Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Förvaltnings AB Framtiden (publ) liksom de MTN som ges ut inom ramen för MTN-programmet. Risker finns beträffande både sådana förhållanden som har anknytning till Bolaget och de MTN som ges ut under MTN-programmet och sådana som saknar specifik anknytning till Bolaget och MTN.
Nedan lämnas en redogörelse för vissa riskfaktorer som AB Framtiden bedömer har betydelse för Bolagets verksamhet eller MTN. Riskfaktorerna nedan är inte rangordnade och gör inte anspråk på att vara uttömmande. Utöver nedan angivna riskfaktorer och andra förekommande risker, bör läsaren också noggrant beakta övrig information i Prospektet och de specifika risker som framgår av de specifika Slutliga Villkor som anknyter till varje Lån.
Generella risker Lagändringar
Prospektet samt de Allmänna Villkoren är framtagna i enlighet med svensk lag som gäller på datum för detta prospekt. Någon försäkran kan inte ges om inverkan av någon eventuell framtida lagändring eller ändring av rätts- eller administrativ praxis.
Värdepappersspecifika risker Kreditrisk
Vid köp av lån emitterade under detta MTN-program tar placerare en kreditrisk på Bolaget.
Förvaltnings AB Framtiden (publ) har erhållit lång kreditrating A+ med stabil utsikt av Standard &
Poor’s. Rating är det betyg en låntagare kan erhålla från ett oberoende kreditbedömningsinstitut på sin förmåga att klara av sina finansiella åtaganden. Denna förmåga kallas också kreditvärdighet. De tre största kreditbedömningsinstituten är Moody’s, Standard & Poor’s och Fitch. En närmare förklaring om innebörden i ett visst kreditvärdighetsbetyg kan erhållas från respektive instituts hemsida. Ett kreditvärdighetsbetyg utgör inte en rekommendation om att köpa, sälja eller inneha värdepapper. Det är vars och ens skyldighet att inhämta information om aktuell rating då den kan vara föremål för ändring.
Bolaget ställer inga säkerheter för emitterade MTN och en investerare som investerar i lån omfattas inte av den statliga insättningsgarantin vid händelse av Bolagets konkurs.
Marknadsrisk/Risk vid förtida försäljning
Marknadsriskerna varierar beroende på lånekonstruktion och löptid. Värdet på ett MTN varierar med räntefluktuationerna. En placerare bör uppmärksamma att vid försäljning av MTN före löptidens utgång riskerar placeraren att få tillbaka mindre än lånets nominella belopp.
Löptidsrisk
Ju längre löptid ett lån har ju mer ökar normalt risken i placeringen. En orsak till detta är att kreditrisken i ett längre lån är svårare att överblicka än för ett lån med kortare löptid, bland annat på grund av större osäkerhet vad gäller prognoser och marknadsutveckling. Utöver detta så ökar även marknadsrisken med lånets löptid då fluktuation i ett låns pris, vid marknadsförändringar, blir större ju längre löptid lånet har.
Valutarisk
I de fall emissionen utges i euro kan kursförändringar påverka avkastningen på lånen.
Likviditetsrisk
Det bör uppmärksammas att det under vissa tidsperioder kan vara svårt eller omöjligt att avyttra placeringen. Detta kan inträffa till exempel vid kraftiga kursrörelser, vilka kan medföra svårigheter att handla till rimliga priser (”normala marknadsförhållanden”), eller att berörd eller berörda marknadsplatser stängs, eller att handeln åläggs restriktioner under en viss tid. Marknaden kan också vara illikvid vilket kan medföra svårigheter t ex att sälja ett innehav (även tekniska fel kan störa handeln på marknadsplatsen).
Andrahandsmarknaden
För MTN existerar generellt en fungerande marknadsstyrd andrahandsmarknad. För Lån med komplexa strukturer kan det vid emissionstillfället saknas etablerad marknad för handel och det kan
förekomma att andrahandsmarknad aldrig uppstår. Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina MTN till kurser med en avkastning jämförbar med liknande placeringar som har en existerande och fungerande andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet av Lånet.
Förtida Inlösen
Ett MTN kan ha villkor som ger Bolaget möjlighet att återbetala detta i förtid. Förtida inlösen innebär i regel en begränsning av marknadsvärdet för dessa MTN. Under en period då Bolaget har möjlighet att besluta om förtida inlösen kommer marknadsvärdet för dessa Lån sannolikt ej att märkbart överstiga inlösenskursen. Detta kan även inträffa före sådan period om förtida inlösen.
