Ingemar Rindstig, Chef för Ernst and Young Real Estate Nordic

Om man kollar på hur svenska börsnoterade fastighetsbolag väljer att värdera sitt bestånd, så kan man se att det finns en märkbar skillnad i andelen intern kontra extern fastighetsvärdering. Varför tror du att det finns sånna skillnader? Är det bara

företagens preferenser eller har det någon koppling till andra faktorer(beståndstyp, geografiskt läge, m.m)?

Jag tror inte att det har någon större koppling till beståndstyp, geografiskt läge eller liknande.

Utan jag tror det handlar om två saker, dels preferenser i största allmänhet, där man kan fundera över vad dem kommer från. Och sen en kostnad också, då kostnadsaspekten är ganska viktig.

En del tycker ju att det kostar pengar att göra externa värderingar. Lite kanske man bedrar sig själv eftersom det kostar naturligtvis pengar att göra interna värderingar också och om man inte prissätter rätt så kanske man ser det som en utgift man slipper.

Vissa kritiker kan påstå att interna värderingar inte är tillräckligt objektiva och rättvisa för att ge en rättvis och verklig bild av företaget. Vad har du att säga om det?

Ja, då kommer man in lite på mina allmäna åsikter om hur jag tycker det ska va. Det är helt klart så att det finns en risk för minskad trovärdighet hos interna värderingar. Extern värdering har ju den fördelen att den kan anses vara helt objektiv. Sen kan man ju fundera på vilken som blir den mest riktiga värderingen, vilket är extremt svårt att svara på. Intern värdering har ju den fördelen att man känner ju sina fastigheter bättre än vad någon extern värderare gör.

Sen kan jag vara lite kritisk mot extern värdering också, att de ibland gör värderingar lite slarvigt. Det kan jag dock iförsig förstå, då det är en väldigt pressad ekonomi, vad jag förstår, att göra fastighetsvärderingar. Så jag tror inte att värderingsföretagen tjänar så gräsligt mycket pengar på att göra värderingar. Det är lite av en lågmarginal bransch och då blir det lätt att man går lite genvägar för att få ihop den där offerten. Det är därför jag ibland kan tro att det blir en riktigare värdering med intern värdering men ur ett trovärdighetsperspektiv så är extern värdering helt överlägsen.

Mm, Erik Selin nämnde också att det ändå är företagen som känner sina fastigheter bäst själva, men det är ju en trovärdighetsfaktor som du säger.

Ja och om man bortser från trovärdigighetsfaktorn så är det definitivt så att alla uppgifter om driftkostnader, planer för framtiden , e.t.c. finns ju mycket bättre hos företaget än den externa värderaren. Däremot så kan det ju vara så att den externa värderaren har bättre koll på vad för avkastningskrav man köper på. Då tycker Erik kanske att han har en väldigt bra koll på marknaden, men många interna värderare kanske inte har samma överblick som den externa värderaren har.

Det finns ju vissa företag som ger ut all den här information om fastigheterna till de externa värderarena. Tycker du att det är den bästa metoden?

Jag tycker absolut att det är en bra metodik.

Tror du att fördelningen av intern kontra extern värdering kommer skifta i framtiden?

hmm. Det finns nog inget som tyder på det just nu. Ska det gå åt något håll så är det väl åt mer extern värdering. Men jag tror det kommer gå mycket långsamt då det inte har hänt mycket de senaste åren. Ska det hända något radikalt så krävs det nog att regelverket måste ändras. Ett annat scenario är om det skulle bli någon skandal någonstanns, vad det nu än skulle vara, vilket skyndar på saker.

Men just nu tycker jag inte det finns några tecken som pekar åt några håll, men om jag skulle gissa skulle jag väl vilja säga att det pekar på mer extern i framtiden. Men det finns som sagt inte mycket som tyder på det idag.

Det är ju värderarens uppgift att bedömma en fastighets marknadsvärde med hjälp av rådande värderingsmetoder, varav de två vanligaste är direktavkastningsmetoden och ortprismetoden. Ur ett revisionsperspektiv, finns det någon värderingsmetod du anser vara fördelaktigare eller är de rätt likvärdiga? Varför?

