Kapitalvinstberäkning

Alla mäklare som intervjuats anser sig själva ha bra kunskaper om skattelagstiftningen och andra regler kring finansiering av bostäder idag. Malin och Pia-Lotta som har arbetat som mäklare över 10 år anser dock att mäklarna har bättre kunskaper idag än vad det hade förut. Samtliga säger att de går igenom alla nya regler på sina kontor eller via skatteverket så att alla mäklare på kontoret alltid är väl insatta och uppdaterade om de förändringarna som sker.

Malin säger följande:

”Eftersom det tillkommit ny lagstiftning och nya regler krävs det nu mer kunskap nu än innan. Media har mycket påverkan idag och det gäller även att hålla sig uppdaterad kring vad det skrivs där.”

Pia-Lotta säger:

”Mäklare har mer kunskap om allt idag. Köpare och säljare har också mer kunskap idag eftersom mer information finns lättillgänglig på nätet. Som mäklare ska du alltid veta mer än kunden och därför måste man hålla sig ständigt uppdaterad. Man bör se vad tidningarna skriver och tänka ut vad man ska säga om man får någon fråga kring det av en kund.”

Alla mäklarna har någon gång använt sig av en nettokalkyl. Däremot använder de sig av beräkningen vid olika tidpunkter i förmedlingsprocessen med sina kunder. De två tillfällena de kan tänka sig att använda nettokalkylen är vid första mötet med kunden eller om de ska hjälpa kunden med deklarationen. Anthony säger:

”Det är otroligt sällan jag gör en beräkning av skatteunderlaget innan försäljning skett. Jag tar endast upp kalkylen om kunden har frågor som lättare kan besvaras med att visa kalkylen. De få gånger jag använder kalkylen tycker jag att kunden förstår den väl. Alla arbetar nog med den direkt eller indirekt på endera sätt.”

Samia säger:

”Jag använder inte nettokalkylen mer än vid hjälp med deklarationer. Om jag skulle använda kalkylen är det om någon måste sälja bostaden billigare än vad de köpt för eller om kunden frågar om jag kan visa vad som blir kvar efter en försäljning. Det som är bra med kalkylen är att jag kan använda den som ett argument om säljarna har orealistiska förväntningar på försäljningspriset. Då kan jag visa hur mycket kunden kommer att göra i vinst.”

Malin arbetar oftast med återkommande kunder och säger detta om nettokalkylen:

”Jag tycker att nettokalkylen är jättebra eftersom den visar att man är kompetent, dock krävs det att mäklaren är väl insatt och inte går ut med för mycket fakta på första mötet. Det är viktigt att ha med sig kunden hela tiden. Jag använder den dock väldigt sällan, jag tror det är för att jag har mycket återkommande kunder och använder den inte som ett argument för att få gå på möten. Ett kundbesök är oftast 45 minuter och du kan tappa kunden om det tar för lång tid att förklara kalkylen. Det är bra att kolla på kalkylen om kunden vill veta hur mycket de kommer ha över till nästa handpenning.”

Det vanligaste är att mäklaren tar med sig ett förtryckt blad där man fyller i olika siffror för att komma fram till det ekonomiska resultatet av försäljningen (Se bilaga 1).

Pia-Lotta använder dock inte en färdig nettokalkyl utan ställer upp den på egen hand, detta är vad hon säger om nettokalkylen:

”Om jag är hemma hos en kund för första gången brukar jag ställa upp en nettokalkyl om de ska köpa en ny bostad. Det kan vara om de inte fått ett helt lånelöfte och inte heller har stenkoll på den ekonomiska konsekvensen av bostadsförsäljningen. Jag brukar vilja hjälpa dem att räkna ut vad konsekvensen blir. Jag tar i princip upp detta med alla efter att jag gått igenom allt annat på mötet. Det kan vara ganska komplicerade uträkningar beroende på tidigare uppskov eller annat, vilket innebär att man måste vara noggrann och kunnig.”

