar och eventuella nedskrivningar redovisas normalt som kostnad i resultat-räkningen. Utöver vad som kan hänföras till företagets verksamhet påverkar alltså förvaltnings-fastigheterna vanligtvis endast företagens resultat genom avskrivningar. Dessa är normalt samma belopp varje år och framkallar därmed inte svängiga resultat. Vidare skall företag fortsätta att värdera till anskaffningsvärde trots att fastigheternas värde ökar på marknaden, endast i undantagsfall kan uppskrivningar göras som redovisas direkt mot eget kapital.
2.2.2 Värdering till verkligt värde och anskaffningsvärde enligt IAS 40
Även enligt IAS 40 värderas förvaltningsfastigheter vid anskaffningstidpunkten till anskaffningsvärde i redovisningen. Efter anskaffningstidpunkten skall dock företag välja att redovisa fastigheterna till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. Därefter skall företaget använda den valda värderingsprincipen på samtliga förvaltningsfastigheter.11 Väljer företaget att redovisa till anskaffningsvärde görs detta enligt huvudprincipen i IAS 16 där reglerna i allt väsentligt överensstämmer med värdering till anskaffningsvärde enligt RR 12 med skillnaden att uppskrivningar inte är tillåtna enligt IAS 16.
10 Med anskaffningsvärde avses det belopp som betalats för en tillgång eller vekligt värde av vad som erlagts på
annat sätt vid anskaffningen.
11 Om ett företag väljer att värdera till verkligt värde och det tydligt framgår att man inte löpande kommer att kunna
2.2.2.1 Värdering till verkligt värde
Då företag skall fastställa det verkliga värdet skall värdet på fastigheterna baseras på läget på marknaden just då och inte på vad som har gällt tidigare eller förväntas gälla i framtiden. Vidare uppmuntras företagen av IAS 40 att basera det verkliga värdet på värderingar gjorda av självständiga värderingsmän som har godkända och relevanta kvalifikationer samt aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av samma typ och läge. Detta är dock endast en rekommendation vilket innebär att företagen har stor frihet vid val av värderare. Företagen kan välja såväl externa som interna värderare som kan vara utan tillräckliga kunskaper och bör därmed ha stor möjlighet att styra värderingen.
Företag som valt att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde skall fastställa fastighetens verkliga värde för varje redovisningsperiod. De vinster eller förluster som då uppkommer på grund av en värdeförändring skall ingå i periodens resultat.12 Denna princip väntas av vissa ge upphov till svängiga resultat och att resultaträkningen förlorar sin betydelse. Det verkliga värdet är som tidigare nämnts vanligtvis marknadsvärdet på balansdagen. Med marknadsvärdet avses det mest sannolika pris som kan erhållas på marknaden mellan en hypotetisk köpare och säljare som är ”kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs”. Med att parterna skall vara ”kunniga” avses enligt standarden att de skall ha rimliga kunskaper om fastigheten och marknadsläget. Parterna skall också ha ett ”intresse” av att en försäljning görs men varken köparen eller säljaren skall anses vara beredd att köpa respektive sälja till varje pris utan till det pris som råder på marknaden.
Verkligt värde på en förvaltningsfastighet erhålls vanligen från rådande priser på en aktiv marknad för liknande fastigheter som har samma läge och skick samt avtal som hör till fastigheten. Om en sådan marknad inte finns skall företaget ta hänsyn till vissa andra faktorer vid värdering av fastigheterna, däribland aktuella priser på en aktiv marknad för andra slags fastigheter. Ytterligare faktorer är priser på mindre aktiva marknader samt värdet av betalningsströmmar som fastigheten förväntas generera i framtiden.
Värderingsreglerna innehåller alltså utifrån vad som framgår ovan flertalet olika rekvisit som skall tas i beaktande vid värdering, och som därmed ger utrymme för subjektiva bedömningar av dessa. Eftersom uppfattningarna om rekvisitens betydelse kan skilja sig åt kan även
12
beräkningarna av en förvaltningsfastighets verkliga värde bli olika. Då detta händer skall företaget enligt standarden analysera vilka orsakerna kan vara till skillnaderna och därefter komma fram till det värde som är mest sannolikt.
2.3 Problem vid fastighetsvärdering
13Ett problem vid värdering av fastigheter är som vi nämnde i ovanstående stycke att det kan förekomma variationer mellan olika värderares bedömningar. Detta har även framgått vid studier som gjorts i Sverige och utomlands som tyder på att det inte är ovanligt att skillnader i bedömningar på +/- 10 procent då marknadsvärden skall bedömas. Marknadsvärden på fastigheter uppvisar också cykliska förlopp över tiden som följer faktorer som inflationen och konjunkturen.
En anledning till att värdering till verkligt värde befaras ge upphov till svängiga resultat och till att resultaträkningen förlorar sin betydelse är att det historiskt har förekommit stora variationer i fastighetsvärdena. Det kanske största exemplet på detta är den så kallade fastighetsbubblan som sprack i början av 90-talet. Under andra delen av 80-talet spekulerades fastighetspriserna upp till rekordhöjder på grund av bland annat hög inflationstakt och låg realränta. Denna utveckling följdes i början 90-talet av en fastighetsmarknadskrasch som orsakades av sänkta hyresnivåer, snabbt ökande vakansnivåer och kraftigt höjda räntor. Under 1990 sjönk priserna generellt med omkring 10-25 procent och under våren 1991 var nedgången ännu större med ett prisfall på ca 25-40 procent. Utvecklingen av fastighetsprisindex under ovanstående period samt tiden därefter illustreras i nedanstående diagram.
Ytterligare något som framgår av diagrammet är att svängningarna av fastighetspriserna är väsentligt kraftigare i större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö än i mindre städer i exempelvis Norrland. Vid värdering till verkligt värde kan därmed resultaten komma att svänga i större omfattning i företag som är verksamma i större städer i jämförelse med företag i mindre städer.
