Hur bostadsrättsmedlemmars intressen kommer till uttryck i styrelsearbetet - En intervjustudie med ordföranden i bostadsrättsföreningar

Hur bostadsrättsmedlemmars intressen

kommer till uttryck i styrelsearbetet

En intervjustudie med ordföranden i bostadsrättsföreningar

How tenant-owners’ interests are

expressed in board work

An interview study with chairmen of tenant-owner

associations

David Kilman

Theodor Nilsson

Abstrakt

Samtalet om den svenska bostadsmarknaden har på senare tid präglats av en rad ekonomiska frågor. Höjda priser, amorteringskrav och skärpta lånevillkor är något av det som diskuterats flitigt bland såväl köpare, säljare, mäklare och politiker. Det som dock sällan diskuteras är att alla de som köper och äger en bostadsrättslägenhet också blir medlem i någon av landets cirka 22 000 bostadsrättsföreningar samt också i många fall tar plats i föreningens styrelse.

Uppskattningsvis sitter 150 000 brf-medlemmar som ledamöter i en bostadsrättsstyrelse (Fastighetsvärlden, 2019). Detta är intressant ur två perspektiv; å ena sidan förvaltar dessa styrelser stora ekonomiska värden, å andra sidan är det lekmän som sitter i styrelserna.

Syftet med den här uppsatsen är att skapa förståelse för styrelsearbete i bostadsrättsföreningar utifrån styrelseordförandens perspektiv. I perspektiv av bolagsstyrningsteori problematiseras hur medlemmarnas intresse kommer till uttryck i styrelsearbetet samt hur man som medlem kan kontrollera att ens intressen tillgodoses.

Studien baseras på fem intervjuer med ordföranden i fem olika bostadsrättsföreningar och visar att medlemmarna i dessa bostadsrättsföreningar har ett lågt engagemang för

styrelsearbetet och att man till stor del inte kontrollerar sin investering som ägare i den

utsträckning som styrelseordförandena finner önskvärt. Detta kan förklaras av att det existerar kontrollfunktioner såsom stadgar och stämma som gör det möjligt för medlemmarna att passivt kontrollera styrelsens arbete. Denna passivitet kan dock ge visst utrymme för styrelseordföranden att föra sin egen agenda.

Utöver detta så framkommer det också att majoriteten av föreningarna har externa relationer som ekonomiska förvaltare för att se över ekonomin och hjälpa till med råd vid större investeringsbeslut. Även dessa relationer bidrar till ett lågt engagemang hos medlemmarna, men ger också medlemmarna en trygghet som gör att medlemmarna kan ägna sig åt det som tycks vara deras främsta intresse, ”att bara bo”.

Abstract

The conversation regarding the Swedish real estate market has recently been characterized by a number of economic issues. Higher prices, amortization requirement and stricter loaning conditions are topics that are being discussed widely among so well buyers, sellers, real estate agents and politicians. However, what is rarely discussed is the fact that all those who buy and own an apartment also become a member of one of the country’s approximately 22.000 tenant-owner associations and also in many cases take a place on the association’s board. There are estimated to be 150 000 tenant-owner associations members that have a place in the board (Fastighetsvärlden, 2019). This is interesting from two perspectives: On the one hand, these board members manage great economic values, and on the other hand these people are laymen.

The purpose with this essay is to create an understanding of board work in tenant-owner associations from the perspective of the chairman of the board. In perspective of corporate governance theory, it is problematized how the interest of the members are expressed in the board work and how a member can control that his or her interests are met.

The study is based on five interviews with chairmen in five different tenant-owner associations and shows that the members of the tenant-owner associations have a low commitment for board work and that they largely do not control their investments as owners to the extent that the chairmen find desirable. This can be explained by the fact that there are control functions such as statues and the general meeting which enable the members to passively control the work of the board. However, this passivity can give room for the chairman’s own agenda.

In addition to this, it appears that the majority of the associations have external relations such as financial managers to oversee the economy and to help with advices in major investment decisions. These relations also contribute to a low level of engagement of the members, but also give the members a sense of security that allows the members to devote themselves to what seems to be their primary interest, “just to live”.

Förord

Vi vill rikta ett stort tack till de respondenter som har varit med och deltagit i detta arbete, utan er hade denna uppsats inte varit möjlig att genomföra. Vi vill även rikta ett stort tack till vår handledare Birgitta Vitestam som har bidragit med värdefulla insikter och guidat oss igenom vårt arbete.

____________________________ ____________________________

David Kilman Theodor Nilsson

Innehållsförteckning

1. Inledning 5

1.1 Bakgrund 5

1.2 Litteraturöversikt 6

1.3 Problematisering 7

1.4 Syfte och frågeställningar 8

1.5 Avgränsning 8

2. Metod 9

2.1 Ontologi och epistemologi 9

2.2 Teori 10

2.3 Praktisk hänsyn 11

2.4 Värderingar 12

2.5 Undersökningsdesign 12

2.5.1 Praktiskt tillvägagångssätt 13

2.5.2 Tillvägagångssätt för tolkning av material 15

2.6 Kvalitetsmått 15 2.7 Etiska överväganden 17 3. Teori 19 3.1 Agentteorin 19 3.2 Stewardshipteorin 20 3.3 Resursberoendeteorin 21 4. Empiri 22 4.1 Ordförandens bakgrund 22 4.2 Synen på styrelsearbete 23

4.3 Investering eller bostad? 27

4.4 Relationen mellan styrelse och medlemmar 28

5. Analys 31

5.1 Kontraktet mellan styrelsen och ägarna 31

5.2 Styrelsens engagemang 32

5.3 Inställningen till externa relationer 33

6. Slutsats 35

Referenser 37

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Samtalet om den svenska bostadsmarknaden har på senare tid präglats av en rad ekonomiska frågor. Å ena sidan har fokus varit stort på prisutveckling. Bostadsrättspriserna har till exempel under de tio senaste åren ökat i snitt med cirka 70%, något som har blivit möjligt genom bland annat höga löner, låga räntor samt bostadsbrist (Sjögren, 2020). Å andra sidan har staten försökt kyla av bostadsmarknaden genom höjda amorteringskrav och skärpta

lånevillkor (Bolander, 2018). Trots detta har bostadspriserna fortsatt att öka, och år 2020 råder det ett fortsatt högt köptryck på den svenska bostadsmarknaden, inte minst i

storstadsregionerna (Juhlin, 2020).

Denna situation bör också ses mot bakgrund av att det bildas allt fler bostadsrätter. Mellan åren 1990 och 2014 ökade antalet bostadsrätter med 53% och idag finns det cirka en miljon bostadsrätter, jämfört med hyresrätter som har ökat med 8% och som idag uppgår till cirka 1.8 miljoner (Fastighetsägarna, 2015). Detta innebär inte enbart att allt fler människor berörs av bostadsmarknaden, utan att bostaden också för allt fler i samhället alltmer ses som en ekonomisk vara, en investering. Detta vittnar inte minst de enorma värden som omsätts på marknaderna om. Under 2018 såldes till exempel 102 000 bostadsrätter till ett värde av sammanlagt 230 miljarder kronor (SCB, 2019).

Det som dock sällan diskuteras är att alla de som köper och äger en bostadsrättslägenhet också blir medlem i någon av landets cirka 22 000 bostadsrättsföreningar samt också i många fall tar plats i föreningens styrelse. Uppskattningsvis sitter 150 000 brf-medlemmar som ledamöter i en bostadsrättsstyrelse (Fastighetsvärlden, 2019). Detta är intressant ur två perspektiv.

För det första, utifrån ett ekonomiskt perspektiv, är det formellt sett bostadsrättsföreningarna och deras styrelser som förvaltar medlemmarnas investering. Det är stora summor det handlar om. Under 2014 uppskattades det att landets samlade brf-styrelser förvaltar fastighetsvärden som motsvarar halva Stockholmsbörsens värde (Hellekant, 2014). Dessutom står styrelserna för den dagliga driften och underhållet av fastigheterna. Detta kan ses som en utmaning för brf-styrelser då ledamöterna för det mesta är lekmän som arbetar på sin fritid i styrelserna.

Kombinationen av stora värden att förvalta och lekmannaskap väcker några intressanta frågor. Då bostadsrättsföreningar associationsrättsligt tillhör kategorin “ekonomisk förening” har bostadsrättsföreningarna skyldighet att tillgodose sina medlemmars ekonomiska intressen, samtidigt som det gemensamma intresset måste beaktas. Det som gynnar den enskilda medlemmen gynnar dock inte alltid kollektivet, och vice versa. Att balansera motstridiga ekonomiska intressen är därför en del av styrelsearbetets vardag. Balansakten blir dock än viktigare i perspektiv av att styrelsearbetet också måste uppfylla ett antal principer (Victorin, et al 2008). Likabehandlingsprincipen kräver till exempel att varje medlem, nuvarande såväl som framtida medlemmar, ska behandlas lika och vårdplikten kräver att styrelsen tar ett långtgående sysslomannaansvar, det vill säga att styrelsen alltid agerar med föreningens bästa för ögonen. Styrelser måste till exempel motverka kortsiktigt agerande som gynnar de

nuvarande medlemmarna på bekostnad av framtida medlemmar genom att successivt höja avgifter och göra avsättningar för framtida underhåll (Hellekant, 2020).