Pia-Lotta ser användandet av nettokalkyl som någonting positivt för både mäklaren och kunden:

”Ut ett mäklarperspektiv är det bra eftersom man får en massa information, exempelvis kundens priskänslighet. Man kan lättare presentera ett arvode och man får även andra siffror av kunden och viktig information om hur man ska fortsätta samarbetet. Jag frågar såklart om de har koll på skattereglerna och kan då anpassa min informationsmängd. Ur ett

kundperspektiv är det bra eftersom de får bättre koll på sin situation, de blir oftast trygg med mig som mäklare och känner att jag bryr mig om dem. Dessutom blir det lättare att lägga upp en bostadsbevakning till kunden inom rätt spann för vad de kan köpa sin nya bostad för.”

Alla mäklare som intervjuas säger att det finns vissa på kontoret som använder kalkylen och vissa som inte gör det. De menar på att det är individuellt hur naturligt och bekvämt det känns att använda sig av en nettokalkyl och därför gör mäklarna lite olika. Pia-Lotta säger:

”7/12 mäklare på mitt kontor känner sig trygga med att använda kalkylen hela tiden. Vi går igenom regler på kontoret för att alla ska veta om dem, men det beror lite på vilken stil mäklaren har på sina möten. Jag tycker om att gå en personlig väg på mina möten och visar hur JAG kan hjälpa kunden på vägen istället för att beskriva vad företaget kan hjälpa kunden med.”

Tina är också en av de mäklare som använder nettokalkylen som en naturlig del av mötet med kunden. Hon går igenom med kunden hur mycket vinstskatten blir och hur mycket kunden kan förvänta sig att få på bankkontot eller lägga in i ett nytt boende. Hon säger detta om användandet av kalkylen:

”Kunden blir införstådd med vad en försäljning innebär ekonomiskt och jag får en bild av

säljarens ekonomiska behov. Kunden uppskattar alltid att jag använder mig av den trots att vissa har mer eller mindre kunskap sedan tidigare. Alla på mitt kontor använder sig av det och jag tycker att alla mäklare bör lägga in den delen i sina kundbesök.”

3.1.2 Uppskov

I samband med att mäklarna har tagit upp skatteberäkningen och pratat om säljarens ekonomiska situation händer det att vissa säljare även ställer frågor om uppskov. Tre av mäklarna säger att de oftast får frågan efter tillträdet och då deklarationen ska upprättas och kunden vill ha hjälp med beräkningarna. Svaren från mäklarna är väldigt varierande vissa får frågan väldigt ofta och vissa endast några enstaka gånger per år. När frågan om uppskov kommer handlar det om lönsamheten mellan de olika alternativen som finns samt om

kostnaden för att ta uppskovet. Enligt de intervjuade mäklarna finns det vissa kunder som inte är medvetna om kostnaden men också dem som är väl insatta och jämför alternativa

kostnader. Anthony säger:

”Jag får faktiskt mer frågan av vänner och bekanta än från kunder. Det händer givetvis ibland men ofta vet kunden själv. Jag har aldrig heller mött någon som inte är medveten om avgiften för att ta uppskov. Det tror jag har att göra med att jag säljer i tämligen välutbildade områden. Däremot tycker jag att många har ganska dålig koll på vinstbeskattning, uppskov och deklarationen. De flesta känner nog till begreppen i generella termer men vet knappt vad de själv har för uppskovsbelopp eller i ränta”.

Anthony säljer bostäder i Vasastan vilket ligger i Stockholms innerstad precis som Södermalm, där Pia-Lotta arbetar. Pia-Lotta säger följande:

”Det är ganska vanligt att jag får frågan om uppskov. Oftast vill kunden veta om det är mest lönsamt att ta eller att inte ta uppskov. Om bankräntan är lägre än 3,25% är det bättre att betala skatten. I och med amorteringskravet måste kunden även nu förhålla sig till mer, exempelvis hur mycket de ska låna från banken för att klara av amorteringen. Jag brukar förklara hur reglerna ser ut men inte ge något specifikt råd.”