Jag tycker ju då att om ortprismetoden är möjlig, så är ju det väldigt bra. Men det är ju det väldigt sällan. Det skulle möjligtvis vara centrala London eller något annat. Vi har ju iallafall kommit fram till att tillämpa den metoden på annat än möjligtvis småhus i Sverige är väldigt knepigt eftersom man har så måttligt med underlag. Därför så tror jag att det kommer fortsätta med att man i hög grad kör med kassaflödesmetoder, där man ändå förstås kopplar till

marknaden genom att man har avkastningskrav som man försöker hitta.

Som revisor tycker jag att det vore allra bäst om man kan ha en värdering enligt ortprismetoden, men samtidigt ha en viss avcheckning mot en kassaflödesmetod.

Tror du att värderingsmetoderna kommer ändras i framtiden?

Nja, lite då och då är det ju lite diskussioner om det här med med lämplighet utav att ha marknadsvärdet vid 31/12 eller om man skulle ha någon form av mer långsiktigt

avkastningsvärde där man har någon annan form av metodik för att betona fastigheternas långsiktiga avkastning. Men jag tycker inte att det har kommit fram något realistiskt alternativ till att värdera till det mest sannolika försäljningspriset, vilket är det man gör nu eller ska göra enligt regelverket. Det skulle vara ganska tillfredsställande om det skedde någon utveckling på den kanten, men jag ser inte något sånt just nu.

Ur ditt perspektiv, finns det några problem eller skillnader mellan praktik och teori hur fastigheter värderas idag?

Jag tycker ju att årsredovisningarna har blivit mycket bättre med åren. År 2005 när

marknadsvärdering infördes med IFRS så var det ganska kasst tyckte jag. Man kommenterade nästan inte värdeförändringar överhuvudtaget i årsredovisningarna. Det var en jätte stor post som var okommenterad, vilket jag tyckte var väldigt konstigt. Men det har ju blivit mycket bättre och nu tycker jag att de flesta i sina årsredovisningar faktiskt talar om vad

värdeförändringarna beror på. Hur mycket beror på att man nu bedömmer avkastningskravet annorlunda, hur mycket som beror på att man nu bedömmer att hyrorna kommer att förändras mer och vakansnivåer m.m. Så jag tycker just nu att man är ganska transparanta. Man kan alltid önska sig mer, men jag tycker nog ändå att det är ganska bra.

Sen om man ser på hur man gör i praktiskt tillämpning, så är det väl så att värderarna är lite efter marknaden vilket är naturligt då man vill ha bevis på att saker och ting har hänt och då har de ju redan hänt. Då är det väl en logisk nödvändighet att det blir så.

Värderarna får väl lite kritik ibland också att man inte tar ut svängarna riktigt ordentligt.

D.v.s. att man i uppgångar är lite för försiktig och i nedgångar är man också lite försöktig. Jag ansluter mig dock inte till den kritikerkåren då jag tycker det är bra med lite försöktighet, även om man efteråt kan säga att värdena kanske gick ner lite än vad man sa. Men i grunden tycker jag det är ganska bra.

När det kommer till intern och extern värdering, så stör det mig litegrann att man inte gör värderingarna på samma sätt hela tiden. Det är lite frustrerande att vissa bolag värderar internt vissa kvartal och värderar externt andra. Och att vissa företag t.ex. värderar externt 25% varje kvartal. Det blir alldeles för inkonsekvent. Jag tycker nog att man antingen ska extern

värdering hela tiden varje kvartal, eller att man har internvärdering hela tiden men att man gör en stor extern kontroll värdering varje år.

Mm, vissa företag värderar bara ett litet urval ur beståndet externt. Tycker du att det är en dålig metod?

Mm, det anser jag vara en intern värdering snarare än extern. Det finns ju ingen som kan kontrollera riktigt vad de externvärderar. Det är väl mer att man gör externa värderingar och säger att man har externvärdering, men för mig är det samma sak som intern värdering.

Erik Selin tyckte att det var bra med dålig transparens på marknaden för att han tyckte att det gav utrymme för kreativitet och spännande affärer.

Det kan jag förstå. Men det är ju inte bra om man talar om information till investeraren. Från fastighetsföretaget sida kan jag helt klart förstå det, men för den som ska investera i börsaktier så håller ju inte det argumentet.