Förvaltnings AB Framtiden (publ), med säte i Sverige, Box 111, 401 21 Göteborg aktiverades 1992, är ett publikt (publ) aktiebolag och har organisationsnummer 556012-6012. Verksamheten bedrivs under svensk lagstiftning och i synnerhet aktiebolagslagen (2005:551).
Verksamheten
Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern.
Koncernen konkurrerar med andra fastighetsbolag på i stort sett lika villkor eftersom de särregler som gynnade allmännyttan har avskaffats. Det som skiljer Framtidenkoncernen från privatägda bostadsföretag är ägardirektivet, vars huvudsakliga innebörd är att koncernen genom bostadsföretagen ska vara med och stärka Göteborgs utveckling.
Tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser där det finns bra miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur i övrigt. På sådana platser genereras de nya företagen och de nya arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden i syfte att stärka Göteborgs utveckling. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga bostadsföretag.
Ägardirektiv
Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden i syfte att stärka Göteborgs utveckling. För att kunna förverkliga ägarens målsättning läggs särskild vikt vid att långsiktigt behålla den ekonomiska styrka och konsolidering som koncernen uppnått. Koncernens soliditet ska långsiktigt uppgå till lägst 30 procent.
Moderbolaget
Förvaltnings AB Framtidens roll är att utforma strategiska riktlinjer för dotterbolagen inom områden som finansiering, redovisning, IT, affärs- och fastighetsutveckling samt inom miljö och kvalitetsfrågor. I koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, koncernens VD och dotterbolagen fastställt. Där framgår bland annat koncernens och bolagens verkställande direktörer bildar ett VD-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor.
Koncernen
Förvaltnings AB Framtiden har 11 helägda rörelsedrivande dotterbolag. Samtliga dotterbolag har en egen självständig styrelse och vd som ansvarar för verksamhet, organisation och administration.
Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av fem bostadsföretag som är renodlade förvaltningsbolag.
Övriga bolag har verksamhet som rör lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden samt byggverksamhet. Koncernen äger och förvaltar en total yta om nästan 5 miljoner kvm, varav bostäder utgör 4,4 miljoner kvm. Antalet bostadslägenheter uppgår till 69 000, vilket innebär att koncernens dotterbolag är tillsammans den största aktören på bostadshyresmarknaden och äger mer än hälften av lägenheterna inom Göteborgs Stad. Även beträffande lokaler är koncernen den största fastighetsägaren med 560 000 kvm.
Ekonomisk översikt
Omsättningen för Framtidenkoncernen uppgick 2009 till 4,7 mdr. Hyresintäkterna uppgick till 4,5 mdr kr där hyresintäkter för bostäder utgjorde den största andelen med 87 %. Bostadshyran utslagen per kvadratmeter uppgick till 912 kr, vilket är en ökning med 3,3 % i förhållande till föregående år. Vid utgången av 2009 fanns 37 vakanta lägenheter, året innan var motsvarande antal 36. Det innebär en vakansgrad, uttryckt i procent av antalet lägenheter på 0,1 %. Vakansgraden för lokaler var vid årsskiftet 5,5 % vilket motsvarar en yta på cirka 31 000 kvm.
Driftkostnaderna uppgick till 2,1 mdr. Per kvadratmeter innebär det 422 kr, en ökning med 15 kr/kvm, vilket motsvarar 3,7 %, De taxebundna kostnaderna för värme, el, vatten och renhållning ökade med 6,1 %. Dessa kostnader motsvara cirka 43 % av de totala driftkostnaderna. I driftkostnader ingår även reparation och löpande underhåll med 194 mkr, vilket är samma nivå som 2008. Kostnaderna för driftadministration och fastighetsskötsel ökade med totalt 2,5 %.
I resultaträkningen ingår även värdeförändring förvaltningsfastigheter med 1,9 mdr. Värdeförändringen beror dels på ett realiserat resultat från under året sålda fastigheter på 2 mkr, dels en orealiserad värdeförändring på 1,9 mdr. Årets positiva värdeförändring beror både på ett antagande om höjda hyresintäkter för 2010 och att kalkylräntor och direktavkastningskrav har sjunkit.