1.2 Litteraturöversikt

Inom forskningen är kunskapen om styrelsearbete i bostadsrättsföreningar så gott som obefintlig. Styrelsearbete har företrädesvis studerats i företag inom det ämnesområde som kallas för bolagsstyrning (corporate governance) och de forskare som arbetar inom detta område tar i första hand fasta på relationerna mellan ägare, styrelse och ledning. Dessa relationer problematiseras vanligen utifrån ett antal olika grundantaganden som sägs bilda fem olika teoretiska skolor: kontrakts-, stewardships-, resursberoende-, intressent- och hegemoniteorier (Blom, Kärreman & Svensson, 2012, s. 20).

Inom kontraktsteorin finns bland annat den så kallade agentteorin (Cyert & March, 1963; Simon 1958). Här fokuseras den styrningsproblematik som uppstår i och med att ägande (huvudman eller principal) och ledning (agent) är separerade från varandra och har olika intressen: Hur kan man på ett effektivt sätt, till exempel genom kontrakt och olika incitament, säkerställa att agenten gör det som huvudmannen önskar? Inom stewardshipteorin antar man dock att ägare och ledning har samma intressen, och i centrum sätts i stället

företagsledningens olika motiv för att bete sig på ett visst sätt (Donaldson 1990, Donaldson & David, 1991). Det kan till exempel röra sig om ett behov av att vilja prestera från ledningens sida och att ha respekt för de överordnade ägarna. Chrisman (2019) har dock kritiserat de antaganden som görs inom agentteorin och stewardshipteorin och menar att de två skolorna

inte är oförenliga. Snarare kan man utveckla förståelsen för vad som sker i relationen mellan ägare och ledning genom att sammanfläta teorierna med varandra.

Det har även inom ramen för resursberoendeteorin forskats kring styrelsemedlemmarnas inverkan på företaget, och hur de med hjälp av sina olika resurser i form av kunskaper och kontaktnät kan hjälpa till och bidra till företagets utveckling (Pfeffer & Salancik, 1978), och under 80-talet forskades det företrädesvis kring företaget och dess relation med sin

omgivning, och då särskilt hur olika utomstående intressenter påverkar företagets (Freeman, 1984). På senare tid har man inom hegemoniteorin även intresserat sig för maktrelationen mellan ägaren och ledning, där antagandet om att det är styrelsen som har makten istället har bytts ut till att det är ledningen som har makten (Monks & Minow, 2001).

I relation till forskningen inom styrelsearbete inom företag har det även forskats kring styrelsearbete inom ideella föreningar. Denna forskning utgår dock från de teoritraditioner som har vuxit fram inom bolagsstyrning. Brown (2005) har till exempel studerat hur effektiva styrelserna är utifrån agent- och resursberoendeteorin och kommit fram till att det är

styrelsens strategiska bidrag som påverkar effektiviteten mest, samt att storleken på

organisationen är den mest signifikanta faktorn för att kunna mäta organisationens prestation.

Enligt en studie av Herman och Renz (2000) framkommer det att ideella organisationers effektivitet relateras till hur effektiv styrelsen är. Ju mer styrelsen använder sig av vad Herman och Renz (2000) menar är “praxis” inom styrelsearbete desto effektivare är

organisationen. Några exempel på sådan praxis är om styrelsen hade en valberedning, profil för rekrytering av medlemmar, nedskrivna regler för att välja ut vilka som ska sitta i styrelsen samt en manual för styrelsens arbete.

1.3 Problematisering

De fem skolorna inom bolagsstyrningslitteraturen samt forskning om styrelsearbete i ideella organisationer tar var och en sin utgångspunkt i de problem som kan uppstå i styrningen av företag. Ett empiriskt bidrag kan därför göras till denna litteratur genom att studera styrning av andra associationsformer, som till exempel bostadsrättsföreningar. Två teoretiska aspekter är dock viktiga att beakta vid sådana studier.

För det första förutsätts det inom bolagsstyrningslitteraturen att organisationer har som mål att maximera sin vinst. Så är dock inte fallet för bostadsrättsföreningar. En bostadsrättsförening har - likt ideella intresseorganisationer - andra målsättningar, vilka gör det angeläget att ta hänsyn till andra typer av rationaliteter, såsom genuina och ideella (Sjöstrand, 1985). En bostadsrättsförening måste ha en sund ekonomi, men måste samtidigt ta andra värden och principer i beaktning, till exempel ta hänsyn till både nuvarande och kommande medlemmars intressen för att skapa boendekvalité.

För det andra är bostadsrättsföreningen en medlemsorganisation och därmed en annan typ av associationsform. Här är det medlemmarna som är ägarna (principalen) och styrelsen som utgör ledningen (agenten). Detta blir inte minst viktigt att beakta utifrån ett maktperspektiv då vissa medlemmar i föreningen samtidigt sitter i dess styrelse.

1.4 Syfte och frågeställningar

Syftet med arbetet är att skapa förståelse för styrelsearbete i bostadsrättsföreningar. Givet de nämnda teorierna angående bolagsstyrning har vi för avsikt att besvara följande

frågeställningar:

- Hur kontrollerar bostadsrättsföreningens medlemmar styrelsens arbete?

- I vilken utsträckning kommer medlemmarnas intressen till uttryck i styrelsearbetet? - Vilken roll har de externa relationerna för styrelsearbetet?

1.5 Avgränsning

Denna uppsats fokuserar på styrelsearbete i bostadsrättsföreningar vilket gjort att vi uteslutit övriga typer av ekonomiska föreningar och boendeformer. Vi har valt att skapa en översiktlig förståelse för vårt fenomen och har därför inte valt ut föreningar med specifika egenskaper eller geografiska placeringar. I vårt arbete avgränsar vi oss till ordförandes syn på de frågeställningar vi valt att undersöka då vi menar att ordförande besitter mer övergripande (och kanske också mer djupgående) insikter om styrelsearbetet. Vi har därför valt att inte intervjua andra ledamöter i styrelserna eller övriga medlemmar i föreningen. Vi kommer endast att förhålla oss till de intervjuer vi har med styrelseordföranden i arbetet, och därmed inte ta hänsyn till föreningarnas stadgar eller årsredovisningar. Arbetet kommer även att endast utgå från teorier inom bolagsstyrning.

2. Metod

Bryman och Bell (2017) menar att metodvalet påverkas av fem olika faktorer, kunskapsteori (epistemologi), ontologi, metodteori, praktisk hänsyn och värderingar. Nedan redogör vi för hur vi ser på dessa faktorer:

2.1 Ontologi och epistemologi

Det finns olika forskningsinriktningar, och de är baserade på olika filosofiska antaganden om verkligheten (ontologi) och skapande av kunskap (epistemologi). När det kommer till

antagande om hur världen är beskaffad finns det två olika dominerande alternativ (se Ericsson, 2019, s. 17 ff). Å ena sidan ett dualistiskt antagande där människa och värld existerar oberoende av varandra; å andra sidan ett icke-dualistiskt antagande där människa och värld är sammanflätade med varandra (ibid., s. 22). Vad gäller epistemologi kan man antingen anta att det är möjligt att skapa objektiv kunskap eller att det inte är möjligt. Utifrån det andra antagandet blir kunskap till genom människors subjektiva tolkningar. Dessa

tolkningar antas också ofta vara gemensamma och då talar man om intersubjektivistisk epistemologi, det vill säga att människor kommer överens om vad som är giltig kunskap (ibid., s. 19).

Enligt Ericsson (ibid., s. 23) “spaltas” de olika ontologiska och epistemologiska antaganden i så kallade paradigm, sammanhängande idé- och metodkomplex som “står i samklang med de metoder forskare använder sig av i sin forskning” (ibid., s. 23). Ericsson menar här att det finns två övergripande paradigm: positivism och hermeneutik. Positivism kännetecknas av dualistisk ontologi och objektivistisk epistemologi (se också Bryman & Bell, 2017, s. 585) medan hermeneutik kännetecknas av icke-dualistisk ontologi och

subjektivistisk/intersubjektivistisk epistemologi (se också Bryman & Bell, 2017, s. 585).

