Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är in-tressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen.
Riksintresse för kustzonen
Planområdet ligger inom riksintresse för högexploaterad kust, 4 kap 4 § miljöbalken men detalj-planens genomförande bedöms inte påverka riksintresset negativt eftersom marken redan är ianspråktagen.
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Björn Bensdorp Redestam Jenny Elsmén
planchef planarkitekt
Detaljplan för del av fastigheten
Amerika Norra 53, Söder
Helsingborgs stad
Preliminärt granskningsutlåtande
Detaljplanens syfte
Syftet med detaljplanen är att befästa pågående användning samt att låta byggnaden utvecklas genom att även ge möjlighet till gymnasieskola och bostäder. Planen syftar även till att skydda byggnadens befintliga kulturvärden både exteriört och interiört.
Samråd
Detaljplanen har varit på samråd under tiden 15 juni 2020- 29 augusti 2020 samt remitterats till berörda myndigheter, kommunala nämnder med flera. Kända sakägare och hyresgästföre-ningen har fått inbjudan till samrådet. Samrådet annonserades även i Helsingborgs dagblad den 13 juni 2020. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om samråd den 14 maj 2020.
Länsstyrelsen och lantmäteriet har under samrådet yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har nio remissinstanser yttrat sig och fyra skrivelser har kommit från allmänheten.
Under samrådet framfördes synpunkter främst om:
Befarade skuggeffekter från den föreslagna byggnaden.
Befarade ljudstörningar från den föreslagna gymnasieskolan.
Befarad värdeminskning på angränsande fastigheter.
Synpunkter på begränsningar av rumsindelning i den kulturmiljöbevarande regleringen.
Att det kan krävas relativt stora ingrepp i byggnaden för att anpassa ventilation till bo-städer och skolverksamhet och att ventilationen bör planeras utifrån risken för buller mellan bostäder och verksamheter.
Att en akustisk utredning bör göras för att kartlägga ljudläckage i den befintliga byggna-den eftersom ljudreduktionen kanske inte uppfyller dagens krav.
Yttranden
Utan synpunkter på samrådsförslaget
Följande har inget att invända mot planförslaget:
Kommunstyrelsen, 1 september 2020
Kulturnämnden, 26 augusti 2020
Lantmäteriet, 1 september 2020
Det preliminära granskningsutlåtandet kommer att kompletteras och färdigställas efter granskningen.
Länsstyrelsen, 11 september 2020
Barn- och utbildningsnämnden 28 juli 2020
Räddningstjänsten Skåne Nordväst 17 juni 2020
Hyresgästföreningen 6 augusti 2020
Postnord 15 juni 2020
Myndigheter och statliga verk
Länsstyrelsen, 11 september 2020
Länsstyrelsen framför under samrådet att man inte har några synpunkter på planförslaget uti-från 11 kap 10-11 §§ PBL.
Nämnder, förvaltningar och kommunala bolag
Barn- och utbildningsnämnden, 28 juli 2020
Barn- och utbildningsnämnden konstaterar under samrådet att avsikten med planförslaget är att möjliggöra att byggnaden även fortsatt ska kunna användas på ett liknande sätt som den hi-storiskt har använts genom att tillåta skiftande verksamheter och användningar. Avsikten är också att allmänheten även fortsatt ska kunna ta del av byggnaden och dess historiska funktion.
Barn- och utbildningsnämnden är positiv till att byggnaden används för ändamål där de kultur-historiska värdena fortsatt kan tillvaratas.
Kommunstyrelsen, 1 september 2020
Kommunstyrelsen (i egenskap av markägare) framför under samrådet att man inte har något att erinra mot detaljplanen.
Kulturnämnden, 26 augusti 2020
Kulturnämnden framför under samrådet att det i planbeskrivningen finns grundliga redogörel-ser för byggnadens kulturvärden och hur dessa ska bevaras, utvecklas och i vissa fall återskapas.