Fastighetsprisindex14
Figur 2. Diagram som illustrerar utvecklingen av fastighetsprisindex.
14
Stefan Hörnell, Prisjustering på fastighetsmarknaden men ingen bubbla (Nordea, 2004-10-07)
3 Metod
För att besvara uppsatsens frågeställningar samt antingen bekräfta eller förkasta våra två hypoteser har vi använt oss av flera olika källor. Detta för att få en bredd på informationen innehållande olika ståndpunkter i ämnet samt för att få en djupare förståelse om de nya regleringarna och få en uppfattning om omfattningen av eventuella problem som de kan komma att skapa. Vi har använt diverse skrivna källor i form av böcker, tidskrifter och Internet och till uppsatsens empiri har vi även utfört tre intervjuer av inom området väl kunniga respondenter.
3.1 Val av referenslitteratur
I vårt arbeta att redogöra för vilka bestämmelser som tillämpas vid värdering av förvaltningsfastigheter har vi använt oss av FAR:s ”Internationell redovisningsstandard i Sverige
- IAS med SIC-tolkningar” och Redovisningsrådets rekommendationer. Till hjälp för att tolka
dessa bestämmelser och vissa ekonomiska begrepp har vi även använt ”Redovisningens språk” av Dag Smith. Ur denna bok har vi också hämtat grunderna till uppsatsens modell som behandlar redovisningens kvalitativa egenskaper. Dessa källor anser vi vara fullständigt tillförlitliga eftersom de innehåller bestämmelser som tillämpas i redovisningen och därmed inga personliga ståndpunkter, med undantag för Dag Smiths bok. I denna kan även författarens personliga åsikter finnas, men eftersom den främst innehåller en beskrivning av redovisningsregler och principer anser vi den ändå vara en mycket pålitlig källa.
Vi har även använt två artiklar från Balans respektive Dagens Industri för att få ytterligare information i ämnet och framförallt problemen kring förvaltningsfastighetsvärdering. Då dessa är affärstidningar bör författarna vara kunniga i ämnet och gällande artikeln ur Balans vet vi att så är fallet då författarna till denna är Bo Nordlund och Erik Persson vilka är två av uppsatsens respondenter i empirin. Det finns dock alltid risk för att artikelförfattare förstorar upp problem för att få en bra artikel. Vidare kommer artikelförfattarnas personliga åsikter till uttryck i dessa artiklar i större utsträckning än i de böcker vi angivit ovan.
att vi finner dessa Internetsidor tillförlitliga är att innehavarna av sidorna är kända och vi tror dem vara objektiva. Vi är dock väl medvetna om att Internet inte alltid är en trovärdig källa då upphovsmännen till sidor inte alltid är kända samt att de kan vara påverkade av politiska och sociala åsikter i stor utsträckning.
3.2 Urval för våra intervjuer
Utifrån vår problemformulering i denna uppsats har vi valt att använda oss av en kvalitativ metod15 genom att utföra intervjuer för att samla information till vår empiri. Anledningen till detta val är att vi ville få innehållsrik och djupgående information för att på bästa sätt kunna redogöra för de nya regleringarna i IAS 40 och göra en jämförelse mellan värdering till verkligt värde och till anskaffningsvärde. Vidare var vi ute efter att få långa och beskrivande svar för att få en djupare förståelse kring regleringarnas problematik. Vi utförde därmed intervjuer över e-post och telefon, istället för att använda oss av en enkät, för att ha möjligheten till fortsatt kontakt med våra respondenter och inte vara låsta till ett visst antal frågor.
Ytterligare en viktig anledning till att vi valde att göra intervjuer med ett fåtal respondenter istället för att skicka ut en enkät till ett större antal är att eftersom de internationella redovisningsstandarderna nyligen har trätt i kraft är det fortfarande väldigt få personer som är insatta i regleringarna och dess problematik. Vi ville därför undvika att även personer som är mindre insatta i ämnet svarade på våra frågor vilket hade kunnat medföra att respondenternas svar inte hade varit lika tillförlitliga som de svar vi fått. En nackdel med att ha färre respondenter är dock att man inte får lika många infallsvinklar på problemen vilket innebär att man inte dra några generella slutsatser om åsikterna i ämnet. Vi tyckte dock att denna nackdel uppvägdes av att få djupgående och pålitliga svar.
När vi valde våra respondenter var vårt främsta kriterium att de vi frågade skulle vara opartiska, kunniga och väl insatta i såväl IAS 40 som RR 24 för att få tillförlitliga och relevanta svar för vårt problemområde. Utifrån detta valde vi att främst intervjua revisorer eftersom dessa måste vara insatta i både de internationella redovisningsstandarderna och Redovisningsrådets
15 Vid en kvalitativ undersökning samlas det in rikligt med information från få underökningsenheter och man går in
mer på djupet. Man intresserar sig för sammanhang och strukturer och vill beskriva och få en förståelse. Kvantitativ undersökning däremot samlar ringa information fast från många undersökningsenheter och man går in mer på bredden. Här finns istället intresse för åtskilda variabler och man vill beskriva och få en förklaring. (Holme, Solvang,
rekommendationer för att kunna revidera olika företags redovisningar. Vidare skall revisorer iaktta vissa etiska regler i sitt arbete som gör att dessa är trovärdiga att använda som källa. De skall bland annat vara oberoende och objektiva i sina ställningstaganden.16
För att få svar på våra frågor började vi med att ta kontakt med flera revisionsbyråer i Uppsala län. Detta gav dock inget positivt utslag då byråerna inte ansåg sig ha vare sig tillräckligt med kunskap inom detta område eller tid att hjälpa oss. Vidare kontaktade vi också flera revisionsbyråer i Stockholm men endast ett fåtal hade tillräckliga kunskaper och tid att besvara våra frågor.