I den här uppsatsen är vårt syfte att skapa förståelse för styrelsearbete i bostadsrättsföreningar. Vi menar att en sådan förståelse nås genom ett hermeneutiskt betraktelsesätt. Kunskap om styrelsearbete menar vi utgår från ett inifrån-perspektiv, det vill säga för att förstå vad som sker i en bostadsrättsförening bör man ha erfarenhet av vad som sker i bostadsrättsföreningen. Vi riktar därför vårt intresse mot styrelseordförande i bostadsrättsföreningar då vi antar att dessa besitter unika kunskaper och vi menar att det är möjligt för oss att skapa kunskap om styrelseordförandens erfarenheter genom att tolka det dessa personer ger uttryck för. Det hade

förstås varit möjligt att skapa kunskap om styrelsearbete utifrån positivistiska antaganden om vårt empiriska fenomen. Då hade dock syftet behövt vara ett annat då positivistisk forskning - utifrån naturvetenskapliga ideal - går ut på att förklara världen i termer av orsak och verkan (se Ericsson, 2019, s. 29 ff). Vi hade till exempel då kunnat undra hur en variabel som styrelsens sammansättning påverkar utfallet av styrelsearbetet.

2.2 Metodteori

Enligt Bryman och Bell (2017) används teori på en mängd olika sätt. De menar dock att “den vanligaste betydelsen rör en förklaring av observerade regelbundenheter” (ibid., s. 39). De verkar alltså inte göra någon skillnad mellan hur teori används inom olika paradigm som till exempel positivism och hermeneutik. Ericsson (2019) menar dock att teori har olika

funktioner inom positivismen och hermeneutiken. Inom positivismen talas det om deduktion eller induktion medan det inom hermeneutiken talas om abduktion. Dessa tre olika funktioner handlar om olika sätt att komma fram till en slutsats. Deduktion går ut på att dra en slutsats genom att först forma en hypotes för att sedan pröva den mot den empiriska verkligheten. Induktion å andra sidan handlar om att på basis av en eller flera oberoende observationer formulera en slutsats (Ericsson, 2019, s. 43).

Bryman och Bell (2017, s. 58) menar att induktion bottnar i hermeneutiska antaganden. Ericsson (2019) hävdar dock att både deduktion och induktion vilar på ett antagande om att teori och empiri är två skilda saker. Teori (i form av hypotes eller induktiva/deduktiva slutledningar) existerar oberoende av observationerna av verkligheten. Ontologiskt sett är antagandet därför dualistiskt. Det finns också enligt Ericsson (2019) mycket som talar för att deduktion och induktion även vilar på ett antagande om att det är möjligt att skapa objektiv kunskap.

Som hermeneutiskt alternativ föreslår Ericsson (2019) därför abduktion. Även Bryman och Bell (2017, s. 46) diskuterar denna slutledningsform och menar att abduktion hör samman med “den hermeneutiska cirkeln” - ett begrepp som förklarar hur förståelse utvecklas i samspelet mellan forskarens förförståelse och empiri. I grunden är detta ett

erfarenhetsperspektiv på kunskap. Ericsson (2019) uppmärksammar att empiri betyder just erfarenhet på grekiska och att det därför inte finns någon skillnad mellan teori och empiri, allt är erfarenhet (ibid., s. 69).

I vår uppsats har vi valt att jobba abduktivt. Vi har gått in i vårt projekt med en viss

förförståelse av det fenomen vi studerar. Vi har båda läst på fastighetsmäklarprogrammet i tre år och ofta diskuterat styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, vi är också som ägare av varsin bostadsrätt medlemmar i varsin bostadsrättsförening och har inifrån fått följa hur

styrelsearbete går till i praktiken. Genom att läsa in oss på teori har vi utvidgat våra erfarenheter av styrelsearbete och dessa utvidgas vidare i vår empiriska undersökning (se nedan). Vi har således inte ställt upp hypoteser i syfte att testa dessa mot verkligheten och vi har ej heller förutsättningslöst observerat verkligheten för att därigenom dra en slutsats. Vårt förhållningssätt till teori diskuterar vi mer ingående nedan vad gäller det sätt vi tolkat vårt fenomen.

2.3 Praktisk hänsyn

Enligt Bryman och Bell (2017, s. 63) har praktiska frågor och hänsyn stor betydelse när det gäller att avgöra hur en viss undersökning ska utföras. De menar att utifrån den specifika frågeställningen eller problemformuleringen anpassas forskningsdesignen och metodvalet. Om man är intresserad av att förklara olika orsaker till ett socialt fenomen är kvantitativ strategi att föredra. Om man istället fokuserar på att skapa förståelse för de erfarenheter och perspektiv medlemmar i en social grupp har är kvalitativ strategi att föredra (ibid., 63). Bryman och Bell (2017) menar också vad man studerar och vilka människor man intresserar sig för påverkar valet av strategi. Till exempel anser Bryman och Bell (2017) att en

enkätundersökning passar mindre bra ifall man vill studera frågor som kan uppfattas som kontroversiella eller känsliga. Den typen av frågor kan kräva att man som forskare upprättar en tillitsfull relation till de människor som man studerar, och det sker lämpligast i ett fysiskt möte.

Andra praktiska överväganden har att göra med de resurser som forskaren har till sitt förfogande, till exempel vad gäller tid och ekonomi. Bryman och Bell (2017, s. 238) skriver till exempel att enkäter är billigare och snabbare att administrera än att hålla strukturerade intervjuer, medan strukturerade intervjuer anses kunna bidra med mer information än vad enkäter gör.

Det vi vill åstadkomma med denna uppsats är att skapa förståelse från erfarenheter, vilket är en kvalitativ grundinriktning. Då tiden för att skriva uppsatsen är tidsbegränsad till tio veckor har vi inte möjlighet att genomföra alltför många intervjuer. Samtidigt behöver vi få så bra information som möjligt om styrelsearbete i bostadsrättsföreningar. Vi har därför valt att endast intervjua styrelseordföranden i fem stycken föreningar. En annan aspekt att ta hänsyn till är att de frågor som vi behöver ställa i intervjun kan vara känsliga. Det gör att vi har valt att genomföra intervjuer istället för enkäter. Då denna uppsats skrevs under Coronapandemin var det dock inte möjligt att genomföra fysiska intervjuer vilket hade varit att föredra. Istället har vi genomfört intervjuerna per telefon och Zoom (se nedan).

2.4 Värderingar

Enligt Ericsson (2019, s. 34) är synen inom positivismen att man som forskare ska vara värderingsfri och att ens egna värderingar ej får påverka studien. Hermeneutikern, till skillnad från positivisten, försöker inte vara neutral i värderingar och har som utgångspunkt att man som forskare inte kan frigöra sig från sina värderingar, och att forskare ofta inte heller är medvetna om dem. Det man som forskare istället kan göra är att försöka göra sig medvetna om dem och reflektera över värderingarna när man redovisar hur man har gått tillväga.

De värderingar som vi tror är av störst betydelse för vårt arbete har att göra med vårt

kunskapsintresse. Vi anser att det är viktigt att göra styrelsearbete i bostadsrättsföreningar mer transparent med tanke på de stora ekonomiska värden som styrelser i bostadsrättsföreningar förvaltar. Det finns helt enkelt ett värde i att förstå de eventuella dilemman som medlemmar i bostadsrättsföreningar har att hantera i och genom styrelsens arbete.

2.5 Undersökningsdesign

Givet våra överväganden vad gäller ontologi, epistemologi, teori, praktisk hänsyn och

värderingar blir vår forskningsstrategi kvalitativ enligt det schema Bryman och Bell (2017, s. 58) presenterar. Den kunskapsteoretiska inriktningen är tolkande istället för den positivistiskt naturvetenskapliga modell som förknippas med kvantitativ metod, och den ontologiska inriktningen är konstruktionism till skillnad från den kvantitativa metodens objektivism. Till skillnad från Bryman och Bell (ibid.) som menar att teorins roll är induktiv i kvalitativ forskning är vår syn på teori abduktiv.

Kvalitativ forskning sätts ofta i motsats till kvantitativ forskning. Om kvantitativ forskning handlar om att undersöka utbredningen av ett fenomen i en population eller fastställa

statistiskt verifierbara samband mellan olika variabler handlar kvalitativ forskning om att gå på djupet och förstå komplexa fenomen (Alvehus, 2013, s. 20). Kvantitativa forskare arbetar därför företrädesvis med experiment och enkätundersökningar medan kvalitativa forskare arbetar företrädesvis med observationer, fall- och intervjustudier (ibid., s. 23).

I vår uppsats har vi valt att genomföra en intervjustudie då vi menar att vi, för att förstå styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, behöver ta del av människors subjektiva erfarenheter på djupet.

I avvägningen mellan de tre intervjuformer som Alvehus (2013, s. 82) diskuterar -

strukturerad, semistrukturerad och ostrukturerad - har vi fastnat för den semistrukturerade intervjuformen.

