Värderingars tillförlitlighet Värderingars tillförlitlighet

(1)

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. xxx

Namn på program Kandidatnivå, 15 hp

Namn på inriktning

Författare: Handledare:

Sebastian Fors

Stockholm 2014 Henry Gonza Muyingo

Värderingsmetoder och fördelningen mellan intern och extern värdering hos svenska fastighetsbolag

-Med fokus på Fastighets AB Balder

(2)

Bachelor of Science thesis

Title Reliability of Evaluations – An analysis of evaluation methods and internal contra external evaluation.

Authors Sebastian Fors

Department Department of Real Estate and Construction Management

Bachelor Thesis number

Supervisor Henry Gonza Muyingo Keywords Property evaluation, internal contra external, evaluation method.

Abstract

This paper deals with public Swedish property companies way of evaluating their property portfolio. Both when it comes to the valuation method and the type of the evaluation (rate of internal contra external).

Further, factors behind these choices and how the evaluation have changed over a shorter time period.

The thesis combines analysis of financial reports combined with qualitative interviews with some of the most respected and exalted people of the real estate world.

The analysis shows that a majority of the property companies uses a high rate of external evaluation together with a yield method. Also a change in the ratio of internal and external evaluation during the last four years is found and reflected upon.

In the interviews the correctness and reliability of internal and external evaluations are

compared from two very different perspectives. Problems and differences between theory and practice are brought up here as well.

(3)

Examensarbete

Titel Värderingars tillförlitlighet Värderingars tillförlitlighet

Författare Sebastian Fors

Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande

Examensarbete Kandidatnivå nummer Handledare Henry Gonza Muyingo

Nyckelord Fastighetsvärdering, intern kontra extern, trovärdighet, värderingsmetod

Sammanfattning

Denna uppsats behandlar svenska börsnoterade fastighetsbolags tillvägagångssätt att värdera sitt fastighetsbestånd. Både när det kommer till metod och typ av värdering (graden av intern kontra extern).

Vidare undersöks faktorer som står till grund för dessa och hur företagens värdering har förändrats sen en kortare tid tillbaka.

Uppsatsen kombinerar analyser av finansiella årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsbolag med ett par kvalitativa intervjuer med några av de högst respekterade och uppsatta personerna i fastighetsvärlden.

Analyserna visar på att en majoritet av fastighetsbolagen använder en hög grad extern värdering tillsammans med avkastningsbaserade värderingsmetoder. Även en förändring av fördelningen mellan intern och extern värdering under de senaste fyra åren konstateras och reflekteras över.

I intervjuerna jämförs bland annat interna och externa värderingars riktighet och

trovärderighet ur två väldigt olika perspektiv. Här tas även problematik upp och skillnader i teori och praktik.

(4)

Förord

Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Henry Gonza Muyingo för vägledning och rådgivande under uppsatsens skrivande.

Jag vill även tacka Erik Selin och Ingemar Rindstig för att det tog sig tid för en intervju med mig.

Till vem som än läser detta arbete hoppas jag att det kan vara till stor nytta och kanske locka en till att gräva djupare i detta ämne.

(5)

Innehållsförteckning

Inledning 1.0 ...7

Bakgrund 1.1 ...7

Problemdiskussion 1.2 ...7

Problemfrågeställningar 1.3 ...7

Syfte 1.4 ... 10

Metodval 2.0 ...10

Kvantitativa och kvalitativa metoder 2.1 ... 10

Intervjuer 2.2 ... 10

Dokumentanalys 2.3 ... 10

Urval av företag/ Avgränsningar 2.4 ... 11

Fastighetsvärdering 3.0 ...12

Värdebegrepp 3.1 ... 12

Marknadsvärde 3.1.1 ... 12

Avkastningsvärde3.1.2 ... 12

Grundmodeller för fastighetsvärdering 3.2... 12

Ortprismetoder 3.2.1 ... 13

Avkastningskalkylbaserade metoder 3.2.2 ... 13

Räntabilitets- och kassaflödesmetoder 3.2.3 ... 13

Direktavkastningsmetoder 3.2.4 ... 14

Redovisning 4.0 ...14

Förvaltningsfastigheter 4.1 ... 14

Verkligt värde 4.2 ... 14

Extern värdering 4.3 ... 14

Empiri – Analys av årsredovisningar 5.0 ...15

Atrium Ljungberg AB 5.1 ... 15

Castellum AB 5.2 ... 17

(6)

Fabege AB 5.3 ... 18

Hufvudstaden AB 5.4 ... 19

Wallenstam AB 5.5 ... 20

Fastighets AB Balder 5.6 ... 21

Catena AB 5.7 ... 22

Diös Fastigheter AB 5.8 ... 23

FastPartner AB 5.9 ... 24

Heba Fastighets AB 5.10 ... 25

Klövern AB 5.11 ... 26

Kungsleden Fastighets AB 5.12 ... 27

Wilhborgs Fastigheter AB 5.13 ... 28

Analys 6.0 ...29

Intern och extern värdering 6.1 ... 29

Värderingsmetod 6.2 ... 30

Intervjuer 7.0 ...31

Erik Selin, VD för Fastighets AB Balder 7.1 ... 32

Ingemar Rindstig, Chef för Ernst and Young Real Estate Nordic 7.2 ... 34

Slutsats och diskussion 8.0 ...37

Intern och extern fastighetsvärdering 8.1 ... 37

Värderingsmetoder 8.2 ... 38

Referenser 9.0 ...39

Bilaga 1 9.1 ... 40

(7)

1.0 Inledning

1.1 Bakgrund

Svenska fastighetsbolag har sedan införandet av regelverket IFRS(International Financial Reporting Standard) år 2005, behövt redovisa fastighetsbeståndet till det verkliga värdet snarare än anskaffningsvärdet. Redovisningarna har stort inflytande på företagets resultat.

Därmed blir pålitligheten och fördelningen hos fastighetsbolag av interna kontra externa fastighetsvärderingar en intressant följdfråga. Detta eftersom användningen av extern

värdering endast är en rekommendation enligt IAS(International Accounting Standard) 40 och inget krav. En stor anledning till införandet av IAS 40 var att det skulle förenkla jämförandet, för t.ex. invisterare, mellan olika företag.

Bo Nordlund skrev i sin doktorsavhandling (valuation and performance reporting in property companies according to IFRS) om värderingar ur ett redovisningingsperspektiv, men gick inte in på de effekter som intern och extern värdering kan ha på ett företag.

Objektiviteten hos värderingarna är av stor vikt för alla företagets intressenter. Men samtidigt så finns incitament att vinkla interna värderingar för resultatets skull. Därmed uppstår

intresanta problemfrågeställningar som kan vara värda att fördjupa sig i.

Eftersom extern värdering som sagt inte är något krav, så kan det var intressant att kolla på fördelningen mellan intern och extern värdering hos börsnoterade fastighetsbolag såväl som deras värderingsmetod. Detta leder dock till att man även måste kolla på vad i bestånden som externvärderas och vem av parterna som väljer ut just dem värderingsobjekten från beståndet.

Om det externa fastighetsvärderingsföretaget utser och värderar objekt så ökar pålitlighetsgraden för värderingen.

Att se om det sker någon förändring, och varför, i fördelningen mellan intern och extern värdering över en kortare tidshorisont kan även vara relevant att titta närmare på. Speciellt när tidshorisonten inkluderar en finanskris.

I de fall där företag väljer att värdera internt kan information om värderingsmetod, ortspris- eller avkastningsmetoden, vara till nytta för att få en överblick och kunna knyta ihop samband.

