Resursberoendeteorin (Pfeffer & Salancik, 1978) utgår ifrån att man behöver externa
relationer med aktörer som har kompetenser, färdigheter och andra resurser som inte finns att tillgå i den egna organisationen. Detta blev tydligt i de BRF-styrelser vi studerade; samtliga intervjuade svarade att man får extern hjälp med olika delar av arbetet, allt från ekonomisk förvaltning till att man har anställd personal, som vaktmästare. Detta skiljer sig inte från bolag i någon större utsträckning.
Erikas inställning till externa tjänster och framförallt den projektgrupp man i föreningen tagit in vid större renoveringar är att man i det stora hela ser det som något positivt för att kunna operera på en proffsig nivå. Hon nämner även att det kan ses som en “nödvändighet” att jobba på sådant sätt idag. Detta är i linje med vad som framhålls inom resursberoendeteorin, men man måste samtidigt i styrelsen hitta lösningar som balanserar det dilemma som ofta
uppträder: Antingen etablerar man långsiktiga relationer med de externa aktörerna men står då risken att ha en sämre anpassningsförmåga eller så har man kortsiktiga, men osäkra relationer.
Hur detta dilemma kommer till uttryck varierar mellan de föreningar vi har studerat men samtliga respondenter har medvetet eller omedvetet jobbat för att finna en balans som passar deras föreningars specifika behov. I vissa avseenden köper man in de tjänster man behöver - vilket ställer krav på att kunna bedöma kvaliteten på tjänsterna; i andra avseenden är några av de föreningar vi studerat bundna till avtal med HSB och Riksbyggen. Vissa försöker att sköta så mycket som möjligt själva för att hålla ned kostnaderna. Didrik, som tydligast representerar
den senare ståndpunkten, säger sig själv ha den kompetens som krävs för att sköta den ekonomiska förvaltningen. Detta speglar också hans inställning till styrelsearbetet:
“Ekonomi är vad det alltid handlar om till syvende och sist när det gäller en fastighet oavsett om det är en hyresfastighet eller bostadsrättsförening, då är ekonomi A och O.” (Intervju med Didrik)
Att styrelsemedlemmarna själva skulle ha det kontaktnät som krävs för att hantera dessa externa relationer var det ingen av de intervjuade som påpekade. Detta kan indikera en skillnad mellan bolag och bostadsrättsföreningar. Det är inte helt konstigt heller då
styrelsemedlemmarna är rekryterade ur den förening man bor i och inte, som i bolag, primärt på basis av kompetens och nätverk.
När man tar in dessa externa tjänster som förvaltning eller liknande så kan man se det som att det skulle kunna sänka kunskaps-tröskeln för att kunna sitta med i styrelsen. Det är då inget krav på specifika kompetenser eller nätverk. Sänker man kunskaps-tröskeln så skulle man möjligen kunna locka ett större engagemang från medlemmarna om man låg på med detta lite mer och förklarade situationen för medlemmarna. Sedan är det som tidigare nämnt en
avvägning som styrelsen får göra om man ska ta in de externa tjänsterna då det ändå kostar pengar och möjligen begränsar rörligheten i föreningen genom att man får förhålla sig till en större organisation.
Det går heller inte att bortse från den risk man utsätter sig för om man inte har den beställarkompetens som krävs för att handla upp olika typer av tjänster. Att köpa in till exempel trappstädning är betydligt mindre riskfyllt än att installera ett nytt värmesystem eller lägga om taket i föreningen. I det första fallet finns det en mängd olika leverantörer av tjänster där kvaliteten är ganska lätt att bedöma för en lekman. I de senare fallen står en styrelse utan specialistkunskaper inte bara i ett kunskapsunderläge i förhållande till de professionella hantverkarna utan också i ett beroendeförhållande - vilket kan bli kostsamt. Det borde därför vara viktigt för styrelserna att prioritera att få in specialistkompetenser i styrelsen.
6. Slutsats
Nedan återges de tre frågeställningar som arbetet utgår ifrån:
Hur kontrollerar bostadsrättsföreningens medlemmar styrelsens arbete?
I vilken utsträckning kommer medlemmarnas intressen till uttryck i styrelsearbetet?
Vilken roll har de externa relationerna för styrelsearbetet?
I vår studie framkommer det att medlemmarna utanför styrelserna inte har något större engagemang i styrelsearbetet och hur föreningen sköts. Detta bidrar till att rollerna blir omvända såtillvida att det istället är styrelsen i bostadsrättsföreningen som får tvingas agera som kontrollant för att se till att de övriga medlemmarna är engagerade och införstådda med hur en bostadsrättsförening fungerar samt medvetna om vilket ansvar man som
bostadsrättsägare faktiskt har. Samtidigt fungerar dock stadgarna som en slags
kontrollfunktion; stadgarna reglerar vad styrelsen ska göra och hur det ska utföras, och kan därmed ses som ett kontrollstöd för de övriga medlemmarna att luta sig mot.