Alvehus (2013, s. 83) beskriver de tre olika intervjuformerna på följande vis: Helt

strukturerad intervjuform karaktäriseras av förutbestämda frågor där det även kan förekomma förutbestämda svarsalternativ. Den semistrukturerade intervjuformen, som anses vara den vanligaste, handlar om att intervjuaren har öppna förutbestämda frågor eller teman som intervjun centreras kring. Det som menas med en ostrukturerad intervjuform är att det inte finns några förutbestämda frågor eller teman. Samtalet liknar ett samtal där man utbyter erfarenheter på ett fritt sätt.

Då denna uppsats utgår från att skapa förståelse kring bostadsrättsföreningar från en styrelseordförandens perspektiv inom olika teman har vi valt att använda oss utav den semistrukturerade intervjuformen. Detta för att kunna ställa öppna frågor där den

responderade har möjligt att själv tolka frågorna och svara som den vill, samtidigt som vi låter respondenten förhålla sig till de olika teman som vi är intresserade av att undersöka.

2.5.1 Praktiskt tillvägagångssätt

De teman som användes vid de semistrukturerade intervjuerna togs fram utifrån de teorier om bolagsstyrning som arbetet utgår ifrån; agentteorin, stewardshipteorin och

intervjufrågor (se bilaga 1) som vi lät vår handledare ta del av och kommentera vad gäller hur frågorna skulle kunna uppfattas av respondenterna och om ifall de var lämpliga att ta med. Därefter modifierade vi ordningen på hur frågorna skulle ställas för att skapa en röd tråd för intervjun.

Vad gäller den empiriska accessen bad vi våra blivande kollegor på de mäklarkontor vi kommer att arbeta på efter examen att rekommendera lämpliga intervjupersoner. Våra kollegor fungerade alltså som så kallade informanter (Bryman & Bell, 2017, s. 429) och banade väg för oss. Vi fick kontaktuppgifterna av våra blivande kollegor och vi kunde också referera till dem när vi tog kontakt med ordförandena. Att våra blivande kollegor valde att rekommendera just dessa berodde på att de ansåg dem vara trevliga och tillmötesgående och därmed förmodat välvilliga att delta i studien. Utöver detta rekommenderades en av de intervjuade genom en familjevän. Urvalet av respondenter är med andra ord ett så kallat “bekvämlighetsurval” (Bryman & Bell, 2017, s. 203).

Vi etablerade kontakt med våra respondenter genom att skicka en intervjuförfrågan via mail eller sms. I detta mail/sms presenterade vi oss som två blivande fastighetsmäklare vid Malmö Universitet och att vi skriver uppsats om styrelsearbete i bostadsrättsföreningar. Vi fick kontakt med sex stycken respondenter, och fem av dessa svarade ja till att delta i studien.

Intervjuerna genomfördes per telefon i fyra av fallen. I det femte fallet användes den digitala kommunikationsappen Zoom. Då vi intervjuare befann oss på olika ställen i och med de restriktioner som utfärdats på grund av Coronaepidemin ringde vi upp varandra via Zoom inför varje intervju för att förberedda oss. Samtliga intervjuer spelades in via Zoom samt även på mobiltelefonerna som en säkerhetsåtgärd för att garantera att intervjun skulle bli inspelad. Efter att samtliga intervjuer var avklarade fick vi dock vetskapen om att Zoom som plattform har vissa säkerhetsbrister, men vi anser att det inte är något som påverkar detta arbete.

Under intervjuerna försökte vi vara så följsamma som möjligt i förhållande till våra

intervjupersoner men också i förhållande till våra intervjufrågor. Vi lät respondenterna prata fritt och givet det de sa fann vi det angeläget att revidera våra intervjufrågor, dels under själva intervjuerna, dels efter och inför nästa intervju. Under intervjuerna kommunicerade vi med varandra i ett särskilt dokument för att kunna fatta beslut om en viss fråga redan var besvarad eller om vi ansåg att en fråga var så på känslig att den inte skulle ställas.

Även mellan intervjuerna var vi följsamma och reviderade frågorna på basis av vad vi lärt oss under de tidigare intervjuerna. Efter första intervjun kom vi till exempel fram till att uppdatera frågorna genom att addera en till fråga som de resterande intervjuade fick besvara, en fråga som vår första respondent föreslog.

2.5.2 Tillvägagångssätt för tolkning av material

Ett av de vanligaste sätten att analysera kvalitativa data är genom att göra en så kallad tematisk analys menar Bryman och Bell (2017, s. 556). Vid en tematisk analys söker man efter vissa teman som träder fram i materialet, och de framkommer efter en noggrann läsning av de transkriberingar som utgör data. Efter genomgången av transkriberingarna tillämpas den så kallade tematiska analysen genom att organisera materialet i olika teman för att därefter göra en analys för att till exempel kunna identifiera olika mönster som träder fram.

Som tidigare nämnt utgår denna uppsats ifrån abduktion, och det innebär att vi tolkar såväl teori och empiri utifrån våra egna erfarenheter samtidigt som våra erfarenheter utvecklas i takt med att vi tolkar vårt material.

Vid tolkningen av de fem intervjuerna har vi arbetat sekventiellt: Vi läste noggrant igenom den första intervjun och diskuterade detta i ljuset av de teoretiska teman vi identifierat. Vi kunde då erfara ett antal teman i materialet. När vi därefter tog oss an den andra intervjun ledde vår läsning till att vi dels utvecklade en förståelse för vad som sades i den intervjun, dels fann det angeläget att omtolka den första intervjun och de teman som vi där kunnat identifiera. På detta vis utvecklades vår kunskap iterativt (se Bryman & Bell, 2017, s. 538) i en process där vi gått fram och tillbaka mellan teori och de olika intervjuerna. Vi avbröt denna process när vi kände att vi nått det som kallas för “teoretisk mättnad” (Bryman & Bell, 2017, s. 542), det vill säga vid den tidpunkt i processen då vi inte längre ansågs oss kunna identifiera flera relevanta teman. Efter den tematiska analysen valde vi att sammanfatta det till en beskrivande text i arbetet.

2.6 Kvalitetsmått

Inom kvantitativ forskning finns reliabilitet och validitet som fundamentala kvalitetsmått. Validitet (mätning) handlar om ifall den bedömning som görs utifrån hur väl undersökningen

hänger ihop och att man verkligen mäter det som man avser att mäta och reliabilitet

(tillförlitlighet) handlar om ifall en annan undersökning utfört av en annan forskare skulle nå samma resultat eller inte (Bryman & Bell, 2017, s. 68-69). Dessa två kvalitetsmått är som sagt grundläggande inom kvantitativ forskning, men inte nödvändigtvis inom kvalitativ forskning. Det har av kvalitativa forskare förts diskussioner huruvida dessa kvalitetsmått är relevanta då kvalitativa forskare inte är intresserade av att på ett objektivt sätt mäta och fastställa samband mellan olika variabler och anser att forskningens resultat (i princip) är omöjliga att separera från den tolkande forskarens subjektivitet (Bryman & Bell, 2017, s. 379).

Bryman och Bell (2017) föreslår därför att det är lämpligt att ändra de kvantitativa kvalitetsmåttens betydelse för att de bättre ska passa med den kvalitativa forskningens

antaganden. Ett exempel på detta är respondentvalidering, det vill säga att forskarna delar sina resultat med de intervjuade så att de kan bekräfta att det forskaren förmedlar är riktig (ibid., s. 380).

Dock anser Guba och Lincoln (1994) att kvalitativ forskning ska värderas utifrån helt andra kvalitetsmått än validitet och reliabilitet, och att grundkriterierna istället ska vara trovärdighet och äkthet. De menar att de epistemologiska och ontologiska skillnaderna mellan kvalitativ och kvantitativ forskning helt enkelt är alltför stora för att inte beakta. De kvalitetsmått som Guba och Lincoln föreslår är tillförlitlighet, överförbarhet, pålitlighet och konfirmering.

Vi väljer att gå på Guba och Lincolns (1994) linje då vi menar att deras kvalitetsmått

överensstämmer med våra epistemologiska och ontologiska antaganden (se ovan). Vad gäller de specifika måtten gör vi följande överväganden.

Tillförlitlighet kan förstås i termer av “respondentvalidering” där det handlar om att forskaren skapar en tillförlitlighet genom att säkerställa att den beskrivning av verkligheten som

forskaren tar fram stämmer överens med de den verklighet som de intervjuade personerna har. I vårt fall har vi valt att inte stämma av med de intervjuade av den enkla anledningen att vi inte har haft tid för detta. Vi vill dock mena att vi uppnått en tillförlighet i vårt material i och med att vi varit noga med att spela in intervjuerna och transkriberat dessa. Vi har också diskuterat transkriberingarna efteråt för att säkerställa att dessa stämmer överens med det som sades under intervjuerna.