1.2 Problemfrågeställningar

Frågeställningar som förmodligen kan komma att förändras eller justeras:

- Hur (intern, extern eller en kombination) och med vilken metod har svenska börsnoterade fastighetsbolag valt att värdera sitt fastighetsbestånd.

- Vad är det som avgör graden av intern kontra extern värdering som företagen använder sig av?

- Hur har denna fördelning förändrats över en kortare period (fyra år) och varför?

(8)

1.3 Syfte

Syftet med uppsatsen är att ge förståelse över hur börsnoterade fastighetsbolag väljer att värdera sitt fastighetsbestånd .Samt för hur fördelningen mellan intern och extern värdering har förändrats över tid och varför.

1.4 Definitioner/förkortningar

IFRS – International Financial Reporting Standard IAS – International accounting standard

Intern värdering – Värdering som görs av värderingsobjektet inom det ägande företaget.

Extern värdering – Värdering som görs av värderingsobjektet av en yttre oberoende part.

2.0 Metodval

Kvantitativa och kvalitativa metoder

Det finns två olika typer av metoder för att uppnå svar till en eller flera frågeställningar, nämligen kvalitativa och kvantitativa. En kvantitiv metod baserar sig på bl.a. experiment, tester, enkäter och statistik, medan en kvalitativ metod mer inriktar sig på analyser av enskilda fall. Ett exempel på denna metod är intervjuer.

I denna uppsats anser jag att kvalitativa metoder i form av intervjuer, dokumentanalyser e.t.c.

är lämpligast.

2.1 Intervjuer

Interjvuer i person och via telefon kommer göras med:

 Erik Selin,VD för Fastighets AB Balder

 Ingemar Rindstig, Chef för Ernst and Young Real Estate Nordic

Målet är att få värdefulla synpunkter och synvinklar från högt uppsatta personer från olika typer av företag (Fastighetsbolag och revision och redovisningsföretag). Viktigt att påpeka är att frågorna inte kommer vara statiska för de olika intervjutillfällena utan skräddarsydda frågor är av högre relevans.

(9)

2.2 Dokumentanalys

Dokumentanalys är en annan kvalitativ metod som är applicerbar på de finansiella rapporter som fastighetsbolagen ger ut. I dessa bör det bl.a. nämnas graden av intern kontra extern värdering. Samt värderingsmetod och information som används. Fastighetsbeståndstyp och deras geografiska läge kan också vara intressant att titta på. Viktigt att påpeka är dock att årsredovisningar för olika företag inte är uppbyggda på samma sätt och inte följer en speciell

”mall”. Därför kan det hos vissa företag saknas uppgifter som finns tillgängliga hos andra.

Detta syns på ett fåtal ställen i empirin.

2.3 Urval av företag / Avgränsningar

I detta arbete har jag valt att fokusera på samtliga börsnoterade fastighetsbolag i Sverige. De företag som jag valt att studera är:

 Atrium Ljungberg AB

 Castellum AB

 Fabege AB

 Hufvudstaden AB

 Wallenstam AB

 Fastighets AB Balder

 Catena AB

 Diös Fastigheter AB

 FastPartner AB

 Heba Fastighets AB

 Klövern AB

 Kungsleden Fastighets AB

 Wihlborgs Fastigheter AB

(10)

3. 0 Fastighetsvärdering

Här förklaras begrepp och metoder kopplade till fastighetsvärdering av

förvaltningsfastigheter. Samtlig värderingsteori är hämtat ur Persson, E., 2014:

Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt

3.1 Värdebegrepp

Det finns en mängd olika mer eller mindre använda värdebegrepp. Det är extremt viktigt för personer i branschen att ha förståelse och kunna särskilja dessa. Det är i en värderingssituation nödvändigt att klargöra vilket värdebegrepp som används och vad beggreppet innebär. Detta måste ju göras enligt branschens vedertagna definitioner. Nedan följer en översikt över de mest använda värdebegreppen i Sverige.

3.1.1 Marknadsvärde

Marknadsvärde är det mest använda värdebegreppet och tillämpas generellt över hela världen.

Definitionen på marknadsvärde i Sverige är:

”Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång.”

Ett marknadsvärde är och kan endast vara objektivt. Det finns inget ”mitt” eller ”mitt företags” marknadsvärde. D.v.s. marknadsvärdet ska inte blandas ihop med t.ex. utbudspris.

3.1.2 Avkastningsvärde

Avkastningsvärde kan kort och gott definieras som:

”Avkastningsvärde avses nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjekt”

Avkastningsvärdet, till skillnad från marknadsvärdet, kan skilja sig från invisterare till invisterare beroende på deras olika förutsättningar. I teorin så sammanfaller dessa två på en marknad med perfekt information, men detta är inte alltid fallet i den praktiska

verkligenheten.

3.2 Grundmodeller för fastighetsvärdering

Precis som värdebegrepp så finns det ett flertal olika modeller för att beräkna ett värde för en fastighet. Det gäller att ha en likartad syn på de olika värderingsmetodernas användning och tillämpningsbarhet. De tre vanligaste metoderna är ortsprismetoder,

avkastningskalkylbaserade metoder och produktionskostnadsmetoder.

(11)

3.2.1 Ortsprismetoder

Ortsprismetoder grundar sig i botten på att observera transaktioner med lämpliga jämförelseobjekt på en relevant marknad för att framställa ett hypotetiskt pris.

Även tidsmässiga korrektioner är nödvändiga för ett mer realistiskt värde. Man vill alltså optimalt ha ett stort antal överlåtelser (observationer) , där alla jämförelseobjekt är identiska med värderingsobjektet och alla transaktioner sker momentant vid värdetidspunkten.

I praktiken är dock detta långt ifrån fallet. Det sker oftast få överlåtelser, där

fastighetsegenskaperna varierar från värderingsobjektet och alla transaktioner har skett över en viss tidsperiod.

Man brukar också tala om olika varianter av ortprismetoden. De vanligaste av dessa är:

Areametoden - Här relateras det betalda priset till värderingsobjektets area.

Nettokapitaliseringsmetoden – Här relateras det betalda priset till ett framberäknat normaliserat driftnetto.

Bruttokapitaleringsmetoden – Här relateras det betalda priset till hyran.

Köpeskillingenskoefficientmetoden – Här relateras det betalds priset till taxeringsvärdet.

3.2.2

Avkastningskalkylbaserade metoder

De avkastningskalkylbaserade metoderna delas oftast in i två huvudformer:

- Räntabilitetsmetoder och kassaflödesmetoder.

- Direktavkastningsmetoder.

Grundidén för dessa båda är att beräkna nuvärdet av bedömda avkastningar i framtiden.

3.2.3 Räntabilitets- och kassaflödesmetoder

Denna metod baserar sig på nusummeberäkningar av årliga driftnetton under en bestämd kalkylperiod, samt ett nuvärdeberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Ett exempel på en principiell kassaflödesmetods uppbyggnad:

V = Nuvärde T = Tomrättsavgäld H = Hyra I = Investeringar i fastigheten

(12)

D = Drift R_n= Restvärde år n U = Underhåll t = Tidsvariabel F = Fastighetsskatt n = Kalkylperiod p = Kalkylränta på totalt kapita

3.2.4 Direktavkastningsmetoder

Denna metod baseras på en evighetskapitalisering av ett normaliserat förstaårs driftnetto. Den inkluderar alltså inte något restvärde. Det faktiska driftnettot korrigeras alltså mot

normaliserade hyror och driftkostnader tills det att dessa bedöms samanfalla.