För det fall Bolaget återbetalar ett MTN i förtid kan investeraren sakna möjlighet att reinvestera det återbetalda beloppet till samma villkor som återbetalt MTN. Investeraren bör överväga risken i händelse av förtida inlösen, eller vid en utebliven förväntad förtida inlösen, i ljuset av andra alternativa placeringsmöjligheter vid placeringstillfället.
Generella risker relaterade till samtliga MTN
Varje investerare måste med beaktande av sin finansiella situation, bedöma lämpligheten av en investering i MTN utgivna av Bolaget. Varje investerare bör i synnerhet ha:
I. tillräcklig kunskap och erfarenhet för att göra en fullgod utvärdering av Allmänna Villkor samt för varje Lån gällande Slutliga Villkor. Investeraren bör göra en bedömning av fördelarna och riskerna med att placera i MTN och utifrån den information som finns i detta Prospekt eller till information till vilken hänvisas i detta Prospekt eller varje härtill hörande lämpligt tillägg;
II. tillgång till och kunskap om lämpliga värderingsmetoder för att utföra en värdering av de relevanta MTN och den påverkan en investering i relevanta MTN kan innebära för investerarens placeringsportfölj;
III. tillräckliga ekonomiska resurser och likviditet för att hantera de risker som en investering i MTN medför, inkluderande ränte- och valutarisker;
IV. full förståelse för hur relevanta index och finansiella marknader fungerar; och
V. möjlighet att utvärdera (ensam eller med hjälp av en ekonomisk rådgivare) tänkbara scenarier, exempelvis avseende ränteförändringar och andra faktorer som kan påverka investerarens placering och hans förmåga att bära de där tillhörande riskerna.
Clearing och avveckling i VPC-systemet
MTN och därunder utgivna skuldförbindelser är anslutna och kommer fortsättningsvis att vara anslutna till Euroclear Swedens kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel sker i VPC-systemet liksom utbetalning av ränta och återbetalning av kapitalbelopp. Investerarna är därför beroende av VPC-systemets funktionalitet.
Bolagsspecifika risker
Förändringar på marknaden och förändringar av kostnader och regelverk kan ge stora effekter på koncernens resultatutveckling och på värderingen av bolagets tillgångar och skulder. Den löpande verksamheten, och den sammansättning av tillgångar och skulder som kännetecknar ett
fastighetsbolag, ger sammantaget en komplex kombination av parametrar vid analys- och riskbedömning av såväl resultat- som balansräkning.
Nytt regelverk för kommunala allmännyttiga företag
Från och med den 1 januari 2011 kommer den nya lagen ”Allmännyttiga kommunala bostads-aktiebolag och reformerade hyressättningsregler”, med nummer 2009/10:185, att reglera
• Bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav.
Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.
• Kollektivt förhandlade hyror ska vara normerande Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen ska inte längre vara normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande, oavsett avtalsparter.
Konsekvenserna av den nya lagstiftningen beräknas främst bli en annan modell för hyressättning där också andra aspekter såsom hyresgästernas värderingar kan få spela en större roll. Beträffande marknadsmässiga avkastningskrav innebär lagförslaget ingen egentlig ekonomisk risk, eftersom koncernen redan arbetar efter marknadsmässiga principer. Däremot kan prioriteringar av olika projekt och val av åtgärder komma att förändras. Rättpraxis får vidare utvisa i vad mån andra anpassningar måste ske.
Ränterisk
Ränterisk avser risken att förändrade marknadsräntor påverkar koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Framtidenkoncernens styrning av ränterisk bygger på begreppet nettoexponering, med vilket avses nettot av de tillgångs- och skuldbelopp som i framtiden ska få ny räntebestämning. Om önskad räntestruktur/räntebindningstid inte kan uppnås vid upptagande och omsättning av lån används räntederivatinstrument. Tillåtna instrument är ränteswappar, ränteterminer inklusive FRA-kontrakt samt ränteoptioner. Optionsutfärdande kräver medgivande av koncernens moderbolag.
Hyror
Hyrorna är koncernens största intäktspost och utgör därmed grunden för såväl resultat som marknadsvärde. Eftersom bostadshyrorna uppgår till 87 procent av koncernens intäkter, har de en väsentlig inverkan på koncernens verksamhet. Bostadshyrorna fastställs genom förhandlingar med Hyresgästföreningen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Detta ger en stabil grund för långsiktighet och handlingsutrymme i verksamheten. Den nya lagstiftningen öppnar för förenklingar i förhandlingen eftersom inte bara de kommunägda bostadsbolagen blir hyresledande.