Resultaträkning och nyckeltal för Förvaltnings AB Framtiden Belopp i mnkr om ej annat anges 2009 2008
Hyresintäkter 4 533 4 361
Driftkostnader -2 086 -2 009
Fastighetsskatt -112 -106
Driftöverskott 2 505 2 416
Värdeförändring förvaltningsfastighet
1 859 -6 362 Centrala kostnader, ink avskrivning -106 -109
Finansnetto -456 -1 031
Resultat efter finansnetto 3 794 -5 077
Kassaflöde -852 930
Fastighetsinvesteringar 2 165 2 145
Förvaltningsfastigheter 48 087 43 708
Eget kapital 24 904 22 101
Låneskulder (räntebärande) 14 440 14 884
Soliditet 51 48
Räntetäckningsgrad ggr 4,8 3,8
Skuldsättningsgrad ggr 0,6 0,7
Förvaltningsfastigheter
Vid årsskiftet 2009/2010 beräknades koncernens sammanlagda fastighetsvärde vara 48 087 mkr.
inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg. Detta värde översteg summan av bokförda värden på fastigheterna med 23 447 mnkr. Fastighetsportföljens värde ökade med 9 % i förhållande till föregående årsskifte. Orsaken till värdeökningen är värdehöjande investeringar, ett antagande om hyreshöjningar och sänkta avkastningskrav. Det genomsnittliga direktavkastningskravet vid årsskiftet var 5,5 procent att jämföra med året innan då direktavkastningskravet låg på 5,7 procent.
Alla koncernens fastigheter delas in i kategori A, B eller C med undergrupper A1-A5, B1-B5 samt C1-C3 beroende på geografiskt läge. Dessa lägen speglar efterfrågan och bedömd attraktivitet ur hyresgästers såväl som investerares perspektiv, där A1-läget har högst efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägre efterfrågan.
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna 2009 uppgick till 2 165 mnkr, utav dessa avsåg 438 mnkr nyproduktion, 1 712 mnkr ombyggnation och 15 mnkr förvärv. Under 2009 färdigställdes totalt 144 nya lägenheter med hyresrätt. Av dessa tillkom 105 lägenheter inom två större bostadsprojekt som är under produktion – Bostadsbolaget som totalt bygger 469 lägenheter på Eriksberg (Stapelbädden och Akterhuset), varav årets produktion uppgick till 68, och Poseidon, som av en total produktion av 82 nya bostäder i Kaverös under året har uppfört 37 bostäder. 22 lägenheter har skapats genom att lokaler byggts om till lägenheter.
Dotterbolagen Bostadsföretagen
Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av de fem bostadsföretagen Bostads AB Poseidon, Göteborgs
Poseidon
Bostads AB Poseidon är koncernens största bostadsföretag. Bolaget äger nästan 24 000 lägenheter.
En stor del av lägenheterna, 58 procent, är tvåor och ettor. Lokalbeståndet uppgår till 92 000 kvm. I beståndet finns allt från unika sekelskifteshus till moderna nybyggen med en god spridning över hela Göteborg. Samtidigt är de koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. Poseidons största fastighetsbestånd finns i Kortedala och i Centrum. Av bostadsytan så ligger 57 % i marknadsläge B, 33 % i marknadsläge A och 10 % i marknadsläge C.
Bolagets omsättning uppgick 2009 till 1,5 mdr och fastigheterna värderades till 17,8 mdr. Den justerade soliditeten var 51,5 %. Kvarteret Venus i Norra Gårda började byggas i november 2008.
Projektet ger totalt 316 nya lägenheter och beräknas stå klart 2012. Förnyelsen och upprustningen av miljonprogramsområdet Backa Röd fortsätter. En fastighet, på Katjas gata 119, är ett pilotprojekt där ett befintligt bostadshus byggts om till lågenergihus.
Bostadsbolaget
Göteborgs stads bostadsaktiebolag är det äldsta allmännyttiga bostadsföretaget i Göteborg och firar 65 år 2010. Bostadsbolaget äger 22 700. Drygt hälften av lägenheterna är små, med två rum och kök eller mindre. Lokalytorna uppgår till 98 000 kvm. I beståndet finns fastigheter från alla epoker. De äldsta ligger i Vasastan och Västra Nordstan där vissa hus är byggda i slutet av 1800-talet. Störst antal lägenheter finns på Centrala Hisingen. Av lägenhetsytan är 44 % belägen i marknadsläge B, 37
% i marknadsläge A och 19 % i marknadsläge C.
Under 2009 omsatte Bostadsbolaget 1,4 mdr och ägde fastigheter till ett värde av 15 mdr. Den justerade soliditeten uppgick till 48,4 %. Under året har arbetet med den sista etappen av Stapelbädden med totalt 163 lägenheter i kvarteret Blockmakaren pågått. Ett av husen är ett så kallat passivhus med mycket låg energiförbrukning. Inflyttning är planerad till andra hälften av 2010. Under året togs också första spadtaget för produktion av 80 hyresrätter i Akterhuset på Västra Eriksberg. I fastigheten Majviken i Majorna pågår utvecklingen av ett boendekoncept, Next Step Living, som motsvarar mångas önskemål och förväntningar på framtidens boende. En ny och gemensam entré med tillhörande lounge ger fler öppna ytor och naturliga mötesplatser som ökar tryggheten, trivseln och gemenskapen bland hyresgästerna.