Ett exempel på direktavkastningsmetoden ser ni nedan:

Dm = normaliserat driftnetto år 1 da = direktavkastning

Gordons formel:

g = årlig värde- eller avkastningsförändring i % p = kalkylränta p – g = direktavkastning

4.0 Redovisning

Här tas grundläggande redovisningsregler och definitioner upp, kort och koncist upp, för att ge en snabb överblick över rådande redovisningsstandard. Samtlig Redovisningsteori är hämtat ur IAS 40 (International Acounting Standard).

4.1 Förvaltningsfastigheter

Det bestämdes år 2005 att en ny standard för redovisning i koncernen skulle upprättas. Denna standard var IFRS. Denna standard är högst relevant för börsnoterade fastighetsbolag då IAS 40 behandlar redovisning och värdering av förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter definieras som:

”fastigheter (mark eller en byggnad – eller del av en byggnad – eller båda) som innehas (av ägaren eller av en leasetagare om leasingavtalet klassificierats som en finansiell lease) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestregring eller en kombination av dessa snarare än för:

(13)

a) användning i ett företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor och tjänster eller för administrativa ändamål

b) försäljning i den löpande verksamheten.” (IAS 40 p. 5)

4.2 Verkligt värde

Verkligt värde är ett värdebegrepp som främst används i redovisning och vars definition i princip är identisk med den av marknadsvärde i fastighetsrelaterade sammanhang:

”Verkligt värde är det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett

intresse av att transaktionen genomförs.”(IAS 40 p. 5)

Enligt IAS så ska alla förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde genom rådande värderingsmetoder som ortprismetoden eller avkastningsmetoden. (IAS 40 p. 45 & 46)

4.3 Extern värering

Vid värderingen är det en rekommendation, men inget tvång, att använda sig av en extern värderare.

Företag uppmuntras att, men måste inte, basera förvaltningsfastigheternas verkliga värde på värderingar av oberoende värderingsmän med erkända och relevanta kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med det läge som är aktuellt. (IAS 40 p. 32)

5.0 Empiri – analys av årsredovisningar.

Här sker själva dokumentanalysen av totalt 52 årsredovisningar från de 13 utvalda företagen mellan åren 2010-2013.Observera att eftersom alla årsredovisningar inte är uppbyggda på exakt samma sätt kan vissa uppgifter utebli en liten del av rapporterna.

5.1 Atrium Ljungberg AB

Atrium Ljungberg AB är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. De inriktar sig på att utveckla, äga och förvalta till största del handel- och kontrosfastigheter i framförallt stockholmsregionen.

Fastigheterna klassificieras alla till förvaltningsfastigheter och redovisar samtliga till verkligt värde. Beståndet värderas kvartalsvis och består av en kombination av intern och extern värdering. Fördelningen mellan intern och extern värdering år 2010-2013 ser ut som följande:

(14)

Figur 1 Atrium Ljungbergs fördelning av intern och extern värdering (i procent av totala fastighetsvärdet)

Vid värderingen används en kassaflödeskalkyl, där varje fastighets intjäningsförmåga bedöms individuellt. Kalkylperioden uppgår vanligtvis till 5-10 år. Vid bedömning av fastigheternas verkliga värde så görs antagenden och analyser av bl.a.:

 Genomförda transaktioner på jämförbara marknader

 Fastigheternas tekniska och kommersiella skick

 Befintliga hyresnivåer och marknadshyror för respektive fastighet, samt analys av långsiktigheten i befintliga hyresgäster.

 Framtida vakanser.

 Drift- och underhållskostnader på kort och lång sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bolagets verkliga kostnader.

 Om-,till- och nybyggnader samt övriga investeringsbehov.

År 2010 2011 2012 2013

Fastighetsbestånd, mkr

19 940 21 897 24 576 25 008

värdeförändringar, mkr

522,4 528,3 367,8 142,5

Avkastningskrav, %

5,8 5,8 5,7 5,7

Tabell 1 Nyckeltal Atrium Ljungberg 2010-2013 30%

64% 51% 45%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013

Extern Intern

(15)

5.2 Castellum AB

Castellum är ett av de större bösnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fokus ligger på förädling och utveckling av framförallt kontor och butik. Dock består deras bestånd även av en stor del lager och industri fastigheter. Fastighetsbeståndets goegrafiska läge är väl utspritt men en större del beläget i Storgöteborg.

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde. Beståndet har värderats internt men även till stor del externt för att säkerställa. Fördelningen mellan intern och extern värdering år 2010-2013 ser ut som följande:

Figur 2 Castellums fördelning av intern och extern värdering (i procent av totala fastighetsvärdet)

Deras värdering baserar sig på en 10-årig kassaflödeskalkyl där man har tagit hänsyn till eventuella förändringar i fastighetskostnader, uthyrningsgrader och hyresnivåer. Castellum har ett osäkerhetsintervall på +/- 5-10% som är kopplat till de antaganden och beräkningar som måste göras.

När det kommer till uravalet av fastigheter som också värderas externt, så väljs det med utgångspunkt från de värdemässigt största fastighetern

År 2010 2011 2012 2013

29 267 31 768 33 867 36 328

Värdeförändringar, mkr

-204 164 -89 234

Direktavkastningskrav, %

7,2 7,2 7,3 7,3

Tabell 2 Nyckeltal Castellum 2010-2013

50% 51% 52% 52%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013

Extern Intern

(16)

5.3 Fabege AB

Fabege AB inriktar sig huvudsakligen på uthyrning och förvaltning av kontorsfastigheter. På senare tid har även fastighetsutveckling blivit ett intresse för företaget. Fastigheterna befinner sig nästan uteslutande i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby sjöstad.

Fabege AB redovisar samtliga fastigheter till verkligt värde. Samtliga fastigheter värderas externt, dock med kvartalsvis interna värderingar av ett urval ur fastighetsbeståndet för att säkerställa. Samma metodik gäller för både den interna och externa värderingen där varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter.

Värderingarna baserar sig på följande underlag:

 Information om läge,skick, löpande drift- och underhållskostnader, hyreskontrakt, kontraktslängd, vakanser, analys av befintliga hyresgäster och planerade investeringar.

 Bedömningar av hyresutveckling, vakanser och direktavkastningskrav för marknader av relevans.

 Uppgifter om markareal, tomträtter och detaljplaner för oexploaterade områden från offentliga källor.

Värderingen baserar sig även på en 5-10-årig kassaflödeskalkyl.

År 2010 2011 2012 2013

27 000 29 200 31 600 33 400

843 1093 1409 739

5,7 5,7 5,7 5,6

Tabell 3 Nyckeltal Fabege 2010-2013

(17)

5.4 Hufvudstaden AB

Hufvudstaden AB är ett av de få fastighetsföretag som endast fokuserar på en typ av fastighet.

De hyr ut kontor- och butiksfastigheter belägna i de mest attraktiva lägena i framförallt Stockholm men även i Göteborg.

Hufvudstaden AB redovisar och värderar samtliga fastigheter till verkligt värde.

Fastighetsbeståndet har värderas internt men med ett urval av extern värdering för att

säkerställa. Fördelningen mellan intern och exter värdering år 2010-2013 ser ut som följande:

Figur 3 Hufvudstadens fördelning av intern och extern värdering (i procent av totala fastighetsvärdet)

Hufvudstaden har använt sig av nettokapitaliseringsmetod, som är en variant av

ortprismetoden, när de värderat sitt fastighetsbestånd. Deras osäkerhetsintervall uppskattas ligga på +/-5%.