En av de byråer som valde att hjälpa oss var Öhrlings PricewaterhouseCoopers kontor i Stockholm där vi hade kontakter sedan tidigare. Där fick vi genom dessa kontakt med Robert Hasslund som arbetar på fastighetsavdelningen på företaget. Vidare fick vi genom en kontakt på KPMG i Stockholm kontakt med en konsult i redovisning och analys med specialinriktning mot värderings- och redovisningsfrågor i fastighetsföretag vid namn Bo Nordlund. Honom hade vi även tidigare försökt att få kontakt med efter att ha läst en uppmärksammad artikel som Nordlund skrivit tillsammans med Erik Persson, verksam vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, som behandlar vårt uppsatsämne och som vi även har använt i arbetet. Vi kontaktade även Erik Persson eftersom han var medförfattare till artikeln och är därmed insatt i ämnet. Även han anser vi vara en tillförlitlig källa då hans yrkesposition bör göra att hans åsikter är opartiska.
Dessa personer skickade vi via e-post ett frågeformulär som de fick besvara. Vidare kontaktade vi även vissa igen för att få kompletterande och förtydligande uppgifter till deras svar. Skälet till att vi skickade frågorna via e-post och inte intervjuade dem personligen var att de var mycket upptagna samt att det i vissa fall inte fanns möjlighet geografiskt.
3.2.1 Frågeformulär
Eftersom vi inte hade möjlighet att träffa respondenterna personligen formulerade vi ett frågeformulär. Med detta bifogade vi vår inledning och våra hypoteser för att sätta in dem i ämnet för vår uppsats och vår problemformulering. Då vi utformade frågorna försökte vi att formulera dessa så att de i minsta möjliga utsträckning skulle vara ledande för att frågorna inte skulle påverka respondenterna till att svara på ett visst sätt. För att ytterligare klargöra för
respondenterna vad vi avsåg med våra frågor och med begreppen relevans, jämförbarhet och tillförlitlighet var hypoteserna vi bifogade något längre än de vi använt i uppsatsen.
Frågeformuläret innehåller åtta frågor. I den första frågan bad vi respondenten att kort beskriva sig själv och sitt yrke för att få en bild av personen och därmed bättre kunna bedöma personens kunnande och tillförlitlighet. Därefter följer fem frågor som vi utformat utifrån våra två hypoteser. Frågorna 2-4 har formulerats utifrån hypotes ett som innehåller frågeställningen om resultaten kommer att bli mer svängiga och huruvida detta kommer att försämra redovisningens relevans och jämförbarhet. Utifrån hypotes två har frågorna 5 och 6 utformats och behandlar möjligheten att kunna välja den värdering som passar företaget och om detta leder till sämre tillförlitlighet. Eftersom hypoteserna innehåller grundfrågeställningarna för vår uppsats anser vi att det var en bra utgångspunkt att få respondenternas åsikter kring dessa frågor.
Slutligen formulerade vi även två övergripande frågor angående vilken värderingsmetod den tillfrågade tror att flest företag kommer att tillämpa och vilka effekter de nya värderingsreglerna i IAS 40 kommer att få på resultaträkningens betydelse. Orsaken till dessa frågor var att vi ville få ytterligare åsikter kring problemen vid värdering av förvaltningsfastigheter. 17
4 Empiri
Våra respondenter till empirin är som tidigare nämnts två revisorer som båda arbetar vid stora revisionsbyråer vid namn Robert Hasslund och Bo Nordlund och en docent vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm vid namn Erik Persson. De är samtliga väldigt kunniga inom området för vår uppsats då de alla arbetar med inriktning mot fastigheter.
Utifrån svaren på frågeformulärets första fråga framkom att Robert Hasslund är auktoriserad revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers i Stockholm och arbetar inom Fastighetsgruppen på företaget. Bo Nordlund är konsult inom redovisning och analys hos KPMG i Arvika med specialinriktning mot värderings- och redovisningsfrågor i fastighetsföretag. Tidigare har han även arbetat som auktoriserad revisor på KPMG, fastighetsanalytiker på bank samt ekonomichef i fastighetsföretag med mera. Han har också en Tekn lic vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm från 2004. Erik Persson är professor emeritus inom Bygg och Fastighetsekonomi med specialinriktning mot fastighetsvärdering på Kungliga Tekniska Högskolan där han varit verksam från 1966 till 2005. Han har även en omfattande praktisk erfarenhet av fastighetsvärdering från egen fastighetsvärderingsverksamhet i VM Fastighetsekonomer och Catella Property Consultants. Vidare har han varit svensk representant i en internationell värderarorganisation i 25 år.
4.1 Svar från intervjuerna
2) Hur tror du att resultaten kommer att påverkas vid värdering till verkligt värde?
Hasslund: Värdering till verkligt värde innebär i de flesta fall en värdering till marknadsvärde.
Det är därför naturligt och mycket troligt att det kommer att uppstå stora värdeförändringar i resultaträkningen under en konjunkturcykel vilket kommer att medföra svängiga resultat. Hur resultaten kommer att fluktuera beror på hur marknadsförändringar och värdeförändringar i bolagens resultaträkningar kommer att följas åt. Företagens fastighetsvärderare kommer därför att få en stor roll för redovisningen.
Nordlund: Förutsatt att reglerna tillämpas efter deras anda tror jag att resultaten kommer att bli
senaste 20 åren i avkastningsmätningarna från Svenskt Fastighetsindex finns tecken på att det kommer att bli så. Totalavkastningen inrymmer förutom det kassaflödesbaserade driftnettot även värdeförändringen på fastigheterna. Totalavkastningen har rört sig ordentligt både upp och ner i jämförelse med direktavkastningen som över tiden har varit väsentligt mer stabil. Orsaken till svängningarna på totalavkastningen beror därmed på fastigheternas värdeförändringar. Eftersom modellen för värdering till verkligt värde i IAS 40 bygger på totalavkastningsperspektivet så kan resultaten komma att svänga upp och ner med värdeförändringarna.
Persson: Ja, jag tror helt säkert att resultaten kommer att svänga mer eftersom marknadsvärdena
på fastigheter kommer att röra sig upp och ner med tiden.