Överförbarhet handlar om möjligheten att överföra en studies resultat till ett annat empiriskt sammanhang. Den positivistiska idén om att skapa kunskap som är giltig överallt, det vill säga generaliserbar i alla sammanhang (Ericsson, 2019, s. 20) är dock inte relevant för kvalitativa forskare. Inom den kvalitativa forskningen fokuserar man på människor och deras unika erfarenheter i relation till unika sammanhang, och det blir därför viktigt att istället skapa förutsättningar för läsaren att själv bedöma rimligheten i att föra över kunskapen från ett unikt sammanhang till ett annat. Detta görs enligt Bryman och Bell (2017, s. 380) genom att

forskaren på ett tydligt sätt redogör för hur studien genomförts och diskuterar kvaliteten på de resultat som nåtts. Vi menar att vi lever upp till detta kvalitetsmått i och med att vi i vårt metodkapitel utförligt beskrivit vårt tillvägagångssätt och överväganden.

Pålitlighet anses av Guba och Lincoln (1994) vara en motsvarighet till reliabiliteten och handlar om att forskarna ska anta ett granskande synsätt för att således kunna framföra en tydlig redogörelse för alla faser av forskningsprocessen för att därmed visa på pålitlighet. Detta är också något som vi anser oss uppfylla i och med vårt metodkapitel.

Konfirmering handlar om att forskaren inte handlar i ond tro, utan på ett öppet och ärligt sätt redogör för sina värderingar, och på så sätt inte låter dem snedvrida forskningen och dess resultat. Detta är också något som vi har reflekterat kring tidigare i avsnittet värderingar (se ovan).

2.7 Etiska överväganden

Vetenskapsrådet (2002) har tagit fram ett antal principer som forskare har att förhålla sig till när det gäller forskningsetiska frågor. Framförallt är dessa framtagna för att skydda de individer som deltar i en studie. Det så kallade individskyddskravet har sammanfattats i fyra olika huvudkrav. Dessa fyra krav är följande: informationskravet, samtyckeskravet,

konfidentialitetskravet och nyttjandekravet.

Informationskravet handlar om att forskaren ska informera deltagaren om syftet med

forskningen, och att deltagandet i studien är frivilligt. Forskaren ska även informera om att de uppgifter som samlas in i studien inte kommer att användas till något annat ändamål än till forskningen. Något som också ska ges information om är var forskningsresultaten kommer att publiceras och vem det är som finansierar studien. All sådan information ska ges innan

deltagandet sker. När vi tog kontakt med deltagarna till studien via mail presenterade vi oss genom att beskriva vilka vi är, var vi studerar, vad ändamålet med studien är samt även kontaktuppgifter till vår handledare.

Samtyckeskravet syftar till att deltagarna har ”rätt att själva bestämma över sin medverkan”, och att de har rätten att ”bestämma om, hur länge och på vilka villkor de ska delta”

(Vetenskapsrådet, 2002, s. 9-10). De ska även kunna avbryta sitt deltagande utan att de drabbas av negativa konsekvenser, och vill någon deltagare strykas från forskningsmaterialet så ska det göras i så stor mån som det bara går. Ett vanligt sätt att hantera samtyckeskravet är anonymisering, det vill säga att det inte är möjligt att identifiera vem som har deltagit i

studien. I vår förfrågan om telefonintervju nämnde vi inte att den är frivillig då vi anser att det är så redan från början, något vi dock nämnde inför intervjuerna var att samtliga deltagare i studien kommer att vara anonymiserade.

Konfidentialitetskravet har att göra med ”offentlighet och sekretess” (Vetenskapsrådet, 2002, s. 12). Uppgifterna om deltagarna ska tas om hand på ett säkert sätt så att obehöriga inte kan få tillgång till det. Forskaren måste även väga värdet av ”det förväntade kunskapstillskottet mot eventuella negativa konsekvenser för de berörda” (ibid., s. 13). I vårt fall har transkriberat intervjuerna och lagrat dessa på våra personliga Google-konton. Vi har dock varit noga med att inte dokumentera sådana uppgifter som gör det möjligt att identifiera vilka våra

respondenter är. Detta för att leva upp till kraven som ställs av Dataskyddsförordningen (GDPR). Vi anser därför att uppgifterna på så sätt är säkra från att någon obehörig ska kunna identifiera våra respondenter. Som tidigare nämnt har intervjuerna genomförts via Zoom och det var först efteråt vi fick vetskapen om att plattformen eventuellt har vissa säkerhetsbrister.

Nyttjandekravet går ut på att de insamlade uppgifterna om deltagarna endast får användas i forskningsändamål, och att informationen inte under några omständigheter får säljas eller lånas ut till något företag (Vetenskapsrådet, 2002, s. 14). Deltagarna till studien bör också få ges möjlighet att ta del av forskningsresultatet. Efter att studien är publicerad kommer vi att skicka över forskningsresultatet till de deltagare som har önskat om att få ta del av det. Vi har dock inte uttryckligen nämnt att de insamlade uppgifterna endast kommer att användas för forskningsändamål. Detta är dock något som vi kommer att meddela våra respondenter när vi skickar dem vår uppsats.

3. Teori

De tre teorier som uppsatsen utgår ifrån är agentteorin, stewardshipteorin samt

resursberoendeteorin där alla har sin utgångspunkt i bolagsstyrningslitteraturen. Nedan ges en beskrivning av varje teori.

3.1 Agentteorin

Den första skolan är kontraktsteorier. Här ingår agentteori och transaktionskostnadsteori (Blom, Kärreman & Svensson, 2012). Gemensamt för dessa teoribildningar är att mänskliga relationer liknas vid kontrakt, det vill säga överenskommelser, som skapas efter förhandling (ibid., s. 21). Efter det sker övervakning och kontroll av kontrakten (Collin, 1990). Dessa två teorier härstammar från finansiell teori och syftar till att förklara hur bolagsstyrningen kan bli effektiv trots att det föreligger en tudelning mellan de som äger bolaget och de som sköter bolaget, det vill säga ledningen. Dessa teorier formulerades under början av 1900-talet när ägandet av företag mer och mer gick ifrån entreprenörer (som också styrde företagen) till riskkapitalister och slutligen fler aktieägare när man klev in på börsen (ibid., s. 22). Med fler ägare och större bolag så blev företagen publika vilket ledde till att man skapade

företagsledningar som var anställda av företaget och inte nödvändigtvis med ett ägarintresse. Ägandet och beslutsfattandet separeras därmed från varandra (Berle & Means, 1932).

Agentteorin berör den styrningsproblematik som uppstår när ägare (principal eller huvudman) och ledning (agent) inte delar samma mål (Blom et al, 2012, s. 24). Här menar man att

aktieägarna vill få ut så hög avkastning som möjligt på sina investeringar i företaget medan ledningen hellre vill ha högre löner eller få företaget att växa för att uppnå prestige och erkännande. Detta skapar enligt Berle och Means (1932) en minskad ekonomisk effektivitet då inte alla resurser utnyttjas på ett optimalt sätt i förhållande till ägarnas intressen. Kontraktet blir därför viktigt inom agentteorin för att reglera och kontrollera ledningens beslutsfattande så att inte ägarna står för all ekonomisk risk. Principalen måste helt enkelt se till att få kontroll över agenten (jfr. Cyert & March, 1963; Simon 1958) genom att till exempel utforma styrande hierarkier, motivation- och belöningsstrukturer (Fama & Jensen, 1983).

Transaktionskostnadsteorin å sin sida fokuserar de transaktionskostnader som uppstår mellan principal och agent, t ex i form av informationsasymmetrier (Blom et al, 2012, s. 30). Teorin utgår från antagandet att människor är begränsat rationella samt att de är opportunistiska och

därför inte går att lita på. Det innebär att styrelsens uppgift blir att skydda investeringarna så att de inte missbrukas av företagsledningen (Williamson, 1985). Skulle detta inte lyckas så nämner vissa kritiker till teorin (Demsetz, 1983, refererad i Blom et al, 2012, s. 23) att ägarna aldrig helt skulle släppa kontrollen över sitt kapital samt alltid har möjligheten ersätta

ledningen om de till exempel utnyttjar sin ställning på ett för ägarna otillbörligt sätt.

3.2 Stewardshipteorin

Den andra skolbildningen inom bolagsstyrningsområdet är stewardshipteorin. Denna teori tar sin utgångspunkt i företagsledningen och dess olika beteendemotiv (Blom et al, 2012, s. 36). Enligt denna teori påverkas företagsledningen av olika motivationsfaktorer som i sin tur influerar den till att dela samma intressen som ägarna (Donaldson 1990; Donaldson & Davis, 1991). De fyra motiv som Muth och Donaldson (1998) tar fram är ”behov av att prestera och röna uppskattning, tillfredsställelsen av att göra ett bra jobb, respekt för överordnade samt arbetsmoral” (Blom et al, 2012, s. 37). Stewardshipteorins antagande om att

företagsledningens agerar i linje med ägarnas intressen minskar behovet av ägarkontroll, och gör att ägarnas roll blir att hjälpa ledningen, och förstärka ledningens möjligheter till att göra ett bättre arbete. Här ligger problematiken istället i att lyckas med att skapa förutsättningar för ledningen att styra på ett relativt fritt sätt (Muth & Donaldsson, 1998).