År 2010 2011 2012 2013

20 100 22 300 23 100 25 900

1541 1146 595 1418

5,0 4,8 4,8 4,7

Tabell 4 Nyckeltal Hufvudstaden 2010-2013

42% 32% 33% 35%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013

Extern Intern

(18)

5.5 Wallenstam AB

Wallenstam AB’s affärside går ut på att utveckla och bygga, men även köpa och sälja fastigheter. De har ett väldigt varierat fastighetsbestånd jämfört med övriga fastighetsbolag, men med en större inriktning på bostäder. Fastighetsbeståndet befinner sig till störstadel i Stockholm och Göteborg.

Wallenstam redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Beståndet värderas fullständigt internt i samband med kvartal- och årsbokslut.

Vid värderingen används en avkastningsmetod där driftnettot för varje enskild fastighet divideras med den aktuella fastighetens direktavkastningskrav. Olika direktavkastningskrav används för olika typer av fastigheter och marknader. Wallenstam har ett osäkerhetsintervall på +/- 5-10% som grundar sig i nödvändiga antaganden och bedömningar.

Faktorer som beaktas vid värderingen är bl.a:

 Analyser av genomförda samt ogenomförda fastighetsaffärer.

 Bedömning av fastighetsspecifika förutsättningar och egenskaper.

 Analys av kontraktslängd, vakanser,hyresutveckling och hyresnivåer.

 Analys av befintliga hyresgäster.

 Bedömning av kreditmarknadens förutsättningar.

Fastighetsbeståndets typ, geografiska läge och ett urval nyckeltal presenteras nedan:

År 2010 2011 2012 2013

23 637 26 296 27 680 29 000

1722 907 1406 703

5,5 5,2 4,8 4,7

Tabell 5 Nyckeltal Wallenstam 2010-2013

(19)

5.6 Fastighets AB Balder

Balders fokus ligger på att förvärva, förvalta och utveckla till största del bostadsfastigheter men även en del komersiella fastigheter. Fastigheterna är utspridda över framförallt våra storstäder, Stockholm, Göteborg och även Öresund.

Balder har under åren 2010-2013 värderat samtliga fastigheter internt. Dock har en väldigt varierande del extern värdering använts för att säkerställa den interna värderingen.

Figur 4 Balders fördelning av intern och extern värdering (i procent av totala fastighetsvärdet)

Vid värderingen använder sig Balder utav en avkastningsmetod, där värdet bestäms av framtida bedömda diskonterade kasseflöden från fastigheten.

Det bedömda framtida kassaflödena bedöms genom ett antal antaganden och analyser av:

 Befintliga hyresintäkter och drift- och underhållskostnader

 Analys av förväntade förändringar i vakans- och hyresnivåer.

 Bedömning av närområdets utveckling och fastighetens position ur ett marknadssegmentsperspektiv.

Balders osäkerhetsintervall bedöms vara +/- 5-10%.

År 2010 2011 2012 2013

14 389 17 556 22 278 27 532

1047 990 812 854

6,3 6,2 5,9 5,9

Tabell 6 Nyckeltal Balder 2010-2013

22% 11%

100% 100%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013

Extern Intern

(20)

5.7 Catena AB

Catena AB är ett fastighetsföretag med inriktning på framförallt logistikfastigheter. Dock har företaget även en del projektutveckling av bostäder och komersiella fastigheter i attraktiva områden. Majoriteten av beståndet är väl utspritt i landets södra delar.

Catena värderar och redovisar samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Beståndet värderas kvartalsvis och internt. Ett urval ur fastighetsbeståndet värderas även externt årligen för att kvalitetsäkra.

Catenas värderingsmetod består av en 6-årig kassaflödesmodell. Till grund för modellen ligger fastställande av flera faktorer som bl.a:

 Bedömning av områdetet och fastighetstyp.

 Drift och underhållskostnader i liknande relevanta marknader.

 Hyreskontraktsvilkor

 Direktavkastningskrav

Catenas osäkerhetsintervall ligger mellan +/- 10%.

År 2010 2011 2012 2013

520 610 850 3382

130 86,7 26 30

Tabell 7 Nyckeltal Catena 2010-2013

Exakta direktavkastningskrav för fastighetsvärdering fanns inte tillgängligt.

(21)

5.8 Diös Fastigheter AB

Diös Fastigheter AB’s fastighetsbestånd består av till största del komersiella fastigheter som kontor och butik. Dessa är belägna och väl utspridda i de norra regionerna av landet.

Diös värderar samtliga fastigheter till verkligt värde vid varje bokslutstidpunkt. Värderingen utförs både internt och externt. Mellan 2010-2012 så har Diös använt sig av extern värdering som årligen värderar samtliga fastigheter i beståndet, 25 procent per kvartal. Interna

värderingar görs för restrerande fastigheter kvartalsvis. Dock så har man börjat använda en ny modell för 2013.

Modellen går ut på att värdera de 100st värdemässigt största fastighetern externt under året, jämt fördelat kvartalsvis som förut. Ingen information finns dock tillgänglig på hur stor del de 100st väremässigt största fastigheterna är av det totala fastighetsbeståndet värde.

En femårig kassaflödesmetod har använts vid värdering och ett osäkerhetsintervall på +/- 7.5% anges. Som underlag för värderingarna så har Diös haft tillgång till:

 Gällande hyresavtal

 Vakanser

 Drift- och underhållskostnader

 Fastighetsskatt och fastighetsadministration

 Information om pågående och planerade investeringar.

År 2010 2011 2012 2013

5204 11 562 11 878 11 823

163 175 180 -35

7,18 6,97 6,91 7,0

Tabell 8 Nyckeltal Diös 2010-2013

(22)

5.9 FastPartner AB

FastPartner AB förvaltar, äger och utvecklar egna fastigheter. Fokuset ligger på komersiella fastigheter i framförallt Stockholm och Gävle.

FastPartner AB värderar samtliga fastigheter externt och kvartalsvis. Alla fastigheter redovisas till verkligt värde.

Underlagen för värderingarna utgörs av utlämnad information om fastigheterna från FastPartner. Denna information inkluderar:

 Avtalsperioder

 Utgående hyror och vakansnivåer

 Drift- och underhållskostnader

 Eventuella tillägg och rabatter

 Planerade och utförda investeringar och reparationer

Därutöver använder sig värderingsföretagen av egen information om relevant ort och marknad för bestämd fastighet.

Värderingsmetoden som används är en kassaflödesmetod över en 10-årig kalkylperiod.

År 2010 2011 2012 2013

5 099 5 990 7 834 9 563

449,5 224 108,5 25,3

6,5 6,7 7,1 7,3

Tabell 9 Nyckeltal FastPartner 2010-2013

(23)

5.10 Heba Fastighets AB

Heba äger , förvaltar och utvecklar till en nästan uteslutande del, bostadsfastigheter i Stockholmsområdet.

Heba värderar och redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde. Samtliga fastigheter värderas externt mer än två gånger per år.

Vid värderingen har en femårig kassaflödesanalys gjorts.

År 2010 2011 2012 2013

3 925 4 151 4 491 4 870

192 198 172 119

3,3 3,2 3,1 3,3

Tabell 10 Nyckeltal Heba 2010-2013

(24)

5.11 Klövern AB

Klövern AB fokuserar på att erbjuda fastigheter i form av framförallt kontor och

industri/lager. Fastighetsbeståndet är väl utspritt i landets norra, södra och ostliga regioner, samt Stockholm.

Klövern AB redovisar samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Fastigheterna värderas med en kombination av intern och extern värdering.