Familjebostäder
Familjebostäder i Göteborg AB grundades 1950 och äger idag nästan 18 000 lägenheter. Bolaget äger också 93 000 kvm lokaler. Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 35 år, utifrån begreppet värdeår. En stor andel av fastigheterna är små till ytan och med få lägenheter. Bostäderna är till 60 procent smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Till stor del är fastigheterna ombyggda mellan 1970 och 1990. Förvaltningsmässigt är fastigheterna indelade i sex distrikt.
Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Majorna, Kungsladugård och Masthugget – det omfattar drygt en tredjedel av bolagets totala bostadsyta. De karaktäristiska landshövdingehusen, med en våning i sten och två i trä som dominerar dessa områden, har kommit att känneteckna Familjebostäder. Av bostadsytan är den största delen, 45 % belägen i marknadsläge A, 34 % är belägen i B-läge och 21 % i C-läge.
Under 2009 omsatte Familjebostäder 1,1 mdr och ägde fastigheter till ett värde av 11 mdr. Den justerade soliditeten uppgick till 57,4 %.
Gårdstensbostäder
Gårdstensbostäder AB:s verksamhet inleddes 1997. Då köpte det nybildade bolaget de fastigheter som Bostadsbolaget och Poseidon hade i Gårdsten i nordöstra Göteborg. Gårdstensbostäder äger 90 procent av alla bostäder i området. Beståndet omfattar 2 700 lägenheter och 21 000 kvm lokalyta. I östra delen byggdes fastigheterna om under början av 2000-talet och fick bland annat terrasslägenheter i höghusen. I västra Gårdsten finns de välkända solhusen med solfångare på taken.
Norra Gårdsten består av trevåningshus. Alldeles intill har vindkraftverket Adrianna byggts, som levererar miljövänlig el till Gårdstensbostäder. Ett av Gårdstensbostäders huvuduppdrag är att hyresgästerna ska ha så stort inflytande som möjligt i alla frågor som rör deras boende. Närheten till huscheferna och att vissa av ledamöterna i styrelsen bor i Gårdsten, gör det enkelt för hyresgästerna att påverka sitt boende.
Omsättningen 2009 uppgick till 170 mkr och fastigheterna värderades till 913 mkr. Justerad soliditet uppgick till 60 %.
HjällboBostaden
AB HjällboBostaden äger och förvaltar fyra fastigheter som är byggda mellan 1967 och 1969 i Hjällbo i nordöstra Göteborg. Antalet lägenheter uppgår till 2 300 och lokalytan 10 000 kvm. Bolaget bildades 1999 ur ett bestånd som tidigare tillhörde Bostadsbolaget och Poseidon. Det omfattar cirka 90 procent av alla bostäder i området. De senaste åren har framför allt fasaderna renoverats. HjällboBostaden är ett utvecklingsbolag och har ett särskilt uppdrag att utveckla stadsdelen Hjällbo. Detta sker genom att fastigheterna förvaltas väl, men även genom ett utvecklingsarbete med betoning på sysselsättning, trygghet, socialt engagemang, boinflytande och samverkan. I Hjällbobostadens styrelse finns representanter som bor i området. Visionen är att bygga en levande och attraktiv stadsdel med de ungas utveckling och framtid i fokus. Bolaget omsatte 2009 148 mkr och fastigheterna värderades till 825 mkr. Justerad soliditet uppgick till 41,5 %.
Företag för lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden och byggverksamhet GöteborgsLokaler
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler äger och förvaltar egna lokaler och stadsdelstorg. Bolaget marknadsför och förvaltar också merparten av övriga lokaler inom koncernens fastighetsbestånd.
Inom GöteborgsLokaler finns den koncerngemensamma IT-supporten samt koncerngemensam skatteexpertis och säkerhetsansvarig. GöteborgsLokaler förvaltar totalt 478 000 kvm lokaler. Av dessa lokaler äger bolaget 173 000 kvm. Inom förvaltningen hanteras totalt cirka 2 000 hyreskontrakt.
Parkeringsbolaget
Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. De mest kända parkeringarna är Heden och Focushuset.
Bolaget äger och/eller förvaltar cirka 133 000 bilplatser i Göteborg. Knappt 30 procent av dessa ägs av Parkeringsbolaget. Alla parkeringsplatserna är platser på tomtmark eller i parkeringshus.