3) Resultaten kommer vid värdering till verkligt värde att påverkas av värdeförändringar av förvaltningsfastigheterna. Kommer därför resultaten att sämre avspegla hur verksamheten går och hur påverkas i så fall möjligheten att fatta beslut utifrån resultatet?
Hasslund: Skapande av värde i fastighetsrörelsen bör bli lättare att avläsa med IAS/IFRS
eftersom resultatet kommer att påverkas direkt då värdeförändringarna uppstår. Eftersom informationen angående förvaltningsfastigheterna blir mer aktuell bör investerare även i fortsättningen kunna fatta beslut utifrån resultaten så länge resultaträkningen utformas på ett tydligt sätt.
Nordlund: Det finns risk att fokusen i verksamheterna kommer att förskjutas från att generera
kassaflöden till att istället generera resultat som är mera kopplade till värdeförändringarna som i sin tur beror på det aktuella marknadsläget, avkastningskrav för fastighetsinvesteringar, vakansnivåer med mera. Detta kan leda till att resultaten sämre kommer att visa hur verksamheten går.
Beträffande beslutsunderlag antar jag att man får bestämma sig för någon nivå som man vill mäta och sedan utgå från den i uppföljningar etcetera. Jag tror att analytiker även i fortsättningen kommer att använda resultaträkningarna men att de dock kommer att exkludera poster som avser värdeförändringar när de gör sin analys.
Persson: Nej, jag tror inte resultaten kommer att ge en sämre avspegling av hur verksamheten
särskiljs på ett lämpligt sätt så att det framgår vilka poster som kan hänföras till företagets verksamhet och vilka som uttrycker värdeförändringar på fastigheter tror jag inte att möjligheten att fatta beslut utifrån resultaträkningen kommer att påverkas.
4) Värdeförändringar vid värdering till verkligt värde redovisas i resultaträkningen. Tror du att detta kommer påverka jämförbarhet mellan företag och över tiden?
Hasslund: Jag tror att jämförbarheten kan komma att bli ett initialt problem. Det finns dock goda
förutsättningar att upprätthålla jämförbarheten, men det förutsätter att bolagen redovisar intäkts- och kostnadskomponenter på ett likvärdigt sätt. Utformningen av resultaträkningen blir viktig, och det är önskvärt att fastighetsbolagen utvecklar en praxis. Vi har i kvartalsrapporterna sett att bolagen redovisar lika komponenter på olika resultatrader vilket försvårar jämförbarheten. Exempelvis redovisar en del fastighetsbolag orealiserade värdeförändringar efter finansnetto vilket försvårar jämförbarheten med bolag som valt att inkludera denna väsentliga post i rörelseresultatet.
Nordlund: Det beror på vilket fokus man har. Är det den korrekta förmögenhetsmätningen man är
ute efter eller det korrekta (sanna) resultatet. I förmögenhetshänseende, det vill säga värderingen av fastigheten i balansräkningen, får vi bättre jämförbarhet. När man värderar till verkligt värde får fastigheten det värde som företaget kan sälja den för nu, till skillnad från anskaffningsvärdet som är ett historiskt värde. Om man värderar till anskaffningsvärde kan två olika fastigheter som ägs av olika företag ha samma värde i balansräkningen trots att den ena fastighetens nuvarande värde på marknaden är mycket högre, vilket ger sämre jämförbarhet. Resultaträkningen kommer dock i andra hand vad gäller jämförbarheten eftersom den kommer att ha påverkats av värdeförändringar av fastigheterna vid värdering till verkligt värde vilket kommer att försvåra vissa jämförelser.
Persson: Nej, det tror jag absolut inte. Det beror på hur man redovisar och särskiljer resultaten.
5) Tror du att olika värderare värderar fastigheter till olika värden? Kommer företag i så fall att kunna välja den värdering som passar dem bäst för att uppnå önskat resultat?
Hasslund: Ja, min uppfattning är att värderare värderar till olika värden. Fastighetsföretagen har i
de flesta fall egen kompetens i värderingar men jag anser att dessa behöver stöd av externa värderare för att få en mer objektiv bedömning. En extern värderare ger större trovärdighet. Det är också viktigt att grunder och antaganden för värderingen kommuniceras tydligt annars finns risk för att företag kan välja den värdering som passar dem. Det är viktigt för bolagen att skapa ett förtroende för redovisningen. Självständighet och förtroende för individuella värderare kan därför bli en avgörande faktor för värderingarnas och redovisningens trovärdighet.
Nordlund: Jag tror att fastighetsvärderarna gör så gott de kan men att risken ändå är stor att olika
värderare kommer fram till olika värden. Detta beror i sin tur på att varje fastighet som omsätts på marknaden i normalfallet är unik. Man kan få en bild av prisnivåer via studier av köpeskillingar etcetera på marknaden men det går inte att få någon exakt nivå. Notera också att företagen enligt IAS 40 kan välja interna värderare eller externa oberoende värderare även om standarden implicit säger att externa oberoende värderare är bäst. Eftersom företagen kan välja att använda interna värderare finns det risk för att företagen kan välja den värdering som passar bäst inom rimliga gränser. De revisorer som i slutändan skall skriva på revisionsberättelsen kommer ju därmed också att ställas inför svårigheter när man skall granska de av styrelse och i förekommande fall VD presenterade siffrorna i årsredovisningen.
Persson: Ja absolut. Olika värderare har alltid värderat till olika värden. Jag tror dock inte att
tillförlitligheten behöver bli sämre än tidigare om de nya reglerna i IAS 40 hanteras på rätt sätt men risken finns att företag väljer den värdering som passar dem.
6) Hur kommer resultatet att avbilda den ekonomiska verkligheten i företaget vid värdering till verkligt värde?