Figur 2 Klövern fördelning av intern och extern värdering (i procent av totala fastighetsvärdet)

Värderingsmetoden som används är kassaflödesmetoden. Kalkylperioden är femårig och osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Vid värdering görs ett antal antagningar och bedömningar för fastigheten som bl.a:

 Hyresinbetalningar och driftutbetalningar

 Behovet av invisteringar

 Besiktning av fastigheten

 Hyreskontrakt

 Vakanser

År 2010 2011 2012 2013

13 493 14 880 22 624 24 059

298 435 -33 -28

7,2 7,1 7,2 7,2

Tabell 11 Nyckeltal Klövern 2010-2013

25% 25% 25% 25%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013

Extern Intern

(25)

5.12 Kungsleden Fastighets AB

Kungsleden Fastighets AB är ett fastighetsföretag som bedriver verskamhet inom förvaltning, utveckling och transaktioner. Beståndet består till största del av kontor och industri/lager.

Detta bestånd är jämtfördelat över Storstockholm, Göteborg, Malmö och Mälardalen samt Norr.

Kungsleden redovisar och värderar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde.

Beståndet värderas internt men med en hög grad extern värdering för att säkerställa.

Figur 3 Klövern fördelning av intern och extern värdering (i procent av totala fastighetsvärdet)

Vid värderingen har en kombination av kassaflödesmetoden och ortprismetoden använts där beräkningar sker utifrån en femårig kalkylperiod.

År 2010 2011 2012 2013

9 760 13 256 14247 20 338

5 291 -20 48

6,7 7,2 8,0 7,8

Tabell 12 Nyckeltal Kungsleden 2010-2013

87% 91% 89%

60%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 2012 2013

Extern Intern

(26)

5.13 Wihlborgs Fastigheter AB

Wihlborgs Fastigheter AB’s fastighetsbestånd består till största del av kontor och butik men även en del Industri och lager fastigheter. En majoritet av beståndet befinner sig i

Malmöregionen .

Wilhborgs Fastigheter värderar och redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde.

Samtliga fastigheter i beståndet värderas externt.

En kombination av kassaflödesmetoden och ortprismetoden tillämpas i en femårig kalkylperiod vid värderingen.

År 2010 2011 2012 2013

16 678 18 046 19 876 22 584

603 179 4 616

6,1 5,8 5,6 5,9

Tabell 14 Nyckeltal Wihlborg 2010-2013

(27)

6.0 Analys

6.1 Intern och extern värdering

Efter dokumentanalysen av relevanta årsredovisningar visar det sig att fördelningen av mängden extern kontra intern fastighetsvärdering hos de studerade börsnoterade fastighetsbolagen markant skiljer sig åt.

Figur 7 Fördelning av intern och extern värdering för samtliga företag

Endast ett företag har valt att enbart köra internvärdering för hela fastighetsbeståndet.

Sex företag har valt att låta externa värderingsföretag värdera samtliga fastigheter i deras bestånd.

Sex företag har använt sig av en kombination av intern och extern värdering för att värdera sitt fastighetsbestånd.

Men när det kommer till företag med kombinerad värdering ger dock detta knappast en bra och verklig överblick. Detta beror på att graden av extern värdering hos dessa företag kan skifta enormt. Vissa företag externvärderar som lägst runt 10% av fastighetsbeståndet medan andra externvärderar upp till ca. 90% av beståndet. Därför är det svårt att kategorisera dessa tillsammans. En svårbesvarad följdfråga blir hur stor del av beståndet som faktiskt måste värderas externt innan företaget korrekt kan räknas till ”kombinations” kategorin.

Ytterligare så skiljer sig ofta mängden extern värdering för dessa företag från år till år. Vissa företag har ökat, andra minskad och vissa har samma mängd extern värdering de senaste fyra åren. Om man enbart tittar på denna förändring så skulle man kunna förkasta en eventuell hypotes om att förändring i mängd extern värdering för ett företag är kopplat till

makroekonomiska aspekter. Ett företag som sticker ut i mängden när det kommer till andelen extern värdering som använts genom åren är Balder Fastighets AB. 2010-2012 värderade Balder 22% respektive 11% av sitt bestånd externt, för att sedan öka dosen extern värdering till 100% under åren 2012-2013. Detta befrågas och besvaras i intervjun som följer.

Om man tittar vidare på företagens fastighetsbestånd och deras geografiska läge så finns det inga klara samband till mängden extern värdering som företagen använder. Samma sak verkar

Intern 8%

Extern 46%

Kombination 46%

Fördelning av intern och extern

värdering

(28)

gälla för nyckeltal då t.ex. värdeförändringar från år till år inte ändrar företagets sätt att värdera.

Detta verkar tyda på att graden av extern värdering verkar vara mer kopplat till företagets preferenser snarare än deras fastighetsbestånd och nyckeltal. Vad för preferenser det är, är dock svårt att avgöra. Ledningens ställningstagande till de externa värderingarnas fördelar i form av bl.a. ökad trovärdighetsfaktor kontra dess nackdelar som bl.a. kostnad har nog en extremt avgörande roll.

6.2 Värderingsmetod

När det kommer till värderingsmetoden så har en stor majoritet av företagen valt att värdera beståndet på liknande sätt. Avkastningsmetoden är helt klart populärast men ortprismetoden förekommer, antingen självständig eller i en kombination med avkastningsmetoden.

Figur 8 Värderingsmetoder hos samtliga företag

Tio företag har valt att använda sig av en avkastningsbaserad värderingsmetod varav kassaflödesmetoden helt klart är vanligast.

Endast ett företag har valt att använda sig av med en ren ortprismetod.

Två företag har valt att kombinera en avkastningsbaserad metod med ortprismetoden.

Kalkylperioden för relevanta företag är alla mellan 5-10 år. Kända osäkerhetsintervall för företagen ligger nästan uteslutande mellan +/- 5-10%. Även antaganden inför deras kalkylerna är väldigt lika.

Det som skiljer några företag åt är framförallt deras direktavkasningskrav.

Det verkar även här inte finnas några klara samband mellan värderingsmetod och fastighetsbeståndets typ och geografiska läge.

Anledningen till att en sån liten del av företagen använder sig utav någon variant av

ortprismetoden beror till största sannolikhet på att vi befinner oss i en lågkonjunktur med ett väldigt minskat antal transaktioner på marknaden. Därför blir avkastningsbaserade

värderingsmetoder mer lämpliga.

Avkastningsm etod 77%

Ortprismetod 8%

Kombination 15%

Värderingsmetod

(29)

7.0 Intervjuer

Nedan följer två intervjuer med två extremt högt uppsatta personer inom fastighetsvärlden.

Erik Selin, VD för Fastighets AB Balder och en av Sveriges få miljardärer.

Ingemar Rindstig, Chef för Ernst and Young Real Estate Nordic vilket är ett världsledande företag inom bl.a. redovisning och revision.

7.1 Erik Selin,VD för Fastighets AB Balder

Vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde brukar fastighetsbolag använda sig av antingen intern värdering, extern värdering eller en kombination. Vad använder ni er av?

Vi har alltid enbart interna värderingar i böckerna, det redovisade värdet vi har är alltid 100%

interna värderingar. Men vi gör externa värderingar för att säkerställa. Jag tycker det

egentligen är helt onödigt, men när man har en styrelse och intressenter som kanske inte sitter lika nära verksamheten så kan det finnas ett värde i att få dem att känna sig tryggare. Ibland så görs även externa värderingar i samband med finansieringar eftersom vissa banker vill ha det.

Men man kan säga att jag har aldrig någonsin gjort en affär baserad på någon annans värdering. Det har jag aldrig ens tänkt tanken.

Har det alltid sett ut så?

