EXAMENSARBETE
FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING FASTIGHETSFÖRMEDLING
GRUNDNIVÅ, 15 H
STOCKHOLM, SVERIGE 2018
Kapitalvinstbeskattning och uppskov
Mäklarens perspektiv samt kundens upplevelse och kunskap
Sofia Blixt & Josefin Vidman
KTH
INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE
Bachelor of Science thesis
Title Capital income taxes and postponement taxes Author(s) Sofia Blixt & Josefin Vidman
Department Department of Real Estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-18148
Supervisor Andreas Fili
Keywords Capital income taxes, postponement taxes, real estate brokers
Abstract
This thesis analyzes real estate brokers’ use of their knowledge concerning capital income taxes (CIT) and postponement taxes in response to customers. We further analyze if customers that once have sold or bought an accommodation would have liked to have the broker examine their future economic status after finished transactions. Additionally, we interview customers regarding their understanding of postponement taxes. We analyze what a customer asks of a broker and compare those answers to what brokers assume the customer wants.
We performed five interviews with brokers from different regions and businesses in Sweden.
We sought to understand how brokers use the "net calculus" and information regarding postponement taxes in practice, and also to determine how brokers apprehend customers' overall knowledge on the subject. Furthermore, we interviewed 69 people who had
experience of either selling or buying an accommodation. The interviews were carried out through multiple-choice surveys. The surveys concentrated on the individual's experience of the process with their broker, specifically how the process went, if the broker offered
satisfying information and if help with capital income taxes and postponement taxes were provided. Additionally, we sought to understand if the sellers' knowledge increased after consulting with a broker, or if they already had the necessary knowledge.
Primarily, our research concluded that the information customers received concerning their economic status before or after the transaction varied excessively. Some brokers use “net calculus” throughout the whole process starting at the first meeting and others only use it when assisting with the declaration. A few brokers presume that their customers usually have the necessary knowledge concerning capital income taxes and postponement taxes; in
contrast, some brokers claimed the customers do not. Furthermore, the brokers that use “net calculus” from the first meeting argue that most customers appreciate the use of it. Among conducted multiple- choice surveys, a majority express a desire to receive assistance with calculations of capital profits and information about the costs regarding postponement. The overall perception of the customer is that a broker who informs about this is one that is knowledgeable and cares for the customer.
Examensarbete
Titel Kapitalvinstbeskattning och uppskov Författare Sofia Blixt & Josefin Vidman
Instution Instutionen för Fastigheter och Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-18148
Handledare Andreas Fili
Nyckelord Kapitalvinstbeskattning, uppskov, mäklare
Sammanfattning
Syftet med denna uppsats är att undersöka hur mäklarna i Sverige använder sig av sina kunskaper inom kapitalvinstbeskattning och uppskov gentemot sina kunder. Vi undersöker också om kunder som någon gång sålt och köpt bostad önskar att mäklare visar dem hur deras ekonomiska situation efter bostadsförsäljningen kommer att se ut. Vi frågar även de
intervjuade kunderna om deras kunskaper kring uppskov och om det var någonting mäklaren förklarade för dem. Vi undersöker alltså vad kunden vill ha av mäklaren och jämför det med vad mäklarna tror att kunderna vill ha.
Vi genomförde fem kvalitativa intervjuer med mäklare från olika områden och företag i Sverige. Vi ville få en bild av hur de använder sig av nettokalkyler och information om uppskov i praktiken och även veta hur de uppfattar kundernas kunskaper kring ämnet. Vi intervjuade även 69 personer som någon gång sålt och köpt en bostad. Vi intervjuade dem genom att använda oss av en enkät där de fick flervalsfrågor med alternativ för “övrigt”. Vi ville lägga fokus på hur deras process med mäklaren gick till och om mäklaren erbjöd dem information och hjälp med kapitalvinstbeskattning och uppskov. Vi ville även veta om deras kunskaper kring ämnet ökade efter att de anlitat mäklaren eller om de redan hade kunskaperna som behövs.
Våra huvudresultat var att det skiljer sig väldigt mycket åt ifall mäklaren informerar kunden om deras ekonomiska situation före eller efter försäljningen av deras bostad. Vissa mäklare använder sig dagligen av nettokalkyler på sitt första möte med kunden och vissa använder det endast vid hjälp med deklarationen. Några mäklare sa att deras kunder oftast har bra koll på det som behöver vetas angående kapitalvinstbeskattningen och uppskov medan vissa sa att deras kunder har väldigt dålig koll. Det är de mäklare som använder sig av en nettokalkyl på
att majoriteten av de intervjuade kunderna vill ha hjälp med kapitalvinstberäkningen och information om uppskovet och kostnaden för att ta uppskov. Kundernas uppfattning av en mäklare som informerar om detta är att mäklaren är kunnig och bryr sig om dem.
Förord
Denna kandidatuppsats är det sista momentet för vår utbildning, fastighetsutveckling med fastighetsförmedling, med inriktning förmedling vid Kungliga tekniska högskolan. Arbetet motsvarar totalt 15 högskolepoäng och skrivs för avdelningen för fastigheter och byggande på KTH.
Vi vill tacka vår handledare Andreas Fili för vägledningen och tipsen han givit oss under arbetets gång. Vi vill även tacka de mäklare som tagit sig tid att svara på våra intervjufrågor, Samia Yanni, Pia-Lotta Svensson, Anthony Widell, Malin Carlens och Tina Edler. Vi tackar dem för deras utförliga svar och för de gett oss insikt i deras dagliga arbete. Tack riktas även till de 69 personer som svarat på enkäten och de som hjälpt oss sprida enkäten, utan dem skulle en stor och betydande del av empirin inte vara densamma.
Slutligen vill vi tacka alla lärare som vi haft under åren som hjälpt oss ta oss igenom skolan och lärt oss mycket under vägen. Dessutom vill vi passa på att tacka alla studiekamrater vi lärt känna under dessa tre år, tack för de härliga stunder vi haft tillsammans och det engagemang vi alla delat. Hoppas att vi i framtiden ses som vänner och framgångsrika kollegor.
Innehållsförteckning
1 Inledning 1
1.1 Syfte 1
1.2 Avgränsningar 1
1.3 Metod 2
1.3.1 Enkäter 2
1.3.2 Intervjuer 4
2 Teori 6
2.1 Mäklaren 6
2.1.1 Fastighetsmäklarlagen 6
2.1.2 Nettokalkyl 7
2.1.3 Mäklarens tjänst med deklaration 8
2.2 Kunden 9
2.2.1 Kapitalvinst 9
2.2.2 Uppskov och villkor 9
2.2.3 Syftet med uppskov och slopande av takbelopp 11
2.2.4 Kostnaden för uppskov 11
2.2.5 Alternativ till att ta uppskov 13
3 Empiri 15
3.1 Mäklaren 15
3.1.1 Kapitalvinstberäkning 15
3.1.2 Uppskov 18
3.2 Kunden 21
3.2.1 Kapitalvinstberäkning 21
3.2.2 Uppskov 24
4 Analys 28
4.1 Kapitalvinstberäkning 28
4.2 Uppskov 30
5 Slutsats 32
6 Källor 34
6.1 Litterära källor 34
6.2 Webbkällor 34
6.3 Propositioner och lagar 36
7 Bilagor 39
1.0 Inledning
Att sälja sin bostad är för de allra flesta den största affären de gör under hela sitt liv. Som säljare innehåller en flytt väldigt många moment. Vissa av momenten är lättare än andra, helt beroende av vilken kunskap säljaren besitter. Delar som flyttstädning, rensning, målning inför fotografering och styling är saker som för de flesta nog är lätt att förstå. Däremot finns det vissa delar som säljaren oftast vill ha hjälp med och det vanligaste är då att anlita en mäklare.