Hasslund: En bra utformad resultaträkning bör ge en bra bild av resultatet från fastighetsrörelsen
Nordlund: Återigen beror det på vad man är ute efter att mäta, om det är den korrekta
förmögenheten eller det sanna resultatet. Balansräkningen kommer att på ett mer korrekt sätt än tidigare avbilda företagets ekonomiska ställning. Eftersom det finns risk för att företagen väljer den värdering som passar bäst tror jag dock att det finns risk för att både resultaträkningen och balansräkningen sämre kommer att avspegla den ekonomiska verkligheten i företaget.
Persson: Rätt hanterat tror jag att resultatet kommer att avbilda den ekonomiska verkligheten
bättre än vid värdering till anskaffningsvärde. Det är ju därför man inför ändringen i EU.
7) Tror du att resultaträkningen kommer att förlora sin betydelse för företag som äger förvaltningsfastigheter på grund av de nya reglerna i IAS 40?
Hasslund: Nej, med hänvisning till mina tidigare svar anser jag att resultaträkningen även i
fortsättningen är av stor betydelse.
Nordlund: Jag tror inte att resultaträkningen förlorar sin betydelse eftersom analytiker kommer
att använda resultaträkningarna i alla fall. De behövs för att göra prognoser över framtida kassa-flöden. Däremot har jag förstått att analytikerna kommer att vilja exkludera poster som avser värdeförändringar när de gör sin analys.
Persson: Nej absolut inte, resultaträkningen är minst lika viktig som förr.
8) Vilken värderingsmetod, verkligt värde eller anskaffningsvärde, tror du att flest företag kommer att tillämpa?
Hasslund: De flesta noterade företag kommer att tillämpa IAS 40, värdering till verkligt värde. Nordlund: De noterade fastighetsbolagen kommer att välja att värdera sina
förvaltnings-fastigheter till verkligt värde efter vad jag förstått utifrån redogörelser i årsredovisningar för 2004. Jag tror inte att något fastighetsbolag valt att värdera till anskaffningsvärde. Se även exempelvis statliga Vasakronan som inte är på börsen men som ändå kommer att redovisa enligt IFRS.
5 Analys
5.1 Hypotes 1: Mer svängiga resultat vid värdering till verkligt värde
En av denna uppsats frågeställningar och utgångspunkten för den första hypotesen är huruvida företags resultat kommer att bli mer svängiga då förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i jämförelse med vid värdering till anskaffningsvärde. Angående denna fråga var våra respondenter helt överens om att resultaten kommer att bli mer svängiga. Även vi anser att svängiga resultat är en självklar effekt av värdering till verkligt värde för om man studerar den historiska utvecklingen av fastighetspriser syns tydligt att dessa svänger upp och ner över tiden i takt med konjunkturen och inflationen vilket därmed även bör bli fallet i framtiden. Eftersom värdeförändringarna på förvaltningsfastigheterna enligt IAS 40 skall redovisas i resultaträkningen kommer resultaten att svänga upp och ner i takt med förändringarna till skillnad från då fastigheterna värderas till anskaffningsvärde då resultatet vanligen endast påverkas av lika stora årliga avskrivningar.
Då allt tyder på att resultaten kommer att svänga mer vid värdering till verkligt värde uppkommer frågan om vilka effekter detta kommer att få på resultaträkningen utifrån de kvalitativa egenskaperna. Även detta var ämne för vår första hypotes som förordade att de svängiga resultaten kommer att leda till sämre relevans och jämförbarhet.
5.1.1 Både försämring och förbättring av resultaträkningens relevans
Relevans innebär som tidigare nämnts i avsnitt 2.1.1 att informationen i redovisningen skall vara relevant för beslut för investerare på aktiemarknaden och att den därför skall vara begriplig och aktuell. I denna fråga påpekar Nordlund att resultatet sämre kan komma att avspegla hur verksamheten går då förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde. Han hävdar dock att resultaträkningen även i fortsättningen kommer att användas för köp- och säljbeslut genom att poster som avser värdeförändringar avlägsnas.
5.1.1.1 Svårbegripliga resultat skapar problem
svänger över tiden vilket kan medföra att ett företags resultat är positivt trots att verksamheten i sig uppvisar ett negativt resultat. Begripligheten av resultaträkningen kommer därmed att försämras då det kommer att krävas att den som studerar resultatet har betydligt större kunskaper om innehållet och vilken information som är väsentlig för att fatta beslut. Vi tror dock i enlighet med Nordlund att investerare trots detta kommer att kunna fatta beslut utifrån resultatet efter att ha exkluderat poster som innehåller värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Inte heller Hasslund eller Persson anser att resultaträkningen kommer att bli mindre relevant att fatta beslut utifrån om resultaträkningen redovisas på ett tydligt sätt så att man därmed kan särskilja vilka poster som uttrycker företagets verksamhet respektive värdeförändringar.
5.1.1.2 Betydligt mer aktuell redovisning
Persson påpekar också att värdering till anskaffningsvärde på vissa sätt är avsevärt mer missvisande än värdering till verkligt värde eftersom dessa värden vanligtvis är inaktuella. Detta anser även vi. Informationen angående förvaltningsfastigheterna i resultatet kommer att bli betydligt mer aktuell vid värdering till verkligt värde eftersom dessa värden baseras på marknads-värden till skillnad från avskrivningar som baseras på det historisk grundade anskaffningsvärdet. Vidare påpekar Hasslund att värdeskapande i företag som orsakas av förvaltningsfastigheter bör bli lättare att avläsa vid värdering till verkligt värde eftersom värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen den period som de uppkommer.