Jag gjorde någon extern värdering i början av 90-talet. Sen gjorde jag aldrig någon extern värdering överhuvudtaget, någon gång, förens 2005 när Balder bildades. Jag tänkte aldrig ens tanken att göra det. Jag tyckte det var dyrt och såg ingen nytta med det.

Det är ett ganska unikt tankesätt!

Mm, det insåg jag också när väl folk började fråga. Jag har inte ens tänkt på det innan, men sen var jag på lite semanrium och pratade om värderingar , som bl.a. Business arena. Och då slog det mig att jag inte hade gjort en extern värdering på 12 år.

Vissa kritiker kan påstå att interna värderingar inte är tillräckligt objektiva och rättvisa för att ge en rättvis och verklig bild av företaget. Vad har du att säga om det?

Man kan ju alltid ha olika åsikter. Jag tycker ju då att ett bolag måste själv ha en uppfattning om sin balansräkning. Jag tycker inte att det duger att säga: ”Jag har ett bolag här, men det blev någon utomstående som ska säga hur min balansräkning ser ut.” Det tycker jag är ganska svagt egentligen. Men det är ju helt olika skolor, och min personliga uppfattning.

Värderingsmän har ju alltid mindre kunskap än vad vi har själva.

(30)

Hur mycket skiljer sig de externa värderingarna från era interna?

Man kan säga att när vi väl gör externvärderingar så brukar det vara extremt små avikelser jämfört med våra interna. Värderingar på individuella fastigheter kan skilja sig 10-20%. Men när man ser det från ett portföljperspektiv med kanske 100 fastigheter så tar, av någon konstig anledning, plus och minus ut varandra. Så att slutskillnaden mellan interna och externa

värderingar bara blir någon ynka procent. Generellt så har vi värderat något lägre än de externa värderingsmännen. Men vi har bara legat i genomsnitt någon procent under, de senaste 8-9 åren.

När det kommer till den externa värderingen, vem är det som väljer ut urvalet av fastigheter som ska värderas. Är det ni eller värderingsföretaget?

Det är vi som bestämmer det. I vissa fall på t.ex. avenyn i Göteborg, så har vi fem hus eller vad det är. Om vi då externvärderar ett av dem så får vi ju i praktiken en värdering för alla.

Det är därför vi kan externvärdera en väldigt liten del av beståndet men i praktiken få en värdering för en ganska stor mängd fastigheter.

Det är ju värderarens uppgift att bedömma en fastighets marknadsvärde med hjälp av rådande värderingsmetoder, varav de två vanligaste är direktavkastningsmetoden och ortprismetoden. Vad använder ni er av?

Ja, i grund och botten utgår vi från kassaflödesmetoden.

Har ni alltid värderat så eller har det skett något ändrig sen en tid tillbaka i eran värderingsmetod.

Nja, vi har ju haft diskussioner, som dock inte blivit något av. Revisorn tyckte någon gång att fastigheter som man kan ombilda till bostadsrättsföreningar, kanske skulle värderats med tanke på att man ska göra en brf värdering av dem. När man väl säljer så blir det troligtvis till bostadsrättsföreningen, så då kanske det är det värdet man ska ha och inte det till en

förvaltare. Men det blev aldrig något av, och det var nog den enda gången det var tankar på att ändra värderingsmetoden.

Men för att återknyta till våran värderingsmetod så skulle jag väl kunna säga att jag kollar på en till två affärer om dagen och då får man en känsla för vad saker och ting är värt. Så jag behöver egentligen inte någon metod för det. Man vet ju värdet, ungefär som att handla konst om man är insatt. Finns ingen metod för att räkna ut priset på konst, om man är insatt så vet man ju bara det. Själv kan jag konstatera att om jag fick välja skulle jag aldrig behöva någon extern värdering. Det tar bara tid och kostar pengar .

Så det blir mer av en erfarenhetsgrej?

Ja, precis.

När det kommer till fastighetsvärderingar, finns det några skillnader i teori och praktik, eller finns det någon problematik som du tycker bör lösas.

Ja, jag tror att det är väldigt farligt att få göra affärer utifrån fastighetsvärderingar. Jag har sett många exempel på det.

(31)

Okej, varför då?

Fastighetsvärderingar är mer teoretiska och då missar man massa praktiska erfarenheter som man aldrig kan fånga upp i en värdering. Du vet att vissa hus, vet man med sig att de är farligare eller svårare och värderingar kan inte fånga upp det. Och ibland så kan man veta att

”här finns potential”, men det kan inte heller alltid en värderingsperson fånga upp. De är mer modellstyrda, och kanske har läst mycket utbildningar hit och dit, men kanske inte egentligen har gjort några affärer ”hands on”. Så man missar mycket av den här ”magkänslan”.

Så jag har sett många exempel. Det flesta fall där det har gått dåligt är när folk har köpt någon fastighet med en externvärdering som säger att ”det här är bra”. Men så har man aldrig haft någon känsla själv för riskerna.

Vad anser du vara viktiga de viktigaste egenskaperna/faktorer för att framgångsrikt kunna värdera fastigheter korrekt?

Jag tror man själv måste tänka ut vad man vill göra för affärer, hur man undviker risker, etc.

Det funkar lixom inte i längden att säga, ”nä men jag skickar det här till någon annan externt”.

Jag tror bara det kan vara farligt om jag ska vara ärlig. Så det är tur att jag inte värderade där i början av min karriär, för då hade alla värderingsmän tyckt att det var för dyrt *skrattar*.

Du pratar mycket om den där ”magkänslan” i affärer, hur viktigt är marknadens transparans för en lyckad värdering?

Det är ju allmänt känt att för att göra kunna göra väldigt bra värderingar så krävs en transparant marknad. Däremot lämnar dålig transparans mer utrymme för kreativitet och roligare affärer, så jag tycker att dålig transparans är att föredra. Det är bättre att ingen vet någonting, som på 90-talet , det blir mycket roligare då.

Ja, man kan verkligen säga att du har ett unikt synsätt på transparans.

Ja folk säger det! Du vet i Danmark, där har man väldigt dålig transparans, det är ju kanon!

Efterkommande följdfråga via mail:

I Balders årsredovisning 2010-2011 står det att ni värderar hela

fastighetsbeståndet internt, men att ni med hjälp av extern värdering från Savills Sweden AB har säkerställt era värderingar.

Det står att Savills Sweden värderar fastigheter till ett marknadsvärde

motsvarande 22% respektive 11% av det internt bedömda marknadsvärdet för åren 2010-2011. Men i årsredovisningarna för 2012-2013 så anges det att Savills används för att värdera samtliga av Balders ägda fastigheter.

Vad är orsaken till denna stora ändring i mängd extern värdering?

Vi har i de senare åren gjort lite kapitalmarknadstransaktioner och när det då krävs prospekt måste man som bolag värdera samtliga fastigheter.

(32)

7.2 Ingemar Rindstig, Chef för Ernst and Young Real Estate Nordic

Om man kollar på hur svenska börsnoterade fastighetsbolag väljer att värdera sitt bestånd, så kan man se att det finns en märkbar skillnad i andelen intern kontra extern fastighetsvärdering. Varför tror du att det finns sånna skillnader? Är det bara

företagens preferenser eller har det någon koppling till andra faktorer(beståndstyp, geografiskt läge, m.m)?

Jag tror inte att det har någon större koppling till beståndstyp, geografiskt läge eller liknande.

Utan jag tror det handlar om två saker, dels preferenser i största allmänhet, där man kan fundera över vad dem kommer från. Och sen en kostnad också, då kostnadsaspekten är ganska viktig.