Stadsantikvarien ställer sig positiv till i planen redovisade förslag till rivningsför-bud, skyddsbe-stämmelser, utformningsbestämmelser samt utökad bygglovsplikt. Även i fråga om byggrätt och i parkeringsfrågan bedömer stadsantikvarien att hänsyn tas till kulturmiljöaspekten.
Miljönämnden, 1 september 2020
Miljönämnden framför under samrådet att man ser positivt på förtätningen i ett kollektivtrafik-nära läge. Nämnden stödjer resonemanget om parkeringsplatser, att cykelplatser om möjligt ska prioriteras. Miljönämnden anser inte att planförslaget kan anses ha betydande miljöpåverkan.
I yttrandet vill man uppmärksamma följande:
Området omfattas av uppmärksamhetsavstånd för miljöstörningar, men risken för störningar från den verksamheten bedöms som liten.
Miljönämnden bedömer inte att det behövs fler undersökningar av marken om det inte ska grä-vas i marken på gården. Vidare bedömer nämnden att insug till mekanisk ventilation bör över-vägas att ske från innergården snarare än gatan för förbättrad inomhusmiljö. En annan fråga
som lyfts i yttrandet är att det kan krävas relativt stora ingrepp i byggnaden för att anpassa ven-tilation till bostäder och skolverksamhet. Vidare bör venven-tilationen planeras utifrån risken för buller mellan bostäder och verksamheter. En akustisk utredning bör också göras för att kart-lägga ljudläckage i den befintliga byggnaden eftersom ljudreduktionen kanske inte uppfyller da-gens krav.
Detaljplanen bedöms inte påverka miljökvalitetsnormen gällande god kemisk status eller kvan-titativ status för grundvatten. Miljönämnden ser positivt på att detaljplanen tar upp möjligheter till infiltration och fördröjning av dagvatten, vilket minskar risken till stående vatten på inner-gården. I yttrandet lyfts också att fastighetsägaren i linje med Stadsplan 2017 bör utveckla grönskan enligt på innergården om det ska byggas bostäder och gymnasieskola. Nämnden in-stämmer i syftet med detaljplanen.
Kommentar: Ändring till bostad inom planområdet omfattas av bygglovsplikt. I det fall bostad kommer att inredas i någon eller några byggnader inom planområdet krävs omfattande ombygg-nad. Ändrad ventilation, ljudreduktion mellan lägenheter och våningsplan säkerställs vid en änd-rad användning. Risken för ljudstörning kommer att hanteras inom bygglovet.
Nordvästra Skånes Renhållnings AB (NSR), 3 juli 2020
NSR framför under samrådet att miljörummet som idag finns på Amerika Norra 53 är begränsat och kan behöva utvecklas och utökas för att kapaciteten ska räcka till och underlätta sortering av avfall om det blir fler bostäder och verksamheter. NSR hänvisar till gällande renhållningsord-ning inför kommande planarbete och önskar ett eget samråd kring avfallsutrymmen och till-gänglighet.
Kommentar: Informationen vidarebefordras till exploatör och bygglovsavdelningen.
Räddningstjänsten Skåne Nordväst (RSNV), 17 juni 2020
Räddningstjänsten framför under samrådet att de inte har några synpunkter på planförslaget, men lämnar information inför byggprocessen.
Kommentar: Informationen vidarebefordras till exploatör och bygglovsavdelningen.
Ledningsägare
Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA), 9 september 2020
NSVA framför under samrådet att det finns separata ledningar i gatan. NSVA kommer att ställa omkopplingskrav när servis är etablerad. Dagvattenhanteringen behöver hanteras i detaljpla-nen. NSVA ser gärna att förslag tas fram i samarbete med dem. Vidare vill NSVA ta del av och lämna synpunkter på exploateringsavtalet. Det slutliga förslaget och utförandet ska godkännas av NSVA.
Kommentar: Byggnaden är ansluten till kommunalt VA och dagvattenledningar. Om omkoppling ska ske hanteras det i framtida bygglov. Eftersom fastighetsägaren är privat kommer inte ett ex-ploateringsavtal att upprättas.