Mäklaren hjälper till att förmedla bostaden så att säljaren känner sig så trygg och informerad under hela försäljningsprocessen som möjligt. Det finns delar som alla mäklare hjälper
säljaren med och oftast måste även mäklaren göra dessa delar enligt lag. Det finns också delar som mäklaren inte måste hjälpa säljaren med enligt lag, men som vissa ändå gör. En flytt får säljarnas hjärna att gå på högvarv och försäljningen handlar kanske dessutom om en stor summa pengar. Mäklaren gör allt för att säljaren ska få så bra pris för sin bostad som möjligt och det är en av delarna som för mäklaren är lagstadgad. Men efter att de fått sålt sin bostad kommer de till nästa steg - kapitalvinstbeskattning och beslut om uppskov på skatten. Hur bra koll har säljaren på dessa sista delar vid bostadsförsäljningen? Hur bra koll har mäklaren på säljarens kunskaper och är det lönsamt för dem att någon gång under förmedlingsprocessen ta reda på kundens kunskaper och hjälpa dem att ta sig igenom även dessa delar?
1.1 Syfte
Uppsatsen syftar till att undersöka hur mäklare i Sverige använder sig av sina kunskaper inom kapitalvinstbeskattning och uppskov i praktiken. Uppsatsen syftar även till att undersöka om kunder som ska sälja sin bostad uppskattar, efterfrågar och förväntar sig att mäklaren hjälper till att förklara reglerna kring kapitalvinstbeskattning och uppskov.
1.2 Avgränsningar
Denna studie är avgränsad till fysiska personer som gör bostadsaffärer och deras möjlighet till uppskov. Dödsbon och andra juridiska personer kommer inte behandlas i arbetet. Detta för att kunna göra en bättre undersökning av kunderna samt på ett enklare sätt knyta ihop det med mäklarens roll och tjänst de erbjuder till kunden. Vi anser att det inte blir lika relevant om det skulle handla om en juridisk person.
Vi har avgränsat arbetet till Sverige och inte jämfört med några andra länder. Några geografiska avgränsningar inom Sverige är dock inte gjorda då detta inte tros vara en
frågeställning som skiljer sig på geografisk nivå.
Vi väljer att intervjua personer som arbetat både en kortare samt länge tid som mäklare och som arbetar på olika kontor, firmor samt delar av landet. Vi begränsar oss inte till mäklare som arbetar i någon specifik del av Sverige eftersom mäklaryrket är detsamma i hela landet.
1.3 Metod
Kvalitativ forskningsmetodik är ett samlingsnamn på den forskning där forskaren själv befinner sig i den sociala verkligheten som sedan kommer komma att analyseras. Analysen brukar även karaktäriseras av att det är en växelverkan mellan datainsamling och analys i samverkan. (Nationalencyklopedin, 2015) Syftet med uppsatsen är som tidigare nämnt att undersöka mäklarens användning av sina kunskaper samt kundernas förväntningar. För att kunna få svar på det har kvalitativa undersökningar gjorts i form av enkätundersökning gentemot kunder och intervjuer med mäklare.
Människor har inte tillgång till andra människors tankar utan det är utifrån texter och symboler som tolkningar görs om vad som är sagt för att kunna förstå betydelsen av innehållet. Att tolka och i sammanhang för forskningsstudier är hermeneutik som betyder läran om tolkning. Hermeneutik handlar inte om att det som motparten sagt faktiskt är sant utan om det är förstått vad den parten försökte uttrycka och att det uppfattats korrekt.
(Backman, Gardelli, Gardelli,& Persson 2012) Vid en konversation i text är det inte svårt att tolka de faktiska orden som används utan problemet är att förstå den underliggande meningen i vad som faktisk menas och om någonting mer egentligen skulle kunnat sagts. (Beckman et al. 2012) Detta kommer va i åtanke under utformandet samt analyserandet av resultatet i både enkäterna och intervjuerna.
1.3.1 Enkäter
Enkätens styrka är att det på ett effektivt sätt går att få ut dem till många och därmed få många svar på samma frågor (Beckman et al. 2012). Frågorna är samma för alla som deltar i undersökningen vilket betyder att de är standardiserade. Standardiserade innebär att det finns svarsalternativ i enkäten och den svarade själv inte ska svara öppet på alla frågor. Om
respondenten kan svara öppet är det en ostrukturerad fråga (Trost 2007).
Urvalet om vilka som ska svara på enkäten blev av tids- och utförandeskäl ett
bekvämlighetsurval då möjlighet till att göra ett representativt urval var svårt. För att då få
respondenter till enkäten spreds den på social media såsom facebook och instagram. Även om det är personer som det finns en personligt kontakt till så var tanken att det skulle bli en någorlunda spridning i svaren. De bekanta kan vara från olika delar i livet samt att de är mycket utspridda i landet. Dock blev spridningen ej tillräcklig för att det kan komma att räknas som representativt urval och det är viktigt att ha detta i åtanke vid tolkningen av resultatet.
Vid en undersökning är det viktigt att utforma enkäten på det sätt att det blir en så hög grad av validitet och reliabilitet som möjligt, det vill säga att det ska va så hög giltighet och
pålitlighet. Vid enkätundersökningar kan validiteten öka genom att forskaren innan noga kollat igenom frågorna så att det inte finns plats för feltolkningar hos respondenten. De ska även vara medvetna om vad det är som de svarar på och vad det ska användas till. (Backman et al. 2012)
Utförandet gjordes digitalt genom att sprida en länk via sociala medier. Via denna länk kom de sedan till undersökningen som gjordes via hemsidan Surveymonkey som används för att göra enkätundersökningar att sprida på nätet. De personer som deltog informerades innan de var med i enkätundersökningen att de måste ha sålt en bostad för att kunna svara på frågorna.
Frågorna är standardiserade i det faktum att det till varje fråga finns svarsalternativ men även då ostrukturerad då alternativet ”annat” finns att välja. Detta för att hjälpa respondenten till svar men annat för att denne inte ska känna sig ledd i att svara på ett visst sätt. Förklaringar till olika ord såsom nettokalkyl förklaras även i frågan för att underlätta för respondenten att förstå och även kunna ge svar. Enkäten finns att hitta i bilaga nr 2.
Analys och Källkritik
Det kan i enkäten ibland vara svårt att tolka exakt vad respondenterna menar. Det som analyseras är baserat på de tolkningar vi gjort utifrån resultatet utan att veta vad den underliggande tanken var bakom deras svar.
Enkätundersökningen fick 69 svar efter att ha legat ute på social media i 2 veckor. I de frågor som är mest relevanta för uppsatsen har svaren varit givande och risken att de är feltolkade anses liten. Det finns dock frågor i enkäten som blivit misstolkad av de som svarade på
enkäten. I de frågor som var enbart för de som svarat ja respektive nej på föregående fråga var
det fler som svarade än vad som under tidigare fråga inte skulle ha svarat på frågan. Detta är även förtydligat i empirin där enkätundersökningen redovisas så att läsaren ser exakt på vilken fråga svaren blivit fel. Det blev feltolkningar trots att utformandet var utfört enligt Backmans råd kring utförandet av en kvalitativ metod. Trots utformandet blev dock validiteten och reliabiliteten låg i enkätundersökningen. Att resultaten ser ut som de gör är medtaget vid analyserandet av resultatet.
1.3.2 Intervjuer
Detta är en metod som används för att öka informationsvärdet och skapa en grund för en djupare och mer fullständig uppfattning om det ämnet som undersöks. Med vetskap om att de som intervjuas väljs så är det viktigt att försöka få en spridning i vilka som intervjuas så att det inte går att välja vilken inriktning på svar som önskas. Det är även till fördel att använda sig av personer som reflekterar över sin situation för att kunna få så bra svar som möjligt.
Vilka som blir intervjuade kommer att ha en avgörande del i undersökningen. Om fel person väljs kommer även resultatet att bli oanvändbart utifrån frågeställningen. De intervjuade är därför mäklare från olika kontor, olika ålder och med olika lång yrkeserfarenhet för att få en bredare uppfattning och se det från olika infallsvinklar för att inte bli partiska i bedömningen.
(Holme, Krohn Solvang. 1991)
Uppbyggnaden av intervjufrågorna är att de ska vara tydliga men även ge plats för mäklaren att svara bredare och djupare om de vill. Det har gjorts både muntliga intervjuer samt
intervjuer via mail. Den första intervjun som gjordes med Malin Carlens som skedde muntligt för att testa om frågorna var uppbyggda på det sätt som gjorde att informationen som
önskades kom med. Frågorna gav även mäklaren utrymme att kunna svara relativt fritt och personligt utifrån dennes erfarenheter och tankar. Även Pia-Lottas intervju gjordes muntligt då hon hade möjlighet att avsätta tid till det samt att hon har hög kunskap inom ämnet.