En del tycker ju att det kostar pengar att göra externa värderingar. Lite kanske man bedrar sig själv eftersom det kostar naturligtvis pengar att göra interna värderingar också och om man inte prissätter rätt så kanske man ser det som en utgift man slipper.

Vissa kritiker kan påstå att interna värderingar inte är tillräckligt objektiva och rättvisa för att ge en rättvis och verklig bild av företaget. Vad har du att säga om det?

Ja, då kommer man in lite på mina allmäna åsikter om hur jag tycker det ska va. Det är helt klart så att det finns en risk för minskad trovärdighet hos interna värderingar. Extern värdering har ju den fördelen att den kan anses vara helt objektiv. Sen kan man ju fundera på vilken som blir den mest riktiga värderingen, vilket är extremt svårt att svara på. Intern värdering har ju den fördelen att man känner ju sina fastigheter bättre än vad någon extern värderare gör.

Sen kan jag vara lite kritisk mot extern värdering också, att de ibland gör värderingar lite slarvigt. Det kan jag dock iförsig förstå, då det är en väldigt pressad ekonomi, vad jag förstår, att göra fastighetsvärderingar. Så jag tror inte att värderingsföretagen tjänar så gräsligt mycket pengar på att göra värderingar. Det är lite av en lågmarginal bransch och då blir det lätt att man går lite genvägar för att få ihop den där offerten. Det är därför jag ibland kan tro att det blir en riktigare värdering med intern värdering men ur ett trovärdighetsperspektiv så är extern värdering helt överlägsen.

Mm, Erik Selin nämnde också att det ändå är företagen som känner sina fastigheter bäst själva, men det är ju en trovärdighetsfaktor som du säger.

Ja och om man bortser från trovärdigighetsfaktorn så är det definitivt så att alla uppgifter om driftkostnader, planer för framtiden , e.t.c. finns ju mycket bättre hos företaget än den externa värderaren. Däremot så kan det ju vara så att den externa värderaren har bättre koll på vad för avkastningskrav man köper på. Då tycker Erik kanske att han har en väldigt bra koll på marknaden, men många interna värderare kanske inte har samma överblick som den externa värderaren har.

Det finns ju vissa företag som ger ut all den här information om fastigheterna till de externa värderarena. Tycker du att det är den bästa metoden?

Jag tycker absolut att det är en bra metodik.

Tror du att fördelningen av intern kontra extern värdering kommer skifta i framtiden?

(33)

hmm. Det finns nog inget som tyder på det just nu. Ska det gå åt något håll så är det väl åt mer extern värdering. Men jag tror det kommer gå mycket långsamt då det inte har hänt mycket de senaste åren. Ska det hända något radikalt så krävs det nog att regelverket måste ändras. Ett annat scenario är om det skulle bli någon skandal någonstanns, vad det nu än skulle vara, vilket skyndar på saker.

Men just nu tycker jag inte det finns några tecken som pekar åt några håll, men om jag skulle gissa skulle jag väl vilja säga att det pekar på mer extern i framtiden. Men det finns som sagt inte mycket som tyder på det idag.

Det är ju värderarens uppgift att bedömma en fastighets marknadsvärde med hjälp av rådande värderingsmetoder, varav de två vanligaste är direktavkastningsmetoden och ortprismetoden. Ur ett revisionsperspektiv, finns det någon värderingsmetod du anser vara fördelaktigare eller är de rätt likvärdiga? Varför?

Jag tycker ju då att om ortprismetoden är möjlig, så är ju det väldigt bra. Men det är ju det väldigt sällan. Det skulle möjligtvis vara centrala London eller något annat. Vi har ju iallafall kommit fram till att tillämpa den metoden på annat än möjligtvis småhus i Sverige är väldigt knepigt eftersom man har så måttligt med underlag. Därför så tror jag att det kommer fortsätta med att man i hög grad kör med kassaflödesmetoder, där man ändå förstås kopplar till

marknaden genom att man har avkastningskrav som man försöker hitta.

Som revisor tycker jag att det vore allra bäst om man kan ha en värdering enligt ortprismetoden, men samtidigt ha en viss avcheckning mot en kassaflödesmetod.

Tror du att värderingsmetoderna kommer ändras i framtiden?

Nja, lite då och då är det ju lite diskussioner om det här med med lämplighet utav att ha marknadsvärdet vid 31/12 eller om man skulle ha någon form av mer långsiktigt

avkastningsvärde där man har någon annan form av metodik för att betona fastigheternas långsiktiga avkastning. Men jag tycker inte att det har kommit fram något realistiskt alternativ till att värdera till det mest sannolika försäljningspriset, vilket är det man gör nu eller ska göra enligt regelverket. Det skulle vara ganska tillfredsställande om det skedde någon utveckling på den kanten, men jag ser inte något sånt just nu.

Ur ditt perspektiv, finns det några problem eller skillnader mellan praktik och teori hur fastigheter värderas idag?

Jag tycker ju att årsredovisningarna har blivit mycket bättre med åren. År 2005 när

marknadsvärdering infördes med IFRS så var det ganska kasst tyckte jag. Man kommenterade nästan inte värdeförändringar överhuvudtaget i årsredovisningarna. Det var en jätte stor post som var okommenterad, vilket jag tyckte var väldigt konstigt. Men det har ju blivit mycket bättre och nu tycker jag att de flesta i sina årsredovisningar faktiskt talar om vad

värdeförändringarna beror på. Hur mycket beror på att man nu bedömmer avkastningskravet annorlunda, hur mycket som beror på att man nu bedömmer att hyrorna kommer att förändras mer och vakansnivåer m.m. Så jag tycker just nu att man är ganska transparanta. Man kan alltid önska sig mer, men jag tycker nog ändå att det är ganska bra.

Sen om man ser på hur man gör i praktiskt tillämpning, så är det väl så att värderarna är lite efter marknaden vilket är naturligt då man vill ha bevis på att saker och ting har hänt och då har de ju redan hänt. Då är det väl en logisk nödvändighet att det blir så.

(34)

Värderarna får väl lite kritik ibland också att man inte tar ut svängarna riktigt ordentligt.

D.v.s. att man i uppgångar är lite för försiktig och i nedgångar är man också lite försöktig. Jag ansluter mig dock inte till den kritikerkåren då jag tycker det är bra med lite försöktighet, även om man efteråt kan säga att värdena kanske gick ner lite än vad man sa. Men i grunden tycker jag det är ganska bra.

När det kommer till intern och extern värdering, så stör det mig litegrann att man inte gör värderingarna på samma sätt hela tiden. Det är lite frustrerande att vissa bolag värderar internt vissa kvartal och värderar externt andra. Och att vissa företag t.ex. värderar externt 25% varje kvartal. Det blir alldeles för inkonsekvent. Jag tycker nog att man antingen ska extern

värdering hela tiden varje kvartal, eller att man har internvärdering hela tiden men att man gör en stor extern kontroll värdering varje år.

Mm, vissa företag värderar bara ett litet urval ur beståndet externt. Tycker du att det är en dålig metod?

Mm, det anser jag vara en intern värdering snarare än extern. Det finns ju ingen som kan kontrollera riktigt vad de externvärderar. Det är väl mer att man gör externa värderingar och säger att man har externvärdering, men för mig är det samma sak som intern värdering.

Erik Selin tyckte att det var bra med dålig transparens på marknaden för att han tyckte att det gav utrymme för kreativitet och spännande affärer.

Det kan jag förstå. Men det är ju inte bra om man talar om information till investeraren. Från fastighetsföretaget sida kan jag helt klart förstå det, men för den som ska investera i börsaktier så håller ju inte det argumentet.