Organisationer och föreningar
Hyresgästföreningen, 6 augusti 2020
Hyresgästföreningen välkomnar förslaget med fler bostäder i centrum och anser att kommunen medverkar till integrationen genom att medverka till en blandad bebyggelse. Föreningen anser också att hyresgäster och besökare ges möjlighet till säker cykelparkering på gården. I yttrandet uttrycks också att Hyresgästföreningen velat ha ett resonemang kring exploateringsavtal mellan byggherre och kommun för att få till så många hyresrätter som möjligt. Hyresgästföreningen ef-terlyser också en uppgift om hur många hyresrätter som kan komma att byggas. I övrigt tillstyr-ker föreningen förslaget att bevilja planändring, om att förslaget tar hänsyn till natur- och kul-turvärden, miljö- och klimataspekter samt mellankommunala och regionala förhållanden även ska främja bostadsbyggandet och utvecklingen av bostadsbeståndet. Föreningen tillstyrker också att kommunen redovisar samrådet i en samrådsredogörelse.
Kommentar: Detaljplanen reglerar inte upprättsformen för bostäderna, men möjliggör för bostä-der i de befintliga byggnabostä-derna.
Sakägare, boende med flera
Bostadsrättsägare, Fastigheten Amerika Norra 55, 20 augusti 2020
Bostadsrättsinnehavaren på Hantverksgatan 28 framför i skrivelse under samrådet att hen är emot detaljplanen för Folkets hus. Hen befarar att den nya utbyggnaden på gården kommer att skugga tre av fem rum i familjens bostadsrätt under eftermiddag/kväll. Ägaren till bostadsrätten är också orolig för att det kan bli svårt att sälja lägenheten och att priset kan bli lägre än i dags-läget på grund av den nya byggnaden. En annan oro är för det byggbuller som troligen kommer att uppstå i samband med byggnationen då barnen boende i lägenheten kan bli störda. Vidare uttrycks oro för att boende ska störas av skrik och buller från den föreslagna gymnasieskolan.
Kommentar: Efter samrådet ändras plankartan och byggrätten dras in tre meter från östra grän-sen för att ge ett större mellanrum mellan tillkommande och befintliga byggnader i gårdsmiljön.
Bestämmelserna ändras också så att det endast blir skola och centrumverksamhet i den nya bygg-naden, inga bostäder. Inga fönster får heller finnas mot den norra fastighetsgränsen mot grann-gården. Utförda skuggstudier redovisade i samrådet visar att den tillkommande skuggningen från en utbyggnad framför allt kommer att hamna på gårdsytan norr om Amerika Norra 53 och på marken på Amerika Norra 53.
I centrum av en stad förekommer ljud på olika sätt. Tillfälligt buller från byggnation sker inom vissa begränsade tider och under en begränsad period. Renovering och byggnation är ett naturligt inslag i staden. Bullernivåer från arbetsplatser regleras av Naturvårdverket
Eventuell ljudstörning från en tillkommande gymnasieskola bedöms inte bli omfattande. Huvud-mannen för skolan är ansvarig för att inte verksamheten ska vara störande för grannar. Verksam-heten i en gymnasieskola pågår på vardagar och dagtid.
Jais arkitekter, 21 augusti 2020
Arkitektfirman framför i sitt yttrande att bestämmelse k1 behöver preciseras till att endast gälla exteriören. I yttrandet befaras också att bestämmelse k2 kommer att skapa en onödigt byråkra-tisk process och att k2 därför inte bör omfatta planlösning.
Kommentar: I planbestämmelse k1 står det att ursprunget ska vara vägledande, i bestämmelse k2 att planlösning m.m. ska behandlas varsamt. Bestämmelserna är på det sättet flexibla och öppna och förhindrar inte en ombyggnad. Om det inte anges på det sättet måste bestämmelserna lista exakt vilka delar som ska bevaras, som det står nu så är det mer flexibelt.