Resterande intervjuer gjordes via mail på grund av tids- och geografisk aspekt både från mäklarens och vår sida. Alla blev informerade om att detta var en intervju till examensarbete och hade fått kolla på frågorna innan de valde att svara. Frågorna var samma till alla mäklare men svaren kan komma att variera. Att dessa mäklare valdes är för de har olika erfarenhet i arbetslivet då de arbetat olika länge, på olika kontor med olika företagskultur. Vi trodde inte att de alla skulle vara exakt samma sak och ville få en spridning och därav valde vi dessa.
Målet var att välja mäklare som har olika lång erfarenhet av yrket. Om vi hade gjort det skulle det enkelt kunna bli så att vi själva har en idé om hur situationen ser ut och väljer
intervjuobjekt för att stärka den tesen. Detta har vi arbetet tänkt på för att då inte hamna fel.
Vi har hört av oss till fler mäklare men de har antingen inte svarat eller inte haft möjlighet/tid att svara på våra frågor. Intervjufrågorna går att hitta i bilaga 3.
De mäklare som intervjuades var följande:
Pia-Lotta Svensson –11 år i mäklarbranschen. Idag är hon fastighetsmäklare och
franchisetagare på Fastighetsbyrån Södermalm. Tidigare har Pia-Lotta arbetat som mäklare på Svensk Fastighetsförmedling, varit säljansvarig och hållit i säljutbildningar i flera år på
Fastighetsbyrån och är nu inne på sitt andra år som franchisetagare. Pia-Lotta har arbetat i branschen länge och varit med när stora förändringar skett inom förmedlingsprocessen och på bostadsmarknaden.
Samia Yanni -1 år och 10 månader som mäklare. Hon arbetar idag som mäklare på SkandiaMäklarna Södermalm. Den stora förändringen som skett sedan hon började arbeta säger hon var införandet av nya amorteringskrav vilket gjort att priserna på bostadsmarknaden sjunkit.
Malin Carlens -14 år som mäklare. Idag är hon fastighetsmäklare och franchisetagare på Fastighetsbyrån Kungsholmen. Hon har arbetat på Fastighetsbyråns kontor på kungsholmen sedan 2004 och har därför varit med när mycket förändringar skett inom branschen och på marknaden.
Anthony Widell -8 månader som mäklare. Innan han blev mäklare arbetade han på sitt nuvarande kontor, Husman Hagberg i Vasastan, i cirka 2 år men på andra positioner. Det största som hänt enligt honom, sedan han började arbeta som mäklare, är att marknaden går trögt jämfört med 2015-2017 och att amorteringskravet minskat köpviljan under våren-vintern -17.
Tina Edler -5 år som mäklare. Hon har arbetat som mäklare i Stockholm och Umeå tidigare men nu de senaste åren arbetat på svensk Fastighetsförmedling i Skellefteå. Den stora förändringen som skett de senaste åren är enligt henne amorteringskravet.
Analys och Källkritik
Kring intervjuerna har inga tydliga problem uppkommit. Intervjuerna har gett oss en variation
på svar och fungerat som planerat. Även svaren som kom via mail har varit tydliga och alla mäklare har förtydligat att om det fanns oklarheter i svaret att fortsatt konversation kan ske.
Dock har inga oklarheter funnits och de har bidragit mycket till analysen i arbetet.
2.0 Teori
Teorin som används i uppsatsen syftar till att beskriva de olika regler som finns kring ämnena kapitalvinstberäkning och uppskov. Teorin ska på så sätt vara ett verktyg för att analysera empirin och detta kommer leda till ett väl undersökt resultat. I detta kapitel beskrivs lagen för en fastighetsmäklares yrkesutövning och de regler som finns kring kapitalvinstbeskattning och uppskov. Exempel på kostnaden för att ta uppskov jämfört med andra alternativ, exempelvis att ta banklån, finns med i slutet på kapitlet för att på ett enkelt sätt visa vad skillnaderna blir av de olika alternativen. En beskrivning av nettokalkyl samt deklaration finns med för att fortsättningsvis kunna analysera mäklarens användning av dessa gentemot kunderna.
2.1 Mäklaren
2.1.1 Fastighetsmäklarlagen
Enligt de senaste ändringarna i (SFS 2011:666) 8§ fastighetsmäklarlagen, FML, beskrivs att mäklaren ska följa så kallad god fastighetsmäklarsed.
”Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.”
Denna paragraf kommer sedan vara vägledande i flera delar utav lagen och där av även 16§
om mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. I första stycket kan läsas följande.
(SFS 2011:666)
”Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge
tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen”.
Det betyder att mäklaren ska ge både den tilltänkta köparen samt säljaren råd och
upplysningar kring fastigheten som de kan tänkas behövas. Begränsningen som finns i denna paragraf är att den ska följa god fastighetsmäklarsed. Begränsningen för vad som ingår i god fastighetsmäklarsed infördes 1984. De infördes för att mäklaren inte skulle kunna få bredare upplysningsskyldighet än vad denne borde haft. Mäklaren ska som lagen ser ut idag ge råd kring de ekonomiska, tekniska och juridiska frågorna som kan uppkomma vid en
bostadsaffär. Exakt vad rådgivningsskyldigheten innebär för mäklaren är dock oklart då det inte finns mycket praxis kring ämnet och inga exempel som förtydligar det i förarbetena.
Mäklaren har under samma paragraf 16§ FML en upplysningsplikt. Även detta kan ses som ett svårtolkat begrepp med vad det faktisk innebär. Utifrån förarbetena är det främst ord som
”fel”, ”defekter”, ”avvikelser” och ”funktionsstörningar” som används. (Melin 2017) Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska mäklaren upplysa om allt som kan komma att vara av betydelse för parterna vid överlåtelsen, både information som kan va till fördel/ nackdel för parten. (FMI, 2018)
Skälen till varför lagen kom att se ut som den gör idag var till stor del att konsumentskyddet skulle komma till uttryck. Det främst som nämns i lagrådsremissen för ny fastighetsmäklarlag från 2010 är främst att mäklaren ska ge råd till köparen såsom servitut och
undersökningsplikt. Detta är förtydligat då många konsumenter upplevt detta som ett
problem. När det kommer till upplysning och rådgivning skyldighet för mäklaren till säljaren handlar det i förarbetena även där mer om budgivning och genomförandet av försäljningen med information till köparen. Det står inget om de skattemässiga kostnaderna eller andra ekonomiska kostnader som kan komma att påverka bostadsköpet och mäklarens skyldighet att informera om detta. (Justitiedepartementet 2010)
2.1.2 Nettokalkyl
Vid en värderingen, som oftast är det första mötet mellan mäklaren och kunden, erbjuder mäklaren sig att göra en nettokalkyl. Det som tas hänsyn till i kalkylen är så som uppskattat marknadspris, inköpspris och andra kostnader som är avdragsgill enligt skattelagstiftningen.
Först räknas det ut ett ungefärlig vinstskatt belopp och sedan kan kunden enkelt se vad som blir kvar efter att skatter, lån och avgifter är betalda. Kunden får på så sätt en bild av hur mycket de kan köpa en ny bostad för. (Fastighetsbyrån 2018)
Kunden kan ombes att innan mötet med mäklaren ta fram kvitton på de kostnader som kunden lagt ned på boendet under åren för att snabbare kunna räkna ut en så rättvis summa som möjligt. (Askengren 2018)
Enligt Fastighetsbyråns nettokalkyl görs först en beräkning av hur mycket skatt kunden kommer att behöva betala om bostaden säljs för ett visst pris. Här behövs de uppgifter om utgifter som är avdragsgilla enligt IL (1999:1229). När skatten är beräknad görs en
nettokalkyl som visar hur mycket kapital kunden har kvar att röra sig med efter att eventuella lån, skatter och försäljningskostnader betalats. På detta vis får kunden en ungefärlig
uppfattning om hur mycket den kan köpa nästa bostad för. I denna beräkning räknas det alltid med att skatten betalas direkt eftersom det finns en kolumn på bladet som heter +/- preliminär skatteffekt. Det finns plats för två olika beräkningar så mäklaren kan utgå från två olika försäljningspriser eftersom värderingen är ett ungefärligt marknadsvärde. (Nettokalkyl från Fastighetsbyrån, se bilaga 1).