Sedan finns också stämman där medlemmarna kan delta för att göra sina röster hörda gällande styrelsen och deras arbete. Detta betyder att möjligheterna att kontrollera finns, och att det låga engagemanget kan ha att göra med att möjligheten i sig anses räcka. Detta innebär att medlemmarna inte nödvändigtvis behöver utöva ett aktivt engagemang för att se över sina intressen.
Då styrelsen i en bostadsrättsförening består av en del av föreningens medlemmar blir det automatiskt att de övriga medlemmarnas intressen kommer till uttryck. Att ta hänsyn till medlemmarnas intresse är även något som några av ordförandena uttryckligen menar är det allra viktigaste i styrelsearbetet. Å ena sidan har styrelsen ett egenvärde i att ta hänsyn till de övriga medlemmarnas intressen då de i princip delar samma intresse, att bevara värdet på sin bostad, men å andra sidan kan styrelsen samtidigt bedriva egna personliga agendor som inte alltid de övriga medlemmarna uppskattar. Det betyder att det finns en medvetenhet kring de övriga medlemmarnas intressen, samtidigt som vissa styrelser kan ta sig rätten att lägga in personliga åsikter och intressen i arbetet, vilket kan härledas till att de är förtroendevalda och har fått godkännande att ta de beslut som de personligen anser är rätt. Att det innebär att de
övriga medlemmarnas intresse inte alltid är första prioritet i alla frågor är något som därmed har tyckts accepterats i ett slags osynligt kontrakt.
Nästan samtliga respondenter menar att de använder sig av någon form av extern relation utanför styrelsen som har till uppgift att vara behjälplig och underlätta styrelsearbetet i vissa delar. Genom att dessa externa aktörer finns till hands kan de ge rekommendationer hur styrelsearbetet kan bedrivas utifrån deras kunskaper och erfarenheter. Å ena sidan kan de på så sätt fungera som ett komplement till styrelsen där de förser styrelsen med de kompetenser som eventuellt annars kan saknas i en privat bostadsrättsstyrelse. Å andra sidan kan de för medlemmarnas del fungera som en form av säkerhetsåtgärd då det innebär att styrelsearbetet till viss del sköts av utomstående personer med spetskompetens som även har en objektiv inställning till föreningen och som kan se till att saker går rätt till. De kan liknas vid att de finns som en trygghet som ser till att medlemmarnas intressen kommer till uttryck i
styrelsearbetet. Mot denna trygghet bör dock ställas att dessa relationer också kan innebära en risk då det innebär att styrelsen – och därmed också föreningen – förlitar sig alltför mycket på externa aktörer.
Sammantaget menar vi således att bostadsrättsföreningar, genom att ha stadgar, externa relationer med förvaltare av olika slag samt föreningsstämmor, kontrollerar styrelsens arbete i den utsträckning som medlemmarna önskar. Vilket i sin tur kan få medlemmarna att känna sig trygga med sin investering och återgå till det man verkar ha som allra främsta intresse, “att bara bo”.
Förslag på vidare forskning
Förslag på vidare forskning skulle kunna vara att göra en större och mer ingående studie där man intervjuar fler medlemmar i en bostadsrättsförening och inte enbart utgår från
ordförandens synvinkel som i denna studie. Således kan man tänkas ta del av de olika
uppfattningar och infallsvinklar som kan finnas inom styrelsearbetet i en bostadsrättsförening. Ett annat förslag kan vara att endast rikta blicken mot medlemmarna utanför styrelsen och göra en intervjustudie där man får ta del av deras åsikter och uppfattningar om styrelsearbete som en jämförelse med den studie som vi har gjort.
Referenser
Alvehus, J. (2013). Skriva uppsats med kvalitativ metod: en handbok. Stockholm. Liber.
Berle, A.A. & Means, G.C. (1932). The modern corporation and private property. New York: MacMillan.
Blom, M., Kärreman, M., & Svensson, C. (2012). Bolagsstyrning - Corporate governance på ren svenska. Malmö: Liber.
Bolander, H. (2018). Ny analys: De drabbas hårdast av skärpta amorteringskrav. Dagens Industri, 28 februari. Hämtad 2020-03-29.
https://www.di.se/nyheter/ny-analys-de-drabbas-hardast-av-skarpta-amorteringskravet/
Brown, W.A. (2005). Exploring the association between board and organizational
performance in nonprofit organizations. Nonprofit management and leadership, 15(3), 317- 339.