Utifrån vad som framkommit ovan anser vi inte att värdering till verkligt värde, och därav orsakade svängiga resultat, enbart bör försämra relevansen i resultaträkning utan även i vissa avseenden förbättra den. Därmed både förkastar och bekräftar vi hypotesen att svängiga resultat leder till att resultaträkningen blir mindre relevant för investerare vid köp- och säljbeslut. Med avseende på aktualitet förkastar vi hypotesen eftersom resultaträkningen blir väsentligt mer aktuell och med avseende på begripligheten bekräftar vi den eftersom det kommer att ställas högre krav på kunskap hos dem som använder resultatet för att fatta beslut.18
18 Ytterligare en effekt av att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde är att balansräkningen kommer att
vara betydligt mer aktuell. Ämnet för denna uppsats är vilka effekter värdering till verkligt värde får på
5.1.2 Jämförbarheten blir sämre i vissa avseenden
Vår första hypotes innehåller förutom ovan diskuterade ämnen även ett påstående att de nya värderingsreglerna i IAS 40 och därav orsakade svängiga resultat kommer att medföra en försämring av resultaträkningens jämförbarhet mellan företag och över tiden. Persson tror dock inte att jämförbarheten kommer att bli sämre så länge den som skall utföra jämförelsen har tillräckliga kunskaper. Han anser nämligen som vi nämnde ovan att redovisning till anskaffnings-värde nog är det mest missvisande man har kunnat tillämpa. Enligt vår uppfattning bör dock jämförbarheten i vissa hänseenden försämras vilket även Hasslund och till viss del även Nordlund befarar kan komma att ske.
5.1.2.1 Geografi och olika värderingsmetoder försämrar jämförbarheten mellan företag Med jämförbarhet mellan företag avses som nämndes i avsnitt 2.1.1 inte att alla företag skall beräkna mått på samma sätt utan hänsyn till omständigheterna utan att lika händelser och tillstånd skall redovisas på samma sätt. Likvärdiga förvaltningsfastigheter bör utifrån detta värderas till samma belopp i alla företag. Det blir dock inte fallet efter ikraftträdandet av IAS 40. De företag som tillämpar dessa värderingsregler kan ju välja mellan att värdera till verkligt värde eller anskaffningsvärde och övriga företag kommer även i fortsättningen att värdera till anskaffnings-värde.
Enligt Hasslund och Nordlund kommer merparten av de noterade företagen att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde samt även vissa onoterade. Mellan noterade företag bör därmed inte jämförbarheten försämras nämnvärt förutom i de fall företagen finns i olika geografiska områden. I de fall två företag tillämpar olika värderingsmetod bör dock jämförelser bli betydligt svårare att utföra och liksom vid beslutsfattande ställs därmed högre krav på personen som skall utföra jämförelser mellan företag.
Detta innebär dock inte att jämförelser inte kan genomföras. Vi håller även med Hasslund att jämförbarheten mellan företag som tillämpar olika värderingsmetod inte skulle behöva försämras nämnvärt om en gemensam praxis skulle utformas angående hur de poster i resultaträkningen som innehåller antingen avskrivningar eller värdeförändringar för förvaltningsfastigheter skall redovisas. Detta eftersom dessa poster därmed skulle vara lätta att upptäcka och ta hänsyn till vid jämförelser.
5.1.2.2 Sämre jämförbarhet över tiden på grund av missledande resultat
Om vi istället övergår att diskutera effekterna av svängiga resultat och värdering till verkligt värde på jämförbarheten över tiden inom ett och samma företag anser vi att även den försämras. Anledningen till att vi är av denna uppfattning är att ett företags resultat kan komma att vara väldigt missledande om resultaträkningen skall användas för att se hur företagets verksamhet har utvecklats över tiden. Eftersom värdeförändringarna på fastigheterna ibland kan vara väsentligt större än vad verksamheten har genererat för perioden kan resultaträkningen som tidigare nämnts uppvisa ett positivt resultat trots att verksamheten visar ett negativt resultat och tvärtom. Detta leder till att resultatet i många fall främst blir en avspegling av hur värdeförändringarna på förvaltningsfastigheterna har utvecklats och det blir därav svårare att få en korrekt bild av hur företagets verksamhet har gått vid värdering till verkligt värde. Även vid jämförelser över tiden kommer alltså svängiga resultat att ställa högre krav på jämföraren. Vi hävdar dock att även denna försämring skulle kunna undvikas till stora delar genom att posterna som innehåller värdeförändringar redovisas på ett tydligt sätt.
Detta eftersom det i många fall kommer att ställas väsentligt högre krav på den som utför jämförelser efter ikraftträdandet av IAS 40.
5.2 Hypotes 2: Företag kan välja den fastighetsvärdering som passar
Ytterligare ett syfte med denna uppsats och utgångspunkt för den andra hypotesen är att fastställa om företag vid värdering till verkligt värde kommer att kunna välja den värdering av förvaltningsfastigheter som passar dem för att uppnå önskat resultat och huruvida detta leder till sämre tillförlitlighet.
Att värderare kommer fram till olika värden på fastigheter är något som samtliga av våra respondenter anser. Orsaken till olika värderingar hävdar Nordlund är att ingen fastighet är helt den andra lik vilket gör att försäljningar på fastighetsmarknaden endast erbjuder viss vägledning och det blir därför i slutändan subjektiva bedömningar som avgör värdena. Något som också bekräftar skillnader i fastighetsvärderingar är de studier som gjorts i Sverige och utomlands och som nämns i avsnitt 2.3. Dessa tyder på att det inte är ovanligt att skillnader i bedömningar på +/- 10 procent då marknadsvärden på fastigheter skall bedömas.
Utifrån ovan angivna anser vi det fastställt att värderingar av fastigheter vanligtvis inte är helt enhetliga och vi anser därför att det finns goda möjligheter för företag att välja det fastighetsvärde som passar för att uppnå önskat resultat. Givetvis kan detta endast göras inom rimliga gränser vilket även Nordlund påpekar men vi ser det ändå som ett potentiellt problem med de nya värderingsreglerna eftersom redovisningen därför kanske inte innehåller rättvisande värderingar.
5.2.1 Resultaträkningens tillförlitlighet kan bli avsevärt sämre
Eftersom det ovan fastställs att värderares subjektiva åsikter får stort utrymme vid värdering till verkligt värde uppkommer frågan om vilka effekter detta får på resultaträkningens tillförlitlighet. Andra hypotesen förordar att resultaträkningens tillförlitlighet försämras i jämförelse med vid värdering till anskaffningsvärde eftersom företag vid värdering till verkligt värde kan välja den värdering som passar för att uppnå önskat resultat.