Tina säger också att hon undviker att ge kunden några råd kring uppskovet men ger gärna information om hur det fungerar samt hjälper kunderna med en blankett om de vill skjuta upp beskattningen, hon säger vidare:

” De som ber om råd kring uppskovet är de som sålt sina bostadsrätter och behöver

pengarna där och då för att de köpt ett dyrt hus. Frågan har kommit oftare nu när priserna stagnerat på bostadsrätterna. Jag upplever att de flesta faktiskt inte vet om att man betalar en årlig skatt på uppskovsbeloppet.”

Några av mäklarna har även nämnt att förändringen av reglerna kring uppskov har lett till att fler äldre människor har mer uppskov än de yngre. Pia-lotta säger:

”Eftersom det förut var högre räntor och inte fanns någon uppskovsränta tog många uppskov förut. Detta ledde ju till att folk kunde köpa bostäderna dyrare och priserna ökade i och med det. Många satt med stora summor uppskjuten skatt. Idag är det nog flest 35+ som har uppskov. Det är inte många som däremot vet om att uppskovstaket har slopats. Att budskapet inte har nått ut gör tyvärr att syftet med ändringen inte uppnåtts.”

För några av mäklarna är det just vid deklarationstillfället, efter försäljningen av bostaden, som de får frågor om skatteberäkning och uppskov. Vissa av mäklarna hjälper till med deklarationen om kunden självmant ber om det och vissa skickar ut mail och frågar vid kalenderårets slut. Om de hjälper kunden så är de mycket noggranna med att informera att kunden själv är ansvarig för att alla uppgifter stämmer i deklarationen i slutändan.Sättet att deklarera har ändrats med tiden och nu kan man signera med Mobilt BankID och skickar in allt digitalt vilket har ändrat vissa mäklarens rutiner kring deklarationen.

Pia-Lotta säger följande:

“Förut hjälpte jag alla mina kunder med K6-blanketterna om de behövde den assistansen. Nu när det däremot inte behöver skickas in någon blankett och då det finns så bra guide på skatteverkets hemsida har jag slutat med det helt. Om det dessutom skulle uppstå något fel i deklarationen täcker inte ansvarsförsäkringen det åt mäklaren. Det finns ett fall där en mäklare blev ersättningsskyldig och som inte täcktes av försäkringen och därför bör man vara försiktig. Fastighetsbyrån bjöd detta år in köpare och säljare i Stockholm till ett Skattevent. Det höll till på Swedbank och där föreläste en skatteexpert för att lära dem mer om skatteberäkning och uppskov efter en bostadsförsäljning, det var jättebra!”

De som blivit intervjuade är alla överens om att man som mäklare ska finnas där för kunden hela tiden och vara tydlig och genuin. Det är viktigt med god kunskap som hjälper kunden att känna sig trygg genom hela förmedlingsprocessen. Pia-Lotta säger:

“Kundrelationen är mycket viktig. Det är viktigt att som mäklare ställa så mycket frågor som möjligt om vad kunden vill ha. Det är då man vet vad man har att jobba med och ställer man inga frågor får man inga svar.”

3.2 Kunden

Enkätundersökningar

Tanken med enkäten var att få en uppfattning om hur säljarna upplever informationen av kapitalvinstbeskattning hos mäklaren samt hur insatta de var i ämnet. Därför berör enkäten frågor om nettokalkyler, kapitalvinstbeskattning samt vilken upplevelse och erfarenhet de haft av sina mäklare. Anledningen till varför dessa frågor ställdes var för att kunna koppla

kundens svar mot mäklarens för att utifrån det kunna dra en slutsats och besvara uppsatsens syfte.