2.1.3 Mäklarens tjänst med deklaration
När en mäklare anlitas ingår det ofta hjälp med deklarationen i den provision som betalas till mäklaren. Om det inte ingår i provisionen går det att ta hjälp av juridiska experter.
(Fastighetsbyrån 2018)
Om kunden får hjälp av mäklaren med deklarationen behöver mäklaren riktiga uppgifter från kunden. Innan kunden skickar in de begärda uppgifterna till mäklarfirman ska kunden vara medveten om att denna är personligt ansvarig för riktigheten i den slutliga deklarationen.
Kunden ska även fysiskt signera alla dokument som denna skickar in till mäklaren. Mäklaren använder sedan det underlaget som krävs för att de ska kunna upprätta deklarationen som sedan ska lämnas till Skatteverket efter försäljningen. (Husman Hagberg 2017)
2.2 Kunden
2.2.1 Kapitalvinst
I de senaste ändringarna i (SFS 1999:1229) framgår det att vid försäljning av en bostad gör säljaren antingen en kapitalvinst eller en kapitalförlust. Vid en kapitalvinst ska denna beskattas direkt alternativt ta uppskov på hela eller delar av beloppet. Vid beräkningen av kapitalvinsten ska den göras enligt 44:13 Inkomstskattelagen ( IL) med avdrag för vad tillgången anskaffades för samt omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet kommer senare att regleras ytterligare i 44:14 IL där det framgår om att bland annat mäklararvode och andra försäljningskostnader är avdragsgilla samt förbättringsutgifter. Regleringar kring vad som är avdragsgillt finns i kapitel 45 IL för fastigheter och 46 kapitlet för bostadsrätter. Även om det regleras i två olika kapitel är lagarna dem samma och förbättringsutgifter måste överstiga 5000 kr för att bli avdragsgilla och förbättrande reparationer och underhåll måste skett det beskattningsåret eller de fem föregående åren för att kunna bli avdragsgilla.
Vid beräkningen av kapitalvinsten var det förut svårare att bedöma vad som anses vara förbättrande reparationer och underhåll därför lagarna kring detta i kapitel 45 och 46 utökats med tydligare formulering och med tydlig tidsbegränsning (SFS 1999:1229).
Beloppsgränsen på 5000 kr gäller för förbättringar så det är både för ny-, till- och
ombyggnation men även förbättrande åtgärder och detta är sammanlagt under ett år. Det vill säga att det kan vara mer lönsamt ur en skattesynpunkt att göra fler förbättringar ett och samma år än att sprida ut de över två år. Vad kostnaden är ska om kvitton inte finns uppskattas till vad som anses vara skäligt enligt RÅ 2002 ref 73 (Sjöblom, 2018).
2.2.2 Uppskov och villkor
Med uppskov menas att säljaren/den skattskyldige ansöker om att skjuta upp att betala skatt på hela eller en del av vinsten som görs vid en försäljning utav en bostad (consector, 2018).
Möjligheten till uppskov finns för att kunna ge den skattskyldige möjlighet att istället lägga kapitalvinsten från försäljningen på att investera i en ny bostad. Detta infördes som en åtgärd för att öka rörligheten på bostadsmarknaden (Sjöblom, 2018) Om alla villkor är uppfylld för uppskov och säljaren vill ta uppskov ska säljaren ansöka om detta i deklarationen och beroende på vilken typ av bostad det är finns olika blanketter, K2 - uppskov - bostad (SKV 2102), K5 - försäljning av småhus (SKV2105) och K6 - försäljning av bostadsrätt
(SKV2106). Uppskovet kan sedan vara kvar tills den dagen då ersättningsbostaden säljs.
När uppskovet sedan ska beskattas för är det viktigt att veta att det är inte det belopp som skulle betalat i skatt som skjuts upp utan det är hela eller delar utav vinsten. Det betyder att om lagarna ändras kommer detta kunna påverka om skatten blir mer eller mindre när skatten ska betalas på uppskovet. (Skatteverket, 2018)
Det går att ta uppskov vid avyttring av en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt enligt 47:1 IL. Vad en privatbostadsfastighet är definieras i 2:13IL och efter den 1 maj 2009 ingår även ägarlägenheter enligt prop. 2008/09:83 s.2. De krav som sedan måste uppfyllas för privatbostaden regleras sedan i 47:2 IL. Den skattskyldige ska för att ha möjlighet till uppskov avyttra sin ursprungsbostad och dessutom förvärvat eller planerat att förvärva en ersättningsbostad som denne sedan tänkt bosätta sig i. (Sjöblom, 2018)
Utifrån (SFS 1999:1229) är begreppet ursprungsbostad något som regleras ytterligare i 47:3 IL och för att möjlighet till uppskov ska vara möjligt ska ursprungsbostaden vara inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) och ska vid avyttrandet vara säljarens permanentbostad. Det som avgör om det är en permanentbostad är om säljaren varit bosatt där minst ett år närmast före avyttring eller bott där minst tre av de senaste fem åren. Undantag för ursprungsbostad finns i 47:4 IL vid expropriation och liknande åtaganden som gör att lagarna ändras i dessa specialfall.
Likväl som för ursprungsbostaden kan nu även ersättningsbostaden vara inom hela EES då lagen ändrades med prop 2006/07:19 s.32. Vad som kan anses som en ersättningsbostad regleras i 47:5 IL samt 47:5a IL . Med ersättningsbostaden är det viktigt med tidsaspekten, för om den inte räknas som ersättningsbostad försvinner rätten till uppskov. Detta om bostaden förvärvats tidigare än ett år före eller senare än året efter det att ursprungsbostaden avyttras.
Om det görs en ny- till- eller ombyggnad på ersättningsbostaden räknas den fortfarande som ersättningsbostad under tiden mellan den 1 januari året före det år då ursprungsbostaden avyttras och den 2 maj andra året efter avyttringen. Bostaden ska då anses förvärvad den 1 januari året före det år då ursprungsbostaden avyttras. Det betyder att om säljaren/den skattskyldige utför åtgärder på den nya bostaden förlängs tiden för att ansöka om uppskov.
(Sjöblom, 2018)
2.2.3 Syftet med uppskov och slopandet av takbeloppet
Syftet med uppskovsreglerna är att skapa en rörlighet på bostadsmarknaden. I tidigare uppskovsregler fanns ett takbelopp för uppskov på 1 450 000 kronor multiplicerat med en skattskyldiges andel av ursprungsbostaden. Anledningen till detta takbelopp var enligt prop 2007/08:27 s.111 för att begränsa förekomsten av skattekrediter. Dock kan detta belopp komma att ge oönskade inlåsningseffekter då kapitalvinstskatten är en betydande ekonomisk post för människor med begränsad likviditet. Ursprungstanken med uppskov är att öka rörligheten och därför slopades detta maxbelopp under tidsperioden 21 juni 2016 – 30 juni 2020 för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Genom att dessutom göra den
tidsbegränsad så minskar riskerna för att skattekrediter skapas. (Finansdepartementet, 2016)
2.2.4 Kostnaden för uppskov
Enligt 47:11b IL (1999:1229) ska den som har ett uppskovsbelopp ta upp en schablonintäkt.
Intäkten ska vara 1,67 procent av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång.
Schablonbeloppet ska tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital och denna bestämmelse har gällt sedan 1 januari 2008. Bestämmelsen om schablonintäkten omfattar även preliminärt uppskov.
Schablonintäkten, som även kallas räntebeläggningen, infördes som en av många åtgärder i området kapitalinkomstbeskattning. Detta infördes för att finansiera bortfallet av
skatteintäkter när den statliga fastighetsskatten avskaffades och ersattes med en kommunal fastighetsavgift. Uppskovet hade tills dess inneburit att den skattskyldige haft en räntefri skattekredit. Syftet med bestämmelsen är att räntebeläggningen avser alla uppskovsbelopp, oavsett om de härrör från tidigare skattereformer. Intäkten kom alltså att omfatta alla uppskov, även de som beviljades före 2009. . Regeringen beslutade att införa
schablonintäkten från och med 2009 års taxering. Förutom att schablonintäkten skulle finansiera sänkningen av fastighetsskatten var det för att minska ökningen av antal uppskov.