Bostadsrättsföreningen, Fastigheten Amerika Norra 55, Hantverkaregatan 28-34, 27 au-gusti 2020
Bostadsrättsföreningen Riksbyggen hus 32 Helsingborg, meddelar i sitt yttrande att de anser att detaljplanen anses olämplig inom den del som föreslår en tillbyggnad på innergården. Föreningen befarar att en tillbyggnad kommer att påverka utformningen på granninnergården och minska det grönområde som finns. I yttrandet anses en bibehållen innergård med storlek och utemiljö på Amerika Norra 53 väga tyngre än en tillbyggnad. Föreningen befarar vidare att sikten och ljusin-släpp på de befintliga bostadsrätterna skulle skymmas av en ny byggnad. Yttrandet avslutas med att detaljplanen bör revideras så att den föreslagna utbyggnaden tas bort. I övrigt har föreningen inga synpunkter på förslaget.
Kommentar: Se svar ovan till bostadsrättsägare Fastigheten Amerika Norra 55.
Bostadsrättsägare, Fastigheten Amerika Norra 55, 24 augusti 2020
En bostadsrättsägare framför i skrivelse att förslaget bör förkastas eftersom det kommer att in-nebära mer buller från gården som tillhör Amerika Norra 53 och mindre solljus in på gården till Amerika Norra 55. Minskat solljus på innergården befaras enligt yttrandet förvärra bristen på D-vitamin som många boende i norden har, vilket också framförs som ett argument till att inte genomföra förslaget. I skrivelsen uttrycks också oro för att värdet på lägenheterna kommer att sjunka och att de kommer att bli svårsålda. Enligt skrivelsen kan då bostadsrättsägarna få svårt att flytta och lägenheter som står tomma osålda befaras bidra till högre avgifter för andra bo-ende.
Kommentar: Se svar ovan till bostadsrättsägare Fastigheten Amerika Norra 55.
Postnord, 15 juni 2020
Postnord har inga synpunkter på detaljplanen, men meddelar att man vill ha en dialog gällande godkännande av postmottagning i god tid innan nybyggnation. Om det inte finns en godkänd postmottagning kan det leda till att ingen post delas ut på adressen.
Kommentar: Informationen förs vidare till byggherren.
Sammanfattning
Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om:
Från boende i angränsande bostadsrättsförening i öster framförs:
Oro för skuggning från en ny tillbyggnad
Oro för försämring av angränsande fastigheters ekonomiska värde.
Oror för buller under byggtiden
Oro för buller från en eventuell gymnasieskola
Oro för minskning av grönyta på Amerika Norra 53.
Svaret som getts är att byggrätten kommer att dras in tre meter från fastighetsgräns i ös-ter, att skuggningen enligt redovisad studie i väldigt liten grad kommer att drabba fastig-heterna öster om Amerika Norra 53. Buller från arbetsplats kommer att vara begränsat och regleras i separat lagstiftning. Huvudmannen för framtida gymnasieskola är ansvarig för att verksamheten inte är störande för grannar. Verksamheten pågår dagtid.
Från arkitekten framförs:
Oro för begränsande bevarandebestämmelser.
Svaret är att bestämmelserna är flexibla och inte låsta. Bestämmelserna visar vad man ska utgå från, inte exakt hur det ska se ut. Planbestämmelsen hindrar inte en ombyggnad.
Ändringar efter samrådet
Följande ändringar har gjorts efter samrådet.
Plankartan har ändrats i och med att den föreslagna nya byggrätten har dragits in tre me-ter från den östra fastighetsgränsen så att inte den nya byggnaden hamnar i fastighets-gräns. Byggrätten har minskats till 126 m2.
Planbestämmelserna har ändrats så att inga bostäder får inrymmas i den tillkommande byggnaden och inga fönster får finnas i den nya byggnadens norra fasad mot grannfastig-het.
Planbeskrivningen har korrigerats efter de nya bestämmelserna och plankartan. .
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Björn Bensdorp-Redestam Jenny Knutsson
planchef planarkitekt