Utifrån teorin blir det här viktigt att få in personer i styrelsen som har en god förståelse för företaget och som är engagerade i hur företaget utvecklas. Sådana personer sitter företrädesvis i ledningen, varför det inte nödvändigtvis behöver vara en hierarkisk åtskillnad mellan de som sitter i ledningen och de som sitter i styrelsen. Man vill helt enkelt sätta samman en styrelse som speglar den hjälp man förväntas behöva i ledningen (Donaldson 1990; Donaldson & David, 1991).

Stewardshipteorin har fått kritik för dess naiva antagande om styrelsen och dess kontroll och övervakning, samt att den anses spegla hur det borde se ut men inte hur det faktiskt ser ut då den inte tar hänsyn till det låga engagemanget hos aktieägarna (Tricker 2009, refererad i Blom et al, 2012, s. 38-39).

3.3 Resursberoendeteorin

Den tredje skolan utgörs av resursberoendeteorin. Här riktas intresset mot organisationens omvärld, och utgångspunkten är att externa aktörer tillhandahåller resurser som är viktiga för företaget (Pfeffer & Salancik, 1978). Företaget bör sträva efter att anskaffa sådana resurser, och styrelsen och dess ledamöter anses spela en strategiskt viktig roll för att så sker (jfr. Blom et al, 2012, s. 39). Dels förmodas enskilda ledamöter ha värdefulla nätverk och kontakter, dels förmodas enskilda ledamöter kunna attrahera viktiga resurser till företaget som till exempel kunder, råvaror, kunskap och kapital. Att införskaffa dessa externa resurser kan vara

förknippat med stor risk och vara problemfyllt, och därför försöker man etablera långvariga relationer mellan styrelsens ledamöter och omvärlden. Osäkerheten och risken kan då minska, men samtidigt kan företagets anpassningsförmåga bli lidande då man riskerar sitta ”fast” i de relationer man etablerat. Det är då upp till ledningen att göra avväganden och komma fram till bra lösningar till detta problem (Pfeffer & Salancik, 1978).

4. Empiri

Ordförandes och styrelsens roll att driva en bostadsrättsförening är ett förtroendeuppdrag som involverar stort ekonomiskt och socialt ansvar. I våra intervjuer kunde vi identifiera fyra teman som preciserar detta ansvar: Ordförandens bakgrund, synen på styrelsearbetet, hur medlemmarna ser på sitt boende, samt relationen mellan medlemmar och styrelse.

4.1 Ordförandens bakgrund

Nedan ges en kort introduktion om respektive ordförande som har blivit intervjuad. De har blivit tilldelade andra namn för att bevara anonymiteten.

Ordförande 1, Anders:

Anders var med och bildade föreningen för cirka tio år sedan i och med en ombildning, och skälet till ombildningen och en styrelseplats var enligt Anders att det var en bra möjlighet att få äga sitt eget boende och vara med att driva det. Anders blev ordförande för ett år sedan då den tidigare avgick. Föreningen består idag av 30 lägenheter och Sveriges

BostadsrättsCentrum (SBC) sköter den ekonomiska förvaltningen åt föreningen. Föreningen finns i en mindre storstad.

Ordförande 2, Benjamin:

Även Benjamin var med om en ombildning vilket skedde för ett par år sedan när kommunen valde att sälja av sitt ägande. Benjamin blev ordförande i samband med ombildningen, och förklaringen till detta var enligt honom slumpen, han blev föreslagen och på den vägen är det. Det som intresserade honom mest var själva ombildningen, inte ordförandeposten i sig själv. Idag består föreningen av cirka 30 bostadsrätter och några hyresrätter, och har Riksbyggen som förvaltare. Föreningen ligger i en mellanstor kommun.

Ordförande 3, Cecilia:

Cecilia har suttit med i styrelsen de senaste tio åren, och är sedan något år tillbaka ordförande efter att ha fått frågan av valberedningen. Cecilia har tidigare erfarenheter från förenings- och styrelsearbete. Idag har bostadsrättsföreningen cirka 80 medlemmar och har ett medlemskap i HSB. Föreningen har sitt säte i en mellanstor kommun.

Ordförande 4, Didrik:

Didrik har bakgrund inom fastighetsmäkleri och blev ordförande för cirka tio år sedan. Hans namn kom upp på förslag i samband med att föreningen inte sköttes på ett bra sätt. Didrik accepterade med villkoret att samtliga i den sittande styrelsen skulle avgå, vilket de

accepterade. Idag har föreningen cirka 120 medlemmar fördelat på 89 lägenheter. Föreningen ligger i en mindre storstad.

Ordförande 5, Erika:

Erika har bakgrund inom sjukvård samt företagande och blev ordförande första gången under 90-talet efter förfrågan. Efter att ha tagit en paus kom hon tillbaka i början av år 2000 för att återigen ta plats i samma föreningsstyrelse. Erika engagerar sig som styrelseordförande för att hon tycker att det är lärorikt och ett roligt uppdrag. Föreningen ligger i en mellanstor

kommun.

De flesta av de intervjuade (fyra av fem) har varit engagerade flera gånger eller kontinuerligt suttit på ordförandeposten de senaste 10 åren. Den som inte har gjort det är ordförande i en förening som bara funnits i cirka tre år. Anledningen till att de intervjuade har hamnat på styrelseposten ser flera av dem som en slump, men en av ordförandena - Erika - hänvisar bland annat till att det skulle kunna vara på grund av att hon haft tidigare erfarenheter av styrelsearbete och liknande:

“Det är ju för att man fått ett förtroende från medlemmarna, så det får man ju nästan fråga medlemmarna varför. Jag har jobbat tidigare inom kommun och har suttit i andra föreningar via mitt arbete där. Så jag har haft lite erfarenhet av både föreningsliv och styrelsearbete. Så det är väl därför kanske”. (Intervju med Erika)

4.2 Synen på styrelsearbete

När det kommer till styrelsens arbete och vad som är det allra viktigaste enligt ordförandena så är det främst två svar som kommer upp. Ordförandena formulerar sig litet olika, men svaren går i samma riktning. För det första anses det vara viktigt att ta hand om föreningens ekonomi vilket kommer till uttryck som “bevara fastighetens värde”, “hålla koll på

föreningens ekonomi” och så vidare. För det andra menar de att det är viktigt att “ta tillvara på medlemmarnas intressen” och Erika uttrycker sin filosofi som man anammat från en tidigare

förvaltare; “ett bekvämt boende för alla”. Cecilia nämner att hon personligen anser att det är viktigt att man som styrelse driver miljöfrågor för att vara i framkant av miljösatsningar. Didrik säger att han som ordförande har ett mantra som han försöker få de övriga ledamöterna införstådda med:

“Ekonomi är vad det alltid handlar om till syvende och sist när det gäller en fastighet oavsett om det är en hyresfastighet eller bostadsrättsförening, då är ekonomi A och O.” (Intervju med Didrik)

Vad gäller sättet på vilket styrelsen fattar beslut menar respondenterna att man resonerar sig fram så att man når enhällighet. I vissa fall går man dock till röstning och använder sig då av majoritetsprincipen i sitt beslutsfattande. Här visar det sig att ordförandena tar lite olika lätt på hur känsligt det kan bli med röstning som sista utväg. Benjamin, som sitter ordförande i en relativt nybliven förening, ser det som en självklarhet att man röstar vid viktiga beslut. Han har dock ännu inte varit med om att det varit några starka avvikande åsikter i styrelsen när de har röstat i en fråga. Anders, som är ordförande i en äldre förening, ser å andra sidan mycket allvarligt på röstförfarandet eftersom man i föreningen även är grannar. Han menar att det kan bidra till att skapa dålig stämning i föreningen - särskilt om man röstar öppet och synliggör vem som har haft en skiljaktig mening. I Anders förening har så skett och fått konsekvensen att ledamöter har lämnat styrelsen.

Cecilia har andra erfarenheter och säger att hon gärna diskuterar sig fram till ett beslut. Om detta inte går på grund av att det finns olika viljor och intressen i styrelsen, så menar hon att det är hon som ordförande som fattar beslutet i sista hand. Didrik nämner att ifall det finns stora åsiktsskillnader får det bli någon form av förlikning och menar att man får ge och ta i ett styrelsearbete. I hans fall delegeras också uppgifter till alla styrelsemedlemmar och att de stäms av vid deras månatliga styrelsemöten.