Bryman, A. & Bell, E. (2017). Företagsekonomiska forskningsmetoder. Stockholm. Liber.
Chrisman, J.J. (2019). Stewardship theory: Realism, relevance, and family firm governance. Entrepreneurship Theory and Practice. Vol. 43, issue 6, 1051-1066.
Collin, S. (1990). Aktiebolagets kontroll: Ett transaktionskostnadsteoretiskt inlägg i debatten om ägande och kontroll av aktiebolag och storföretag. Lund: Lund University Press.
Cyert, R.M., & March, J.G. (1963). A behavioral theory of the firm. Englewood Cliffs, NJ: Prentice-Hall.
Demsetz, H. (1983). The structure of ownership and the theory of the firm. Journal of Law and Economics, 26 (2), 375-390.
Donaldson, L. (1990). The ethereal hand: Organizational economics and management theory. Academy of Management Review, 15 (3), s. 369-381.
Donaldson, L. & H.L Davis (1991), Stewardship theory or agency theory: CEO governance and shareholder returns. Australian Journal of Management, 16 (1), s. 65-92.
Ericsson, D. (2019). Myter om metod. Lund: Studentlitteratur.
Fama, E.F. & Jensen, M.C. (1983). Separation of ownership and control. The Journal of Law and Economics, 26(2), 301-325.
Fastighetsvärlden (2019). Tydlig bostadsoptimism i Skåne. Fastighetsvärlden, 8 mars.
Fastighetsägarna (2015). En bostadsmarknad i förändring - Hyresrättens andel av beståndet 1990-2014. Göteborg: Fastighetsägarna.
Freeman, R.E (1984). Strategic management: A stakeholder approach. Marshfield: Pitman.
Guba, E.G. & Lincoln, Y.S. (1994). Competing Paradigms in Qualitative Research. I: N.K. Denzin & Y. S. Lincoln (red). Handbook of Qualitative Research. Thousand Oaks, CA. Sage.
Hellekant, J. (2014). Borevision: Det är rent bedrägeri. Svenska Dagbladet, 18 februari. Hämtad 2020-03-29. https://www.svd.se/borevision-det-ar-rent-bedrageri
Hellekant, J. (2020). Hälften av BR-föreningarna backar. Svenska Dagbladet, 29 februari. Hämtad 2020-03-29. https://www.svd.se/borattsforeningar-varnas-kommer-att-saknas-pengar
Herman, R.D. & Renz, D.O. (2000). Board practices of especially effective and less effective local nonprofit organizations. The American Review of Public Administration, 30(2), 146-160.
Juhlin, J. (2020). Högre tryck på bostadsmarknaden efter årsskiftet. Svt nyheter, 7 februari. Hämtad 2020-03-29. https://www.svt.se/nyheter/ekonomi/hetare-bostadsmarknad-inleder- aret-1
Muth, M. & Donaldson, L. (1998). Stewardship theory and board structure: A contingency approach. Corporate Governance: An International Review, 6(1), 5-28.
Pfeffer, J. & Salancik, G. (1978). The external control of organizations: A resource dependence perspective. New York: Harper & Row.
SCB, Statistiska Centralbyrån. (2019). Försäljning av bostadsrätter för 230 miljarder. Hämtad 2020-03-29. https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande- och-bebyggelse/fastighetspriser-och-lagfarter/fastighetspriser-och-
lagfarter/pong/statistiknyhet/forsaljning-av-bostadsratter-2017-och- 2018/?fbclid=IwAR13UGtxEPzXIXmznHinDPHW0g14Q6d0- br_aSd3BtckwwHRcMuCFF5fDbQ
Simon, H. (1958). Administrative behavior: A study of decision-making processes in administrative organization. New York: MacMillan.
Sjögren, H. (2020). Bostadspriser har skjutit i taket. Jnytt, 8 januari. Hämtad 2020-03-29. https://www.jnytt.se/article/bostadspriser-har-skjutit-i-taket/
Sjöstrand, S.-E. (1985). Samhällsorganisation: en ansats till en institutionell ekonomisk mikroteori. Lund: Doxa.
Tricker, B. (2009). Corporate governance: Principles, policies, and practices. Oxford: Oxford University Press.
Vetenskapsrådet (2002). Forskningsetiska principer inom humanistisk-samhällsvetenskaplig forskning. Stockholm: Vetenskapsrådet.
Victorin, A., Flodin, J., & Hager, R. (2008). Bostadsrätt: med en översikt över kooperativ hyresrätt. Uppsala: Iustus Förlag.