3.2.1 Kapitalvinstberäkning

Fråga 1 - Gjorde mäklaren en nettokalkyl

vid första mötet med dig? (Nettokalkyl = Vad som efter avdrag och beskattning samt återbetalning av lån blir den slutliga kapitalvinsten)

Frågan är intressant av den anledningen att se om det är något som är vanligt förekommande att mäklaren ger en sådan vid första mötet. Första mötet är en chans för mäklaren att sälja in sig själv och även sina kunskaper. Det är även förtydligat vad en nettokalkyl är ifall mäklaren använt en annan term eller att det var länge sedan de sålde och glömt vad en nettokalkyl är. Samma fråga har även ställts till mäklare men genom att ta med det i enkätundersökningen ges en större kvantitet då 5 mäklare intervjuas och det är 69st som svarat på enkäten.

Som syns i diagrammet var det 13 st som fick en nettokalkyl gjord vid första mötet, resterande fick det inte. På denna fråga svarade alla 69 deltagare i undersökningen. Det är alltså en majoritet av de tillfrågade som inte fick en nettokalkyl gjord vid första mötet.

Fråga 2 - Om nej på fråga 1; Hade du

velat gå igenom en nettokalkyl med mäklaren?

Anledningen till att denna fråga ställdes var för att få ett tydligt svar om

nettokalkyl är något som efterfrågas av konsumenterna vid mötet med mäklaren. Denna fråga är till en stor del viktig i

analysen och en viktig del till att kunna besvara frågeställningen i denna uppsats.

Även om detta var en fråga för de som svarade nej på fråga ett, vilket var 56 personer så har 65 personer svarat vilket tyder på att vissa kan ha misstolkat frågan. Dock visar diagrammet på en majoritet önskar att de hade fått en nettokalkyl, 43 hade önskat att få en nettokalkyl och 22 svarade nej på frågan. Trots vissa felmarginaler kan det ändå ses som något som

efterfrågas för även de som svarat att de fick en sådan verkar i denna fråga tycka att det är något positivt som de efterfrågar vid mötet med mäklaren.

Fråga 3 - Förväntar du dig att mäklaren

har kunskaper om kapitalvinstbeskattning och kan ge dig råd och tips?

Denna fråga är även den för att få ett konkret och tydligt svar på frågan om det finns förväntningar från konsumenterna att mäklaren ska vara kunnig inom området kapitalvinstbeskattning.

Resultatet från enkäten blev till stor majoritet att det är förväntat att mäklaren ska ha den kunskapen, hela 65st av 69 st svarade ja.

Fråga 4 - Om ja på fråga 3; Vad ger det för

signaler till dig som kund? (Du kan välja mer än ett alternativ)

Denna fråga togs med i undersökningen för att se om den kunskapen kring kapitalvinstbeskattning ger ett märkbart intryck för konsumenten om hur mäklaren är. Alternativ gavs för att underlätta

men möjligheten att välja flera samt skriva dit ett eget alternativ fanns för att ingen skulle känna sig ledd till att svara något den inte upplevt. Även i denna fråga var det otydligheter med resultatet då frågan var för alla som svarat ja på fråga 3, vilket var 65 st och på denna fråga gavs 67 svar. Resultatet blev att 54 tyckte att det tydde på en kunnig mäklare, 25st att mäklaren brydde sig om dem, 28st att det gav trygghet och resterande svar syns nedan.

Svaren som gavs på “annat” är:

-   Välutbildad, erfaren, seriös

-   Mäklaren sköter ny affär, oftast inte försäljning av tidigare objekt -   Brukar vara en del av hela tjänsten mäklaren erbjuder

Svaren generellt ger intrycket att det är någonting positivt även om det uttrycks i olika former. Det är främst att det är en kunnig mäklare som kunderna upplever.

3.2.2 Uppskov

Fråga 5 - Vet du vad uppskov är?

Uppskov är ett ord som många troligtvis inte känner till om det inte kommit i kontakt med det. För att kunna fortsätta med frågorna rörande uppskov var det därför viktigt att först ställa denna fråga för att få koll på kundernas kännedom kring begreppet.