Tillförlitlighet handlar som nämndes i avsnitt 2.1.2 om att redovisningen skall avbilda den ekonomiska verkligheten i företaget vilket bedöms utifrån de två aspekterna validitet och verifierbarhet. Persson tror inte att tillförlitligheten behöver försämras om de nya reglerna i IAS 40 hanteras på rätt sätt men anser dock liksom oss tillsammans med Hasslund och Nordlund att det finns risk att den blir sämre.
5.2.1.1 Neutralitet i värderingar är inte längre självklart
Det minimikrav av validitet som är relevant för hypotes två är neutralitetskravet som finns till för att undvika att företag skall kunna anpassa redovisningen för att visa en bättre bild utåt istället för att visa den bild man egentligen tror är riktig. Då vi ovan konstaterat att det finns goda möjligheter för företag att välja den värdering som passar inom rimliga gränser för att uppnå önskat resultat finns stor risk för att neutraliteten i resultaträkningen försämras vid värdering till verkligt värde. Vi hävdar dock att riskerna för detta är påtagligt större i företag som använder interna värderare eftersom dessa lättare kan påverkas som även Nordlund och Hasslund påtalar.
5.2.1.2 Svårare att avgöra sanningshalten i fastighetsvärderingar
verkligt värde eftersom dessa värderingar i slutändan grundar sig på värderares egna bedömningar i jämförelse med anskaffningsvärde då man utgår från inköpspriset som är betydligt lättare att påvisa. Eftersom det vid värdering till verkligt värde inte finns samma möjlighet att verifiera en värdering blir det även svårare att kontrollera sanningshalten vilket ger företag ännu större utrymme att välja en för företaget passande värdering.
Verifierbarheten är även högre ju mer samstämmiga bedömningar mellan oberoende bedömare är. Eftersom vi ovan konstaterat att värderare värderar marknadsvärden olika innebär även detta en försämring av verifierbarheten i jämförelse med vid värdering till anskaffnings-värde då det bör råda större enighet om till vilket anskaffnings-värde en fastighet har införskaffats.
Ytterligare ett uttryck för verifierbarhet är försiktighetsprincipen som bland annat innebär att tillgångar alltid skall värderas till lägsta möjliga värde. Vidare innebär den att intäkter inte skall redovisas förrän de realiserats till skillnad från kostnader som skall redovisas när de upptäcks. Vid värdering till anskaffningsvärde skall vanligtvis företag fortsätta att värdera fastigheter till anskaffningsvärde trots att fastigheternas marknadsvärde ökar och det enda som påverkar företagets resultat är därför värdeminskningar i form av avskrivningar. Värdering till anskaffningsvärde överensstämmer därmed med försiktighetsprincipen. Värdering till verkligt värde är dock ett avsteg från denna princip eftersom fastigheterna då värderas till verkligt värde oavsett om detta är högre eller lägre än anskaffningsvärdet och även värdeökningar påverkar resultaträkningen trots att de inte har realiserats. Graden av försiktighet är alltså lägre vid värdering till verkligt värde i jämförelse med anskaffningsvärde vilket är en försämring av verifierbarheten. Detta avsteg från försiktighetsprincipen ger därmed också företagen större utrymme att styra fastighetsvärderingen för att uppnå önskat resultat. Samma grad av försiktighet behöver nämligen inte iakttas vid värdering till verkligt värde vilket därmed försämrar resultaträkningens tillförlitlighet.
5.3 Resultaträkningen har inte förlorat sin betydelse
Den sista frågeställningen i denna uppsats är om resultaträkningen har förlorat sin betydelse för företag som äger förvaltningsfastigheter på grund av de nya värderingsreglerna i IAS 40. Detta hävdades i en artikel ur Dagens Industri som återgavs i inledningen av uppsatsen. Ingen av våra respondenter håller dock med om detta. De anser som framkommit ovan att det finns många potentiella problem med de nya reglerna men att resultaträkningen ändå fortfarande kommer att ge en bra bild av företaget om den utformas på ett tydligt och korrekt sätt.
Även vi anser att uttalandet i Dagens Industri är överdrivet. Resultaträkningen kommer till och med i vissa avseenden att bli bättre eftersom posterna som påverkas av förvaltningsfastigheternas värdeförändringar kommer att vara mer aktuella vid värdering till verkligt värde vilket även våra respondenter påpekade.
Det faktum att resultaten kommer att bli mer svängiga och att företag kan välja den fastighetsvärdering som passar för att uppnå önskat resultat leder dock till att resultaträkningen kommer att uppfylla vissa av redovisningens kvalitativa egenskaper sämre på grund av de nya värderingsreglerna. Flertalet av försämringarna och potentiella problem har dock att göra med den ökade svårigheten att förstå resultaträkningens innehåll. Eftersom resultaträkningen till viss del kommer att bli mer svårtolkad ställs högre krav på dem som skall tolka den men om en enhetlig praxis utformas framöver angående hur förvaltningsfastigheternas påverkan på resultatet skall illustreras behöver inga större problem uppstå.
Ett potentiellt problem som dock kan medföra att resultaträkningen blir missledande och därmed får mindre betydelse för de som använder den är om neutraliteten i värderingarna inte upprätthålls. Om detta sker blir resultaträkningen inte längre lika tillförlitlig vilket skulle kunna medföra att den inte blir lika betydelsefull för investerare i beslutssituationer.