Det finns dock en viktig skillnad vad gäller vad det är för slags beslut man fattar. Samtliga respondenter menar att beslut som gäller den dagliga driften är något som man kan fatta beslut om inom styrelsen. Andra beslut kan kräva att man kallar till föreningsstämma, och Didrik beskriver detta:

“Man måste vara lite av en do’er i det här jobbet och inte dra saker och ting i långbänk. För då blir det, ja vi kan inte göra något förrän nästa styrelsemöte, men herregud då går det ju en månad. Alltså, så kan man ju liksom inte jobba. Är det en tvättmaskin som går sönder, då är den lagad dagen efter.” (Intervju med Didrik)

Vad gäller beslut om investeringar så går respondenternas åsikter isär och en viktig skiljelinje dem emellan tycks vara om investeringen har att göra med den dagliga driften eller inte. Två av de tillfrågade säger att investeringar är något som regleras i stadgarna och att det krävs stämmobeslut om investeringen går över en viss ekonomisk gräns. Två andra menar att man endast behöver fatta beslut på föreningsstämman om det gäller investeringar som inte ingår i underhållsplanen, oavsett hur stora investeringarna är. Här refererar man också till sina stadgar.

Vid större beslut eller viktiga uppgifter som föreningen har såsom ekonomisk förvaltning så använder majoriteten av föreningarna sig av förvaltare från större organisationer som SBC, HSB eller Riksbyggen. Benjamin nämner till exempel att man tar en diskussion med sin förvaltare och utgår ifrån deras rekommendation om ett investeringsbeslut ska tas på stämman eller inom styrelsen. Vid större investeringar använder sig Erikas styrelse av en inhyrd

projektgrupp för att modernisera och förenkla arbetet gällande investeringen, som man i dagsläget ser som en väldigt bra lösning och tillägger:

“Själv tror jag på att detta är ett modernt sätt att jobba, som är ett måste faktiskt.” (Intervju med Erika)

Där sköter hon även själv kontakten mellan projektgruppen och styrelsen. Didrik nämner dock att de inte använder sig av någon extern ekonomisk förvaltare i sin förening då han själv ser över ekonomin och då ser det som en onödig utgift. Han förtydligar även med att han är ensam om att ha den kompetensen i styrelsen.

Samtliga ordföranden menar att de har någon form av extern part som hjälper till och sköter vissa uppgifter åt föreningen. Cecilia nämner till exempel att hennes förening tar del av en så kallad HSB-portal som är till för att sköta kommunikationen med medlemmarna. Här kan föreningens medlemmar själva kan gå in och söka efter information gällande föreningen. Erika nämner att deras fastighetsskötare, som de har haft anställd i två år, bland annat är till

för att vara ansiktet utåt och fungera som kontaktansvarig för medlemmarna. I Didriks fall har de anlitat en vaktmästare som finns tillgänglig varje dag, och som går runt och donar och ser till att allt fungerar i huset. Hanteringen av dessa externa relationer från styrelsens sida sköts till största del av respektive ordförande i föreningen. I Benjamins förening sköter han till exempel den direkta kontakten med deras förvaltare, samtidigt som han menar att detta är något som diskuteras under styrelsemötena. De resterande styrelsemedlemmarna menar Benjamin har full insyn i de externa relationerna.

Det är dock inte endast ekonomiska beslut som regleras av stadgarna. Ordförandena använder stadgarna som något “de kan falla tillbaka på”, och som vägledning för hur styrelsearbetet ska gå till, till punkt och pricka. Som Anders säger:

“Ja det är ju A och O, man har bestämt hur det ska vara, det är lag och ordning.” (Intervju med Anders)

Ibland händer det dock att stadgarna måste ses över på grund av lagtekniska skäl eller för att bli mer heltäckande. Men när de väl finns på plats så diskuterar man inte stadgarna särskilt mycket utan de “bara finns där”. Didrik poängterar att styrelsens uppgift är att skapa rutiner utifrån stadgarnas innehåll.

I stadgarna regleras inte uttryckligen vilka som ska sitta i styrelsen, det vill säga vad för slags kompetenser och färdigheter som ska finnas representerade. Det ska dock finnas en

valberedning som sonderar intresset bland medlemmarna av att sitta i styrelsen och föreslår medlemmar för inval till styrelsen. Vanligen är det sedan upp till styrelsen att utse sin ordförande. Samtliga intervjuade nämner dock att de tackat ja till uppgiften att agera ordförande på förslag från annan styrelsemedlem eller valberedning.

På frågan hur de själva går till väga vid rekrytering av nya medlemmar till styrelsen ges olika svar. De menar dock att engagemang är viktigt och de gärna önskar att styrelsemedlemmar har ekonomisk eller praktisk erfarenhet, till exempel inom fastighetsskötsel, för att kunna hantera styrelsearbetet och de externa relationer föreningen har att förhålla sig till. Anders menar att det också är viktigt att styrelsen består av en blandning av de boende för att styrelsen ska få en så bred representation som möjligt. En sådan representation kan också

utgöra grund för arbetsdelning i styrelsen. I till exempel Benjamins fall fördelas arbetsuppgifterna mellan styrelsens ledamöter för att effektivisera arbetet.

4.3 Investering eller bostad?

Vad gäller frågan om hur medlemmarna i de respektive föreningarna ser på sitt medlemskap i föreningen så menar Anders att medlemmarna i hans förening tänker ekonomiskt.

“Jag tror att de alla mer eller mindre vill bevaka sina egna ekonomiska intressen” (Intervju med Anders)

Han hänvisar till att vissa medlemmar säkert vill gå med vinst den dag de säljer sin lägenhet. Detta är, menar Anders, inget märkligt och det är också så att de medlemmar som var med i ombildningen har gjort en bra ekonomisk affär. Vinstintresset får dock inte, betonar han, påverka föreningen negativt, så att man väljer kortsiktig ekonomisk vinning istället för ett mer långsiktigt tänk för föreningens bästa. Väntar man till exempel med en viss renovering bara för att man själv ska kunna amortera på sin bostad istället för att betala en högre årsavgift, så kan det straffa sig längre fram med större omkostnader för föreningen vid den senare

renoveringen.

De övriga ordförandena betonar inte det ekonomiska intresset hos medlemmarna lika tydligt som Anders även om Cecilia också är inne på det ekonomiska spåret och nämner att det kan vara en anledning till att man köpt bostadsrätten från första början, för att göra

“bostadskarriär”. Däremot menar majoriteten att engagemanget är lågt i deras föreningar och att de önskar att det vore större. Didrik menar att många av medlemmarna är engagerade men i förhållande till hur många som bor i föreningen så hade han önskat ett större engagemang. Vidare menar han att man “bor in sig i föreningen” och sedan inte har något att ta upp förutom om något går sönder eller slutar fungera.

“Men folk bor, och har dom värme, kan de stänga fönstret, öppna fönsterna, har de vatten i kranarna så bryr de sig inte så mycket mer om resten.” (Intervju med Didrik)

Dessutom nämner tre av de tillfrågade att många av medlemmarna inte är helt på det klara med vad det innebär att äga en bostadsrätt och att man i styrelserna känner en viss plikt med att informera medlemmarna om vad det betyder att äga sin bostad och vilka åtaganden som följer med ägandeformen. Erika känner för medlemmarna då föreningens ekonomi faktiskt kan påverka värdet på ens bostad, som för många är livets största investering och hon uttrycker även att hon vill “utveckla demokratin” i föreningen:

“Ja att man vet vad man vill. Hur det går till med besluten och vad man har för ansvar och vad man har för skyldigheter. Eller vad man har för rättigheter i första hand och vad man har för skyldigheter gentemot föreningen.” (Intervju med Erika)

Erika hoppas också att det kan förändras till nästa årsmöte eftersom medlemmarna på tidigare möten inte varit så aktiva som man kunde önskat:

“Jag får kalla fötter hur tysta dom är på årsstämman. … Jag vet inte varför men jag tror att ja ska få lite fart på dom.” (Intervju med Erika)

Anders påpekar även att engagemanget kan variera beroende på hur ens tidigare

boendesituation sett ut. Som före detta villaägare gör han till exempel själv kontinuerligt okulära besiktningar av fastigheten och ser till att uppmärksamma om något ser ut att behöva undersökas vidare och kanske bytas. Han agerar helt enkelt på samma sätt som när han bodde i villa. Att engagemanget på detta sätt hänger samman med ens tidigare erfarenheter är något som också några av de andra ordförandena känner igen sig i. Ett återkommande mönster de skönjer är att en medlems engagemang kan vara lågt om hen tidigare bott i en hyresrätt och inte blivit införstådd med vad som krävs av en medlem i en ekonomisk förening. Å andra sidan gav Didrik uttryck för att engagemang och intresse inte alls hade något med ens tidigare boendesituation att göra.