(Finansdepartementet 2007)
Schablonintäkten tas upp som inkomst i inkomstslaget kapital enligt 41:2 IL. Enligt 65:7 inkomstskattelagen ska kapitalinkomster för fysiska personer beskattas med 30 procent. Innan kapitalvinsten av en försäljning av en privatbostadsrätt tas upp till beskattning ska vinsten kvoteras till tjugotvå trettiondelar enligt 46:18 IL. Samma kvotering gäller vid avyttring av privatbostadsfastighet enligt 45:22 IL. Tar man hänsyn till kvoteringen av kapitalvinsten samt skatten på 30% har man en total skatteskuld på 22% av uppskovsbeloppet. Schablonintäkten är inte avdragsgill som räntor är. Eftersom schablonintäkten tas upp i inkomstslaget kapital kan dock intäkten kvittas mot förluster i inkomstslaget kapital. Den statliga inkomstskatten som tas upp på schablonintäkten är inte heller avdragsgill som räntor är enligt 9:4 IL.
(Skatteverket 2018)
Kostnaden för att ta uppskov på hela kapitalvinsten motsvarar cirka 0,5% av
uppskovsbeloppet. Detta motsvarar en effektiv icke avdragsgill ränta på cirka 2,3% (0,5/0,22) vid en kapitalvinstbeskattning på den kvoterade kapitalvinsten. (Finansdepartementet 2007) Eftersom schablonintäkten inte är avdragsgill som vanliga räntor kan man säga att
uppskovsräntan motsvarar en bankränta på ca 3,25% på skatten som man valt att inte betala in till skatteverket. Det vill säga att det är lönsammare att ta ett lån med en lägre ränta än 3,25%
hos banken än att skjuta fram skatteskulden till framtiden. Man kan göra uppskov till dess att man avlider och dödsboet betalar av vinstskatten vid försäljningen av boendet.
(Fastighetsbyrån 2018)
Betalningen av skatten på uppskovsbeloppet sker inte samma år som den fysiska personen avyttrar bostaden utan sker först nästföljande deklaration och sedan varje år så länge uppskovet finns kvar (Skatteverket 2018).
Skattesatsen kan ändras under tiden man har ett uppskov vilket kan leda till både mer eller mindre skatt än vad man skattat direkt på vinsten (Skatteverket 2018)
I förarbetena till lagen nämns att kapitalinkomstskattens nivå och motsvarande ränta på skattekrediten är beroende av varandra. Framtida förändringar i kapitalinkomstskattens nivå bör därför löpande ses över och eventuellt förändra schablonintäkten. (Finansdepartementet 2007)
2.2.5 Alternativ till att ta uppskov
Om man tar ett bolån med en rörlig ränta på tre månader eller en fast ränta på max två år ligger listräntan på 1,59% - 1,7% hos de flesta bankerna under början av 2018. Listräntorna ser olika ut för olika banker men med de kortaste bindningstiderna ligger dem i det spannet.
(Finansportalen 2018)
Om man istället väljer att ta ett blancolån, alltså ett lån utan säkerhet, ser räntorna annorlunda ut. Långivaren tar en större risk med att låna ut pengar utan någon säkerhet eftersom
låntagaren endast förväntas betala tillbaka lånet genom amortering och räntebetalningar. När risken är högre för långivaren blir även räntan högre för låntagaren. (Lendo 2018)
Listräntan på lån utan säkerhet hos Swedbank ligger på 3,84%-12,84%. Räntan och amorteringsdelen beror på vad låntagaren ska använda lånet till samt vilka ekonomiska förutsättningar låntagaren har (Swedbank 2018)
Ränteavdrag
Enligt 42:1 2st är utgifter för att förvärva och bibehålla inkomster avdragsgilla som kostnad om ingenting annat anges i lagen. Ränteutgifter och kapitalförluster är dock alltid avdragsgilla för personer som inte endast är begränsat skattskyldiga. Ränteutgifter är avdragsgilla i sin helhet i inkomstslaget kapital. Det betyder att den beskattningsbara kapitalvinsten minskas med de räntebetalningar som den skattskyldige gjort under beskattningsåret. Om det inte finns någon vinst i inkomstslaget kapital för året utan bara räntekostnader så uppstår det ett
underskott av kapital. Den skattskyldige kan då få skattereduktion enligt bestämmelserna i 67 kapitlet IL. Enligt 67:10 IL får den skattskyldige skattereduktion på 30% av underskottet upp till 100 000 kronor och sedan på 21% av allt som överstiger 100 000 kronor. Ränteavdraget görs mot den sammanlagda skatten på inkomstslag tjänst och näringsverksamhet. Om du har betalat räntor under ett inkomstår lämnar banker kontrolluppgifter på räntan som är betald och detta är förtryckt i inkomstdeklarationen. Ränteutgifterna måste vara minst 1 000 kronor per år för att få möjlighet till ränteavdraget och det gäller alltid ränteutgifter för bolån. (Ränta.nu 2018)
Exempel på årlig kostnad för uppskovet:
En fysisk person har sålt en villa med 500 000 kronor i vinst. Personen tar uppskov på hela beloppet och schablonintäkten är 1,67%, alltså 8 350 kronor. Summan tas upp till beskattning och 30% av detta blir en skattekostnad på 2 505 kronor. Om uppskov inte hade begärts och om kapitalvinsten istället beskattas direkt hade skatten varit 110 000 efter en kvotering på 22/30 och sedan 30% skatt på det, eller genom att bara räkna ut 22% av uppskovsbeloppet.
Genom att ta uppskov kan man tänka att man tagit ett lån på 110 000 kronor från staten med en effektiv ej avdragsgill ränta på 2,27% (2505/110000) och den kostnaden motsvarar en bankränta på 3,23% om man räknar med att bankräntan är avdragsgill i deklarationen.
Exempel på årlig kostnad för de olika lånen
För att göra det jämförbart med kostnaden med att ta uppskov på sin kapitalvinst vid en bostadsförsäljning använder jag mig av samma summa på skulden. 110 000 kronor i bolån skulle resultera i en årskostnad på cirka 1 800 kronor beroende på bindningstiden på lånet.
Om lånet däremot var ett blancolån skulle årskostnaden ligga på 4 224 kronor.
Exempel på ränteavdraget
Det blir här enklast att ta samma summa som tidigare, alltså ett lån på 110 000 kronor som resulterar till en ränta på 1 800 – 4 300 kronor per år beroende på vilken typ av lån det är.
Dessa summor överstiger 1000 kronor och får enligt IL dras av som kostnad i inkomstslaget kapital. Om det inte finns några kapitalvinster får 30% dras av från skatten i inkomstslaget tjänst. Avdraget blir mellan 540 och 1 290 kronor. Kostnaden för att ta lånet blir med dessa beräkningar lägre än kostnaderna för att ta uppskov på hela vinsten vid försäljning av
privatbostaden. Det förutsätts dock att schablonbeloppet inte blir lägre, att man kan betala in skatten direkt med egna medel eller utökning av bolån samt att bolåneräntan inte överstiger 3,25% (Boupplysningen 2018).
3.0 Empiri
3.1 Mäklaren Intervjuer
Intervjusvaren kommer presenteras utifrån två olika delar för att på ett tydligt sätt koppla samman dessa till analysen. Den första delen är skatteberäkning i förmedlingsprocessen och där får vi se hur mäklare ser på användandet av nettokalkylen. Den andra delen är rådgivning om uppskov och där beskriver mäklarna hur ofta de får frågor om uppskov och hur väl insatta de tror kunderna är i uppskovet. Detta är uppdelat under två rubriker för att senare kunna analysera om svaren på något sätt kan kopplas samman med övriga delar i empirin och teorin.
Nedan är en kort presentation av de mäklare som intervjuats och i början av båda delarna presenteras de frågor som ställts till mäklarna.
Samia Yanni – Mäklare på SkandiaMäklarna Södermalm
Pia-Lotta Svensson - Mäklare och franchisetagare Fastighetsbyrån Södermalm Anthony Widell - Mäklare Husman Hagberg Vasastan
Malin Carlens - Mäklare och franchisetagare Fastighetsbyrån Kungsholmen Tina Edler - Mäklare på Svensk Fastighetsförmedling Skellefteå
Frågorna som ställdes under samtliga intervjuer återfinns i bilaga 3.