(35)

8.0 Slutsats och diskussion

I denna undersökningen så behandlar jag tre frågeställningar:

- Hur (intern, extern eller en kombination) och med vilken metod har svenska börsnoterade fastighetsbolag valt att värdera sitt fastighetsbestånd.

- Vad är det som avgör graden av intern kontra extern värdering som företagen använder sig av?

- Hur har denna fördelning förändrats över en kortare period (fyra år) och varför?

Ett konstaterande man kan göra är att enbart dokumentanalyser av företagens finansiella rapporter inte räcker för att besvara alla frågor och de eventuella följdfrågor som tillkom. De intervjuer som gjorts med fastighetsbranschens elit har varit extremt hjälpsam för att knyta ihop allt. Det är extremt viktigt när man gör intervjuer för dessa typer av studier att man använder sig av olika personer med skilda perspektiv och synvinklar när det kommer till fastighetsvärdering. Intervjuer kan sällan vara objektiva utan de kommer alltid spegla en individs åsikter och tankar, vilket såklart är det man vill åt.

8.1 Intern och extern fastighetsvärdering

Att mängden extern värdering hos fastighetsbolagen varierade var enkelt att fastställa från dokumentanalysen. Svårare var det att besvara varför då det inte fanns några direkta klara samband. Efter intervjuerna blev det klarare, och antagandet från analysen om att företagets preferenser och värdet de lägger på externa värderingar är avgörande. Erik beskrev externa värderingar som något av ett situtationskrav, där vissa intressenter i olika former behöver tillfredsställas av de externa värderingarnas trovärdighetsfaktorn. Detta inkluderar, som i t.ex.

Balders fall, stora kapitalmarknadstransaktioner och liknande. Detta kan vara ett svara på frågan om den skiftande mängden av extern värdering hos företagen under åren.

När det kommer till varför vissa företag väljer att använda olika grader av extern värdering, så var det ganska uppenbart från intervjuerna,vilket säkerställde mina tankar från analysen, att det handlade om preferenser. Det finns helt klart en balansvåg hos de olika företagen där värdet av externvärderingarnas fördelar och nackdelar för företaget väger olika mycket. En ökad trovärdighetsfaktor kontra kostnader, vilket leder till att företag prioriterar extern värdering olika mycket. Erik ansåg att det såklart är företagen som känner sina fastigheter bäst själva och att värderingsföretag ibland kan ha svårt att se eventuella risker och potential hos fastigheter. Ingemar höll till stor del med, men konstaterade även att det externa

värderingsföretaget kan ha bättre överblick på marknaden vilket kan leda till en riktigare värdering. Trovärdighetsaspekten och objektiviteten var också, enligt Ingemar, väldigt viktig.

Kostnadsfaktorn är självklart något som är av stor betydelse, enligt båda, när det kommer till externa värderingar. Under en pressad ekonomi är det förståerligt att företag inte vill spendera allt för mycket pengar på externvärdering. Speciellt inte om man delar Eriks syn på extern värdering där de inte bara anses vara dyrare utan även mindre tillförlitliga än hans egna ur ett investeringsperspektiv.

Det finns även, enligt Ingemar, problematik i hur vissa fastighetsbolag väljer att externvärdera sina fastigheter. De kan i vissa fall vara väldigt inkonsekventa när de vissa kvartal värderar externt och andra internt. Som man såg i dokumentanalysen så skiljde sig mängden extern

(36)

värdering sig åt hos de företag som anser sig använda en kombination av intern och extern värdering väldigt mycket åt. Vissa kunde värdera så lite som 10% externt medans andra värderade 90%. Ingemar ansåg att företag som endast externvärderar ett litet urval ur beståndet i stort sätt ska räknas till den grupp som enbart internvärderar. Var gränsen går är dock svårt att säga och kan enligt mig anses ha göra med hur pass lika de externvärderade fastigheterna är med det övriga fastighetsbeståndet.

Slutligen ställdes frågan om framtiden av intern och extern värdering. Det fanns dock inte mycket som tydde på någon ändring i fördelningen av dessa. Nya regelverk skulle vara något som möjligtvis skulle öka graden extern värdering. Men, enligt Ingemar, inga tecken på att något sådant skulle framkomma som det ser ut idag.

8.2 Värderingsmetoder

Företagens värderingsmetoder skiljde sig som tidigare nämnts betydligt mindre än den externa värderingsgraden. Att ortprismetoden är såpass sällsynt antydde jag, i min analys, med största sannolikhet berodde på sällsyntheten av transaktioner på marknaden. Detta bekräftades i min intervju med Ingemar. Han tyckte dock att det var den bästa värderingsmetoden i kombination med någon typ av kassaflödesmetod då den är applicerbar, men vilket som sagt inte är allt för ofta. Det är troligtvis därför man ser en sån stor majoritet använda sig av avkastningsmetoder.

De rådande värderingsmetoderna är nuvarande väldigt väletablerade och en ändring av metoderna inom en nära framtid är inte speciellt sannolikt eftersom att de just nu kommer rätt nära deras syfte, att värdera till det mest sannolika försäljningspriset. Marknadens transparens är allmänt känt vara en avgörande faktor för en lyckad värdering. Däremot så ser man klara skillnader mellan de båda intervjuerna när man berör detta ämne. Att Erik tycker det är bra med dålig transparens är nog väldigt unikt för just honom och kan nog inte anses vara en allmän åsikt hos fastighetsföretag.

(37)

9.0 Referenser

Litteratur

IASB (2009): International Financial Reporting Standard (2009), -IAS 40

Persson, E., 2014: Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur, Kapitel

16 – fastighetsvärdering.

Muntliga Intervjuer

Erik Selin,VD för Fastighets AB Balder

Ingemar Rindstig, Chef för Ernst and Young Real Estate Nordic

Finansiella rapporter

Atrium Ljungberg AB, årsredovisningar, 2010-2014 Castellum AB, årsredovisningar, 2010-2014,

Fabege AB, årsredovisningar, 2010-2014 Hufvudstaden AB, årsredovisningar, 2010-2014 Wallenstam AB, årsredovisningar, 2010-2014 Fastighets AB Balder, årsredovisningar, 2010-2014 Catena AB, årsredovisningar, 2010-2014

Diös Fastigheter AB, årsredovisningar, 2010-2014 FastPartner AB, årsredovisningar, 2010-2014 Heba Fastighets AB, årsredovisningar, 2010-2014 Klövern AB, årsredovisningar, 2010-2014

Kungsleden Fastighets AB, årsredovisningar, 2010-2014 Wihlborgs Fastigheter AB, årsredovisningar, 2010-2014

(38)

9.1 Bilaga 1 – Fastighetsbestånd och geografiskt läge Atrium Ljungberg AB

Castellum AB

Handel 55%

Kontor 36%

Bostäder 3%

Övrigt

6%

Fastighetstyp/kategori

Stockholm innerstad

25%

Övriga stockholm

51%

Uppsala &

Mälardalen 13%

Övriga Sverige 11%

Geografiskt läge

Kontor/butik 66%

Lager/industri 30%

Projekt och Mark

4%

Fastighetstyp/kategori

(39)

Fabege AB

Storstockhol m 19%

Mälardalen 16%

Östra Götaland

11%

Storgöteborg 32%

Öresundsregi onen

22%

Geografiskt läge

Kontor 83%

Butiker 6%

Industri/lager 4%

Övrigt 7%

Fastighetstyp/kategori

Stockholm innerstad

51%

Solna 41%

Hammarby Sjöstad

8%