6 Slutkommentarer
Syftet med denna uppsats var att beskriva de nya värderingsreglerna för förvaltningsfastigheter i IAS 40 och då främst vilka effekter värdering till verkligt värde kommer att få på resultaträkningen i koncerner utifrån redovisningens kvalitativa egenskaper i jämförelse med värdering till anskaffningsvärde. Vi skulle därmed redogöra för om värdering till verkligt värde medför svängiga resultat och vilka effekter detta i så fall får samt om företag kommer att kunna välja den värdering som passar för att uppnå önskat resultat. Vidare skulle vi försöka fastställa om resultaträkningen på grund av regelförändringarna kommer att förlora sin betydelse. Med utgångspunkt i dessa frågeställningar formulerade vi två hypoteser utifrån de kvalitativa egenskaperna relevans, jämförbarhet och tillförlitlighet.
Den första hypotesen förordade att resultaten blir mer svängiga vid värdering till verkligt värde i jämförelse med anskaffningsvärde och att detta medför att resultaträkningens relevans och jämförbarhet minskar. Slutsatsen blev att resultaten kommer att svänga mer eftersom fastighetsvärdena bland annat följer konjunkturen och inflationen och dessa värdeförändringar påverkar resultatet. Angående relevansen såväl bekräftade och förkastade vi hypotesen att resultaträkningen är mindre relevant för investerare vid köp- och säljbeslut vid värdering till verkligt värde och därav orsakade svängiga resultat. Detta eftersom begripligheten minskar medan aktualiteten i resultaträkningen ökar väsentligt. Även att jämförbarheten försämras såväl mellan företag som över tiden inom ett och samma företag var något som vi bekräftade. Jämförbarheten mellan företag blir sämre om företag som värderar till verkligt värde finns i olika geografiska områden samt mellan företag som inte tillämpar samma värderingsmetod. Vid värdering till verkligt värde försämras även jämförbarheten över tiden försämras då värdeförändringarna på fastigheterna kan vara betydligt större än vad verksamheten har genererat. Resultatet blir då främst en avspegling av hur värdeförändringarna för förvaltningsfastigheterna har utvecklats och det blir därför svårare att få en korrekt bild av hur företagets verksamhet har gått.
nödvändigtvis att avbilda den ekonomiska verkligheten i företaget.
Angående uppsatsens sista frågeställning, som var om resultaträkningen förlorar sin betydelse på grund av de nya värderingsreglerna i IAS 40, blev slutsatsen att den även i fortsättningen kommer att ha stor betydelse för att få en bild av hur ett företag går. De flesta av de negativa konsekvenser som fastställdes ovan kan nämligen undvikas till stor del om en gemensam praxis utvecklas i företagen om hur de poster i resultaträkningen som innehåller antingen avskrivningar eller värdeförändringar för förvaltningsfastigheter skall redovisas. Dessa poster skulle därmed vara lätta att upptäcka och ta hänsyn till. Med grundliga revisioner skulle även felaktiga värderingar och potentiella problem med att företag kan välja passande värderingar för att uppnå önskat resultat kunna undvikas i många fall.
Slutsatsen i denna uppsats är alltså att det finns flera potentiell problem med värdering till verkligt värde och de nya värderingsreglerna i IAS 40 men att farhågorna om problemen i många fall är överdrivna. De flesta problemen kan också lätt undvikas med att resultaträkningen är tydlig och att användare är väl insatta i vad posterna innehåller. Resultaträkningen kommer alltså även i fortsättningen att ha en väsentlig roll i redovisningen.
6.1 Förslag till kommande uppsatsförfattare
Under arbetet med denna uppsats har vi fått idéer om flera intressanta infallsvinklar inom ämnet som tyvärr inte föll inom ramen för denna uppsats men som kan vara intressanta för framtida uppsatsförfattare att utforska.
Referenser
Tryckta källor
Europaparlamentets och rådets förordning nr 1606/2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
FAR, 2003: Internationell redovisningsstandard i Sverige – IAS med SIC-tolkningar. Stockholm: FAR Förlag AB. IAS 16 – Materiella anläggningstillgångar, IAS 40 – Förvaltningsfastigheter. FAR, 2002: RS Revisionsstandard i Sverige. Stockholm: FAR Förlag AB. RS 200 – Mål och generella principer för en revision.
Nordlund, Bo, Persson, Erik, 2003: Redovisning av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40: Vad
händer vid osäkerhet i värdebedömningar och cykliska förlopp i ekonomin?. Balans, nr. 4.
Redovisningsrådet, 2002: Rekommendation nr 12 - Materiella anläggningstillgångar, Rekommendation nr 24 - Förvaltningsfastigheter.
Smith, Dag, 2000: Redovisningens språk, 2 uppl. Lund: Studentlitteratur.
Solvang, Bernt Krohn, Holme, Idar Magne, 1997: Forskningsmetodik – Om kvalitativa och
kvantitativa metoder, 2 uppl. Lund: Studentlitteratur.
Strömquist, Siv, 2003: Uppsatshandboken, 3 uppl. Göteborg: Hallgren & Fallgren Studieförlag AB.
Internet
Finansinspektionen, 2005: Förberedelser inför nya årsredovisningsregler – IAS/IFRS. (2005-04-06) http://www.fi.se/upload/20_Publicerat/30_Sagt_och_utrett/30_Skrivelser/2005/IFRS_ Undersok_050210.pdf.
Hörnell, Stefan, 2004: Prisjustering på fastighetsmarknaden men ingen bubbla. Nordea (2005-04-10). http://www.nordea.se/sitemod/default/widecarea.aspx?pid=208694.
Redovisningsrådet, 2005: Föreningen för utvecklande av god redovisningssed. (2005-04-12)
Svensson, Daniel, Isacson, Torbjörn, 2004: En djungel för placerare – de nya reglerna för
redovisning. Dagens Industri (2005-04-05). http://www.di.se/Nyheter/?page=%2fAvdelningar %2fArtikel.aspx%3fArticleID%3d2004%5c07%5c05%5c110933%26words%ddjungel%26Sectio
nID%3dEttan%26menusection%3dStartsidan%3bHuvudnyheter.
Intervjuer
Hasslund, Robert, Auktoriserad revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers: Intervju via e-post 2005-05-12.