3.1.1 Kapitalvinstberäkning
Alla mäklare som intervjuats anser sig själva ha bra kunskaper om skattelagstiftningen och andra regler kring finansiering av bostäder idag. Malin och Pia-Lotta som har arbetat som mäklare över 10 år anser dock att mäklarna har bättre kunskaper idag än vad det hade förut.
Samtliga säger att de går igenom alla nya regler på sina kontor eller via skatteverket så att alla mäklare på kontoret alltid är väl insatta och uppdaterade om de förändringarna som sker.
Malin säger följande:
”Eftersom det tillkommit ny lagstiftning och nya regler krävs det nu mer kunskap nu än innan. Media har mycket påverkan idag och det gäller även att hålla sig uppdaterad kring vad det skrivs där.”
Pia-Lotta säger:
”Mäklare har mer kunskap om allt idag. Köpare och säljare har också mer kunskap idag eftersom mer information finns lättillgänglig på nätet. Som mäklare ska du alltid veta mer än kunden och därför måste man hålla sig ständigt uppdaterad. Man bör se vad tidningarna skriver och tänka ut vad man ska säga om man får någon fråga kring det av en kund.”
Alla mäklarna har någon gång använt sig av en nettokalkyl. Däremot använder de sig av beräkningen vid olika tidpunkter i förmedlingsprocessen med sina kunder. De två tillfällena de kan tänka sig att använda nettokalkylen är vid första mötet med kunden eller om de ska hjälpa kunden med deklarationen. Anthony säger:
”Det är otroligt sällan jag gör en beräkning av skatteunderlaget innan försäljning skett. Jag tar endast upp kalkylen om kunden har frågor som lättare kan besvaras med att visa kalkylen.
De få gånger jag använder kalkylen tycker jag att kunden förstår den väl. Alla arbetar nog med den direkt eller indirekt på endera sätt.”
Samia säger:
”Jag använder inte nettokalkylen mer än vid hjälp med deklarationer. Om jag skulle använda kalkylen är det om någon måste sälja bostaden billigare än vad de köpt för eller om kunden frågar om jag kan visa vad som blir kvar efter en försäljning. Det som är bra med kalkylen är att jag kan använda den som ett argument om säljarna har orealistiska förväntningar på försäljningspriset. Då kan jag visa hur mycket kunden kommer att göra i vinst.”
Malin arbetar oftast med återkommande kunder och säger detta om nettokalkylen:
”Jag tycker att nettokalkylen är jättebra eftersom den visar att man är kompetent, dock krävs det att mäklaren är väl insatt och inte går ut med för mycket fakta på första mötet. Det är viktigt att ha med sig kunden hela tiden. Jag använder den dock väldigt sällan, jag tror det är för att jag har mycket återkommande kunder och använder den inte som ett argument för att få gå på möten. Ett kundbesök är oftast 45 minuter och du kan tappa kunden om det tar för lång tid att förklara kalkylen. Det är bra att kolla på kalkylen om kunden vill veta hur mycket de kommer ha över till nästa handpenning.”
Det vanligaste är att mäklaren tar med sig ett förtryckt blad där man fyller i olika siffror för att komma fram till det ekonomiska resultatet av försäljningen (Se bilaga 1).
Pia-Lotta använder dock inte en färdig nettokalkyl utan ställer upp den på egen hand, detta är vad hon säger om nettokalkylen:
”Om jag är hemma hos en kund för första gången brukar jag ställa upp en nettokalkyl om de ska köpa en ny bostad. Det kan vara om de inte fått ett helt lånelöfte och inte heller har stenkoll på den ekonomiska konsekvensen av bostadsförsäljningen. Jag brukar vilja hjälpa dem att räkna ut vad konsekvensen blir. Jag tar i princip upp detta med alla efter att jag gått igenom allt annat på mötet. Det kan vara ganska komplicerade uträkningar beroende på tidigare uppskov eller annat, vilket innebär att man måste vara noggrann och kunnig.”
Pia-Lotta ser användandet av nettokalkyl som någonting positivt för både mäklaren och kunden:
”Ut ett mäklarperspektiv är det bra eftersom man får en massa information, exempelvis kundens priskänslighet. Man kan lättare presentera ett arvode och man får även andra siffror av kunden och viktig information om hur man ska fortsätta samarbetet. Jag frågar såklart om de har koll på skattereglerna och kan då anpassa min informationsmängd. Ur ett
kundperspektiv är det bra eftersom de får bättre koll på sin situation, de blir oftast trygg med mig som mäklare och känner att jag bryr mig om dem. Dessutom blir det lättare att lägga upp en bostadsbevakning till kunden inom rätt spann för vad de kan köpa sin nya bostad för.”
Alla mäklare som intervjuas säger att det finns vissa på kontoret som använder kalkylen och vissa som inte gör det. De menar på att det är individuellt hur naturligt och bekvämt det känns att använda sig av en nettokalkyl och därför gör mäklarna lite olika. Pia-Lotta säger:
”7/12 mäklare på mitt kontor känner sig trygga med att använda kalkylen hela tiden. Vi går igenom regler på kontoret för att alla ska veta om dem, men det beror lite på vilken stil mäklaren har på sina möten. Jag tycker om att gå en personlig väg på mina möten och visar hur JAG kan hjälpa kunden på vägen istället för att beskriva vad företaget kan hjälpa kunden med.”
Tina är också en av de mäklare som använder nettokalkylen som en naturlig del av mötet med kunden. Hon går igenom med kunden hur mycket vinstskatten blir och hur mycket kunden kan förvänta sig att få på bankkontot eller lägga in i ett nytt boende. Hon säger detta om användandet av kalkylen:
”Kunden blir införstådd med vad en försäljning innebär ekonomiskt och jag får en bild av säljarens ekonomiska behov. Kunden uppskattar alltid att jag använder mig av den trots att vissa har mer eller mindre kunskap sedan tidigare. Alla på mitt kontor använder sig av det och jag tycker att alla mäklare bör lägga in den delen i sina kundbesök.”
3.1.2 Uppskov
I samband med att mäklarna har tagit upp skatteberäkningen och pratat om säljarens ekonomiska situation händer det att vissa säljare även ställer frågor om uppskov. Tre av mäklarna säger att de oftast får frågan efter tillträdet och då deklarationen ska upprättas och kunden vill ha hjälp med beräkningarna. Svaren från mäklarna är väldigt varierande vissa får frågan väldigt ofta och vissa endast några enstaka gånger per år. När frågan om uppskov kommer handlar det om lönsamheten mellan de olika alternativen som finns samt om
kostnaden för att ta uppskovet. Enligt de intervjuade mäklarna finns det vissa kunder som inte är medvetna om kostnaden men också dem som är väl insatta och jämför alternativa
kostnader. Anthony säger:
”Jag får faktiskt mer frågan av vänner och bekanta än från kunder. Det händer givetvis ibland men ofta vet kunden själv. Jag har aldrig heller mött någon som inte är medveten om avgiften för att ta uppskov. Det tror jag har att göra med att jag säljer i tämligen välutbildade områden. Däremot tycker jag att många har ganska dålig koll på vinstbeskattning, uppskov och deklarationen. De flesta känner nog till begreppen i generella termer men vet knappt vad de själv har för uppskovsbelopp eller i ränta”.
Anthony säljer bostäder i Vasastan vilket ligger i Stockholms innerstad precis som Södermalm, där Pia-Lotta arbetar. Pia-Lotta säger följande:
”Det är ganska vanligt att jag får frågan om uppskov. Oftast vill kunden veta om det är mest lönsamt att ta eller att inte ta uppskov. Om bankräntan är lägre än 3,25% är det bättre att betala skatten. I och med amorteringskravet måste kunden även nu förhålla sig till mer, exempelvis hur mycket de ska låna från banken för att klara av amorteringen. Jag brukar förklara hur reglerna ser ut men inte ge något specifikt råd.”