Parkeringsbolaget ansvarar också för parkeringsövervakning och skötsel av egna parkeringsområden samt andra fastighetsägares parkeringsplatser enligt avtal. Under 2009 har Göteborgs Stad antagit en ny parkeringspolicy. Den ger anvisningar om inriktningen för det framtida parkeringsutbudet som kommer att få stor betydelse för bolagets kommande verksamhet
Störningsjouren
Störningsjouren i Göteborg erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar, främst på kvällar och nätter. Kunder är koncernens bostadsföretag samt privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyn som en del i det förebyggande arbetet. Vid utryckning under kvälls- och nattetid och i det uppföljande och förebyggande arbetet under dagtid pratar Störningsjourens personal både med den som blivit störd och den som stör. Nattens händelser rapporteras alltid dagen därpå till berörd fastighetsägare.
Under 2009 uppgick antalet anmälda störningar till 5 081 (4 337) och antalet tillsyner till 616 (309).
Egnahemsbolaget
Göteborgs Egnahems AB:s huvudsakliga verksamhet är att bygga småhus med bostadsrätt eller äganderätt. Bolaget anlitas också för projekt- och byggledningsuppdrag av de övriga bolagen i koncernen. Egnahemsbolagets dotterbolag Bygga Hem i Göteborg AB har byggt 228 bostäder för de människor som står utanför den ordinarie bostadsmarknaden, så kallade Alternativa boendeverksamheter. I januari 2009 var det inflyttning i den sista etappen. Egnahemsbolaget färdigställde 27 (63) småhus och 4 (46) bostadsrätter under 2009.
Scandinavium
Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB äger arenafastigheterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas av GöteborgsLokaler. Scandinaviums styrelse har beslutat att gå vidare med en visionsutveckling av arenaområdet kring Scandinavium. Ett arbete med att ta fram
områden med fler bostäder, fler arbetsplatser och stärkt handel. En projektgrupp har tillsatts och ett visions- och informationsarbete har inletts i samarbete med övriga aktörer i staden.
Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ)
Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) bildades 2004 för att ta upp obligationslån för vidareutlåning till koncernens tre största bostadsföretag. Lånet var totalt på 295 miljoner euro (2 700 mnkr) och återbetalades i september 2009. Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) kommer att likvideras under 2010.
Beroendeförhållanden inom Koncernen
Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar har inte förekommit.
Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med extern part. Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde.
Information om tendenser
Inga väsentliga negativa förändringar har ägt rum i emittentens framtidsutsikter sedan den senaste reviderade finansiella rapport offentliggjordes.
Förvaltnings- och ledningsorgan
För att kontakta styrelse och ledning hänvisas till Förvaltnings AB Framtiden (publ):s huvudkontor, kontaktuppgifter återfinns på sidan 38.
Styrelse
Ledning
Korsås, Carl-Johan vd
Mehner, Helena Utvecklingschef Grönberg, Carina
Ekonomi- och finanschef Leissner, Ulrika
Fastighetsutvecklingschef
Intressekonflikter inom förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan
Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare Göteborgs Stad. Några transaktioner med ledande befattningshavare eller nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar har inte förekommit.
Vid köp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med extern part. Köp och försäljningar av fastigheter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde. Köp och försäljningar av andra anläggningstillgångar sker till bokfört värde.
Bolagsstyrning
Styrelsens arbetsformer
Förvaltnings AB Framtidens styrelse tillsätts av kommunfullmäktige i Göteborgs Stad. Styrelsen består av åtta ordinarie ledamöter samt tre ersättare. Majoriteten av ledamöterna och ersättarna sitter också i kommunstyrelsen. Den politiska sammansättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbetstagarorganisationerna PTK och LO representation i styrelsen.
Under 2009 hade styrelsen fem ordinarie sammanträden utöver bolagsstämma:
Februari Bokslut och prognos. Koncernens revisorer medverkade.
Mars Konstituerande sammanträde.
Maj Affärsplan och policybeslut. Delårsbokslut och prognos.
Oktober Delårsbokslut och prognos.
November Budget och verksamhetsplan för nästkommande år.
Dagordningen innehåller alltid punkterna uthyrningsläget, verksamhetsuppföljning, ekonomisk rapportering, finansiell rapportering samt investeringar och försäljningar av fastigheter. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsordning samt instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Styrelsen har under 2009 antagit riktlinjer för intern kontroll. De ska säkerställa att det finns ett operativt fungerande system för intern kontroll som ser till att verksamheten drivs ändamålsenligt, att den uppnår ekonomiskt tillfredsställande resultat, att kvaliteten i rapportering om verksamhet, ekonomi och intern kontroll upprätthålls och att det görs bedömning av risker. En detaljerad internkontrollplan för det kommande året ska fastställas årligen av styrelsen. I planen identifieras de viktigaste processerna/rutinerna/systemen som ska omfattas av kontroll. Beslut om riktlinjer för intern kontroll har även fattats av respektive dotterbolags styrelse.
Aktiekapital och största Aktieägare
Aktiekapitalet uppgår till 10 000 000 kr fördelat på 100 000 aktier. Aktierna i Bolaget ägs till 100 % av Göteborgs Stad.