Svaren i denna undersökning visar dock att de

flesta har koll på vad uppskov är då 57st svarade så i undersökningen. Det kan vara av anledningen att det är ett begrepp som kommer upp vid en bostadsförsäljning. Dock var det ändå 7st som sålt en bostad och inte vet vad uppskov är.

Svaren på “annat” är:

-   Ja

-   En kompis berättade det efter att jag sålt

Fråga 6 - Har du tagit uppskov någon gång

(skjutit upp skatten på vinsten av din bostadsförsäljning)?

För att se om det är någonting som folk som sålt sin bostad faktiskt använde sig av ställdes denna fråga. Den fungerar som en förfråga till kommande följdfrågor i enkäten

då enkäten inte är så övergripande att frågor om när de sålde sin bostad och vad räntorna och reglerna kring uppskov var då. Som ses här är det 24 st som tagit uppskov vilket är en liten del.

Fråga 7 - Om ja på fråga 6; Av vilken

anledning? ( tagit uppskov)

Då information om när bostaden såldes inte kommer fram i denna undersökning ställdes denna fråga för att se vad anledningen till uppskovet var och om de var insatta i varför de tog uppskov. Denna fråga var för de som svarat ja på fråga 6 vilket var 24 st så svarade 30 st,

dock fanns 36 svar men många hade under annat svarat att de svarade nej på fråga 6.

Svaren på “annat” är:

-   Tog uppskov och insåg inte att det var dyrare än att låna på banken. Okunskap helt enkelt.

-   Räknar med att kunna få bättre avkastning på pengarna i placeringar än de 0.5% man betalar till skatteverket på uppskovet.

-   Investerade pengarna i andra finansiella instrument som ger bättre avkastning än den ränta man behöver betala för uppskovet

-   Ifall jag skulle sälja nästa lägenhet med förlust så sa nån att det var smart att skjuta upp skatten.

Det var 10 st som som svarade med alternativet “annat” alla de svaren är dock inte redovisade här. De svaren som redovisas är de som svarade på frågan och de som svarade att de inte tog uppskov är inte redovisade i text här.

Fråga 8 - Om nej på fråga 6; Av vilken

anledning (har inte tagit uppskov)

Frågan ställdes för att se vad anledningen var för att inte ta uppskov. Det som visas i resultatet att att de flesta, 26st “bara gjorde det” de verkar alltså inte ha kollat upp vad de olika alternativen innebar. Det kan även vara en principsak eller skönare att betala skatten direkt, även om det kan ha varit

mer lönsamt att ta uppskov. Det var 10 stycken som svarade att de kollat upp alternativen och att det blev billigare att ta lån på den summan istället. Flest svarade med alternativet “annat” som syns nedan.

Svaren på “annat”är:

-   För lite för att få uppskov -   Jag har aldrig tagit uppskov

-   Tydligare för mig att avsluta en affär helt och hållet -   Minns inte det var flera års sedan vi sålde

-   Hade avdrag på renovering som vi kvittade mot vinsten. -   Bra att bli av med skatten och inte ha den framöver

-   Litar inte på dom som styr ... plötsligt är det ändrade spelregler -   Betalade direkt

-   Har endast gjort ett (1) bostadsköp -   Fanns ingen mening med det -   Nej

Fråga 9 - Kollade du upp skillnaden på

räntekostnader och kostnaden för uppskov innan du tog uppskov?

Denna fråga var menad för alla oavsett om de valde att ta uppskov eller inte för att se om de kollade upp innan de bestämde sig. Dock är det enbart 56 st av 69st som svarade. Hälften av alla som svarade på denna fråga, 28 st, visar även här

att de inte kollade upp vad kostnaden för uppskov var när de tog eller inte det. 22 st svarade att det var billigare med uppskov och 6 st svarade att de antog att det var billigare med uppskov.

Fråga 10 - Informerade mäklaren dig om

kostnaden för uppskov?

Denna fråga togs med för att få en kvantitet på svar om mäklaren brukar informera om uppskov. Resultatet blev att 29 st svarade att de redan hade den kunskapen och inte behövde bli informerade,