Tina säger också att hon undviker att ge kunden några råd kring uppskovet men ger gärna information om hur det fungerar samt hjälper kunderna med en blankett om de vill skjuta upp beskattningen, hon säger vidare:
” De som ber om råd kring uppskovet är de som sålt sina bostadsrätter och behöver
pengarna där och då för att de köpt ett dyrt hus. Frågan har kommit oftare nu när priserna stagnerat på bostadsrätterna. Jag upplever att de flesta faktiskt inte vet om att man betalar en årlig skatt på uppskovsbeloppet.”
Några av mäklarna har även nämnt att förändringen av reglerna kring uppskov har lett till att fler äldre människor har mer uppskov än de yngre. Pia-lotta säger:
”Eftersom det förut var högre räntor och inte fanns någon uppskovsränta tog många uppskov förut. Detta ledde ju till att folk kunde köpa bostäderna dyrare och priserna ökade i och med det. Många satt med stora summor uppskjuten skatt. Idag är det nog flest 35+ som har uppskov. Det är inte många som däremot vet om att uppskovstaket har slopats. Att budskapet inte har nått ut gör tyvärr att syftet med ändringen inte uppnåtts.”
För några av mäklarna är det just vid deklarationstillfället, efter försäljningen av bostaden, som de får frågor om skatteberäkning och uppskov. Vissa av mäklarna hjälper till med deklarationen om kunden självmant ber om det och vissa skickar ut mail och frågar vid kalenderårets slut. Om de hjälper kunden så är de mycket noggranna med att informera att kunden själv är ansvarig för att alla uppgifter stämmer i deklarationen i slutändan.Sättet att deklarera har ändrats med tiden och nu kan man signera med Mobilt BankID och skickar in allt digitalt vilket har ändrat vissa mäklarens rutiner kring deklarationen.
Pia-Lotta säger följande:
“Förut hjälpte jag alla mina kunder med K6-blanketterna om de behövde den assistansen. Nu när det däremot inte behöver skickas in någon blankett och då det finns så bra guide på skatteverkets hemsida har jag slutat med det helt. Om det dessutom skulle uppstå något fel i deklarationen täcker inte ansvarsförsäkringen det åt mäklaren. Det finns ett fall där en mäklare blev ersättningsskyldig och som inte täcktes av försäkringen och därför bör man vara försiktig. Fastighetsbyrån bjöd detta år in köpare och säljare i Stockholm till ett Skattevent. Det höll till på Swedbank och där föreläste en skatteexpert för att lära dem mer om skatteberäkning och uppskov efter en bostadsförsäljning, det var jättebra!”
De som blivit intervjuade är alla överens om att man som mäklare ska finnas där för kunden hela tiden och vara tydlig och genuin. Det är viktigt med god kunskap som hjälper kunden att känna sig trygg genom hela förmedlingsprocessen. Pia-Lotta säger:
“Kundrelationen är mycket viktig. Det är viktigt att som mäklare ställa så mycket frågor som möjligt om vad kunden vill ha. Det är då man vet vad man har att jobba med och ställer man inga frågor får man inga svar.”
3.2 Kunden
Enkätundersökningar
Tanken med enkäten var att få en uppfattning om hur säljarna upplever informationen av kapitalvinstbeskattning hos mäklaren samt hur insatta de var i ämnet. Därför berör enkäten frågor om nettokalkyler, kapitalvinstbeskattning samt vilken upplevelse och erfarenhet de haft av sina mäklare. Anledningen till varför dessa frågor ställdes var för att kunna koppla
kundens svar mot mäklarens för att utifrån det kunna dra en slutsats och besvara uppsatsens syfte.
3.2.1 Kapitalvinstberäkning
Fråga 1 - Gjorde mäklaren en nettokalkyl vid första mötet med dig? (Nettokalkyl = Vad som efter avdrag och beskattning samt återbetalning av lån blir den slutliga kapitalvinsten)
Frågan är intressant av den anledningen att se om det är något som är vanligt förekommande att mäklaren ger en sådan vid första mötet. Första mötet är en chans för mäklaren att sälja in sig själv och även sina kunskaper. Det är även förtydligat vad en nettokalkyl är ifall mäklaren använt en annan term eller att det var länge sedan de sålde och glömt vad en nettokalkyl är.
Samma fråga har även ställts till mäklare men genom att ta med det i enkätundersökningen ges en större kvantitet då 5 mäklare intervjuas och det är 69st som svarat på enkäten.
Som syns i diagrammet var det 13 st som fick en nettokalkyl gjord vid första mötet, resterande fick det inte. På denna fråga svarade alla 69 deltagare i undersökningen. Det är alltså en majoritet av de tillfrågade som inte fick en nettokalkyl gjord vid första mötet.
Fråga 2 - Om nej på fråga 1; Hade du velat gå igenom en nettokalkyl med mäklaren?
Anledningen till att denna fråga ställdes var för att få ett tydligt svar om
nettokalkyl är något som efterfrågas av konsumenterna vid mötet med mäklaren.
Denna fråga är till en stor del viktig i
analysen och en viktig del till att kunna besvara frågeställningen i denna uppsats.
Även om detta var en fråga för de som svarade nej på fråga ett, vilket var 56 personer så har 65 personer svarat vilket tyder på att vissa kan ha misstolkat frågan. Dock visar diagrammet på en majoritet önskar att de hade fått en nettokalkyl, 43 hade önskat att få en nettokalkyl och 22 svarade nej på frågan. Trots vissa felmarginaler kan det ändå ses som något som
efterfrågas för även de som svarat att de fick en sådan verkar i denna fråga tycka att det är något positivt som de efterfrågar vid mötet med mäklaren.
Fråga 3 - Förväntar du dig att mäklaren har kunskaper om kapitalvinstbeskattning och kan ge dig råd och tips?
Denna fråga är även den för att få ett konkret och tydligt svar på frågan om det finns förväntningar från konsumenterna att mäklaren ska vara kunnig inom området kapitalvinstbeskattning.
Resultatet från enkäten blev till stor majoritet att det är förväntat att mäklaren ska ha den kunskapen, hela 65st av 69 st svarade ja.
Fråga 4 - Om ja på fråga 3; Vad ger det för signaler till dig som kund? (Du kan välja mer än ett alternativ)
Denna fråga togs med i undersökningen för att se om den kunskapen kring kapitalvinstbeskattning ger ett märkbart intryck för konsumenten om hur mäklaren är. Alternativ gavs för att underlätta
men möjligheten att välja flera samt skriva dit ett eget alternativ fanns för att ingen skulle känna sig ledd till att svara något den inte upplevt. Även i denna fråga var det otydligheter med resultatet då frågan var för alla som svarat ja på fråga 3, vilket var 65 st och på denna fråga gavs 67 svar. Resultatet blev att 54 tyckte att det tydde på en kunnig mäklare, 25st att mäklaren brydde sig om dem, 28st att det gav trygghet och resterande svar syns nedan.
Svaren som gavs på “annat” är:
- Välutbildad, erfaren, seriös
- Mäklaren sköter ny affär, oftast inte försäljning av tidigare objekt - Brukar vara en del av hela tjänsten mäklaren erbjuder
Svaren generellt ger intrycket att det är någonting positivt även om det uttrycks i olika former.
Det är främst att det är en kunnig mäklare som kunderna upplever.
3.2.2 Uppskov
Fråga 5 - Vet du vad uppskov är?
Uppskov är ett ord som många troligtvis inte känner till om det inte kommit i kontakt med det. För att kunna fortsätta med frågorna rörande uppskov var det därför viktigt att först ställa denna fråga för att få koll på kundernas kännedom kring begreppet.
Svaren i denna undersökning visar dock att de
flesta har koll på vad uppskov är då 57st svarade så i undersökningen. Det kan vara av anledningen att det är ett begrepp som kommer upp vid en bostadsförsäljning. Dock var det ändå 7st som sålt en bostad och inte vet vad uppskov är.
Svaren på “annat” är:
- Ja
- En kompis berättade det efter att jag sålt
Fråga 6 - Har du tagit uppskov någon gång (skjutit upp skatten på vinsten av din
bostadsförsäljning)?
För att se om det är någonting som folk som sålt sin bostad faktiskt använde sig av ställdes denna fråga. Den fungerar som en förfråga till kommande följdfrågor i enkäten
då enkäten inte är så övergripande att frågor om när de sålde sin bostad och vad räntorna och reglerna kring uppskov var då. Som ses här är det 24 st som tagit uppskov vilket är en liten del.