För närvarande är de privata hyrorna i motsvarande lägen högre än de kommunalt ägda. Det ger en möjlig potential som också utgör en säkerhet vid en vikande marknad.
Vakansgrad
För ett fastighetsbolag med förhandlade och relativt trögrörliga bostadshyror utgör risken för vakanser den största osäkerheten på intäktssidan. För närvarande är vakansgraden på bostäderna oerhört låg och utgör därför en risk snarare än en möjlighet. Skulle efterfrågan på bostäder minska i Göteborg, blir resultatet sannolikt fler outhyrda lägenheter och därmed minskade intäkter. Bostadsefterfrågan påverkas i första hand av Göteborgs ekonomiska utveckling och av stabiliteten på arbetsmarknaden.
Eftersom de kommunalt ägda bostadsföretagen har en relativt låg hyresnivå, blir vakansrisken också mindre än för företagen med högre hyror. Än finns inga tecken på att vakansgraden ökar i Göteborg, trots att arbetsmarknaden har försvagats under 2009 och 2010
Drifts- och underhållskostnad
För att bibehålla och utveckla fastigheternas ekonomiska och tekniska värde, och för att hyresgästerna ska vara nöjda, är en god drifts- och underhållsnivå nödvändig. Inom koncernens befintliga bestånd har kostnaderna för drift och underhåll ökat i en snabbare takt än hyrorna de senaste åren. Detta har inverkat negativt på resultatet och värdeutvecklingen för fastigheterna. Detta beror dels på att löneutvecklingen varit större än hyresutvecklingen under flera år, dels på att kostnaderna för byggmaterial och entreprenader ökat mer än den allmänna prisutvecklingen.
Fastighetsskatt
I december 2007 beslutade riksdagen om ett nytt sätt att beräkna och ta ut fastighetsskatt på bostäder. Det har lett till ett ökat kassaflöde vilket förbättrar både koncernens resultat och ger upphov till ökade fastighetsvärden. Beroende på politisk inriktning finns det alltid risker för höjd fastighetsskatt.
För närvarande bedöms den risken som låg, även vid ett eventuellt regeringsskifte.
Finansiering
Koncernen har en stark finansiell ställning. Den goda soliditeten, 51 procent, tillsammans med att intäkterna till 87 procent kommer från uthyrning av bostäder i Sveriges andra stad gör att
Framtidenkoncernen har en lägre finansiell risk än många andra fastighetsbolag. Detta har tydligt visat sig under året. Trots den finansiella krisen har koncernen både finansierat nya investeringar och refinansierat en kapitalmarknadsfinansiering på totalt 2,7 miljarder på den svenska bankmarknaden.
För att uppnå en större diversifiering av finansieringskällor har koncernen under 2009 tilldelats ett långsiktigt kreditbetyg A+ med stabil utsikt samt A-1 på den korta ratingskalan av Standard & Poors.
Förvaltnings AB Framtiden har under våren 2010 etablerat ett svenskt certifikatsprogram på totalt 3 miljarder kronor. Koncernen får enligt finanspolicyn ha en räntebindningstid på lägst 1,5 år. Detta för att det inte ska bli allt för stora och snabba kast vid förändringar av räntan. Koncernen har vid utgången av 2009 en räntebindningstid på 1,7 år. Räntorna har under 2009 legat på en låg nivå, vilket avspeglas i koncernens finansnetto.
Avkastningskrav och kalkylräntor
Avkastningskrav och kalkylräntor är investerarnas sätt att värdera fastigheternas intäkter och kostnader. Om det finns ett stort intresse för att investera i fastigheter i Göteborg, samtidigt som räntan på alternativa placeringar är låg, kommer avkastningskrav och kalkylräntor att sjunka. Detta ger högre värden på koncernens fastighetsbestånd. På motsvarande sätt kommer koncernens fastighetsvärden att sjunka om investerare tappar intresset för Göteborgsmarknaden och/eller brist på kapital uppstår. Avkastningskrav och kalkylränta ger förändringar i tillgångarnas värde och i koncernens resultat enligt IFRS. Kassatillskott blir det endast om fastigheterna säljs.
Direktavkastningskrav och kalkylräntor har tidigare varit viktiga enbart för balansräkningen och belåningen inom koncernen. Med det nya lagförslaget om allmännyttans framtid kommer direktavkastningskrav och kalkylräntor att få ökad betydelse vid beräkningen av koncernens resultatkrav.