4.4 Relationen mellan styrelse och medlemmar

När det kommer till relationen mellan styrelsemedlemmar och de andra medlemmarna anser samtliga ordförandena att de har förtroende från medlemmarna, och merparten av dem anser att de har en bra relation till de resterande medlemmarna. Anders uttrycker det som att man “älskar inte varandra men man håller ihop”. Cecilia menar att “vill man bli populär i en

förening så ska man inte jobba med styrelsearbete” då styrelsearbete är krävande och inte alltid uppskattas av de övriga medlemmarna. Tre av de fem intervjuade ordförandena ger dock uttryck för att medlemmarna utanför styrelsen engagerar sig för lite, och en av dem uttrycker att det är ett problem då det enligt denne troligen har att göra med okunskapen om vad en styrelse är för något. Denne ordförande menar att “många medlemmar tror en styrelse är som en parkeringsvakt eller att de jagar medlemmar som inte sköter sig” vilket inte stämmer. Benjamin anser att deras styrelse behöver informera de andra medlemmarna hur viktigt det faktiskt är att engagera sig i föreningen, annars menar han att det finns en risk att föreningen kan läggas ned och likvideras. Cecilia ser det låga engagemanget i sin förening som ett stort problem men tror att så också är fallet för andra liknande föreningar sett till storlek. Didrik menar att det kan dröja flera månader innan han hör något från medlemmarna, och nämner att det är åtgärdat på tisdag om man anmäler det på måndag, vilket han menar medlemmarna tycks uppskatta. Didrik menar att det snabba agerandet bidrar till att skapa ett flyt i verksamheten.

Samtliga ordförandena nämner att det ibland finns olika åsikter om saker och ting, men att det inte är några större problem. Det mesta brukar lösas genom tydliga faktabaserade förklaringar menar Benjamin. Ibland händer det dock att medlemmar ställer för stora krav på föreningen och styrelsen. Då brukar Didrik säga till dem “att de får flytta in på hotell”. Cecilia menar att det ibland tas beslut som andra medlemmar utanför styrelsen anser är felaktiga, och trots de olika åsikterna är det viktigt enligt henne att som styrelse förklara beslutet så medlemmarna kan ta till sig det och på så sätt kunna enklare acceptera lösningen. Erika hävdar att trots eventuella meningsskiljaktigheter som finns mellan medlemmarna och styrelsen så är förtroendet ändå intakt i när det väl är ett skarpt läge.

Angående hur de andra medlemmarna ser på styrelsen menar Erika att de endast ser dem som styrelsemedlemmar och inte som grannar i föreningen. Hon anser att det är som att de lever i en “Brf-Utopia” där de anser att de alltid kan ta kontakt med någon styrelsemedlem. Erika anser dock att man borde skilja på styrelsearbete och privatliv. Hon ser helt enkelt inte sig själv som ordförande alla timmar om dygnet. Cecilia resonerar på liknande sätt och nämner att hon ibland får undvika medlemmar utomhus för att slippa ta itu med diverse frågor och nyfunna problem, då hon ändå inte kan åtgärda något när det saknas skriftliga

störningsanmälningar från medlemmarna. Gällande styrelsens tillgänglighet så vill vissa medlemmar ha det på ett sätt medan vissa styrelser på ett annat.

Gällande hur styrelsen håller de andra medlemmarna informerade skiljer sig

tillvägagångssättet för de intervjuade. Vanligast bland de tillfrågade är att använda någon form av hemsida där information skickas ut eller informationstavla. Anders har en Facebook grupp för sin förening och Cecilia nämner att de delar ut information till varje hem samt anordnar informationsmöten både under dag- och kvällstid för att alla ska få möjlighet att kunna närvara. Didrik menar att de skickar ut mail endast när det finns något viktigt att delge de andra medlemmarna.

5. Analys

När det kommer till analysen av empirin utifrån bolagsstyrningsteori måste man ta hänsyn till att relationen mellan ägare och ledning ser annorlunda ut i en bostadsrättsförening jämfört med hur det ser ut i ett företag (vilket ju är utgångspunkten). Agentteorin (Berle & Means, 1932) förutsätter till exempel att ägare och ledningsgrupp är skilda från varandra. I en bostadsrättsförening är ägarna (det vill säga medlemmarna i föreningen) inte bara

medlemmar. Några av dem är också ledamöter i styrelsen - vilket översatt till agentteorin motsvaras av ledningsgruppen.

5.1 Kontraktet mellan styrelsen och ägarna

Agentteorin förutsätter också att det finns en intressekonflikt mellan ägare och ledning. I en bostadsrättsförening skulle detta ta sig uttryck i att de medlemmar som sitter i styrelsen har andra intressen än de medlemmar som inte sitter i styrelsen, och att dessa medlemmar bör kontrollera att styrelsen följer medlemmarnas intressen. Ledamöterna av styrelsen är dock samtidigt att betrakta som ägare (genom sitt medlemskap) varför denna intressekonflikt dämpas något. Styrelsen har ett egenintresse av att ta hänsyn till medlemmarnas intressen och dessutom bär de den ekonomiska risken. I värsta fall kan de bli nekad ansvarsfrihet av

medlemmarna vid stämman.

I empirin framkommer det dock att det snarare är bostadsrättsstyrelsen som kontrollerar de övriga medlemmarna och försöker få dem att förstå vad det innebär att vara med i en bostadsrättsförening (se under rubrik “investering eller bostad?”). Våra respondenter menar att medlemmarna saknar engagemang för den dagliga driften av föreningen, men också vad gäller ekonomiska frågor - trots att medlemmarna, enligt ordförande, har ett intresse av att deras ekonomiska investeringar ska bära frukt. Agentteorins antagande om att ägarna har ett särskilt intresse och engagemang, och att dessa står i konflikt med ledningens, blir därför problematiskt.

Det kan vara som så att förtroendet för ordförandena spelar roll i denna situation, som det framkommer i empirin menar ordförandena att de har förtroende från de andra medlemmarna. Kanske känner sig medlemmarna trygga med bostadsrättsföreningen och känner att de inte har något behov av att bevaka sina intressen? Styrelsen består ju av medlemmar i föreningen och borde ha samma intressen som övriga medlemmar i föreningen. Vetskapen om detta

bland medlemmarna kan eventuellt skapa ett sorts trygghet och minska behovet av kontroll och övervakning. Det kan i sin tur skapa en trygghet för styrelseledamöterna: De vet att de är utbytbara, men med ett lågt engagemang parat med ett förtroende från medlemmarnas sida, sitter de så att säga “säkert”. Vem skulle vara ordförande om inte dem?

Denna förvissning om att “sitta säkert” kan göra att de tar risker och fattar beslut som inte ligger i medlemmarnas intressen. Cecilia driver till exempel miljöfrågor i styrelsen utan att detta tycks vara förankrat hos de övriga medlemmarna i föreningen. Ett annat exempel på att styrelsen har ett visst handlingsutrymme är frågan om investeringar och i vilken utsträckning medlemmar utanför styrelsen ska involveras i beslutsfattandet. Även om investeringsbeslut tycks regleras i stadgarna, “kontraktet” mellan ledning och ägare enligt agentteorins

antagande, så finns här ett tolkningsutrymme som styrelsen kan nyttja till sin fördel.

5.2 Styrelsens engagemang

Grundtanken inom stewardshipteorin är att det finns fyra motivationsfaktorer (behov av att prestera, tillfredsställelsen av att göra ett bra jobb, respekt för överordnade samt arbetsmoral) som påverkar bolagsstyrelsens ledamöter så att de delar samma intresse som ägarna (Muth & Donaldson, 1998). I våra intervjuer framkommer det att det som ordförandena anser är det viktigaste, och som motiverar dem i styrelsearbetet, är att bevara det ekonomiska värdet på bostadsrätterna. Detta verkar också vara det största intresset bland de övriga medlemmarna - förutom att det basala behovet av tillgång till ett boende tillfredsställs, enligt ordförandena. Det ges inga direkta förklaringar till att styrelsen sätter de övriga medlemmarnas intresse framför sina egna, men som tidigare nämnt är de i styrelsen samtidigt också ägare vilket skulle kunna vara en förklaring. En sådan omständighet tar stewardshipteorin inte någon hänsyn till.

Vid frågan hur det kommer sig att våra respondenter valde att ta på sig uppdraget som ordförande för styrelsen svarade majoriteten att det troligtvis berodde på slumpen. Men, som tidigare nämnts finns det ett egenintresse av att axla rollen och ta hand om föreningen. Detta skapar i sin tur ett behov av att prestera och en tillfredsställelse av att göra ett bra jobb, då det ju i slutändan gynnar dem själva.