Fråga 7 - Om ja på fråga 6; Av vilken anledning? ( tagit uppskov)
Då information om när bostaden såldes inte kommer fram i denna undersökning ställdes denna fråga för att se vad anledningen till uppskovet var och om de var insatta i varför de tog uppskov. Denna fråga var för de som svarat ja på fråga 6 vilket var 24 st så svarade 30 st,
dock fanns 36 svar men många hade under annat svarat att de svarade nej på fråga 6.
Svaren på “annat” är:
- Tog uppskov och insåg inte att det var dyrare än att låna på banken. Okunskap helt enkelt.
- Räknar med att kunna få bättre avkastning på pengarna i placeringar än de 0.5% man betalar till skatteverket på uppskovet.
- Investerade pengarna i andra finansiella instrument som ger bättre avkastning än den ränta man behöver betala för uppskovet
- Ifall jag skulle sälja nästa lägenhet med förlust så sa nån att det var smart att skjuta upp skatten.
Det var 10 st som som svarade med alternativet “annat” alla de svaren är dock inte redovisade här. De svaren som redovisas är de som svarade på frågan och de som svarade att de inte tog uppskov är inte redovisade i text här.
Fråga 8 - Om nej på fråga 6; Av vilken anledning (har inte tagit uppskov)
Frågan ställdes för att se vad anledningen var för att inte ta uppskov. Det som visas i resultatet att att de flesta, 26st “bara gjorde det” de verkar alltså inte ha kollat upp vad de olika alternativen innebar. Det kan även vara en principsak eller skönare att betala skatten direkt, även om det kan ha varit
mer lönsamt att ta uppskov. Det var 10 stycken som svarade att de kollat upp alternativen och att det blev billigare att ta lån på den summan istället. Flest svarade med alternativet “annat”
som syns nedan.
Svaren på “annat”är:
- För lite för att få uppskov - Jag har aldrig tagit uppskov
- Tydligare för mig att avsluta en affär helt och hållet - Minns inte det var flera års sedan vi sålde
- Hade avdrag på renovering som vi kvittade mot vinsten.
- Bra att bli av med skatten och inte ha den framöver
- Litar inte på dom som styr ... plötsligt är det ändrade spelregler - Betalade direkt
- Har endast gjort ett (1) bostadsköp - Fanns ingen mening med det - Nej
- Har aldrig tagit uppskov
Fråga 9 - Kollade du upp skillnaden på
räntekostnader och kostnaden för uppskov innan du tog uppskov?
Denna fråga var menad för alla oavsett om de valde att ta uppskov eller inte för att se om de kollade upp innan de bestämde sig. Dock är det enbart 56 st av 69st som svarade. Hälften av alla som svarade på denna fråga, 28 st, visar även här
att de inte kollade upp vad kostnaden för uppskov var när de tog eller inte det. 22 st svarade att det var billigare med uppskov och 6 st svarade att de antog att det var billigare med uppskov.
Fråga 10 - Informerade mäklaren dig om kostnaden för uppskov?
Denna fråga togs med för att få en kvantitet på svar om mäklaren brukar informera om uppskov.
Resultatet blev att 29 st svarade att de redan hade den kunskapen och inte behövde bli informerade,
30 st svarade att de hade önskat att få den informationen och 9 st svarade att det hade fått information av mäklaren om uppskov. På denna fråga gavs 68 svar vilket betyder att det var en person som valde att inte svara på denna.
4.0 Analys
4.1 Kapitalvinstberäkning
De flesta mäklarna sa att de måste ha mer kunskap om allt idag eftersom att kunderna har mer information lättillgänglig på nätet. Det krävs då att man är insatt i förändringar i lagar samt vad som skrivs i media så att man kan komma med sina egna åsikter om det. Enligt
fastighetsmäklarlagen har man som mäklare en upplysningsplikt men det handlar om att upplysa köpare om förhållanden som kan vara av betydelse vid köpet av bostaden. Att kunna informera om lagar och regler kring kapitalvinstbeskattning och uppskov ligger inte inom ramarna för lagarna men alla mäklare som intervjuats är överens om att man bör ha den kunskapen för att kunna hjälpa kunden. Detta handlar alltså mer om kunskap som behövs för att kunna erbjuda kunderna en bra tjänst och ses som en seriös och välutbildad mäklare. Pia- Lotta säger att hon vill att kunden ska känna att hon bryr sig om dem och att visa hur de kommer att stå rent ekonomiskt efter bostadsaffären är för henne en del av det. När kunderna blev frågade vad de tycker om att mäklaren använder sig av en nettokalkyl i
enkätundersökningen säger majoriteten att det indikerar på en kunnig mäklare som bryr sig om dem. Det kan således uppfattas som att det finns positiva följder för mäklaren att på eget initiativ framhåller kunskaperna om kapitalvinstbeskattning. Att erbjuda en nettokalkyl vid första mötet blir som en extra service som kunden från början inte räknat med att få. Detta kan då som i empirin visa att förtroendet för mäklaren ökar och att det som sagt indikerar på en kunnig mäklare som har deras bästa i fokus.
Alla mäklarna arbetar med nettokalkylen direkt eller indirekt på något sätt. Det skiljer sig åt ifall de använder den före eller efter att de förmedlat säljarens bostad. En fråga som ställdes var ”när och hur använder du dig av en nettokalkyl gentemot dina kunder” och det var endast två av mäklarna som använde den på första mötet. Frågan som ställdes till kunderna var
”Använde sig mäklaren av en nettokalkyl vid första mötet med dig?” och där svarade många nej. Däremot var det många som sedan svarade att de önskade att mäklaren gjorde det på mötet. De två mäklarna som använde sig av nettokalkylen på mötet sa även att de får ut väldigt värdefull information från kunden i ett tidigt skede. Kunderna som intervjuats säger också att de uppskattar att mäklaren gör en nettokalkyl på mötet. Detta kan tolkas som om det finns en önskan från kunderna om mer information kring detta samt att fler mäklare skulle göra sig själva och kunden en tjänst genom att erbjuda en nettokalkyl vid första mötet. Av detta kan man se att både mäklare och köpare vinner på att mäklaren går igenom de
ekonomiska konsekvenserna med kunden så tidigt som möjligt.
Mäklaren får värdefull information och kunden för att få kunskap och underlättande information.
Mäklaren har som nämnts tidigare inget juridiskt ansvar att informera kring skattereglerna kring kapitalvinster. Samtidigt tycker många kunder att detta är sådan kunskap som mäklaren ska besitta att de hade velat ha information om det. Allt man gör i sitt arbete behöver förvisso inte vara lagstadgat men mäklaren har en rådgivningsplikt som inte är speciellt specificerad i förarbetena till FML. Det som förarbetena nämner kring rådgivning skyldigheten är dessutom främst om budgivning, samt arbete för det högst priset för säljaren. Det står dock i lagen att mäklaren ska ta tillvara på kundernas “ekonomiska situation” och för den som är lekman inom ämnet kan det tolkas som att mäklaren även har informationsskyldighet kring detta.
Dessutom svarar många kunder i enkäten att de förväntar sig att mäklaren har kunskap och kan ge hjälp med skattefrågor. Det stämmer dock inte lagmässigt utifrån det som går att utläsa ur lagtexten.
Det både Pia-lotta och Malin sa var att man som mäklare måste vara försiktig med att ge råd om man känner sig osäker eftersom det då kan vara missledande och i värsta fall bli
skadeståndsskyldig. Det är självklart att man som mäklare inte kan ge råd kring någonting i sitt yrke som man ej behärskar själv. Däremot är det många kunder förväntar sig kunskapen hos mäklaren och detta kan utifrån vår undersökning tolkas som att mäklaren alltid bör vara uppdaterad och bra på att hjälpa kunderna med kapitalvinstberäkningen. Vid hjälp måste även mäklaren se till att informera att det är säljaren som då gör deklarationen och att den själv ska vara noga med att kolla så allt blir rätt. En tydlig kommunikation och tydlig gränsdragning i vad som är mäklarens skyldighet kring informationen är viktig för att fel inte ska kunna uppstå.
